Большинство людей покупают дома и участки для собственного проживания и редко оценивают ликвидность своего приобретения. Однако в жизни случается всякое, и порой необходимо свой дом или участок продать максимально быстро и дорого. И вот тут-то и возникает разрыв — по одним объектам десятки звонков и просмотров, а по другим — ни одного. Это и есть ликвидность, проще говоря — это оценка рынком нашей недвижимости.
Сам термин «ликвидность» заимствован из экономики и девелоперских инвестиций, и все чаще используется в качестве характеристики коммерческой привлекательности объектов. Два экономических кризиса за последние 10 лет показали, что недвижимость не всегда растет, но и может падать в цене.
Динамика цен на жилье в Московском регионе 2000-2018 гг
Фактор ликвидности особенно важен в элитной недвижимости и доходных домах, которые покупают под арендный бизнес. Для среднего класса основная задача состоит в том, чтобы не «нарваться» на неликвид. Поэтому одни клиенты ставят перед риэлтором задачу поиска объекта, стоимость которого будет расти. Другие хотят обезопасить себя от покупки откровенно невыгодной недвижимости.
Как же достичь эти целей, и что нужно учитывать в первую очередь? В этой статье мы постараемся ответить на эти вопросы.
Как подобрать загородную недвижимость, растущую в цене?
Многие покупатели рассматривают новое недвижимое имущество, как инвестицию с умеренной или высокой доходностью. Считается, что квартиры и дома не могут обесцениться настолько, чтобы владелец потерял деньги. Это является правдой только отчасти. В основном – при условии первоначально выгодной покупки.
В отдельных случаях, можно приобрести объект с заранее «раздутой» ценой. В условиях экономического подъема, возможные потери не будут ощутимы, но при падении рынка недвижимости — снижение цен на такие объекты может быть очень существенным. Считается ли это «неликвидом»?
Наши эксперты считают, что «да». Такие дома, дачи или участки — это неликвид, и только неопытные риэлторы и владельцы, сделавшие неудачную покупку, будут утверждать обратное. Как правило, ошибочное приобретение списывается на колебания рынка. Однако, это неправильно, так как клиент фактически потерял на сделке деньги и время.
Как не ошибиться при выборе варианта?
При подборе недвижимости, важно учесть десятки факторов и параметров: от объема рынка до индивидуальных характеристик. Например, считается, что квартира в новостройке из эконом-сегмента является самым выгодным вложением. В большинстве случаев, это действительно так, но только не в районах с престижной дорогой недвижимостью.
Более высокая стоимость, при избыточно большом предложении квартир, может снизиться на 30-50%. В этом случае, такую инвестицию однозначно можно считать невыгодной. Если в вашем городе наблюдается такая тенденция, то имеет смысл подбирать дешевые квартиры под ремонт. Тогда стоимость вложений будет не выше цены квартиры при падении рынка.
Как это можно сделать:
- покупайте дома и/или участки только в перспективных районах;
- стоимость покупки должна соответствовать рынку, еще лучше если она окажется ниже его;
- обращайте внимание на окружение дома и район, в котором находится поселок;
- обдуманно отнеситесь к ремонту (например, интерьеры с дизайнерским оформлением, выполненным «под ключ», при нормальной стоимости предложения, всегда находят своего покупателя).
Лучше всего нанять хорошего риэлтора, обладающего знанием района и чутьем в поиске недвижимости. Опытный агент уже знает все объекты и застройщиков, подводные камни, поделится с вами ценной информацией и поможет отсеять до 90% неликвида. Однако вопрос цен лучше всего учитывать самостоятельно — это ваши деньги и только вам решать стоит ли тот или иной дом этих денег или нет?
Некоторые застройщики слишком приукрашают свои поселки в рекламе и умышленно завышают цены на дома, подстегивая ажиотаж. Поэтому важно, чтобы вы понимали хотя бы примерный расклад цен в этом районе / классе поселков, по сравнению с конкурирующими предложениями, и могли адекватно вести торг.
Покупая квартиру — риск нарваться на неликвид гораздо меньше, чем при покупке загородного дома. Если квартиры — продукт стандартизированный (есть серии домов, типовые планировки, одинаковая технология строительства), то частные дома — нет. Каждый поселок, каждый участок, каждый коттедж уникален по своему, и в этом важно разбираться. Например, поселок может плохо управляться, участок может находиться в низине и затапливаться, а дом — из рук вон плохо построен из самых дешевых материалов.
Если вы решили купить загородную недвижимость, изучите как можно больше информации. Застройщик, видя вашу неопытность, может воспользоваться этим и продать вам «неликвид».
При самостоятельном выборе, придерживайтесь основных советов. При прочих равных, отдавайте предпочтение:
- хороший район;
- хорошую транспортную доступность;
- низкую стоимость;
- удобное расположение;
- хорошее окружение – инфраструктура, парки, экология;
- качественные материалы в строительстве;
- хорошую управляющую компанию.
Объекты, сочетающие эти особенности, обычно, высоколиквидны. Но чтобы понять почему, определимся в терминах.
Ликвидность и доходность
Эти два термина часто рассматривают в совокупности как недвижимость, растущую в цене. На самом деле, ликвидным считается тот объект недвижимости, который можно всегда продать не ниже первоначальной стоимости или с ее приростом в 10-15%.
Доходными считаются объекты, растущие в цене. Приобрести их можно на фоне растущего тренда. Очень часто, речь идет о быстровозводимых новостройках, цена на которые вырастает к моменту сдачи на 80-100%. Можно также говорить о покупке апартаментов (в перспективных районах новой застройки при изменении генплана города). В любом случае, недвижимость на стабильном рынке просто так не растет. У всего есть свои предпосылки.
Доходность может оцениваться из расчета рентных доходов, обеспечивая покупателю ежемесячный приток средств за счет аренды. В удобных и востребованных районах получение прибыли от сдачи в наем недвижимости более выгодно, чем ее продажа.
Итак, при поиске варианта, задачу-минимум можно сформулировать следующим образом:
- стоимость реализации, при экспресс-продаже, должна быть не меньше цены приобретения;
- при продаже можно получить доход, как минимум 10-15%;
- дом, таунхаус или участок перспективны для сдачи в аренду.
Подбирайте объект, учитывая, как вы будете возвращать денежные средства или получать прибыль. В отдельных случаях, выбранный вариант может быть ликвидным и одновременно доходным.
На ликвидность также влияют:
- скорость заключения сделки;
- определенность с продажей в любой выбранный момент;
- стоимость оформления.
Обратите внимание, что по статистике среди активов для инвестиций в России, недвижимость находится лишь на 4-ом месте, поэтому не является наиболее благоприятным способом вложения средств.
Как избежать неприятностей при покупке и приобретения неликвида?
Чтобы избежать невыгодной покупки, нужно разбираться не только в тонкостях самой недвижимости и ее месторасположения, но также проверять юридическую чистоту документов, а также условия проживания потенциальных будущих владельцев. Важно и соответствие объекта продажи выбранному сегменту.
Для эксклюзивной недвижимости в Подмосковье учитывают:
- расположение относительно МКАД;
- уровень и известность поселка;
- проживание по соседству VIP персон.
Для среднестатистической недвижимости, важными характеристиками, дополняющими адекватную цену, будут:
- транспортная доступность;
- планировка;
- архитектурные достоинства;
- наличие внутренних коммуникаций поселка, недорогие коммунальные платежи;
- система охраны;
- места для отдыха и прогулок с детьми;
- близость школы и детского сада и другие;
- общая благоустроенность и заселенность.
Как видно, список критериев «ликвидности» для разных категорий недвижимого имущества существенно отличается.
Чтобы избежать покупки неликвида, обязательно проверяйте и сверяйте все документы. Задавайте как можно больше вопросов. Если у объекта есть «история» (было несколько собственников) — уточняйте про них все «от» и «до». Возможно, что имел случай развода между супругами, или кто-то прописан, или кто-то не вступил в наследство и т. п.
Для домов и квартир, находящихся в солидарной собственности, попросите присутствие, на заключении договора о намерениях, всех владельцев. Поинтересуйтесь работой коммунальных служб и другими особенностями управления интересующего поселка.
Поставьте себя на место требовательного покупателя, которому уже вы будете реализовывать свой дом, и составьте список характеристик для определенного сегмента рынка.
При этом учитывайте, что довольно плохо продаются:
- не облагороженные дома и квартиры, с плохой отделкой;
- построенные по устаревшим проектам;
- находящиеся в удаленных районах и имеющие высокую цену;
- коттеджи и участки, не подключенные к сетям коммуникаций;
Приобретая недвижимое имущество, в первую очередь, ориентируйтесь на удобство для собственного проживания, а уже потом на ликвидность. Даже если вы прогадаете, то удовольствие от жизни в таком доме компенсирует для вас возможную волатильность рынка и потери.
Добротные дома и квартиры, с продуманным авторским интерьером, имеющие современные инженерные коммуникации, всегда пользуются спросом, при адекватной цене продажи, в любом районе.
При покупке недвижимости для заработка, безопасней подбирать объекты на растущем рынке. Обычно речь идет о новостройках, приобретаемых на этапе строительства, и реализуемых сразу после сдачи дома. В загородном сегменте наиболее доходным считается строительство дома на участке с целью его перепродажи.
Вам понравилась статья?
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
Почему в некоторых случаях квартиры, выставленные на продажу, буквально улетают, а в некоторых - наоборот, залеживаются? Все дело в ликвидности продаваемого товара: от того, насколько он окажется привлекательным для потребителя и будет зависеть, как скоро он окажется продан. Насколько ликвидна ваша квартира, и можно ли ее таковой сделать?
«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» www.metrinfo.ru решил разобраться, что подразумевается под этим понятием, на что ликвидность оказывает влияние, и какие квартиры сегодня самые ликвидные, а какие, наоборот, - неликвид.
Немного терминологии
Существует много всяких сложных толкований, - что же такое ликвидность, но мы постараемся объяснить как можно проще. Ликвидность недвижимости - это возможность ее обращения в деньги. Ликвидность обратно пропорциональна времени, которое требуется для продажи: чем меньше срок, в течение которого продается квартира, тем выше ее ликвидность.
В целом жилье считается ликвидным активом: спрос на него есть всегда, даже при проблемах в экономике. Продать жилую недвижимость намного проще, чем, скажем картину, интересную лишь узкому кругу богачей-коллекционеров. Собственно на это и уповают эксперты, советующие вкладывать свободные средства в квартиры.
Но не все жилье одинаково ликвидно: некоторые объекты даже по вполне рыночным ценам продаются за пару недель, а другие ждут покупателя месяцами и годами, причем даже снижение цены помогает далеко не всегда. В чем тут проблема?
Начало начал - местоположение
Театр начинается с вешалки, а ликвидность жилья с его местоположения. «Наибольшей ликвидностью пользуются квартиры, находящиеся в удобных для жизни и экологически чистых районах с хорошей транспортной доступностью», - утверждает Александр Мальцев, генеральный директор агентства недвижимости CENTURY 21 Запад. Причем транспортный вопрос, возможно, самый важный: «Наименее востребованы у покупателей районы Москвы с сильно загруженными трассами и не имеющие станций метрополитена. А информация о планах по расширению метро в том или ином районе может значительно повысить и спрос, и стоимость жилья. Так, например, было после заявления о строительстве новых станций «Новокосино», «Пятницкое шоссе», «Лермонтовский проспект», «Жулебино» и «Люберецкие поля»», - рассказывает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки МИАН, и добавляет к списку характеристик ликвидных районов развитость социально-бытовой инфраструктуры и структуру жилого фонда. Сегодня более востребованы районы, где преобладает современное качественное жилье - вчерашние новостройки, а вот кварталы со старыми домами, с пятиэтажками, срок сноса которых не определен, популярностью не пользуются, поэтому продаются гораздо хуже. Кроме того, по мнению Ильи Шкопа, председателя Совета Гильдии риелторов Москвы, больший спрос наблюдается на крупные спальные районы в умеренной удаленности от центра.
Таким образом, весьма ликвидны квартиры в самых престижных округах - на западе, северо- и юго-западе столицы, например, в Крылатском, Кунцево, Фили-Давыдково, Строгино, в районе Воробьевых гор и Кутузовского проспекта. А что касается элитной недвижимости, то здесь наиболее популярен центральный округ, прежде всего, «Золотая миля». «На второе же место сегодня выходят Хамовники в связи с массовой застройкой нескольких жилых комплексов, что влечет за собой и реконструкцию района в целом», - сообщает Евгения Коростелева, генеральный директор Bon ton realty.
Ликвидные районы есть и на менее престижных направлениях, даже на южном и юго-восточном, которые считаются самыми неэкологичными и неблагоустроенными. К списку ликвидных эксперты, прежде всего, отнесли Сокольники и Новые Черемушки, как районы с хорошо развитой инфраструктурой и не сильно удаленные от центра, а также в него были добавлены Коньково, Теплый Стан, Ясенево, Чертаново, Бабушкинский, Медведково, Отрадное, Алтуфьево, Измайлово, районы станций метро Аэропорт и Беговая. На юго-востоке же самыми ликвидными были признаны Люблино и Марьино.
А наиболее неликвидными считаются районы с неудачной транспортной доступностью - Бирюлево, районы вдоль Дмитровского и Коровинского шоссе, некоторые районы за МКАД (например, Выхино-Жулебино). Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость», добавляет к этому перечню еще и Капотню, Дегунино, Бескудниково, Некрасовку и т.д. Кстати сказать, Капотня также не проходит в ликвидные районы и по экологическим характеристикам.
Но и не все кварталы в одном и том же районе одинаково ликвидны. Как замечает Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», районы могут быть весьма неоднородны и по качеству жизни, и по транспортной доступности. Самые ликвидные - кварталы и улицы в пешей досягаемости от метро. Они, как правило, и самые насыщенные инфраструктурой, так как вокруг станций метро всегда появляются и магазины, и рестораны, и службы быта. Ликвидность таких зон может понизить разве что соседство с крупными промышленными предприятиями или преобладание старого неблагоустроенного жилфонда. А повышает ликвидность кварталов в любом районе расположенный рядом парк или зеленая зона.
Двор и дом
Даже в самых ликвидных районах могут быть неликвидные квартиры. Тут все зависит от характеристик домов, в которых они расположены. «Оцениваются материал и серия (для панелей) дома и год постройки. Наибольшим спросом пользуются современные дома из кирпича или монолита, наименьшим - панельные строения, - рассказывает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). - Причем в панельных домах важна этажность: чем выше дом, тем выше ликвидность, то есть наименее ликвидными считаются пятиэтажные «хрущевки», затем следуют 9- и 12-этажные панели, а самые ликвидные - современные серии».
Вообще кирпичные дома популярнее панельных, а более современные предпочтительнее, чем старый жилфонд: «Если дом старый, то, как правило, с изношенными коммуникациями и ужасными подъездами, и привлечь покупателя на такой объект возможно только сниженной ценой», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). Среди старых домом по-прежнему высоко ценятся лишь добротные «сталинки», и вряд ли в обозримом будущем что-то изменится. «Хотя также отмечается интерес и к домам, подлежащим сносу (это в основном панельные пятиэтажки - от ред.), - говорит Александра Кадченко (МИАН), - они привлекая покупателей перспективой получения нового жилья при расселении». Однако с такими вариантами нужно быть осторожнее, так как снос может затянуться на долгие годы, ликвидными здесь можно считать только те объекты, срок сноса которых уже четко определен.
Помимо характеристик самого дома на ликвидность влияет и благоустройство придомовой территории, а также состояние подъезда, наличие грузового лифта, детских площадок, парковок и т.п. В экономклассе и классе «комфорт» сегодня востребованы квартиры в новых микрорайонах с собственной инфраструктурой, где есть все блага цивилизации. А в сегментах «бизнес» и «премиум» ценятся собственная огороженная и охраняемая территория, подземный паркинг, авторизованный доступ и т.п. «Кроме того, в элитных домах большое значение имеет количество квартир, чем их меньше, тем привлекательнее объект», - уверяет Евгения Коростелева Евгения (Bon ton realty).
Однако, как утверждает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), характеристики дома, прежде всего, влияют на ликвидность трех- и многокомнатных квартир, а для «однушек» и «двушек» они менее важны, так как это самые востребованные объекты на столичном рынке недвижимости. При адекватной цене покупатели на них находятся в течение 2-3 месяцев, в каких бы районах и в каких бы домах они не предлагались.
Квартирные характеристики
«Ликвидность квартиры определяют такие ее характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балконов и лоджий, высота потолков, удобство планировки», - перечисляет Александра Кадченко (МИАН). А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») выделяет еще размеры и планировку санузла и состояние квартиры в целом.
Пожалуй, наиболее важный параметр - площадь: размер квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. «Для жилья категорий «эконом» и «эконом-плюс» (комфорт-класс) оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, а трехкомнатной - 68-82 кв. м», - сообщает Александра Кадченко. Причем, как отмечает Вероника Панкова, эксперт ГРМ, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты», предпочтение отдается более стандартным метражам и планировкам, например, гораздо проще продать 2-комнатную квартиру площадью 60 м кв., чем того же метража «однушку».
Вслед за площадью квартир на ликвидность значительно влияют размер кухни, высота потолков и этаж. «Площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительней - 10-12 кв. м», - утверждает Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). «А оптимальная высота потолка - не менее 2,7 м», - говорит Александра Кадченко (МИАН). Что же касается расположения, то наименее ликвидны объекты на первом и последних этажах, а так же в некоторых случаях - в зависимости от планировки и состояния дома - угловые варианты.
Ликвидность жилья могут снижать смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история, когда квартира поменяла более 2-3 собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи. «Также покупателей в 21 веке отпугивают газовые колонки и сидячие ванны», - говорит Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»). А вместе с этим вид из окон на оживленное шоссе и постоянный шум.
«Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).
Ликвидность квартиры повышает ее опрятность, приятный вид, более-менее свежий ремонт, а неудовлетворительное состояние объекта и необходимость капитального ремонта снижают ликвидность.
Вообще же, чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на ее востребованность и ликвидность. Если в экономклассе покупатель, скорее всего, обратит внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики: «Например, на Кутузовском проспекте из-за повышенного шума менее ликвидны квартиры с окнами на улицу, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые «видовые квартиры», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад). Кроме того, как правило, не ликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах столицы, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются долго. «Мало кому нужна, например, 4-комнатная квартира в Бирюлево по цене 9 млн. рублей и выше», - говорит Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»), ведь типичный покупатель в этом и подобных районах выбирает 1-2-комнатные варианты.
Ликвидность - залог роста цен
Ликвидные квартиры хороши тем, что быстро продаются, то есть, при необходимости обмениваются на деньги, и с годами растут в цене, правда, при условии, что в мировой экономике все спокойно. «Стоимость ликвидных квартир вырастает примерно до 10-20% в год», - утверждает Александр Мальцев (CENTURY 21 Запад), особенно на первичном рынке, так как цена новостроек увеличивается также по мере постройки дома, окончания ремонтных работ и оформления квартир в собственность. «Например, в ЖК «Царицыно» год назад долевые участники строительства реализовали однокомнатные квартиры (46 кв.м.) по цене 5,4 млн. рублей, а сейчас подобные варианты продаются уже за 6-6,1 млн. руб.», - свидетельствует Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»).
Медленно, но верно дорожала за последнее время и вторичная ликвидная недвижимость в районах с хорошей транспортной доступностью: «Так год назад в районе Царицыно в панельных домах относительно современных серий однокомнатные квартиры площадью 39 кв.м продавались по 6,1 млн. руб., двухкомнатные (52 кв.м.) - по 7,5 млн. руб., а сейчас подобные предложения можно найти только за 6,2 млн. руб. и за 7,7-7,8 млн. руб. соответственно», - рассказывает эксперт. Да и в период экономических кризисов цены на ликвидные объекты наиболее устойчивы: «Раньше и серьезнее падают в цене неликвиды, а ликвиды - чуть позже и меньше. А при стабилизации рынка наблюдается обратная ситуация: ликвидные варианты начинают расти раньше и быстрее, а неликвидные - позже и медленнее», - говорит Вероника Панкова («Пенаты», эксперт ГРМ).
«В условиях кризиса неликвидные квартиры теряют всякую привлекательность для покупателя, а ликвидные не могут найти собственника по иным причинам: владелец квартиры не торопится снизить цену, а покупатель наслышанный о том, что в условиях кризиса цены значительно падают, не желает переплачивать», - добавляет Евгения Коростелева (Bon ton realty).
В стабильных же условиях при адекватно определенной цене средний срок продажи ликвидной однокомнатной квартиры, как сообщает Илья Шкоп (Гильдия риелторов Москвы), - 2 месяца, двухкомнатной - 3 месяца, а трехкомнатной - 4-6 месяцев. А Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») называет еще более короткие - от двух недель до месяца. Неликвидные же варианты иной раз продаются годами и десятилетиями!
Впрочем, срок продажи в наших реалиях зависит от цены объекта, поэтому снижая цену, можно повысить ликвидность: «Конечно квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант тоже будет востребован», - уверяет Галина Фабрицкая («Пересвет-Недвижимость»). По низким ценам не покупаются только совсем уж отвратительные варианты, например, малюсенькие квартиры рядом с дымящими заводами в отдалении от метро, на первом этаже и в ужасном состоянии. Однако, продать по заниженной цене - дело нехитрое, но большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремится извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж, да к тому же выйти на сделку как можно быстрее, а это возможно лишь в случае ликвидности объекта.
Резюме www.metrinfo.ru
Ликвидность недвижимости зависит от очень многих факторов - от местоположения до конкретных характеристик жилья, таких, как площадь или размер кухни, а кроме того она тесно связана со спросом и ценой. Самые ликвидные квартиры - однушки и двушки у станций метро, в районах с хорошей транспортной доступностью, экологией и инфраструктурой, расположенные в современных кирпичных и монолитных домах. Иногда они продаются всего за пару недель. Чем более ликвиден объект, тем скорее его можно превратить в деньги, да еще и получив прибыль.
Понятие ликвидности жилья - достаточно относительное. Любую квартиру можно продать - весь вопрос в цене. Поэтому проблема ликвидности - это лишь вопрос критериев, понижающих стоимость объекта. Отчего и почему квартира при прочих равных может подешеветь в несколько раз? Ведь нередко качественная элитная жилплощадь не продается очень долго.
Малоликвидные квартиры - это жилье с ярко выраженными дефектами в потребительском качестве недвижимости, обусловленными либо износом объекта, либо социальным окружением, либо территориальным расположением и инфраструктурными проблемами. В зависимости от наличия одного или нескольких вышеперечисленных критериев квартира может потерять в цене до 50 процентов.
Первую группу неликвидных объектов составляют квартиры просто неудобные для проживания. К ним относится жилье с плохими планировками, маленькой кухней или кухней без окон и так далее.
Не комильфо
С неохотой приобретают люди квартиры на первых и последних этажах в панельных домах старого фонда, а также угловые квартиры. Квартира на первом этаже будет стоить на 10-15% дешевле такой же квартиры на среднем этаже. В доме, подлежащем капремонту, квартира будет стоить на 30% дешевле, чем аналогичное жилье в более современном доме.
"В практике нашей компании самыми "долгоиграющими" являются двухуровневые элитные квартиры, - говорит генеральный директор компании Paul"s Yard Павел Здрадовский. - Так, до кризиса статистика показывала, что в год продавалось не более двух таких квартир. Они, как правило, имеют площадь более 200 кв.м. Такой объем рассчитан на семейных людей с детьми. Однако второй уровень представляет некоторую опасность для маленьких детей: высота, лестницы. Это чаще всего и настораживает клиента. Таким образом, покупатель отдает предпочтение квартирам в едином уровне".
Не очень ликвидными являются однокомнатные квартиры площадью 200 кв.м, где есть всего одно-два окна, один стояк и перепланировать ее в трехкомнатную не представляется возможным. Другой случай - отсутствие парковочных мест. Риэлторы приводят в пример элитный дом на Арбате, в котором очень трудно продавать квартиры, т.к. количество парковочных мест в нем меньше, чем количество квартир.
"У нас как-то "зависла" квартира на Ленинском проспекте на первом этаже с окнами во двор, - делится генеральный директор компании "ИПОТЕК.РУ" Дмитрий Овсянников. - Как ни парадоксально, но если бы окна выходили на улицу, объект был бы более ликвидным. Дело в том, что Ленинский проспект - одна из основных торговых улиц, и жилье на первом этаже представляется привлекательным с точки зрения перевода в нежилой фонд и использования в качестве торгового или офисного помещения. А в данном случае окна выходили во двор, в полуподвале под квартирой находился игровой клуб, поэтому она была не востребована: для жилья - низко, соседство с игровым клубом - проблематично, а для перевода в нежилой фонд - отсутствие возможности сделать отдельный вход".
Еще одна причина низкой ликвидности, особенно в элитном сегменте, - отсутствие хороших видовых характеристик. Окна могут выходить на неухоженные территории или соседний дом, магазин. Так, в свое время на Андреевской набережной был построен элитный комплекс, где значительная часть квартир располагалась под мостом. Также сильно снижает ликвидность квартиры несоответствие ее уровня и уровня дома. Грубо говоря, квартира с паршивым ремонтом в элитном доме и, наоборот, с элитным ремонтом в панельной пятиэтажке (бывает и такое).
Ни к месту
Другую группу составляют квартиры в домах с неудачным местоположением - возле транспортных магистралей, железных дорог, вокзалов, кладбищ, ЛЭП, свалок, ТЭЦ, промышленных предприятий. "Неправильное" окружение может снизить цену объекта на 10-20%. "Как-то у нас продавалась отличная квартира на Новослободской улице в Москве, - говорит генеральный директор инвестиционного агентства недвижимости "Кондр" Сергей Кушменюк. - По всем параметрам квартира была замечательная - престижный район, отличная транспортная доступность и цена была адекватная. Но когда люди узнавали, что рядом находится Бутырская тюрьма они и слышать ничего не хотели о покупке".
Влияет на ликвидность жилья и транспортная доступность. Квартира в доме, расположенном от метро в 10 минутах езды городским транспортом, будет стоить на 10% дешевле такой же квартиры в доме, расположенном в шаговой доступности от метро.
Отдельная категория неликвида - квартиры в домах-долгостроях. "Например, на северо-западе столицы есть проблемные объекты, квартиры в которых несчастные покупатели пытаются сейчас продать за копейки, надеясь вернуть хоть какие-то деньги, - приводит пример руководитель отдела маркетинга и PR ГК "Пионер" Ирина Романова. - Там сегодня можно найти предложения даже по $70 000 за однокомнатную квартиру, но спрос на них минимальный".
Раздутые аппетиты
И, наконец, третья группа - это квартиры с изначально завышенной ценой. И завышают цену собственники, как показывает практика, по разным причинам. "В течение полугода шла продажа трехкомнатной коммунальной квартиры на улице Винокурова, - рассказывает Дмитрий Овсянников. - Основным ее недостатком, влияющим на ликвидность, была слишком высокая для данного объекта цена: все трое продавцов-сособственников хотели на деньги, полученные от продажи своей комнаты, купить отдельную квартиру. Продать объект помог случай: покупателю нужен был именно этот дом, т.к. во дворе находится школа, где училась дочка, а в соседнем подъезде жила мама покупателя".
Еще пример неадекватной ценовой политики. В одном из самых дорогих районов, на проспекте Вернадского, стоят три одинаковых дома: один из них - социальный, предназначенный для переселения людей из пятиэтажек, два других - бизнес-класса. "В социальном доме - сломанный домофон и разрисованные стены. В соседних домах - охрана, консьерж, чистые подъезды. Продажа квартиры в социальном доме длилась более года, т.к. продавцы ориентировались на цены в соседнем доме", - комментирует генеральный директор агентства "АВРОРА Недвижимость" Роман Вихлянцев.
Добавленная стоимость
При продаже объекта надо делать акценты на положительные качества жилья, советуют опытные риэлторы. Для кого-то они станут основополагающими, и покупатель, возможно, закроет глаза на недостатки. Если квартира находится на первом или последнем этаже, но в ней сделан качественный ремонт, это уже повышает ее ликвидность. Или, к примеру, объект расположен далеко от транспортных сообщений, но находится рядом с зеленым массивом или парком - для кого-то это компенсация. "Отсутствие панорамных видов в ЖК "Коперник" компенсировали тем, что такие квартиры продавались с полной отделкой и меблировкой - покупатель переключался с внешних характеристик на внутренние, и вид на крышу магазина "Гименей" переставал быть такой уж значимой помехой", - комментирует генеральный директор TWEED Ирина Могилатова.
Брокеры советуют делать обязательную предпродажную подготовку квартиры: это ускоряет продажи и повышает ее стоимость. Иногда достаточно сделать небольшой ремонт - переклеить потертые обои, перекрасить потолки, вывезти старую мебель, поставить кондиционер, помыть окна и тому подобное. Неплохо привести в порядок общественные зоны - тамбур с соседними квартирами (убрать мусор, ненужные коробки, вкрутить лампочку), так как по ним покупатели судят о контингенте, проживающем в доме, что немаловажно. Лифт без настенных надписей и с яркими лампочками, чистый подъезд с отсутствием неприятных запахов также повышает ликвидность квартиры.
Еще один способ повысить цену - сменить позиционирование объекта. Например, квартира на первом этаже - это неплохой офис для малого бизнеса, квартира у вокзала - для предпринимателя, сдающего квартиры в посуточную аренду.
Хотя парадокс ситуации в том, что для каждой квартиры есть свой уникальный покупатель, для которого недостаток с точки зрения большинства является достоинством. "Например, квартира на первом этаже - это преимущество для инвалидов, квартира на последнем этаже - для того, кому портили жизнь шумные соседи сверху или кто не раз страдал от заливов, - рассуждает руководитель аналитического центра "ГдеЭтотДом.РУ" Александр Пыпин. - Квартира рядом с вокзалом или кладбищем очень даже подойдет тому, кто на вокзале или кладбище работает, так как позволит сэкономить многие часы дороги на работу. Задача найти таких покупателей - чем уникальней квартира, тем больше средств уйдет, чтобы из десятков тысяч покупателей найти своего".
Ну а если компенсировать недостатки жилья или ждать бесконечно долго "своего" покупателя вы не в состоянии, то остается только один выход - сделать существенную скидку, чтобы покупатель подумал: "За такие деньги я никогда не куплю квартиру в этом районе или с такой площадью. Ну и ладно, что вид на кладбище!"
Что такое ликвидная квартира — определение понятия и подробное описание ликвидной недвижимости в данном материале. Под ликвидным жильем подразумевают такой объект недвижимости, который можно продать в минимальные сроки, причем по максимально выгодной цене. Сама же ликвидность зависит от многих факторов. Например, повысить ее способны престижный район города и хорошая транспортная доступность.
Например — самые ликвидные квартиры в Паддингтоне — и страна отличнейшая, менталитет в обществе на высоте, образ жизни горожан и само место — Англия и величественный — это же супер!
Но если квартира при этом будет находиться в аварийном здании или в ней была произведена незаконная , то о высокой ликвидности такого рода жилья говорить не приходится. Какие еще признаки влияют на этот параметр?
Что такое ликвидная квартира по зоне дислокации
Подавляющая масса неликвидных квартир относится к вторичному рынку недвижимости. Они расположены в домах, предназначенных под снос или которые находятся в аварийном состоянии. Пониженная ликвидность также у квартир, находящихся в промзоне, в районе с плохой транспортной развязкой, с недостаточным уровнем инфраструктуры. А вот экологически чистая зона влияет на ликвидность положительно.
Что такое ликвидная квартира по этажности
Даже этажность квартиры сказывается на ее ликвидности. К примеру, жилье, расположенное на первом этаже пользуется малым спросом, потому и стоит дешевле, чем квартиры на верхних этажах. Что касается объектов, расположенных под самой крышей, то тут не все так однозначно. Если кровля не течет, а перекрытие утеплено, то это положительно скажется на ликвидности жилья. К тому же чем выше этажность, тем чище воздух и лучше вид из окна.
Что такое ликвидная квартира по планировке
Небольшие жилые помещения, смежные комнаты и совмещенный санузел понижают ликвидность квартиры. Перепланировка, в результате которой улучшился комфорт в квартире, изменит ситуацию к лучшему. Но если она не узаконена, то рыночная стоимость объекта может упасть.
Что такое ликвидная квартира по состоянию дома
Общее состояние здания тоже влияет на ликвидность расположенных в нем квартир. Так, низкой ликвидностью обладает жилье, относящееся к старому фонду с деревянными перекрытиями. То же можно сказать и об аварийных зданиях.
Именно поэтому банки не выдают ипотечные кредитования под залог таких квартир, расположенных в этих домах. Продать такое жилье кому бы то ни было довольно сложно.
Как правильно преподнести ликвидность квартиры
Продавец квартиры, которая имеет какие-либо недостатки, должен знать, что скрывать их за печатями не нужно. Если покупатель их заметит, то он может подумать, что его пытаются «надуть» и он, скорее всего, откажется от сотрудничества. Но и акцентировать на недостатках лишний раз не стоит.
Лучше поискать достоинства выставленного на продажу объекта и преподнести их клиенту в первую очередь. К примеру, пусть квартира далеко от центра, зато рядом школа, детский сад, большой рынок, филиал банка и т. п.
Ликвидная недвижимость - это объекты, которые можно быстро и выгодно продать. Мы расскажем, как инвестору определить ликвидность площади перед покупкой и в каких европейских столицах покупать выгоднее всего
Ликвидность - что это?
Опытные инвесторы знают, что успех вложения в недвижимость зависит от двух факторов - хорошей доходности и высокой ликвидности. Доходность важна для долгосрочных инвестиций и позволяет инвестору зарабатывать всё время, пока он владеет активом. Высокая ликвидность критически важна для краткосрочных инвестиций и гарантирует быстрый выход из проекта с минимальными потерями.
Ликвидность - оценка того, как быстро можно продать недвижимость по цене, близкой к рыночной. Чем быстрее продается актив, тем выше ликвидность.
При выборе объекта опытные игроки сначала делают ставку на ликвидность и только потом оценивают доходность. Это безопасная стратегия, которая гарантирует быстрый возврат вложений без долгой продажи, которая может растянуться на месяцы и даже годы.
2
Фото: shutterstock.com
2
Какие факторы влияют на ликвидность?
Главная сложность, с которой сталкиваются начинающие инвесторы, - дать недвижимости объективную оценку. Слишком много факторов определяют, выгодным ли будет актив. Опытные оценщики пользуются формулами расчета ликвидности, но и они и не гарантируют 100% успеха. Как и избитая фраза: «Успех недвижимости - это место, место и еще раз место».
Однако гарантированно имеют значение:
1. Место:
Близость к транспортным потокам и хабам, развитая инфраструктура;
Безопасность района;
Экологичность района (отсутствие промышленности, плотность застройки, наличие зеленых зон, парков, скверов).
2. Состояние:
Активность рынка (активные продажи = высокая ликвидность);
Спрос превышает предложение;
Умеренные цены (бюджетные предложения продаются быстрее элитных);
Новизна и малый износ объектов / района (интерес к новостройкам всегда выше, чем к старым зданиям).
Роберт Кийосаки, американский бизнесмен, инвестор
Специалисты по недвижимости часто говорят, что ключ к успеху - это место, место и еще раз место. На самом деле в мире инвестирования ключ к успеху - это люди, люди и еще раз люди. Я видел, как самая лучшая недвижимость в самом лучшем месте оказывалась убыточной, потому что ею управляли не те люди
3. Характеристики:
Привлекательность объекта (вид из окна, планировка, этажность, площадь помещений, коммуникации);
- благоустроенность территории (детская площадка, зеленая зона, зона отдыха, фонтаны, беседки, парковка);
- узнаваемость объекта / района (чем больше он на слуху, тем вероятнее быстрая продажа).
4. Другие факторы:
Время для оценки (due diligence);
- расходы на юридическое сопровождение сделки (сложность и дороговизна снижают ликвидность);
- время сделки (осенью и весной идут активные продажи и рынок насыщен, зимой и летом рынок «спит» и ликвидность ниже).
В поисках высокой ликвидности обратите внимание на европейскую недвижимость. Как показало последнее исследование агентства PwC и Land Urban Institute, лучшие города для инвестирования в недвижимость сейчас Берлин, Копенгаген, Франкфурт-на-Майне, Мюнхен, Мадрид, Гамбург, Дублин, Стокгольм, Люксембург и Амстердам.
Фото: shutterstock.com 3
Где искать высокую ликвидность в Европе
Согласно рейтингу PwC и Land Urban Institute, страной с наивысшей ликвидностью недвижимости признана Германия - немецкие мегаполисы заняли 4 строчки из 10 среди лучших городов для вложений. Во-первых, в Германии доступные кредиты: до 50% стоимости покупки под 1,5% годовых для нерезидентов и 100% - для резидентов под 1% годовых. Во-вторых, немецкий рынок «горячий» - на один объект, квартиру или дом в Берлине или Мюнхене претендуют несколько десятков покупателей. Но у высокой ликвидности есть обратная сторона - низкая доходность. Например, в центре Мюнхена, где сейчас высокий спрос на аренду, доходность от сдачи квартиры будет 2 – 2,5% годовых. Высокие показатели по ликвидности и востребованности у инвесторов в 2018 году показывает Испания - Мадрид и Барселона обошли в рейтинге многолетних лидеров: Париж, Милан, Лондон и Рим. Причин успеха несколько: заманчивые макроэкономические перспективы, политическая стабильность и доступность капитала.
По материалам tranio.ru, rbc.ru, knightfrank.com.
