Как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости? Возможность оспорить кадастровую оценку. Кадастровая стоимость недвижимости

Понятие кадастровой стоимости объекта недвижимости

– единица учёта земель и возведённых на них капитальных строений, которая устанавливает цену объекта с учётом его параметров и характеристик.

Устанавливается на основании Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ . Без установления таковой объект не приобретает юридических полномочий. Она позволяет собственнику ориентироваться в при проведении имущественной сделки.

Рыночная цена приблизительно на 30% выше кадастровой стоимости объекта, без учёта дополнительных характеристик, включающих в себя отделку помещения или внешнего фасада дома (здания).

На основании кадастровой стоимости устанавливается сумма имущественного и , для физических и юридических лиц.

Определение этого параметра объекта недвижимости производится в результате деятельности уполномоченной комиссии, состоящей из компетентных оценщиков. Комиссия создаётся особым распоряжением местной администрацией, с обнародованием данных сведений в СМИ и на портале Росреестра. Так же сведения о кадастровых кварталах, подлежащих оценке передаются в вышестоящие административные инстанции и подлежат особому учёту.

Оценку земель проводят приблизительно один раз в 5 лет . Тот же регламент предусмотрен для зданий и сооружений. В число оценивающихся объектов включают все земли, участвующие в обороте, а так же строения, признанные пригодными для использования по целевому назначению.

Как определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости: пошагово

Иногда владелец недвижимости получает в платёжном уведомлении налоговой инспекции непомерно высокую плату. Такое может произойти, если в результате очередной переоценки кадастровое учреждение или уполномоченная комиссия оценщиков допустила ошибку в расчётах. В этом случае допустимо перепроверить полученные расчёты и написать заявление об исправлении ошибки.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости следующий :

1. Уполномоченная комиссия выделяет земельный массив или жилой квартал, в котором планируется проведение оценки.
2. Население информируется о предстоящей инвентаризации.
3. Рассчитывается удельный оценочный параметр, на основании чего устанавливается кадастровая стоимость одного квадратного метра земли или жилья.
4. Если речь идёт о землях, к удельной стоимости присчитываются дополнительные параметры, которые зависят:
   • от ;
   • их ;
   • приближенности к центру (в зависимости от статуса населённого пункта);
   • развития инфраструктуры;
   • обеспечения коммуникациями и т.п.
5. В отношении к жилым и нежилым зданиям и помещениям, дополнительными параметрами будут следующие:
   • инвентарная стоимость единицы учёта;
   • степень амортизации постройки;
   • район расположения;
   • развитие инфраструктуры района, тип населённого пункта.

Профессиональные оценщики охватывают кадастровые кварталы общей удельной стоимостью, что регламентировано положением п.2 ст.66 ЗК РФ . Переданные сведения попадают в администрацию, где утверждается окончательная стоимость. Если смежные кадастровые кварталы с аналогичными свойствами показывают разные ценовые параметры, муниципалитет ориентируется на более высокий удельный показатель.

По завершении работ комиссия утверждает сведения и публикует их на официальном сайте администрации населённого пункта . Все перечисленные параметры должны выставляться при предоставлении итоговых сведений на основании Постановления Правительства от 7.02.08 г. № 52-ПП . Приняв за основу удельный оценочный параметр, можно самостоятельно перепроверить правильность расчётов.

Формула самостоятельной оценки

При известной удельной стоимости, следует воспользоваться следующей формулой:

1. Удельную стоимость умножить на количество метров земельного участка.
2. Полученная сумма будет равна общей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Если удельная стоимость не известна , для облегчения задачи следует воспользоваться Публичной кадастровой картой и узнать примерную стоимость.

Напомним, что удельная стоимость ЗУ — это стоимость 1 км.метра ЗУ!

Требуется соблюдать следующий алгоритм:

Программа выдаст готовый результат при условии, что искомый объект и сведения о нём введены в поисковик. Полученные сведения могут использоваться по усмотрению собственника недвижимости.

Результаты

В итоге сведения передаются в уполномоченные органы, которые распоряжаются данной информацией по назначению . К таковым относится Росреестр и ФМС. Если рассчитать стоимость оказалось затруднительно – можно воспользоваться поддержкой данных служб.

Безвозмездную помощь может оказать отделение налоговой инспекции региона. При личном посещении отделения, следует получить талон электронной очереди к консультанту. Попав на приём, нужно выразить свои сомнения в правильности проведённых начислений и предоставленных результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Специалист перепроверит информацию и пояснит основания проведённых расчетов.

Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости

Вот так выглядит кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка

В ином случае можно обратиться в многофункциональный центр (МФЦ), за кадастровой справкой.

Эта услуга платная, потребуется оплатить государственную пошлину в размере 250 рублей.

Квитанцию приложить к заявлению , составленному регистратором, и представить ему гражданский паспорт. Если запрос выполняется для третьих лиц, потребуется нотариально удостоверенная доверенность.

Объектов недвижимости.

Понятие

Что такое кадастровая стоимость?

Этим понятием характеризуется та цена, которую государство назначило за конкретную квартиру или дом.

Эта величина является условной и фиксируется исключительно в документах Росреестра (так как ее определение осуществляется именно этой организацией).

К сожалению, несмотря на внесенные в 2012 году изменения в механизм расчета этой величины, расценкой до настоящего времени сохраняется достаточно существенная.

Однако, по сравнению с использовавшейся ранее инвентарной ценой недвижимости, КС, на сегодняшний день, ближе к реальным условиям.

Разница между рыночной и кадастровой величинами связана, в первую очередь, с тем, что она рассчитывается путем массовой оценки имеющегося в этом классе жилья, зданий или земельных участков.

Индивидуальный анализ в этом случае не производится. Однако, именно исходя из КС в настоящее время происходят все расчеты налогового бремени на представленное недвижимое имущество.

Из чего складывается?

Так как КС – величина математическая, ее расчет происходит по определенным правилам .

Эти правила утверждены внутренним регламентом Росреестра, согласно которому переоценка должна производиться каждые пять лет .

Это связано с тем, что за такой промежуток времени средняя величина расценки того или иного объекта может измениться , как может измениться и инфраструктура вокруг участка. Что обычно учитывается при расчете этой суммы:

После того, как оцениваются все указанные параметры, методом математического расчета формируется стоимость конкретных объектов недвижимости.

Однако эта величина является примерной и часто достаточно серьезно отличается от рыночной цены, так как не учитывает индивидуальных особенностей (например, архитектура здания, в котором расположена квартира, или внутренняя планировка жилища).

Каков порядок определения?

К сожалению, до настоящего времени не определен порядок, по которому должны производиться все расчеты – до сих пор каждая оценочная организация, которая занимается по заключенному с подразделениями Росреестра государственному контракту проведением кадастровой оценки, рассматривают все объекты по-своему .

То есть единой методики расчетов так и не сформировано. Регламентом оценки, утвержденным Росреестром, сформирован только перечень тех составляющих, на основе которых должны формироваться данные.

Однако для интерпретации их в каждой организации есть своя методика. Именно по этой причине разница в полученной по итогам проведенных мероприятий цифре до настоящего времени достаточно велика .

Однако, если нет возможности получить информацию именно таким способом, возникает желание рассчитать все самостоятельно.

Необходимо сразу оговориться, что расчет достаточно сложная процедура , результат осуществления которой может оказаться несоответствующим действительности (например, была допущена ошибка в начальном коэффициенте, от которого ведется расчет, или неправильно высчитана площадь интересующего объекта).

Наиболее распространенный вариант расчетов в основе своей имеет показатель удельной КС одного квадратного метра недвижимости, установленного для конкретного региона.

Для его расчета берется ставка налога на землю или имущество, установленная для региона, и умножается на 200 . Полученную величину необходимо умножить на площадь интересующего участка или квартиры (дома). Эта сумма и будет считаться кадастровой стоимостью конкретного объекта недвижимости.

Однако, при самостоятельном расчете, необходимо помнить, что в нем может быть, как уже говорилось выше, допущена ошибка, из-за которой последующие расчеты, например, суммы налога, могут оказаться неверными.

Поэтому, для получения качественной и достоверной информации необходимо обращаться в специализированные подразделения , которые официально занимаются определением стоимости недвижимости.

КС объектов недвижимости – величина приблизительная по сравнению с рыночной ценой, так как не учитывает индивидуальных особенностей квартиры или земельного участка, хотя территориальное расположение является одним из ключевых аспектов при проведении оценки.

Единой методики расчета этой величины на данный момент не сформировано, однако есть перечень ключевых аспектов, которые должны быть обязательно проанализированы.

Именно по этой причине достаточно сложно рассчитать эту величину самостоятельно – это чревато ошибками и неверным толкованием итоговой суммы.

Оценка недвижимого имущества по кадастру - это основной и единственный показатель для расчёта суммы налогообложения для граждан. В их интересах - не только следить за актуальностью оценки (пересмотр осуществляется раз в пять лет и раз в три года в городах федерального значения), но и знать, по каким принципам она определяется. Обладая такими знаниями, каждый собственник может самостоятельно определить, насколько правильно проведена экспертиза и не завышена ли кадастровая стоимость объекта, ведь чем она выше, тем больше размер налога. В действующем российском законодательстве предусмотрена возможность подать заявление на пересмотр оценки и обратиться в суд для её оспаривания, однако необходимо понимать, когда это имеет смысл. Исходя из этого, владелец недвижимости должен обладать определенными знаниями в области работы кадастра, чтобы иметь возможность ориентироваться в ситуации.

Не стоит путать такие понятия, как инвентаризационная, рыночная и кадастровая стоимость: они совершенно разные, преследуют неодинаковые цели и рассчитываются с учётом совершенно разных характеристик. Соответственно, и конечный результат не один и тот же. Например, кадастровая цена всегда выше инвентаризационной, поскольку при вычислении первой объект рассматривается не просто как постройка, а с учётом множества дополнительных факторов, имеющих социальное значение.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Принципы работы специалистов

Расчет кадастровой стоимости важен не только для определения размера налогов на недвижимое имущество, но и для ориентирования перед сделкой с продажей. Разумеется, можно ссылаться на рыночную стоимость, однако важно понимать, почему несколько аналогичных объектов имеют часто кардинально разную оценку. Для определения реальной цены имеет смысл отталкиваться от кадастровой. Более того, сегодня каждый желающий имеет возможность совершенно бесплатно поинтересоваться, во сколько ГКН, теперь объединённый с Росреестром, оценил ту или иную недвижимость. Таким образом, грамотный покупатель не просто верит продавцу на слово, а проверяет информацию самостоятельно.

Кадастровая оценка недвижимости формируется на основании информации, полученной по результатам проведённых комплексных работ государственными инженерами по всем требованиям российского законодательства, с учётом региональных актов. Когда инициатором является государство, а не собственник (что требуется реже и обычно при возникновении спорных моментов), важно знать, что недвижимость оценивается по группам, имеющим похожие характеристики. Кадастровые инженеры не оценивают каждый объект отдельно. Как правило, берутся сразу целые кварталы или даже несколько. При этом если речь идёт о многоквартирном жилом доме, никто не учитывает особенности каждого помещения, поэтому можно сразу сказать, что такое оценивание весьма объективно.

Что учитывается в расчётах

Отвечая на вопрос, как определяется кадастровая стоимость на территории Российской Федерации, в первую очередь стоит отметить, что это входит в обязанности службы картографии и кадастра с дальнейшей обработкой Росреестром и внесением данных в единую базу - ЕГРН. Итоговый результат применим при расчёте налогообложения, ежемесячной арендной платы, разделе собственности между несколькими гражданами, а также решении конфликтов в досудебном или судебном порядке.

Утверждённая схема расчётов, применяемых при определении кадастровой оценки, анализирует информацию по следующим пунктам:

В дополнение ко всему перечисленному во внимание берётся техническая оценка. На примере здания это может быть год введения в эксплуатацию и материалы, используемые при строительстве.

Как формируются обязательства

После определения кадастровой цены государственными работниками она утверждается и передаётся Росреестру для внесения полученных данных в единую базу, объединяющую сегодня ГКН и ЕГРП. Далее сведения передаются налоговой службе, которая определяет налоговые вычеты на каждого владельца отдельно. При этом их расчёты усредняются и не отражают реальной стоимости имущества.

Если проанализировать утверждённую информацию по кадастру в России, можно заметить, что в действительности она не редко выше рыночной, что противоречит действующим нормативным актам.

Самыми распространёнными негативными последствиями этого являются:

Некоторые владельцы подают запросы на досудебный пересмотр стоимости по кадастру, однако подобные прошения зачастую рассматриваются в судебном порядке.

Переоценка имущества

Начиная с января 2017 года на территории Российской Федерации действует единый государственный орган, занимающийся кадастром и правами собственности - Росреестр. Таким образом, за получением любой интересующей информации по конкретному объекту теперь необходимо обращаться именно к данной структуре, что упрощает задачу для населения и существенно экономит время. Изначальный и последующий расчет кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется профессиональными оценщиками, которые уполномочены проводить подобную работу. Это могут быть не только государственные служащие, но и частные лицензированные профессионалы. В качестве инициатора выступает муниципалитет либо, если речь идёт о спорах, собственник.

В соответствии с законом на территории Российской Федерации кадастровая оценка проводится систематически:

Каждый недвижимый объект, состоящий на государственном учёте и имеющий индивидуальный кадастровый номер, подлежит оцениванию. В свою очередь, каждый владелец должен понимать, что записанная в его правоустанавливающих документах кадастровая цена не будет актуальной постоянно, а значит, периодически нужно проверять изменения.

Влияющие факторы

Интересуясь, как рассчитывается кадастровая стоимость, для начала следует учесть, что самостоятельно это сделать невозможно. Даже ориентируясь в принципах расчёта, имея все нужные данные, максимум, что может собственник, - это произвести подсчёты исключительно для себя. Официально же их использовать нигде нельзя. Однако, заметив какие-либо несоответствия, можно понять, стоит ли тратить время и денежные средства на заказ специалиста для проведения индивидуального оценивания.

Все сведения, хранящиеся в Едином государственном реестре недвижимости, вносят сотрудники Росреестра исключительно на основании официальных документов. Точно так же, если дело доходит до судебных разбирательств. Доводы граждан, не подкреплённые документально, во внимание не принимаются.

Кадастровую стоимость недвижимости профессиональные оценщики высчитывают с учётом следующих показателей:

Индивидуальные изменения

Принципы подсчёта стоимости недвижимого имущества сегодня существенно изменены по сравнению с действующими ранее правилами. Несмотря на то что изменения произошли несколько лет назад, далеко не все граждане осведомлены о том, для чего это нужно и на что следует обращать внимание. Если ранее та же сумма налогов определялась на основании инвентаризационной экспертизы, теперь у Бюро технической инвентаризации совершенно иные обязанности. Гражданам же изменения принесли увеличение их финансовых обязательств перед государством.

Сегодня действуют совершенно иные методики. Рассчитанная кадастровая оценка учитывает намного больше индивидуальных особенностей объектов даже несмотря на то, что определяют их стоимость группами. По этой причине цена значительно выше инвентаризационной. Это обусловлено тем, что вместе с самим объектом граждане получают те или иные удобства (удалённость от центра, системы коммуникаций, наличие рядом остановок общественного транспорта, магазинов и т. д.).

Государственная программа предполагает, что полный переход на налогообложение по кадастровой оценке произойдёт до 2020 года.

Получение информации

Если вам необходимо получить ту или иную информацию о конкретном недвижимом имуществе, чтобы рассчитать кадастровую стоимость, вы можете её получить, даже не являясь собственником этого объекта. Для этого необходимо:

• Подать соответствующий запрос в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр и получить ответ в виде официального документа - выписки из ЕГРН (существует несколько видов, которые отличаются содержанием);
• Направить аналогичный запрос с официального сайта Росреестра или государственных услуг (требует предварительной регистрации личного кабинета). Ответ можно получить в электронном виде или в бумажном, забрав самостоятельно в учреждении или получив по почте;
• Отправить заказное письмо с описью вложений и обратным уведомлением о получении (подойдёт, если вы никуда не торопитесь);
• Поручить задачу частным специалистам, что дороже и быстрее, но не всегда надёжно.

Сегодня в сети существуют специальные онлайн-сервисы, с помощью которых можно узнать стоимость своей недвижимости по кадастру.Как быть, если вы не согласны

Зная, как рассчитывается кадастровая стоимость недвижимости жилого и нежилого фондов и земельных участков, а также пользуясь онлайн-калькуляторами, можно сориентироваться в том, насколько правильно она определена и не переплачиваете ли вы государству. Если оказывается, что цена существенно завышена, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой оценки. В целом есть два варианта разрешения данной ситуации:

• Досудебный - обращение в территориальное отделение Росреестра к уполномоченной комиссии по вопросам пересмотра кадастровой стоимости;
• В судебном порядке, если первый не дал желаемого результата без уважительных на то причин.

Перед тем как рассчитать цену по кадастру самостоятельно, обязательно сверьте информацию из ЕГРН со сведениями в своих документах. Это позволит сразу определить наличие несоответствий, на которые важно указать при решении спора. Физические лица вправе обращаться сразу в суд, в то время как юридические обязаны проходить оба этапа в обязательном порядке. При этом у вас должна быть сразу готова и представлена доказательная документальная база, включающая оценку независимого эксперта.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

Вот уже не первый год в нашей стране правительство планирует ввести единый налог на недвижимость, который станет заменой налогу на землю и . В результате чего, повсеместно проходит массовая кадастровая оценка объектов недвижимости. Эта оценка проводится государственными органами и ориентируется на рыночную стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости. Из чего складывается и как проводится?

Если говорить коротко, то такая цена складывается из оценки земельного участка, который относится к недвижимости, и цены на само жилое помещение. Если речь идет о Московской квартире, то естественно, земля не учитывается.

Проводят процедуру такой оценки специалисты из БТИ. Они производят все необходимые манипуляции, выносят решение и отправляют полученные данные в кадастровый фонд. Эти данные могут обновляться каждые 5 лет. Поэтому установленная стоимость, в любом случае, не будет постоянно расти.

Как проводится кадастровая оценка столичных квартир?

Данный процесс осуществляется с учетом только самых объективных факторов. То есть, при такой оценке учитывается:

Тип дома (панельный, монолитный и тд.)

Отделка жилья

Его расположение

Но здесь не учитываются колебания рынка, предложения и спрос на недвижимость. В результате чего, кадастровая стоимость ориентирована на , но таковой не является.

На сегодняшний день, в Москве уже есть несколько примеров, когда кадастровая цена квартиры устанавливалась на уровне полумиллиона рублей. При этом ее продавали в 5-6 раз дороже. Но данный факт скорее является плюсом, нежели минусом для владельца жилья. Ведь новый кадастровый налог — это 0,1% от цены жилой площади. И чем выше эта цена, тем больше уровень такого сбора.

Следует отметить, что до последнего времени государство оценивало жилье по принципу остаточной стоимости. Тогда квартиры имели официальную цену, которая была крайне незначительной. В результате чего, налог на недвижимость был слишком небольшим. А это как раз и породило реформы в данной сфере.

Земля и ее кадастровая цена

Так как кадастровая стоимость недвижимости — это цена земельного участка, прибавленная к цене всех построек расположенных на нем, то здесь нельзя обойтись и без оценки земельных угодий.

Если земля, на которой расположен частный дом, относится к садовому или дачному товариществу, то ее оценка происходит согласно данным статистики. Для этого просто проводится анализ рынка за последние месяцы.

А вот когда земельный участок является сельскохозяйственным или относится к лесному фонду, то здесь уже рассчитывается его доходность. Специалисты проводят подсчеты, связанные с тем, каким образом и какую прибыль можно получить с данной земли. На основе этих данных устанавливается окончательная цена.

Данный параметр представляет собой специальную, искусственно созданную величину, с помощью которой рассчитывается величина налогообложения для собственников жилья.

Это сделано для того, чтобы не использовать при подсчетах данные о рыночных расценках на недвижимость.

В формуле, используемой для жилого дома, учитываются различные факторы, такие как, например, возраст дома, наличие рядом дорог и т. д.

Справка! Расчет новых данных для налоговиков проходит не чаще, чем раз в 3 года, но и не реже, чем раз в 5 лет.

Предназначение

Такой параметр был создан для выполнения нескольких целей:

1. Упростить процедуру расчета налогов для самой налоговой службы. Это исключает путаницу, которая неизбежно возникла бы при использовании рыночной цены на недвижимость. Последняя, как известно, может меняться очень стремительно.
2. Собственники жилья будут иметь четкое представление о том, какую сумму им потребуется отдавать государству до окончания срока действия текущей кадастровой стоимости.
3. Дополнительно данная оценка используется при заключении сделки о продаже дома.

Что влияет на указанный параметр?

От чего зависит и складывается кадастровая стоимость дома? Существует определенное количество факторов, влияющих на размер кадастровой стоимости частного дома. Как определить ?

Рассмотрим наиболее важные пункты, входящие в основную формулу для расчета:

Сведения, из-за которых меняется объем налога

Сведения, полученные в итоге вычислений, оказывают непосредственное влияние на объем налога, который собственник жилья должен будет выплатить в пользу государства.

Один результат расчета кадастровой стоимости действителен в течение 3-5 лет , благодаря чему владельцам недвижимости не придется столкнуться с внезапными частыми скачками при уплате налогов. Плюс рассматриваемая величина влияет на цену объекта недвижимости при его продаже.

Для чего нужен расчет этих сведений?

С помощью точно рассчитанной кадастровой стоимости дома его владелец обезопасит себя от уплаты лишних сумм в налоговую службу. Еще одно преимущество - возможность получения наибольшей суммы кредита под залог недвижимости.

Как формируется?

Не включает в себя определенные параметры, которые могут существенно повлиять на рыночную стоимость дома при его продаже. Например, не учитывается общая архитектура и внутренняя планировка объекта недвижимости.

Ключевую роль в расчетах играют указанные ниже показатели:

• Цена жилья по региону.
• Коэффициент износа, который вычисляется с использованием даты постройки дома.
• Качество инфраструктуры района - наличие коммунальных услуг, дорог, больниц, школ и т. д.
• Площадь самого дома и территории, на которой он находится.

  Стоит учитывать, что в Росреестре они числятся в качестве отдельных объектов, а в формуле расчета кадастровой стоимости они идут вместе, поскольку с участка, находящегося рядом с домом, можно получить какие-нибудь блага.

Порядок вычисления

Для того, чтобы произвести расчет и получить необходимые результаты, потребуется выполнить ряд последовательных действий:

Можно ли выполнить расчет самостоятельно?

Самостоятельный расчет данной оценки дома доступен каждому собственнику жилья. При этом потребуется использовать в вычислениях всего два параметра:

• площадь объекта;
• удельная кадастровая стоимость для региона, где располагается недвижимость.

Обычно величина удельной кадастровой стоимости должна быть опубликована на официальном сайте администрации региона.

Альтернативный вариант - воспользоваться услугами официального сайта Росреестра :

1. На сайте Росреестра открыть форму, в которую вводится адрес объекта или его .
2. Система проведет поиск по базе и найдет информацию о указанного дома.

При получении информации нет никаких ограничений.Сведения Росреестра о кадастровой цене доступны не только владельцам дома, но и сторонним лицам.

Что делать, если завышена кадастровая стоимость дома? Понятие кадастровой стоимости, как оказалось, не подразумевает под собой ничего страшного. Государству данный параметр помогает рассчитывать, сколько налогов взимать с владельцев недвижимости.

Для собственника жилья это также довольно важная вещь. С ее помощью можно проверить, не пытается ли налоговая служба получить больше, чем положено в соответствии с расчетными параметрами дома.