Перед началом строительства необходимо выполнить комплекс работ по подготовке строительной площадки. Состав работ носит общий характер для гражданского и промышленного строительства, но зависит от местных условий площадки, её расположения на рельефе и в городской застройке, времени года и вида строительства (новое, расширение, реконструкция).
Подготовительные работы разделяются на внеплощадочные и внутриплощадочные .
К внеплощадочным можно отнести: строительство подъездных дорог; инженерные сети и сооружения на них; вскрышные работы на карьерах, отвалах, резервах; создание строительной инфраструктуры (предприятия стройиндустрии, городок строителей, база механизации, склады и т.д.).
Внутриплощадочные работы: устройство геодезической разбивочной основы; расчистка территории; предварительная вертикальная планировка; водопонижение и водоотвод; перенос транзитных коммуникаций и устрой-ство основных внутриплощадочных инженерных сетей; установка инвен-тарных зданий и технологических сооружений; мероприятия по охране окружающей среды; ограждение и освещение строительной площадки.
Проектные решения по подготовительным работам разрабатываются в ПОС и ППР. Внутриплощадочные работы выполняются генподрядной строительной организацией после заключения хозяйственного договора с заказчиком и получения разрешения на строительство.
3.1. Устройство геодезической основы .
Геодезическая разбивочная основа создаётся на площадке в виде развитой сети закреплённых знаками пунктов, определяющих положение объекта на местности. Она должна обеспечивать исходными данными последующие построения и измерения на всех этапах строительства. В состав основы входит: создание опорной геодезической сети, разбивка зданий и сооружений на местности, закрепление осей и устройство обноски.
Опорная геодезическая основа создаётся в виде:
а) строительной сетки (с размерами сторон 50…400м, в зависимости от плотности застройки), продольных и поперечных осей, определяющих положение на местности зданий и сооружений и их габариты. Создаётся для строительства крупных промышленных предприятий, жилых микрорайонов, групп зданий и сооружений.
б) красных линий, продольных и поперечных осей, определяющих положение на местности зданий и сооружений. Создаётся для отдельных строительных объектов.
в) сетей триангуляции или трилатерации (измерение сторон треугольников с помощью дальномеров), с привязанными к ним основными осями сооружений. Применяется при строительстве крупных линейных сооружений (мостов, плотин и др.).
г) полигонометрических или теодолитных ходов вдоль трассы и осей сооружений. Создаётся при строительстве дорог, трубопроводов и других подобных сооружений.
Геодезическую разбивочную основу следует создавать в виде замкнутых полигонов или отдельных нивелирных ходов так, чтобы отметки были полу-чены не менее чем от двух реперов геодезической сети. Пункты основы сле-дует совмещать с пунктами, определяющими положение объекта в плане. Точность построения геодезической разбивочной основы следует принимать, руководствуясь величинами допустимых средних квадратических погрешностей угловых, линейных и высотных измерений, например:
Угловые измерения 5…30 11 ;
Линейные измерения 1/2000…1/50 000;
Высотное обоснование (отметки) 2…5мм.
Основа выполняется плановая и высотная в абсолютных единицах изме-рений. При необходимости вводится условная система координат и высот. Знаки геодезической разбивочной основы должны быть нанесены на стройгенплан.
Геодезическая основа сдаётся заказчиком подрядчику не менее чем за 10 дней до начала строительства (СМР). Подрядчику передаются:
Пункты строительной сетки, красных линий, триангуляции, теодолитных и нивелирных ходов в виде каталогов или ведомостей;
Оси, определяющие положение и габариты зданий в плане, закреплённые створными знаками (не менее 4 х на ось), для линейных осей не реже, чем через 500м.;
Реперы – не менее 2 х у каждого здания или сооружения, или через 500м вдоль осей линейных сооружений.
Положение знаков должно проверятся строительными организациями не реже двух раз в год.
3.2.Расчистка территории строительной площадки .
В комплекс работ по расчистке территории включается:
Расчистка площадки от ненужных деревьев, кустарника, раскорчёвка пней;
Снятие плодородного слоя почвы;
Снос или разборка ненужных строений;
Отсоединение и перенос инженерных сетей, попадающих в пятно застройки;
Предварительная вертикальная планировка площадки.
Расчистка территории от ненужных деревьев производится в соответ-ствии с проектом (ГП), на основании лесорубочного билета, выдаваемого органами лесоохраны или управления благоустройства населённого пункта. Валка деревьев осуществляется вручную электрическими или механичес-кими пилами или механизированным способом при помощи тракторов с трелёвочно-корчевальными лебёдками, бульдозеров с высоко поднятыми отвалами. При необходимости, кусторезом предварительно срезается кустарник и подлесок. Кусторез имеет раму с отвалами и ножи, которые срезают стволы диаметром не более 20см на уровне земли. Оставшиеся после валки деревьев пни выкорчёвываются корчевателями, бульдозерами или тракторами с лебёдками. Если корневая система очень развита, то корни разрушаются взрывами небольшой мощности. После раскорчёвки остатки корней выбираются из растительного слоя параллельными проходками корчевателей. Древесные остатки перевозятся на лесосклад, где утилизуются.
Законодательство об охране окружающей среды требует от строителей бережного отношения к природе, поэтому ценные деревья и кустарники, мешающие производству работ, выкапывают и переносят в новое место (по проекту). Если лесоохрана разрешает валку старых деревьев, то они обяза-тельно нумеруются в проекте и перед рубкой номер наносится краской на ствол.
Со строительной площадки должны быть убраны валуны. Мелкие валуны, если помещаются в ковш, загружаются в транспортные средства экскаватором, более крупные перемещаются бульдозерами за пределы зоны работ. Валуны могут быть раздроблены на месте взрывным способом с помощью накладных или шпуровых зарядов.,
Если при геологических изысканиях обнаружен плодородный слой почвы толщиной 20…50см, то он подлежит снятию и последующему испо-льзованию при рекультивации земель строительной площадки. Грунт сре-зается бульдозерами или автогрейдерами и перемещается в специально выде-ленные места, где складируется. При работе с плодородным слоем следует предохранять его от смешивания с нижележащим слоем, загрязнения, размы-ва и выветривания. Зимой снимать плодородный слой не рекомендуется.
Снос зданий и сооружений, попадающих в зону застройки выполняется путём обрушения или членением на части с последующей разборкой. Каркасные деревянные и металлические строения разбирают, отбраковывая элементы для вторичного использования. Сборные железобетонные объекты разбирают по схеме сноса, обратной схеме монтажа. При разборке каждый элемент должен освобождаться от связей, предварительно раскрепляться и занимать устойчивое положение. Сборные элементы не поддающиеся демонтажу расчленяются, как монолитные.
Монолитные железобетонные и металлические строения разбирают по специально разработанной схеме сноса, обеспечивающий устойчивость строения в целом. Членение на блоки разборки начинают со вскрытия арматуры. Затем блок закрепляют, после чего режут арматуру и обламывают блок. Металлические элементы срезают после раскрепления. Наибольшая масса блока разборки или металлического элемента не должна превышать половины грузоподъёмности крана при наибольшем вылете стрелы.
Снос зданий и сооружений, в том числе каменных, осуществляют обрушением экскаваторами с различным навесным оборудованием – шар-молотами, клин-бабами, отбойными молотками. Обломки сдвигают в сторону бульдозерами или загружают в транспортные средства. Вертикаль-ные части строений для предотвращения разброса обломков по площади следует обрушать внутрь.
Отсоединение и перенос с площадки существующих инженерных сетей является важным и обязательным элементом подготовки строительной площадки. На подготавливаемой строительной площадке могут быть расположены не только локальные но и магистральные сети электроснабже-ния, водопровода, канализации, газопровода, теплосети, связи. В этих случаях до начала строительства все сети должны быть вынесены с пятна застройки и проложены за пределами площадки, чтобы обеспечить их бесперебойное функционирование.
После выполнения ранее рассмотренных работ осуществляется предва-рительная вертикальная планировка (разработанная в ППР). Особенно важно выполнить эту работу при строительстве на пересечённой местности, при неблагоприятных грунтовых условиях и развитой сети транспортных коммуникаций.
Минрегион подготовил поправки в Градостроительный кодекс, которые разрешат застройщикам вести подготовительные работы до получения официального разрешения на строительство. За счет этого планируется добиться снижения средних сроков строительства.
В законопроекте указано, что перечень подготовительных работ, о которых идет речь, установит правительство. С предложением сделать такую отсылочную статью мы выступили на совещании в Госстрое. После принятия поправок правительство подготовит необходимое постановление, - сообщила Юлия Родионова, начальник организационно-правового управления Национального объединения строителей (Нострой), участвовавшего в подготовке поправок.
Как отметила Хасынова, в список могут войти такие работы, как строительство временных сооружений (бытовки, офис продаж и т.п.), заборов, временных дорог, подведение временных коммуникации, завоз оборудования, укладка рельсов для кранов, очистка территорий, отвод воды.
По действующему законодательству разрешение требуется даже на проектирование. Ведение каких-либо работ без него было невозможным, это даже не рассматривалось. Если можно будет без ордера хотя бы даже поставить забор, станет безусловно лучше. Это позволит ощутимо сократить сроки строительства, - считает Александр Левченко, председатель московского городского отделения «Деловой России».
Такие подготовительные работы, как установка забора, подведение временных коммуникаций и строительство временных сооружений сейчас большинство застройщиков ведут до получения разрешения на строительство на свой страх и риск, рассказала Марина Литинецкая, генеральный директор консалтинговой компании «Метриум Групп».
Теоретически возможна ситуация, когда разрешение на строительство не дадут, но это случается довольно редко, - добавила она.
Я не припомню громких скандалов, связанных с незаконными подготовительными работами. Ничего вызывающего в этом нет, - отметил Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы Goltsblat BLP.
В 2011 году Минрегион подготовил проекта приказа «Об утверждении перечня подготовительных работ для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, которые могут быть выполнены до выдачи разрешения на строительство». Тогда Минюст отказался зарегистрировать приказ: Всемирный фонд дикой природы (WWF) и «Архнадзор» обратились в ведомство с письмом о том, что этот документ противоречит нормам Градостроительного кодекса. По мнению WWF и «Архнадзора», приказ легализует действия застройщиков, которые могут нанести ущерб окружающей среде и культурному наследию России.
В приказе 2011 года в списке предварительных работ фигурировали, например, освобождение участков от деревьев и кустарников, разведочное бурение, геодезические разбивочные работы для строительства, понижение уровня грунтовых вод и водоотведение на стройплощадке, бурение и обустройство скважин.
Если речь идет о каких-то временных постройках и «обратимых» работах, последствия которых легко устранить, это допустимо. Речь не должна идти о сносе зданий, рытье котлованов и строительстве фундамента, - считает Константин Михайлов, координатор движения «Архнадзор».
Как сообщила Юлия Хасынова, Нострой также выступает против того, чтобы в перечень попали работы, связанные с капитальным строительством.
Есть сторонники добавления в него и земляных работ, и строительства фундаментов, но мы категорически против такого предложения, - отметила она.
В Минрегионе не смогли предоставить оперативный комментарий.
Изменения продолжаются
Постановлением КМУ № 466 в полном соответствии с п. 12 Заключительных положений Закона о градостроительстве были приняты два документа :
— Порядок выполнения подготовительных работ;
- Порядок выполнения строительных работ.
Указанные документы логически связаны и призваны регламентировать один блок отношений в строительстве, а именно вопросы, связанные с разрешительной системой при проведении подготовительных и строительных работ. Тем не менее для четкого изложения мы будем рассматривать эти документы по отдельности.
Порядок выполнения подготовительных работ
Что необходимо отметить сразу, впервые мы видим закрепление в законодательстве * понятия «подготовительные работы» . Это не означает, что такие работы не были определены ранее, - были и довольно подробно в соответствующих отраслевых нормах - Государственных строительных нормах. Сам по себе это факт, в принципе, ничего не меняет, но с точки зрения правового регулирования, думаем, явление положительное .
* Имеется в виду нормативный акт (законодательство) общего характера, такой как постановление КМУ, в противопоставлении с отраслевыми стандартами.
Характерна также новая манера изложения нормативного материала, используемая в обоих порядках, говорящая о праве заказчиков приступать к проведению подготовительных (строительных) работ при соблюдении определенных условий.
Подготовительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа , подтверждающего право собственности на земельный участок (или дающее право пользования земельным участком), после подачи соответствующего уведомления в государственную архитектурно-строительную инспекцию (далее - ГАСИ) и получения зарегистрированной инспекцией декларации о начале проведения строительных работ .
Отметим, что договор суперфиция теперь непременно присутствует во всех нормативных документах, регламентирующих отношения в строительстве как правовое основание пользования чужим земельным участком.
Теперь самое время разобраться с вопросом, что же такое подготовительные работы в строительстве . В свое время Министерство регионального развития и строительства Украины в письме от 01.09.2009 г. № 22/7-5409 предоставило подробные разъяснения, касающиеся подготовительных работ, урегулированные, как мы уже упоминали, отраслевым стандартом ДБН А.3.1-5-96 . Приведем ниже цитату из этого письма, и отметим важность классификации подготовительных работ по принципу работ , производимых на территории строительной площадки и за пределами такой территории.
Этим же принципом, собственно, должны руководствоваться заказчики, решая для себя вопрос, - на каком правовом основании они будут осуществлять подготовительные работы: уведомления или декларации .
Письмо ГАСИ от 01.09.2009 г. № 22/7-5409
«О статусе и объемах документации проекта подготовительных работ,
подаваемого в соответствии со ст. 28 1 Закона Украины
«О планировании и застройке территорий»
<…> разъясняем, что подготовительные работы - строительные работы, связанные с подготовкой территории для строительства сооружений, домов, зданий: прокладка инженерных сетей, освоение строительной площадки, расчистка и планирование участка, устройство подъездных путей, снос зданий и другие работы в соответствии с проектом организации строительства.
В соответствии с абзацем 3 пункта 1.1 раздела 1 ДБН А.3.1-5-96 «Организация строительного производства» строительство объекта должно осуществляться на основе предварительно разработанных решений по организации строительства и технологии выполнения работ, которые должны быть отражены в проектно-технологической документации (ПТД). Эта документация является неотъемлемой составной частью документации на строительство, как и проектно-сметная документация и рабочие чертежи. В ее состав входят проект организации строительства (ПОБ) и проект выполнения работ (ПВР). Состав и содержание ПТД, необходимой для осуществления работ на объекте, устанавливаются в контракте на его строительство в зависимости от вида строительства, сложности объекта, форм взаимодействия участников строительства и т. п., на основе положений раздела 3 указанных ДБН.
В соответствии с п. 2.3 раздела 2 ДБН А.3.1-5-96 2.3 подготовка к строительству каждого объекта должна предусматривать: изучение инженерно-техническим персоналом проектно-сметной документации (в том числе при реконструкции или техническом перевооружении существующего объекта - документации по техническому обследованию конструкций) и подробное ознакомление с условиями строительства; разработку проектов выполнения работ по строительству зданий, сооружений и их частей, а также на внеплощадочные и внутриплощадочные подготовительные работы; выполнение собственно работ подготовительного периода (с соблюдением природоохранных требований, требований по охране труда, техники безопасности и пожарной безопасности).
К внеплощадочным подготовительным работам относится строительство подъездных путей и причалов, линий электропередач с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, канализационных коллекторов с очистными сооружениями, жилых городков для строителей, объектов производственной базы строительных организаций, оборудование перевалочных баз, строительство пожарных депо и организация пожарной охраны, а также создание и наладка автоматизированных систем планирования и управления, вычислительных сетей, сооружений, устройств и линий связи.
К внутриплощадочным подготовительным работам относятся: сдача-прием геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей и дорог, возведение зданий и сооружений; освобождение строительной площадки для строительно-монтажных работ (расчистка территории, снос зданий и т. п.); планирование территории; искусственное понижение (в необходимых случаях) уровня грунтовых вод; переложение существующих и прокладка новых инженерных сетей, устройство постоянных и временных дорог, ограждение строительной площадки с организацией в необходимых случаях контрольно-пропускного режима; размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, санитарно-бытового и общественного назначения, устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования; организация функционирования автоматизированных систем планирования и управления, вычислительных сетей и средств связи для управления выполнением работ, в том числе оперативно-диспетчерского; обеспечение строительной площадки освещением, противопожарным водоснабжением, средствами пожаротушения, сигнализации и связи.
Уведомление
Напомним, что в соответствии с Законом о градостроительстве порядок получения разрешения на проведение подготовительных или строительных работ, принятия завершенного строительством объекта в эксплуатацию дифференцируется в зависимости от сложности объектов .
Пошагово процедуру подготовительных работ на стройке можно представить так:
шаг 1 - заказчик получает документ, подтверждающий право собственности на земельный участок , или документ, дающий право пользования земельным участком (договор аренды (договор суперфиция);
шаг 2 - заказчик подает соответствующее уведомление в ГАСИ о намерении приступить к подготовительным работам на стройке или получает в ГАСИ декларацию о начале проведения строительных работ, зарегистрированную в том же ГАСИ;
шаг 3 - только после того , как заказчик уведомит ГАСИ о своем намерении приступить к подготовительным работам на стройке, заказчик имеет право действительно приступать к таким работам на стройке.
В некоторых случаях вместо уведомления заказчику необходимо подать в ГАСИ декларацию о начале выполнения подготовительных работ и зарегистрировать ее в том же ГАСИ.
Порядок выполнения подготовительных работ, описанный в постановлении № 446 , не называет конкретные случаи , в которых можно начинать подготовительные работы только на основании уведомления ГАСИ, а когда вместо такого уведомления необходимо получить декларацию о начале выполнения подготовительных работ. Однако мы уже указали на принцип, действующий в отношении разделения подготовительных работ: все зависит от того, будут ли подготовительные работы проводиться на территории строительной площадки или за ее пределами (!).
Рассмотрим более подробно этот аспект. Обратимся сперва к норме п. 2 Порядка выполнения подготовительных работ :
«2. Подготовительные работы могут выполняться заказчиком после получения документа , удостоверяющего право собственности либо пользования земельным участком, или договора суперфиция, а также после предоставления Государственной архитектурно-строительной инспекции или ее территориальному органу (далее - Инспекция) уведомления о начале выполнения подготовительных работ, кроме выноса инженерных сетей и удаления зеленых насаждений, или получения зарегистрированной декларации о начале выполнения подготовительных работ .
Выполнение подготовительных работ в пределах строительной площадки не требует получения заказчиком и генеральным подрядчиком или подрядчиком других документов разрешительного характера».
Из этого следует, что если подготовительные работы планируется проводить в пределах строительной площадки , то заказчику следует просто уведомить об этом ГАСИ. И никаких дополнительных разрешительных документов заказчику подавать не потребуется.
Но если подготовительные работы планируется проводить с вынесением инженерных коммуникаций за пределы строительной площадки и с удалением зеленых насаждений , то заказчику в этом случае нужно будет заранее подать в ГАСИ декларацию о начале выполнения подготовительных работ, затем зарегистрировать такую декларацию в этом органе. И только после этого заказчик может приступать к подготовительным работам на стройке.
Это говорит о том, что в таком порядке будут осуществляться работы на объектах, требующих создания дополнительной инфраструктуры по инженерному обеспечению объекта или модификации имеющейся. Речь идет, в первую очередь, об объектах 1 - 3 категорий сложности.
В принципе, на этих объектах подготовительные работы также могут проводиться на основании соответствующего уведомления , но это целиком будет зависеть от проекта и необходимости проведения работ за пределами строительной площадки. Возможен вариант, когда подготовительные работы будут начинаться на основании уведомления, а потом, в свое время, будет регистрироваться декларация.
Строительство частных домов и построек* осуществляется на основании строительного паспорта и производится в соответствии с таким уведомлением.
* Дома усадебного типа, дачные, садовые дома и др.
Что касается порядка уведомления ГАСИ, то постановление № 446 устанавливает форму и порядок его подачи . Уведомление посылается в ГАСИ заказным письмом с описью вложения или вручается лично по адресу инспекции по форме, предусмотренной постановлением № 466 .
Срок подачи уведомления о начале подготовительных работ в ГАСИ - не позднее одного рабочего дня до начала проведения подготовительных работ.
Кроме этого, законодатель также обязывает заказчика письменно уведомлять местную государственную администрацию или орган местного самоуправления по местонахождению объекта и государственные органы пожарной и техногенной безопасности ** о том, что он подал уведомление в ГАСИ о начале проведения подготовительных работ (п. 6 Порядка выполнения подготовительных работ ). Подавать такое уведомление в местные органы самоуправления нужно в течение семи календарных дней со дня подачи уведомления в ГАСИ.
** В дальнейшем мы не будем их упоминать, но каждый раз, когда речь идет об уведомлении органов местного самоуправления, необходимо также уведомлять органы пожарной и техногенной безопасности.
В случаях, когда меняются субъекты строительства : заказчик, генеральный подрядчик, подрядчик, лица, ответственные за проведение авторского и технического надзора, лица, ответственные за проведение подготовительных работ, заказчик обязан в течение трех рабочих дней подавать инспекции сведения о таких изменениях в форме, в которой подавалось уведомление.
Декларация о начале проведения подготовительных работ
Декларация о начале проведения подготовительных работ***, в отличие от уведомления, подается по установленной постановлением № 466 форме в общем порядке в разрешительный центр по местонахождению объекта в соответствии с Законом Украины «О разрешительной системе в хозяйственной деятельности» от 06.09.2005 г. № 2806-IV.
*** В постановлении № 466 есть прокол: в п. 7 Порядка выполнения подготовительных работ указано, что местом подачи декларации является разрешительный центр, а в п. 8 указана инспекция. Полагаем, что это всего лишь редакционная опечатка. По смыслу декларация должна быть подана только в разрешительный центр, и оттуда она пересылается в инспекцию. Думаем, в дальнейшем текст поправят.
В дальнейшем разрешительный центр не позднее следующего рабочего дня обязан переслать поданную декларацию по назначению, т. е. в ГАСИ.
Инспекция в течение пяти рабочих дней проверяет декларацию на полноту содержащихся в ней сведений и регистрирует ее. Инспекция может вернуть декларацию в случае, если она заполнена с нарушением требований, при этом она обязана обосновать, т. е. мотивировать, причину ее возврата. Эти положения чрезвычайно важны с точки зрения искоренения коррупции, поскольку эти положения не оставляют возможности чиновникам постоянно менять свои требования, тем самым провоцируя необходимость «договариваться». После устранения недостатков декларация повторно подается на регистрацию - здесь уже никаких новых претензий быть не должно, а если они возникнут, то их нужно обращать к самой инспекции и качеству ее работы.
Постановление № 466 отражает принцип «молчаливого согласия» , установленный Законом о градостроительстве при выдаче разрешения на проведение подготовительных (строительных) работ в случае неполучения ответа от ГАСИ. В случае неполучения ответа заявителем ответ считается положительным на 11 день со дня, когда декларация должна быть зарегистрирована или возвращена. Данный принцип не оставляет возможности чиновникам «отмалчиваться» и тянуть время, если нет сколько-нибудь подходящего повода для отказа.
В случае когда меняются субъекты строительства: заказчик, генеральный подрядчик, подрядчики, лица, ответственные за проведение авторского и технического надзора, лица, ответственные за проведение подготовительных работ, заказчик обязан в течение трех рабочих дней обратиться в инспекцию, зарегистрировавшую декларацию с уведомлением об изменении сведений по форме, предусмотренной Порядком выполнения подготовительных работ . Подготовительные работы без такого обращения не могут продолжаться.
О регистрации инспекцией декларации о начале проведения подготовительных работ заказчик обязан также уведомить письменно в течение семи дней местные органы самоуправления.
Сведения о полученных уведомлениях и зарегистрированных декларациях о начале проведения подготовительных (строительных) работ, также о полученных уведомлениях об изменениях содержащихся в них данных, вносятся в единый реестр, куда также вносятся данные о выданных инспекцией разрешениях на проведение строительных работ, зарегистрированных инспекцией деклараций о готовности объектов к эксплуатации и выданных сертификатов соответствия.
Обращаем также внимание на то, что зарегистрированная декларация о начале выполнения подготовительных работ не дает права выполнять строительные работы (!) (п. 10 Порядка выполнения подготовительных работ ).
Порядок выполнения строительных работ
По Закону о градостроительной деятельности правовым основанием выполнения строительных работ (обращения за регистрацией декларации или получением разрешения) являются:
- наличие документа, подтверждающего право собственности на земельный участок или дающего право пользования земельным участком,
а также наличие одного из следующих фактов:
(1) подача заказчиком по установленной постановлением № 466 форме уведомления о начале выполнения строительных работ . Такое уведомление подается относительно объектов, строительство которых осуществляется на основании строительного паспорта и не требует регистрации декларации о начале выполнения строительных работ или получения разрешения на проведение строительных работ;
(2) регистрация соответствующей инспекцией декларации относительно объектов, отнесенных к 1 - 3 категориям сложности объектов;
(3) выдача инспекцией заказчику разрешения на проведение строительных работ в отношении объектов строительства, отнесенных к 4 - 5 категориям сложности .
Уведомление о начале выполнения строительных работ (1)
Порядок подачи уведомления о начале проведения строительных работ (1) напоминает порядок подачи уведомления о начале проведения подготовительных работ, рассмотренный нами ранее.
Заказчик обязан уведомить ГАСИ не позднее чем за день до начала проведения строительных работ, а также обязан информировать местные органы самоуправления. О последней обязанности застройщика мы больше упоминать не будем, заметим только, что такая обязанность существует во всех случаях проведения строительных работ.
В случае изменений в составе субъектов строительства заказчик обязан в течение трех рабочих дней уведомить инспекцию о данных изменениях по форме, в которой подавалось уведомление. В случае неподачи таких изменений под угрозу ставится продолжение строительных работ.
Декларация о выполнении строительных работ (2)
Что касается подачи декларации , то порядок ее подачи напоминает описанный выше порядок подачи декларации о начале проведения подготовительных работ.
Подается она через разрешительный центр и не позднее одного дня пересылается в ГАСИ. Инспекция, в свою очередь, обязана в течение пяти следующих рабочих дней проверить такую декларацию на полноту содержащихся в ней данных и зарегистрировать ее или вернуть, указав основания такого возврата. В отношении данной декларации точно так же действует уже описанный нами принцип «молчаливого согласия» .
В случае изменений в составе субъектов строительства существует обязанность заказчика уведомлять инспекцию о происшедших изменениях по отдельной форме, установленной постановлением № 466 .
Разрешение на проведение строительных работ (3)
Теперь о разрешении на проведение строительных работ. Необходимость получения такого разрешения по действующему законодательству предусмотрена только для наиболее сложных в техническом отношении объектов строительства, отнесенных к 4 - 5 категориям сложности .
Обратим внимание, что перечень документов, прилагаемых к заявлению на получение разрешения на проведение строительных работ, сокращен, если сравнивать его с порядком, действовавшим ранее*, и содержит минимальный объем документов, необходимых инспекции для выдачи такого разрешения**.
** Перечень документов определялся ст. 29 Закона «О планировании и застройке территорий».
Отпадает необходимость подавать финансовую отчетность и учредительные документы подрядчика, так что необходимо признать, что данный порядок должен значительно упростить получение основного документа, дающего право проводить строительные работы.
Инспекция обязана выдать такое разрешение на протяжении 10 дней с момента получения заявления и необходимых документов или отказывает в его выдаче. В положении приводится исчерпывающий перечень случаев, в которых инспекция отказывает в выдаче разрешения на проведение строительных работ.
Принцип «молчаливого согласия» , несколько ограниченный необходимостью «административного обжалования»***, действует и в отношении получения разрешения.
*** Необходимость обратиться в ГАСИ с жалобой на неосуществление ее территориальным подразделением положенных действий.
В случае если право на строительство объекта передано другому лицу (заказчику) или заменен генеральный подрядчик строительства (подрядчик), разрешение на проведение строительных работ подлежит переоформлению. Переоформление разрешения не останавливает строительство и не требует остановки работ на объекте.
В случае смены лиц, ответственных за проведение авторского или технического надзора, лиц, ответственных за исполнение работ, заказчик обязан на протяжении трех рабочих дней обратиться в инспекцию, выдавшую разрешение на проведение строительных работ, с уведомлением о замене данных в выданном разрешении по установленной постановлением № 466 форме. Неподача таких сведений останавливает строительные работы **** (абз. 4 п. 6 Порядка выполнения строительных работ).
**** При обнаружении инспекцией данного нарушения к заказчику могут быть применены штрафные санкции.
В п. 26 Порядка выполнения строительных работ приводится закрытый перечень оснований аннулирования разрешения, определенный в Законе о градостроительной деятельности :
Подача соответствующего заявления заказчиком;
Наличие сведений о прекращении юридического лица - заказчика или смерти физического лица, признания его безвестно отсутствующим;
Препятствие проведению проверки должностными лицами инспекции, если оно было осуществлено в течение одного года после наложения штрафа за указанное нарушение.
Сведения о полученных инспекцией уведомлениях о начале проведения строительных работ, поданных и зарегистрированных декларациях, выданных, переоформленных, аннулированных разрешениях, уведомлениях об изменении данных и т. п., подлежат внесению в единый реестр, который ведется инспекцией .
Постановление № 466 , в соответствии с Законом о градостроительстве, содержит положение о том, что работы, выполняемые без регистрации в установленном порядке декларации (уведомления) или получения разрешения на проведение строительных работ, считаются самовольным строительством.
В заключение хотелось отметить, что постановление № 466 содержит некоторые общие требования к публичным аспектам строительства зданий и сооружений, отнесенных к 4 - 5 категориям сложности. Так, органы местного самоуправления обязаны через СМИ довести до сведения общественности информацию о начале проведения работ на конкретном объекте.
Кроме того, в п. 29 Порядка выполнения строительных работ содержится требование, связанное с публичностью основных данных о проводимом строительстве. Данное требование обращено к заказчику и предписывает ему разместить стенд размерами 1 х 1,5 метра в удобном для обозрения общественности месте со следующей информацией:
Информация о зарегистрированной декларации (регистрационный номер, дата выдачи, наименование инспекции, зарегистрировавшей декларацию и осуществляющей контроль за строительством объекта;
Выданное разрешение (регистрационный номер, дата выдачи, наименование инспекции, зарегистрировавшей декларацию и осуществляющей контроль за строительством объекта);
Наименование объекта, изображение объекта и его основные технико-экономические показатели, сведения о заказчике, проектировщике, подрядчиках, лицах, ответственных за осуществление авторского и технического надзора, ответственных за выполнение работ (отражая все текущие изменения).
Работы по подготовке строй площадки, связанные с подготовкой и благоустройством территории под будущее строительство. По закону, работники начинают процесс работ только после получения однозначно утвержденного разрешения на проведение строительства.
Подготовительные работы проводятся в два этапа.
Первый этап включает состав геодезических работ:
- геодезические работы на участке по демаркации объектов на территории,
- выполнение нивелирования местности.
Второй этап подготовки включает в себя:
- благоустройство территории строительства наряду со строительством временных объектов,
- осуществление присоединения к сетям технической инфраструктуры для нужд строительства.
За проведение подготовительных работ несет ответственность руководитель строительства, он должен позаботиться о информационном табло с информацией и объявлением по отношению к безопасности и охраны здоровья.
Организация строительных работ требует выполнение определенных в законе «строительного права»- правил благоустройства территории. Помимо закона, необходимо учитывать нормативные требования по охране труда и положение об безопасности и гигиене труда при выполнении строительных работ. Площадь строительства требует:
- ограждения и обозначения опасных зон;
- выполнение путей, выходов и проходов для пешеходов;
- подвода электроэнергии и воды;
- устройства помещений, санитарно-гигиенических и социальных;
- обеспечения освещения естественного и искусственного;
- обеспечения надлежащей вентиляции;
- обеспечить телефонной связью;
- устройство свалок строительных материалов и изделий.
Когда можно провести подготовительные работы?
Строительные законы указывают, что подготовительные работы могут быть выполнены только на территории охватываемой разрешением на строительство, а прокладка ограждения территории должна выполняться в соответствии с утвержденным в разрешении- строительному проекту.
Все это, а также факт что начало строительства происходит именно с момента принятия подготовительных работ на территории строительства означает, что подготовительные работы можно начинать после получения разрешения на строительство. Перед входом на строительную площадку необходимо также информировать компетентный орган строительного надзора о сроках начала строительства.
Уведомление о начале строительных работ необходимо подать в строительном надзоре, по крайней мере за 7 дней до намеченного срока. Но в связи с тем, что строительные работы можно начать только на основании окончательного решения о разрешении на строительство, указанный в уведомлении срок должен быть днем, когда решение уже окончательное (разрешение на строительство вступает в силу через 14 дней).
Начало строительства наступает с момента принятия подготовительных работ на территории строительства.
Подготовительные работы, и срок действия разрешения на строительство
Следует иметь в виду, что разрешение на строительство не является бессрочным решением. Строительные работы необходимо начать в течение 3 лет с момента принятия решения. Если по разным причинам (чаще всего финансовым) строительство дома не началось в намеченное время, стоит провести только подготовительные работы, которые, как было сказано выше — в свете норм начинают процесс строительства. Благодаря этому, разрешение на строительство не потеряет важности, т.е. юридической силы.
Подготовительные работы на строительном объекте
Перед началом строительства необходимо выполнить комплекс работ по подготовке строительной площадки. Состав работ может быть различен и зависит от местных условий, расположения на рельефе и в городской застройке, времени года и вида строительства (новое, расширение, реконструкция).
Подготовительные работы разделяются на внеплощадочные и внутриплощадочные. Внеплощадочные: строительство подъездных дорог; инженерные сети и сооружения; вскрышные работы на карьерах, отвалах, резервах; создание строительной инфра-
Структуры (производственных предприятий, баз механизации, складов и т.д.). Внутриплощадочные: устройство геодезической разбивочной основы; расчистка
Территории; предварительная вертикальная планировка; водопонижение и водоотвод; перенос транзитных коммуникаций и устройство основных внутриплощадочных инженерных сетей; монтаж инвентарных зданий и технологических сооружений; мероприятия по охране окружающей среды; ограждение и освещение строительной площадки.
Проектные решения по подготовительным работам разрабатываются в ПОС и ППР. Внутриплощадочные работы выполняются генподрядной строительной организацией после получения разрешения на строительство.
Геодезическая разбивочная основа создаётся на площадке в виде развитой сети закреплённых знаками пунктов, определяющих положение объекта на местности. Она должна обеспечивать исходными данными последующие построения и измерения на всех этапах строительства. В состав основы входит: создание опорной геодезической сети, разбивка зданий и сооружений на местности, закрепление осей.
Опорная геодезическая основа создаётся в виде:
А) строительной сетки (с размерами сторон 50…400м, в зависимости от плотности застройки), продольных и поперечных осей, определяющих положение на местности зданий и сооружений и их габариты. Создаётся для строительства крупных промышленных предприятий, жилых микрорайонов, групп зданий и сооружений.
Б) красных линий, продольных и поперечных осей, определяющих положение на местности зданий и сооружений. Создаётся для отдельных строительных объектов.
В) сетей триангуляции или трилатерации (измерение сторон треугольников с помощью дальномеров), с привязанными к ним основными осями сооружений. Применяется при строительстве крупных линейных сооружений (мостов, плотин и др.).
Г) полигонометрических или теодолитных ходов вдоль трассы и осей сооружений. Создаётся при строительстве дорог, трубопроводов и других подобных сооружений.
Геодезическую разбивочную основу создают в виде замкнутых полигонов или отдельных нивелирных ходов так, чтобы отметки были получены не менее чем от двух реперов геодезической сети. Пункты основы совмещают с пунктами, определяющими положение объекта в плане. Точность построения геодезической разбивочной основы принимают, руководствуясь величинами допустимых средних квадратических погрешностей угловых, линейных и высотных измерений, например:
Угловые измерения 5…3011 ;
Линейные измерения 1/2000…1/50 000;
Высотное обоснование (отметки) 2…5мм.
Основа выполняется плановая и высотная в абсолютных единицах измерений. При необходимости вводится условная система координат и высот. Знаки геодезической разбивочной основы наносятся на стройгенплан.
Для подрядчика геодезическая основа сдаётся заказчиком не менее чем за 10 дней до начала строительства. Подрядчику передаются:
Пункты строительной сетки, красных линий, триангуляции, теодолитных и нивелирных ходов в виде каталогов или ведомостей;
-оси, определяющие положение и габариты зданий в плане, закреплённые створными знаками (не менее 4-х на ось), для линейных осей не реже, чем через 500м;
Реперы – не менее 2-ху каждого здания или сооружения, или через 500м вдоль осей линейных сооружений.
Положение знаков должно проверятся не реже двух раз в год.
В состав работ по расчистке территории строительной площадки включаются:
Расчистка площадки от ненужных деревьев, кустарника, раскорчёвка пней;
Снятие плодородного слоя почвы;
Снос или разборка ненужных строений;
Отсоединение и перенос инженерных сетей, попадающих в пятно застройки;
Предварительная вертикальная планировка площадки.
Расчистка территории от ненужных деревьев производится в соответствии с проектом, на основании лесорубочного билета, выдаваемого органами природопользования и охраны окружающей среды. Валка деревьев осуществляется вручную электрическими или механическими пилами или механизированным способом при помощи тракторов с треле- вочно-корчевальнымилебёдками, бульдозеров с высоко поднятыми отвалами. При необходимости, кусторезом предварительно срезается кустарник и подлесок. Кусторез имеет раму с отвалами и ножи, которые срезают стволы диаметром не более 20см на уровне земли. Оставшиеся после валки деревьев пни выкорчёвываются корчевателями, бульдозерами или тракторами с лебёдками. Если корневая система очень развита, то корни разрушаются взрывами небольшой мощности.
Законодательство требует бережного отношения к природе, поэтому ценные деревья и кустарники, мешающие производству работ, выкапывают и переносят в новое место (по проекту).
Со строительной площадки должны быть убраны валуны. Мелкие валуны, если помещаются в ковш, загружаются в транспортные средства экскаватором, более крупные перемещаются бульдозерами за пределы зоны работ. Валуны могут быть раздроблены на месте взрывным способом с помощью накладных или шпуровых зарядов.
Плодородный слой почвы (толщина 20…50см) подлежит снятию и последующему использованию при рекультивации земель строительной площадки. Грунт срезается бульдозерами или автогрейдерами и перемещается в специально выделенное под складирование место. В случае наличия загрязнения и невозможности проведения биологической и химической очистки (городская застройка или реконструкция промышленных предприятий) грунт утилизируется. При работе с плодородным слоем следует предохранять его от смешивания с нижележащим слоем, загрязнения, размыва и выветривания. Зимой снимать плодородный слой не рекомендуется.
Снос зданий и сооружений, попадающих в зону застройки, выполняется путём обрушения или членением на части с последующей разборкой. Каркасные деревянные и металлические строения разбирают, отбраковывая элементы для вторичного использования. Сборные железобетонные объекты разбирают по схеме сноса, обратной схеме монтажа. При разборке каждый элемент должен освобождаться от связей, предварительно раскрепляться и занимать устойчивое положение. Сборные элементы, не поддающиеся демонтажу, расчленяются, как монолитные.
Монолитные железобетонные и металлические строения разбирают по специально разработанной схеме сноса, обеспечивающей устойчивость строения. Членение на блоки разборки начинают со вскрытия арматуры, блок закрепляют, после чего режут арматуру и обламывают блок. Металлические элементы срезают после раскрепления. Наибольшая масса блока разборки или металлического элемента не должна превышать половины грузоподъёмности крана при наибольшем вылете стрелы.
Снос зданий и сооружений, в том числе каменных, осуществляют обрушением экскаваторами с различным навесным оборудованием – шар-молотами,клин-бабами,отбой-
ными молотками, обратной лопатой, гидравлическими ножницами. Вертикальные части строений для предотвращения разброса обломков по площади обрушают внутрь пятна застройки. Обломки сдвигают в сторону бульдозерами или загружают в транспортные средства.
Отсоединение и перенос с площадки существующих инженерных сетей является важным элементом подготовки строительной площадки. На подготавливаемой строительной площадке могут быть расположены не только локальные, но и магистральные сети электроснабжения, водопровода, канализации, газопровода, теплосети, связи. В этих случаях до начала строительства все сети должны быть вынесены с пятна застройки и проложены за пределами площадки, чтобы обеспечить их бесперебойное функционирование.
После выполнения ранее рассмотренных работ осуществляется предварительная вертикальная планировка. Особенно важно выполнить эту работу при строительстве на пересечённой местности, при неблагоприятных грунтовых условиях и развитой сети транспортных коммуникаций.
Водоотвод и водопонижение.
Водоотвод – удаление поверхностных вод с территории строительной площадки. Поверхностные воды образуются из атмосферных осадков (дождевые и талые воды). Территория строительной площадки должна быть защищена и от поверхностных вод, поступающих с более высоких участков рельефа и от вод скапливающихся непосредственно на самой площадке. Для удаления воды её перехватывают и уводят за пределы строительной площадки.
Для перехвата вод устраивают нагорные и водоотводные канавы или обваловывание вдоль границ строительной площадки в повышенной её части.
Поверхностные воды, скапливающиеся на площадке, удаляются приданием соответствующих уклонов при предварительной вертикальной планировке или устройством накопительных бассейнов (зумпфов) с последующей откачкой насосами.
Поверхностные воды удаляются в систему ливневой канализации или в пониженные участки рельефа местности.
Водопонижение – снижение уровня горизонта грунтовых вод. Осуществляется при помощи отсечных дренажей или водопонизительных скважин, с установкой в них насосов и отводом воды.
Строительное водопонижение выполняется только при наличии проектного обоснования и технологического решения. Для водопонижения строительной площадки используются следующие технологии: устройство водопонизительных скважин (открытых и вакуумных), оборудованных насосами; бурение самоизливающихся и водопоглощающих скважин; устройство сквозных фильтров; устройство иглофильтровальных систем.
Подготовка и обустройство строительной площадки включают:
Сооружение временных дорог и подъездов с максимальным использованием существующей дорожной сети;
Прокладку временных коммуникаций (водоснабжение, электроснабжение, теплоснабжение, связь);
Устройство площадок для стоянки и ремонта строительных машин;
Ограждение и освещение строительной площадки;
Установку временных бытовых производственных помещений;
Производственное благоустройство строительной площадки (выполнение решений по охране труда, производственной санитарии и технике безопасности, заложенных ППР).
Обустройство строительной площадки производится на основании решений стройгенплана соответствующего проекта производства работ.
