Договор купли-продажи квартиры 2019 скачать бланк бесплатно
06.01.2019
Договор купли-продажи квартиры - документ подтверждающий переход права собственности на квартиру от одной стороны сделки (продавца) к другой (покупателю). Согласно договору продавец обязуется передать квартиру в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять квартиру и уплатить за нее определенную денежную сумму, ее цену. Нотариальное заверение договора купли-продажи квартиры не требуется и обязательной нотариальной формы такого договора законодательством не предусмотрено, однако по желанию - стороны вправе предусмотреть его нотариальное удостоверение.
Скачать бланк (образец), разл. варианты договоров купли-продажи квартиры в word (в ворде, doc) :
Скачать бланки (образцы) - примеры договоров купли-продажи квартиры с сайтов:
С сайта Росреестра:
П ри покупке квартиры в ипотеку, между сторонами составляется смешанное соглашение купли-продажи и ипотеки жилья. Помимо продавца и покупателя, в договоре присутствует, как правило, третья сторона – кредитор.
Также между сторонами может быть заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. ПО сути это договор о предстоящем договоре, где обосновывается намерения сторон заключить договор основной, по истечению определенного времени. Причиной заключения такого договора, как правило, является то, что одной из сторон необходимо собрать дополнительные документы или необходимую сумму денежных средств. Предварительное соглашение не подлежит регистрации.
Материал подготовлен по заказу юридической компании «Доминиум»
На 2017 год договор купли-продажи квартиры является наиболее распространенным документом, заключаемым по сделкам при операциях с недвижимостью. Практикующие юристы отмечают, что большинство судебных имущественных споров при продаже жилья связанны с неграмотно составленными договорами. В настоящей статье вы узнаете о важных вопросах и юридических нюансах, связанных с составлением, подписанием, регистрацией и аннулированием данного документа.
Типовой образец договора купли-продажи квартиры для физических лиц
Договор купли продажи недвижимости по ГК РФ
По ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости – это договор, имеющий гражданско-правовой характер и являющийся одним из типов договоров купли-продажи. По данному договору продавец обязуется осуществить передачу объекта недвижимости в собственность и, соответственно, распоряжение покупателя за определенную, указанную в договоре, стоимость. В гл.30 ГК РФ содержатся основные правила, которые регламентируют порядок и условия заключения договора, его форму, а также определенные законом действия сторон по надлежащему исполнению договора купли-продажи.
Предварительный договор купли — продажи квартиры
Предварительный договор является наиболее важным из документов, которые допустимо заключить перед тем, как подписывать основной договор продажи квартиры. Предварительный договор является своеобразной «гарантией» продажи квартиры в будущем и заключается тогда, когда отсутствует возможность «здесь и сейчас» заключить основной договор купли-продажи с соответствующей регистрацией передачи права собственности. Кроме того, такой договор наиболее часто заключается в качестве альтернативы договорам Аванса или Задатка, по нему передается определенная сумма денежных средств, в подтверждение намерений участников сделки.
Предварительный договор в обязательной государственной регистрации не нуждается, равно как и не требует заверения у нотариуса, но должен содержать полный набор условий и обязательств, которые обычно содержатся в основном договоре продажи квартиры.
Важно: если одна из сторон предварительного договора злостно уклоняется от надлежащего исполнения своих обязательств, вторая сторона вправе подать судебный иск. При этом, в суде данный документ будет рассматриваться ровно так же, как если бы это был основной договор продажи квартиры.
Как оформить основной договор купли-продажи квартиры
Оформить договор при продаже квартиры можно в простой письменной форме. В дальнейшем договор сдается для регистрации перехода права собственности.
Гражданским Кодексом РФ установлены существенные (необходимые) условия для договоров купли-продажи недвижимости.
Без таких условий документ является незаключенным (а сделка недействительной). К существенным условиям относят:
- Предмет договора — данные, которые позволяют недвусмысленно установить конкретный объект недвижимости, подлежащий возмездной передаче от продавца покупателю. Это адрес дома, номер квартиры, площадь помещения, число комнат и др. Чаще всего эти данные переписываются из подтверждающих право собственности документов;
- Цена квартиры, передаваемой по договору.
- Перечень лиц, прописанных и проживающих в квартире и имеющих законное право пользования конкретным жилым помещением или его частью, с указанием их законных прав.
Сторонами могут также быть указаны: основание возникновения права собственности, порядок оплаты за получение квартиры, сроки, в течение которых должна быть передана недвижимость новому владельцу и другие важные условия. Тем не менее, и без их указания данный договор будет иметь юридическую силу и может быть направлен для соответствующей регистрации передачи права собственности в Росреестр.
Регистрация договора в Росреестре
C 01 марта 2013 года вступил в силу закон, согласно которому сам договор продажи квартиры не подлежит обязательной государственной регистрации и считается вступившим в законную силу с момента его двустороннего подписания. Тем не менее, в Росреестре необходимо регистрировать переход права собственности.
Сделка позади
После того, как договор купли-продажи заключен, а переход права собственности зарегистрирован, у покупателя, кроме ключей от квартиры, должен иметься на руках следующий набор документов:
- надлежащим образом оформленный документ — договор купли-продажи квартиры;
- свидетельство о регистрации права собственности;
- фиксирующий факт передачи квартиры, передаточный акт.
А у продавца – вырученная в результате сделки и оговоренная в договоре сумма денежных средств.
Расторжение договора при покупке и продаже квартиры
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры? Если да, то в каких случаях?
Досудебный порядок расторжения договора
Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно только по взаимному добровольному согласию его участников. В одностороннем порядке расторжение договора запрещено, за исключением случаев серьезных нарушений условий договора одной из сторон или в ряде других случаев, предусмотренных законом или прописанных в договоре.
Если Вы расторгнуть договор в порядке досудебного урегулирования не представляется возможным, у Вас есть право обратиться в суд. При этом необходимо получить письменный отказ от другого участника сделки. На ответ на Ваше письменное обращение у другой стороны есть в распоряжении 30 дней, если в договоре не обозначен другой срок. Если ответа не последовало или Вами был получен отказ, можно смело обращаться в суд.
Расторжение договора через суд
Важно: приступая к составлению иска, часто истцы допускают серьезные ошибки – требуют расторжения договора, но упускают из виду, что просить нужно также и возврата имущества.
То есть, включать в иск сразу два требования:
- расторгнуть договор (с приведением соответствующих оснований);
- возвратить переданное имущество.
Кроме того, если нарушения являются существенными, истец вправе требовать возмещения убытков и понесенного морального вреда.
Условия расторжения договора купли-продажи квартиры
1) Серьезные нарушения условий договора, то есть такие действия (бездействия) одной из сторон, когда другая сторона получает значительный ущерб. Это:
Отказ от оплаты — со стороны покупателя.
Отказ от освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета — со стороны продавца.
2) Непредвиденные обстоятельства, то есть возникновение или изменение обстоятельств, из которых продавец и покупатель изначально исходили. При этом, вины участников сделки нет, но определенные независящие от них внезапные события препятствуют осуществлению сделки.
3) Недействительность сделки. Сделка может признаваться недействительной, если:
она нарушает законные нормы;
одна из сторон оказалась недееспособной ;
договор был заключен от имени лица, которое не имело на то законных прав;
договор заключался посредством угроз, насилия, сговора, обманным путем и т.д;.
сделка признана мнимой (случилась без создания соответствующих юридических последствий) или притворной (заключена с целью «прикрытия» иных правоотношений).
в некоторых других определенных законом случаях.
Как подстраховаться продавцу?
Во избежание нежелательных последствий, необходимо, в первую очередь, быть крайне внимательным при составлении и подписании договора. Желательно в договоре закрепить следующее:
обозначить возможность расторжения договора купли-продажи, если одна из сторон не исполнит в срок возложенные на нее обязательства;
добавить пункт о пределах сроков передачи денежных средств.
Как обеспечить собственную безопасность покупателю?
По закону квартира считается переданной покупателю после того, как подписан передаточный акт и вручено имущество. При этом конкретные сроки для передачи квартиры закон не устанавливает. В Гражданском кодексе лишь присутствует довольно условное и расплывчатое понятие «в разумный срок». Поэтому, покупателю лучше всего указать конкретный срок факта передачи квартиры в тексте договора. Если условия передачи не будут своевременно выполнены, покупатель вправе требовать этого от него (либо расторжения договора) в судебном порядке, вместе с возмещением понесенных им убытков.
Купля продажа или дарение?
Зачастую, когда необходимо передать квартиру в собственность третьим лицам, граждане задумываются о том, каким образом упростить данный процесс. На первый план при этом выходят 2 фактора: временной и стоимостный. Проще говоря, как передать квартиру с минимальными потерями для обеих сторон? Одно дело, когда речь идет о передаче объекта недвижимости постороннему лицу. В этом случае, конечно, лучше всего оформлять договор купли-продажи. А если квартиру нужно передать близкому родственнику?
Нужно помнить, что при оформлении договора купли-продажи, будущий владелец квартиры должен будет уплатить налог на прибыль в размере 13% от стоимости квартиры. Поэтому наиболее часто используемым инструментом по части передачи квартиры между родственниками является договор дарения, который не только не предполагает никаких налоговых вычетов, но и более прост в оформлении.
Порядок, согласно которому составляется договор купли-продажи квартиры 2017 года, не отличается от порядка его составления в предыдущие годы. Основным, нормативно-правовым актом, определяющим этот порядок, является Гражданский кодекс, в котором регулированию договорных отношений отведена целая глава. Составить договор купли-продажи не так сложно, если изучить требования закона к порядку его составления.
Основные положения договора купли-продажи квартиры
Данный вид сделки, является самым распространенным, он предусматривает, передачу от одной стороны сделки к другой, право собственности на квартиру, а вторая сторона договора (приобретатель) возмещает ее стоимость. Любой договор, в первую очередь, представляет собой соглашение его сторон, об установлении их прав и обязанностей. Стороны договора купли-продажи – это продавец и покупатель.
Отличительными особенностями договора купли-продажи квартиры, являются, составление его в письменной форме и государственная регистрация, которую проводит Росреестр.
При заключении договора необходимо помнить о действующих с 01.03.2013 года новых правилах регистрации сделок купли-продажи. Согласно новым правилам, сделки купли-продажи квартиры регистрации не подлежат и являются действительными сразу после из подписания, регистрируется только произошедший переход права собственности.
Не соблюдение этих требований закона ведет к недействительности договора и отсутствию прав собственности у покупателя (ст.ст. 550, 551 ГК РФ).
Можно ли найти договор купли-продажи квартиры в интернете?
В практике две абсолютно одинаковые сделки встретить практически не возможно. Каждая сделка имеет свои нюансы, которые находят отражение в договоре. Именно поэтому составить типовой образец договора, который бы подошел на все случаи жизни невозможно. Если вы решите составлять договор самостоятельно, необходимо учитывать, что для того, чтобы договор был действительным, он должен быть не только адаптирован к вашей ситуации, но и отвечать требованиям законодательства, которые предъявляются к данному виду сделок. Исходя из этого, скачать в интернете можно только типовую форму, которая будет требовать адаптации к условиям конкретной сделки.
Структура договора купли-продажи квартиры
Если говорить о типовой форме данного вида договора, то он должен содержать следующую структуру.
- Любой договор начинается со вступления. В нем всегда указываются:
- название договора, его номер, дата, а также место, где он заключается;
- информация о сторонах договора (ФИО, данные паспорта, информация о рождении и месте проживания). Информация о сторонах договора должна быть максимально полной;
- если от имени сторон действуют представители, должна быть указана полная информация о них, а также документ, на основании которого они действуют;
- дается перечень участников договора и определение их ролей (продавец, покупатель).
- Основная часть обычно содержит описание условий сделки:
- условия, на которых заключается сделка (указываются технические характеристики квартиры: площадь, количество комнат, этаж, адрес расположения и т.д.)
- цена, а также порядок, в котором будут произведены расчеты (указывается фактическая стоимость квартиры, согласованная сторонами, порядок расчетов: отсрочка платежа, оплата наличными, банковским переводом или через депозитную ячейку банка);
- порядок передачи квартиры, период до которого продавец должен освободить помещение и передать его покупателю по акту приема- передачи;
- права сторон и обязательства, которые они на себя берут, к ним может относиться: уплата коммунальных долгов, снятие с регистрации проживающих в квартире членов семьи, выявление недостатков в квартире, подписание акта приема-передачи;
- перечень нормативных актов, которыми руководствуются стороны при выполнении и заключении договора и с которыми они должны ознакомиться перед заключением сделки.
- оговаривается порядок уплаты госпошлины и определяется, какая из сторон несет обязанность по ее уплате, на основании налогового законодательства (ст. 333.33 НК) ее размер составляет 1000 рублей;
- Заключительная часть. Этот раздел договора содержит:
- ответственность сторон, которую они несут за нарушение его условий, и порядок разрешения споров, которые могут у них возникнуть;
- в данном пункте можно также указать порядок, в котором будет возвращаться имущество в случае расторжения договора;
- дополнительные условия, которые могут возникнуть в ходе сделки (например, перезаключение договора с телефонной компанией, порядок передачи мебели, которая остается в квартире или встроена и т.д.);
- собственноручные подписи сторон договора (вступит в силу договор, только после того, как его подпишут все стороны – участники договора).
Распространенные ситуации при заключении договора купли-продажи квартиры
- если в заключении сделки принимает участие представитель одной из сторон, этот факт обязательно должен быть отражен в условиях договора. Указываются его идентифицирующие данные и реквизиты доверенности на основании которой он действует;
- в договоре должны быть указаны все существующие обременения на квартиру, чаще всего наличие таких обременений (к ним можно отнести аресты, залог, долгосрочную аренду и т.д.) не дает возможность совершить сделку. Узнать о наличии обременений можно сделав запрос в юстицию;
- специалисты правоведы рекомендуют предусмотреть в условиях договора пункт, связанный с риском случайной порчи имущества (предусмотрен ст. 211 ГК РФ), по которому до подписания акта приема-передачи имущества, риск случайной гибели или порчи имущества, несет продавец.
Бланк договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры слишком серьезный документ, чтобы позволить допустить в нем неточности. Цена ошибок может оказаться слишком большой, поэтому если вы и используете типовой бланк договора, проверьте его на соответствие действующим законам и дополните в соответствии со своей ситуацией.
Нюансы заключения договора
В некоторых случаях с целью уменьшить сумму налога, подлежащего уплате, стороны не указывают в договоре фактическую цену, за которую приобретается квартира, ограничиваясь балансовой стоимостью. Данный подход является достаточно рискованным. Выбрав такой механизм расчетов, нужно понимать, что в случае если возникнет необходимость расторгнуть договор, возврату будет подлежать указанная в договоре сумма. То же самое произойдет и в случае судебного спора, доказать, что была уплачена другая сумма будет невозможно. Поступая, таким образом, покупатель потеряет статус добросовестного и не сможет рассчитывать на защиту закона.
Правильно составленный договор купли-продажи позволит избежать в будущем неприятностей и судебных споров. Кроме правильного составления договора не стоит пренебрегать проведением проверки юридической «чистоты» квартиры перед ее покупкой. Проверьте подлинность правоустанавливающих документов, информацию о предыдущих собственниках и количестве сделок, совершенных с этой квартирой. Если не сможете справиться с проверкой самостоятельно, обратитесь к специалистам в области права и недвижимости. И только после этого заключайте договор купли-продажи квартиры.
Утвержден ли типовой договор купли-продажи квартиры (образец, бланк, форма)
Существуют типовые формы договоров, по которым гражданам продаются жилые помещения (в их числе квартиры), принадлежащие на праве собственности субъектам РФ и муниципальным образованиям. Так, утверждена типовая форма договора купли-продажи жилого помещения, которое построено за счет бюджета города Москвы и находится в его собственности (распоряжение ДЖП и ЖФ города Москвы № 2301 от 29.08.2008).
Типовой формы договора купли-продажи квартиры (образец-2018 - 2019), который заключается между гражданами, не существует. Если продавец и покупатель квартиры — физлица, они составляют договор в письменной форме, соблюдая нормы законодательства, и удостоверяют его своими подписями. Возможна нотариальная форма договора (по желанию сторон, либо - обязательно - в случае продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, продажи доли в праве на квартиру)
Важно!
Если договор на продажу квартиры не облечен в письменную форму, он недействителен (ст. 550 ГК РФ).
Как составить договор в 2018 - 2019 годах, и чем порядок его составления отличается от 2017-го
В договор на продажу квартиры нужно включить все существенные условия. По закону ими являются (ст. 432, 549, 554, 555, 558 ГК РФ):
- Информация о предмете договора. Стандартная формулировка его предмета такова: «Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель — принять и оплатить в соответствии с условиями договора недвижимое имущество — квартиру»
- Подробные сведения об объекте сделки — квартире (общая и жилая площадь, количество комнат, вид дома, в котором располагается квартира, место ее нахождения в доме, адрес и пр.).
- Данные о цене, по которой отчуждается квартира (так называемая цена договора), в рублях.
- Список лиц, которые по закону сохраняют право пользования квартирой после ее продажи. Если такие граждане имеются, их нужно вписать в договор и указать на право пользоваться отчуждаемой квартирой. Если таких граждан не имеется, в договоре нужно прописать, что продавец гарантирует отсутствие лиц, которые сохраняют право пользоваться квартирой после ее приобретения покупателем.
Помимо этого, стороны договора купли-продажи квартиры (скачать который можно на нашем сайте) могут определить в качестве существенных любые другие его положения (условия).
Важно!
Когда в договоре не согласованы существенные условия (которые признаются таковыми по закону или договоренности сторон) или хотя бы одно из них, он считается незаключенным.
Договор на продажу квартиры в 2018 - 2019 годах оформляется в том же порядке, что в 2017-м.
Какие дополнительные сведения может содержать договор купли продажи квартиры 2018 - 2019 (скачать пример/образец договора)
В договор включаются следующие положения:
- прописывается, что квартира находится в собственности продавца, приводится список правоустанавливающих и правоподтверждающих документов (с 01.01.2017 года — это выписка из ЕГРН согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ, а если право зарегистрировано ранее - свидетельство о праве собственности);
- указывается на отсутствие препятствий для продажи квартиры (нет залога, ареста, запрета отчуждать ее и пр.);
- уточняется, что у сторон договора нет препятствий заключить его (они полностью дееспособны, не имеют заболеваний, которые не позволяют осознавать суть сделки, и пр.);
- регламентируется, каким образом стороны производят расчеты за квартиру;
- описывается, в каком порядке и в какие сроки продавец передает покупателю квартиру (обычно по передаточному акту) — по закону квартира считается переданной после ее вручения покупателю и подписания акта о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ), но в договоре можно прописать другие сроки или указать, что квартира передана до подписания договора;
- уточняются вопросы, связанные с госрегистрацией перехода права собственности (в том числе о расходах на нее);
- прописывается правовой статус сторон (их права и обязанности, а также ответственность).
Обычно к договору прилагаются документы, упомянутые в нём. Чаще всего это передаточный акт, расписка о получении денег.
Скачать образец договора купли продажи квартиры, заключенного между гражданами, можно по ссылке: Договор купли продажи квартиры 2018 - 2019.
Что нужно помнить о госрегистрации в Росреестре при продаже квартиры
Сторонам следует учитывать, что подписанный договор нужно представить в Росреестр вместе с другими документами, чтобы зарегистрировать переход права собственности на квартиру к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для этого договор составляется в нескольких экземплярах. Покупатель и продавец должны получить по 1 экземпляру, а еще один остается в Росреестре. Когда продавцов (покупателей) несколько, каждый должен получить по экземпляру договора.
При уклонении одной из сторон от обращения в Росреестр суд по требованию контрагента в соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ может вынести решение о госрегистрации (постановление АС Западно-Сибирского округа от 15.09.2016 по делу № А81-5229/2015).
С 01.03.2013 сам договор купли-продажи квартиры не проходит госрегистрацию. С этой даты регистрируется только переход прав на жилое помещение от продавца к покупателю. Если по каким-либо причинам переход прав не зарегистрирован, это не влияет на действительность договора. Его нельзя признать незаключенным, ссылаясь на отсутствие госрегистрации (п. 60 постановления пленума Верховного суда РФ, ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010).
Договор купли-продажи квартиры составляется исключительно в письменном виде в 3-х экземплярах. Хотя данный договор более не подлежит сам госрегистрации, его необходимо представлять в Росреестр для цели регистрации права собственности покупателя.
