Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Подобные документы

Основные этапы формирования стратегически ориентированной системы управления недвижимостью предприятия, ее назначение и практическая реализация. Методы управления и их уровни. Правила организации специализированного центра управления на предприятии.

доклад , добавлен 02.09.2009


Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.

дипломная работа , добавлен 18.11.2013


Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.

реферат , добавлен 30.10.2010


Основные показатели рынка недвижимости города Казани. Процедуры оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости. Предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

дипломная работа , добавлен 10.04.2015


Имущество предприятия. Принципы управления имуществом предприятия. Условия для эффективного управления. Правовое регулирование управления имуществом. Задачи и общие принципы управления государственным имуществом. Антикризисное, доверительное управление.

курсовая работа , добавлен 06.11.2008


Сущность и содержание затрат на предприятии, цели и задачи управления ими. Формирование затрат по сегментам предприятия, по местам возникновения, центрам затрат и ответственности. Влияние эффективности управления затратами на результаты деятельности.

дипломная работа , добавлен 26.03.2011


курсовая работа , добавлен 22.04.2009

Основные бизнес-модели управления недвижимостью, их характеристика. Классификация видов управленческой деятельности. Система консалтинговых услуг в сфере управления недвижимостью.

Проводимые в Российской Федерации социально-экономические реформы, привели к кардинальным преобразованиям всей совокупности экономических отношений. Одной из самых значительных трансформаций, явился процесс вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств в предпринимательский оборот. Данные преобразования привели к изменению механизма управления недвижимой собственностью, включая объекты коммерческой недвижимости.

Возросшую актуальность вопросов, связанных с управлением недвижимостью, подтверждает рост числа пуб­ликаций по данной теме. Среди работ, рассматривающих теоретические и практические вопросы управления, можно выделить работы зарубежных авторов: -, отечественных: , , , , , , -, .

По свидетельству данных источников можно выделить следующие направления управления коммерческой недвижимостью, в зависимости от субъекта управления: с привлечением управляющей компании или силами собственника. Применительно к России, первое направление наибольшее распространение получило в г. Москве и Санкт-Петербурге . Это связано в первую очередь, с тем, что рынок коммерческой недвижимости в данных городах достиг достаточно высокого уровня развития. По-другому дело обстоит в регионах, в том числе в Краснодарском крае: развитие рынка недвижимости запаздывает по сравнению с лидерами. В связи с этим, управление недвижимостью в региональных центрах находится на начальном этапе своего формирования. Управление недвижимостью в понимании большинства региональных компаний – это поиск и привлечение арендаторов, взаимодействие с ними в течение срока действия их арендных договоров, техническая эксплуатация, клининг и охрана.

Детальный анализ ситуации показывает, что зачастую инвесторы и собственники в регионах не спешат передавать полномочия управляющей компании, предпочитая решать вопросы управления самостоятельно. Однако технология данной модели управления недостаточно проработана, вследствие этого не достигается потенциально возможная эффективность управления.

Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: В.А.Горемыкин , , В.В.Смирнов и Е.А. Пучкина , П. Г. Грабовый , , , С. В. Грибовский , О.Л. Крымина, Е.И. Тарасевич , так и зару­бежных: Д. Фридман, , Г. Харисон , Д. Цукерман .

Как показал анализ приведенных источников – нет единства во взглядах на само понятие «управление недвижимостью». Подход к данному словосочетанию исходит из того, в каком аспекте рассматривается процесс управления объектом недвижимости:

Управление им как физическим объектом ;

Управление им как коммерческим объектом , рекомбинирование прав;

Управление объектом недвижимости как системой.

Первые два вида применяют уже заданные характеристики объекта недвижимости и оптимизируют лишь их использование, последний – задает характеристики, от которых зависят границы возможной оптимизации . В зависимости от подхода определяется набор процессов, которые осуществляет субъект управления (рис. 19).

Применительно к отечественному опыту, можно сказать, что наиболее распространено управление как физическим или как коммерческим объектом недвижимости, а качественное управление подразумевает управление объектом как системой.

Рисунок 19 – Состав процессов управления недвижимостью

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта .

Классификация видов управленческой деятельности в отношении недвижимости как объекта управления

Виды	Состав и содержание управленческой деятельности
По фазам жизненного цикла	- Управление замыслом (наилучшее использование земли)
- Управление проектированием объекта
- Управление строительством
- Управление обращением - процессом совершения всех видов сделок с объектом (купли-продажи, аренды, лизинга, ипотеки, дарения)
- Управление потреблением - процессом осуществления всего комплекса операций по предоставлению (оказанию) услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг
- Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией
- Управление капитальным ремонтом, модернизацией, реконструкцией
- Управление перепрофилированием в связи с изменением целей управления или внешней среды
- Управление сносом, захоронением и утилизацией
По виду объекта недвижимости (цели использования)	- Управление жилыми домами
- Управление гостиницами
- Управление офисными и административными объектами
- Управление зданиями и сооружениями производственного назначения
- Управление объектами недвижимости социально – культурных организаций
- Управление объектами недвижимости медицинских и санаторно-курортных учреждений
- Управление объектами недвижимости научных и исследовательских организаций
- Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории, и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов
- Управление природными комплексами (парками, зонами отдыха, рекреационными зонами)
По уровню управления	- Линейное (оперативное) управление объектами недвижимости
- Комплексное (тактическое) управление или управление комплексом недвижимости
- Высшее (стратегическое) управление или управление имущественным комплексом
По подходу к решению задач управления	- Инженерный менеджмент – осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета с отражением в бухгалтерских и финансовых документах, т.е. техническое обслуживание жизненного цикла объекта недвижимости
- Социальный менеджмент - социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов
По виду деятельности	- Управление экономическим состоянием объекта недвижимости: стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание
- Управление движением финансовых ресурсов
- Управление потреблением: маркетинг, дополнительный сервис
- Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости
- Управление персоналом
- Управление рисками

На основании анализа трудов, в той или иной мере освещающих во­просы управления недвижимостью, можно сделать вывод, что в нашей стране существует проблема выбора направления управления объектом недвижимости: управление собственными силами или с привлечением управляющей компании. Девелоперы и собственники коммерческой недвижимости предпочитают управлять ею самостоятельно. Пока услугами профессиональных управляющих компаний пользуются, в основном, новички этого рынка , .

Специалисты управляющих компаний в последнее время отмечают рост числа клиентов , большинство из которых составляют девелоперы-новички. Ветераны пока предпочитают управлять объектами самостоятельно. Впрочем, даже самые стойкие сторонники самостоятельного управления признают, что вскоре им придется отказаться от непрофильной деятельности.

Несмотря на то, что рынок коммерческой недвижимости в России, и в Петербурге в том числе, существует около 13 лет, управление объектами еще только формируется как отдельный бизнес. По некоторым оценкам, сегодня в Петербурге насчитывается более сотни офисных комплексов и примерно столько же торговых . При этом, как считают специалисты, управление большей частью объектов коммерческой недвижимости производится очень слабо, хотя компаний, позиционирующих себя как управляющие недвижимостью, в Петербурге около 50. Большинство из них, по сути, управляющими не являются, поскольку это в основном дочерние структуры девелоперов или собственников и управляют они только "своими" объектами, а рыночного предложения таких услуг практически нет.

В классическом, т.е. западном понимании управление недвижимостью (property management) включает в себя широкий круг задач - от эксплуатации здания, организационной работы до управления финансовыми потоками и активами . Более того, на Западе управляющему доверяют самостоятельно принимать решения, например, о реконструкции и перепрофилировании объекта. В России хотя и встречаются отдельные элементы такого подхода, в полном объеме подобная схема практически не применяется. Главное отличие российской практики от западной - ключевые решения о реконструкции, перепрофилировании принимает собственник, а также кто будет платить тот или иной налог.

Однако в большинстве случаев собственники или девелоперы делегируют управляющей компании лишь часть полномочий: эксплуатацию, зачастую брокеридж (поиск арендаторов и заключение договоров на аренду). При этом финансовый менеджмент и общий контроль осуществляет девелопер. Возникла такая схема из-за неразвитости рынка property management. Кроме того, собственник недостаточно доверяет сторонним организациям, отсюда его естественное желание - минимизировать риски. Впрочем, даже если объектом управляет созданная под него структура, то контроль и управление финансами, как правило, все равно находятся в руках девелопера (собственника).

До сих пор многие отечественные девелоперы под управлением недвижимостью подразумевают техническую эксплуатацию объекта. Некоторые эксперты отмечают также, что зачастую эксплуатация коммерческих объектов в понимании российских собственников сводится к уборке помещений и организации службы охраны . Исходя из этого многие девелоперы и делают вывод, что в "управлении" объектом нет ничего сложного. Отсюда - не менее часто встречающееся заблуждение, будто управление офисной и торговой недвижимостью суть одно и то же.

Если эксплуатация офисных и торговых центров не слишком разнится, то управление объектами в этих совершенно разных сегментах имеет существенные отличия. Задача управляющего бизнес-центром, по большому счету, сводится к созданию комфортных и благоприятных условий для арендаторов в комплексе. Понятно, что для достижения этой цели грамотной эксплуатации объекта недостаточно. Доходность бизнес-центра обеспечивается ассортиментом и качеством услуг - как базовых (во многом предопределенных проектом и концепцией комплекса), так и дополнительных, которые хотят получать арендаторы. Постоянный мониторинг потребительских предпочтений арендаторов объекта позволяет составить оптимальный перечень. Помимо этого в обязанности управляющего, в идеале, входит разрешение спорных моментов во взаимоотношениях с арендаторами, а также заполнение вакантных площадей.

Впрочем, в сложившейся российской практике собственники предпочитают сами общаться с арендаторами, дублируя при этом управляющего, если он, конечно, есть. Кроме того, учитывая, что в бизнес-центрах вакантных мест практически нет, отпадают и маркетинговые функции по привлечению новых клиентов. Видимо, по этой причине сегодня управление сведено к простой эксплуатации. Понять собственника можно, офисный центр заполнен арендаторами. Возникает вопрос: зачем тогда нужен еще и управляющий, за что ему платить деньги?

Логично предположить, что потребность в управляющем сразу возникает, как только из бизнес-центра начинают съезжать арендаторы. Сейчас подобная ситуация нехарактерна для рынка офисной недвижимости, однако по мере увеличения площадей, а значит, и конкуренции, девелоперам некоторых комплексов, вероятно, придется прибегнуть к помощи управляющих компаний.

Property management отнимает слишком много времени и сил в ущерб основному бизнесу – девелопменту.

Управлять торговыми центрами намного сложнее, чем офисными. Основная часть процесса управления торговым центром приходится на период его создания (разработка концепции, проектирование, строительство). Управляющий должен помочь девелоперу оценить множество факторов: особенности территории будущей застройки, покупательское поведение, платежеспособность жителей района и перспективы изменения этих факторов, притягательность комплекса для других горожан и т.д. Исходя из этих рекомендаций создается концепция торгового центра: определяются целевая аудитория, соотношение развлекательной и торговой инфраструктур, подбираются потенциальные арендаторы.

Еще одно немаловажное дополнение: в идеале, к проектированию торговых центров, в отличие от офисных комплексов, необходимо приступать, только когда заключены предварительные контракты на аренду не менее половины площадей - это позволит оптимально расположить торговые зоны и якорных арендаторов. При этом построенный торговый комплекс должен открываться, когда он заполнен почти на 100%, иначе пустующие площади отпугнут посетителей, тогда как для офисной недвижимости количество вакантных площадей после открытия не имеет значения.

Следует добавить, что после запуска торгового комплекса деятельность управляющего концентрируется на постоянном продвижении объекта, методических маркетинговых мероприятиях, призванных привлечь посетителей. Инструментарий в данном случае разнообразен: рекламные кампании, PR- и promo-акции. Некоторые эксперты считают, что эффективна также организация праздников и вечеринок. При этом есть одно обязательное условие: маркетинговые мероприятия надо производить совместно с арендаторами, кроме того, управляющий должен направлять в единое русло их самостоятельную деятельность по продвижению (разнобой снизит ее эффективность).

По оценкам экспертов, основной спрос на услуги управляющих компаний будет формироваться в сфере торговой недвижимости, причем в большей степени со стороны начинающих девелоперов. Впрочем, специалисты не исключают, что в ближайшем будущем в управление сетевым компаниям "старые" собственники будут отдавать ординарные торговые центры, избавляясь тем самым от непрофильного бизнеса. По прогнозам экспертов, аналогичный процесс произойдет и в сегменте бизнес-центров, правда, пока трудно сказать, когда это случится. Если говорить о владельцах одного-двух объектов, то содержание собственной управляющей компании обходится слишком дорого, на рынке эти услуги дешевле и качественнее .

Как показал анализ развития зарубежного и отечественного рынка услуг в сфере недвижимости, управление недвижимостью, как самостоятельная сфера деятельности, появилась в результате углубления диверсификации и специализации для множества субъектов рынка недвижимости, полученном в поисках повышения конкурентоспособности, снижения рисков, увеличения доходности и обеспечения рентабельности. Становление и дальнейшее развитие рынка недвижимости характеризуется переходом от использования преимущественно экстенсивных к преимуществу интенсивных факторов, обуславливающих углубление разделения и кооперацию труда. Одновременно с этим обостряется конкурентная борьба, вынуждающая многие посреднические фирмы диверсифицировать свою деятельность, заниматься поиском новых видов форм услуг, которые они могут предоставить потенциальному клиенту. Так риэлторские фирмы в стремлении обеспечить устойчивость и повышение эффективности своей деятельности становятся многопрофильными. Некоторые из них стали заниматься строительством жилья, зданий и сооружений производственного назначения, девелоперской деятельностью, предлагать клиентам заемные средства (выполнять некоторые функции управления финансированием недвижимости), создавать банковские структуры и др. Ряд риэлтерских компаний, таким образом, превращаются в многопрофильные компании по управлению недвижимостью. Следовательно, не только риэлторские, но и брокерские фирмы, строительные и инвестиционные компании начинают не просто выходить за пределы своей «основной» деятельности, но и ориентироваться на решение «полного пакета» задач, в соответствии с поставленными потенциальными заказчиками задачами.

Договор заключается на срок до 5 лет. По истечении этого срока отношения между сторонами прекращаются, если об этом заявит хотя бы одна из сторон. В таком случае объект должен быть возвращен его хозяину. Но если ни одна из сторон не заявит о его расторжении, договор будет продлен на тот же срок на тех же условиях.

Кроме того, отношения по договору доверительного управления имуществом прекращаются:
. при отказе выгодоприобретателя от прибыли по договору или в случае его смерти (если соглашением не оговорено, что в этом случае право на получение прибыли переходит к другому лицу);
. при возникновении обстоятельств, препятствующих управляющему лично исполнять договор, если при этом он (либо учредитель) намерен прекратить сотрудничество;
. если собственник принял решение о прекращении договора (в этой ситуации он обязан выплатить управляющему вознаграждение, оговоренное в соглашении);
. банкротстве учредителя управления, имеющего статус ИП;
. в случае признания управляющего полностью или частично недееспособным, объявлении его банкротом, а также в случае смерти.

Доверительный управляющий - это индивидуальный предприниматель или организация, действующая от имени владельца недвижимости на основании договора с целью увеличения прибыли от использования этой недвижимости. Государственные и муниципальные органы не могут действовать как доверительный управляющий, а также являться выгодоприобретателем в договоре доверительного управления имуществом.

Несмотря на то, что все сделки доверительный управляющий выполняет от своего имени, он не становится собственником этой недвижимости, а имеет только лишь обязательственное право на нее. Любые юридические и фактические операции с имуществом осуществляются в интересах выгодоприобретателя, за исключением запрещенных законом или прописанных в договоре. При проведении таких операций доверительный управляющий информирует третьих лиц в качестве кого он действует. Если такие действия необходимо зафиксировать на бумаге, то после имени или наименования необходимо поставить пометку «Д.У».

Доверительный управляющий может управлять как движимым, так и недвижимым имуществом, наследуемым имуществом или имуществом банкротов и других лиц.

Функции доверительного управляющего:
— разработать оптимальный план сдачи недвижимости в аренду
— найти добросовестных арендаторов
— грамотно подготовить договор аренды
— ежемесячно контролировать оплату аренды и работать с задолженностями
— оплата коммунальных счетов, если иное не прописано в договоре аренды
— контроль сохранности вверенного в доверительное управление имущества, его страхование
— оказание бытовых услуг (ремонт, вызов коммунальных служб и тд)
— урегулирование спорных вопросов с арендаторами
и другие услуги, прописанные в договоре доверительного управления имуществом.

Важно отметить, что все отношения между доверительным управляющим и владельцем имущества регулируются в первую очередь договором доверительного управления, а потом уже Гражданским Кодексом РФ. Доверительный управляющий не несет уголовной ответственности, однако его можно оштрафовать на крупную сумму или наказать другими способами, если доверительный управляющий оказался недобросовестным в своих действиях:
— приостановка деятельности управляющей компании
— приостановка выплат доходов, полученных от управления вверенным имуществом
— аннулирование лицензии на ведение финансовой деятельности.

Доверительный управляющий может передать свои функции другому лицу, но за действия этого третьего лица отвечать он будет самостоятельно.

Как заработать на субаренде квартир. С чего начать?

Субаренда недвижимости это достаточно интересный способ заработка. Затраты могут окупить себя уже через несколько дней. Если вы новичок, прежде всего, необходимо рассчитать стартовый капитал. Начните с двух или трех квартир. Выбирайте квартиры в районах, куда вам и вашим клиентам будет удобно добираться. Далее проанализируйте цены на рынке недвижимости, сколько составляет средняя стоимость квартиры, включая коммунальные услуги. Какие квартиры подходят для сдачи в субаренду? Прежде всего, они должны быть ниже рыночной стоимости. Например, вы можете снять квартиру за 10 тысяч, а пересдать за 15 тысяч. Разница в сумме и будет вашим заработком.
Второе важное условие - пригодность квартиры к проживанию. «Примерьте» ее на себя. Согласились бы вы сами там жить? Не беда, если есть необходимость сделать небольшой косметический ремонт: поменять обои, подкрасить или починить мелкие неисправности, если это в ваших силах, но не более.

В первую очередь обращайте внимание на квартиры с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. Учтите, что жильцам понадобится постельное белье, полотенца и посуда. Посчитайте расходы на рекламу: можно дать объявление в газете или в интернете. Или же бесплатно воспользоваться группами в социальных сетях.

Если сбережений у вас нет, можно взять кредит или занять. Последний вариант выгоднее, так как процентные ставки в нашей стране высокие.
Лучше искать квартиры, которые хозяева сдают напрямую, а не тратить время и деньги на риелторов. Одновременно размещайте сами объявления о поиске квартиры с указанием конкретных условий: район и что должно быть в наличии. Владельцы квартир охотнее общаются с прямыми арендаторами, а не посредниками. Но с вашими планами на их квартиру согласятся немногие.

В таком случае можно прибегнуть к некоторым хитростям:
— снять квартиру в новом доме, где пока никто никого не знает, и часто меняющиеся жильцы соседней квартиры не вызовут любопытства;
— очень занятой владелец квартиры среднего возраста не будет часто наведываться с проверкой. Только по предварительному согласованию.
— если хозяин жилплощади в курсе ваших намерений, стоит лично обсудить все моменты. Договориться с собственником, что снимать его квартиру будете вы, но вы сделаете ремонт и будете сдавать эту квартиру посуточно. Такой услугой пользуются командировочные или иностранцы, но чаще всего люди, которым просто необходима квартира на сутки.

Итак, квартиры найдены, объявления размещены. Ожидайте звонков. По телефону сразу можно распознать, какой человек хочет арендовать квартиру. Людям в нетрезвом состоянии, криминальным личностям, их выдает жаргон, лучше сразу отказать, чтобы избежать неприятных ситуаций. Большая компания молодых людей может изменить квартиру до неузнаваемости во время шумной вечеринки.

После каждого заселения лично приезжайте за ключами и внимательно проверяйте имущество на предмет повреждения и взимайте штрафы, если таковое обнаружится. Как показывает практика, лучше приехать за несколько часов до условленного и времени подождать, так как вы можете обнаружить лишь голые стены. Чтобы подстраховать себя от подобных случаев, лучше взять с клиента залоговую сумму. После жильцов необходимо организовать уборку квартиры: нанять клининговую службу или просто уборщицу, либо самостоятельно. Не забывайте оплачивать коммунальные услуги.

По истечении времени могут появиться постоянные клиенты, и необходимость искать жильцов отпадет сама собой.
Помните, чистая и ухоженная квартира среднего уровня всегда найдет своих клиентов.

Недвижимость может приносить немалый доход, если управлять объектами грамотно. Основная цель управления недвижимостью – получение прибыли.

Что такое управление недвижимостью?

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс разного рода мероприятий, необходимых для достижения поставленных целей.

Среди них можно назвать:

• Эффективное обслуживание и эксплуатация;
• Менеджмент, маркетинг и продвижение объекта.

Подходы к управлению недвижимостью постоянно меняются и совершенствуются. В этой сфере деятельности есть куда развиваться.

Грамотный управляющий должен обладать знаниями и опытом в таких сферах как:

• Законодательство, в частности, гражданское право;
• Управление инвестиционными проектами.

Управление недвижимостью настолько востребовано, что многие образовательные учреждения специально подготавливают специалистов под данный профиль деятельности.

Потребность в них растет по многим причинам:

• Увеличение потребностей населения;
• Грамотное управление недвижимостью приносит немалую прибыль;
• Для эффективного управления объектами недвижимости требуются уникальные навыки.

Инвестиционное управление на порядок выше, чем привычные риэлторские услуги. Это деятельность, за которую несет ответственность непосредственно управляющий. Направлена она на извлечение прибыли исходя из реализации имеющихся полномочий, возможности использовать и распоряжаться.

Выполнять функции управляющего может:

• Юридическое лицо;
• Физическое лицо.

Управление коммерческой недвижимостью

Под управлением коммерческими объектами принято понимать целый комплекс операций:

• Строительство и инвестирование;
• Пользование и владение;
• Обмен, передача в залог;
• Посреднические операции.

Объектами управления могут быть:

• Здания различного назначения;
• Имущественные комплексы предприятий разных форм собственности;
• Частные земли и частные жилые объекты.

К субъектам управления относятся участники отношений с недвижимым имуществом:

• Собственники;
• Арендаторы;
• Инвесторы;
• Разного рода профпосредники (агенты, риэлторы, брокеры);
• Гос. органы и структуры.

Вопросы управления коммерческой недвижимостью особенно остро стоят в мегаполисах. На сегодняшний день наблюдается становление и развитие рынка по управлению объектами, в том числе совершенствование законодательной базы.

Стандартно в перечень услуг по управлению коммерческой недвижимостью входит:

• Разработка и улучшение концепций основных бизнес-параметров объекта;
• Организация брокериджа;
• Взаимодействие с арендаторами и оптимизация политики арендных ставок;
• Разработка маркетинг-плана;
• Анализ работы компаний, задействованных при обслуживании объекта, оптимизация в кадровой структуре.

Доверительное управление недвижимостью

Одним из способов получения дохода является передача недвижимости в доверительное управление.

Механизм, согласно которому владелец жилья передает частичное право на распоряжение его имуществом, для сдачи последнего в аренду.

Объектами в таком случае, могут быть:

• Квартиры, дачи, иная жилая недвижимость;
• Земельные участки;
• Коммерческая недвижимость.

Преимущества заключения договора доверительного управления для собственника очевидны:

• Недвижимость не простаивает и приносит доход;
• Не нужно тратить личное время на поиск арендаторов и контролировать оплату аренды;
• Если недвижимость находится в другом городе или даже стране , нет необходимости подстраивать свой личный график, например, под более оптимальное время для сдачи объекта в аренду.

Решение всех текущих задач будет лежать на управляющем. Кроме того, в функционал управляющего может входить обязанность по поддержке технического состояния объекта, осуществлению ремонта.

Весь спектр задач и ответственности сторон прописываются в заключаемом договоре. Устных договоренностей быть не может. Обязанности, права сторон, порядок выплаты вознаграждения и разрешения конфликтных ситуаций должны быть закреплены сторонами в письменной форме.

Передавать недвижимость в доверительное управление выгодно крупным компаниям, обладающим огромными площадями. Если рассуждать с позиции оказывающих услуги по доверительному управлению недвижимостью компаний, помимо больших площадей, интересны элитное жилье и коттеджи. Именно эти объекты приносят наибольший доход.

Понятие процесса управления и характеристика методов управления недвижимостью

Процессом управления недвижимостью называют совокупность действий руководителя и ответственных лиц, направленных на достижение результата (получение прибыли).

Можно выделить следующие методы управления имуществом:

• Правовые

Обеспечивают ранжирование прав. В рамках этих методов осуществляется контроль за деятельностью объекта управления, взаимодействие с госструктурами, принятие внутренних документов и выполнение законодательных норм.

• Организационные

Заключаются в организации процесса управления в целом, разработке и реализации бизнес-программы.

Таким образом, к организационным методам относится установление полномочий руководителей, распределение функционала персонала, применение системы поощрений и санкций.

• Экономические

К экономическим методам можно отнести расчет и оптимизацию затрат, возникающих при управлении недвижимостью.

• Технические

Заключаются в своевременном принятии мер, направленных на поддержание объектов в пригодном для использования состоянии.

О том, насколько эффективны применяемые методы управления недвижимостью, стоит судить по следующим показателям:

• Экономическая эффективность

Передавая недвижимость в доверительное управление, собственник надеется на получение прибыли. Расходы на содержание объекта, несомненно, возникнут, но при этом важно чтобы они были адекватны ситуации.

• Трудозатраты

В принципе, собственник объекта недвижимости может самостоятельно продумать план действий, направленных на эффективное использование объекта, а после реализовать их. Практика показывает, что эффект будет ощутимее, а прибыль – выше, если объект передать в управление профессионалам.

В работе последних недопустимы ошибки. Если трудозатраты будут высоки, а эффект от них минимален, и собственник недвижимости, и управляющий могут вовсе остаться без прибыли. Поэтому важно не только составлять бизнес- планы и реализовывать их, но и отслеживать трудозатраты.

• Эффективность

Важно на постоянной основе мониторить бизнес-процессы, учитывать и анализировать текущие показатели, а при неудовлетворительной работе вовремя реагировать на недостатки.

Система управления недвижимостью

Смысл управления состоит в том, чтобы все функциональные подсистемы управления были тесно взаимосвязаны между собой. Система управления объектами недвижимости представляет собой некий пул из всех подсистем.

Таким образом, каждая отдельная составляющая системы управления: экономическая, техническая, показатели эффективности, кадровые ресурсы, в совокупности должны обеспечивать максимально эффективное функционирование всей системы управления.

Для системы управления характерны:

• Стандартные признаки: иерархичность, гибкость, многофункциональность;
• Подчинение законодательной базе;
• Наличие структуры управления;
• Отработанный процесс взаимодействия всей участников системы.

В формировании системы управления недвижимостью имеет значение:

• Разработка и внедрение оптимальных методик управления;
• Профессионализм и организационные способности игроков рынка управления недвижимостью.

Цели и мероприятия при управлении недвижимостью

Как было отмечено выше, основной целью управления недвижимостью является получение максимально возможного дохода. Таким образом, перед управляющим стоит ряд задач, которые необходимо выполнить, работая на результат.

Основная задача – организация максимально эффективного управления.

При управлении недвижимостью осуществляются следующие мероприятия:

• Обеспечение комфортных и безопасных условий.

Чтобы достичь цели, важно создать благоприятные условия для сотрудников, работающих на объекте или арендаторов. Если речь идет о коммерческом здании, необходимо обеспечить безопасный доступ в него, дополнительный сервис и доп. обслуживание, лояльный подход к арендаторам, контроль за исполнением договорных обязательств;

• Разработка и реализация бизнес-процессов, направленных на максимизацию прибыли;
• Снижение затрат на содержание здания;

Обычно основные затраты связаны с технической эксплуатацией недвижимости. Задача управляющего – оптимизировать этот показатель, грамотно организовав работу обслуживающих здание компаний;

• Увеличение стоимости объекта и наращивание активов.

В какой-то момент владелец может принять решение о продаже недвижимости. Стоимость будет зависеть и от технических характеристик, и в том числе от того, насколько эффективно работает управляющий.

Грамотный покупатель оценит доход, которых реально получить от вложений в приобретение объекта. В качестве отдельного преимущества инвестор может рассматривать наличие на объекте управляющей компании.

Структура и инфраструктура управления объектами недвижимости

Структура управления недвижимым имуществом представляет собой совокупность находящихся в устойчивых отношениях подразделений. Все они обеспечивают работоспособность объектов управления.

Инфраструктурой управления недвижимостью принято называть госорганы и спецпредприятия, которые занимаются решением вопросов в сфере недвижимости.

Если рассматривать структуру управления муниципальными объектами, субъектами управления являются люди или орг. структуры, принимающие решения относительно методов управления.

В структуре муниципального управления выделяют следующие объекты:

• Земельные ресурсы;
• Здания имущественного комплекса, объекты ЖКХ, территориальной и городской инфраструктуры.

Управляют объектами органы управления: районные и городские власти, комитеты.

Таким образом, инфраструктуру управления создают:

• Органы разного уровня власти;
• Инвесторы;
• Игроки рынка недвижимости: риэлторы, брокеры, застройщики, девелоперы, страховщики, оценочные компании, маркетологи;
• Управляющие недвижимостью.

Основные этапы концепции управления недвижимостью

Концепция управления недвижимым имуществом заключается в организации и проведении комплекса технических, экономических и юридических экспертиз объекта в целом. Кроме того, она подразумевает планирование и координирование действий персонала, а также оценку деятельности в целом.

Существует четыре этапа концепции управления недвижимостью:

• Изучение имеющихся в наличии объектов, анализ их состояния и тенденций рынка. На этом этапе осуществляется мониторинг рынка недвижимости. Специалисты анализируют техническое состояние и правовое положение объекта, дают оценку качеству управления.

По итогам выводов экспертов могут быть даны рекомендации по эффективному управлению объектом и его развитию в целом.

• Непосредственно разработка программы управления объектом недвижимости . В составе программы специалистами прорабатывается общая стратегия, планируются направления развития, составляется программа управления объектом.
• Реализация разработанной программы .
• Итог. Оценка полученных результатов.

Стоимость управления недвижимостью

Однозначно ответить на этот вопрос невозможно.

На стоимость услуг по управлению недвижимостью оказывают влияние множество факторов:

• Объемы инвестирования;
• Срок инвестирования и окупаемости проекта;
• Выбранная стратегия;
• Выбор и пути достижения конечной цели.

На сегодняшний день функционирует масса компаний, оказывающих услуги по доверительному управлению жилыми и коммерческими объектами.

Случайных людей в сфере управления недвижимостью нет. Среди игроков присутствуют:

• Иностранные управляющие компании;
• Местные компании, отделившиеся от агентств недвижимости, консалтинговых и прочих организаций;
• Компании, созданные с нуля.

Поскольку это новая сфера бизнеса, и не во всех регионах еще пришло понимание о преимуществах передачи недвижимости в управление, конкуренция на рынке подобных услуг невелика. Ниша для старта есть, новые фирмы имеют все шансы в нее войти.

Конкретные цифры назвать сложно, они зависят в том числе от характеристик объекта и объема предоставляемых услуг. Если говорить о жилой недвижимости, размер вознаграждения управляющему составляет около 10% от стоимости ежемесячной арендной платы помещения.

Если речь идет о коммерческом объекте, размер вознаграждения может составлять 15-25% от ежемесячного арендного платежа.

Итак, вопросы управления недвижимым имуществом актуальны как для владельцев жилых и коммерческих помещений, так и для муниципалитета. В системе управления задействованы объекты, субъекты и непосредственно управляющий. Конечной целью управления получение прибыли.

Управление объектами осуществляется на основании договора, заключаемого между собственником и управляющим и регламентирующего взаимоотношения сторон. Последний получает вознаграждение за оказываемые услуги.

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем про управление недвижимостью.

Сегодня вы узнаете:

• Отличительные особенности управления недвижимостью как вида бизнеса;
• Как заработать на управлении недвижимостью;
• И как избежать самых частых ошибок.

– один из самых привлекательных видов вложений в России. В отличии от всего мира, где балом правят другие, более ликвидные активы, население нашей страны предпочитает стабильность более высокой прибыли. Но несмотря на простоту, на первый взгляд, получать доход от владения недвижимостью для неподготовленного человека может оказаться трудной задачей. Именно для таких случаев существует управление недвижимостью.

Что такое управление недвижимостью

Сейчас управление недвижимостью становится все более и более популярным на территории России. Это связано с тем, что несмотря на кризис и следующий за ним тяжелый выход, недвижимости становится все больше.

Ни для кого не секрет, что самым популярным вложением у физических лиц в России остается покупка недвижимости. В то время как бизнесмены вкладывают свои деньги в коммерческие здания, которые принесут арендаторам прибыль, то обычные граждане предпочитают жилье, с получением прибыли в виде роста стоимости и арендных платежей.
Если с жилой недвижимостью большинство граждан так или иначе могут справиться сами, но так их ждет меньшая стоимость и гораздо меньшая привлекательность объекта для потенциальных клиентов, то для управления коммерческой недвижимостьюпотребуется привлечение действительно знающих специалистов. Теперь о том, что же такое управление недвижимостью.

Сам термин управление недвижимостью можно трактовать в узком и широком смысле. Начнем с более узкого.

Управление недвижимостью в узком смысле – выполнение всех операций с недвижимостью в интересах собственника.

В эти операции входит:

• Поддержание состояние здания;
• Поиск арендаторов;
• Взимание арендной платы;
• Улаживание всех конфликтов.

При этом стоит учитывать, что сотрудничать с управляющей компанией может как физическое лицо, как собственник чаще всего жилой недвижимости, так и объединения людей, которые владеют коммерческой недвижимостью.

Подход в обоих случаях также будет совершенно разный. В первом случае от управляющей компании потребуется оценить недвижимость, согласовать с собственником все детали, выставить цену и найти клиентов на съем жилья. За такие операции предусмотрена разовая комиссия.

При работе с юридическими лицами или влиятельными бизнесменами, которые владеют коммерческой недвижимостью, на плечи управляющей компании может лечь и дополнительная задача в рамках приведения до готовности помещений. Это может быть как первоначальное обустройство какого-либо офиса или склада, так и полный ремонт по согласованию с арендатором.

Для того чтобы работать с коммерческой недвижимостью потребуется гораздо больше знаний и вложений, в сравнении с жилой. Как минимум потребуется клиентская база, а также хороший оценщик, которые помогут правильно определить ценность и найти клиента.

При этом на плечи управляющей компании также ложится и работа с обслуживающим персоналом зданий или сооружений. Чаще всего это бывают клиринговые компании, которые предоставляют свои услуги, а также другие вспомогательные сотрудники, осуществляющие техническую поддержку сооружений.

Также управление недвижимостью имеет и широкий смысл.

Управление недвижимостью в широком смысле – деятельность всех структур по управлению рынком недвижимости в целом и частными объектами в частности. Главный орган управления недвижимостью – государство, которое устанавливает нормативно-правовую базу, которая регулирует отношения в области купли-продажи недвижимости. Следующим субъектом управления недвижимости будет сам рынок недвижимости, а также фирмы и порталы, которые предоставляют к нему доступ. Они тоже формируют свой «порядок» регулирования всех сделок и последующих взаимоотношений.

Управление недвижимостью в широком плане – постепенно сужающая пирамида регуляторов, которые тем или иным образом воздействуют на рынок и последующее использование недвижимости, с целью соблюдения всех интересов, как продавца и покупателя, так и арендодателя и арендатора.

В рамках данной статьи мы будем рассматривать управление недвижимостью в узком смысле, ведь именно оно интересует собственников, а также людей, интересующихся работой в этом направлении.

Немного о том, почему управление недвижимостью отлично подходит для собственников:

• Позволяет экономить время;
• Повышение спроса на недвижимость;
• Решение всех проблем с юридической стороной вопроса;
• Сохранение имущества.

Все эти плюсы – следствие работы профессионалов. Так как у них зачастую есть выход на большие базы потенциальных клиентов, а также налажены взаимодействия с большинством рекламных площадок, объявление о том, что есть новое предложение для аренды увидят многие заинтересованные клиенты.

Работа с компаниями управления недвижимости – отличная способность создать действительно . От собственника потребуется только указать компании о том, что он хочет получить и в какие сроки.

Она представит ему перечень расходов, которые будет необходимо понести во время приведения до готовности недвижимости, а также счет за свои услуги. За вычетом этих комиссионных, собственник будет получать свою прибыль по окончании каждого периода, не прилагая к этому ровным счетом никаких усилий.

Виды управления

Продолжим теоретическое изучение такого аспекта, как управление недвижимостью.

Исходя из двух смыслов, можно выделить два вида управления недвижимостью:

1. Внутреннее управление . Осуществление управления внутри рынка недвижимости. Регулирующими документами будут: кодексы, уставы, правила, договоры и пр.
2. Внешнее управление . Осуществление государственного управления рынком недвижимости. Инструментом этого управления будут государственные нормативные акты.

Механизмы воздействия на недвижимость:

• Государственное воздействие . Оно бывает прямым и косвенным. Прямое выражается в создании нормативной базы, ведении реестров недвижимости, установлении ответственности, регулировании договор и прочих операциях. Косвенное выражается в формировании налогообложения, создании целевых гос. программ;,деятельностью в жилищно-коммунальной сфере.
• Общественное воздействие . Оно выражается в реакции всех участников рынка недвижимости на любые операции;
• Управление коммерческой и жилой недвижимостью .

Все эти механизмы прямым или косвенным образом влияют на положение целого рынка недвижимости, так и на цену отдельно взятого объекта. Это нужно учитывать для того, чтобы максимально корректно формировать задачи для управляющей компании, со стороны собственника, и оперативно и грамотно выполнять задачи со стороны компании. Понимание механизмов воздействия на рынок недвижимости дает ключ к анализу тенденций развития, а также перспективам рынка и отдельно взятого его субъекта.

Основные направления и задачи управления недвижимостью

Теперь о задачах, которые ставит перед собой управляющая фирма:

• Соблюдение интересов клиента;
• Постоянное улучшение позиций объекта на рынке недвижимости, тем самым увеличивая стоимость и максимизируя прибыль;
• Оптимизация всех расходов по эксплуатации объекта недвижимости;
• Проведение ремонтных работ;
• Юридическое оформление сделок;
• Поиск и переговоры с потенциальными арендаторами;
• При необходимости – процедура страхования недвижимости;
• Взаимные финансовые расчеты.

Мы видим, что все функции не только по юридической, но и технической стороне вопроса управления недвижимости полностью ложатся на плечи компании. При этом на первом месте стоит все же соблюдение требований клиента, которые он устанавливает еще в начале сотрудничества с компанией по управлению недвижимости. Основное направление в котором работает фирма – установление целесообразности требований владельца и их последующая реализация.

Исходя из задач, которые ставит перед собой управляющий, можно выделить несколько основных функций:

Финансовое планирование

Эта функция подразумевает под собой сопоставление доходов и расходов собственника, максимизируя первые и сводя к минимуму вторые.

При этом на управляющего в рамках этой функции ложатся:

• Проведение мероприятий по сокращению расходов;
• Поддержание арендной платы на максимально высоком рыночном уровне;
• Контроль за арендными платежами;
• Вести отчетность.

При этом компания берет на себя обязательство по предоставлению всей финансовой отчетности своим клиентам. Она должна предоставить полный перечень доходов и расходов, которые вызвала та или иная недвижимость. Хорошая компания имеет прозрачную отчетность, позволяющую понять, на что были потрачены те или иные средства.

Рекламная функция

Здесь управляющая компания либо сама выступает в роли площадки для рекламы (зачастую фирмы имеют свои программы, в которых сводят потенциальных арендаторов и арендодателей), либо пользуется известными ресурсами для привлечения клиентской базы.

Здесь управляющего можно сравнить с риелторской компанией, которая берет на себя вопросы размещения и поиска потенциальных клиентов.

Грамотная реклама жилой недвижимости может увеличить стоимость до 20-30%, в то время как в коммерческой такой показатель будет варьироваться в районе 10-15%. Грамотные управляющие привлекают клиентов, используя традиционные каналы вроде СМИ, так и интернет и различные сообщества.

Обслуживание недвижимости

Немаловажным для получения регулярного дохода является и состояние недвижимости. Все процедуры по обеспечению сохранности предметов, а также внешнего и внутреннего состояние зданий также берет на себя агентство.

Управляющий должен:

• Постоянно следить за тем, чтобы недвижимость использовалась корректно;
• Проводить ремонтные работы;
• Охрану и клининговые услуги, если того потребует владелец (в некоторых случаях эти процедуры ложатся на арендатора);
• Развивать и улучшать объект в соответствии с пожеланиями клиента.

В случае с жилой недвижимостью, первым на что следует обратить внимание – сантехнические и инженерные работы. Вся сантехника в доме/квартире должна работать, и это также обеспечивается управляющей компанией.

Различные насекомые или грызуны, на которых могут пожаловаться арендаторы – тоже задача компании. Они должны вовремя на это отреагировать и связаться со всеми необходимыми для устранения инстанциями.

Если это коммерческая недвижимость или частный дом, то порядок на прилегающей территории – задача управляющего. При этом он может заключить договор, в котором переложит эту ответственность на арендатора, или самостоятельно заниматься этой деятельностью.

Вне зависимости от того, на ком лежит эта обязанность, вся прилегающая территория должна быть чистой. Это не только улучшает внешний вид и экологию, но и повышает потенциальную стоимость недвижимости.

Согласование перепланировок

Многие владельцы недвижимости знают, что для того, чтобы согласовать перепланировку даже в одной небольшой квартире, потребуется очень много времени и сил потратить на поход по разным инстанциям. При этом незнающий человек может потратить на эту процедуру от недели до целого месяца.

Фирма может взять на себя все юридические аспекты данной сделки. Требуется перепланировка тогда, когда об этом может сказать сам управляющий. Он анализирует состояние недвижимости и если повышение прибыли требует изменений – он извещает об этом клиента.

Все работы происходят за счет собственника, но контролирует весь процесс компания. Она же нанимает подрядчиков, согласовывает с ними план и следит за его выполнением.

Ведение юридических вопросов

Все что касается заключения договоров также ложится на плечи управляющей компании. Составляется и заключается договор агентом, а в случае возникновения каких-либо споров между арендатором и арендодателем, компания представляет интересы своих клиентов в суде.

В связи с тем, что в последнее время популярность управления недвижимостью возросла, появилось и множество профильных учебных заведений, в которых этому обучают.

Самые популярные из них: Московский Государственный Строительный Университет – МГСУ; Московский Государственный Университет Природообустройства – МГУП; Академия коммунального хозяйства и строительства; Государственный Политехнический Университет Петербурга и прочие учебные заведения, которые связаны со строительством или недвижимостью.

Также для тех, кто действительно желает еще больше ознакомиться с тем, как управлять недвижимостью, есть курсы от специалистов Американского Института Управления Недвижимостью, в рамках которых можно изучить западную модель управления, а также узнать о некоторых тонкостях этой работы.

Как самому стать управляющим недвижимостью

Управляющий недвижимостью – юридическое или физическое лицо, которое согласно договору с собственником, представляет все его интересы и решает возложенные на него в договоре задачи определенное договором время. Другими словами, управляющий – лицо, выполняющее поручение собственника, которое указано в договоре.

Как следует из определения управляющего, им может стать как юридическое, так и физическое лицо. Следовательно, любой гражданин может заниматься подобной деятельностью, без . Так как же стать управляющим недвижимость?

Вот семь простых шагов:

Заключение договора на управление недвижимостью

Первый этап – поиск собственника недвижимости, который передаст в ваши руки управление его недвижимостью. Далее идет более сложная процедура – составление и согласование с клиентом договора.

В нем обязательно прописываются:

• Сроки предоставления услуг;
• Размер комиссионных;
• Порядок и форму предоставления отчетности;
• Ответственность сторон.

На начальном этапе необходимо проконсультироваться с опытным юристом, который расскажет обо всех тонкостях составления договора. Желательно воспользоваться услугами профессионалов вашего города либо воспользоваться онлайн-услугами консультантов.

Один из бесплатных способов получения актуальной информации – создание тем на специальных юридических форумах. Для решения этого вопроса потребуется специалист в области жилищного права.

Поиск арендаторов

После заключения договора следует максимально быстро провести рекламную кампанию. Получить широкий охват целевой аудитории – главная задача этой рекламной кампании. Цель – привлечение клиентов, а также повышение цены и конкурентоспособности на рынке недвижимости.

Несколько советов по созданию и продвижению рекламы: нужно составить грамотное объявление и фотографии для жилья. Для первого потребуется профессиональный (текст будет стоить около 150-200 рублей) и средняя камера.

Главное – выставить все достоинства вперед, и скрыть возможные недостатки. Но не стоит полагать, что скрывать недостатки – не упоминать о них. Достаточно просто не выставлять их на первый план.

Размещать рекламу можно бесплатно на: бесплатных досках объявлений (например, Avito), социальных сетях, в сообществах и на форумах. Главное выбрать правильную геолокацию и собирать целевую аудиторию по рекламным объявлениям из нужного города. При хорошем опыте можно сделать грамотную рекламную кампанию, которая привлечет клиентов по максимальной цене вложив 1-2 тысячи рублей.

Контроль за соблюдением условий договора

После того как были заключены договоры с арендатором, от управляющего потребуется контроль за надлежащим их исполнением. Это одна из важнейших его функций. И здесь идет речь не только о поступлении арендных платежей. Также нужно следить за количеством жильцов, те ли это люди, которые заключали договор, соблюдались прочие условия аренды.

В вопросах оплаты здесь нужно проявлять твердую позицию. Своевременность поступления платежей – один из самых важных пунктов, на который должен смотреть управляющий. Ведь в случае задержки поступления денежных средств, собственник обратится не к арендаторам, а к своему управляющему. Именно поэтому вопросы оплаты так остро стоят, когда дело касается именно управления недвижимостью.

Работа с коммунальными платежами

Своевременно оплачивать коммунальные счета – также одна из задач управляющего. Часто эту функцию перекладывают на арендаторов, но как и в случае с оплатой, постоянный контроль также необходим. В случае возникновения задолженностей, спрос будет не с тех, кто снимает недвижимость, а с того, кто ею управляет.

Именно поэтому стоит сохранять все чеки и квитанции по оплате коммунальных платежей. В случае возникновения спорных ситуаций или даже разбирательств с коммунальными службами, можно вовремя предоставить нужные документы собственнику.

Выселение арендаторов

Договор аренды заключается на определенный срок. По его окончании нужно перезаключить новый договор на более длительный период времени либо выселить текущих жильцов. Первый вариант предполагает заключение абсолютно нового соглашения. Во втором нужно уладить все финансовые вопросы и распрощаться.

Уборка помещения

После того как жильцы были выселены, перед тем как искать новых, потребуется убрать помещение. Это очень важный этап, который повысит стоимость недвижимости в глазах будущих арендаторов. Убираться не нужно самостоятельно, для этого нужно лишь обратиться к клининговой компании. Все расходы лежат на собственнике, важно лишь сохранить чеки и квитанции.

Организация ремонта

Если вследствие эксплуатации возникла какая-либо неисправность, к примеру, в сантехнике или проводке, требуется организовать мелкий ремонт. Все расходы также лежат на плечах собственника, но при этом вызов специалистов и контроль за ремонтом будет осуществляться управляющим. И также как в случае с уборкой помещения, нужно сохранить чеки и отчитаться о расходах.

Составление и предоставление отчетности

В договоре с владельцем недвижимости должны быть указаны формы и сроки отчетности, которые предоставляются управляющим собственнику недвижимости. Часто она предоставляется по окончании указанного в договоре периода, и если он долгий – раз в квартал\полугодие\год.

Это позволяет владельцу четко следить за тем, как выполняются условия договора и его пожелания, а для управляющего это еще один способ проанализировать текущую ситуацию и отследить доходность.

Как вы можете видеть, управлять жилой недвижимостью – задача средней сложности. Один из самых важных пунктов – внимательно соблюдать условия договора и неукоснительно следовать интересам своего клиента, даже вразрез с интересами арендаторов.

Управление коммерческой недвижимостью – процесс более сложный, требующий гораздо большего опыта, знаний, умений и связей.

Начать сразу с обеспечения прибыли от помещений для бизнеса вряд ли представляется возможным из-за первоначального отсутствия клиентской базы. При этом недостаточность знаний может сыграть злую шутку как с управляющим, так и с собственником, каждый из которых потеряет значительную долю прибыли.

Именно поэтому приступать к коммерции нужно только после нескольких успешных лет работы с квартирами и домами.

Распространенные ошибки новичков

Теперь поговорим о том, какие ошибки совершают новички, и как их можно и нужно избегать:

1. Передача ключей до получения денег . Это одна из самых распространенных ошибок, которая часто приводит к недобросовестным клиентам, поломкам в квартире и проблемам с соседями. Важно помнить старые принцип: утром деньги – вечером стулья. Он, возможно, в нескольких случаях заставит упустить прибыль, но в гораздо большем количестве ситуаций сохранит финансы.
2. Отсутствие договора . Как с собственником, так и с арендатором. Нужно всегда юридически оформлять все свои услуги. Это делается для того, чтобы получить важные гарантии того, что все ранее обговоренные условия будут соблюдены. О том, как важно оформить контракт говорилось выше.
3. Заключение контрактов с неплатежеспособными арендаторами . Распространенный пример: потенциальный клиент, говорит что он фрилансер и ему нужна квартира, но сейчас нет свободных денежных средств. Обещая заработать и оплатить проживание в квартире, он оформляет договор и по истечении заранее оговоренного срока не предоставляет денежных средств. Такие ситуации очень распространены, но с опытом управляющие отличают платежеспособных клиентов с первого взгляда.

Заключение

Резюмируя все вышесказанное, можно сделать простой вывод:

Управление недвижимостью – один из инструментов, который может облегчить собственнику получение прибыли от объекта . Управляющая компания занимается всеми вопросами, которые касаются получения прибыли, а владельцу перечисляются только денежные средства.

Сдавать недвижимость управляющим компаниям – идеальный способ создания пассивного дохода, который требует минимальных вложений времени и сил.