По Жилищному кодексу многоквартирным считается дом, в котором есть две или более квартиры. При этом каждая отдельная квартира должна иметь свой отдельный вход в помещение, которое находится в общем пользовании.
Как правило, в таком доме есть элементы, которые являются общей собственностью, принадлежащей владельца помещений. Такое понятие представлено в жилищном праве и законодательстве.
Для того, чтобы определить, какие дома относятся к многоквартирным, следует разобраться с некоторыми особенностями строительного сооружения.
Многоквартирный и жилой дом — это разные сооружения. Отличия в определениях только формальные, но понимание этого необходимо для работы с нормативно-правовыми актами.
Основное отличие многоквартирного дома от жилого — это наличие у последнего общего имущества. Если в доме есть общее имущество, то это многоквартирный дом, если нет — это жилой дом.
Многоквартирные дома могут иметь разнообразное количество этажей. В зависимости от соотношения высоты и длины здания, многоквартирные сооружения принято разделять на протяженные и точечные.
Высота точечных домов намного выше, чем длина, в большинстве случаев они имеют только один подъезд.
В зависимости от того, как люди входят в свои квартиры, многоквартирные дома принято делить на:
Понятие многоквартирного дома определено законодательством. Существуют характерные особенности такого здания, они заключаются в объектах, которые имеет многоквартирный дом:
- Помещения, составляющие жилой сектор — комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Как правило, подобные объекты принадлежат физическим или юридическим лицам в качестве собственности. Кроме того, квартиры могут принадлежать компаниям, физическим или юридическим лицам.
- Площади нежилого сектора . Подобные сооружения в большинстве случаев располагаются на нулевом секторе или первом этаже. На практике такие объекты могут быть собственностью различных юридических лиц или граждан.
- Площади иного назначения . Такие объекты не являются квартирами, их в здании может быть несколько. К ним относятся чердаки, лестничные клетки, подвалы, общие коридоры, подъезды, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория земельного прилегающего участка, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество, принадлежит собственникам этого хозяйства.
Многоквартирный дом, как объект недвижимого имущества — это долевая собственность собственником квартир в таком доме.
Доля в праве собственности в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.
Следует учитывать, что, несмотря на долю в праве общей собственности, владелец жилого здания не может выделить свою долю в натуре.
Это означает, что собственник квартиры не имеет права захватывать часть лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения на общем собрании собственников использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, которое относится к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская и подобное.
В соответствии с Жилищным кодексом, управление многоквартирным домом осуществляется на основании договора.
В современном мире, стоит знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома, а также, кто отвечает за поддержание порядка на ней.
Данный вопрос не теряет актуальности и в 2019 году, поскольку содержание земельного участка в нормальном виде, требует определенных расходов от собственников.
Но при разумном распоряжении этим ресурсом, участок придомовой территории может стать хорошим источником доходов.
Приобретая квартиру, не все задумываются, кому принадлежит прилегающий участок земли . На практике придомовую территорию нередко используют все, кому угодно и на свое усмотрение.
Поэтому вместо спортивной или детской площадки строится магазин, а на месте сквера — еще одна новостройка.
Придомовая территория многоквартирного дома — это земля, что располагается вокруг жилого дома, она определена и закреплена за ним землеустроительными и градостроительными документами в рамках отведенного участка.
Помимо самого дома, на этой территории могут находиться другие сооружения, которые принадлежат собственникам дома, необходимые для эксплуатации многоэтажки и удовлетворения потребностей ее жильцов и арендаторов.
Подобные постройки являются собственностью жильцов многоквартирного дома, поэтому они должны поддерживать их состояние в нормальном виде.
Придомовую территорий собственникам квартир передают бесплатно, но она считается объектом налогообложения. Размер налога для каждого жильца напрямую зависит от количества квартир в доме, между которыми он распределяется пропорционально.
Параметры данной территории, ее площадь и границы отображаются в кадастровом паспорте. Опираясь на эти показатели управляющие компании рассчитывают расходы на уборку участка.
Если придомовый участок не оформлен соответствующим образом, то его содержание обеспечивает администрация муниципалитета.
Площадь придомового участка определяются на основании существующей плотности окружающей застройки, количества этажей в жилом доме, наличия дорог общего пользования.
Минимальным размером придомовой территории считается участок, площадь которого равна площади самого дома. Размеры участка возле многоквартирного дома определяются по специальным формулам.
Основной является формула, где нормативная площадь участка возле дома вычисляется произведением общей площади помещений дома на удельный показатель земельной доли на 1 кв. м жилья, учитывая количество этажей и возраст здания.
По факту площадь придомовой территории определяется расположением всех других объектов по отношения друг к другу. К придомовым землям относят:
- детские площадки;
- аварийные и пожарные проезды;
- сушки для белья;
- большие автостоянки, которые находятся в границах, принадлежащих дому.
Таким образом, участок считается собственностью многоквартирного дома, эго эксплуатация и содержание в нормальном виде производится за счет всех собственников жилья.
В 2019 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.
Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным .
Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.
Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома . Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.
С появлением таунхаусов на рынке, застройщики приводили много преимуществ нового формата жилого помещения.
Одним из плюсов, которые они называли, являлось то, что о ремонте крыши и покраске фасада позаботиться управляющая компания. Но по закону таунхаус не является многоквартирным домом.
С юридической стороны таунхаус — это блокированный жилой дом, а не многоквартирное сооружение. Поэтому управляющая компания оказывает сервисные услуги на территории общего пользования.
Между ней и собственником таунхауса заключается договор сервисных услуг, а также единый договор холодного водоснабжения и водоотведения.
Список услуг, которые оказывает управляющая компания, прописывается в гражданско-правовом договоре. Перечень статей зависит от того, что стороны захотят туда включить.
Наиболее простое разделение, доступное для понимания сферы услуг управляющей компании — это все, что начинается за пределами участка собственника жилья.
Таким образом, многоквартирные сооружения — это жилые помещения, которые имеют две или больше квартиры с отдельным выходом из здания.
Именно такие дома относятся к многоквартирным.
В многоквартирный доме есть элементы общего имущества собственников помещений в доме. По закону такое сооружение, как объект недвижимого имущества — это долевая собственность владельцев помещения.
Разница жилого дома и многоквартирного заключается в том, что у наличии последнего есть общее имущество . Собственниками многоквартирного жилого дома являются владельцы квартир, которые в нем расположены.
27 Декабря 2015, 12:45, вопрос №1085212 Руслан Ахмеджанов , г. Губкинский
Клиент оставил отзыв о сервисе
Вообщем то раньше сам всегда мог правильно найти решение в юридической сфере. Но тут с формулировками запутался. Очень благодарен за помощи и быстрые ответы от юристов в.разъяснении сути вопроса.
27 Декабря 2015 21:50 показать900
стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть
Ответы юристов (8)
Формально ваш дом относится к МКД
Добрый день
Если собственники разные, то да, в таком случае это МКД. Основания указаны выше
получен
гонорар
33%
Здравствуйте! Согласно п. 6 Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47
Многоквартирным домом признается совокупность двух иболее квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищнымзаконодательством.
По описанию Ваш дом является индивидуальным жилищным строительством по пол дома у каждого собственника (ов), хотя не исключено, что такой дом может являться и многоквартирным.
получен
гонорар
33%
Добрый день, Руслан.
Вопрос достаточно сложный. Одну сторону коллеги привели выше. Но есть и другой взгляд. Есть судебная практика, согласно которой такие дома не признаются многоквартирными.
Например:
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2014 г. по делу N А41-65063/13
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2014 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дудкиной О.В.
судей: Борзыкина М.В., Латыповой Р.Р.
при участии в заседании:
от заявителя: Усатый К.В. по дов. от 29.01.2014
от административного органа: Анопова Е.А. по дов. от 30.12.2013 N 77-30-27/3
рассмотрев 23 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства
на решение от 03 апреля 2014 года
Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Гейц И.В.
на постановление от 09 июня 2014 года
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Немчиновой М.А., Мищенко Е.А., Шевченко Е.Е.
по заявлению закрытого акционерного общества «Масштаб» (ОГРН 1115003009000)
о признании недействительным постановления об административном правонарушении
к комитету города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (ОГРН 1117746349731)
установил:
Закрытое акционерное общество «Масштаб» (далее - заявитель, общество, ЗАО «Масштаб») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее - комитет, Москомстройинвест) о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административном правонарушении (далее - КоАП РФ) (с учетом уточнения заявленных требований), а также о признании недействительным предписания Москомстройинвеста от 14.11.2013 N 77-22-310417/3 об устранении нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Решением Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2014 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с решением и постановлением судов двух инстанций, Москомстройинвест обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт. При этом указывает на то, что строящиеся заявителем жилые дома имеют признаки многоквартирного дома.
От заявителя поступил письменный отзыв на кассационную жалобу с доказательством его направления комитету.
С учетом мнения представителя Москомстройинвест, суд, совещаясь на месте, определил: отзыв приобщить к материалам дела.
В судебном заседании представитель комитета доводы жалобы поддержал, просил отменить решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций как незаконные и необоснованные.
Представитель общества возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам изложенным в представленном отзыве и принятых судебных актах судов двух инстанций.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведенной внеплановой документарной проверки соблюдения ЗАО «Масштаб» требований законодательства при строительстве жилых домов блокированной застройки по адресу: Москва, поселение Сосенское, деревня Николо-Хованское, Москомстройинвест вынесено постановление N 05-07-13-155 от 14.11.2013 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ и назначен штраф в размере 500 000 руб., а также выдано предписание 14.11.2013 N 77-22-310417/3 об устранении нарушений требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Основанием для принятия указанного постановления по делу об административном правонарушении послужили выводы комитета, об осуществлении обществом строительства жилого помещения с привлечением денежных средств гражданки Семеновой В.В, по предварительному договору N ЗСХ/35.3 от 24.09.2012, не прошедшему государственную регистрацию, а также об отсутствии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО «Масштаб» в арбитражный суд с требованиями о признании незаконным и отмене постановления комитета о привлечении к административной ответственности и признании недействительным предписания Москомстройинвеста.
Суды удовлетворяя требования общества, исходили из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, - влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Из буквального толкования части 1 статьи 14.28 КоАП РФ, следует, что санкции, предусмотренные данной нормой права, применяются только в случаях привлечения денежных средств гражданина на строительство жилого помещения именно в многоквартирном доме, с последующим возникновением права собственности на него.
Согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и реконструкции» (далее - Постановление Правительства РФ N 47), многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом при этом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
В силу положений подпункта 2 пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации жилыми домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Руководствуясь вышеназванными положениями, суды пришли к выводу о том, что в отличие от многоквартирного дома, у жилых домов блокированной застройки имеется выход на территорию общего пользования, а также отсутствуют помещения общего пользования (межквартирные лестничные площадки, переходные лоджии, лестницы, коридоры, лифты и т.д.).
Судами установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0000000:1890 общей площадью 32 230 кв. м осуществляется строительство жилого квартала и объектов инфраструктуры, в том числе трехэтажного жилого дома блокированной застройки, состоящего из нескольких жилых помещений - владение N 35. Жилой дом разбит на несколько отдельных (изолированных) жилых помещений, которые расположены в ряд и блокируются друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких жилых помещений (таунхаусов) имеет отдельные входы. В данном случае жилое помещение типа «А» с условным номером 35.3, также имеет отдельный вход. Жилое помещение типа «А» с условным номером 35.3 оборудовано гостиной, соединенной с кухней, санузлом, холлом (1 этаж), двумя спальнями, санузлом (2 этаж), спальней, кабинетом, санузлом (3 этаж). Данное жилое помещение не имеет помещений общего пользования. При этом инженерные коммуникации (газ, электричество, водоснабжение, водоотведение, вентиляция) имеют отдельные изолированные вводы в каждый жилой блок.
В договоре N ЗСХ/35.3 от 24.09.2012, заключенном между ЗАО «Масштаб» и гражданкой Семеновой В.В., также указано, что жилой дом малоэтажной застройки является блокированным жилым домом, не имеет помещений общего пользования, имеет отдельный вход и является полностью автономным.
Комитетом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что дом, строительство которого предусмотрено указанным договором, относится к многоквартирному жилому дому либо к иному объекту недвижимости, связанному непосредственно с понятием многоквартирного дома.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства (договор, разрешительная и проектная документация на строительство объекта недвижимости), руководствуясь применительно к фактическим обстоятельствам настоящего спора нормами действующего законодательства - ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, п. 6 Постановления Правительства РФ N 47, СНиП 31-01-2003, утвержденного Постановлением Госстроя России от 23.06.2003 N 109, суды пришли к выводу об отсутствии объективной стороны вмененного ЗАО «Масштаб» административного правонарушения, поскольку спорный объект строительства не является многоквартирным домом, и следовательно, у комитета отсутствовали основания для привлечения общества к административной ответственности предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Довод кассационной жалобы о наличии у строящихся обществом жилых домов признаков многоквартирного дома получил надлежащую оценку судов первой и апелляционной инстанций с учетом положений действующего законодательства.
Довод кассационной жалобы о наличии у строящихся обществом жилых домов признаков многоквартирного дома не соответствует фактическим обстоятельствам, материалам дела и вышеприведенным правовым нормам.
Ссылка комитета на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не является доказательством обратного, поскольку данная норма права устанавливает исключительно права собственников квартир в многоквартирном доме на объекты общего имущества.
Иные доводы жалобы повторяют позицию комитета по делу и направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается при рассмотрении спора в суде кассационной инстанции.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Несогласие Москомстройинвест с выводами судов, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не является основанием для отмены судебных актов судом кассационной инстанции.
Неправильного применения судами норм материального права и нарушения норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 03 апреля 2014 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 09 июня 2014 года по делу N А41-65063/13 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
О.В.ДУДКИНА
Судьи
М.В.БОРЗЫКИН
Р.Р.ЛАТЫПОВА
Поэтому необходимо знать контекст вопроса, а зачем вам необходимо знать является ваш дом МКД или нет, и из этого подбирать аргументацию.
В настоящее время строительство недвижимости очень развито, особенно в крупных городах, где население превышает 500 тыс. человек. Строительными компаниями возводятся абсолютно разные здания — и промышленные, и торговые объекты недвижимого имущества — они относятся к зданиям нежилого типа и жилого типа. Какие же из них многоквартирные дома (МКД), какими особенностями должны обладать и в чем их отличие от зданий иного назначения, нам и стоит разобраться.
Вообще, если говорить просто, то МКД — это тот дом, в котором расположено не менее 2 квартир, причем каждая имеет собственный выход в коридор и другие помещения нежилого типа, являющиеся общими для пользования.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 02.08.2016) гласит, что многоквартирный дом — объединение не менее 2 квартир, имеющих обособленные выходы на земельный участок, принадлежащий придомовой площади, и помещения общего использования. В МКД расположено общее имущество обладателей помещений согласно ЖК РФ.
Проще — многоквартирный дом — это жилой дом, вмещающий внеквартирные помещения и инженерные системы, совместные для всех проживающих.
Сказать точно, что имеется в виду под «инженерными системами», однозначно не получится, так как у каждого типа здания свои требования. Если технический паспорт предусматривает лифт или мусоропровод, то речь идет о них. Однако стоит учитывать, что каждое помещение обладает своими особенностями, прописанными в техническом паспорте.
Что такое квартира
Если уж мы упоминаем в определении МКД слово «квартира», стоит определиться, что же понимается под этой формулировкой. Это объект, включающий одну, две и более жилые комнаты, а также помещения бытового характера, взаимосвязанные с проживанием.
Итак, квартира — это помещение, призванное удовлетворять потребности проживания — сохранение условий, комфортных для человека и физически безопасных.
Типы жилых домов
Нередко между «жилым домом» и «многоквартирным» ставится знак равенства. Однако это не совсем верно. Исследование нормативных актов РФ показывает, что, оказывается, понятия синонимичны отчасти. Жилые дома подразделяются на 2 группы:
- Индивидуальный жилой дом.
- Многоквартирный жилой дом.
Приказ МЧС РФ № 288 дает следующее определение многоквартирному жилому дому — жилое здание, в котором квартиры имеют совместные внеквартирные помещения и инженерные системы.
А приказ Минрегиона РФ № 79 определяет, что индивидуальный жилой дом — обособленно расположенный жилой дом, имеющий три и менее этажа; предназначен для существования единственной семьи.
Жилой дом и многоквартирный — объединяющее и различающее
В постановлении № 16 ЖК РФ написано, что жилым домом принято считать объект недвижимости из комнат и помещений вспомогательного порядка. Ничего об индивидуальных выходах в помещения общего порядка не сказано.
К тому же МКД часто принадлежит не одному обладателю — каждая из квартир принадлежит разным владельцам, дольщикам (за редким исключением). Жилой же дом может принадлежать физическому, юридическому лицу или даже государству, причем единолично, т.е. обладатель один. Важно учитывать, в жилом доме обособленный блок располагается на обособленном земельном участке.
Возможна ли смена статуса помещения
Бывают ситуации, когда с годами использования техническая характеристика меняется. Возможно появление пристроев, или, наоборот, часть здания снесена. Тогда владельцу(-ам) имеет смысл внести изменения в технический паспорт объекта, а заодно при необходимости и сменить статус помещения.
Для успешного проведения этого процесса необходимо согласие не большинства, а всех владельцев. Если хотя бы один владелец против, то желательно все же решать вопрос мирным путем, без обращения в суд. Если все собственники согласны с переводом, то достаточно просто написать заявление в администрацию.
Основаниями для смены статуса помещения могут стать следующие документы:
- План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с дозволением строительства и проектной документации либо разрешением на строительство и декларации о недвижимом имуществе, если таких документов у обладателей объекта нет.
- План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с образованным до 01.01.2013 паспортом помещения, если оно создано после начала функционирования ГК РФ и внесено в государственный технический реестр.
- План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией о недвижимом имуществе и судебного акта о признании права собственности на самовольную постройку, если объект возведен после начала работы ГК РФ с нарушением кодекса.
- План дома, включающий техническое описание, составленный в соответствии с декларацией об объекте недвижимости, если разрешительная и документы с содержанием проекта утеряны без возможности восстановления или просто отсутствуют, либо документация, сформированная в соответствии с действовавшими до начала функционирования ГК РФ требованиями и принимающими во внимание принятие и утверждение акта о начале использования объекта, если он создан до начала функционирования ГК РФ.
Итак, существует несколько типов зданий жилого типа, среди которых и МКД. Как правило, разные постройки различаются сферой использования и составляющими компонентами, как то — бытовые помещения и технические.
Иногда возникает потребность сменить статус дома, вызванный изменением его технического облика или сменой среды функционирования. Кроме того, возможны и спорные моменты с коммунальщиками, обслуживающими дом. По этим причинам важно знать характерные особенности того типа здания, в котором Вы проживаете или куда собираетесь заселяться.
Важнейшими отличиями такого дома являются наличие, как правило, не одного владельца и то, что он располагается на одном обособленном земельном участке. Но, кроме этого, существуют и другие нюансы, знать которые стоит каждому владельцу недвижимости.
По определению многоквартирным является тот дом, который имеет две или более квартиры. Притом каждая квартира должна иметь свой отдельный вход из помещения, находящегося в общественном пользовании. В таком доме обычно содержатся те элементы, которые считаются общей собственностью, принадлежащей владельцам помещений. Это понятие определено в соответствующем жилищном праве и законодательстве. Чтобы определить, какой дом считается многоквартирным, необходимо знать некоторые особенности подобного строительного сооружения.
В законодательстве четко определено понятие о подобном сооружении и прописаны его характерные особенности. Сооружение, которое называется домом многоквартирным, имеет следующие объекты:
- помещения, которые составляют жилой сектор – комнаты в общежитиях и квартиры в жилых домах. Подобные объекты обычно принадлежат либо физическим, либо юридическим лицам в качестве собственности. Также квартиры могут принадлежать компаниям государственным или частным лицам;
- площади нежилого сектора. Подобные объекты обычно располагаются на нулевых или первых этажах зданий. На практике, такие объекты могут находиться в собственности различных юридических лиц или граждан;
- площади другого назначения. Подобные площади не являются квартирами. В здании подобных объектов может находиться несколько. К ним можно отнести чердаки и подвалы, лестничные площадки, общие коридоры подъездов, а также объекты лифтового хозяйства. Конструкционные ограждающие и несущие элементы, территория прилегающего участка земельного, на котором находится такой строительный объект, и другое имущество принадлежит собственникам этого хозяйства.
Что касается подъездов, то их в многоквартирном доме может находиться несколько. Такое помещение имеет свой отдельный вход со стороны прилежащей территории земельного участка, на котором стоит подобное сооружение.
Понятие подобных помещений определяется соответствующими документами.
Квартира
На практике, понятие квартира определено в ЖК отечественной Федерации. Квартирой является такое
помещение, которое обособлено структурно. Квартира может состоять из нескольких жилых комнат, а также специальных хозяйственных помещений, которые связаны с удовлетворением бытовых и иных нужд граждан, проживающих в ней. Из квартиры обеспечивается возможность непосредственного доступа к тем помещениям, которые имеют категорию общего пользования. Со стороны улицы квартира может оборудоваться балконом или лоджией, имеющей защитное ограждение. Размер жилого помещения зависит от того, сколько в нем имеется отдельных комнат.
Коммуникации инженерные
С практической стороны, список имущества, которое является общим в многоквартирном доме, определяется для каждого вида сооружения индивидуально. К примеру, в одних зданиях имеется система лифтов, а другие подобным оборудованием не оснащены. Также в некоторых домах может находиться система удаления дымовых газов, противопожарной автоматики, а в других зданиях этого нет по причине небольшой этажности или других особенностей.
Как указано в соответствующем праве, в домах, которые имеют до 9 этажей, может функционировать система газопровода. Если количество этажей в доме больше, то его газифицировать запрещается в праве на законодательном уровне. Перечень имущества, которое является общим, также определен соответствующими законами. Это понятие четко регламентируется принятыми постановлениями.
Собственность долевая
Сооружение, имеющее много квартир, является объектом недвижимости, а также долевой собственностью тех лиц, которые владеют помещениями жилыми в этом здании. Долевая собственность определяется на основании закона и указана в соответствующем праве. На практике, доля собственности на имеющееся общее имущество в подобном сооружении определяется площадью помещения, которое занимает каждый конкретный его владелец.
К примеру, собственник квартиры в типичном пятиэтажном доме, которая имеет площадь 100 м квадратных, владеет 2 % от имеющихся в здании помещений. Также он владеет таким же процентом территории земельного участка, на котором располагается это сооружение. К числу имущества можно отнести фундамент, стены и перегородки, системы канализации и водопровода, а также другие конструкционные элементы.
Можно также отметить тот факт, что владелец конкретного помещения, имеющий определенную долю в общей собственности, не в праве будет выделить часть свою в натуре. Понятие общей собственности определяется законодательно. К примеру, владелец квартиры не может захватить часть площадки лестничной или лифта, поскольку такое имущество находится в общей собственности. Все вопросы по поводу владения частью общего имущества решаются на специальном собрании собственников.
Современное строительство - одна из самых популярных сфер деятельности. Основными направлениями этой области являются постройки как торговых и промышленных объектов, так и жилых многоквартирных домов (далее - МКД). Последние особенно популярны в больших городах с населением более 500 тысяч человек. Не каждый в точности понимает, что такое многоквартирный дом. Данная статья поможет разобраться, что означает это понятие, в чем его особенности и чем МКД отличается от других объектов строительства.
МКД: расшифровка термина
Существует несколько определений данного понятия. Чаще всего под термином "МКД" понимают совокупность нескольких квартир, которые имеют выход в помещение общего пользования или прямо на прилегающий к дому земельный участок. Иными словами, жилое помещение с элементами общего имущества собственников помещения - это и есть МКД. Расшифровка этого понятия проста, главное - понимать, что у многоквартирного дома нет одного владельца (или "хозяина"), квартиры и нежилые помещения обычно принадлежат разным субъектам - юридическим лицам, гражданам или даже государству.
МКД и жилой дом - это одно и тоже?
Многие ставят знак равенства между понятиями "жилой дом" и "МКД". Расшифровка первого термина четко дана в ст.16 ГКРФ. По кодексу жилым домом считается индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и нежилых помещений вспомогательного пользования для удовлетворения бытовых нужд.
Основные отличия жилого от многоквартирного дома определяются по нескольким критериям:
Наличие собственника;
Составляющие жилого здания;
Органы управления жилым зданием;
Наличие долевой собственности на общее имущество.
По первому критерию жилой дом отличается от многоквартирного именно наличием одного собственника, то есть объектом права собственности считается само здание. Другими словами, дом может находиться в как одного, так и нескольких владельцев.
Дома отличаются друг от друга по виду составляющих жилого здания: комнаты в квартиры - в МКД. Расшифровка данных понятий также дана в гражданском кодексе. Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, место в которой предназначено для непосредственного проживания.
Кроме того, в жилом доме нет долевой собственности, в МКД - есть. А что касается вопросов управления жилым зданием, то в первом случае они решаются собственником, а в МКД - собранием.
Отнесение дома к той или иной категории - очень серьезный вопрос. Совсем недавно правительство РФ провело ряд действий по наведению порядка в сфере градостроительства, и многие МКД были снесены, так как они были построены на участках для индивидуального жилищного строительства.
Конечно, по большей части это коснулось жилых зданий с общей площадью более 1500 кв.м. и этажностью больше трех. Но в любом случае каждый проект строительства должен соответствовать особым требованиям по обеспечению электроэнергией, водоснабжением, отводу канализационных стоков и т. д.
Основные вопросы, касающиеся МКД
Собственники МКД зачастую не всегда в курсе проблем, касающихся общего имущества здания и Это и понятно, ведь на сегодняшний момент существует ряд до сих пор не разрешившихся вопросов по этой проблематике.
Не каждый знает, что подразумевается под общим имуществом собственников помещений. Под эту категорию подходят:
Помещения общего пользования МКД (коридоры, чердаки, подвалы, шахты и т.д.);
Ограждающие несущие и ненесущие конструкции МКД (фундамент, плиты, колонны и др.);
Электрическое, механическое и другое оборудование, которое обслуживает МКД;
Земельный участок, где расположен дом.
Состав общего имущества определяется и утверждается на общем собрании собственников. В случае, если жильцы создали ТСЖ для организации управления зданием, сам дом остается в долевой собственности владельцев.
общего имущества в МКД
В 2014 году вступили в силу абсолютно новые подходы к правовому регулированию отношений. С недавнего времени собственники обязаны уплачивать взнос на капремонт общего имущества дома. То есть капитальный ремонт МКД станет обязательным мероприятием. По крайней мере, так считают сторонники предлагаемой реформы. По их мнению, уплаченные денежные средства жильцов запустят в ход так называемый механизм коллективного инвестирования. Эта система позволит рынку ЖКХ развиваться в нужном направлении, а сам ремонт будет проводиться под более строгим контролем.
Что нужно знать о региональной системе капитального ремонта МКД?
Данные программы должны быть приняты в регионах России на достаточно длительный период - от 20 до 30 лет. Но не стоит забывать, что этот вопрос будет пересматриваться каждый год с целью добавления новых или исключения старых объектов.
Расходы на капремонт общего имущества в МКД будут финансироваться за счет специального фонда и иных источников. Возможно создать фонд на отдельном счете или на счете регионального оператора.
Говоря о многоквартирном доме, важно понимать: все вопросы, волнующие жильцов, будь то капитальный ремонт или вступление в ТСЖ, должны обговариваться на общем собрании собственников. Только благодаря единогласному большинству можно решить любую проблему, касающуюся МКД.
