Это слово стало модным в России совсем недавно по общемировым меркам. В развитых странах рынок недвижимости уже давно и прочно связан с ипотекой. В России же ипотека вошла в дома граждан лишь 15 - 20 лет назад. Сначала вопросы ипотеки регулировались только ГК РФ и Законом РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" и лишь спустя шесть лет был принят Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке"), нормами которого и руководствуются стороны гражданско-правовых отношений при заключении договора об ипотеке.
В современных условиях массового , приобретаемой на кредитные средства, сложилась и определенная практика споров по ипотеке. Что же оспаривают стороны кредитно-ипотечных отношений в суде? Какие решения принимает суд? И какие выводы можно сделать на основе анализа судебной практики в данной области? Рассмотрим повнимательнее споры вокруг ипотечного жилья, не вдаваясь в вопросы ипотеки коммерческой недвижимости, ипотеки предприятий, а также не воспринимая как спор обыкновенное обращение взыскания на заложенную недвижимость без каких-либо спорных вопросов или нюансов.
Споры об обращении взыскания на уже утраченный залог
Суть спора : залог уже давно утрачен или выбыл из залогового имущества, а банк требует обратить взыскание на заложенное имущество. Такое возможно в тех случаях, когда за время действия договора не раз сменилась команда банка, а документы, подтверждающие снятие обременения с квартиры, в банке утрачены. И причин для подобного шага со стороны банка не имелось.
Норма закона : в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее (ч. 1 ст. 348 ГК РФ).
Позиция суда : взыскание по требованию банка может быть обращено только на имущество, которое является предметом залога на момент вынесения решения. В случае если имущество уже выбыло из залога, договор ипотеки уже прекращен, а запись об ипотеке в Росреестре погашена (в частности, на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя), то законных оснований в силу положений ст. 334 ГК РФ на обращение взыскания на освобожденное от залога имущество должника не имеется.
Пример из практики : банк обратился в суд с иском о взыскании суммы долга по невозвращенному кредиту и обращении взыскания на заложенную квартиру. Суд удовлетворил требования банка о взыскании суммы долга. А в обращении взыскания на имущество отказал по причине отсутствия для этого оснований. Исходя из представленных доказательств, а также на основании истребованной судом выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП или Росреестр), суд пришел к выводу, что спорная квартира на момент вынесения решения не была обременена правами третьих лиц. Следовательно, на нее не могло быть обращено взыскание как на заложенное имущество (Апелляционное определение Верховного суда Республики Бурятия от 03.06.2013 по делу N 33-1265).
Вывод: независимо от причины погашения записи об ипотеке в Росреестре залог считается прекращенным, и на него не может быть обращено взыскание .
Споры о погашении записи об ипотеке и возврате кредита
Суть спора : заемщик - физ. лицо представляет в суд, рассматривающий дело о взыскании с него суммы долга по кредиту, документы о погашении записи об ипотеке. И со ссылкой на ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ "Об ипотеке" утверждает, что уже исполнил все свои обязательства по сделке, поэтому-то и было снято обременение совместным заявлением заемщика (залогодателя) и кредитора (залогодержателя).
Норма закона : согласно ст. 352 ГК РФ залог прекращается:
1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;
2) по требованию залогодателя при наличии оснований для требования досрочного прекращения залога (при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, перечисленных в п. 1 ст. 343 ГК РФ:
- страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования - на сумму не ниже размера требования;
- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
- немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества);
3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 345 ГК РФ);
4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Статьей 25 ФЗ "Об ипотеке" закреплен порядок регистрации прекращения ипотеки:
1. В регистрирующий орган поступает один из трех возможных документов:
заявление владельца закладной;
совместное заявление залогодателя и залогодержателя;
заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке представления иных документов не требуется.
2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в течение трех рабочих дней с момента поступления одного из вышеуказанных документов осуществляет погашение регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП.
Позиция суда : совершение обеими сторонами сделки действий по прекращению договора ипотеки не означает априори прекращения кредитных обязательств. Письмо банка об отсутствии задолженности у заемщика по кредиту и наличии оснований для погашения записи об ипотеке не является достаточным доказательством исполнения заемщиком своих обязательств перед банком.
Пример из практики: громкое дело завершилось только на стадии апелляционной инстанции. Сначала суд первой инстанции, изучив письмо банка, подписанное уполномоченным лицом, об отсутствии у должника задолженности по кредиту, посчитал, что этим в полной мере подтверждается отсутствие задолженности заемщика перед банком по ипотечному кредиту. Учитывая, что банком совместно с заемщиком было подано заявление в Росреестр о погашении записи об ипотеке, суд окончательно убедился в данном выводе. И только вышестоящий суд при тех же доказательствах по делу пришел к обратному выводу: возможно, что стороны и приняли решение о прекращении договора ипотеки, что вовсе не означает автоматически прекращения кредитного договора, в обеспечение которого он и был заключен. Суд, произведя расчеты, взыскал с заемщика сумму долга по кредитному договору, несмотря на наличие официального письма банка об отсутствии этой самой задолженности, представленного ранее в Росреестр. При этом суд указал, что письмо - ненадлежащее доказательство погашения долга. Таким образом, лишь финансовые документы (выписка по счету, приходные ордера и прочие документы) способны подтвердить отсутствие задолженности (Апелляционное определение Московского городского суда от 08.05.2013 по гр. д. N 11-16851).
Вывод: запись об ипотеке может быть погашена и без исполнения обязательств. Однако от возврата долга по кредиту заемщика это не освободит.
Споры о правомерности наложения взыскания на уже измененный предмет залога
Суть спора : залогодатель - неплательщик по кредиту считает, что, поскольку за период действия договора ипотеки состояние заложенного имущества поменялось (площадь заложенного дома была увеличена за счет пристройки), а соответствующие изменения так и не были внесены в договор ипотеки, обратить взыскание на уже новый объект недвижимости нельзя в силу недействительности договора ипотеки.
Норма закона : согласно ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Если же указанное строение было реконструировано, то в силу той же нормы договор об ипотеке без внесения в него каких-либо изменений и дополнений распространяется и на построенное жилое здание.
Позиция суда : суд руководствуется ФЗ "Об ипотеке" с учетом разъяснений, данных в информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке". Согласно данным разъяснениям, изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений.
По смыслу ст. 76 ФЗ "Об ипотеке" договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Пример из практики : гражданин заключил с банком кредитный договор, в обеспечение обязательств по которому стороны зарегистрировали договор ипотеки - залога двухэтажного дома вместе с земельным участком, на котором он располагался. За долгий период действия договора заемщик-залогодатель пристроил постройку, увеличив таким образом площадь дома. В результате строительных мероприятий предмет залога существенно видоизменился. Когда же пришло время взыскания денежных средств и обращения взыскания на предмет залога (после того, как заемщик так и не выполнил свои обязательства по возврату кредита), гражданин - владелец недвижимости стал настаивать на том, что договор ипотеки уже недействителен, так как предмет залога уже давно изменился, изменения зарегистрированы. А в договор ипотеки изменения-то не вносились. Суд же, руководствуясь вышеозначенной позицией, заблуждений владельца заложенного имущества не разделил. И иск банка удовлетворил, взыскав сумму невозвращенного кредита и обратив взыскание на дом с земельным участком (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 N 33-7739/2012).
Вывод: изменение предмета залога в период действия договора без внесения в договор ипотеки соответствующих изменений не делает такой договор недействительным и не мешает в дальнейшем обратить взыскание на измененный предмет залога .
Обращение взыскания на единственное жилье. Особые обстоятельства. Отсрочка.
Суть спора : залогодатель считает, что невозможно обратить взыскание на единственное жилье людей. Особенно если проживающий в ипотечном жилье человек смертельно болен. Или проживающий - несовершеннолетний ребенок.
Норма закона : ч. 1 ст. 446 ГПК РФ запрещает обращать взыскание по исполнительным документам на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственно пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение из этого составляет жилье, являющееся предметом ипотеки. На него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Согласно ч. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Порядок реализации жилья, на которое обращено взыскание, предусмотрен той же ст. 78 ФЗ "Об ипотеке". Порядок выселения проживающих в ипотечном жилье лиц урегулирован ст. 107 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".
Позиция суда : закон позволяет обратить взыскание на любое жилье, предоставленное в залог по договору ипотеки, в том числе и на единственное. С личностью зарегистрированных в жилье лиц закон обращение взыскания никак не связывает. Выселять всех зарегистрированных в жилом помещении лиц также закон разрешает. Но с учетом конкретных обстоятельств дела, при наличии соответствующего заявления от заинтересованных лиц суд может отсрочить исполнение судебного решения. Например, решения о выселении.
Пример из практики : сын взял в банке кредит, решив попробовать себя на ниве предпринимательства. А в залог предоставил квартиру, в которой проживал он и его родители. Родители не возражали. Когда же горе-заемщик не расплатился с кредитом и банк стал требовать его возврата, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, и сын, и его родители, выступая в суде, стали доказывать, что заложенная квартира - их единственное жилье. Кроме того, в квартире за это время был зарегистрирован и поселился несовершеннолетний ребенок, над которым родители заемщика оформили опеку. Все указанные обстоятельства не помешали суду не только взыскать сумму кредита с заемщика, но и обратить взыскание на это единственное жилье. И вышестоящая инстанция посчитала данное решение законным и обоснованным (Кассационное определение Саратовского областного суда от 09.08.2011 по делу N 33-4014).
Взыскание было обращено, помещение с торгов продано не было, и залогодатель-банк принял его на баланс, оформив соответствующие документы в Росреестре. И только после этого настал черед фактического выселения и сына, и его родителей, и опекаемого несовершеннолетнего ребенка.
Единственным плюсом в указанной ситуации стала отсрочка исполнения решения суда о выселении: проиграв дело об обращении взыскания на предмет залога в кассационной инстанции, равно как и дело о выселении из единственного жилья, выселяемые из ипотечного жилья люди обратились снова в суд, но уже с заявлением об отсрочке исполнения решения суда. В обоснование они представили справки о том, что один из проживающих в квартире родственников заемщика тяжело болен раком и его транспортировка может привести к его смерти. Суд пошел на уступки, отсрочив выселение на целых 1,5 года, но обязав заемщика выплачивать хотя бы по 5000 руб. долга в месяц в счет задолженности по кредиту и, естественно, оплачивать все коммунальные услуги. Впоследствии уже и банк пошел навстречу обездоленным людям, разрешив на тех же условиях, что и в решении суда, пожить еще 1 год в квартире. Давая людям, так сказать, возможность и время поискать новое место для проживания.
А люди привыкли... И когда по окончании всех отсрочек (зафиксированных документально!) их все-таки выселили с помощью службы судебных приставов, они недоумевали: "А разве банк не мог дать нам здесь всем дожить свой век?". Для справки: родителям заемщика на тот момент было около 65 лет, самому заемщику - 40, а опекаемому ребенку - 14 лет. Сколько же банк должен был еще подождать? Полвека или более?
Справочно: указанная ситуация (включая период рассмотрения дела) длилась более пяти лет. В конце концов банк реализовал квартиру и "закрыл" задолженность неудавшегося бизнесмена .
Раздел имущества и долгов
Суть спора : супруги когда-то вместе брали кредит, вместе обеспечивали его возврат залогом совместного имущества - квартиры или дома. И даже не важно, если стороной во всех сделках выступал всего лишь один супруг, а от другого лишь испрашивалось согласие, которое документально фиксировалось. После развода никто из супругов не захотел платить за другого. Оба (или один из супругов) пожелали долг разделить, с чем и обратились в суд. Дополнительно граждане также просят не обращать взыскание на чью-либо из супругов долю в квартире как на выделенное супругу имущество при разводе.
Норма закона : ч. 1 ст. 391 ГК РФ допускает перевод должником своего долга на другое лицо лишь с согласия кредитора. Таким образом, если кредитор согласен, суд может долг разделить между супругами. Если не согласен - такого произойти не может. Хотя на практике случаются различные варианты решений, в том числе не учитывающие данное положение закона (см. Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).
Согласно ч. 2 ст. 45 Семейного кодекса РФ (далее - СК РФ) взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них.
Позиция банков: несмотря на то что теоретически долги могут быть разделены, практически в 100% случаев из 100 банки против раздела долгов. И этому есть объяснение: своего заемщика они знают как добросовестного (или не очень). Их отношения уже документально зафиксированы. У банка есть основания и право на взыскание в случае невозврата кредита. Механизма же возложения обязанности погашать кредит по неподписанному кредитному договору (с новым заемщиком) гражданское законодательство не предусматривает, равно как и принуждения нового заемщика, образовавшегося в результате решения суда, к подписанию кредитного договора без реального получения денежных средств, истраченных супругами совместно еще до суда.
Позиция суда : учитывая позицию банка-кредитора, руководствуясь сложностью осуществления реального раздела долгов по ипотечному кредиту, суды в большинстве случаев разрешают ситуацию следующим образом: не трогая все ранее выполненные обязательства по кредиту до расторжения брака, суд устанавливает сумму остатка к погашению по кредитному договору. Также производит оценку ипотечного жилья. Затем, если недвижимое имущество не подлежит разделу в натуре, присуждает его одному из супругов, обязав того выплатить второму супругу полагающуюся тому долю в определенной судом сумме. Заемщику оставляет все обязательства по кредиту, а второго супруга обязывает платить 1/2 суммы платежа по кредиту каждый месяц супругу, который остался заемщиком. При наличии желания супругов может быть произведен взаимозачет данных обмениваемых между ними сумм. Если же по кредиту супруги выступают созаемщиками, они несут по кредитным обязательствам солидарную ответственность. Решение суда в этом случае почти такое же.
Суд обращает взыскание на квартиру, исходя из положений ст. 50, 54 и 78 ФЗ "Об ипотеке", по смыслу которых залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Суды отмечают, что при определении долей в общих долгах раздел долга и замена должника в обязательстве не производятся, т.е. сам кредитный договор в связи с разделом между бывшими супругами долга не изменился. Определение доли каждого из супругов в общем долге устанавливает только обязанность бывшего супруга возместить другому супругу часть понесенных им расходов по погашению такого долга. Выдел доли в заложенной квартире также не влияет на право суда обратить взыскание на всю квартиру.
Пример из практики : кредитор обратился в суд с иском о взыскании невозвращенного долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное жилье (ипотека в силу закона), представив в суд кредитный договор, закладную и прочие документы, подтверждающие обоснованность требований. Суд удовлетворил иск, не приняв доводы ответчиков о разделе их долгов по вышеназванному кредитному договору ранее принятым решением суда. Суд установил, что решением районного суда действительно были разделены долги трех созаемщиков по кредитному договору в равных долях. Между тем суд установил, что кредитор на замену должников либо на изменение состава должников и тем самым перевод долга на других должников согласия не давал. При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения. С учетом позиции судов о правильном понимании раздела доли в общем долге и сохранении обязательств по возврату по кредиту в неизменном виде суд указал в решении, что обязательства перед кредитором у ответчиков как солидарных созаемщиков продолжают существовать в том объеме, как они определены заключенным между ними кредитным договором. Суд также не принял довод ответчиков о том, что к моменту обращения взыскания заложенная квартира уже находилась у заемщиков в общей долевой собственности, а не совместной, так как при разделе имущества каждому из них была выделена доля в ипотечной квартире. На основании изложенных выводов суд, несмотря на прекращение брака созаемщиков и раздел между ними имущества и доли в общем долге перед банком, взыскал сумму кредита с них в солидарном порядке и обратил взыскание на квартиру как на предмет залога, обеспеченный закладной. И выдел каждому из созаемщиков долей в квартире этому не помешал (решение Ленинского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 03.09.2013; Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 12.11.2013 N 33-9286/2013).
Вывод: раздел долга возможен только при наличии согласия банка. Но и в случае раздела долгов расставшихся супругов их обязательства перед банком не меняются, а лишь определяется доля каждого в общем долге. Выдел доли в ипотечном жилье также не влияет на право банка обратить взыскание на весь предмет залога .
Поскольку договор ипотеки является такой же гражданско-правовой сделкой, как и другие, в его отношении применимы все основания недействительности сделок, предусмотренные гражданским законодательством.
Вместе с тем, наличие права оспорить ипотеку еще не означает реальную возможность его реализации. Как правило, применение общих оснований признания недействительными сделок (договоров) к ипотеке очень затруднительно без учета всей специфики института залога недвижимости, особенностей регулирующей его нормативно-правовой базы и практической составляющей заключения договоров ипотеки.
Споры по ипотеке: наиболее частые причины и основания
В подавляющем большинстве случаев кредитные договоры, к которым в целом относится и ипотека, оспариваются в силу возникновения проблем с их исполнением у заемщиков. Последние обычно рассматривают инструмент оспаривания не столько как способ защиты своих интересов, сколько как средство ухода от ответственности по кредитному договору и минимизации объема взыскания по задолженности.
Исходя из судебной практики споров по ипотеке, можно выделить несколько типичных категорий дел:
- Оспариваются договоры, заключенные с лицами, которые не имели права самостоятельно участвовать в сделке и принимать решения, либо участие которых оспоримо. Очень часто по такой категории дел претензии предъявляются не к заемщику, а к лицу, предоставившему недвижимость залог. Например, может быть оспорено предоставление в залог недвижимости, право собственности на которую оформлено на недееспособного (ограниченно дееспособного) лица, несовершеннолетнего, без согласия родителей (опекунов, попечителей). Вообще, спорная недвижимость, предоставленная в залог, становится частым предметом оспаривания договора ипотеки.
- Оспаривание отдельных положений договора ипотеки как нарушающих требования закона. По этой категории дел все индивидуально. Могут быть использованы как общие основания признания сделок недействительными, например, кабальность, мнимость, притворность сделки, так и частные. Частные основания в контексте ипотеки - это основания, вытекающие строго из особенностей ипотечных договор, юридическая сила которых прямо предопределяется залоговой недвижимостью, ее статусом и характеристиками.
- Споры, порожденные возникновением у банка оснований для предъявления заемщику претензий. К этой категории дел относятся споры по поводу обращения банком взыскания на залог, в том числе связанные с его оценкой и реализацией, а также споры по поводу предъявления денежных требований к заемщику, созаемщику и поручителю.
Как оспорить ипотеку
Все споры, связанные с договором ипотеки, и предметом которых является сам договор, рассматриваются исключительно в судебном порядке.
Иск могут подать:
- заемщик/созаемщик;
- собственники залоговой недвижимости и их законные представители;
- поручитель (только при определенных обстоятельствах);
- иные заинтересованные лица, чьи права, интересы были нарушены договором ипотеки.
Особенности субъектного состава по исковым производствам, обусловленным оспариванием договоров ипотеки, связаны с тем, что стороны, участвующие в кредитном правоотношении, не всегда являются субъектами залогового правоотношения. Например, заемщик не обязательно может и должен быть собственником залогового имущества. Или, скажем, кредит может быть взят и оформлен только одним супругом, а второй, формально не являясь участником кредитного правоотношения, является собственником залогового имущества или обладает правом претендовать на него.
Иск может быть подан по инициативе оспаривающего договор ипотеки лица либо в ответ на требования банка в качестве встречного иска.
Дело № 2-2719/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Тракторозаводский районный суд г. Волгограда
в составе:
председательствующего судьи Малышевой Е.А.,
при секретаре Лихач О.В.,
с участием:
представителя истца Захаровой Г.А. – Паршиной Е.А.,
представителя ответчика ООО «Деньги в пользу» - Рытикова А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 октября 2017 года в городе Волгограде гражданское дело по иску Захаровой Галины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости),
УСТАНОВИЛ:
Предметом спора является 1\2 доля в двухкомнатной квартире ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ дома ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по улице АДРЕС ИЗЪЯТ города Волгограда, зарегистрированная в гос.реестре недвижимости по праву собственности за Захаровой Г.А. На указанную ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ долю в квартире наложено ограничение в виде ипотеки. Собственником другой ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли этой квартиры является Захаров Д.Ю.
Истец Захарова Г.А. и 3-е лицо Захаров Д.Ю. между собой ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.
Захарова Г.А. обратилась в суд с указанным иском, в котором просит признать недействительным договор ипотеки указанной 1/2 доли квартиры, заключенный между ней и ООО МФО «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» (впоследствии переименованном в ООО «Деньги в пользу»). В обоснование своих требований указала, что она 04 октября 2016 года заняла у ответчика взаймы 250 000 руб., о чем заключила с ответчиком договор займа от 04.10.2016г. В обеспечение возврата этого займа в этот же день она заключила с ответчиком договор залога принадлежащей ей ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли квартиры № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по ул. АДРЕС ИЗЪЯТ, который был зарегистрирован в госреестре недвижимости. Захарова Г.А. считает, что оспариваемый договор залога заключен в нарушении закона, то есть без соблюдения нотариальной формы этого договора, поскольку указанная квартира находится в общей долевой собственности истца и ее сына по ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли у каждого. Поэтому истец просит признать указанный договор залога ее доли в квартире недействительным.
Истец Захарова Г.А. в судебное заседание не явилась. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель истца Захаровой Г.А. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» в судебном заседании иск не признал, суду пояснил, что для заключения договора залога недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, нотариальное оформление этого договора и согласие остальных сособственников жилого помещения не требуются.
Третье лицо Захаров Д.Ю. в судебное заседание не явился. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 1 ФЗ № 102 «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа.
В силу ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Частью 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.
На основании части 1 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
РЕШИЛ
В иске Захаровой Галине Александровне к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости), заключенного 04 октября 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» и Захаровой Галиной Александровной – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение одного месяца через Тракторозаводский районный суд города Волгограда.
ФИО5 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ДАТА ИЗЪЯТА заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве МКД ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по АДРЕС ИЗЪЯТ, по условиям которого истица обязалась оплатить стоимость однокомнатной квартиры в раз...
Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась к Межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений муниципального жилого фонда и многоквартирных домов на территории Тракторозаводского района г.Волгограда...
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Бутырский районный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирьянова А.С. к ПАО «Росевробанк»», Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о признании договора недействительным залога квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ПАО «Росевробанк», ООО «Альянс» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.01.2011 года между истцом и ПАО «Росевробанк», в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м., применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, в обоснование иска указал следующее.
Между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому он получил кредит денежные средства в сумме 2500000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды. Одновременно в качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры.
Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований с ООО «Альянс», согласно которому, в том числе, перешло право требования по указанному договору залога недвижимого имущества.
Истец считает договор залога недвижимого имущества недействительным, поскольку он не соответствует положениям закона, в соответствии с которым не допускается обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина -должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Поскольку данная сделка является недействительной, то, соответственно, она не влечет никаких правовых последствий.
В связи с вышеизложенным истец и обратился в суд с настоящим иском.
В судебном заседании представитель истца адвокат Жукова О.С. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, привела в обоснование доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском им не пропущен, поскольку данная сделка является ничтожной как несоответствующая положениям закона.
Представитель ответчика ПАО «Росевробанк» в судебном заседании исковые требования не признал, полагал заявленные требования необоснованными, просил применить к заявленному иску срок исковой давности, поскольку оспариваемая сделка не является ничтожной, а является оспоримой сделкой.
Представитель ответчика ООО «Альянс» в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ответчика ПАО «Росевробанк», также просил применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по городу Москве в судебное заседании не явился, о дне рассмотрения дела извещался.
Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы исполнительного производства в отношении истца об обращении взыскании на заложенное имущество, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому истец получил в кредит денежные средства в сумме 2 500 000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды.
В качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по городу Москве.
Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований от с ООО «Альянс», согласно которому перешло право требования к истцу по кредитному договору, а также по договору залога недвижимого имущества.
Решением Бутырского районного суда города от 10.09.2014 года в пользу ООО «Альянс» с истца Кирьянова и поручителя Свияжского в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере основного долга, процентов, неустойки, госпошлины, расходов по оплате экспертизы. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Москва, Бутырская, 6.
По мнению суда, заявленные в настоящем деле исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.
В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п.1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Пункт 2 статьи 6 названного Федерального закона устанавливает, что не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Так, согласно абз.2 ч.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, и в частности, на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ).
Статья 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из толкования вышеприведенной нормы Федерального закона следует, что обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользования ими залогодателя возможно лишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Указанная норма предусматривает также возможность обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки в силу закона (ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, целевое назначение полученного истцом кредита не отвечает требованиям п.1 ст.78 ФЗ «Об ипотеке», недвижимое имущество (квартира), являющееся предметом договора залога, является единственным пригодным для проживания жилым помещением для истца (как на момент заключения договора залога, так и на сегодняшний день), соответственно, на данное жилое помещение обращение взыскание не допускается.
Таким образом, оспариваемый истцом договор залога жилого помещения не соответствует закону, а, следовательно, в силу ст.168 ГК РФ, является недействительным (ничтожным).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В связи с этим, суд полагает возможным применить последствия недействительности сделки, а именно, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении права (ипотеке) на жилое помещение, расположенное по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6.
Доводы представителей ответчиков о применении к заявленным исковым требованиям срока исковой давности, суд считает несостоятельными.
Так, согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Суд, признавая сделку (договор залога квартиры) недействительной, ссылался на положения ст.168 ГК РФ, т.е. на несоответствие данной сделки положениям закона, в силу чего такая сделка является именно ничтожной, а не оспоримой, как указывают ответчики.
Соответственно, срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском составляет три года с момента начала исполнения. Данный срок истец не пропустил.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные расходы.
На этом основании, с ответчиков в пользу истца в равных долях подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, по 100 руб. с каждого.
Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Кирьянова А.С. удовлетворить.
Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (квартиры), заключенный между истцом и ПАО «Росевробанк» в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Решение суда по настоящему гражданскому делу, вступившее в законную силу, является основанием для уполномоченного государственного органа по регистрации сделок с недвижимым имуществом, для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении права (ипотеке) на жилое помещение.
Взыскать с ПАО «Росевробанк», Общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в равных долях.
Советы юристов:
1. Кредитный договор (ипотека) заключен в декабре 2007 года какие сроки давности применяются при признании его недействительным? Спасибо.
1.1. Срок исковой давсности - три года.
Вам помог ответ? Да Нет
1.2. 3 года ст.196 ГК
Вам помог ответ? Да Нет
2. Выписали человека через суд признав что он утратил право пользования квартирой, приватизировали квартиру и потом продали, через некоторое время появился человек которого выписали теперь подал иск на признание договора приватизации и последствия сделки недействительной, если суд признает договор купли продажи недействительной, и покупателю что делать в этом случае, как себя застраховать если у продавца уже этих денег нет возвращать, Квартира в ипотеке, у банка?
2.1. Для того, чтобы избежать тех негативных последствий, которые Вы только что описали в своем вопросе, необходимо тщательно проанализировать доводы искового заявления выписанного, дать им оценку с точки зрения фактических обстоятельств и норм действующего законодательства, подготовить мотивированный, документально и нормативно обоснованный отзыв, и участвовать в судебном заседании.
Вам помог ответ? Да Нет
3. Вынесено решение о взыскании долга по ипотеке. Апелляция вернула дело в суд из за... недостатков для их устранения. Можно ли сейчас подать ВСТРЕЧНЫЙ иск о признании договора недействительным? (или обратиться с обычным иском...)
3.1. Нет, сейчас подать встречный иск вы не можете. Вы можете обратиться в суд с самостоятельным иском, составленным по правилам ст. 131, 132 ГПК РФ.
Вам помог ответ? Да Нет
3.2. Если у Вас есть основания для признания договора недействительным то Вы вправе подать отдельный иск об этом.
Вам помог ответ? Да Нет
3.3. Исковое вы можете или юристу в личную переписку заказать, или сами его составить в соответствии со статьёй 131 гражданско процессуального кодекса России.
Вам помог ответ? Да Нет
4. Владислав Александрович - уточните пож.-та по Вашему если я пойду в суд о признании сделки недействительной в связи с тем что не указано в договоре лицо отказав. От приватизации, суд удовлетворит иск? А если пойдут продавцы? И как же то что я выплачиваю ипотеку?
4.1. Оценку доказательствам дает только суд, он же и решает
Вы можете обратиться с Исковым заявлением в Суд.
