Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она. При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам. Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности. «Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс. рублей в месяц - сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.
Приоритетный проект «ипотека и арендное жилье»
Таким образом, будет предпринята новая попытка решения вопроса с доступностью жилья для граждан в Российской Федерации. Вопрос Преимущества арендного жилья по проекту В рамках осуществления проекта планируется строительство домов, квартиры в которых будут сдаваться в аренду.
Если цена за аренду действительно будет рыночной, то в чем отличие такой аренды от обычной аренды, которая существует на сегодняшний день на рынке аренды недвижимости? Ответ Строительство таких жилых домов будет осуществляться непосредственно для сдачи в аренду, то есть у граждан появляется возможность снять квартиру не на вторичном рынке жилья, а совершенно новую и построенную для таких целей. В таком случае конкурентное преимущество такой аренды на лицо.
Ипотека и арендное жилье
- обеспечение высоких темпов строительства качественного, комфортного и доступного жилья, в том числе за счет вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории;
- повышение доступности ипотечных кредитов для граждан и снижение финансовых рисков путем формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, внедрения электронных закладных, лучших мировых практик по раскрытию информации и иных мер;
- реализация «пилотных» проектов по строительству специализированного арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций и выработке на этой основе предложений по дальнейшему развитию рынка арендного жилья.
Государственная программа «арендное жилье»
Заказчиком проекта выступает Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, руководитель проекта - генеральный директор АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее - АИЖК). В ходе разработки проекта для его реализации были обозначены и разработаны:
- цели и задачи, которые направлены на улучшение жилищных условий населения страны;
- план (паспорт) проекта, который предусматривает систему финансирования, распределенную по источникам и годам;
- основные этапы реализации;
- сроки;
- ожидаемые результаты.
Проект будет реализовываться по трем основным направлениям:
- Стимулирование жилищного строительства.
- Развитие рынка ипотеки.
- Развитие рынка арендного жилья.
Окончание действие проекта запланировано на 2020 год, однако в паспорте установлен прогноз и на 2025 год.
Арендное жилье
Таким образом, примеры реализации строительства доходных домов имеются, существуют предпосылки для успешного осуществления этой части программы в ряде субъектов России. В целом, планируется создание арендного жилья, стоимость найма которого будет конкурентным с рыночными ценами на аренду во вторичном жилье, в противном случае смысла в реализации проекта не будет из-за низкой инвестиционной привлекательности.
Внимание
Кроме того, предусматривается создание так называемых «пилотных» проектов, которые подразумевают государственно-частное партнерство. Только при условии государственной (региональной, муниципальной) поддержки частного сектора возможно строительства такого жилья, которое будет оптимальным по цене как для инвестора, так и для будущих арендаторов.
Создание доходных домов порождает много вопросов и споров среди экспертов и чиновников.
An error occurred.
Показать инвесторам, что это выгодное вложение», - подчеркнула Балкарова. Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы - «города, в котором всегда есть спрос».
АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».
«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» - апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы
А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации. Однако не все застройщики оказались столь категоричны.
Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше. Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок.
«В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев.
Аренда квартиры с выкупом- программа "жилье в рассрочку"
Так, например, по направлению развития рынка арендного жилья предусмотрена сдача в эксплуатацию первого пилотного проекта арендного жилья (01.10.2017), завершение пилотных проектов и принятие решение о реализации аналогичных проектов в городах-миллионниках (15.11.2020). В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года. Всего за указанный период планируется затратить:
- 80 000 миллионов рублей - федеральный бюджет;
- 34 400 миллионов рублей - бюджет субъектов РФ;
- 15 819 400 миллионов рублей - внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).
По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам. Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов.
Важно
О преимуществах такого съёмного жилья НСН рассказала руководитель коммерческой службы АИЖК Анна Двуреченская. «Это официальный договор аренды, защищающий права обеих сторон. Такое жильё предоставляется в современных комплексах с качественной отделкой, мебелью и техникой.
Это организованная комфортная среда, где всё продумано до мелочей. Такой формат арендного жилья крайне востребован среди молодого и мобильного населения», - рассказала эксперт.
Добавлю, договор аренды будет заключаться на срок от 6 месяцев. Это первый проект официального арендного жилья АИЖК, в 2019 году можно будет арендовать жилье в МФК «Матч поинт» в районе Кутузовского проспекта.
На очереди запуск и других проектов. На сегодняшний день на уже можно оставить заявку на бронь, а в полноценном режиме сервис начнет функционировать со второй половины марта.
Госпрограмма ипотека и арендное жилье
Инфо
Что такое доходный дом Многоквартирный жилой дом, предназначенный для сдачи квартир в аренду арендаторам, именуется доходным. В настоящее время доходные дома планируется возродить в рамках реализации приоритетного проекта.
В различных регионах страны подготовлена нормативная база для осуществления строительства таких домов, а в некоторых - такое жилье уже существует. В 19 регионах России предусмотрены конкретные меры, направленные на создание наемного жилья.
В 11 из них определены ресурсы для реализации таких мер. В 8 из указанных регионов предусмотрено частичное финансирование из бюджета.
На сегодняшний день уже существует практика создания доходных домов. Например, в Республики Башкортостан реализация проектов показала стоимость аренды ниже взносов за ипотеку, однако арендная плата в квартире такого дома значительно выше рыночной.
Программы и проекты, направленные на улучшение жилищных условия россиян, будут оставаться в фокусе правительстве в обозримой перспективе. До 31 декабря 2020 года действует приоритетный проект "Ипотека и арендное жилье". Он согласован и утвержден на всех уровнях исполнительной власти. Руководит проектом генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник, а ДОМ.РФ в качестве Единого института развития в жилищной сфере является основным исполнителем ключевых мероприятий.
Проект должен улучшить жилищные условия россиян и обеспечить наличие платежеспособного спроса на жилую недвижимость. В зависимости от предпочтений граждан – собственность или аренда - дифференцируются цели проекта. Желающим приобрести собственное жилье проект обещает в 2018 году как минимум один миллион ипотечных кредитов. Для удовлетворения потребностей почти 6 млн потенциальных арендаторов в текущем году проект предусматривает не менее 15 млрд. рублей для строительства жилья под коммерческую аренду.
Формирование ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг, согласно проекту, обеспечит доступность ипотеки и снизит финансовых риски для граждан. ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ» станут основой долгосрочного и недорогого финансирования ипотечных кредитов. В результате граждане получат более низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.
Этот процесс называется секьюритизацией. Для его развития проект предусматривает перевод ипотеки в электронный формат. Уже к концу 2018 года весь цикл обслуживания заемщика от выдачи кредита до регистрации недвижимости будет доступен онлайн. Внедрение электронного документооборота к тому же позволит снизить затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки, что опять же ведет к снижению процентных ставок.
Для тех, кто не планирует покупать недвижимость, проект предусматривает новые возможности цивилизованной аренды. При помощи паевых инвестиционных фондов будет финансироваться строительство арендного жилья, в том числе апартаментов. На момент завершения проекта планируется привлечь в такие ПИФы до 65 млрд рублей. Помимо практичного решения для сторонников съемного жилья они станут инвестиционным инструментом для розничных инвесторов.
Обеспечение граждан качественным, комфортным и доступным собственным или арендным жильем потребует нового подхода к девелопменту. Государство готово помочь застройщикам путем вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель. Создание за счет государства и конкретно ДОМ.РФ необходимой инфраструктуры на вовлекаемых земельных участках снижает финансовую нагрузку на застройщиков и гарантирует низкие цены на жилье для покупателей.
Ожидаемые результаты проекта «Ипотека и арендное жилье» озвучены российским президентом. Ставки по кредитам снизятся до 7-8% с нынешних 9,75%. Ежегодно будет выдаваться до 2 млн ипотечных кредитов против сегодняшних 1,2 млн. Ипотека станет доступной каждой второй российской семье – сегодня 40% россиян могут позволить себе ипотечный кредит.
Государство продолжает программы по субсидированию ипотеки в 2018 году, поэтому желающим взять льготный кредит будет полезно узнать условия и возможности каждого из жилпроектов.
Эффективная замена
С 2018 г. стартовала госпрограмма «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами». Ее реализация запланирована с 2018 по 2025 гг.
Ранее действующая программа «Жилище», запущенная в 2015 г. и рассчитанная до 2020 г., была свернута из-за недостаточной эффективности. Ее ключевые положения, в том числе по субсидированию ипотеки в 2018 году, включены в новую госпрограмму.
Ключевыми задачами обновленной госпрограммы являются:
- увеличение объемов ввода готового жилья;
- снижение расценок на жилую недвижимость (за ориентир взята цена квартиры площадью 54 «квадрата» и средний доход за 12 мес. семьи из трех человек);
- улучшение качества работ в строительной отрасли.
В госпрограмме также:
- прописаны правила распределения федеральных жилищных субсидий в регионы;
- составлен перечень жилых объектов для капремонта;
- сформулированы мероприятия и подобрана недвижимость, которые будут включены в общероссийскую адресную инвестпрограмму.
На заметку! На реализацию новой госпрограммы из федеральной казны выделено чуть меньше 1073 млрд.рублей.
Приоритетный проект
Одним из приоритетных проектов новой госпрограммы стал «Ипотека и арендное жилье», курировать который поручено АИЖК (Агентству ипотечного жилкредитования). Главная его задача – улучшить жилищные условия россиян, а заодно:
- стимулировать строительную отрасль;
- поддержать ипотечный рынок;
- развить рынок арендного жилья.
Решить основную задачу постараются путем сохранения высоких темпов строительства. В 2018 г. планируют сдать 88 млн. кв.м. готового жилья, а к 2020 эта цифра должна вырасти до 100 млн. Кроме этого, в правительстве хотят сделать ипотеку доступнее, чтобы в 2018 г. выдать не меньше миллиона ипотечных займов, а к 2020 – увеличить объемы до 1,2 млн.
Важно! Новые условия госпрограммы в отношении жилищного кредитования регламентированы постановлением правительства о субсидировании ипотеки 2018 № 1710 от 30.12.2017 г.
Семейная ипотека
Благодаря поддержке государства субсидирование ипотеки с 1 января 2018 года позволяет семьям взять взаймы под 6% через АИЖК или в одном из банков, участвующих в программе (Сбербанк, ВТБ24 и пр.). На льготу могут рассчитывать родители, у которых в промежуток с 2018 по 2022 гг. родится второй/третий малыш.
Основные условия:
- ставка – от 6% (после окончания льготного срока фиксированная 9,5% с возможностями перекредитоваться на более выгодных условиях);
- период сохранения льготной ставки – 3-8 лет;
- первоначальный платеж – от 20%;
- одобренная сумма: от 500 тыс. до 8 млн. (для Москвы, МО, Питера и ЛО); от 500 тыс. до 3 млн.руб. (остальные населенные пункты);
- в залоге остается квартира, на которую берется кредит;
- до 4 созаемщиков, в том числе гражданские супруги или близкие родственники.
На заметку! Льготный период субсидирования ипотеки в 2018 за второго ребенка составляет 3 года, за третьего – 5 лет. Если оба родились в период 2018-2022 г., то сниженная ставка действует 8 лет.
Государство компенсирует разницу между 6% и действующей банковской ставкой, позволяя купить жилье только в новостройке или рефинансировать ранее взятый жилкредит под сниженные проценты.
Заемщик не только должен иметь детей, но и соответствовать следующим требованиям:
- возраст – 21-65 лет (на запланированную по графику дату последнего взноса);
- стаж – от 6 мес. для работающих по найму или как минимум годовой бизнес без убытков для ИП.
Требования к недвижимости:
- любая стадия возведения;
- договор долевого участия (ФЗ-214);
- аккредитация объекта в АИЖК.
Потребуются документы:
- паспорт (могут потребовать второй документ, подтверждающий личность – СНИЛС, права, военник, загранпаспорт и пр.);
- детские св-ва о рождении;
- трудкнижка/труддоговор;
- справка о доходах 2НДФЛ (для ИП – регистрационное св-во и декларация за последний год).
На заметку! По подсчетам главы Минстроя М.Меня, субсидирование ипотеки в 2018 году за третьего ребенка позволит российским семьям сэкономить при покупке квартиры до полумиллиона рублей.
Эксперты уверены, что введенная с начала 2018 г. выплата за первого ребенка, сделает ипотечное жилье доступнее и для малоимущих семей. Полученную от государства помощь, размер которой в среднем составляет 10 тыс.рублей, они смогут направить на погашение процентов.
Региональные программы
Вступивший в силу закон о субсидировании ипотеки 2018 не аннулировал ранее действующие региональные программы. В каждом регионе власть сама определяет, какие категории граждан нуждаются в поддержке. Это могут быть многодетные или молодые семьи, сотрудники бюджетной отрасли, военные и пр.
Региональные программы действуют не повсеместно, а лишь в некоторые регионах:
- Владимирский;
- Волгоградский;
- Воронежский;
- Калининградский;
- Кемеровский;
- Новгородский;
- Омский;
- Карелия;
- Мордовия;
- Удмуртия;
- Ульяновский;
- ЯНАО.
Чтобы понять, осуществляется ли субсидирование ипотеки в 2018 году многодетным семьям или другим льготным категориям жителей одного из вышеуказанных регионов, следует посетить региональное отделение АИЖК (офис или официальный сайт).
Рассмотрим, какие программы действуют в регионах на примере Владимирской области.
Ипотека под 5,75%
Проект АИЖК, городских и областных властей и Владимирского ипотечного фонда. Позволяет взять квартиру в одном из новых жилых комплексов города под 5,75% (базовый процент в 8,75 за счет областных денег снижается на 3 пункта).
Выдается льготная ипотека при одном из условий:
- молодые супруги (одному из родителей нет 35 лет);
- семья с детьми (первым, вторым, третьим);
- участие в программе «Жилье для российской семьи».
Ипотечный заем для медработников
Выдается госсубсидия в 350 тыс.руб. на первоначальный взнос и в течение 5 лет заемщик платит только 50% от процентной ставки.
Получить ипотечный заем размером до 10 млн.рублей могут медики не старше 41 года, нуждающиеся в улучшении жилищных условий или не имеющие собственного жилья.
Для врачей, учителей и ученых Москвы и МО
При поддержке АИЖК БИНБАНК реализует региональную программу льготного ипотечного кредитования для врачей, учителей и молодых ученых. Они получают возможность в течение 10 лет платить только проценты:
- 8,75% – за новостройку;
- 9% – за квартиру во вторичном фонде.
Первоначальный взнос в половину стоимости жилья и остаток суммы платит московское правительство. Одобренный размер субсидии зависит от состава семьи и цены за «квадрат» выбранной недвижимости.
На заметку! Полная информация о программе – на официальном сайте http://соципотекамо.рф/ .
Для военных
И еще одна программа, которая реализуется при непосредственном участии АИЖК, – военная ипотека под 9%. Льготными условиями могут воспользоваться участники накопительно-ипотечной системы, имеющие право на целевой жилищный заем.
Основные условия:
- сумма: от 300 тыс. до 2,41 млн.руб.;
- срок предоставления кредита – от 3 лет;
- первый платеж – от 20%;
- возраст – от 25 лет до выхода на пенсию.
В планах
В 2018 г. правительство планирует одобрить новый закон о субсидировании ипотеки 2018, который коснется желающих купить или построить деревянный дом.
Ожидается:
- субсидировать за счет госсредств будут до 5% от кредитной ставки, чтобы для заемщиков она составила не более 10%;
- первоначальный взнос не превысит 10%.
На заметку! На текущий момент в России строится только 12% деревянных домостроений, тогда как в США или Швеции объемы доходят до 80%. Задача Минпромторга довести цифру к концу 2025 года хотя бы до 20%.
Проект о развитии деревянного домостроения ведомство готовит в рамках программы «Ипотека и арендное жилье». В случае его одобрения, строить будет выгодно не только из кирпича и бетона, но и из древесины. Благо, что и опыт положительный в нашей стране: несколько аквапарков и спортивных объектов в Казани, Новокузнецке, Петербурге.
Правда, законодателям придется поработать и над строительными нормами, которые на данный момент усложняют возведение деревянных зданий высотой более 3 этажей. Их строительство требует дополнительных согласований и экспертиз.
По данным Центробанка, объемы предоставления ипотечных кредитов в 2017 году выросли на четверть. Но сделает ли новая программа субсидирования ипотеки 2018 и реализуемые в ее рамках проекты жилье по-настоящему доступным, и смогут ли решить квартирный вопрос многодетные и малоимущие, покажет время.
Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» Смотреть Скачать (11.44 МБ) Приказ Минстроя России от 5 декабря 2016 г. № 897/пр «Об определении ответственного заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации за организацию проектной деятельности по направлению стратегического развития Российской Федерации «Ипотека и арендное жилье» Смотреть Скачать (65.94 КБ) Распределение субсидий бюджетам субъектов Российской Федерации на 2017 год на мероприятия подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2020 годы (Межбюджетные трансферты) Смотреть Скачать (18 КБ) Сводный план приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» Смотреть Скачать (73.28 КБ) Приказ Минстроя России от 8 февраля 2017 г.
Ипотека и арендное жилье
Исходя из вышеуказанного бюджета - основная масса денежных средств будет аккумулироваться из внебюджетных источников, то есть за счет средств АИЖК, населения, инвесторов и банков. Паспорт проекта рассчитан на реализацию с 01.11.2016 по 31.12.2020, однако в плане достижения показателей проекта установлен прогноз на 2025 год, что может означать о возможной пролонгации действия программы на больший срок (возможно, при успешной реализации до 2020 года).
Участие АИЖК в проекте Согласно данным паспорта приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» заказчиком выступает Министерство строительство и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Руководителем выступает генеральный директор АИЖК. Именно через АИЖК планируется осуществление задач проекта.
Госпрограмма ипотека и арендное жилье
Важно
Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», — заметила управляющий директор АИЖК. Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры.
Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир. Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны.
«Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу.
Приоритетный проект «ипотека и арендное жилье»
Таким образом, примеры реализации строительства доходных домов имеются, существуют предпосылки для успешного осуществления этой части программы в ряде субъектов России. В целом, планируется создание арендного жилья, стоимость найма которого будет конкурентным с рыночными ценами на аренду во вторичном жилье, в противном случае смысла в реализации проекта не будет из-за низкой инвестиционной привлекательности.
Кроме того, предусматривается создание так называемых «пилотных» проектов, которые подразумевают государственно-частное партнерство. Только при условии государственной (региональной, муниципальной) поддержки частного сектора возможно строительства такого жилья, которое будет оптимальным по цене как для инвестора, так и для будущих арендаторов.
Создание доходных домов порождает много вопросов и споров среди экспертов и чиновников.
Арендное жилье может стать экономически привлекательным для инвесторов
В результате чего в структуру госпрограммы, в которую входила ЖРС, был интегрирован приоритетный проект «Ипотека и арендной жилье», в рамках осуществления которого будет проводиться работа по стимулированию строительства доступного жилья. Реализация указанного направления планируется за счет субсидирования регионов из средств федерального бюджета на строительство инженерных сооружений (для обеспечения строящихся домов в будущем).
Кроме того, проектом планируется активизировать ипотечный рынок. Будет предпринята попытка облегчения получения ипотеки (за счет электронной формы), стимулирование банков на участие в проекте.
Также в рамках проекта будет реализовано возвращение так называемых «доходных домов», то есть арендного жилья с конкурентно способной ценой за аренду. В основном, такая мера предпринята в связи с отсутствием возможностью у многих граждан РФ выплачивать ипотечные платежи.
Новую "ипотеку и арендное жилье" задушат коррупция и нищета регионов?
Прогнозируется, что в 2018 году будет привлечено инвестиций на сумму 15 млрд. рублей для создания арендного жилья. Достижение цели планируется следующими способами:
- обеспечение максимально высоких темпов строительства, в том числе путем вовлечения в строительство неэффективно используемых земель (федеральных, региональных, муниципальных), а также путем финансирования строительства в рамках проектов комплексного развития территорий;
- увеличение доступности ипотечного кредитования для граждан, снижение финансовых рисков, внедрение электронных закладных;
- осуществление пилотных проектов по строительству специального арендного жилья, в том числе с помощью коллективных инвестиций.
Проект разработан для устранения существующей проблемы с жильем для рядовых граждан страны.
Предыдущая программа «Жилье для российской семьи» с указанной проблемой не справилась.
Внимание
В целом, планируется создание арендного жилья, стоимость найма которого будет конкурентным с рыночными ценами на аренду во вторичном жилье, в противном случае смысла в реализации проекта не будет из-за низкой инвестиционной привлекательности. Внимание Кроме того, предусматривается создание так называемых «пилотных» проектов, которые подразумевают государственно-частное партнерство.
Только при условии государственной (региональной, муниципальной) поддержки частного сектора возможно строительства такого жилья, которое будет оптимальным по цене как для инвестора, так и для будущих арендаторов. Создание доходных домов порождает много вопросов и споров среди экспертов и чиновников. An error occurred. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», - подчеркнула Балкарова.
An error occurred.
Арендное жилье дешевле ипотеки Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс.
рублей в месяц.
При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана.
Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам. За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».
Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры — год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию. В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс.
Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы
В паспорте проекта также утвержден бюджет на 2017-2020 года. Всего за указанный период планируется затратить:
- 80 000 миллионов рублей - федеральный бюджет;
- 34 400 миллионов рублей - бюджет субъектов РФ;
- 15 819 400 миллионов рублей - внебюджетные источники (средства АИЖК, банков, инвесторов, населения).
По каждому из вышеуказанных источников финансирования паспортом устанавливается «разбивка» по годам. Паспортом приоритетного проекта не предусматривается использование средств местных бюджетов. Важно О преимуществах такого съёмного жилья НСН рассказала руководитель коммерческой службы АИЖК Анна Двуреченская. «Это официальный договор аренды, защищающий права обеих сторон. Такое жильё предоставляется в современных комплексах с качественной отделкой, мебелью и техникой. Это организованная комфортная среда, где всё продумано до мелочей.
Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.
Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. Аренда квартиры с выкупом- программа «жилье в рассрочку» Так, например, по направлению развития рынка арендного жилья предусмотрена сдача в эксплуатацию первого пилотного проекта арендного жилья (01.10.2017), завершение пилотных проектов и принятие решение о реализации аналогичных проектов в городах-миллионниках (15.11.2020).
Что помешает реализовать новую госпрограмму поддержки ипотеки и аренды, рассказали сайт эксперты рынка жилья.
Минстрой анонсировал новый проект «Ипотека и арендное жилье». Что приготовила очередная программа для простых покупателей и арендаторов квартир?
Станет ли в итоге жилье более доступным, сайт рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
Цели у национального проекта «Ипотека и арендное жилье» благие - увеличение объемов ввода жилья и обеспеченности населения жильем. Власти готовы на себя взять строительство дорог и инфраструктуры, так как планируется строить жилье на еще не освоенных территориях.
Но у нас перед глазами уже есть программа «Жилье для российской семьи», которая за три года менее чем на 6%. Основной проблемой этой программы стало то, что на местах не было никаких попыток сделать что-то. И есть ощущение, что в случае с данной программой может сложиться аналогичная ситуация.
Дело в том, что финансирование программы на 30% должно осуществляться из местного бюджета, но в условиях, когда многие регионы находятся в постоянном дефиците, они могут отказаться принимать участие в данной программе.
Еще один момент: учитывая высокий уровень в регионах, деньги из государственного бюджета, которые будут выдаваться на места, частично могут быть направлены, так сказать, не на первичные цели.
Скорее всего, в программе решат принять участие самые обеспеченные регионы, а наиболее нуждающиеся локации так и останутся в таком же положении.
Если первой целью программы является увеличение обеспеченности жильем, то второй целью - повышение доступности ипотечных кредитов для населения. В программе при этом не прописаны реальные механизмы, отсутствуют понятные рычаги. В программе сказано, что доступность кредитов нужно повышать за счет формирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения мирового опыта. Таким образом, не указано никакой конкретики, которая могла бы послужить основой для исполнения. По факту очень многое в этом плане связано с АИЖК и .
Третья цель - реализация арендного жилья. Подобные проекты были реализованы пока только в Москве, Санкт-Петербурге и паре российских городов. Только проект в Санкт-Петербурге отвечает всем требованиям Жилищного кодекса. И арендные ставки в данном проекте на самом деле были ниже рынка и давали возможность арендовать жилье тем гражданам, кому ранее это было не под силу. Но при этом в Москве ставки рыночные.
Главным новшеством становится как раз решение о повышении доступности ипотечных кредитов. В остальном программа очень напоминает, то что рынок уже видел.
сайт также побеседовал о плюсах и минусах нового проекта с Марией Литинецкой, управляющим партнером «Метриум Групп»:
- Станет ли жилье более доступным? Какие главные новшества нацпроекта?
Задачи стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, утвержденной в 2014 году, и нового нацпроекта «Ипотека и арендное жилье» на самом деле во многом перекликаются. В частности, в обеих программах главной целью является содействие формированию рынка арендного жилья, создание условий для развития массового строительства, увеличение объемов ввода жилой недвижимости, формирование комфортной городской среды. То есть суть проекта осталась прежней. Изменились инструменты реализации. В стратегии развития ипотечного жилищного кредитования власти использовали преимущественно какие-то локальные подпрограммы, которые, в общем-то, особо не коррелировали между собой и реализовывались отдельными невзаимосвязанными блоками. Более того, некоторые программы вовсе оказались провальными, например «Жилье для российской семьи», которая не заинтересовала девелоперов. Напомним, стоимость квадратного метра по программе «Жилье для российской семьи» не должна превышать 35 тысяч рублей за кв. метр. Это намного ниже себестоимости в московском регионе, из-за чего идея строительства доступного жилья с треском провалилась.
Нацпроект «Ипотека и арендное жилье» отличается от предыдущей стратегии комплексным подходом одновременно к разным сферам, влияющим на рынок недвижимости. Во-первых, это девелопмент. Программа предполагает вовлечение федеральных земель в жилое строительство, и самое главное - обеспечение участков инженерными коммуникациями, строительство которых порой составляет до 30% себестоимости проекта. Также новшеством станет выделение средств федерального бюджета в размере 20 млрд рублей ежегодно на субсидирование строительства инфраструктурных объектов.
Во-вторых, речь идет о развитии рынка ипотечного кредитования. Активное внедрение документооборота и равный доступ банков к источникам долгосрочного финансирования должны снизить процентные ставки.
В-третьих, развитие рынка арендного жилья. Через механизмы паевых инвестиционных фондов, созданных АИЖК, для реализации проекта будут привлекать инвесторов-физических лиц.
Таким образом, по результатам программы власти планируют добиться следующих показателей:
1. Вовлечь в оборот под жилое строительство 13,5 га федеральных земель.
2. Увеличить суммарный ввод жилья в России к 2020 году до 100 млн кв. метров.
3. Перевести рынок ипотечного кредитования в электронный формат.
4. Реализовать пилотные проекты арендного жилья.
- Что даст и кому поможет очередной нацпроект?
Самое главное отличие нацпроекта «Ипотека и арендное жилье» состоит в том, что он поможет не только покупателям, но и девелоперам, а также банкам. В частности, застройщики смогут получить доступ к новым землям и, самое главное, снизить себестоимость за счет отсутствия необходимости строительства инженерных коммуникаций, а также инфраструктуры полностью за свой счет. Логично, что это позволит предложить клиентам намного более доступные цены.
Переход в режим онлайн банковских услуг тоже снизит кредиторам операционные расходы, уменьшив тем самым проценты. Это мы видим на примере Сбербанка, который, например, выдает ипотеку в ЖК «Кварталы 21/19» по сниженной на 0,7% ставке при условии прохождения электронной регистрации сделки. И, наконец, привлечение инвесторов через ПИФ для покупки или строительства проектов под арендное жилье ускорит появление доходных домов.
- Какие минусы выдны уже сейчас?
Помимо перечисленных преимуществ проект «Ипотека и арендное жилье» подразумевает немало рисков. В частности, речь идет о запланированном увеличения объема ввода жилья по России до рекордных 100 млн кв. метров в 2020 году и 120 млн кв. метров в 2025 году. Логично, что это усилит конкуренцию на рынке и приведет к стагнации и даже падению цен.
Причем выходит, что не все девелоперы окажутся в равной ситуации. Одни продолжат реализацию новостроек на площадках без готовой инженерии и субсидирования на инфраструктуру. Другие - будут строить жилье на федеральных землях и иметь преференции по подведению коммуникаций.
Логично, что вторым будет намного проще снижать цены, тогда как остальные игроки будут вынуждены удерживать стоимость ради хотя бы минимальной маржинальности. Поэтому нужно не допустить возникновения существенного профицита предложения на рынке, контролируя объем ввода путем выдачи разрешений на строительство.
- Какие возможны трудности в реализации? Сделать жилье более доступным пытаются уже не один десяток лет...
На мой взгляд, появлению доступной ипотеки будут препятствовать банковские траты на сопутствующее обслуживание, содержание информационных систем и других ресурсов, необходимых для обеспечения стабильной работы. В конечном счете в стоимость кредита банки закладывают надбавку за возможные риски, а также ставку доходности. Пока банковские расходы остаются высокими, кредиторы не имеют возможности существенно снижать проценты. И только переход в систему работы онлайн не решит все проблемы. В первую очередь нужна экономическая стабильность и отсутствие волатильности, чтобы кредиторы снизили уровень рисков, предложив еще более интересные условия.
Отдельно стоит сказать о рынке доступного арендного жилья. Объективно говоря, инвестиционные средства были направлены АИЖК далеко не в самые доступные предложения рынка, что изначально исключило возможность предложить впоследствии конкурентную арендную ставку. В комплексе «Лайнер» сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 182 615 тыс. рублей, а в МФК Match Point - 247 658 рублей. Это жилье бизнес-класса. Соответственно, и размер ставок получился достаточно высоким: 38 900 для студии площадью 25 кв. метров и 59 500 рублей за двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. метров. Это высокие расценки для массового арендатора.
Полагаю, что государственная программа аренды имеет смысл только в том случае, если она будет нацелена на граждан со средним и невысоким доходом.
Поэтому будущее программы кредитования во многом зависит о того, насколько активно АИЖК будет инвестировать в новостройки массового сегмента. Пока же, к сожалению, рынок доходных домов так и остается доступным для небольшой доли клиентов.
