Незавершенный строительством жилой дом налог на имущество. Нужно ли платить налог на имущество на незавершенное строительство

У владельцев недвижимости, которые оформили свое имущество по всем правилам, но по каким-то причинам не получают платежки об уплате налогов, остается чуть больше двух месяцев, чтобы поставить в известность об этом налоговые инспекции. Иначе - серьезные штрафы, сообщили "Российской газете" в Федеральной налоговой службе.

За найденные налоговиками "объекты-невидимки" придется платить и штраф, и налог за последние три года. Фото: Reuters

Уточним, что касается это всех физлиц. 1 января 2017 года заканчивается двухлетний переходный период. Именно до этой даты и надо уведомить налоговиков о своих квартирах, дачах и банях, за которые не приходят налоговые уведомления. Транспортные средства тоже попадают под эту норму Налогового кодекса, принятую в 2014 году. Если в 2017 году налоговики обнаружат "объекты-невидимки", за которые по нескольку лет не платятся налоги, то инспекторы взыщут долги сразу за три последних года. Плюс выпишут штраф - 20 процентов от неоплаченной суммы.

И вот какие расчеты сделали специально для "РГ" в БТИ Московской области. Например, хозяевам, имеющим коттедж на Истре площадью 331,2 квадратного метра и не платившим налоги три года, при проверке начислят налог за 2013 год - 31 852,54 рубля. Налог за 2014-й - 31 852,54 рубля. Налог за 2015-й - 35 454,16 рубля. И штраф 20 процентов от неуплаченной налоговой суммы - то есть 19 831,84 рубля. А в целом граждане заплатят в бюджет 118 991,08 рубля. Если, конечно, они про этот коттедж не заявят до 1 января 2017 года. Заявят - им простят налоги за три года. И они начнут платить "с чистого листа", как полагается, ежегодно.

Есть еще и другая проблема - незарегистрированной недвижимости физлиц. И сейчас муниципальные власти, бюджеты которых формируются от уплаты местных налогов на объекты недвижимости, приступили к массированному поиску незарегистрированных построек - домов, бань, просторных сараев, веранд от 50 квадратных метров. В полную силу движение контролеров развернулось в Подмосковье. Скоро такую практику могут распространить на всю страну.

Если граждане заявят о своих домах в срок, им простят неуплату налога на имущество физлиц за три года

Московская область, к слову, занимает первое место в России по объему недвижимости. Только объектов капстроительства (домов, гаражей и других построек) насчитывается почти 9 миллионов, то есть 9 процентов от общего числа в РФ. В "работу" на 2016 год взяты 6 районов и 9 городских округов. Всего проверят около 2 миллионов объектов недвижимости. По предварительным оценкам, от 20 до 40 процентов из них не вовлечены в налоговый оборот.

На обходы комиссии с участием представителей органов муниципальной власти, налоговой и областного министерства имущества выходят каждые выходные. Дополнительный доход в муниципальные бюджеты ожидается, по предварительным оценкам, 1,5-1,8 миллиарда рублей.

Ищут не только "утаенные от налоговой строения", но и вообще незарегистрированные. За два месяца с начала работы в Московской области нашли уже несколько сотен неоформленных капитальных строений. Многие относятся к элитному жилью. "Только на прошлой неделе в ходе рейда беседовали с хозяевами такого "дворца" в Истринском районе. На частной территории расположились банный комплекс, бассейн, гараж и теннисный корт", - рассказывает генеральный директор Московского областного БТИ Владислав Мурашов.

По его словам, контролеры видят десятки примеров, когда в одном и том же районе у одних владельцев с документами все в порядке, они честно платят налоги, а другие собственники уклоняются от своего гражданского долга. Возникают резонные вопросы - как получается, что за деревянный садовый домик, доставшийся по наследству, одни люди платят налоги, а совсем рядом их соседи из фешенебельных коттеджных поселков просто не регистрируют имущество и уходят от налогов из года в год?

Однако безответственность заканчивается. Затянувшим с оформлением недвижимости более чем на полгода, то есть с июля 2017 года, грозят не только штрафы, но и снос неузаконенного имущества, если суд признает объект самовольной постройкой.

В 2016 году только в Московской области проверят более 2 млн объектов недвижимости. Фото: Сергей Савостьянов/ РГ

Как рассказали "РГ" в Московском областном БТИ, механизм выявления незарегистрированных построек следующий. Данные аэрофотосъемки территории сопоставляют с информацией государственного кадастра недвижимости, ЕГРП и архивами БТИ. На карте отмечают строения площадью более 50 квадратных метров, права на которые не зарегистрированы или они вовсе не стоят на учете. Затем владельцы земельных участков, на которых расположены такие объекты, получают информационные письма от налоговиков с указанием на необходимость оформления объектов недвижимости.

В свое оправдание многие участники проверок, у которых уже найдены такие постройки, поясняют, что просто не знакомы с процедурами регистрации - не знают, какие документы необходимо подготовить, куда обратиться, не владеют информацией по изменениям в законодательстве, которые могут повлечь за собой утрату собственности. Аргументы эти, когда дело идет об уплате налогов, в расчет, естественно, не берутся.

Тем временем минфин предложил взимать налог на имущество "с недостроя", то есть с домов, которые построены на частных земельных участках, отражены в кадастре, но не оформлены в собственность владельцев, физлиц. Об этом говорится в проекте "Основных направлений налоговой политики на 2017-2019 годы".

Цель - вовлечение в налоговый оборот объектов капитального строительства, поставленных владельцами земельных участков на кадастровый учет, но права на которые не зарегистрированы.

До сих пор налог на имущество за строение начисляется, если владелец оформил права собственности, поэтому многие граждане хитрят - не оформляют собственность на здания, которые расположены на принадлежащих им земельных участках.

Чтобы оформить дом, баню или иную постройку, нужно пройти две процедуры. На первом этапе потребуется заполнить утвержденную минэкономразвития стандартную декларацию о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет и подготовить технический план, который делают кадастровые инженеры.

Минфин предложил взимать налог на имущество физлиц с недостроенных домов, сараев, дач и бань

Эти документы нужно подать в Кадастровую палату через любой многофункциональный центр (МФЦ). Спустя 10 рабочих дней ведомство выдаст владельцу кадастровый паспорт.

Вторая процедура - регистрация права собственности. Здесь от вас потребуется заполнить еще одну декларацию по форме, утвержденной минэкономразвития, оплатить госпошлину 350 руб. и, приложив заявление, подать документы в Росреестр. Пройдя эти два этапа, вы получите официальный документ о праве собственности на объект с четкими параметрами, необходимыми для уплаты налогов.

В данной статье мы рассмотрим налог на имущество объекта незавершенного строительства. Узнаем о налоге для физических и юридических лиц и разберемся с нормативными актами.

Незавершенным строительством в целях обложения налогом признаются сооружения, в отношении которых продолжаются строительные работы, и которые могут быть:

• временно не достраиваемыми;
• законсервированными;
• на этапе экспериментального использования;
• прекращенным.

Главное при отнесении недвижимости к незаконченной – это тот факт, что окончательно не обозначена ее цена, и она не может пока быть эксплуатируемой в целях, запланированных при ее сооружении.

Налог на имущество объекта незавершенного строительства для организаций

Незаконченные постройки, которыми владеют организации, налогом на имущество не облагаются в случае, когда они еще не стали пригодными для участия в производственном процессе предприятия. Определением того, можно ли вводить недвижимость в эксплуатацию, юридическое лицо занимается самостоятельно. Но не стоит думать, что можно избежать уплаты имущественного налога, оставляя объект в стадии завершения на протяжении слишком долгого периода времени.

Сооружения, строящиеся организациями своими силами с привлечением заемных денег, будут оценены по-разному с точки зрения бухгалтерского и налогового учета из-за неодинакового учета процентов по займам. Нужно позаботиться о том, чтобы сохранить это различие в момент ввода постройки в эксплуатацию. И первая и вторая стоимость являются значимыми:

• цена, определенная с целью налогообложения, будет иметь значение при вычислении затрат на амортизацию (пригодится в дальнейшем для учета налога на прибыль);
• цена, обозначенная бухгалтером, будет играть роль при вычислении имущественного налога (если только его не придется рассчитывать на основании кадастровой стоимости).

Как уже было сказано, этап опытной эксплуатации также не считается за использования объектов в ходе производства, однако слишком затягивать этот процесс не безопасно – можно получить претензии со стороны налоговых органов. Чтобы проблем не возникало, нужно периодически доказывать, что на данном этапе завершения строительства продолжают осуществляться вложения денег с целью довести сооружение до максимальной схожести с проектными решениями по тех. характеристикам.

При этом лучше, чтобы постройка не участвовала в работе организации. Если же она эксплуатируется, придется обозначить ее в балансе как основное средство и облагать ее налогом, потому что ФНС будет признана правой в ходе судебного разбирательства, если после выявления нарушений решит отстаивать свою правоту в суде.

Налог на незавершенное строительство для физических лиц

Имущественный налог на незаконченные постройки физических лиц (и предпринимателей) должен уплачиваться в бюджет, причем физлица начали перечислять суммы средств в счет его оплаты только с 2015г. Им ежегодно приходит уведомление о подходе сроков исполнения налоговых обязательств и извещение для совершения платежа в отделении банка.

Если на имеющуюся в собственности незавершенную постройку еще никогда не приходило извещение об уплате налога, необходимо самостоятельно уведомить ФНС о владении таким сооружением.

Если на незаконченную постройку оформлена общая собственность, налог на нее будет поделен поровну между всеми владельцами. В случае оформления долевой собственности на недостроенное сооружение, сумма налога не него будет разделена между собственниками, согласно размерам их долей.

Формула вычисления налогооблагаемой базы:

НБ = КС – НВ , где

НБ – налогооблагаемая база по имущественному налогу,

КС – стоимость по кадастру, актуальная на начало налогового года,

НВ – налоговые вычеты.

На законодательном уровне утвержден переходный период (до 2020г.) на установление сумм налога по кадастровой стоимости строений. А до этого времени допускается расчет налога по инвентаризационной или кадастровой цене (кроме случаев, когда сооружение по закону должно облагаться налогом, исключительно исходя из кадастровой оценки).

В итоге, с 2015г. физическим лицам и индивидуальным предпринимателям, приравненным к ним, полагается перечислять в бюджет имущественный налог, если одновременно выполняются три условия:

• лицо владеет недвижимостью на правах собственности;
• цена объекта известна;
• властями на местах утверждена в качестве базы для обложения налогом инвентаризационная или кадастровая стоимость (или недвижимость обязана облагаться налогом только по кадастровой цене).

Особые случаи расчета имущественного налога:

1. Если объект незаконченного строительства был оформлен в собственность не с начала налогового периода, кадастровая цена для вычисления суммы налога будет принята на тот день, когда он был зарегистрирован в кадастре.
2. Если была найдена ошибка в кадастровой оценке недостроенного сооружения, сумма налога будет пересчитана с того периода, в течение которого обнаружилась ошибка.
3. Если кадастровая оценка объекта была оспорена, налоговые корректировки будут учтены со дня подачи требования по пересмотру цены, но не раньше, чем данные будут изменены в кадастре.
4. Если собственник постройки вступил во владение в течение года, налог будет вычислен с применением коэффициента, призванного снизить сумму в пропорции к числу полных месяцев, в период которых гражданин фактически являлся собственником объекта.

Льготы по налогу на недостроенное сооружение

Льготы по такому виду имущества не утверждены федеральными законодательными актами, все зависит от региональных нормативных актов. По имущественному налогу можно оформить льготу, если гражданин имеет законные на то основания, однако в отношении особо дорогостоящих объектов (от трехсот миллионов рублей) льготы применяться не могут. На все прочие недостроенные постройки льгота назначается только по одному объекту каждого вида по заполнении заявления в ФНС и предъявлении соответствующих документов. Обратиться в налоговую службу следует до 1 ноября отчетного года.

При учете льготы принимается во внимание число месяцев, в течение которых сооружение являлось собственностью физического лица, а месяцы появления и потери прав на льготу признаются полными.

1. люди с инвалидностью;
2. граждане с гос. наградами;
3. лица, пострадавшие от радиации после произошедших аварий;
4. участники боев и военнослужащие со стажем более 20 лет;
5. члены семей гос. и военнослужащих, погибших на службе;
6. граждане, обучавшиеся на творческие специальности и эксплуатирующие помещения в творческих целях;
7. люди пенсионного возраста;
8. физлица, владеющие хозяйственными постройками до 50 м2.

Налоговая ставка по объектам незавершенного строительства

В таблице рассмотрена налоговая ставка:

Объект налогообложения	Ставка налога (%)
Когда ставка утверждается исходя из проведенной кадастровой оценки, она находится под влиянием стоимости и назначения незаконченной постройки:
Недостроенное жилищное помещение	0,1
Незаконченные торговые, деловые центры и недвижимость высокой стоимости (от 300 млн.)	2
Прочие постройки	0,5
Налоговые ставки, обозначенные исходя из инвентаризационной стоимости, зависят от цены на недвижимость
до 300 тыс.	0,1
300-500 тыс.	0,1-0,3
выше 500 тыс.	0,3-2

Сроки уплаты налога по незавершенному строительству

Налоговым периодом налога по недостроенным сооружениям является календарный год. Для физических лиц был установлен срок уплаты налога, одинаковый в отношении всех видов сборов с физлиц, – до 1 декабря отчетного периода.

Что касается организаций, то сроки перечисления авансовых платежей (если таковые предусмотрены региональными законами), как и срок внесения итогового платежа по налогу на имущество, утверждаются властями на местах и могут быть совершенно разными для субъектов РФ.

Законодательные акты по теме

В таблице рассмотрены законодательные акты по теме:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14	Прецедент признания правоты ФНС в случае с неуплатой имущественного налога на сооружение, находящееся в стадии опытной эксплуатации долгое время и при этом эксплуатируемое при осуществлении деятельности компании
подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ	Об уплате налога на имущество, начисленного на объекты незавершенного строительства, физическими лицами и ИП
п. 3-6 ст. 403 НК РФ	Об определении налоговых вычетов в целях обложения объектов незавершенного строительства имущественным налогом
ст. 402 НК РФ	Об учете инвентаризационной или кадастровой стоимости недвижимости для расчета имущественного налога
п. 2 ст. 406 НК РФ	О зависимости налоговых ставок при учете кадастровой стоимости недвижимости от назначения и стоимости объектов налогообложения
п. 4 ст. 406 НК РФ	О зависимости предельных ставок по налогу на имущество, определенных по инвентаризационной стоимости, от стоимости объекта
п. 1 ст. 407 НК РФ	О льготах по имущественному налогу на объекты незавершенного строительства
п. 2 ст. 52 НК РФ	О получении физическими лицами уведомления об уплате имущественного налога за 30 дней до наступления срока платежа
п. 3 ст. 408 НК РФ	Об уплате налога соразмерно долям или поровну всеми собственниками объекта незавершенного строительства при оформлении долевой или общей собственности соответственно

Типичные ошибки

Ошибка №1: Недостроенное здание не числится на балансе предприятия как основное средство, налог на имущество в отношении него не перечисляется в бюджет, однако оно регулярно используется в производственном процессе.

При учете основных средств часто возникают вопросы типа: какое имущество можно отнести к основным средствам? Как учесть капитальные вложения в основные средства? ? Как не напутать учет со сроками регистрации основного средства? Каковы нюансы при реализации основных средств? Остановимся на спорных вопросах.

По каким условиям можно отнести объект к основным средствам?

Согласно бухгалтерского учета к основным средствам на основании п.4 ПБУ 6/01 можно отнести имущество, если:

1.Оно используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг, либо для управления компанией.

2.Срок службы имущества более года.

3.Объект участвует в получении дохода.

4.В организации не предполагается перепродажа этого имущества.

Если имущество поступает в компанию с целью перепродажи, оно уже учитывается как товар на счете 41, а не на 01.

Как быть, если компания купила имущество для финансово-хозяйственной деятельности организации, а потом передумала и решила его продать? Перевести имущество со счета 01 на счет 41 не представляется возможным. Что делать? В такой ситуации имущество остается числиться на счете 01 с последующим начислением налога на имущество. Если имущество не введено в эксплуатацию, оно не амортизируется. Факт составления акта приема – передачи основных средств по форме ОС-1 является подтверждением того, что имущество принято в состав основных средств. А, как известно, из основных средств имущество в товар не переводится. Во избежание завышения налога на имущество и занижения налога на прибыль лучше с целью использования основных средств определяться заранее.

Как учитывать незавершенное строительство при определении налога на имущество ?

При проверке налога на имущество налоговые инспекторы обращают на это внимание. Они считают, если имущество не эксплуатируется, но капитальные вложения в него вложены, нужно переводить объект в основное средство (счет 01) и начислять налог на имущество.

Основные средства, которые числятся на счете 08, т.е. еще не введенные в эксплуатацию, находятся под тщательным присмотром проверяющих.Ведь если имущество числится на счете 08, налог на имущество не начисляется, хотя в него осуществляются капитальные вложения. Такая ситуация может возникнуть при сдаче в аренду помещения, которое находится в процессе регистрации. Поскольку права собственности на него еще нет, разрешения от комиссии по строительству о вводе в эксплуатацию нет, то ввести его в эксплуатацию невозможно. Такие объекты зависают на счете 08. Пока нет документов – нет и начислений налога на имущество.

При судебном споре суд встает на защиту налогоплательщиков: пока регистрации нет, объект считается незавершенным строительством, он не готов к эксплуатации, поэтому его невозможно отнести к основным средствам (постановление ФАС Уральского округа № Ф09-1571/12 от 5 апреля 2012 г.). Когда объект завершен и получено разрешение на ввод в эксплуатацию от комиссии, объект нужно перевести на счет 01 (п. 41 и п.52 приказа Минфина России № 91н от 13.10.2003г.). В письме Минфина России № 03-05-05-01/95 от 6.12.2011г. чиновники согласились, что незавершенные капитальные вложения в основные средства не считаются объектом налогообложения по налогу на имущество организаций.

С 2011 года к незавершенным капитальным вложениям можно отнести еще не оформленные актами приемки-передачи основных средств или иными аналогичными документами следующие расходы:

1. на строительно-монтажные работы (СМР),

2. на приобретение зданий, оборудования, сооружений, транспортных средств, инструментов, инвентаря, и прочих материальных ценностей длительного пользования,

3. на прочие капитальные работы.

Согласно постановлению ФАС Московского округа № КА-А40/14221-10 от 24.11.2010г. судьями было принято решение, что объектом налога на имущество считается не любое используемое в процессе деятельности и приносящее прибыль имущество, а только то, которое числится на счете 01, т.е. признано в балансе основным средством. А если государственной регистрации на имущество нет, это факт того, что оно не может быть переведено в состав основных средств. Компания не имела оснований для перевода имущества в состав основных средств. Причиной явилось то обстоятельство, что до получения кадастрового плана на построенный объект компания не могла подать документы на государственную регистрацию права собственности по независящим от нее причинам. В связи с этим доначисление налога неправомерно, если налогоплательщик не смог подать документы на государственную регистрацию по объективным причинам.

Например, согласно п. 10 ст. 33 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997г. до 1 января 2013 года организация не может предоставить документы на регистрацию основного средства до тех пор, пока не получит кадастровый паспорт на имущество.

Из вышесказанного следует, что, если цель компании - не уход от налога на имущество, если все работы выполнены, но комиссия по независящим от вас причинам не принимает объект, то имущество переводить на счет 01 пока не следует.

Какие документы могут это подтвердить? На основании письма Минфина России № 03-05-06-01/98 от 4.09.2007г. законодатели делают вывод: если при покупке объекта компания намеревается проводить в нем капитальные работы, то подтверждающими документами могут быть:

1. приказы о проведении реконструкции,

2. приказы и сметы на предполагаемые работы

3. заключенные договора с подрядчиками.

Эти документы - свидетельство того, что первоначальная стоимость основного средства пока не сформирована, капитальные вложения еще не закончены, поэтому основания для перевода объекта на счет 01 нет.

В Постановление ФАС Центрального округа № А-35-1973/2011 от 23.03.2012 говорится, что даже полученное разрешение на ввод в эксплуатацию построенного здания само по себе не может подтвердить готовность здания к эксплуатации.Если оно отсутствует, значит, комиссия не приняла объект, что свидетельствует о том, что необходимы какие-то доработки, которые не были заложены в смете, но они необходимы для эксплуатации помещения. В связи с этим такой объект основного средства остается на счете 08.

Когда все работы завершены, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, компания обязана зарегистрировать право собственности на недвижимость. Документов, устанавливающие сроки регистрации, нет. Поэтому такое мероприятие может длиться долго.

Если компания не собирается сдавать документы на регистрацию недвижимости, она обязана перевести его со счета 08 на счет 01.

Как формировать первоначальную стоимость объекта в бухгалтерском учете?

Налоговики выступают за то, чтобы госпошлина включалась в первоначальную стоимость основного средства. Эта сумма невелика, но из-за нее могут возникнуть разногласия с налоговой инспекцией.
Когда все работы сданы, нужно оформить акт № ОС-1 и ввести основное средство в эксплуатацию. При этом объект переводится на счет 01. Нюанс вот в чем: компания еще не получила право собственности. Делаем вывод: компания учитывает объект на счете 01, а потом сдает документы на госрегистрацию. При этом ей нужно включить госпошлину в первоначальную стоимость объекта. На самом деле делать это нет необходимости. Согласно письма Минфина России № 03-03-06/1/89 от 11.02.2011г. при ситуации, когда первоначальная стоимость объекта сформирована полностью, объект введен в эксплуатацию, а уплата госпошлины была произведена позже, она не меняет стоимости объекта основного средства.

Для налогового учета существуют другие правила. Для бухгалтерского учета важное значение имеет способность основного средства приносить доход, для налогового - факт наличия эксплуатации. Для определения налогов амортизация сможет включаться в затраты не ранее начала эксплуатации объекта и не ранее сдачи документов на государственную регистрацию (п.11 статьи 258 НК РФ).

На основании письма Минфина России № 03-03-06/1/96 от 14.02.2011 г. расходы по строительству объекта недвижимости в целях налогообложения прибыли учитываются в виде амортизации, начиная с первого числа месяца, следующего за месяцем ввода в эксплуатацию, но не ранее первого числа месяца, следующего за месяцем получения документального подтверждения факта подачи документов на госрегистрацию права собственности. Вывод напрашивается сам: чтобы не было различий между бухгалтерским и налоговым учетом недвижимость лучше вводить в эксплуатацию в том же месяце, когда вы подаете документы на госрегистрацию.

Каковы нюансы при реализации основных средств?

При продаже недвижимости налоговые инспекторы согласно письма ФНС России № КЕ-4-3/5085@ от 31.03.2011 г. рекомендуют организациям использовать счет 45 «Товары отгруженные». При этом продающая сторона списывает недвижимость, на которую имеет госрегистрацию, с бухгалтерского учета в момент фактического выбытия. При этом у продавца прекращается уплата налога на имущество, а у покупателя возникает обязанность принять на учет объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию на счет 01 и начать платить налог.

В налоговом учете доход от реализации считается на дату отгрузки. Возникает вопрос: как отражать доходы при продаже объекта недвижимости – на дату отгрузки или на дату регистрации?
По мнению налоговиков доходы нужно отражать на дату отгрузки (дата подписания акта приема-передачи недвижимости). В бухгалтерском учете доходы от реализации отражаются только после регистрации. Как сделать бухгалтерский и налоговый учет одинаковыми? Обычно бухгалтера делают учет одинаковым, чтобы проще было объяснять ситуацию не только налоговикам, но и учредителям. При этом возникнет искажение отчетности. На налог на прибыль это не влияет. А вот за несвоевременное отражение операций на счетах бухгалтерского учета может быть наложен штраф по статье 120 НК РФ.

Бесплатная книга

Скорее в отпуск!

Для того, чтобы получить бесплатную книгу, введите данные в форму ниже и нажмите кнопку "Получить книгу".

Объект незавершенного строительства - налог на имущество , рассчитываемый с него, стал предусматриваться с 2015 года. Рассмотрим, при каких условиях производится налогообложение незавершенного строительного объекта.

НЗС и налог на имущество

Незавершенное строительство (НЗС) — это объект, по которому не закончены строительные работы. НЗС может находиться как в одной из стадий строительства, так и в стадии опытной эксплуатации или быть приостановленным, законсервированным либо прекращенным. Но в любом случае его окончательная стоимость не сформирована, и он не готов к полноценной эксплуатации по тому назначению, для которого создается.

По объекту НЗС как у физических, так и у юридических лиц может возникать обязанность уплаты налога на имущество.

Основные положения по этому налогу содержит Налоговый кодекс РФ (гл. 30 — для юрлиц, гл. 32 — для физлиц). В 2014-2015, а затем и в 2016-2017 годах гл. 30 была в значительной степени скорректирована, а гл. 32 стала нововведением 2014 года и применяется с 2015-го. До 2015 года имущество физлиц облагалось налогом в соответствии с законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1, и НЗС по нему объектом налогообложения не являлось.

Подробнее о том, как менялся налог на имущество организаций в 2014-2018 годах, читайте в статье .

Налог на имущество имеет статус регионального, и особенности его применения как для юридических, так и для физических лиц регламентируются законами субъектов РФ, которым дано право определения особенностей налоговой базы, дифференциации налоговых ставок (в пределах, определенных НК РФ), введения дополнительных льгот. При этом для юрлиц возможно установление отличных от других регионов порядка и сроков уплаты налога. Для физлиц срок уплаты налога на имущества является единым на всей территории Российской Федерации - не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налог на имущество по НЗС для физлиц

Итак, физлица (в том числе ИП), являющиеся собственниками объектов, должны платить налог на имущество — незавершенное строительство в числе таких объектов (подп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ). Для целей налогообложения физлиц оно учитывается только с 2015 года.

Для введения налога субъектами РФ и проведения кадастровой оценки объектов установлен переходный период до 2020 года, в течение которого базой налогообложения может быть либо инвентаризационная, либо кадастровая стоимость (ст. 402 НК РФ), если объект не относится к подлежащим налогообложению только по кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ).

Если в целях налогообложения применяется кадастровая стоимость имущества, то базой для расчета налога является кадастровая стоимость имущества на начало налогового года, уменьшенная на вычеты, определенные пп. 3-6 ст. 403 НК РФ. Однако объекты незавершенного строительства на федеральном уровне не включены в перечень объектов, по которым предоставляется вычет по налогу на имущество (пп. 3-6 ст. 403, ст. 404 НК РФ). Вычет по объектам незавершенного строительства может представляться, только если он предусмотрен региональным законодательством.

Если в целях налогообложения имущества применяется его инвентаризационная стоимость, то налог не уплачивается, поскольку для объектов незавершенного строительства инвентаризационная стоимость не определяется (письмо Минфина России от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, информация ФНС России от 31.05.2017, приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87). Таким образом, с налогового периода 2015 года для физлиц налогом на имущество объект незавершенного строительства облагается при выполнении 3 обязательных условий (письмо МФ РФ от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444):

• на объект зарегистрировано право собственности;
• субъект РФ установил в качестве базы для налогообложения кадастровую стоимость или объект относится к облагаемым только на основе кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (административные, торговые, жилые объекты);
• величина стоимости объекта определена.

Предельные ставки налога при расчете на основе кадастровой стоимости зависят от назначения и стоимости незавершенного объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — для НЗС жилья;
• 2% — для НЗС административных, торговых и дорогих (более 300 млн руб.) объектов;
• 0,5% — для НЗС прочих объектов.

Предельные ставки налога от инвентаризационной стоимости определены только стоимостью объекта (п. 4 ст. 406 НК РФ):

• 0,1% — не более 300 тыс. руб.;
• 0,1-0,3% — от 300 тыс. до 500 тыс. руб.;
• 0,3-2% — более 500 тыс. руб.

У ряда физлиц есть право на льготы по налогу (п. 1 ст. 407 НК РФ). К ним относятся:

• люди, имеющие государственные награды;
• инвалиды;
• участники боевых действий или отслужившие в армии более 20 лет;
• граждане, подвергшиеся воздействию радиации в результате аварий;
• члены семей погибших при исполнении обязанностей военных и госслужащих;
• пенсионеры;
• лица творческих профессий в отношении помещений, используемых для творчества;
• физлица, использующие в личном хозяйстве хозстроения площадью до 50 кв. м.

Административные, торговые и дорогие (более 300 млн руб.) объекты не льготируются (п. 5 ст. 407 НК РФ), а по остальным льгота может быть применена только к одному объекту недвижимости каждого вида по выбору налогоплательщика при наличии документального подтверждения права на нее. Документы на льготу подаются в ИФНС вместе с заявлением о ее предоставлении не позднее 1 ноября года, за который будет рассчитан налог (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Льготированию не подлежат также объекты, используемые в предпринимательской деятельности. К НЗС, которое, являясь недостроем, еще не используется в предпринимательских целях, льгота может быть применена. Однако если ИФНС будет выявлен факт такого использования НЗС, то налог на это имущество начислят.

Ставки, объекты налогообложения и льготы могут быть дифференцированы в регионах. Если в законах субъектов таких уточнений нет, то применяются положения НК РФ.

Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику-физлицу с таким расчетом, чтобы физлицо получило комплект документов на уплату налога не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ).

Если на объект НЗС оформлена общая или долевая собственность, то налогоплательщиками будут все его собственники в равных или пропорциональных доле частях соответственно (п. 3 ст. 408 НК РФ).

Если объект возник в течение налогового года, то его кадастровая стоимость для целей налогообложения принимается на дату регистрации в кадастре. В случае выявления ошибки в кадастровой стоимости пересчет налога делается с периода такой ошибки. При спорной кадастровой стоимости изменения налога учитываются с даты подачи заявления на пересмотр стоимости, но не ранее внесения корректировок в кадастр (п. 2 ст. 403 НК РФ).

Если право собственности на объект существует неполный год, то расчет делается с учетом коэффициента, снижающего налог в пропорции к количеству полных месяцев фактического нахождения в собственности. При этом полным месяцем считается тот, в котором право собственности возникло до 15 числа или прекратилось после 15 числа (п. 5 ст. 408 НК РФ).

Так же, с учетом количества месяцев фактического наличия права на собственность, учитывается льгота по налогу. При этом месяцы возникновения и исчезновения права на льготу считаются полными (п. 6 ст. 408 НК РФ).

Если налогоплательщик, имеющий НЗС в собственности, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, и они ни разу ему не приходили, ему необходимо проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).

Налог на имущество по НЗС для юрлиц

Объекты НЗС, находящиеся в распоряжении юрлиц, не являются предметом обложения налогом на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. Факт готовности определяет само юрлицо. Однако это не означает, что объект НЗС можно сколь угодно долго держать в стадии незавершенного.

Особенно опасен в этом отношении этап опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).

О начислении налога при эксплуатации имущества читайте в материале .

Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.

О том, когда возникает обязанность по расчету налога от кадастровой стоимости, читайте в статье .

Итоги

У юридических лиц объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на имущество.

У физических лиц незавершенное строительство может облагаться налогом, если в регионе его местонахождения налоговая база по налогу исчисляется с кадастровой стоимости, оно находится в собственности физического лица и известна его кадастровая стоимость.

Налог на имущество в отношении объектов незавершенного строительства граждане должны платить только при условии оформленного права собственности на такие объекты. При этом граждане обязаны уплачивать налог только в случае, если в субъекте РФ законодательно установлена оплата налога на имущество исходя из его (имущества) кадастровой стоимости. Если же для исчисления налога используется инвентаризационная стоимость имущества, то налог уплачивается только в случаях, когда определена эта инвентаризационная стоимость объектов незавершенного строительства.

Особенности налогообложения объектов незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства становится объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц сразу после оформления права собственности на него. Это означает, что только после регистрации прав собственности у гражданина появляется обязанность по уплате налога.

При этом важно понимать, что само по себе оформленное право собственности еще не приводит к обязанности платить налог на имущество при незавершенном строительстве. Дело в том, что, во-первых, обязанность по уплате налога возникает только в том случае, если в субъекте РФ (где находится незавершенное строительство), законодательно введен порядок уплаты налога исходя из кадастровой стоимости имущества. Во-вторых, если в регионе в целях налогообложения объекта незавершенного строительства применяется его инвентаризационная стоимость, то налог уплачивается только в отношении тех объектов незавершенного строительства, инвентаризационная стоимость которых определена.

Из сказанного выше следует, что гражданин, оформивший право собственности на незавершенное строительство, должен уплачивать налог:

• если по правилам региона налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости объекта, либо
• если в регионе налог уплачивается исходя из инвентаризационной стоимости, и такая стоимость незавершенного объекта определена.

Ниже мы рассмотрим особенности налогообложения объекта незавершенного строительства исходя из его кадастровой стоимости.

Налоговые ставки, льготы и порядок уплаты

Основными условиями, связанными с налогообложением незавершенного строительства, являются налоговые ставки, налоговые льготы и порядок уплаты налогов. Рассмотрим эти условия подробнее.

В соответствии с российским законодательством размеры налоговых ставок устанавливаются нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления. Но эти региональные налоговые ставки привязаны к ставкам, установленным Налоговым кодексом РФ.

С соответствии с Налоговым кодексом РФ при определении налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объекта незавершенного строительства налоговые ставки устанавливаются в размерах, не превышающих 0,1 процента.

Региональные налоговые ставки могут быть увеличены, но при этом должны соответствовать пределам увеличения, установленным Налоговым кодексом.

Так, например, в Москве ставка в отношении незавершенных объектов жилищного строительства установлена в размере 0,3% кадастровой стоимости.

Что касается льгот и налоговых вычетов, то здесь картина следующая. В отношении объектов незавершенного строительства вычет по налогу на имущество не предоставляется. Льготы на федеральном уровне также не предусмотрены. Однако на региональном уровне такие льготы по налогу могут быть установлены нормативными правовыми актами муниципальных образований или законодательными актами городов Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя.

Для уплаты налога налоговая инспекция направляет собственнику объекта, строительство которого не завершено, уведомление об уплате налога, которое является основанием для уплаты. Если объект строительства находится в общей долевой собственности, уведомление получает каждый участник доли. Налог должен уплачиваться по месту нахождения незавершенного объекта.

Правила исчисления налога

Расчет налога делает налоговая инспекция после завершения календарного года на основании сведений, представленных органами Росреестра.

В случае нескольких участников долевой собственности на незавершенный объект уплату налога производит каждый из ее участников пропорционально своей доле.

Если объект незавершенного строительства находится в общей совместной собственности супругов, они уплачивают налог поровну.

Если объект находился в собственности неполный год, то налог исчисляется пропорционально времени владения незавершенным строительным объектом.

Есть важная особенность, связанная с расчетом налога в течение первых трех лет владения объектом. Эти три года являются переходными, в течение которых налог платится в уменьшенной сумме. Для переходного периода установлен особый порядок расчета и применение временных понижающих коэффициентов, которые позволяют снизить налоговую нагрузку на граждан (в первый год — 0,2; во второй — 0,4; в третий — 0,6).

Формула для расчета суммы налога на объект незавершенного строительства на переходный период (первые три года) установлена Налоговым кодексом РФ. По этой формуле сумма налога равна:

Н = (Н1 — Н2) x К + Н2,

где

• Н1 — сумма налога – результат произведения налоговой базы на налоговую ставку;
• Н2 — сумма налога исходя из инвентаризационной стоимости за год, предшествующий году перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости, либо сумма налога за 2014 год в случае перехода на расчет исходя из кадастровой стоимости с 01.01.2015;
• К — коэффициент, равный:
• 0,2 — применительно к первому налоговому периоду;
• 0,4 — применительно ко второму налоговому периоду;
• 0,6 — применительно к третьему налоговому периоду.

Если инвентаризационная стоимость объекта незавершенного строительства не определялась, показатель Н2 будет равен 0. Таким образом, сумма налога к уплате равна произведению суммы налога за год (Н1) без учета переходных правил и соответствующего понижающего коэффициента.

При расчете налога начиная с третьего года действует особое правило. В этом случае сумма налога рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта за предыдущий год с учетом коэффициента 1,1. Полученная величина сравнивается с суммой налога, исчисленной исходя из кадастровой стоимости объекта за текущий год без применения указанного коэффициента. Если первая сумма оказывается меньше второй, то уплачивается первая сумма. При этом учитываются положения об исчислении налога в отношении объектов в общей собственности и времени нахождения объекта в собственности в текущем году.

Начиная с четвертого года налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости без применения понижающих коэффициентов.