Что такое ипотечная сделка - риэлтор, банковский сотрудник и заемщик банка ответят на этот вопрос по-разному. На самом деле такого «юридического» термина «ипотечная сделка» не существует. А существует несколько связанных друг с другом сделок, результатом которых является «ИПОТЕКА». Рассмотрим эти сделки подробнее.
ОСНОВНАЯ СДЕЛКА
Сделка купли-продажи недвижимости оформляется следующими документами:
1.Договор купли-продажи – основа сделки. На что необходимо обратить внимание при подписании договора купли-продажи:
- Реквизиты сторон сделки, т.е. продавца и покупателя – прежде чем подписать договор, необходимо удостовериться в правильности указания паспортных данных. Если продавцов несколько – в качестве сторон по договору должны быть указаны все продавцы,
- Раздел «Предмет договора» - здесь описывается приобретаемое имущество – точный адрес, технические характеристики (площадь, этаж, этажность, количество комнат и иные характиристики), указывается, на основании чего объект недвижимости принадлежит продавцу с указанием вида собственности, указывается цена приобретаемого объекта, в чью собственность объект приобретается. От правильности отраженных в разделе «Предмет договора» сведений зависит результат сделки купли-продажи, все параметры должны совпадать с документами и соответствовать договоренности с продавцом,
- Одним из наиболее обсуждаемых при подписании договора является раздел «Порядок расчетов между сторонами» - здесь прописывается когда, каким образом, в каком количестве передаются деньги для оплаты приобретаемой недвижимости. Суммы, указанные в этом разделе, всегда должны совпадать с ценой указанной в разделе «Предмет договора». Каждая передача денежных средств сопровождается платежным документом (если, например, деньги перечислялись безналично через банк) или распиской продавца о получении денежной суммы. При нарушении сроков оплаты по договору покупатель несет ответственность (обычно это штрафные санкции), более того, это может стать причиной расторжения сделки купли-продажи. При проведении сделки купли-продажи через Банк, Банк берет на себя функцию контроля за соблюдением условий договора.
- Условия о возникновении ипотеки на основании ФЗ «Об ипотеке» - смысл такого условия сводится к тому, что при регистрации права собственности заемщика на недвижимость, приобретаемую за счет кредитных средств, будет зарегистрирована также и ипотека (залог) в пользу банка-кредитора и для регистрации залога не потребуются никакие отдельные договоры об ипотеке (о залоге).
- «Прочие условия» - также очень важны, например, в этом разделе содержится условие о сроке снятия с регистрационного учета в приобретаемой недвижимости членов семьи продавцов, за нарушение срока продавец несет ответственность, в том числе материальную!
Чтобы придать договору юридическую силу, т.е. стать фактическим собственником недвижимости – необходимо подать документы на государственную регистрацию права собственности – в Росреестр. Подать документы на регистрацию можно лично либо через представителя по доверенности. Государственная регистрация права собственности при приобретении недвижимости за счет кредитных средств длится 5 рабочих дней.
2.Акт приема-передачи недвижимого имущества – обязательное условие и логическое завершение сделки, неотъемлемая часть договора купли-продажи. Без подписания акта сделку можно считать несостоявшейся. Однако, в зависимости от конкретной ситуации (регулируется сторонами сделки купли-продажи) акт может подписываться одновременно с договором купли-продажи либо в течение определенного времени после регистрации права собственности. Конкретный срок подписания прописывается в условиях договора купли-продажи.
3.Расписки (иные документы подтверждающие факт оплаты по договору) – форма и сроки расчетов прописаны в специальном разделе в договоре купли-продажи. Подтверждением исполнения обязательств по оплате являются расписки, написанные продавцом с обязательным указанием суммы, даты получения денег, основания получения. Если расчет производится безналичным путем – подтверждающим документов является платежное поручение с отметкой банка об исполнении. Так как банк заинтересован в регистрации права собственности на заемщика, банк контролирует соблюдение сроков расчетов и наличие всех подтверждающих расчет документов.
КРЕДИТНАЯ СДЕЛКА
Параллельно со сделкой купли-продажи клиент-заемщик заключает с банком кредитную сделку. Основными документами по такой сделке являются кредитный договор с приложением – графиком платежей и закладная. С момента подписания кредитного договора и получения кредита у заемщика возникают перед банком обязанности по уплате кредита и процентов.
1.Кредитный договор – договор, сторонами которого являются клиент-заемщик (все созаемщики) и банк. Предметом такого договора является выдача банком кредита на определенных условиях:
- Сумма кредита
- Срок кредита
- Ставка по кредиту
- Цель кредита – покупка конкретного объекта недвижимости, находящегося по определенному адресу, у определенного продавца. В кредитном договоре указываются данные по сделке купли-продажи и характеристики приобретаемого помещения.
- Вид обеспечения по кредиту.
- Порядок предоставления и гашения кредита.
Неотъемлемой частью кредитного договора является график платежей. Кредитный договор заключается по типовой форме.
Введение
Структура кредита
Этапы кредитования
подготовительный этап;
кредитная заявка;
предоставление ТЭО;
контроль за заемщиком.
Основа кредита
Заключение
В результате исследования темы курсовой работы были решены все поставленные задачи. Были рассмотрены формы, виды, сущность кредитных сделок. Сделаны выводы по определению сущности кредитных сделок. Следует отметить, что сущность кредита состоит из его структуры, этапов кредитования и основы кредита. Все эти характеристики были рассмотрены в работе.
В работе исследованы основные виды и формы возвратности кредита. Был произведен анализ залоговых операций, как основной формы обеспечения кредита.
В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возвратности кредита, нужно подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интереса кредитора.
Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают: во-первых конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое имущество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц.
Также была проанализирована представленная в приложении таблица, по данным которой можно сделать вывод, что наиболее эффективной формой обеспечения ссуд является залог и поручительство, так как максимальная сумма кредита к сумме обеспечения составляет 90 - 100%. А наименьшую эффективность имеет передача права собственности заемщика кредитору.
В целом все поставленные в данной работе цели и задачи были рассмотрены.
Введение
Законом о банках и банковской деятельности и Гражданским кодексом предусматривается, что исполнение основного обязательства заемщика может подкрепляться такими формами обеспечения, как залог имущества, гарантия, поручительство и другими способами, предусмотренными законами и договором. Применение форм обеспечения возвратности кредита особенно актуально в связи с неустойчивым финансовым положением предприятий. Их использование снижает кредитный риск, обеспечивает прибыль банков и сохраняет их активы.
Актуальность данной темы обусловлено тем, что неустойчивое финансовое положение предприятий вынуждает банки применять различные формы обеспечения возвратности кредита.
Целью данной работы является исследование экономической сущности кредитных сделок и форм обеспечения этих кредитов.
Для достижения поставленной цели сформированы следующие задачи: рассмотреть виды, формы и механизм кредитных сделок;
изучить основные виды и формы возвратности кредита;
провести исследование механизма залоговых операций и оценки предмет залога, как основного способа обеспечения возврата кредита.
Использование банком обеспечения возвратности выданных ссуд, в частности залоговых операций, является объектом исследования данной темы.
При выполнении данной работы были использованы следующие литературные источники следующих авторов А.М. Тавасиева, О.И. Лаврушина, Г.Г. Коробовой, В.И. Колесникова и другие.
В приложении к работе представлены: таблица бальной оценки качества вторичных форм обеспечения возвратности кредита.
Глава 1. Сущность кредитных сделок
Структура кредита
Анализ сущности кредита предполагает раскрытие ряда его конкретных характеристик, которые показывают сущность в целом. Для анализа сущности нужно рассмотреть: структуру кредита; этапы кредитования; основу кредита.
Структура есть то, что остается устойчивым, неизменным в кредите. Как объект исследования кредит состоит из элементов, находящихся в тесном взаимодействии. Такими элементами являются прежде всего субъекты кредитных отношений. Субъекты кредитной сделки всегда выступают как кредитор и заемщик.
Кредитор - сторона кредитных отношений, предоставляющая ссуду. Кредиторами могут быть субъекты, выдающие ссуду, т.е. реально предоставляющие нечто во временное пользование. Для того чтобы выдать ссуду, кредитору необходимо располагать определенными средствами. Их источниками могут стать как собственные накопления, так и ресурсы, позаимствованные у других субъектов воспроизводственного процесса. В современном хозяйстве банк-кредитор может предоставить ссуду не только за счет собственных ресурсов, но и за счет привлеченных средств, хранящихся на его счетах, а также мобилизованных по средствам размещения акций и облигаций.
Кредиторами выступают лица, предоставившие ресурсы в хозяйство заемщика на определенный срок. Как правило, кредиторами становятся добровольно.
Заемщик - сторона кредитных отношений, получающая кредит и обязанная возвратить полученную сумму. Особое место заемщика в кредитной сделке отличает его от кредитора.
Во-первых, заемщик не является собственником ссужаемых средств, он выступает лишь их временным владельцем; заемщик пользуется чужими ресурсами, ему не принадлежащими.
Во-вторых, заемщик применяет ссужаемые средства как в сфере обращения, так и в сфере производства (для приобретения материалов и расширения и модернизации производства). Кредитор же предоставляет ссуду в фазе обмена, не входя непосредственно в производство.
В-третьих, заемщик возвращает ссужаемые ресурсы, завершившие кругооборот в его хозяйстве. Для обеспечения такого возврата заемщик так должен организовать свою деятельность, чтобы обеспечить высвобождение средств, достаточных для расчетов с кредитором.
В-четвертых, заемщик не только возвращает стоимость, полученную во временное пользование, но и уплачивает при этом больше, чем получает от кредитора, является плательщиком ссудного процента.
В-пятых, заемщик зависит от кредитора, кредитор диктует свою волю. Экономическая зависимость от кредитора заставляет заемщика рационально использовать ссуженные средства, выполнять свои обязательства как ссудополучателя. Даже возвратить ссуженные средства, а также уплатив приращение к ним в виде ссудного процента, заемщик не утрачивает свою зависимость от кредитора: потенциально в своем прежнем кредиторе он видит нового кредитора, а потому должен полностью выполнять все обязательства, вытекающие из договора о ссуде, создав основания для очередного получения кредита.
Занимая зависимое от кредитора положение, заемщик не теряет своей значимости в кредитной сделке в качестве полноправной стороны. Без заемщика не может быть и кредитора.
Помимо кредиторов и заемщиков элементом структуры кредитных отношений является объект передачи - то, что передается от кредитора к заемщику и совершает обратный путь от заемщика к кредитору. Объектом передачи выступает ссуженная стоимость как особая часть стоимости. Прежде всего она представляет собой своеобразную нереализованную стоимость .
Рассмотренная структура кредита характеризует его целостность. Кредит - это не только кредитор (к примеру, банк), не только заемщик (предприятие) или ссуженная стоимость. Структура кредита как целого предполагает единство его элементов.
Этапы кредитования
Кредитование в коммерческом банке можно разделить на несколько этапов:
подготовительный этап;
кредитная заявка;
предоставление ТЭО;
анализ кредитоспособности и платежеспособности клиента;
составление заключения о возможности предоставления кредита;
контроль за заемщиком.
На подготовительном этапе изучается возможность предоставление кредита, происходят переговоры между банком и клиентом. В процессе переговоров необходимо: установить на сколько возможна выдача кредита в соответствии с кредитной политикой банка; определить цель кредита; выбрать тот вид кредита и метод кредитования, который более всего подходит к данной кредитной сделке; посетить заемщика (понять его текущее положение, оценить уровень руководства, возможность развития и суть кредитной заявки); провести предварительный анализ риска выдачи ссуды, определить сильные и слабые стороны работы клиента, источники возврата ссуды и уплаты процентов; проконсультировать клиента о том какие документы необходимо предоставить в банк.
Заявка от клиента предоставляется в установленной форме в письменном виде. В письменном запросе излагается просьба о предоставлении кредита, указывают цель, сумму кредита, срок, предполагаемое обеспечение, планируемые источники погашения ссуды, характеристика клиента (вид деятельности, форма собственности, численность работников, юридический адрес, объем поступлений на расчетный счет, наличие претензий), анкетные данные руководителя и главного бухгалтера, информация о деятельности предприятия, об основных партнерах и перспективах развития. Заявка оформляется на имя председателя правления банка (управляющего филиалом), подписывается руководителем, заверяется печатью юридического лица.
Технико-экономическое обоснование (ТЭО) - позволяет судить об эффективности ссуды, реальных сроках окупаемости затрат, сроках возврата кредита. В ТЭО должна быть предоставлена следующая информация: содержание хозяйственной операции на которую запрашивается кредит; анализ заемщиком состояние рынка реализации работ, услуг, продукции; объем приобретаемых на средства кредита ценностей и товаров; перечень возможных источников погашения кредита; расчет окупаемости проекта кредитования, т.е. подсчет затрат на проект суммы конечной реализации заемщиком продукции, работ, услуг. Итоговый финансовый результат проекта с указанием сумм необходимых для гашения кредита, для уплаты процентов и налога.
Цель и задачи анализа кредитоспособности и платежеспособности заключается в определении способности заемщика своевременно и в полном объеме погасить задолженность по ссуде, степени риска который банк способен взять на себя, размер кредита и условия его предоставления.
По итогам переговоров с клиентом, анализа объекта кредитования, финансового состояния и предполагаемого обеспечения, кредитный работник составляет письменное заключение о возможности или невозможности предоставления кредита. На основании этого заключения кредитный комитет принимает решение о выдачи или отказе, кроме кредитного работника к рассмотрению вопроса о выдаче кредита привлекаются юридическая служба (оценивает юридическую чистоту кредита, залога, поручительства), служба безопасности (изучает деловую репутацию и благонадежность клиента). Решение оформляется протоколом из которого заемщику выдается выписка об условиях кредитования, после чего оформляются документы: кредитный договор, договор о залоге, поручительства, в двух экземплярах. После подписания этих документов кредитный работник выписывает распоряжение на открытие ссудного счета, распоряжение на выдачу кредита.
После получения кредита заемщик должен находиться под постоянным контролем коммерческого банка. Необходимо получать информацию об использовании заемщиком денежных средств, а также проводить проверку на месте. Кредитный работник рассматривает накладные, договора на покупку и продажу товарно-материальных ценностей, изучает баланс на отчетную дату и другие финансовые документы. Кредитный работник осуществляет контроль за поступлением процентов и за состоянием ссудной задолженности. Не позднее чем за 2, 3 недели до наступления срока возврата кредита кредитный работник определяет реальный срок погашения кредита. В случае невозможности вернуть кредит в установленный срок или несвоевременной выплаты процентов заемщик письменно объясняет причину и разрабатывает мероприятия по погашению долга. Решение о пролонгации кредита, изменений условий кредитного договора принимается в порядке аналогичном принятию решения о выдаче кредита и оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору в двух экземплярах.
Совокупность рассмотренных стадий позволяет увидеть движение кредита как частей полного кругооборота ссужаемой стоимости, включающего стадии, относящиеся не только к обмену.
Основа кредита
Познание сущности кредита предполагает раскрытие его основы. Основа кредита - это наиболее глубокая часть сущности кредитных отношений, это то, на чем держится сущность и чем она определяется. Можно также предположить, что она составляет главное в сущности, определяющее свойство кредита, влияющие на все другие свойства.
Основой кредита является возвратность. Возвратность кредита вне зависимости от стадий движения ссужаемой стоимости является всеобщим свойством кредита.
Возвратность не возникает сама по себе: она базируется на материальных процессах, на завершении кругооборота стоимости. Однако завершение кругооборота стоимости - это не возврат; высвобождение стоимости лишь подготавливает почву для возврата. Возврат кредита (в отличии от финансов) наступает в тот момент, когда высвободившиеся средства дают возможность ссудополучателю вернуть денежные средства, полученные во временное пользование. Возвратность отражает двусторонний процесс, она одинаково важна как для кредитора, так и для заемщика. Для кредитора сужение стоимости - это не акт дарения; кредитор только потому и дает деньги (ценность) взаймы, что предполагает неизбежность их обратного притока. Для заемщика получение кредита - это тоже не дар; ему необходимо так использовать ссуду, чтобы обеспечить своевременное высвобождение стоимости и ее возврат.
При возвратном движении стоимости большое значение имеет и юридическая сторона. Собственность на стоимость, передаваемую на определенный срок, не переходит от кредитора к заемщику. Собственником в кредите остается первоначальный кредитор, заемщик становится лишь временным владельцем ссужаемых средств.
Возвратность кредита - это как бы возвратность в квадрате. Первоначально ссуженная стоимость возвращается, совершая круговращение в хозяйстве заемщика, затем высвободившиеся в результате такого круговращения средства заемщик передает своему кредитору. Подобное движение ссуженной стоимости существенно отличает кредит от других экономических категорий. Оно имеет принципиальное значение для практики: банки, аккумулирующие временно свободные ресурсы, не могут распоряжаться ими как своими капиталами. Собственниками денежных средств, которые размещает банк на кредитной основе, остаются другие юридические и физические лица. Поэтому каждое решение о выдаче кредита должно соотноситься с тем, может ли банк получить обратно денежные средства, которые он разместил в виде кредита. Возвратность - объективное свойство. Это означает, что общество не может ее отменить, не изменив суть сделки. Лишь используя объективные качества кредитной сделки, можно эффективно управлять кредитными потоками. Банк не имеет права размещать аккумулированные ресурсы на безвозвратной основе, так как он должен возвратить их истинным владельцам.
Возвратность, свойственная кредиту, получает юридическое закрепление в соответствующем договоре, который заключают участники кредитной сделки и который фиксирует соглашение сторон, юридически закрепляет необходимость возвращения временно заимствованной стоимости.
Также у кредита есть и социально-экономическая сторона. Кредит является порождением общественных потребностей. В этом смысле социально-экономическая основа кредита заложена в его общественном характере. Вне зависимости от типа общественно-экономических формаций кредит служит их целям. Кредит способствует реализации только таких общественных целей, при которых:
обеспечивается возвращение ссужаемой стоимости;
интересы кредитора и заемщика совпадают;
не допускается превалирование интересов одной их сторон кредитных отношений.
В результате анализа кредита его сущность можно определить, как движение стоимости на началах возвратности в интересах реализации общественных потребностей.
Исходя из представленных суждений нетрудно заметить, что основа кредита - наиболее принципиальный вопрос, от решения которого зависит понимание сущности кредита. Не претендуя на полное выражение сущности кредита, можно его охарактеризовать как передачу кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах общественных потребностей.
Условия кредитной сделки – это требования, предъявляемые к участникам сделки, объектам и обеспечению кредита, отражающие принципы кредитования.
Условия кредитной сделки могут носить юридический или экономический характер.
Юридической основой предоставления кредита является кредитный договор, регулирующий отношения сторон. Понятие кредитного договора дано в § 4 гл. 42 ГК РФ.
В соответствии с банковским законодательством для осуществления кредитования заемщику открывается ссудный счет.
Конкретизация экономических условий сделки может быть отражена самим банком в специальной инструкции (положении, порядке, регламенте) по кредитованию или, в соответствии с международной терминологией – в кредитном меморандуме.
В инструкции, исходя из требований общей кредитной политики банка, устанавливаются определенные ограничения на условия заключения кредитной сделки по:
- участникам сделки;
- целям кредитования;
- сумме;
- срокам;
- цене кредита;
- обеспечению кредита;
- условиям погашения ссудной задолженности.
Участники кредитной сделки – стороны, указанные в договоре: кредитор (или кредиторы) и заемщик (или заемщики). В случае предоставления консорциального кредита на крупную сумму несколькими банками может быть более двух участников сделки, например кредиторов. Ограничения касаются, как правило, заемщиков – юридических и физических лиц. Так, отдельные банки кредитуют только юридических лиц, по которым тоже могут быть определенные предписания. В случае повышенного кредитного риска предусматривается исключение заемщиков, представляющих отдельные отрасли или формы собственности.
Цели кредитования, как правило, указываются обязательно, что обусловлено функциями кредита и принципами кредитования. Однако в последнее время все чаще предоставляется нецелевой кредит (овердрафт, кредитная линия).
Сроки кредитования в каждом кредитном договоре устанавливаются в соответствии с поданной заявкой. Ограничение возможно в рамках общей кредитной политики (например, не предоставлять кредиты на срок более одного года).
В специальном пункте инструкции указываются даты начата и прекращения действия договора.
Под датой выдачи кредита (вступления в действие договора ) следует считать дату перечисления денежных средств со счета банка на счет заемщика. Действие договора прекращается после поступления в банк от заемщика всей суммы основного долга, начисленных процентов и неустойки (если она была).
Сумма кредита устанавливается в счет лимитов банка, нормативов кредитования ЦБ РФ, заявки заемщика, стоимости и ликвидности предмета обеспечения, кредитоспособности заемщика.
Цена кредита отражает принцип платности при кредитовании, а формой оплаты является процентная ставка.
Процентные ставки могут быть твердыми (фиксированными или постоянными) и переменными. В отечественной практике при заключении кредитных договоров используют три вида процентных ставок: постоянные, переменные и гибридные. В соответствии с последними изменениями в законодательстве постоянная ставка не может быть изменена в одностороннем порядке; переменная ставка меняется в порядке, согласованном в договоре (например, в связи с изменением ставки рефинансирования), гибридная может изменяться в одностороннем порядке, как правило, по усмотрению банка, если это оговорено в договоре. При заключении кредитных договоров с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями могут применяться все три вида ставок, а при заключении договоров с физическими лицами – только постоянная или переменная .
Выделяют также ставки межбанковского кредитного рынка. В международной практике известны ставки:
- LIBOR – ставка предложения на Лондонском межбанковском рынке депозитов (на трехмесячные ссуды) является базовой для международных финансовых рынков;
- FIBOR– ставка фондовой биржи во Франкфурте-на-Майне;
- PIBOR – ставка Парижского межбанковского рынка и т.д.
На рынке межбанковских кредитов в Москве действуют ставки:
- MIBOR (Moscow interbank offered rate) – средневзвешенная ставка по предложениям на продажу;
- MIBID (Moscow interbank bid) – средневзвешенная ставка по предложениям на покупку;
- MIACR (Moscow interbank actual credit rate) – средневзвешенная фактическая процентная ставка по МБК;
- INSTAR – средневзвешенная ставка по краткосрочным МБК.
Уровень процентных ставок на рынке МБК дифференцируется в зависимости от сроков кредитования. Информация об изменении процентных ставок регулярно публикуется (табл. 7.2) .
Таблица 7.2
Ставки по межбанковским кредитам на 26.07.2013 (в процентах годовых)
|
Срок, дней |
|||
Справочно: ставка рефинансирования ЦБ РФ и ставки МБК периодически изменяются. О динамике изменения ставок см. сайт Банка России.
Методика начисления процентов определена Положением Банка России от 26.06.1998 № 39-П .
Проценты по размещенным денежным средствам (в займы, кредиты и на другие банковские счета и межбанковские кредиты/депозиты) поступают в пользу банка-кредитора в размере и порядке, предусмотренные соответствующим договором на предоставление (размещение) денежных средств (кредитным договором, договором займа, договором межбанковского кредита/депозита). Начисление процентов осуществляется в соответствии с требованиями п. 3.5 Положения № 39-П.
При неисполнении (ненадлежащем исполнении) клиентом-заемщиком обязательств по уплате процентов в установленный договором срок просроченная задолженность по процентам в конце рабочего дня (являющегося по договору днем (датой) уплаты процентов) должна быть перенесена банком-кредитором на балансовые счета по учету просроченных процентов. В этом случае начисление процентов по размещенным денежным средствам на балансе банка-кредитора производится на указанных балансовых счетах до даты отнесения ссудной задолженности ко второй и выше группам риска согласно критериям, установленным Банком России.
Начисление стоимости ссуды может осуществляться с использованием простой ставки процента (при краткосрочных ссудах и одноразовом погашении в конце срока) либо с использованием сложного процента (при более продолжительном кредитовании).
Определение размера погашаемой суммы (наращенной) с использованием простой ставки процента происходит двумя способами:
1) Z = K + V = K + (m×y × K /100) = K (1 + т× у/100 ),
где Z – наращенная сумма кредита; К – размер предоставленной ссуды; V – сумма процентных денег, выплаченных за т лет, (если т < 1, срок кредитования в днях следует разделить на 365 или 366 – временная база года); у – годовая ставка процентов; т – срок, за который выплачиваются проценты;
2) если в кредитном договоре предусматривается изменение ставки процента в течение срока кредита, размер погашаемой процентной суммы определяется по следующей формуле:
где т 1у 1; т 2у 2 ... т ту т – временные интервалы с соответствующей им годовой ставкой процента.
Погашение суммы с использованием сложной ставки процентов определяется по следующей формуле:
а сумма кредита с процентами будет равна
где т – срок кредитования в годах.
При кредитовании на срок больше года начисление процентов по сложной годовой ставке дает большую сумму процентных денег, чем при использовании простой ставки.
На сумму выплаченных процентов и общую сумму погашения влияет характер погашения кредита.
Погашение кредита происходит равными срочными долями. Размер долей (I ) определяется по формуле
Общая сумма погашения кредита будет равна
а сумма выплаченных процентов составит
Основная сумма долга может погашаться равными частями с добавлением сэкономленных процентов – аннуитетная ссуда. Аннуитет – равные долевые взносы.
Особенность этого вида погашения состоит в том, что каждая доля включает в себя долю процента и долю погашения. По мере осуществления выплат доля процента уменьшается, а доля погашения увеличивается на сумму сэкономленных процентов. На практике применяется при ипотечном кредитовании.
Размер процентных ставок устанавливается такой, чтобы плата за кредит покрывала расходы банка и обеспечивала получение необходимой доходности.
На размер процентных ставок влияют следующие факторы:
- ставка рефинансирования Банка России;
- стоимость кредитных ресурсов;
- характер кредитной сделки;
- риск погашения предоставляемого кредита;
- форма обеспечения возврата кредита и др.
Минимальная процентная ставка называется базисной, или (в международной практике) "prame rate" – процентная ставка для первоклассных заемщиков.
Процентные ставки за пользование кредитом, порядок, формы и сроки их уплаты предусматриваются в кредитном договоре. Процентная ставка за кредит может пересматриваться банком в течение действия кредитного договора. Изменение процентной ставки оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору. Начисление и взыскание процентов авансом в момент выдачи кредита не допускается. На веб-сайтах банков размещается кредитный калькулятор, который позволяет потенциальному заемщику самостоятельно рассчитать стоимость кредита, после чего он может принять осознанное решение об обращении в банк.
В соответствии со ст. 29 Закона о банках и банковской деятельности "кредитная организация не имеет права в одностороннем порядке изменять процентные ставки по кредитам, вкладам (депозитам), комиссионное вознаграждение и сроки действия этих договоров с клиентами, за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом или договором с клиентом".
Проценты начисляются на остаток ссудной задолженности до даты погашения этой задолженности и уплачиваются, как правило, ежемесячно или в сроки, оговоренные в кредитном договоре, но не реже одного раза в квартал. В случае возникновения просроченной задолженности заемщик уплачивает проценты на своевременно не погашенную задолженность по повышенной ставке, предусмотренной в кредитном договоре. Поступающие от заемщика денежные средства в первую очередь направляются на уплату процентов (включая просроченные).
Обеспечение кредита – один из наиболее надежных способов снижения риска невозврата кредита.
Кредит бывает двух видов: обеспеченный и необеспеченный.
Необеспеченные (бланковые ) ссуды выдаются первоклассным заемщикам (т.е. хорошо себя зарекомендовавшим) и, вопреки распространенному мнению, наиболее крупные ссуды могут предоставляться банками без обеспечения. Обеспечение не гарантирует погашение ссуды, но уменьшает риск, так как в случае ликвидации предприятия банк становится привилегированным кредитором. В кредитном договоре должен быть указан способ обеспечения возврата кредита.
В качестве обеспечения ссуды могут использоваться самые разные виды активов и документов, которые можно легко реализовать: недвижимость, складские квитанции, дебиторские счета, здания и оборудование, коносаменты с передаточными надписями, партии нефти, акции корпораций и т.д. В ГК РФ предусмотрены следующие формы обеспечения кредитов: неустойка, залог, поручительство, гарантия (рис. 7.4).
Рис. 7.4.
Залог – наиболее важный вид обеспечения. Залоговые отношения, кроме ГК РФ, регулируются Законом РФ от 29.05.1992 № 2872-1 "О залоге". Особый случай использования залогового обеспечения определен в Законе об ипотеке.
При наличии залога кредитор имеет право при неисполнении должником своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. К основным видам залога относятся:
- залог с оставлением имущества у залогодателя;
- залог с передачей имущества залогодержателю (кредитору) – заклад, например ценные бумаги;
- залог товаров в обороте;
- залог недвижимого имущества (ипотека);
- залог имущественных прав.
Предлагаемый банку в качестве обеспечения возвратности кредита залог должен быть приемлемым и достаточным.
Приемлемость залога характеризует долговременность его хранения, быстроту реализации и потребительский спрос на него. Достаточность характеризует его количественную сторону. Стоимость закладываемого имущества должна превышать сумму выдаваемого кредита с таким расчетом, чтобы банк мог погасить из стоимости реализации заложенного имущества не только основной долг по выданному кредиту, но и начисленные проценты, судебные расходы, расходы, связанные с реализацией залога, и др.
Залогодателем может быть:
- с точки зрения субъекта отношений – сам заемщик или третье лицо;
- с точки зрения права собственности – собственник имущества или лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения либо право оперативного управления.
На праве хозяйственного ведения имущество принадлежит лишь государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Залог недвижимого имущества этих предприятий осуществляется только с согласия собственника (фонда госимущества). Остальным имуществом они распоряжаются самостоятельно, если иное не установлено законом. Договор залога недвижимого имущества (ипотека) оформляется в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации.
Особой формой залога является залог средств, хранящихся на депозитном счете в банке (по типу компенсационного остатка). Он оформляется договором залога, о чем сообщается работникам отдела депозитов. Сумма средств на депозитном счете должна быть достаточной для погашения основного долга, уплаты процентов и судебных расходов. Эти средства "замораживаются" до момента выполнения заемщиками своих обязательств.
Кредит на условиях компенсационного остатка оформляется кредитным договором, в который вносятся следующие дополнения:
- 1) банк предоставляет заемщику кредит на определенную сумму на условиях компенсационного остатка, а заемщик обязуется своевременно возвратить кредит и уплатить проценты за пользование им на условиях, определенных договором;
- 2) для учета полученного кредита банк открывает заемщику ссудный счет для учета компенсационного остатка;
- 3) заемщик обязуется:
- перечислить компенсационный остаток на депозитный счет в определенной сумме на принятую дату;
- возвратить полученный кредит.
Размер компенсационного остатка зависит от размера выдаваемого кредита, срока, степени риска и должен составлять от 10 до 30% выдаваемой суммы (но усмотрению банка).
Компенсационный остаток перечисляется с расчетного или других счетов и хранится на счетах депозитов до 30 дней.
На сумму средств, перечисляемых на депозитный счет, заключается договор, в котором оговариваются условия использования депозита. Проценты по депозиту не начисляются.
Поскольку компенсационный остаток не только снижает риск невозврата кредита, но и увеличивает реальный доход по ссуде, процент по выдаваемой ссуде можно уменьшить. Недостатком формирования компенсационного остатка является необходимость иметь против него обязательный резерв.
Поручительство – договор, в соответствии с которым поручитель обязуется отвечать за долги заемщика при невыполнении им взятых на себя обязательств (т.е. обязательство третьего лица перед кредитором). Поручителем может быть любое юридическое или физическое лицо с известной платежеспособностью, кроме банка. В отдельных случаях поручительство должно быть акцептовано другим банком – гарантом самого поручителя.
Гарантия – это обязательство гаранта выплатить за заемщика определенную сумму при наступлении гарантийного случая. Гарантийное обязательство выдается банку-кредитору в виде гарантийного письма. При невозврате ссуды банк вправе списать задолженность со счета гаранта в бесспорном порядке.
В качестве гаранта, как правило, выступают банки и страховые компании. Гарантия банка также может быть оформлена гарантийной надписью на векселе (аваль).
В отличие от поручительства объем ответственности гаранта может не совпадать с суммой ссуды по кредитному договору, а определяться условием выданной гарантии.
Неустойка – определенная законом или договором денежная сумма, которую заемщик должен уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств. Размер неустойки фиксируется кредитным договором, он может быть увеличен или уменьшен в зависимости от кредитоспособности заемщика.
Только неустойка не может надежно обеспечить возврат кредита, поэтому она, как правило, дополняется другими формами обеспечения.
Переуступка требований. Если у заемщика возникает требование к третьему лицу, он переуступает их в пользу банка в качестве обеспечения по полученному кредиту, т.е. к банку переходят права получения денежных средств по уступленному требованию. Переуступка (цессия) имеет перед залоговым обеспечением преимущество: при ее применении не возникают проблемы, связанные с хранением залога.
Страхование кредитов. В международной практике страхование кредитов возникло в XIX в. Оно было порождено кризисами и экономической нестабильностью. В нашей стране страхование кредитных рисков проводится с 1990 г. и осуществляется на добровольной основе в двух формах:
- страхование ответственности заемщиков за непогашение кредитов;
- страхование залогового обеспечения.
В первом случае страхователем выступает заемщик, а объектом страхования является его ответственность перед банком. Во втором случае страхователь – банк, а объект страхования – ответственность заемщика перед банком. В банковской практике широко распространено страхование залога за счет заемщика (например, при кредитовании покупки автомобиля он подлежит обязательному страхованию).
Конкретный предел ответственности устанавливается индивидуально и зависит от сложившейся практики, риска, а также колебаний экономической конъюнктуры. Страхование кредитов в России – молодой и рискованный бизнес, поэтому он пока не получил развития.
При принятии предметов обеспечения кредита кредитный сотрудник должен обязательно учитывать следующее:
- 1) обеспечение должно быть действительным, т.е. не противоречить закону и возникать из предусмотренного в законе основания;
- 2) рыночная стоимость предмета залога должна превышать сумму выданной ссуды не менее чем на 5-10% (на практике примерно 30%);
- 3) залог должен быть ликвидным, т.е. легко реализуемым. Распространены следующие виды залога:
- залог товарно-материальных ценностей (имущество на складе, в переработке);
- высоколиквидные ценные бумаги, конвертируемая валюта;
- недвижимость при ипотечном кредитовании.
В соответствии с положением Банка России от 26.03.2004 № 254-П "О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности" обеспечение может быть двух категорий качества.
К обеспечению I категории качества относятся котируемые ценные бумаги государств и центральных банков с международным инвестиционным рейтингом не ниже "ВВВ", ценные бумаги Министерства финансов РФ, собственные ценные бумаги банка-кредитора, аффилированные драгоценные металлы, гарантии и поручительства Центрального банка и правительств, входящих в группу развитых стран, и гарантийные депозиты (вклады) клиента.
Залоги (кроме ценных бумаг, котируемых организатором торговли на рынке ценных бумаг) оцениваются по справедливой стоимости залога. Справедливая стоимость залога, относящегося к I и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва.
Условия погашения ссуды – это определение эффективного выполнения заемщиком своих обязательств. При заключении кредитного договора банк предлагает заемщику возможные варианты погашения ссудной задолженности. Таких схем в международной и отечественной банковской практике достаточно много, но все строятся на двух принципах:
1) предоставление ссуды с единовременным погашением в конце срока основного долга и процентов по ссуде (краткосрочные кредиты), либо проценты выплачиваются регулярно (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), а погашение ссуды происходит в конце срока одной суммой (рис. 7.5);
Рис. 7.5.
- 2) ссуды в рассрочку
(аннуитетные):
- погашение осуществляется равномерными долями (годовая сумма процентов и доли погашения); суммы погашения растут в объеме накопленных процентов (рис. 7.6);
Рис. 7.6.
Погашение осуществляется сокращающимися долями, включающими часть основного долга и часть процентной суммы. Погашение основного долга начисляется равными долями, а годовая сумма снижается на сэкономленные проценты, срок (годы/месяцы) – дифференцированные платежи (рис. 7.7).
Рис. 7.7.
Схемы погашения ссуд основываются на учете всех предыдущих условий кредитного договора.
- Федеральный закон от 15.02.2010 № 11-ФЗ "О внесении изменений в статью 29 Федерального закона „О банках и банковской деятельности”".
- URL: cbr.ru (главная страница).
- Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П "О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета".
Условия кредитной сделки – требования, предъявляемые к участникам сделки, объектам и обеспечению кредита, отражающие принципы кредитования.
Характер условий кредитной сделки – юридический экономический
Юридической основой предоставления кредита является кредитный договор, регулирующий отношения сторон. Понятие кредитного договора дано в Гражданском кодексе РФ. (4 П, гл. 42).
В соответствии с банковским законодательством для осуществления кредитования заемщику открывается ссудный счет.
Конкретизация экономических условий сделки может быть проверена самим банком в специальной Инструкции по кредитованию или в соответствии с международной терминологией – в кредитном меморандуме.
В кредитном меморандуме , исходя из требований общей кредитной политики банка, устанавливаются определенные ограничения на условия заключения кредитной сделки по:
· участникам сделки;
· целям кредитования;
· срокам;
· цене кредита;
· обеспечению кредита;
· условиям погашения ссудной задолженности.
Участники кредитной сделки – стороны, указанные в договоре: кредитор (или кредиторы) и заемщик (или заемщики). Более двух участников сделки, например, кредиторов, может быть в случае предоставления консорциального кредита на крупную сумму несколькими банками. Ограничения касаются, как правило, заемщиков – юридических и физический лиц. Так, отдельные банки кредитуют только юридических лиц, по которым тоже могут быть определенные предписания: исключение заемщиков, представляющих отдельные отрасли или формы собственности, в случае повышенного кредитного риска.
Цели кредитования указываются обязательно, что обусловлено функциями кредита и принципами кредитования.
Сроки кредитования в каждом кредитном договоре устанавливаются в соответствии с поданной заявкой. Ограничение возможно в рамках общей кредитной политики, например, не предоставлять кредиты на срок более 1 года.
В специальном пункте указываются даты начала и прекращения действия договора.
Под датой выдачи кредита (вступления в действие договора) следует считать дату перечисления денежных средств со счета банка на счет заемщика. Действие договора прекращается после поступления в банк от Заемщика всей суммы основного долга, начисленных процентов и неустойки (если она была).
Сумма кредита устанавливается в счет лимитов банка, нормативов кредитования ЦБ РФ, заявки заемщика, стоимости и ликвидности предмета обеспечения, кредитоспособности заемщика.
Цена кредита отражает принцип платности при кредитовании, а формой оплаты является процентная ставка.
Процентные ставки могут быть твердыми (фиксированными) и изменяющимися. Выделяют также ставки межбанковского кредитного рынка. В международной практике известны ставки: LIBOR – ставка предложения на Лондонском межбанковском рынке депозитов (на 3-х месячные ссуды), является базовой для международных финансовых рынков; FIBOR – ставка фондовой биржи во Франфуркте на Майне; PIBOR – ставка Парижского межбанковского рынка и т.д.
На рынке межбанковских кредитов в Москве действуют ставки: МИБОР – размещение краткосрочных ссуд; МИБИД, ИНСТАР – привлечение кредитных ресурсов.
Информация об изменении процентных ставок регулярно публикуется.
Начисление стоимости ссуды может осуществляться с использованием простой ставки процента (при краткосрочных ссудах и одноразовом погашении в конце срока,либо с использованием сложного процента при более продолжительном кредитовании).
При кредитовании на срок больше года начисление процентов по сложной годовой ставке дает большую сумму процентных денег, чем при использовании простой ставки.
На сумму выплаченных процентов и общую сумму погашения влияет характер погашения кредита:
А. Погашение кредита происходит равными срочными долями.
Б. Погашение основной суммы долга равными частями с добавлением сэкономленных процентов – аннуитетная ссуда. Аннуитет – равные долевые взносы.
Особенность этого вида погашения состоит в том, что каждая доля включает в себя долю процента и долю погашения. По мере осуществления выплат доля % уменьшается, а доля погашения увеличивается на сумму сэкономленных процентов. На практике применяется при ипотечном кредитовании.
Размер процентных ставок устанавливается такой, чтобы плата за кредит покрывала расходы банка и обеспечивала получение необходимой доходности.
На размер процентных ставок влияют следующие факторы:
· ставки рефинансирования ЦБ России;
· стоимости кредитных ресурсов;
· характера кредитной сделки;
· риска погашения предоставляемого кредита;
· формы обеспечения возврата кредита и др.
Минимальная процентная ставка называется базисной, или, в международной практике, «prame rate», – процентная ставка для первоклассных заемщиков.
Процентные ставки за пользование кредитом, порядок, формы и сроки их уплаты предусматриваются в кредитном договоре. Процентная ставка за кредит может пересматриваться Банком в течение действия кредитного договора. Изменение процентной ставки оформляется дополнительным соглашением к кредитному договору. Начисление и взыскание процентов авансом в момент выдачи кредита не допускается.
Проценты начисляются на задолженность, возникающую в момент использования кредита, до даты погашения этой задолженности и уплачиваются, как правило, ежемесячно или в сроки, оговоренные в кредитном договоре, но не реже одного раза в квартал. В случае возникновения просроченной задолженности Заемщик уплачивает проценты на своевременно непогашенную задолженность по повышенной ставке, предусмотренной в кредитном договоре. Поступающие от Заемщика денежные средства в первую очередь направляются на уплату процентов (включая просроченные).
Методика начисления процентов определена Положением Банка России №39-П от 26.06.98.
Обеспечение кредита – один из наиболее надежных способов снижения риска невозврата кредита.
Кредит бывает двух видов: обеспеченный и необеспеченный.
Необеспеченные (бланковые) ссуды выдаются первоклассным заемщикам (т.е. хорошо себя зарекомендовавшим) и вопреки распространенному мнению наиболее крупные ссуды предоставляются банками без обеспечения. Обеспечение не гарантирует погашения ссуды, но уменьшает риск, т.к. в случае ликвидации предприятия банк становится привилегированным кредитором. В кредитном договоре должен быть указан способ обеспечения возврата кредита.
В качестве обеспечения ссуды могут использоваться самые различные виды активов и документов, которые можно легко реализовать: недвижимость, складские квитанции, дебиторские счета, здания и оборудование, коносаменты с передаточными надписями, партии нефти, акции корпораций и т.д.
Залог – наиболее важный вид обеспечения. Залоговые отношения, кроме ГК, регулируются законом РФ «О залоге» от 25.05.92.
При наличии залога кредитор имеет право при неисполнении должником своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. К основным видам залога относятся:
· залог с оставлением имущества у залогодателя;
· залог с передачей имущества залогодержателю (кредитору) – заклад, например, ценные бумаги;
· залог товаров в обороте;
· залог недвижимого имущества (ипотека);
· залог имущественных прав.
Предлагаемый банку в качестве обеспечения возвратности кредита залог должен быть приемлемым и достаточным.
Приемлемость залога характеризует долговременность его хранения, быстроту реализации и потребительский спрос на него.
Достаточность залога характеризует его количественную сторону. Стоимость закладываемого имущества должна превышать сумму выдаваемого кредита с таким расчетом, чтобы Банк мог погасить из стоимости реализации заложенного имущества не только основной долг по выданному кредиту, но и начисленные проценты, судебные расходы, расходы, связанные с реализацией залога и др.
Залогодателем может быть:
С точки зрения субъекта отношений – сам Заемщик или третье лицо;
С точки зрения права собственности – собственник имущества или лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения либо право оперативного управления.
На праве хозяйственного ведения имущество принадлежит лишь государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Залог недвижимого имущества этих предприятий осуществляется только с согласия собственника (фонда госимущества). Остальным имуществом они распоряжаются самостоятельно, если иное не установлено законом. Договор залога недвижимого имущества(ипотека) оформляется в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации.
Особой формой залога является залог средств, хранящихся на депозитном счете в банке (по типу компенсационного остатка). Он оформляется договором залога, о чемсообщается работникам отдела депозитов. Сумма средств на депозитном счете должнабыть достаточной для погашения основного долга, уплаты процентов и судебных расходов. Эти средства «замораживаются» до момента выполнения заемщиками своих обязательств.
Кредит на условиях компенсационного остатка оформляется кредитным договором, в который вносятся следующие дополнения:
1. «Банк предоставляет Заемщику кредит на сумму x на условиях компенсационного остатка в сумме y , а Заемщик обязуется своевременно возвратитькредит и уплатить проценты за пользование им на условиях, определенных настоящим договором».
2. «Для учета полученного кредита Банк открывает Заемщику ссудный счет N для учета компенсационного остатка – счет N ».
3. «Заемщик обязуется:
а) перечислить компенсационный остаток на депозитный счет (число, месяц, год) в сумме _____;
Размер компенсационного остатка зависит от размера выдаваемого кредита, срока, степени риска и должен составлять от 10 до 30% выдаваемой суммы (по усмотрению банка).
Заключение кредитной сделки сопровождается возникновением взаимных обязательств ее участников. Кредит как экономическое отношение побуждает к рациональному использованию выделенных ресурсов для возврата временно позаимствованной стоимости.
Стадиями движения кредита являются следующие: размещение кредита; получение кредита заемщиками; его использование; высвобождение ресурсов; возврат временно позаимствованной стоимости; получение кредитором средств, размещенных в форме кредита.
Подобно тому как в структуре кредита не следует противопоставлять один его элемент другому, так и в анализе стадий движения ссуженной стоимости нельзя искусственно вычленять одну из них, возводить в ранг основополагающей при анализе сущности данной экономической категории. В некоторых случаях это требование анализа нарушается: считается, например, что кредит - это его предоставление (размещение), что кредит - это лишь его использование и наконец что кредит - это не первое, не второе, а возврат ссуженной стоимости.
Подобный подход разрывает единство движения кредита. Так, предоставление кредита не может быть самоцелью, оно закономерно сопряжено с возвратным движением, немыслимо без возвращения ссуженной стоимости. Предоставление кредита может существовать только ради использования потребительских свойств ссужаемого объекта, его возвращения к исходной точке. Тем не менее размещение кредита в форме предоставления ссуды является исходной стадией движения кредита. Ей, как правило, предшествует процесс аккумуляции стоимости. Для того чтобы кому-то передать денежные средства или ценности, их необходимо накопить. Вместе с тем, как отмечалось ранее, в.ссуду может быть размещена стоимость, "уходящая" от своего владельца в процессе реализации товара. Например, передача кредитором товара в хозяйство ссудополучателя может быть обусловлена не концентрацией, накоплением у него временно свободных материальных ценностей, а необходимостью продолжить процесс обмена, завершить начатый.
Ссуда является лишь одной из форм организации кредитных отношений, возникновение которых сопровождается открытием ссудного счета. Кредит - более широкое понятие, предполагающее наличие разных форм организации кредитных отношений, как нормирующих источники средств банка, так и представляющих одну из форм их вложения. Кроме того, кредитные отношения могут быть организованы не только в рамках банковского кредита, но и как коммерческое кредитование, когда в лице и заемщика, и кредитора выступают предприятия, а кредитные отношения между ними оформляются векселем. Банковский кредит - весьма удобная и во многих случаях незаменимая форма финансовых услуг, которая позволяет гибко учитывать потребности конкретного заемщика и приспосабливать к ним условия получения ссуды, в отличие, например, от рынка ценных бумаг, где сроки и другие условия займа стандартизированы.
Если рассматривать кредит как форму распоряжения средствами, то исчезает специфический элемент, затрагивающий сущностные черты этой экономической категории. Распоряжение ресурсами свойственно не только кредитным отношениям. Распоряжаться можно и собственными средствами предприятий и организаций, а также финансами; данное качество, следовательно, не только не выделяет кредит из ряда других экономических отношений, но, напротив, как бы "растворяет" его в их массе.
Кредит - это передача кредитором ссуженной стоимости заемщику для использования на началах возвратности и в интересах общественных потребностей.
