Из серии «100 вопросов и ответов о частной собственности»
- «Здравствуйте, неделю назад я задавал вам (юристу-консультанту) вопрос, но ответа не получил, видимо, потому что консультация бесплатная… » .
Наверное, многие оказывались в такой же ситуации. Есть проблема , появляется возможность её решить , но не получается. Почему?
Почему не перезванивают, и не отвечают на заданный вопрос?…
Всё просто: проблема в самом вопросе, а не потому, что консультация бесплатна. Многие запросы отбраковываются, поскольку носят справочный характер, и, соответственно, не попадают в категорию юридических. Вы сами в этом убедитесь, почитав их.
Второй причиной может быть то, что задан он в праздничные или выходные дни – субботу/воскресенье (юристы ведь тоже люди…).
Третьей проблемой может быть отсутствие (в момент обращения) юриста-консультанта из вашего региона. Это из разряда повезет/не повезёт и с этим, увы, авторы сайта ничего сделать не могут. Но вернёмся к нашей теме.
Почему нет ответов на вопросы?
Вся проблема, как уже говорилось выше, – в тематике. Данные обращения следовало адресовать службам а рхитектурного отдела исполкома, специалистам БТИ, кадастровых агентств или недвижимости . Просматривая статистику оставшихся без ответа запросов, возникла идея сгруппировать их по темам. Так и получилась серия «100 вопросов и ответов о частной собственности».
Справочная информация для читателей РФ. На различных форумах встречаются сообщения о том, что ввод дома в эксплуатацию в РФ не требуется вплоть до 2018 года.
Может, это и так, но до поры до времени. Как только понадобится оформить какие-то документы по недвижимости (налоговый вычет , переоформление, покупка, продажа, внесение в наследственную массу и т.д.), дотошные чиновники сразу же требуют предоставить акт ввода. Акт требуют налоговики, суды и прочие организации. Почитайте вопросы, посмотрите их географию, и Вы убедитесь в этом сами.
Внимание! Ответы носят рекомендательный характер ! Окончательное решение, дорогие читатели, принимать придётся самостоятельно. Успехов Вам! Не теряйте надежду на скорое решение проблем с недвижимостью. Пишите отзывы, задавайте вопросы. Только настойчивые добиваются успеха!
Документы для строительства
- Гродно . Какие проекты должны быть при сдаче дома?
Проект дома, проект на электрификацию, газификацию (по необходимости); все разрешения, паспорт застройщика, документы на участок.
- Какие документы необходимы для введения дома в эксплуатацию?
Заявление, личный паспорт, технический паспорт на дом, акт ввода, документы на земельный участок, все разрешения, а заодно и все проекты (лишними не будут).
- Какие необходимы документы для ввода частного жилого дома в эксплуатацию ? Есть свидетельство о гос. регистрации права на объект незавершенного строительства готовностью 4%.
Вот перечень всех бумаг, необходимых для строительства и регистрации дома:
1. документы на землю;
2. проект дома (и все остальные проекты);
3. разрешение на строительство;
4. паспорт застройщика (что это такое читайте в статье );
5. технический паспорт;
6. акт ввода;
7. личный паспорт.
- Бровары, Киевская область. Скажите пожалуйста-нужно ввести частный дом в эксплуатацию в Киевской области. Какие документы нужны и куда бежать?
Перечень документов, необходимых для ввода, смотрите в статье . Бежим в начале в БТИ (для изготовления технического паспорта), а затем в исполком (для получения акта ввода и регистрации).
- Челябинск. Здравствуйте, подскажите, какой срок подготовленные документы для сдачи дома действительны?
Думаю, в течение года, но лучше проконсультируйтесь в БТИ.
Акт ввода
- Челябинск . Скажите, пожалуйста, при вычете 13 % от строительства, налоговая у нас требует документ, который называется – «акт о вводе в эксплуатацию дома» , но у меня его нет, у меня есть зеленки на землю, зеленка на дом, кадастровый паспорт земли и дома, разрешение на строительство, а вот этот акт…
Значит, его нужно сделать, выхода нет. в эксплуатацию индивидуального жилого дома – это документ, который завершает процесс оформления документации перед регистрацией нового дома. Данный документ заверяет комиссия, в состав которой входят архитектор, санэпидстанция, пожарный надзор, а также подрядчик (если дом строился подрядным способом). Процедура подписания акта не сложна, но побегать придётся. Проблем не будет только в том случае, если соблюдены все условия проекта. Подробности читайте в статье
- Санкт-Петербург. Подскажите, как получить акт ввода дома в эксплуатацию ? Дом находится в сельской местности, в районе области не выдают такие акты. Куда обращаться? Требует суд , т.к. без этого акта откажут в иске о включении жилого дома в наследственную массу …
- обращайтесь в архитектурный отдел райисполкома, облисполкома. Обратитесь для консультации в БТИ.
Проект дома
- Бобров. Для ввода в эксплуатацию достроенного дома архитектор требует новый проект . Дом построен по проекту, но с некоторыми изменениями, не затрагивающими основные конструкции (передвижка стен, перегородки). А почему не внести эти изменения в основной проект? Так ведь дешевле…
- конечно, внести изменения дешевле. Но, подумайте сами, проектировщики тоже люди и им заработок нужен. А на доработках много ли получишь. Хотя… можно попробовать договориться… Но если не получится, придётся делать новый проект.
- Энгельс, Саратовская область. Подскажите, пожалуйста, где нужно заказывать проект частного дома, что бы его в дальнейшем приняли в эксплуатацию без проблем? Все соответствующие организации…
Любая проектная организация или ИП, имеющие лицензию на данный вид деятельности.
- Йошкар-Ола, Республика Марий Эл. Если строил без проекта что делать?
Заказывать проект и подгонять его под то, что у вас уже построено.
- Киев. У меня есть строительный паспорт с указанием проекта дома, но дом построен другого проекта . Как быть в этом случае?
Заказать новый проект и подгонять его под то, что у Вас построено.
- Петриков, Гомельская область. Скажите, пожалуйста, какие документы БТИ оставляет у себя, перед тем как выехать для замера дома . Проект дома у НИХ остаётся до того как они приедут на объект?
Обратитесь в БТИ и уточните. В любом случае лучше сделать копии всех документов (на всякий случай).
Электроснабжение
- Какие требования предъявляются к электрической сети дома у пожарников и архитекторов? Надо ли разрабатывать проект в специализированной организации?
Проект электроснабжения жилого дома нужно заказывать в соответствующей организации, а монтаж выполнять строго по плану, без самодеятельности. Должны стоять все коробки, розетки и выключатели.
- Санкт-Петербург. Могут ли индивидуальный жилой дом принять и зарегистрировать в кадастре, если нет справки о подключении от электросетей ?
Электричество должно быть (если только у Вас не альтернативные источники освещения).
Этажность дома
- Уфа. При изготовлении технического паспорта на жилой дом сотрудник БТИ Уфимского района г. Уфы оформил подвал (без окон, без стен, где круглый год грунтовая вода) как цокольный этаж. В итоге площадь дома, которая действительно составляет 55 кв. м. у меня считается как 110 кв.м. С чего начать переоформление?
Техническим цокольный этаж считается только в том случае, если высота потолка от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа не превышает 2,1 м. Если же высота более 2,1 м.– это полноценный этаж. Естественно, возникают вопросы с количеством этажей дома, да и отделку могут потребовать, что, скорее всего, у Вас и случилось. Прежде чем начинать переоформление, убедитесь, что Ваш подвал не попадает под определение «цокольный этаж». Если высота подвала ниже – это ошибка БТИ, им её и исправлять.
- Стерлитамак, Республика Башкортостан. У меня по проекту 1 этажный мансардный дом . При оформлении тех паспорта указали дом 3х этажный. Правомерно ли это?
Мансарда – это помещение чердачного типа, где высота потолка не должна превышать 2.08 м, при этом линия пересечения плоскости крыши и стен должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола. Всё, что выше, попадает под определение «жилая площадь». Третий этаж у Вас, скорее всего, цокольный, о нём уже говорилось выше. Высота помещения там не должна превышать 2,1 м от планируемой отметки земли до чистового пола первого этажа. Видимо, Вы перестарались с размерами, вот и получилось 3 этажа вместо одного.
Переоформление
- Измаил. У нас частный дом. Технический паспорт оформлен как на не законченное строение. Нужно сдать в эксплуатацию. Дом оформлен на младшую дочь, хотим переоформить на старшую , но не можем…
В первую очередь нужно достроить дом, зарегистрировать его, а затем уже переоформлять. В любом случае обратитесь в БТИ для консультации.
Сдаём в эксплуатацию
- Заславль, Минская область. Сдаем дом в эксплуатацию , все документы в норме, отклонений от проекта нет. Архитектор райисполкома при вводе дома в эксплуатацию предъявил требования к внешней отделке : краска на фасаде потрескалась. В будущем мы планируем производить утепление фасада. На черепичной крыше от града побились 3 черепицы…
Включите обаяние и договоритесь с архитектором, придирки несерьёзные. Внешняя отделка дома для ввода в эксплуатацию не требуется. Не получится договориться – исправляйте.
- Приморско-Ахтарск. Какова цена сдачи дома в эксплуатацию ?
Всё зависит от того как Вы будете вводить его в эксплуатацию: самостоятельно или обратитесь к специалистам.
- Кировоград. У меня частный дом, нулевой этаж подготовлен под магазин. Как правильно и быстро ввести его в эксплуатацию ?
Быстро достроить всё остальное и вводить в эксплуатацию. Либо оформлять поэтапно. В любом случае, лучше обратиться за консультацией в Архитектурный отдел исполкома или БТИ.
- Краснодарск . Что нужно для введения в эксплуатацию дома из бруса или бревна ?
Всё то же: достраиваем до 100% готовности, заказываем тех. паспорт+ кадастровый и регистрируем.
Технический паспорт
- Подскажите! БТИ сделало замеры и выдало ведомость технических характеристик на частный дом. Куда далее обращаться для получения тех паспорта?
Технический паспорт делает и выдаёт тоже БТИ. Если Вам сделали ведомость тех. характеристик – значит, есть отклонения от проекта. Внимательно изучите свои документы: проект дома и ведомость. Если всё совпадает – претензии к БТИ. Найдёте расхождения – их придётся узаконить, а потом уж заказывать технический паспорт на дом. читайте в одноимённой статье.
- Калининград . У меня такой вопрос, начали строительство дома, необходимо получить кадастровый и технический паспорта , какие условия по строительству должны быть выполнены , окна и двери в обязательном порядке, а что еще необходимо сделать?
Перечитайте ещё раз внимательно статью «Как правильно ввести дом в эксплуатацию» . Там всё подробно описано.
- Челябинск. Построили новое здание магазина. Нужно ли заказывать тех паспорт здания , или есть возможность осуществить ввод без него?
Без технического паспорта законным способом ввести новое строение в эксплуатацию невозможно. Обратитесь к специалистам БТИ.
- Липецк. Можно ли получить техпаспорт на дом (есть фундамент, коробка, крыша, полы – по грунту бетон, нет дверей и окон)?
Нет, на такое строение тех. паспорт для ввода в эксплуатацию и регистрации дома не получите. Коробку с крышей оформят только как недострой.
- Владимир. Можно ли начать оформление технического паспорта на жилой дом при отсутствии планируемых лёгких перегородок и лестницы на второй этаж?
Нет, нельзя. Без перегородок и лестницы никак.
- Подскажите, нужно ли создание тех паспорта на возводимый дом на месте старого в сельской местности?
Обязательно.
- Бийск. Мы нанимали человека для оформления документов сдачи дома в эксплуатацию, вчера документы отдали и сказали, что все готово. На руках у нас оказалось только разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но еще должен быть технический паспорт?
Без технического (и кадастрового) паспорта не подписать акт ввода и не зарегистрировать дом.
Регистрация
- На какой стадии строительства должен быть частный дом, чтобы перевести его в собственность?
- Ульяновск . Хочу зарегистрировать второй этаж частного дома . Документы на руках: свидетельство о гос. регистрации земельного участка 2005 г., свидетельство о гос. регистрации жилого одноэтажного дома 2004 г., проект дома с мансардой 2003 г, градостроительный план земельного участка 2015 г.
Для регистрации обязательны все перечисленные выше документы, а также технический паспорт (кадастровый) и акт ввода (по требованию).
Поэтапный ввод
- Возник вопрос с поэтапным вводом частного дома в эксплуатацию : В проекте четко прописано, что строительство дома может вестись в два этапа: 1 этап – строительство первого этажа, 2 этап – строительство второго мансардного этажа. В проекте есть только план 1 этажа, а 2 этажа отсутствует…
Доделать проект, мансарда должна присутствовать в основном проекте дома, иначе не получится поэтапного ввода.
Долевая собственность
- Недостроенный дом 86% готовности в долевой собственности между мной и сыном. Могу ли я одна начинать процедуру сдачи его в эксплуатацию, или это нужно делать одновременно? А может ли сын сначала продать мне свою часть недостроенного дома, и далее я начну оформление в эксплуатацию?
- с. Сюмси, республика Удмуртия. Можно ли ввести в эксплуатацию только одну квартиру в двухквартирном доме?
Скорее всего, можно, но лучше сходить в БТИ и уточнить.
- Новосибирск. Нашей многодетной семье выделили участок под ижс . Земля в равной долевой собственности - свидетельства. Могу ли я оформить дом на одного себя — он сразу будет продаваться?
Наверное, можно, но лучше проконсультироваться со специалистами.
Реконструкция и перепланировка
- Днепропетровск. По решению исполкома в частном доме произведена перепланировка и пристройка комнаты . Как ввести в эксплуатацию дом?
- Орёл. Хотим ввести дом в эксплуатацию после реконструкции . С чего начать?
Заказываете технический паспорт (кадастровый) и регистрируете.
- Гичицы. Дом в сельской местности, на реконструкции из здания клуба в жилой (обычный деревянный 80 кв. м). В проекте есть сан. узел (совмещенный туалет+душ). Однако по срокам сдачи не успеваю закончить коммуникации (канализация + водоснабжение). Могу ли я ввести в эксплуатацию дом?
Без коммуникаций дом не примут.
- с. Нылга, республика Удмуртия. Здравствуйте, строю дом и решил заранее проконсультироваться по поводу ввода в эксплуатацию…
Вся информация по этой теме здесь: «Как правильно ввести дом в эксплуатацию» . Читайте, изучайте.
- Ижевск, республика Удмуртия. Нужен ли запасной выход из частного дома при сдаче в эксплуатацию?
Если запасного выхода в проекте нет, то не нужен.
- Тюмень. Земельный участок получен в аренду под ижс. Есть разрешение на строительство, утвержденного проекта нет. Поставили фундамент, стены и крышу. Хочу продать. Как оформить в собственность дом и землю? или можно продать без оформления?
Можно продать без оформления, но лучше проконсультировать в БТИ или агентстве недвижимости.
- Липецк . Мы строим дом в селе, почти закончили, осталось котельную доделать. В начале лета в селе работала выездная комиссия, которая за 5000 помогала оформлять дома и земли. Мы закончили стройку, звоню в БТИ, а там говорят, что программа помощи истекла. И сейчас вместо 5000 мы можем попасть тысяч на 15-20…
Ну что тут скажешь. «Кто успел, тот и съел…»
Проживание без регистрации
- Можно ли не вводить частный дом в эксплуатацию и проживать в нем? Не будет ли штрафов за это?
- Данков, Липецкая область . Добрый вечер! Если частный дом еще не сдан в эксплуатацию, можно в нем проживать?
- конечно можно. Так делают большинство застройщиков. Живут в одной комнате и достраивают не спеша всё остальное.
- Здравствуйте, собираемся приобрести дом , хозяева сказали, что он оформлен как недострой 85%. Там нет межкомнатных дверей, нет лестницы на мансарду, да и мансарда ещё в стадии работы. Сможем ли мы сами ввести его в эксплуатацию, и возможна ли прописка в таком доме?
После завершения всех этих недоделок сможете ввести его в эксплуатацию. Прописка возможна после регистрации дома.
- Минск, Беларусь. Обязательна ли регистрация в Минском районе при вводе дома в Колодищах? Участок под строительство выделен согласно очередности на жилье.
Смотря какая регистрация. Если имеется ввиду прописка, то не обязательна.
Разрешение на строительство
- Краснодар. Прошу дать разъяснения. На месте снесенного сарая мы хотим поставить металлокаркасный домик. Надо ли на него разрешение и обязательно ли вводить в эксплуатацию?
Разрешение обязательно (поскольку это домик).
- с. Молчаново, Томская область. Возникла ситуация. Есть право собственности под строительство частного дома в селе (районный центр). Дом построен, но двух квартирный. Собственник участка одно лицо, а строил дом другой. Дом хотят продать, но не знают, какие теперь документы нужны, чтобы узаконить постройку?
Для решения этого вопроса следует обратиться в архитектурный отдел райисполкома либо в БТИ.
- Нефтекамск, Республика Башкортостан. Живем более 20 лет в городском частном секторе в плохоньком домишке, тут же на своем участке строим дом в течение 20 лет… без разрешения администрации. С чего начать по документам? Просят снести старый, мол, потом будут оформлять… но пока новый не готов к заселению.
Взять разрешение на снос старого дома, а затем оформлять документы на строительство нового. Старый дом можно не сносить до тех пор, пока новый не будет готов к регистрации.
Отопление
- Минск. Как сдать готовый дом в деревне, если газ ещё не провели , а по проекту газовое отопление ? Какие требования к электрическому отоплению? И какие ещё есть способы решения вопроса?
Заказывайте технический паспорт и вводите в эксплуатацию без газа. В какой стадии готовности будет система отопления, обмерщикам без разницы. Но радиаторы должны висеть на стенах. Это для подтверждения факта наличия отопительной системы, а работает она или нет – не важно. Про электрическое отопление: если планируете установить специальный электрический котёл, то придётся переделывать всю проектную документацию, если же только тёплые полы, их можно монтировать, но в проект вносить и приёмной комиссии сообщать о них не стоит. Когда в проекте указывают тёплые полы, дом становится повышенной комфортности, превращается в элитное жильё со всеми вытекающими из этого последствиями. Оценка дома возрастает, налоги увеличиваются, и страховка становится дороже.
- Москва. Скажите, пожалуйста, можно ли подключать магистральный газ в частном доме до сдачи и регистрации его?
Можно. Но для подключения газа требуется технический (кадастровый) паспорт, а если есть техпаспорта, то дом и сдать можно, и зарегистрировать.
- Минск, Беларусь. Можно ли сдать в эксплуатацию сельский одноэтажный дом без печки ? В холодное время года печь строить нельзя. Всё остальное соответствует.
Нет, без отопительных приборов (пусть это даже обычная печь) дом в эксплуатацию не примут.
- Липецк. Дом готов. Есть окна, крыша, двери. Оштукатурено под чистовую отделку, подведена вода, канализация, свет. Подведен газ, который не подают, нет степени готовности дома. В техническом паспорте поставили 87 процентов , сославшись на отсутствие выключателей, обоев, отделку потолка, нет унитаза, ванной. Из-за этого нельзя подключить газ …
Для подключения газа требуется технический паспорт, а его можно получить только при 100% готовности. Для этого кухня, ванная комната и туалет должны быть сделаны под ключ (на 100%), все выключатели должны стоять на своих местах (по проекту). Обои и отделка потолка не обязательны, но если требуют, то стоит доделать или сослаться на стилистические особенности интерьера: этнический, готический, лофт,и т.д.
Самострой
- Участок 5.35 сотки. Документы под ижс. Фундамент ленточный бетон. Дом оцилиндровка. Крыша. Но без внутренней отделки. Нет разрешения на строительство , нет плана. Как проще зарегистрировать дом?
Как «самострой».
- Над квартирой построили чердак большей площади, с отдельным входом. Смежный дом нежилой, только у нас жилая квартира. Как ввести в эксплуатацию данный чердак?
- Брест. Имеется вид на жительство РБ. Могу ли я с таким статусом приобрести земельный участок под строительство жилого дома ?
Покупая квартиру на стадии котлована, а вернее, инвестируя деньги в ее строительство, очень сложно предсказать, что произойдет со стройкой и будущим домом на самом деле. Риски колоссальные, и все это понимают. Поэтому и готовы переплачивать свои кровные за жилье в почти достроенных и полностью готовых корпусах, надеясь, что на последних этапах строительства все возможные проблемы уже в прошлом. Но, увы, это не так.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
И чтобы защитить покупателей новостроек от возможных ошибок, « » решил выяснить, с какими неприятностями можно столкнуться, приобретая недвижимость в самом финале проекта.
Почти построено
На стройплощадке высятся стены, а у некоторых корпусов даже есть крыши, и застройщик гордо заявляет, что там ведутся отделочные работы и всего-то через пару месяцев проект (или его очередная очередь) будет завершен. В общем, почти построено. Но почти – это все-таки не готово, и расслабляться рано: «Все риски, характерные для первичного жилья, сохраняются вплоть до введения объекта в эксплуатацию», - утверждает Роман Семчишин, директор инвестиционного департамента TEKTA GROUP,
хотя по мере завершения строительства они и снижаются. Но все равно можно столкнуться и с двойными продажами, и с нарушением условий договора, по которому приобреталась недвижимость, и с изменением планировки и метража, и с низким качеством строительства. «Например, имел место один проект, где при строительстве совершенно игнорировались требования геодезии. В результате, когда геодезическая компания все-таки приступила к работе (по факту получилась проверка, а не контроль за строительством), обнаружили, что лифтовая шахта отклонилась от заданного положения почти на 15 см. То есть дом достроили, но сдавать его было нельзя», - рассказывает Артем Горлюб, заместитель гендиректора ЗАО «ГВСУ-Риэлти».
Но самое главное – даже на финальных стадиях остаются риски затягивания сроков строительства и недостроя, причем даже 214 закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» от них не спасает, о чем мы рассказывали в статье « ».
Как отмечает Наталья Козлова, генеральный директор ОАО «Главмосстрой-недвижимость», закон лишь стимулирует застройщиков к своевременному вводу объектов в эксплуатацию. «Но он никак не регулирует ошибки и просчеты застройщика, связанные с экономикой, выплатой процентов по кредитам, обременением по проекту (доли города, доли соинвесторов и пр.). Если у застройщика закончатся деньги или он станет банкротом, обязательства по 214-ФЗ никуда не денутся, однако денег, чтобы по ним ответить, не будет», - говорит Алексей Харитонов, директор управления продаж и маркетинга компании «ЮИТ СитиСтрой».
Конечно, нельзя сказать, что приостановка строительства практически завершенных проектов – это распространенная практика, ведь, как отмечает Андрей Блажко, член правления группы компаний «Домостроитель», генеральный директор ООО «Домостроитель-Юго-запад», когда дом практически построен, особой потребности в финансировании уже нет, а следовательно, ситуаций, при которых не хватит денег на завершение проекта, очень мало. «Кроме того, застройщику невыгодно прекращать стройку (особенно когда он работает по 214-ФЗ: это чревато штрафами и неустойками. – От ред.). Если в 14-20-этажном доме не достроено 5-6 этажей, то риск долгостроя фактически сохраняется только у небольших компаний. У крупных же застройщиков, как правило, есть возможность провести рефинансирование или перекредитоваться в другом банке», - рассказывает Родион Алексеенко, заместитель генерального директора по продажам «СКМ Групп».
Тем не менее, по данным адвоката Олега Сухова , руководителя юридического одноименного центра, финансирование около 10% всех новостроек заканчивается ранее окончания строительства, т.е. они превращаются в недострои и долгострои, в том числе и на финальных стадиях.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» , приводит в качестве примера один из самых известных долгостроев Москвы - ЖК «Вертикаль», его новое название - «Велл Хаус на Ленинском»: «На объекте несколько раз менялся застройщик, вносились изменения в сам проект, в том числе относительно этажности здания. А потом на темпы его строительства повлиял кризис».
В общем, предсказать, с какой скоростью будет достраиваться дом, довольно затруднительно. «Причем надо отметить, что затягивание сроков может сопровождаться окончанием срока действия разрешения на строительство и договора аренды земельного участка, что требует продления этих документов, а это снова дополнительное время и увеличение сроков строительства», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»).
«И стопроцентной уверенности в завершении строительства тоже быть не может, ведь никто, кроме тех, кто посвящен во внутренние дела застройщика, не знает проблем компании», - предупреждает Сергей Жариков, заместитель генерального директора группы компаний «СК Славянский». Точно так же не известны и намерения застройщика, и его планы. «К примеру, не распродав полностью достраивающийся объект, он может приступить к покупке новых площадок, направляя на эти цели выручку от продажи квартир в почти готовом проекте. И в конечном итоге может оказаться, что застройщик переоценил свои силы. Также нередки конфликты между акционерами, приводящие к замораживанию проектов», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»). Причем проблемным для застройщика бывает не тот объект, в котором покупатель купил квартиру, а другой, например, на начальной стадии строительства, но если застройщик обанкротится, это не спасет и дольщиков практически завершенного жилого комплекса.
Дом построен, но не сдан
Риски недостроя и затягивания сроков строительства сходят на нет, только когда дом полностью достраивается, тогда же становится понятно, выполнил ли застройщик свои обязательства по качеству. Однако – это еще полдела, перед заселением необходимо, чтобы он получил заключение органа государственного строительного надзора о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации
(ЗОС)
и разрешение на ввод в эксплуатацию
(РВЭ). А этот процесс иногда растягивается на годы и порою требует дополнительных затрат времени, нервов и денег и приводит к судебным разбирательствам. К тому же, как отмечает адвокат Олег Сухов, даже на этом этапе застройщик может начать процедуру банкротства, к примеру, если достройка проекта будет невозможна или не интересна ему или местным органам власти, и тогда у покупателей или дольщиков возникает риск остаться и без жилья, и без денег.
Хотя в большинстве случаев рано или поздно, но достроенные жилые комплексы все-таки вводятся в эксплуатацию. «Причем если говорить о Москве и Подмосковье, то сейчас редко кто задерживает ввод объекта более чем на полгода», - оптимистично уверяет Наталья Бланкова, маркетолог компании «Эталон-Инвест». Задержки же указанного процесса происходят по целому ряду причин. «Например, могут возникнуть сложности с проведением инженерных сетей и подключением к коммуникациям», - говорит Роман Семчишин (TEKTA GROUP). Это, возможно, самая распространенная проблема, с которой, по данным адвоката Олега Сухова, сталкивается около 10% новостроек.
Она возникает вследствие просрочки технических условий или несоблюдения оных, ошибок в разрешительной документации на строительство или ошибок, допущенных при проектировании и строительстве инженерных систем, либо недостатка мощностей в данном районе, а иногда и по халатности застройщика. «К примеру, очень часты ситуации, когда застройщик не производит прокладку внешних сетей. Так, в Балашихе был случай, когда не подключили к сетям целый микрорайон, переложив эту заботу на городские власти. Проблема была решена только через 1,5 года после массовых демонстраций обманутых дольщиков», - рассказывает Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»).
Также нередки случаи, когда застройщик строит коммуникации, но не может получить разрешение на их подключение – из-за низкого качества инженерных сетей или административных дрязг. Причем надо отметить, что такой риск выше, когда дом строит небольшая компания, особенно если это ее первый проект: «Как правило, у подобных застройщиков нет отлаженной работы с муниципалитетом и нет лоббиста по техническим условиям и административным вопросам», - объясняет Родион Алексеенко («СКМ Групп»).
«Также к существенным причинам задержек ввода жилья в эксплуатацию можно отнести отклонение от проекта в процессе строительства (например, увеличение этажности, увеличение общей площади дома), нарушение технологий строительства, административные проблемы (например, неисполнение условий инвестконтракта или необходимость его корректировки) и т.д.», - перечисляет Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). Самый печальный случай, когда оказывается, что дом построен незаконно, к примеру, на площадке, не предназначенной для строительства жилья или неправильно оформленной в собственность или аренду, либо по инвестконтракту, полученному нелегитимным путем в обход существующих ограничений на строительство и градостроительных планов. В подобных ситуациях уже готовые дома вместо получения разрешения на ввод в эксплуатацию даже попадали под снос. Но, правда, подобных историй все-таки не много, гораздо чаще возникают вопросы к качеству объекта.
«Бич всех новостроек – это строительные недостатки: разбитые окна, не закрывающиеся двери и окна и более серьезные нарушения, к примеру, упомянутое выше отклонение лифтовой шахты», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»). В кризисные и посткризисные годы доходило до того, что застройщики в процессе строительства даже переходили на более дешевые и некачественные материалы, и сегодня у подобных проектов регулярно возникают проблемы при вводе в эксплуатацию. «А вообще, по причине несоответствия здания строительным нормам и требованиям к охране окружающей среды или пожарной безопасности, отсутствия остекления на лоджиях или заявленного в разрешительной документации муниципального ремонта задержкой получения РВЭ страдают около 5% новостроек», - сообщает адвокат Олег Сухов. Правда, в подобных случаях лучше уж задержка, чем сдача дома в обход всех правил, что чревато проживанием в некачественном жилье и даже угрозой для жизни и здоровья.
Проблемы с инженерными системами и ненадлежащим качеством жилья – самые серьезные, их решения даже при самом благоприятном исходе обычно приходится ждать не менее полугода, поэтому если причины задержки ввода в эксплуатацию не столь серьезны, то можно считать, что повезло. «К примеру, задержка может быть из-за несоответствия данных БТИ и проектной документации по вопросу нумерации квартир, если в документах, допустим, нумерация справа налево, а в БТИ наоборот. Либо вскрываются технические ошибки в ДДУ», - говорит Артем Горлюб (ЗАО «ГВСУ-Риэлти»). Также застройщику иногда нужно дополнительное время на приведение документации согласно требованиям Госстройнадзора, на сбор всевозможных справок и устранение мелких недоделок. И как уверяет Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»), все подобные вопросы, как правило, решаются в течение трех месяцев.
После введения в эксплуатацию
Но и после ввода проекта в эксплуатацию остаются риски, связанные с заселением, обустройством быта и оформлением квартир в собственность.
Очень часто государственная комиссия, принимающая дом, пропускает какие-то недостатки, а если у застройщика «все схвачено», то в эксплуатацию может быть введен совершенно некачественный объект. И в таких случаях за качество приходится бороться самому покупателю: отказываться от подписания акта передачи квартиры, писать претензии застройщику об устранении недоделок на основании договора долевого участия (по 214-ФЗ застройщик обязан обеспечивать качество жилья, а также устанавливается гарантийный срок, в течение которого он должен устранять все дефекты бесплатно), а то и обращаться в суд.
Проблемы могут возникнуть и с коммуникациями. «Например, при подключении дома к внешним инженерным сетям по временной схеме (подключение электричества по «воздушке» и т.п.), в результате чего потребитель (особенно это касается Московской области) рискует остаться без воды и света», - говорит Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами Группы ПСН .
В частности такое возможно, если проект вводится в эксплуатацию поэтапно: «В таких случаях подключение первых очередей может происходить по временной схеме к существующим коммуникациям с расчетом на подключение впоследствии к новой мощной инфраструктуре. Но если с ее строительством по тем или иным причинам возникают проблемы, то первые очереди так и остаются подключенными по временной схеме либо на какое-то время вовсе остаются без коммуникаций», - рассказывает Наталья Бланкова («Эталон-Инвест»).
Известны и такие истории, когда после ввода дома в эксплуатацию застройщик попросту отказывался переводить дом на постоянную схему подключения. Вообще, если объект получает РВЭ, имея подключение по временной схеме, это может означать, что застройщик не выполнил ряд технических требований или даже не оплатил подключаемые мощности для подключения по постоянной схеме. Управляющая компания (часто аффилированная с застройщиком), тем не менее принимает такой дом, закрывая вопрос гарантийным письмом с соответствующими обязательствами. Но исполнять их никто не спешит, ведь подключение по постоянной схеме требует немалых затрат, и в результате через пару лет жильцы, к примеру, уставшие от перебоев с электричеством, могут получить предложение скинуться на трансформаторы и щитовые.
И даже если застройщик оказывается честным, исправляет свои ошибки, устраняет недоделки и переводит проект на постоянную схему подключения, это занимает время. «В течение которого лифты работают непостоянно, возникают протечки в трубах, наблюдаются перебои с водой, отоплением, энергоснабжением и вывозом мусора и т.п. А возможность в полной мере пользоваться всей инженерной инфраструктурой дома, т.е. нормально жить, нередко появляется только через 3-4 месяца после сдачи дома», - говорит Алексей Харитонов («ЮИТ СитиСтрой»). Таким образом, как отмечает Сергей Яковлев, заместитель генерального директора по правовым вопросам ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», появляется риск дополнительных финансовых издержек для тех, кто снимает жилье или привлек для оплаты кредит, планируя погасить его за счет продажи имеющийся квартиры (той, в которой заемщик проживает). Но, впрочем, этот риск может возникнуть и ранее, при любых задержках в строительстве дома или в получении РВЭ.
Однако более серьезная проблема после ввода в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи жилья может возникнуть с его оформлением в собственность. А это значит, что в квартире нельзя будет зарегистрироваться, ее не получится продать, обменять или сдать в аренду (с договором, т.е. официально).
Оформление в собственность чаще всего затягивается из-за бумажной волокиты: «К примеру, если застройка ведется на государственной или муниципальной земле, для регистрации права собственности долевых инвесторов необходимо, чтобы застройщик и местные власти подписали акт реализации инвестиционного проекта. Он подтверждает, что местные власти не имеют претензий к застройщику в части его имущественной доли, и только при наличии данного документа права на построенное жилье могут регистрироваться в Росреестре. Если же этот акт не подписан, остается только ждать его подписания или признавать права на квартиры в новостройках в судебном порядке», - объясняет Василий Шарапов, юрист девелоперской компании «Сити-XXI век». Единственно, радует тот факт, что суды чаще оказываются на стороне покупателя, но в любом случае, они отнимают время и нервы, а если жилье приобреталось в ипотеку, то еще и увеличивается переплата по кредиту, ведь до оформления недвижимости в собственность ставки выше.
«При этом с задержками и риском судебного оформления собственности сталкивается около 80% покупателей новостроек», - сообщает адвокат Олег Сухов. Если недвижимость реализовывалась по ДДУ в соответствии с 214-ФЗ, то вероятность обойтись без суда выше, в этом случае задержка с оформлением в собственность чаще всего возникает лишь при регистрации первой квартиры, ведь Росреестр проверяет всю документацию, а последующие объекты в том же доме регистрируются довольно быстро, хотя проволочки, конечно, бывают. «Но, правда, если разрешение на строительство было оформлено после 01.04.2009 г., то по закону участник долевого строительства вправе претендовать на получение неустойки», - говорит Сергей Яковлев («Группа компаний «Жилищный капитал»). То есть не все так плохо. А вот если жилье приобреталось в обход 214-ФЗ или раньше, чем он был принят, то есть по предварительным договорам купли-продажи, векселям и т.п., то вероятность суда возрастает. И даже при благоприятном стечении обстоятельств ждать оформления в собственность приходится дольше – по данным Алексея Харитонова («ЮИТ СитиСтрой»), год и даже больше - ведь застройщик сначала должен оформить проект в свою собственность, а потом уже каждая квартира в индивидуальном порядке переходит от застройщика к ее новому владельцу. И надо иметь в виду, что даже на этом этапе может быть раскрыта незаконность постройки или нарушение технических условий при ее строительстве, и, как отмечает Вадим Черданцев, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Клифф», все может закончиться сносом здания как самовольной постройки.
«Кроме того, при покупке квартиры после ввода дома в эксплуатацию, но до оформления прав собственности сделка оформляется уже не ДДУ, а предварительным договором купли-продажи, по которому не возникает права требования», - говорит Наталья Козлова («Главмосстрой-недвижимость»), а это повышает риск задержек с оформлением в собственность и риск двойных продаж. Успокаивает лишь то, что на практике подобные случаи единичны.
А вот неоправданно большие счета за коммунальные услуги – это распространенная проблема: «Известно немало случаев, когда управляющие компании на этапе заселения дома определяются застройщиком, они назначают высокие цены за свои услуги, но при этом мусор не вывозится, неисправные коммуникации не ремонтируются, подготовка к отопительному сезону производится с опозданием и т.п.», - говорит Сергей Яковлев («Группа компаний «Жилищный капитал»).
Уберечься от всех рисков, конечно, очень сложно, но в продолжении данной темы « » расскажет, как их можно снизить, а также даст советы, как себя вести, если проблемы все-таки случились.
Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик не вводит дом в эксплуатацию . Такие случаи очень неприятны для дольщиков, ведь непонятно, что делать: деньги заплачены, а получить квартиру невозможно.
В данной статье мы расскажем, что означает введение дома в эксплуатацию, почему эта процедура может затягиваться и как поступать участникам договора долевого участия, если они столкнутся подобной ситуацией.
Может ли застройщик специально не вводить дом в эксплуатацию?
Часто у дольщиков возникает вопрос: что значит дом введен в эксплуатацию ? Юридически это означает следующее: после окончания строительства компания-застройщик должна получить разрешения от компетентных служб и органов, которые подтверждают безопасность проживания в новостройке и ее соответствие существующим нормам.
Процедура следующая: по окончанию всех работ застройщик направляет соответствующий запрос в государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН). Данный орган формирует группу экспертов, которые должны провести проверку объекта и дать заключение о том, возможна ли его эксплуатация. После получения положительного вердикта контролирующей организации строительная компания направляет пакет документов в местную администрацию для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После получения этого документа новостройка считается оформленной.
Исходя из того, насколько сложной является процедура вода нового дома в эксплуатацию и сколько различных служб задействовано (СЭС, экологи, пожарные, строительные эксперты, БТИ, администрация и т.д.), не всегда это зависит от застройщика. Причины могут быть объективными: например, одна их проверяющих инстанций выдала предписание устранить недочеты, и пока это не будет сделано, разрешение на эксплуатацию получить не удастся. Кроме того, документы могут «застрять» на любом из этапов, поскольку государственные службы не всегда работают так быстро, как этого хотелось бы.
Еще одна причина того, что дом не вводят в эксплуатацию , – финансовые проблемы у застройщика. В последние годы в условиях кризиса такие ситуации стали возникать намного чаще – дом начинает возводиться, а затем ресурсы заканчиваются, и окончить стройку вовремя не удается. Однако нельзя и исключать того, что застройщик специально тянет время и не оформляет ввод дома в эксплуатацию умышленно – например, с целью получения от дольщиков дополнительных средств на «непредвиденные» расходы или по другим причинам. Такое поведение застройщика, если его удастся доказать – повод для его обжалования в судебном порядке.
Где посмотреть ввод дома в эксплуатацию?
Чтобы узнать, введен ли конкретный объект в эксплуатацию или нет, необходимо проверить, получено ли на него соответствующее разрешение от местных властей. Соответствующий реестр доступен либо по запросу в местной администрации, либо на сайте Минстроя РФ. Найти конкретный дом можно по адресу и по наименованию строительной компании. Нужно иметь в виду, что при подаче запроса может потребоваться доказать, что вы имеете отношение к конкретному зданию (например, являетесь дольщиком его возведения). Кроме того, можно запросить технический паспорт объекта строительства, где обязательно указывается, введен ли он в эксплуатацию.
Застройщик не вводит дом в эксплуатацию: порядок действий дольщика
Если вы столкнулись с ситуацией, когда дом не вводится в эксплуатацию, сроки сорваны, и это влияет на передачу квартиры, необходимо поступать согласно следующему алгоритму:
Обратиться в строительную компанию
У застройщика нужно уточнить, с чем связана задержка ввода дома в эксплуатацию, и как быстро ситуация может разрешиться. Вполне вероятно, что вины застройщика в происходящем нет, и затянувший срок связан с формальностями или действиями третьей стороны. В таком случае дольщик должен принять решение – продолжать ждать ввода здания в эксплуатацию или обращаться в суд. Если же обращение проигнорировано, или ответ не удовлетворяет участника ДДУ, иск в судебную инстанцию становится единственным вариантом разрешения ситуации.
Поиск опытного юриста и обращение в суд
Только исковое заявление сможет повлиять на застройщика, если он затягивает введение дома в эксплуатацию умышленно. Однако нужно помнить, что в большинстве случаев добиться компенсации за затягивание сроков ввода новостройки не выйдет: строительная компания по договору несет ответственность только за срок передачи квартиры дольщикам, а не за ввод дома в эксплуатацию. Исключение составляют только ситуации, когда срок передачи недвижимости напрямую зависит от ввода в эксплуатацию (например, в течение 30 дней после этой даты). Иск должен включать следующую информацию:
- наименование компании-застройщика;
ФИО и данные дольщика; - информация об объекте спора – адрес и другие сведения о строящемся доме;
- обстоятельства дела – на какой срок задержан ввод в эксплуатацию, какие наиболее вероятные причины этого, проводились ли переговоры с компанией и чем они завершились и т.д.;
- требования –например, обязать застройщика ввести дом в эксплуатацию в кратчайшие сроки, выплатить неустойку, если это возможно по договору;
- перечень прилагаемых документов (копия ДДУ, подтверждение совершения платежей, протокол общения с компанией и др.).
Иск вместе с сопутствующими документами подается в районный суд по месту регистрации застройщика.
Судебный процесс
На заседании необходимо озвучить позицию, изложенную в иске, доказать, что причина задержки – умышленные действия застройщика. В случае достаточной аргументации суд примет решение в пользу истца.
Очень важной в данном судебном процессе может быть помощь юриста по спорам с застройщиками . Квалифицированный специалист поможет собрать весь пакет необходимых документов, подготовит исковое заявление и может представлять ваши интересы в суде. В результате шансы на успешный исход дела существенно повышаются.
Дольщик, получивший заветные ключи, считает, что все мучения позади, теперь только новая жизнь, а потому может невнимательно подойти к вопросу приемки квартиры. Сайт "РИА Недвижимость" рассказывает, что случается, если не быть осторожным на приемке квартиры, а эксперты советуют, как избежать негативных последствий.
Свершившийся акт
Акт приема-передачи — это главный документ на этапе приемки квартиры. Именно его подписание означает, что дольщик превратился в собственника, и именно здесь возникнуть очень серьезные сложности, которые будут отравлять жизнь в дальнейшем.
Самой распространенной проблемой на этой стадии становится расхождение практической и проектной площадей квартир, отмечает адвокат Ирина Кузнецова. При этом изменение площади в пользу увеличения особенно остро может ударить по дольщикам с ипотекой, добавляет она.
Недавний пример, в конце 2017 года был введен в эксплуатацию один из ЖК в Москве. Увеличение фактической площади квартир доходило до 8 метров, при стоимости "квадрата" около 200 тысяч рублей. Некоторые дольщики были вынуждены продавать свои квартиры (переуступать права), поскольку банки отказывались дофинсировать их приобретение по ипотеке, рассказывает Кузнецова. Согласно позиции Верховного суда, дольщик имеет право на получение акта приема-передачи, если оплата первоначальной стоимости квартиры по договору долевого участия была произведена. В свою очередь, застройщик имеет право требовать оплаты за дополнительные метры, но не передавать квартиру не имеет права. На практике же, застройщики отказываются выдать акты приема-передачи, вынуждая дольщиков обращаться в суды либо продавать достроенные квартиры.
При этом, добавляет Кузнецова, нужно учитывать, что возможность внесения изменений в технический проект строящегося здания и самих помещений предусмотрена всеми договорами о долевом участии в строительстве многоквартирных домов.
Бывают ситуации, когда недобросовестные застройщики предлагают дольщикам подписать акт приема-передачи с открытой датой, до момента фактической сдачи квартиры, обещая возможность своевременного устранения недостатков в таком случае, сетует юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Мария Бородина. В таком случае дольщик рискует по крайней мере тем, что при просрочке сдачи квартиры дольщик утрачивает право на взыскание с застройщика неустойки за просрочку.
Иногда застройщиками используется хитрость с подписанием предварительного акта приема-передачи, предупреждает Бородина. Застройщик предлагает дольщику провести предварительный осмотр квартиры до сдачи ее в эксплуатацию и подписать предварительный акт приема-передачи, объясняя это тем, что при наличии претензий к качеству квартиры застройщик на основании этого акта устранит их, и уже к моменту окончательной сдачи квартиры и подписания основного акта приема-передачи дольщику будет передана квартира с исправленными недостатками.
Дольщик в данном случае несет риск того, что перечень недостатков, закрепленных в предварительном акте окажется окончательным (если такое положение будет закреплено в предварительном акте), или по невнимательности дольщик не заметит, что сам акт является окончательным, а не предварительным, как сообщил застройщик, говорит Бородина.
Возможна и такая ситуация, добавляет Кузнецова, что застройщик направляет дольщику "односторонний акт приемки" или даже его копию. Такой документ подписан только самим застройщиком. Это позволяет ему потянуть время, а также избежать возможных претензий со стороны дольщика при приемке.
Все эти ситуации являются поводом для обращения покупателя в суд, так как на эти хитрости застройщик идет, когда не намерен вести диалог.
Ввод да не тот
Проблема с приемкой может поджидать там, где ее совершенно не ждешь — например, дом, получивший разрешение на ввод в эксплуатацию, может по факту даже не быть еще до конца построен, рассказывает Кузнецова. По закону это невозможно, но таковы наши реалии, сетует она.
Застройщик ООО "Славянское подворье Л" задержал ввод дома в эксплуатацию и, как следствие, передачу квартир дольщикам, рассказывает Кузнецова. Однако местная администрация приняла дом и выдала акт ввода дома в эксплуатацию, несмотря на то, что были закончены только монолитные работы, но дом не был даже облицован до конца кирпичом, что было видно по камерам на объекте. Имея акт ввода дома в эксплуатацию, застройщик предложил уже на такой стадии "неготовности" объекта подписать акты приема-передачи квартир.
"Дольщикам нельзя подписывать акты приема-передачи квартир при неготовности дома, тем самым подтверждая выполнение застройщиком всех своих обязательств по ДДУ", — предупреждает она. Зарегистрировать право собственности по такому акту приема-передачи не получится до тех пор, пока работы не будут фактически завершены и органы БТИ не произведут технические обмеры для последующей постановки на кадастровый учет как дома, так и отдельных помещений. "Для жителей это грозит тем, что акт ввода в эксплуатацию дома может быть признан незаконным, и как следствие — многоквартирный дом будет признан незаконной постройкой и снесен", — заключает Кузнецова.
Дольщику необходимо обращать внимание при приемке на наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет юрист фирмы "Юст" Люцина Доу Гуан Хун. Встречаются случаи, когда застройщик не получив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию передает квартиру дольщику. В таком случае, дольщик не может оформить право собственности, а также у него возникают проблемы с эксплуатацией квартиры, поскольку может отсутствовать электро-, водо-, теплоснабжение, указывает она.
Балкон переполз, санузел совместился
Проблемы, начавшиеся во время приемки квартиры в новостройке, могут "всплыть" и доставить массу неприятностей спустя много лет после ввода — об этом свидетельствует история, которой поделилась руководитель отдела вторичной недвижимости агентства "Биг Риэлти" Ольга Солодовникова.
В 2001 году семья приобрела квартиру и недавно решила ее продать. Покупатель нашелся, причем он планировал брать ипотеку, и вот тут-то всплыла проблема. Для оформления ипотеки ему понадобился широкий пакет документов, но у собственников был только договор инвестирования. Квартира была куплена давно, еще до принятия закона 214-ФЗ. На плане БТИ выявлено много несоответствий: предварительный планировочный план квартиры не был предоставлен застройщиком, поскольку прошло уже много времени, а в БТИ поэтажный план не соответствовал действительности. Например, на плане квартиры обозначена комната с окном и выходом на улицу, предположительно там должен быть балкон, в действительности никакого балкона нет. В БТИ собственников стали обвинять в том, что балкон просто перенесли, но это невозможно сделать на 14-м этаже. Также обнаружили на плане (имеется в распоряжении РИА Недвижимость), что в трехкомнатной квартире две комнаты с туалетом отделены от остальной площади глухой стеной. Кроме того, на плане санузел совмещенный, тогда как в реальности раздельный, причем собственница квартиры не делала перепланировку санузла. Все дело в том, что в документах застройщика не указано, как проводились обмеры. Судя по договору, обмеры проводили сотрудники БТИ. Документацию проекта от самого застройщика мы до сих пор не получили, рассказывает Солодовникова.
Как правило, заключая договор купли-продажи стороны указывают, что покупатель произвел осмотр указанной квартиры и согласен ее на приобретение в данном техническом состоянии. При таких обстоятельствах расторгнуть такой договор и вернуть деньги будет крайне затруднительно, комментирует ситуацию адвокат Екатерина Яковлева.
Правильная и полноценная приемка объекта может подставить покупателя через проблемы третьих лиц, например, подрядчиков, выполняющих отделочные работы внутри помещения, добавляет адвокат, руководитель практики "Земля.Недвижимость.Строительство" юридической фирмы "Интеллектуальный капитал" Евгений Пугачев. Это особенно актуально для тех, кто покупает квартиру с отделкой.
Так, бывают случаи, когда застройщик осуществляет изготовление технической документации на квартиры или помещения в здании не на основании обмеров помещений, а на основании информации о параметрах помещений, указанных в проектной документации, отличных от реальных размеров помещения, рассказывает он. На основании недостоверной информации о размерах помещения разрабатывается проект ремонтных и отделочных работ, нанимается подрядчик. Подрядчик берет документацию и помещение для выполнения работ без должной приемки объекта и автоматически сталкивается с тем, что не может выполнить работы по проекту. Например, были реальные случаи из практики, когда высота потолка помещения оказывалась на полметра ниже, и подрядчик не мог обеспечить результатов работ в соответствии с переданным ему проектом, отмечает Пугачев.
Эксперты предупреждают покупателей, что нужно проверять все, вплоть до технической документации, так как это может оказаться критически важным при дальнейших операциях с жильем.
Очень часто сталкиваюсь с вопросом: "можно ли "продать" квартиру по "переуступке" в новостройке, если дом сдан".
Перевожу этот вопрос с тарабарского языка на человеческий: может ли дольщик реализовать свое право на квартиру, оформив договор уступки по ДДУ, после того, как застройщик сдал объект Госкомисси?
Правильный ответ: да, может, но до того момента, пока он (дольщик) не подписал с застройщиком приемосдаточный акт по ДДУ (акт приемки-передачи квартиры) , свидетельствующий о том, что все стороны договора свои обязательства друг перед другом выполнили.
Процесс передачи происходит следующим образом:
1. Дольщик, после того как объект сдан Госкомиссии и после получения приглашения (извещения) застройщика, приезжает на объект и осматривает квартиру. Если он не выявляет никаких недостатков и не находит дефектов, то он подписывает акт приемки-передачи квартиры. В случае обнаружения недостатков дольщик вправе зафиксировать их в акте осмотра и до их устранения отказаться принимать объект.
2. После ликвидации недостатков застройщиком происходит дополнительный осмотр квартиры и подписание повторного акта осмотра, в котором фиксируется отсутствие претензий к застройщику. После этого подписывается акт приемки-передачи квартиры.
3. После подписания данного документа, застройщик передает уже бывшему дольщику ключи от квартиры, и на этом процесс передачи квартиры по ДДУ завершается.
До этого момента оформление договора уступки возможно,
Важное примечание: очень часто участники строительства акцентируют свое внимание на термине "ключи" , подменяя им факт подписания акта, что возможносделать только после сдачи объекта Госкомиссии. Дело в том, некоторые недобросовестные застройщики (чаще всего объектов-долгостроев), дабы досрочно "скинуть" на дольщиков бремя коммунальных платежей, подписывают с дольщиками некие акты, именуя их "промежуточными", "ремонтными" и т.п., торжественно при этом вручая последним вожделенные ключи. Знайте, что такой "акт" никакого отношения к приемосдаточному акту по ДДУ не имеет, кроме того, что на руках у дольщика оказывается кусочек металла, называемый ключами и "почетное право" оплаты коммуналки по промышленным тарифам. Прежде чем, что-то подписать и получить ключи, выясните что же именно Вы подписываете и хорошо подумайте - нужно ли это Вам!
Еще одно важное примечание: Если в течение определенного законом срока дольщик не является на приемку-передачу квартиры, то застройщик может осуществить ее в одностороннем порядке.
И, наконец, последнее примечание: После того как приемка-передача по акту осуществлена, все дефекты (например, треснувшее стекло в "стеклопакете") будут устраняться владельцем квартиры уже за свой счет и своими силами.
