Долевое участие в строительной сфере нацелено на предоставление возможностей за небольшие затраты стать обладателем жилой площади.

Каковы особенности ПДДУ

Предварительный договор долевого участия в строительстве, нюансом которого является намерение о подписании в дальнейшем основного соглашения, не проходит процесс регистрации в специально уполномоченных на это органах, так как не выражает материальных обязательств о возведении и передаче квартиры приобретателю.

Считается, что он не является по сути процедурой по передаче права собственности на жилое пространство.

Учитывая это, возможны случаи неоднократных продаж одной и той же недвижимости, отсутствие гарантии добросовестности застройщика, а также наличии всех разрешительных документов для постройки жилья.

Тогда как ДДУ обязательны для в службе Росреестра и оберегают покупателей от случаев недобросовестного исполнения обязательств. Её сотрудники осуществляют экспертизу документов, их соответствие законодательным требованиям, устанавливают законность их получения.

О долевом строительстве и предварительном договоре купли-продажи, можно посмотреть на видео:

Законность заключения предварительного ДДУ

А теперь о главном. Положениями закона ФЗ-214 предоставляются правовые гарантии сторонам долевого участия, в частности:

• Обязательная процедура договора.
• Залоговое право на недостроенный жилой объект и землю под ним.
• Поручительство банковского учреждения.
• Открытость для изучения проектной и финансовой отчетности девелопера.

Обязанностями застройщика становится привлечение материальных средств только на основании договора, прошедшего регистрационный процесс, которые могут иметь лишь целевое использование, раскрытие бухгалтерской информации и обязательное осуществление аудиторами проверки организации каждый год.

Возможность привлечения капиталов дольщиков у строительной компании появляется только при получении разрешения на возведение здания в порядке, определяемом действующим , ознакомления со строительной документацией и приобретением права на территорию под застройку.

К тому же, средства граждан могут привлекаться только после подписания договоров долевого участия. Кстати, если дольщик все же был вынужден внести некоторую сумму по предварительному ДДУ, у него есть право на обращение в суд для признания документа недействующим.

При этом, строительная компания будет подвергнута наложению взыскания и выплате штрафных санкций в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Такие ограничения толкают застройщиков на построение схем, дающих возможность не соблюдать законодательства, заключая различные виды соглашений, не представляющих возможность для передачи недвижимого имущества.

Обязанность, устанавливаемая гражданским кодексом для участвующих в предварительном договоре понуждает их заключить в дальнейшем основной с передачей имущества, выполнением работы либо оказанием услуги на условиях, предусмотренных ранее.

На основании положений статьи 429 ГК РФ, в нем должна содержаться , точно идентифицирующая предмет и другие существенные требования ДДУ, о которых упоминалось ранее.

Удостоверение соглашения состоялось при достижении договоренностей в подлежащих случаях форме по существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Под ними подразумеваются:

• Данные о предмете договорных обязательств.
• Основания, являющиеся необходимыми для таких договоренностей.
• Все случаи, по которым могут быть достигнуты договоренности по обращению одного из участников.

Учитывая это, при отсутствии соглашения по одному из условий предварительный ДДУ считается незаключенным. А его не заключение не влечет для участников выполнения никаких обязательств. Складывающаяся ситуация несет риски в виде лишения возможности для дольщиков права приобретение .

Нужно отдавать себе отчет, что отдавая деньги по таким видам договоров покупатели ограничивают себя в правах на их возврат при возникновении конфликтной ситуации. Судами не удовлетворяются требования о принуждении застройщика заключить ДДУ, так как предварительный не содержит условий по существу и отсутствуют основания для исполнения обязательств.

При этом, существует возможность для возврата материальных вложений — это взыскать их в виде неосновательного обогащения. Их возврат налагает на застройщика ответственность за использование чужих денежных средств, что означает для него выплату процентов.

Если дольщик – это физическое лицо, девелопер вынужден будет не только компенсировать потраченную сумму, но выплатить удвоенные проценты и возместить нанесенный ущерб.

Несоблюдение сроков подписания основного договора ДУ

Гражданское законодательство устанавливает обязанность определить срок для заключения постоянных договоренностей. Но очень часто застройщик находит массу объяснений, почему им предлагается предварительный договор и именно сейчас он не может заключить с дольщиком соглашение о ДДУ. И, как правило, такие доводы излагаются в устной форме.

Между тем, наступающие последствия могут оказаться ужасающими. Пункт 6 ст.429 ГК предусматривает прекращение обязательств по ПДДУ, если не соблюден , определенный для подписания основного документа или какой-либо из участников не сделает другой стороне предложение о составлении такового.

Таким образом, обязательства строительной компании могут дальше не исполняться, а материальное обеспечение, внесенное в виде аванса или другого вида платежа, дольщику могут не вернуться. И, кстати, перспективы её взыскания в этом случае отсутствуют.

Несостоятельность застройщика

Ещё одной, весьма распространенной проблемной ситуацией, может стать банкротство строительной организации, с которой приобретатель подписал предварительный ДДУ.

Внеся сумму предоплаты, существует вероятность не только не обрести жилую площадь, но и проститься с деньгами.

Учитывая, что компанией — подписантом ДДУ не предоставляется гарантированное исполнение обязанностей по договору, так как такие отношения не попадают под действие норм ФЗ-214.

Складывающиеся прекращают взаимоотношения покупающей и продающей стороны без компенсации внесенных сумм.

Споры по указанным ситуациям решаются судом в пользу приобретателей, так как любые соглашения, предполагающие продажу жилья, должны характеризоваться как действующие, действительными и нести обязанность девелоперов отдавать жилые площади при различных обстоятельствах.

Конечно, предварительный ДДУ весьма привлекателен для потенциального покупателя жилой недвижимости, когда стоимость квартиры снижена существенно. Но хочется отметить, что защита прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от них самих.

В стране давно сложилась практика подписания различного рода юридических документов без необходимости проведения правовой экспертизы. А когда возникают конфликтные ситуации, пытаются их решить при помощи специалистов, которым для того, чтобы достичь желаемого результата требуется огромный опыт и высокая квалификация, а также приложение массы усилий по восстановлению нарушений.

Задайте свой вопрос в форму ниже

Еще по этой теме:

Покупка новостройки. Предварительный договор долевого участия: что общего с ФЗ-214? Эксперты рынка недвижимости предупреждают о возможных подвохах. Что достанется покупателю – квартира или деньги…

Уже около 6 лет с вступлением в силу ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» девелоперам и застройщикам разрешается реализовывать свои новостройки по договорам долевого участия, а также через жилищные сертификаты и организацию жилищно-строительных кооперативов. Остальные способы продажи считаются незаконными, однако их все равно продолжают использовать. А не так давно к хорошо известным схемам реализации (и законным, и не очень) первичного жилья добавилась еще одна: путем заключения предварительного договора долевого участия.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

« » решил разобраться, правомерен ли такой путь и стоит ли покупателям соглашаться на подписание подобного документа.

Сама суть
Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона ведь не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ), а, как разъясняет адвокат Олег Сухов , в необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (более того, ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). А это значит, что по данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, пусть и недостроенную: «При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание, которое до сдачи дома оформляется в собственность застройщика», - говорит эксперт, попросивший не называть его имени в статье.

Но естественно, участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия, как сообщает Олег Сухов, вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут.

По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. «Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ», - объясняет Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость» .

ПДДУ, закон и оплата
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя: «Отношения субъектов ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ», - сообщает наш безымянный комментатор. Как и все предварительные договоры. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство .

По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют наши эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.

Но бывает и иначе. Застройщики, используя эту схему, даже в тех случаях, когда квартира приобретается за кровные сбережения покупателя (без ипотеки), зачастую требуют полной оплаты жилья либо какой-то очень существенной суммы (треть, половину от стоимости квартиры). Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. «Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту», - категоричен адвокат Олег Сухов. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.

Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? Ради обмана? Нет, конечно. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Для некоторых участников рынка – это необходимая мера. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. «Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости», - подтверждает Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»).

В общем, инвестиции начинают привлекаться по ПДДУ, но как только все необходимые разрешения оформляются, с покупателями-дольщиками заключаются основные «законные» договоры долевого участия.

Основные пункты
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, и предложит максимально понятный и содержательный документ.

Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, ведь, как сообщает адвокат Олег Сухов, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.

Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.

Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. «В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, и нужно, чтобы это была конкретная дата, - говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»), - хотя на практике довольно часто срок определяется путем указания определенного периода времени, которое пройдет с какого-либо неизбежного события. Обычно это событие - получение застройщиком разрешения на строительство объекта». Таким образом, в ПДДУ можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. Даже несмотря на проволочки в этом вопросе, добросовестные застройщики обычно понимают, в какой срок могут получить разрешительные документы. Однако ДДУ может быть заключен и до истечения срока, указанного в ПДДУ, – это не возбраняется.

Также, как отмечает эксперт, не назвавший своего имени, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.

Ко всему перечисленному, по мнению комментатора, хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А Олег Сухов добавляет, что в ПДДУ должна быть определена подсудность разрешения споров.

Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».

Суд поможет
Однако даже с самым честным застройщиком может произойти все что угодно, а прав на квартиру при заключении ПДДУ гораздо меньше, чем при оформлении ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Поэтому адвокат Олег Сухов утверждает, что для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: «Стоимость квартиры остается той же. Строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены», - рассуждает эксперт. «Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия», - соглашается с ним и анонимный эксперт.

Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. «Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения», - говорит Валерия Симонова («НДВ-Недвижимость»). Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением: суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. А уж если покупатель не выполнил каких-либо обязательств, например, задержал очередной взнос «обеспечения», то суд может вынести решение и в пользу продавца (застройщика).

С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Кстати, как сообщает адвокат Олег Сухов, ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).

Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.

А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры. Причем требовать нужно возврат именно рыночной стоимости», - советует Олег Сухов.

Большинство подобных споров решаются в пользу покупателей, «поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах», - сообщает юрист. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор все-таки будет признан ничтожным: покупатель, скорее всего, вернет свои деньги, но не получит квартиру.

Резюме портала
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.

Последнее обновление: 29.06.2018

Ситуация из практики:

Застройщик продает квартиры в строящемся доме по Предварительным договорам долевого участия в строительстве. Продажи идут активно, дом постепенно строится, вроде-бы все хорошо. На самом деле, Покупатели квартир здесь сильно рискуют, но даже не подозревают об этом.

В чем здесь ошибка Покупателей?

Ошибка Покупателя:

Все, кто покупает квартиру на первичном рынке, конечно же, слышали о Договоре долевого участия (ДДУ) , и о законе ФЗ-214 , который защищает права дольщиков. И в подсознании уже давно отложилось, что покупать новостройку лучше всего по ДДУ , тогда твои риски будут минимальные, а твои права будут защищены максимально. И это действительно так. Но проблема в том, что далеко не все Покупатели новостроек могут отличить настоящий ДДУ от договора, замаскированного под ДДУ .

Одна из так называемых «серых схем» – это продажа по . Застройщик , осознавая магическое действие аббревиатуры ДДУ на Покупателей квартир, предлагает им заключить такой же договор, но с маленькой приставкой – «предварительный».

Вообще-то, законом это не запрещено, и Гражданский кодекс предусматривает заключение предварительных договоров. Но это абсолютно другой тип договора, который имеет совершенно другие юридические последствия, и уж точно никакого отношения не имеет к любимому всеми дольщиками закону ФЗ-214 .

На внешней схожести этих договоров и строится расчет Застройщика . по своему названию и составу очень похож на настоящий ДДУ, но его суть, всего лишь – это обязательство подписать настоящий ДДУ в будущем. Фактически, это просто договор о намерениях , в котором стороны обозначают свои планы заключить сделку позже, когда у Застройщика будет такая возможность.

Предварительный ДДУ , (в отличие от настоящего ) НЕ проходит государственную регистрацию. И дольщик по такому договору НЕ защищен законом ФЗ-214 , и НЕ получает права требовать квартиру. Точнее сказать, он даже и дольщиком-то, в законном смысле, не является.

Кроме того, ввиду отсутствия госрегистрации, у Застройщика появляется возможность заключить на одну строящуюся квартиру несколько ПДДУ (не обязательно намеренно, бывает – случайно ). То есть сюда добавляется еще и риск .

Предварительный договор долевого участия (ПДДУ) имеет те же составляющие пункты, что и настоящий ДДУ – т. е. в нем указана та же квартира, с теми же параметрами, та же цена, те же сроки окончания строительства, и т.п. Именно поэтому у слабо подкованного юридически Покупателя создается иллюзия, что по этому договору он действительно получает право на будущую квартиру в строящемся доме.

На самом же деле, никаких прав требования будущей квартиры Покупатель в этом случае не получает. Все, что он может требовать от Застройщика по договору ПДДУ , это заключения с ним настоящего ДДУ в будущем, и не более того. Но все же, Покупатель отдает деньги Застройщику именно под этот тип договора – ПДДУ – не всегда осознавая, что именно он получает за свои деньги.

Часто к такому решению Покупателя подталкивают и эмоции. Ведь новый дом и квартиры в нем, согласно проекту, выглядят очень привлекательными, менеджеры по продажам компании-застройщика убеждают Покупателя в отсутствии рисков, а цены на квартиры, которые продаются по Предварительным договорам долевого участия , бывают заманчиво низкие. Соблазн слишком велик, поэтому многие закрывают глаза на то, что приходится отдавать деньги под такой сомнительный тип договора.

Как самостоятельно , рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ по ссылке.

В некоторых случаях Застройщики , привлекая деньги по предварительным договорам, дополнительно предлагают Покупателю вексель на ту сумму, которую Покупатель внес за будущую квартиру. Это немного облегчает Покупателю возможность возврата этой суммы, в случае замораживания строительства. Но наличие векселя опять же не дает никаких прав Покупателю в отношении самой квартиры, и мало поможет ему в случае банкротства компании-застройщика.

Кроме того, Покупатель не имеет возможности выйти из проекта путем переуступки прав по договору ПДДУ . возможна только на основании настоящего ДДУ.

Конечно, мы не пытаемся утверждать, что все Застройщики , которые продают свои квартиры по Предварительным договорам долевого участия (ПДДУ) – жулики, и заведомо пытаются обмануть Покупателей квартир. На самом деле это не так. И в нашей стране немало людей, справивших новоселье, которые отдавали деньги именно под договор ПДДУ .

Многие Застройщики , в том числе крупные (федерального уровня ), применяют эту схему продаж по вполне объективным причинам. Например, при высоких темпах ведения строительства целых микрорайонов, крупные Застройщики не ждут месяцами, пока будет оформлена вся необходимая документация, а строят дома, не снижая темпа. Согласовательная и разрешительная документация оформляется прямо в процессе самой стройки. В этом случае, применение ДДУ невозможно в силу законодательных ограничений, поэтому Застройщики привлекают деньги другими способами, в том числе с помощью Предварительных договоров долевого участия (ПДДУ) .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне ).

Как известно, изобретение нового замка лишь стимулирует преступников на изобретение отмычек. Подобная аналогия применима и к отечественным правовым нормам: принятие любого правила рождает, казалось бы, законные способы его «обойти». В этом смысле не являются исключением и нормы Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Закон № 214-ФЗ).

Законом № 214-ФЗ участникам долевого строительства предоставлены правовые гарантии, в числе которых: обязательная государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, право залога в отношении не завершенного строительством объекта и земельного участка, либо наличие поручительства банка, возможность ознакомления с проектной и финансовой документацией застройщика. Правам участника долевого строительства соответствуют обязанности застройщика, к числу которых относятся: привлечение денежных средств лишь на основании заключенного (зарегистрированного) договора, целевой характер расходования денежных средств участников долевого строительства (только на строительство), обязанность раскрытия финансовой и бухгалтерской информации, а также обязательность прохождения ежегодной аудиторской проверки.

Подобные ограничения обусловливают стремление застройщиков к изобретению схем, «освобождающих» их от соблюдения норм Закона № 214-ФЗ. В немалой степени реализации схем, изобретаемых застройщиками, способствует недостаток правовой информации в рассматриваемой сфере. Согласно результатам социологического опроса, опубликованного в журнале Жилищное право (2010 год, № 4), на вопрос «Знаете ли Вы, что при покупке жилья в новостройке по договору, заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ, покупатель застрахован от обмана со стороны застройщика?», 79,8 % респондентов ответили, что впервые услышали о таком законе, и лишь 20,2% участников опроса сообщили, что знают или что-то слышали о его существовании.

Согласно ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации и государственной регистрации застройщиком прав на земельный участок. При этом в силу ч.2 ст. 3 Закона денежные средства граждан для строительства имеет право привлекать только застройщик и только на основании договоров долевого участия в строительстве.

Присущее отечественным застройщикам стремление упростить и оптимизировать схему привлечения долевых средств, предусмотренную Законом № 214-ФЗ привело к появлению «серых» схем участия в долевом строительстве. Застройщики предпочитают привлекать денежные средства на основании инвестиционных договоров, предварительных договоров долевого участия или купли-продажи, договоров о резервировании квартир.

Именно такие договоры прокурор Ростовской области В.А.Кузнецов назвал «сомнительными», сообщив на пресс-конференции, состоявшейся 19.05.2010 г. в информационном агентстве «Интерфакс», что «Вызывает озабоченность тот факт, что при широком освещении данной проблемы люди продолжают вкладывать свои денежные средства в обход закона. При этом граждане, отдающие свои денежные средства строительным организациям по сомнительным договорам, не интересуются о наличии у застройщиков прав на земельные участки, разрешений на строительство». (http://www.prokuror.rostov.ru/ne_4430803).

Подобная озабоченность полностью подтверждается социологическими исследованиями. Так, на вопрос: «Представьте, пожалуйста, что Вы покупаете квартиру в новостройке и Вам предложили варианты: купить жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ или по другому договору, но немного дешевле? Какой вариант вы предпочтете?», 56,7% респондентов сообщили, что купят жилплощадь по договору долевого участия в соответствии с Законом № 214-ФЗ. Для 16,4% участников исследования оказалась важна сумма, которую им предстоит выложить за квартиру, а не на юридические формулировки в договоре. 2,9% опрошенных выбрали вариант приобретения без Закона № 214-ФЗ и 24% затруднились с ответом. ("Жилищное право", 2010, № 4)

Руководитель рабочей группы президиума генсовета ВПП «Единая Россия» по защите прав вкладчиков и дольщиков, депутат Государственной Думы Александр Хинштейн видит в подобной ситуации гораздо более серьезные последствия. По его словам, «…нормальный в целом закон о долевом строительстве не работает на практике. Сегодня, к сожалению, многие застройщики обходят закон, и это может послужить основой для нового кризиса в долевом строительстве».

В настоящей статье будут рассмотрены возможные последствия заключения предварительных договоров участия в строительстве, поскольку, согласно наблюдениям, сформированным в практике работы Агентства правовых защиты «ДОЛЬЩИК», заключение именно таких договоров является наиболее распространенной схемой привлечения денежных средств.

В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

1. Чаще всего при реализации такой схемы для дольщиков возникает проблема «порока содержания» предварительного договора. В силу ст. 429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (договора долевого участия в строительстве). Часть 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ относит к существенным условиям основного договора:

• определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом под существенными понимаются: 1) условия о предмете договора, 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также 3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, в отсутствие соглашения относительно любого из существенных условий предварительный договор участия в долевом строительстве будет считаться незаключенным. Незаключенный договор не создает для сторон каких-либо прав или обязанностей. Такая ситуация создает серьезные риски для дольщиков, поскольку лишает их права на получение квартиры от застройщика.

Как правило, в подобном случае дольщики, внесшие денежные средства застройщику, обращаются с исками о понуждении застройщика к заключению основного договора участия в долевом строительстве, несмотря на отсутствие перспективы удовлетворения исковых требований. Примером тому может служить Постановление ФАС СКО от 29.10.2009 года по делу № А32-19165/2008, согласно которому суд кассационной инстанции, не усмотрев в предварительном договоре существенных условий, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца. В дальнейшем, как видно из определения ВАС РФ от 03.03.2010 г. № ВАС-2115/10, коллегия судей не нашла оснований для пересмотра указанного Постановления в порядке надзора.

При такой ситуации единственно возможным выходом для дольщика, внесшего денежные средства, является взыскание денежных средств с застройщика в качестве неосновательного обогащения. Как правило, взыскание денежных средств сопровождается привлечением застройщика к ответственности за пользование чужими денежными средствами. При этом дольщик получает сверх внесенной суммы от застройщика проценты в размере, соответствующем ставке рефинансирования. Если дольщиком является гражданин и при этом удается доказать, что денежные средства привлекались застройщиком для целей строительства, то застройщик сверх полученной от гражданина суммы согласно ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ обязан уплатить проценты от этих средств в двойном размере и возместить сверх процентов причиненные убытки. Однако низкая ставка рефинансирования, установленная Центральным банком РФ, а также сложность в доказывании истинного размера убытков (в случае, если целевой характер использования денежных средств будет установлен), как правило, не соответствуют ожиданиям дольщиков.

2. Еще одной проблемой использования схемы предварительного договора является нарушение срока заключения основного договора. Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ, в предварительном договоре должен быть указан срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обычным объяснением застройщика, предлагающего дольщику заключение предварительного договора, является временное отсутствие какой-либо документации, необходимой для заключения основного договора, сложности в согласовании проекта различными инстанциями или необоснованное нарушение сроков административными органами. Подобные отговорки используются застройщиками также и для обоснования невозможности заключения основного договора участия в долевом строительстве в срок, определенный в предварительном договоре. Иногда дольщикам, обращающимся за заключением основного договора, сообщается об отсутствии единоличного исполнительного органа, способного подписать основной договор («директор сейчас в отъезде»). Как правило, такие объяснения приводятся устно и документально не фиксируются. При этом застройщик ведёт какую-то деятельность на стройплощадке, и это тоже помогает убедить дольщика подождать с заключением договора.

Между тем последствия незаключения основного договора определены п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса РФ: «обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор». Таким образом, в случае, если в срок, указанный в предварительном договоре, основной договор участия в долевом строительстве не будет заключен, то обязательство застройщика по его заключению прекращается. При этом в зависимости от правовой конструкции, использованной в предварительном договоре для обоснования внесения дольщиком суммы (обеспечения, аванса, гарантийного взноса и пр.), в худшем случае дольщик может лишиться ранее внесенной застройщику денежной суммы даже без реальных перспектив ее взыскания с застройщика.

3. Не менее распространенной проблемой, с которой сталкиваются дольщики, заключившие предварительные договоры, является несостоятельность застройщика. При этом дольщики, внесшие денежные средства по предварительным договорам, порой лишаются возможности не только получить квартиру, но и возвратить сумму, внесенную застройщику. Причиной тому является отсутствие каких-либо гарантий исполнения застройщиком своих обязательств, поскольку на отношения, в которые вступают стороны по предварительному договору долевого участия в строительстве, не распространяются нормы Закона № 214-ФЗ о залоге в отношении незавершенного строительством объекта и земельного участка, либо поручительстве банка. При таких обстоятельствах отношения дольщиков с застройщиком прекращаются в связи с банкротством последнего, и зачастую без возмещения внесенных денежных средств.

По информации, представленной прокурором Ростовской области В.А.Кузнецовым на упомянутой пресс-конференции 19.05.2010 г., в настоящее время на территории области имеется около 30 проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства дольщиков. При этом, согласно приведенной статистике, в Ростовской области были нарушены права около 2500 дольщиков.

Представляется, что обеспечение прав дольщиков на получение жилья во многом зависит от их готовности защитить свои права. Как повелось в России, для осознания необходимости правовой экспертизы документов, подписываемых дольщиками, и для оценки рисков внесения денежных средств застройщику участники долевого строительства дожидаются, пока «грянет гром», после чего обращаются к специалистам. В такой ситуации достижение желаемого результата требует не только опыта и квалификации, но и невероятных усилий для восстановления нарушенных прав дольщика. Агентство правовой защиты «ДОЛЬЩИК» специализируется в области отношений долевого строительства и помогает дольщикам защищать свои права.

Сказать о том, что предварительный договор долевого участия (ПДДУ) не имеет ничего общего с 214-ФЗ и скорее противоречит ему, пожалуй, нужно сразу, чтобы развеять все сомнения. Суть этого закона не просто в подписании договора долевого участия (ДДУ) и необходимости его регистрации в соответствующих госорганах (ДДУ считается заключенным только с момента его регистрации). По данному договору покупатель приобретает не возможность в будущем получить квадратные метры и тем более - не векселя и какие-либо другие ценные бумаги, а квартиру, в том числе и недостроенную. При приобретении недвижимости по ДДУ покупателям, в соответствии с п. 13 214-ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору передается в залог земельный участок, на котором будет возводиться дом, и само здание.
В соответствии с 214-ФЗ участок и дом каждому конкретному покупателю (дольщику) передаются пропорционально его инвестициям, т.е. фактически по ДДУ покупатель получает в залог оговоренную в его договоре квартиру, которая после окончания строительства переходит в личную собственность дольщика (либо в собственность всех членов его семьи). Приключись с застройщиком финансовый крах, квадратные метры и/или права на них однозначно остаются у покупателя. Кроме того, в договоре долевого участия строго оговариваются сроки возведения и сдачи дома, параметры квартиры и права и обязательства сторон, в том числе определена ответственность застройщика или девелопера за нарушение сроков строительства. Предварительный же договор долевого участия вообще не подлежит регистрации, и квартира, т.е. права на конкретное имущество, по нему передаваться никак не могут. По своей сути это простой предварительный договор в соответствии с которым вы и продавец обязуетесь заключить в будущем не договор купли-продажи, а договор долевого участия.
По ПДДУ на самом деле вообще ничего не продается, как и по любым другим предварительным договорам, которые согласно ГК РФ являются лишь обязательством в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Конкретно же по предварительному договору участия в долевом строительстве стороны обязуются в будущем заключить договор долевого участия в строительстве на условиях, предусмотренных ПДДУ, в котором к сожалению из практики условия очень сильно отличаются, в том числе и по срокам.
ПДДУ, закон и оплата.
Тем не менее назвать предварительный договор долевого участия незаконным нельзя. Отношения субъектов по ПДДУ регулируются п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ как по предварительным договорам. То есть он вполне даже может заключаться как предшественник ДДУ, если, конечно, в этом есть необходимость. А вся необходимость в заключение ПДДУ определена за частую тем, что застройщик или продавцы не готовы заключать ДДУ и регистрировать его как того требует закон по ряду причин: - отсутствуют достаточные документы на строительство, разрешения, согласования и т.д. И никаких вопросов вообще бы не возникало, если бы по ПДДУ застройщик не требовал оплаты приобретаемого жилья, т.е. инвестиций в долевое строительство. Однако оплата производится в полном объёме, да ещё с условиями о штрафах, если вы вдруг откажетесь с вас удержат проценты и за частую не малые. По этому подписав ПДДУ и оплатив полную стоимость вы становитесь заложниками ситуации, которая за частую складывается не в пользу покупателей.
По закону по предварительному договору оплата невозможна, так как по этому документу не происходит передачи товара, выполнения работ или услуг. Стороны лишь вправе прийти к соглашению об обеспечении надлежащего исполнения будущим участником долевого строительства своих обязательств, свидетельствуют эксперты. И таким обеспечением может быть некий депозит, который, конечно, никак не должен равняться стоимости жилья. К тому же этот депозит застройщик не должен использовать до заключения ДДУ. Если подписание ПДДУ сопровождается подобной «денежной» схемой, то криминала нет. И более того, этот вариант часто используется при покупке новостройки в кредит, когда банк не может перечислить денежки просто так, безо всяких документов, а застройщик не может заключить ДДУ без гарантии оплаты квартиры, т.е. до подписания кредитного договора. В таких случаях, когда банк дает добро на кредит, покупатель выбирает квартиру и заключает с застройщиком (продавцом) предварительный договор долевого участия. С ним он отправляется в банк, вносит первоначальный взнос в качестве депозита по ПДДУ, и затем подписывает кредитный договор. А застройщик, удостоверившись, что получит свои инвестиции, оформляет ДДУ. Подобная схема, например, работает в Сбербанке.
Но бывает и иначе.

Застройщики, используя эту схему, зачастую требуют полной оплаты жилья. Конечно, в договоре не фигурирует формулировка «взнос за квартиру», а есть пункт «об обеспечении обязательств по исполнению предварительного договора» или о «депозите». В таких случаях заключение ПДДУ – это обход закона 214-ФЗ, а порою и самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи. Покупатели жилья сегодня более начитанные, и многие знают и о 214-ФЗ, и о ДДУ, поэтому предварительные договоры купли-продажи заключать не спешат, а в новой схеме используется «законная» формулировка «договор долевого участия», и некоторых это очень даже подкупает. Цель застройщиков при оформлении ПДДУ – введение в заблуждение. Покупатели слышат и видят словосочетание «договор долевого участия», пусть даже и предварительный, и как следствие, настраиваются на положительное отношение как к застройщику, так и к приобретаемому объекту. И поскольку большинство о законе 214 только слышало, но текст его не читало, новая схема применяется довольно успешно.
Почему застройщики, среди которых авторитетные и известные компании идут на это? По тому, что желание получить деньги раньше чем получить соответствующие разрешения очень велико. Сегодня только так можно привлечь в строительство денежки инвесторов, не обременяя себя такими жесткими обязательствами, как в случае заключения ДДУ. Дело в том, что 214-й закон разрешает привлекать инвестиции для строительства дома только после того, как оформлена вся разрешительная документация. А как водится в нашем бюрократическом государстве, необходимые разрешения и документы согласуются порою по полгода, а то и дольше, и, естественно, ни один застройщик не хочет простаивать такой долгий срок, а некоторые, более мелкие компании просто не могут себе такого позволить, вот и заключают ПДДУ. Отсутствие разрешения на строительство, необходимого для заключения ДДУ, является наиболее частой причиной для использования застройщиком иных способов реализации недвижимости.
Если застройщик не хочет обманывать покупателей, но решается на заключение предварительных договоров, прежде всего он не будет скрывать, что ПДДУ – это не аналог ДДУ, предложит максимально понятный и содержательный документ, и не будет требовать полной оплаты ограничившись небольшим авансовым платежом (не более 10% от стоимости квартиры).
Главное, чтобы в предварительном договоре четко был установлен его предмет, т.е. там должны быть подробно изложены условия будущего договора долевого участия, а также обязательства продавца и покупателя квартиры по поводу заключения ДДУ, суды (если вдруг дело дойдет до них) рассматривают ПДДУ как намерения сторон. Если в них не будет ясности, не трудно догадаться, что купленную новостройку можно будет потерять.
Один из главных пунктов ПДДУ – определение объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией, который будет передан покупателю-дольщику сначала, по факту заключения ДДУ, в залог, а после ввода дома в эксплуатацию – в собственность. В ПДДУ должны быть указаны все параметры и характеристики приобретаемой квартиры – ее размеры, количество комнат, этаж, расположение на этаже и в доме, лучше, если будет приложен план квартиры и схемы дома (секции) и этажа, на которых будет указано, где именно находится приобретаемая недвижимость. Если квартира подразумевает отделку, то должно быть описано, какую именно и какими материалами.
Еще один важный пункт ПДДУ – условия заключения ДДУ. В ПДДУ обязательно должен быть определен срок, в который стороны обязываются подписать договор долевого участия, с определённым сроком завершения строительства указанном в ДДУ, чтобы это были конкретные даты. В ПДДУ обычно можно встретить подобную формулировку: «Стороны обязуются заключить ДДУ через месяц после получения застройщиком разрешительной документации», и вот такая фраза должна настораживать, ведь она позволяет застройщику тянуть с заключением основного договора фактически бесконечно. А вы не сможете расторгнуть договор в одностороннем порядке не уплатив штрафных санкций.
Также, как отмечают эксперты, в ПДДУ должны указываться стоимость приобретаемой квартиры (цена ДДУ), сроки и порядок оплаты. Если по ПДДУ предусмотрено денежное обеспечение или депозит (а на практике это всегда имеет место), то необходимо проследить, чтобы в договоре было условие о зачислении соответствующих сумм в счет стоимости жилья при заключении ДДУ. Обычно с «денежными» пунктами проблем не бывает, но иногда стоимость не указывается либо застройщик или девелопер оставляет за собой право ее изменить, как правило, ссылаясь на то, что после окончания строительства БТИ, производя замер объекта, может насчитать несколько другую площадь. В таком случае для изменения цены есть основание, а вот если возможность уменьшения или увеличения стоимости жилья никак не объясняется либо цена в ПДДУ вообще не фигурирует, стоит серьезно задуматься о покупке данного объекта.
Хорошо, если в ПДДУ будет информация о сроках окончания строительства дома и сроках передачи объекта долевого строительства покупателю – дольщику, а также гарантийный срок на здание и квартиру. А если к примеру, вы подписываете ПДДУ в конце 2011 года с обязательствами заключения ДДУ до конца 2012 года, в установленый (в конце 2012 года) срок с вами подписывают ДДУ, который содержит срок окончания строительства конец 2014 года, что тогда?
Стоит отметить, что ПДДУ согласно ГК РФ, впрочем как и любой другой предварительный договор необходимо заключать в форме, установленной для ДДУ, т.е. в письменной, а стороны в этом договоре обычно называются «застройщик» и «участник долевого строительства».
Суд поможет?
С любым застройщиком может произойти все что угодно, прав на квартиру при заключении ПДДУ не возникает, в отличии от оформленого ДДУ и регистрации его в государственных органах. Кроме того, при заключении ПДДУ гораздо выше риск двойных продаж. Для покупателя-дольщика в подписании предварительного договора нет абсолютно никакой выгоды: стоимость квартиры остается той же, строительство точно не будет вестись быстрее, т.к. если застройщик не способен обеспечить согласование необходимых для подписания ДДУ документов, он не сможет обеспечить и ускоренное строительство. И к тому же отсутствие необходимой документации – это показатель риска вступления в отношения с данным застройщиком, ведь никто не может гарантировать, что эти документы вообще будут оформлены. Будущий собственник, покупая квартиру по ПДДУ, несет гораздо большие риски, нежели при оформлении сделки в соответствии с 214-ФЗ по договору долевого участия. Приобретение квартиры в новостройке с подписанием предварительных договоров (в том числе и ПДДУ), это очень большой риск.
Самая частая проблема, с которой приходится сталкиваться покупателям, заключившим предварительный договор долевого участия, - затягивание подписания ДДУ. И тогда прямая дорога в суд. Можно подать иск о понуждении заключить договор долевого участия либо иск о расторжении предварительного договора и возврате уплаченного обеспечения. Обычно подобные дела решаются в пользу покупателей жилья, особенно если они исполняли все свои обязанности, установленные в ПДДУ, и вовремя внесли «обеспечение» или «депозит». Вот только придется запастись временем и терпением, суд - инстанция не быстрая. И нервы тоже придется потратить. И не факт, что вы сможете получить назад денежные средства, если данная компания с уставным капиталом 10 000 рублей и отсутствующе имуществом, специально создавалась для перепродаж.
С ПДДУ возможны и другие сложности. Например, строительство дома может затянуться, и если по договору долевого участия заемщик получит неплохую компенсацию - за каждый день просрочки застройщик платит пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (для физических лиц), - а потом, скорее всего, и квартиру в собственность, то ПДДУ подобных штрафных санкций не предусматривает. В лучшем случае предварительный договор признается ничтожным (недействительным, причем с момента подписания) и уплаченные в качестве «депозита» денежки возвращаются покупателю. Ссылаться в данном случае можно и нужно на закон «О защите прав потребителей», требуя также оплаты убытков и неустойки (не такой существенной как при заключении ДДУ, но все же).
Суды, как правило, решают спор в пользу несостоявшихся собственников жилья, вот только на возвращенные средства купить другую квартиру, скорее всего, не получится, ведь цены на жилье сегодня пусть и не очень активно, но растут.
А еще одна глобальная проблема, которая может возникнуть при заключении ПДДУ вместо ДДУ, связана с банкротством застройщика. «Если такое произойдет, дольщики обязаны обращаться в арбитражный суд с требованиями либо о передаче жилого помещения, либо о взыскании рыночной стоимости квартиры.
Данные споры решаются в пользу покупателей, поскольку в соответствии с 210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года любые договоры, направленные на продажу квартир дольщикам, должны считаться действующими, действительными и порождать обязанность строительных компаний передавать квартиры дольщикам при любых обстоятельствах. Но гарантировать положительное решение суда, естественно, невозможно, ведь в подобных сделках и в предварительных договорах долевого участия скрывается целый ряд различных нюансов. И в результате договор может быть признан ничтожным: покупатель не получит квартиру, и скорее всего не вернет свои деньги ввиду отсутствия их у ответчика (банкрота).

Резюме
Предварительный договор долевого участия не регистрируется в госорганах и не дает покупателям никаких прав на жилье, а лишь определяет намерения сторон в будущем заключить ДДУ. Если в этом случае не взимается некий «депозит» в обеспечение исполнения ПДДУ либо «депозит» небольшой и не участвует в строительстве, то ничего страшного нет, а вот если застройщик требует оплаты и тем более стопроцентной, то очевидно, что предварительный договор используется, чтобы обойти 214-ФЗ. И заключать его эксперты рынка и юристы все-таки не рекомендуют, так как в случае чего свои права можно будет отстоять только в суде, и получить квартиру вряд ли удастся, хорошо, если вернутся все деньги.
ПДДУ – это обход 214-ФЗ закона, самый настоящий обман, так как покупателю никто не спешит сообщать, что применяемая схема противоречит закону о долевом строительстве и фактически мало чем отличается от давно всем известной схемы реализации новостроек по предварительному договору купли-продажи.