Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Экономика недвижимости

Введение

Экономика - это процесс производства материальных благ в условиях ограниченности ресурсов.

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, связанная с производством объектов недвижимости (исключение составляет земля).

Юридическое понятие недвижимости - регистрация прав собственности.

Недвижимость, удовлетворяя потребность человека, может использоваться в 3-ёх вариантах:

1. Поскольку недвижимость обладает полезностью - это способность вещи удовлетворять потребности человека, - то недвижимость является экономическим благом.

2. В качестве источника дохода - недвижимость приносит собственнику доход в виде аренды. Отличительной особенностью данного вида использования недвижимости является то, что не происходит смена владельца.

3. Когда недвижимость выступает в качестве товара принося однократный доход владельцу.

Экономические характеристики недвижимости

1. Любая недвижимость представляет собой вещь, материальный актив, состоящий из неразрывного единства земельного участка (вещи природы) и здания или сооружения (продуктов труда).

2. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ.

3. Кроме материальной потребности недвижимость способна удовлетворять и духовные запросы.

4. В силу продолжительного использования недвижимость является уникальной по сравнению с другими благами.

Специфические особенности различных способов использования недвижимости

Полезность недвижимости. Используя недвижимость в качестве экономического блага, удовлетворяется только одна потребность - потребность в жилье. Но удовлетворятся она может в 3-ёх формах:

1. приобретение жилья в собственность;

2. аренда;

Найм - социально-жилищная льгота, которая позволяет удовлетворить потребности лиц с невысоким доходом.

Недвижимость как товар проявляется в 2-х аспектах:

1. товаром может быть объект (собственность);

2. товаром выступает услуга (аренда, найм).

Недвижимость , выступая в качестве товара , обладает рядом особенностей:

1. требуется определение прав и их границ;

2. недвижимый товар инвестиционный (риск, доходность, фактор времени);

3. любая недвижимость уникальна (место положение);

4. недвижимость отличается большой капиталоемкостью;

5. недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла;

6. количественное несовпадение качественных характеристик недвижимого объекта и недвижимого товара.

Недвижимость как источник дохода . Доход, приносимый объектом недвижимости, имеет рентный характер для любой недвижимости кроме производственной. Для производственной недвижимость выступает в качестве фактора производства, при чём не всегда главного. То есть недвижимость относится к основным фондам предприятия и переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию, а, следовательно, на прибыль предпринимателя по частям (амортизационные отчисления).

Недвижимость - это особый инвестиционный товар.

Под инвестициями следует понимать долгосрочные вложения средств для создания нового объекта, реконструкции или модернизации существующего с целью последующего возврата вложений и получения дохода.

Согласно российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать:

· денежные средства;

· ценные бумаги;

· другое имущество, в том числе имущественные права или иные права имеющие денежную оценку.

1. Составляющие проекта развития недвижимости

I. Инициирование проекта. В качестве инициатора проекта могут выступать :

· собственник объекта, заинтересованный в повышении стоимости объекта за счет его качественного преобразования;

· инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств;

· девелопер, который ищет сферу приложения для своего капитала и профессиональной активности на основе знаний рынка, наиболее перспективных направлений его развития, уровня спроса, конкуренции, а так же перспектив развития того или иного региона.

II. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления потенциала ранка и потенциала объекта инициатива, прежде чем реализоваться, подлежит предварительной оценки, которая включает физическую осуществимость, наличие правовых и финансовых условий для реализации проекта и после с учетом этих возможностей и ограничений определяется эффективность проекта. В большинстве случаев эффективность рассматривается коммерческая.

Оценка инициативы имеет два аспекта:

1. Оценка состояния рынка и перспектив его развития;

2. Оценка местоположения потенциально объекта.

На этом этапе основным ориентиром для принятия решения работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности объекта. Уровень этой доходности определяется в зависимости от разумных представлений будущего собственника для данного сегмента рынка и региона. Представление о требуемой доходности существенно колеблется, в зависимости от оценки инициативы, и существенно различаются для различных проектов. В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но возможны и такие объекты, для которых требуются годы. Финансовые затраты для этих этапов оцениваются в 1-3 % от общей величины затрат по проекту.

III. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования. После принятия решения о целесообразности проекта начинаются практические действия по его реализации:

1. Создание правовых условий, чтобы придать легитимность (законность) процессу развития и создать систему юридических гарантий для всех участников процесса;

А. Выбор проекта и места
1. Определение имущественного правового статуса места или объекта (комитеты по управлению городским имуществом, городское бюро регистрации прав на недвижимость, комитеты по охране исторических памятников, администрации районов или муниципальных образований)	2-4 недели
2. Предварительный расчет нагрузок	1-2 недели
3. Получение предварительных технических условий по электроснабжению, водоотведению, водопотреблению, отоплению	2-4 недели
4. Согласование с государственным комитетом по экологии
5. Разработка градостроительной документации	6-8 недель
Б. Получение архитектурно-планировочных заданий и заказ предпроектной документации
1. Согласование предпроектной документации в заинтересованных ведомствах	2-4 недели
2. Оценка инвестиционных проектов	2-4 недели
3. Согласование проекта инвестиционного договора с КУМИ, комитетом по землеустройству, комитетом по строительству	до месяца
4. Подача пакета документов в секретариат городской инвестиционной тендерной комиссии	до месяца
5. Решение городской инвестиционной тендерной комиссии	2-4 недели
6. Юридический отдел администрации города или муниципального образования
7. Распоряжение руководителя города или муниципального образования о предоставлении земельного участка на инвестиционных условиях	до месяца

Если производятся торги по продаже участка под застройку эти сроки увеличиваются на 2-3 месяца. Кроме того, в процессе получения права под застройку может быть проведено общественное слушанье, в котором принимают участия специалисты и жители расположенного района.

2. Проработка и предварительный выбор схемы финансирования.

IV. Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования. Этот этап наиболее важен, потому что на нем определяются параметры будущего объекта, а они соответственно влияют на затраты по проекту.

При организации работ по проектированию следует обращать внимание на:

· При выдачи задания на проектирование должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснования инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям;

· Проектируемый объект должен удовлетворять не только градостроительным нормам, но и требованиям рынка, то есть отвечать ожиданиям потребителям по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам, а также финансовым возможностям потребителя.

Расходы составляют 6-10 % затрат по реализации проекта.

V. Согласование проекта с органами государственного контроля. Эта процедура подразумевает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, ТЭО и рабочего проекта до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительно экспертного заключения служит основание для утверждения документации и дает возможность получения разрешения на производство СМР.

VI. Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта. Данный этап охватывает всех участников проекта и регулирует их:

1. Финансирование проекта;

2. Выполнение подрядных работ;

3. Реализацию созданного объекта.

На этом этапе заключаются договоры по участию в финансировании проекта с финансово-кредитными учреждениями, с частными инвесторами или будущими потребителями, проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями и привлекаются агенты по продаже или сдаче в аренду недвижимости.

VII. Внедрение проекта. Главной задачей этого этапа является выполнение работ по развитию недвижимости с требуемым качеством, затратами и скоростью. Результатом этого этапа является новый объект недвижимости, фактическое создание которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право на вновь созданный объект. Этот этап самый затратный по времени (до трех лет) и финансам (60-70 % затрат).

VIII. Распоряжение результатами проекта. На этом этапе происходит оформление права собственности, передача объекта в управление, в аренду, продажа. Пака объект не зарегистрирован как объект недвижимости в БТИ и права на него не оформлены в органах государственного регистрации юридически объект не существует и следовательно не может быть объектом рыночного оборота.

2. Сфера деловой активности - критерии выбора

Критериями выбора являются:

· доходность;

· ликвидность.

При оценки этих критерий используют статистические показатели, которые готовят профессиональные организации, как для конкретных заказчиков, так и для широкого использования.

Все эти показатели можно сформировать в 4 группы:

1. Объемные показатели - объем продаж по сегменту рынка, по типу приобретателей; объем предложений, в том числе потенциальных по сегментам рынка; объем не занятых площадей; объем инвестиций в том или ином сегменте рынка; обеспеченность потребителей объектами недвижимости;

2. Ценовые показатели - уровень арендной платы (min, среднее, max), уровень цен (min, среднее, max);

3. Показатели доходности инвестиций - ставка доходности по сегменту недвижимости и по регионам;

4. Динамические показатели - динамика показателей перечисленных в-первых 3-х группах.

Исследовав региональный рынок недвижимости, выбирается сфера деловой активности и определяется направление для дальнейшего и более углубленного анализа ситуации в пределах выбранного сегмента.

Например, при выборе сферы деловой активности между жилой и коммерческой недвижимости.

Характеристика	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Зависимость от состояния региональной экономике
Ликвидность
Основной тип операций	купля-продажа, аренда, найм
Возможность привлечения внешнего финансирования

Из таблицы видно, что жилая недвижимость предпочтительней, но, в то же время достаточно высок и уровень конкуренции на этом сегменте. То есть ограниченная емкость рынка массового жилищного строительства приводит к тому, что ведущие строительные компании начинают политику самоограничения, например на элитное жильё или жильё для среднего класса. Такая дифференциация свидетельствует о постепенном насыщении спроса на первичном рынке жилья при дефиците объектов коммерческой недвижимости, в частности торговой. Другими словами изменения в удельном весе различных отраслей в экономике приводят к расширению спроса на определенные типы недвижимости, а это находит отражение и в изменении требований к характеристикам объектов недвижимости.

Все общие тенденции в развитии экономике накладываются на состояние конкретного регионального рынка с учетом его особенностей. Поиск возможностей для развития неизбежно выводит девелопера на проблему выбора, содержание которой на разных этапах развития объекта недвижимости выглядит так:

Этапы реализации проекта		Критерии выбора	Используемые инструменты
Инициирование проекта	Выбор сегмента рынка	Доходность, риски, ликвидность	Исследование возможностей рынка
Оценка инициативы	Выбор проекта	Физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообразность и доступность, экономическая эффективность	Исследование возможностей проекта
Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования	Выбор схемы финансирования и источника	Надежность, доступность, стоимость кредита	Анализ интересов и возможностей инвесторов
Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования	Выбор предпроектных решений, технологий, уточнение экономических характеристик проекта	Соответствие проекта современным требованиям рынка, минимизация издержек	Сравнительный анализ проектных предложений, экономический анализ проекта
Согласование проекта с органами государственного контроля	Выбор вариантов решений по достижению требуемых параметров проекта		Изменение проектных решений
Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта	Выбор механизмов финансирования и выбор подрядчиков	Финансовая устойчивость, стоимость ресурсов, минимизация затрат, сроки, качество	Использование ряда источников финансирования и проведения подрядных торгов
Этапы реализации проекта		Критерии выбора	Используемые инструменты
Внедрение проекта	Выбор способа управления ходом внедрения проекта	Соблюдение сроков, качества и уровня затрат, обеспечение финансированием	Привлечение инженеринговых фирм, работа с инвесторами
Распоряжение результатами проекта	Выбор способа продвижения объекта на рынок, организация продаж	Максимизация дохода от продажи и минимизации сроков реализации	Привлечение риелтерских фирм, создание и организация работы служб продаж

Исследуя рынок во внимание должны быть приняты и прошлые тенденции и их возможные изменения и влияние существующих и новых факторов на спрос и предложение на рынке. Исследование потенциала рынка спроса и предложения, емкости рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сегмента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движения проекта, после чего прорабатывается следующий этап - поиск и выбор конкретного проекта развития недвижимости.

3. Основные подходы к экспертизе проекта

Часть оценки инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей определяющихся соотношением затрат и доходов. Но прежде количественных показателей проект нуждается в качественной оценке, которая проверяется и уточняется расчетами количественных характеристик. То есть в процессе оценки проекта наблюдается 2 стади и:

1. Оценка возможностей и целесообразности реализуемого проекта;

2. Расчет экономических показателей характеризующих проект.

Под экспертизой проекта развития недвижимости следует понимать оценку предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и доступности.

Оценка физической возможности предполагает наличие физической осуществимости с учетом места положения, пространственных параметров, состояние инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей и влияние этих возможностей на параметры проекта, затраты и сроки реализации.

Оценка юридической допустимости включает определение возможности достижений соглашений с собственником земли об условиях вовлечения земельного участка в процесс развития недвижимости, соответствие характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования.

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности, периодов поступления и оттоков денежных средств. И на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект, возможность привлечения внешних источников финансирования и соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физического, правового и финансового аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами:

· иные возможности земельного участка;

· места реализации задуманного проекта.

Особое внимание при экспертизе и выборе проектов в силу специфике недвижимости придаётся анализу местоположению объекта. В отличие от инвестиционных проектов связанных с созданием или расширением производственных мощностей, для которых местоположение всегда является фактором издержек, для проектов развития некоммерческой недвижимости местоположение это фактор, который влияет не только на издержки, а что еще важнее на доходы, которые может приносить создаваемый объект.

Поэтому при анализе местоположения следует учитывать:

1. Ценность создаваемой недвижимости с точки зрения её потребителя;

2. Издержки по созданию недвижимости;

3. Эксплуатационные издержки.

При анализе местоположения следует различать географическое местоположение и экономическое местоположение.

Географическое местоположение - это привязанность объекта недвижимости к определенным топографическим характеристикам.

Экономическое местоположение - это расположенность объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки связанные с недвижимостью, а потому влияют на её ценность в глазах пользователя, а следовательно и на стоимость.

Объекты недвижимости могут быть совершенно различны по географическому местоположению и близки по экономическому и наоборот. При этом плюсы и минусы местоположения прямо связаны с предназначением недвижимости, так что удачное местоположение это оптимальное расположение объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

По зарубежному опыту при анализе положения торгового центра ключевыми являются вопросы:

1. Доступность;

· Насколько новый проект соответствует ландшафту?

· Имеются ли соответствующие транспортные сети доступные будущему покупателю?

· Является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю?

· Каковы отношения между выбранным расположением, другими торговыми центрами и публикой посещающей магазин?

2. Конкуренция:

· Имеются ли прямые конкуренты у потенциального магазина?

· Какую долю покупателей у них можно отобрать?

3. Уровень обеспеченности услугами торговли на территории:

· Каков текущий уровень обеспеченности торговыми площадями?

· Каков уровень доходов и расходов в розничной торговли в данной области?

· Имеется ли значительная доля универсальных магазинов?

· Сколько вновь созданных магазинов на данной территории?

4. Потенциал:

· Какова численность населения и тенденции занятости в данной местности?

· Каково отношение местных властей к развитию торгового центра?

5. Наличие рабочих мест, структура занятости и их перспектива.

6. Конкурирующие и дополнительные объекты.

7. Пешеходные и пассажиропотоки.

Влияние местоположения на издержки

Это связано с затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах, там где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Кроме того увеличиваться издержки могут и в районах с высокой плотностью застройки, потому как затрудняется использование техники, организации подъездов, складирование. Что касается жилой недвижимости, то при анализе местоположения следует учитывать и нормативные требования (расстояние между домами, роза ветров и т.д.).

4. Строим на земле

При анализе земельного участка предполагаемо для развития недвижимости важно определение достаточности его размера для реализации, того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли, труда и капитала в создаваемый объект. Для каждого варианта землепользования (жилая ил коммерческая недвижимость и их разновидностей) существуют определенные оптимальные соотношения между вкладом земли и не земельных факторов - коэффициент использования территорий (КИТ) - это есть отношение площади здания к площади земельного участка:

1. Для жилой недвижимости:

· индивидуальные дома - КИТ=0,1ч0,25;

· сблокированные дома - КИТ=0,5ч1,5;

· многоэтажные (до 5 этажей) дома - КИТ=0,7ч2;

· здания более 5 этажей - КИТ=2,5ч5;

· высотные - КИТ= до 12;

2. Для коммерческой недвижимости: КИТ=0,5ч12.

Несмотря на большой диапазон практика показывает, что для торговых центров максимизация доходов на единицу площади при прочих равных условиях достигается при 2-х максимум 3-х этажных застройках.

Однако возможность замены вклада земли вкладом капитала может иметь и отрицательное значение:

1. С превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу полезной площади увеличиваются (требуется дорогостоящая техника для строительства, дополнительное оборудование, лифты). Кроме того увеличиваются и эксплуатационные издержки (больше площадь больше теплопотерь).

2. Рост этажности может стать фактором снижающим ценность для потенциальных пользователей.

3. Предел высотности может быть определен зональным регламентом территории или другими градостроительными нормативами.

4. Общий алгоритм выбора и оценки проекта

Основные ошибки при оценки инвестиционных проектов

1. Занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале, а так же затрат связанных с организацией сбыта, оплаты консультантов и прочих косвенных расходов.

2. Формулирование предположений об эффективности проекта до получения реально обоснованных анализов и заключений.

3. Неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса и предложения, конкуренции на рынке.

4. Отсутствие надлежащего анализа рынка при подготовке заключения о прогнозировании доходности проекта.

5. Недостаточное объяснение явно большого расхождения между настоящими или недавними ценами продажи аналогичных объектов.

6. Чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы.

7. Недостаточное обоснование ставки дисконтирования.

Подобные документы

Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.

контрольная работа , добавлен 19.10.2013


Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.

курсовая работа , добавлен 13.12.2014


Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.

курсовая работа , добавлен 17.04.2016


Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.

курсовая работа , добавлен 18.10.2013


Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.

курсовая работа , добавлен 21.07.2011


Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Понятие рынка недвижимости как системы рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Условия действительности сделки, процедуры, необходимые для ее совершения. Структура рынка недвижимости.

презентация , добавлен 20.05.2013


Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.

шпаргалка , добавлен 10.06.2009


Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.

реферат , добавлен 25.07.2010


Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Операции с недвижимым имуществом приносят хороший доход. Продавая квартиры, дома, участки земли и другие объекты, можно получить хорошую прибыль. Конечно, вложение средств требуется в данном случае немалое, но это того стоит. Но способ вполне доступен для всех. Риски на этом рынке невысокие по сравнению с другими способами вложений. Это объясняется, в частности, тем, что с течением времени обычно стоимость недвижимости увеличивается. Какие способы получения прибыли с недвижимости существуют?

Небольшой стартовый капитал — покупка дачного участка или квартиры

Даже если стартовый капитал небольшой, можно купить недорогую недвижимость и использовать её для получения дохода. В частности, вполне можно получать пассивный доход на использовании дач. Как именно это сделать?

1. Вначале покупается дача с наличием участка земли.
2. Купленный объект сдаётся в аренду на сезон или сразу на круглый год.
3. Дачный дом продаётся, а полученные средства вместе с доходами от сдачи в аренду объекта вкладываются в приобретение новых строений по более высокой стоимости.

С квартирами и комнатами можно проделывать то же самое, то есть приобретать их, а потом сдавать в аренду, находя клиентов по объявлениям или через агентство недвижимости. Если хорошо отремонтировать и обставить квартиру, удастся получить более высокий доход. В аренду купленную квартиру можно сдавать посуточно или помесячно.

Ипотека

При желании первоначально можно приобрести недвижимость в ипотеку. Это тоже не так дорого. В итоге можно будет получать денежные средства от сдачи купленного жилья в аренду.

Покупка квартиры в новостройке

Отличный вариант – покупка квартиры в новостройке. Если приобрести её у застройщика, можно значительно сэкономить. А продать такое жильё наверняка удастся намного дороже. Но в данном случае существует риск вложиться, а потом не получить ничего. Так что стоит особенно внимательно отнестись к выбору застройщика.

Паевое строительство

Ещё один способ получения дохода при наличии небольшого стартового капитала – паевое участие в строительном фонде. Этот способ сейчас довольно, распространён.

Кстати, повысить стоимость недвижимости и получить в итоге большую прибыль можно в случае проведения ремонта на объекте недвижимости, либо при изменении статуса (недвижимость из жилой делают коммерческой). Возможна аренда или продажа купленного объекта по более высокой стоимости.

Покупка недвижимости за рубежом

Если средств для приобретения недвижимости достаточно много, в таком случае есть возможность купить недвижимое имущество за рубежом. Это позволит получить в будущем хороший доход в валюте, если правильно распорядиться имуществом. Причём получать можно как краткосрочную прибыль, так и стабильный доход. Особенно выгодной является элитная недвижимость за рубежом, в том числе в курортных районах.

Коммерческая недвижимость

В крупных городах отличный источник дохода – коммерческая недвижимость. Помещение можно купить и сдавать под магазин, офис, медицинский центр, кафе, гостиницу и т.д. При этом есть возможность пассивного и активного дохода. В последнем случае требуется постоянное активное участие со стороны владельца помещения. Выгоднее всего коммерческие объекты приобрести на торгах по банкротству.

Каждый из перечисленных способов вложения средств в покупку объектов недвижимости хорош по-своему. Но итоговый результат зависит от того, насколько эффективно собственник сможет распорядиться принадлежащим ему имуществом.

Мнение специалиста: Инвестиции в земельные участки сельскохозяйственного назначения

Милена Александрова, генеральный директор Группы компаний «Коноплекс»

Сельское хозяйство – важнейшая отрасль народного хозяйства, которая в последние годы показывает стремительный рост. Исторически сложилось, что земледелие приносило ее владельцу немалый доход, и в настоящее время сельское хозяйство является деятельностью не только КФХ, но и крупных предприятий.

Инвестирование средств в земли сельскохозяйственного назначения – выгодное занятие, но тут необходимо учитывать несколько нюансов:

Во-первых, это «долгие» деньги, то есть возврат вложенных средств произойдет не в первый и даже не во второй год. Купить товары из Китая или Турции для перепродажи – это не сложно, а вот вырастить качественный продукт на своей земле – вот где нужен ум и навык.

Во-вторых, сельскохозяйственная деятельность требует терпения, сил и специфических знаний о культуре, которую предполагается выращивать. Наш агропромышленный холдинг выращивает коноплю, и найти обученных специалистов для этой редкой с/х культуры непросто.

Если инвестор решает играть по-крупному и приобретает большие площади земель сельскохозяйственного назначения, то необходимо грамотно распланировать и вести дела. Успех в этом деле может принести правильный севооборот культур в сочетании с современными агротехническими методами. Это позволит предпринимателю сохранить плодородие почвы и расширить ассортимент продукции.

Вложение денег в недвижимое имущество имеет свои особенности. Это зависит от того, в какой из объектов вложены деньги. В качестве объекта инвестиций могут быть офисы, земля, жильё и т. д.

Многие бизнесмены вкладываются в объекты жилого фонда. Это позволяет за короткое время получить неплохой доход. В этом случае достаточно купить квартиру, комнату или дом и сдавать их в аренду. Но при этом требуется правильно выбрать район и особенное внимание уделить состоянию квартиры, её планировке, внешнему виду. Это имеет значение при сдаче объекта в аренду.

Что касается инвестирования денег в коммерческие объекты, то это тоже хороший способ получить доход. Но в то же время это способ более сложный и не такой доступный. К примеру, потребуется постоянное участие владельца в управлении недвижимостью. Приобретя такой объект, потребуется установить различные счётчики, также потребуется переоформление электроснабжения. Помимо этого, потребуется . Всё это потребует наличия специальных знаний и найма профессионалов для выполнения работы. В итоге часть дохода придётся отдавать им.

Популярны и инвестиции в участки земли. Их бывает не так просто сдать в аренду. Перед покупкой важно установить ликвидность участка.

При этом учитывается:

• его расположение;
• дальность от города;
• наличие или отсутствие различных коммуникаций.

При грамотном выборе земли на ней получится очень хорошо заработать.

Некоторые бизнесмены выкупают коттеджи за городом, чтобы получать доход от их перепродажи, либо сдачи в аренду. Сейчас многие городские жители стремятся выехать за город, чтобы провести выходные или празднике на природе, чем и объясняется спрос на коттеджи. Если есть возможность, то можно попробовать довести до ума недостроенный объект загородной недвижимости. В этом случае на покупку уйдёт меньше денег. Ещё выгоднее обойдётся земля. Естественно, при покупке в любом случае необходимо принимать во внимание местоположение объекта. Если он расположен достаточно далеко от города, то тогда вряд ли на нём удастся много заработать. Если при этом населённый пункт обжит и обеспечен инфраструктурой, доход получится повысить. Для сдачи в долгосрочную аренду не стоит покупать слишком дорогие участки, иначе потом они могут оказаться невостребованными среди потенциальных арендаторов.

Что касается вторичного рынка, то здесь наиболее выгодное вложение средств – в квартиру эконом-класса. Такое жильё недорого и пользуется достаточно высоким спросом. Лучше покупать «однушки» и «двушки», поскольку они популярны у молодых семей и будут пользоваться спросом.

Пожалуй, наиболее выгодно вложение средств в долевое строительство. Если купить квартиру в доме на этапе рытья котлована, к сдаче объекта в эксплуатацию удастся заработать примерно 30% от первоначальной стоимости жилплощади. Но в данном случае существуют риски, которые связаны с переносом сроков сдачи объекта. Кроме того, застройщики не всегда бывают благонадёжны. Так что перед совершением сделки необходимо взвесить все «за» и «против».

Какие существуют плюсы и минусы вложения денежных средств в объекты недвижимости? Рассмотрим несколько примеров.

• Покупка квартиры и её последующая сдача в аренду на длительный срок

Среди преимуществ данного способа – стабильный спрос на квартиры. А чтобы сдать купленное жильё в аренду, достаточно подписать с будущим жильцом договор и в будущем раз в месяц брать с него деньги. Среди недостатков такого метода – получение не слишком высокого дохода.

• Приобретение квартиры и сдача её в аренду посуточно

Преимущество в таком случае – получение более высокого дохода. Из недостатков — необходимость практически ежедневно показывать квартиру клиентам или нанимать для этой цели человека и платить ему деньги. Кроме того, постояльцы могут испортить имущество, к примеру, если снимали квартиру для проведения увеселительных мероприятий. Так что следует очень внимательно подходить к выбору контингента. Ну и конечно, следует помнить о необходимости регулярного проведения уборки в квартире и о стирке постельного белья.

• Приобретение квартиры и оборудование её под хостел

В данном случае среди преимуществ следует отметить возможность заселения сразу большого количества человек за счёт покупки кроватей, в том числе двухъярусных. При этом постоянный круговорот постояльцев позволяет получить более высокий доход. Среди минусов – требования к хорошему ремонту, мебели и т. д. Кроме того, следует учесть, что в соответствии с новым законом нельзя размещать хостел в жилом помещении. Так что придётся раскошелиться на коммерческую недвижимость.

• Покупка загородного коттеджа или дома и его сдача в аренду

Среди плюсов – достаточно высокий доход (особенно в случае с посуточной сдачей объекта в аренду на праздники и выходные дни). Из минусов в первую очередь нужно назвать необходимость хорошо обставить коттедж, постоянно приезжать туда.

• Покупка помещения коммерческого назначения и его сдача в аренду

Из коммерческой недвижимости распространены склады, площади в ТЦ, цоколи домов, всевозможные подсобные помещения и т. д. Из преимуществ – большой спрос на такие объекты у субъектов малого бизнеса, так что заработать всегда удастся. Из недостатков – снижение спроса на коммерческую недвижимость в период экономического кризиса. Следует также обратить внимание: если помещение большое, на него бывает сложно найти арендаторов.

• Проведение перепланировки помещения коммерческого назначения и разбивка его на несколько площадей для последующей сдача в аренду

Из преимуществ – повышение дохода за счёт получения нескольких отдельных помещений. Из недостатков – необходимость согласования любых перепланировок и ремонта.

• Покупка квартиры в плохом состоянии для проведения ремонта и последующей продажи по высокой цене

Среди преимуществ – хороший доход после проведения ремонта. Недостатки – необходимость вложения средств в проведение ремонта. Кроме того, поиск подобных вариантов занимает определённое время, потому что за ним охотятся инвесторы в сфере недвижимости.

Для начала потребуется найти объект для инвестиций. К примеру, неплохой вариант — вложить свои деньги в новостройку (чем на более раннем этапе строительства, тем лучше). В итоге удастся заплатить минимальную цену за жилую площадь. Возможно и оформление ипотечного кредита в банке с выгодной ставкой. В таком случае можно быть более уверенным в том, что застройщик надёжный, потому что банки тщательно проверяют их. Окупаемость вложений занимает в среднем 4 года. Если денег на совершение покупки мало, потребуется взять кредит.

Жильё также многие приобретают на вторичном рынке. После проведения ремонта недвижимость в итоге можно сдавать посуточно или на длительный срок. Для поиска жильцов нужно подать объявления. В данном случае окупаемость вложенных средств занимает примерно 8 лет.

Чтобы не возникло никаких проблем в будущем, предпочтительнее подписание всех договоров проводить после их проверки юристом.

Чтобы было проще получить деньги на покупку недвижимость, можно привлечь к этому делу соинвесторов. Кроме того, распространение получает краудфандинг. Если составлен хороший проект, в таком случае есть шанс получения его коллективного финансирования.

Инвестиции в недвижимость на стадии строительства

Как уже было сказано, вложение денег в жилой фонд на стадии строительства (и чем раньше это будет сделано, тем лучше) очень выгодно. Можно заранее приобрести одну квартиру или несколько, а когда дом будет сдан, продать их подороже, и получить в итоге навар. А ещё лучше сделать ремонт, и тогда жильё «уйдёт» ещё дороже.

Вклады в фонды недвижимости

Некоторые бизнесмены вкладывают средства в специализированные фонды недвижимости. В итоге они получают отличный доход, если сравнивать с другими инвестиционными фондами. Да и риски в этом случае меньше. Пайщик при этом всегда имеет возможность продать имеющиеся у него ценные бумаги.

Единственное, что для того, чтобы вкладывать деньги в фонды, необходим очень большой стартовый капитал.

Оценка инвестиций

Перед покупкой объекта недвижимости желательно оценить, насколько рентабельным окажется вложение средств. Чтобы получить сведения о том, насколько вложения эффективны, используют различные методы.

Для начала необходимо выяснить точную рыночную стоимость приобретаемого объекта. Кроме того, потребуется прогнозирование денежных потоков. Любые решения принимаются с учётом анализа полученных данных. Есть следующие методы оценки:

• сравнимых продаж;
• затратный;
• доходный.

Анализируя полученные результаты, в итоге получится определить, что следует предпринять для того, чтобы повысить эффективность инвестиций.

А теперь несколько интересных фактов

• Оказывается, порядка 80% всего мирового богатства содержится именно в недвижимости. Так что обязательно стоит попробовать этот вид заработка.
• Кстати, слово «инвестиция» произошло из латинского языка и значит «одеваю».
• Во времена царской России одной из разновидностей инвестиций являлись доходные дома. Тогда для сдачи в аренду строили многоквартирные дома, и из них извлекалась прибыль по максимуму. В город приезжало много крестьян, за счёт которых и удавалось неплохо зарабатывать.

Понятие недвижимости

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Определяющие факторы недвижимого имущества:

Если проанализировать основное содержание и характер изменения юридических норм, устанавливающих понятие «недвижимость», то можно сделать следующие выводы:

Главным критериальным признаком, позволяющим классифицировать недвижимость как отличительный от других объект правового регулирования, является ее неразрывная связь с землей. Эту связь можно считать родовым признаком недвижимости, главной ее специфической особенностью.

Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение многих объектов недвижимости на достаточно большие расстояния. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

Важнейшей частью юридического понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимого имущества, прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник у недвижимости существует всегда, хотя основания для возникновения прав собственности могут быть различными (фактическое владение в течение определенного законом срока, покупка, наследование, дарение и т.п.). Таким образом, по отношению к объекту недвижимости может осуществляться право передачи собственности в аренду, право сдавать (получать) в наем и т.п. Все эти действия подлежат обязательной регистрации. Следовательно, с юридической точки зрения не может быть объекта недвижимости без тех или иных прав на него и наоборот. При этом сам объект, права на него и совершаемые с ним сделки должны пройти государственную регистрацию, то есть быть юридически оформленными. В противном случае объект как бы не существует, а права и сделки с ним являются недействительными.

С учетом вышеизложенного, под недвижимостью понимается объект гражданских прав, отличительными особенностями которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

Экономическое понятие недвижимости

При всей важности и обязательности правового определения недвижимости ее сущность может быть выявлена только в результате экономического анализа. Лишь единство правового и экономического определений позволяют говорить о наличии полноценной характеристики недвижимости.

Для того чтобы составит себе представление об экономическом содержании недвижимости, следует обратиться к основным положениям экономической теории.

Недвижимость как экономическое благо

Согласно наиболее употребляемому определению, экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно, экономика недвижимости – это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые, по определению, являются продуктом природы).

Понятие «экономическое благо» также нуждается в пояснении. Известно, что одна из наиболее существенных сторон человеческого существования на всех уровнях (от отдельного человека до общества в целом) – удовлетворение самых разнообразных потребностей. В свою очередь, первичными (базовыми) из этих потребностей являются потребности материальные, без удовлетворения которых нормальная человеческая жизнь попросту невозможна. Отличительная их особенность заключается в том, что удовлетворены такие потребности, могут быть только посредством использования каких-либо предметов (вещей), материальных субстанций различного вида. Так, для удовлетворения чувства голода нужна пища (иначе говоря, голод – это и есть потребность в пище), для утоления жажды – вода, для защиты от холода – одежда и обувь и т.д. «Не вещью» ни одну из материальных потребностей удовлетворить нельзя. Способность вещи удовлетворять потребности называется ее полезностью, потребительскими свойствами или потребительной стоимостью, а сама вещь с присущей ей полезностью – потребительским благом или просто благом. Процесс удовлетворения потребностей называют потреблением. Естественно, что бесполезная вещь в качестве блага рассматриваться не может.

Основные экономические характеристики недвижимости

Первая характеристика состоит в том, что любая недвижимость представляет собой вещь (материальный актив). Именно конкретные натурально-вещественные свойства недвижимости являются исходным пунктом последующего анализа. Более того, данный факт определяет и саму последовательность анализа: для каких бы целей ни использовалась недвижимость, ее, прежде всего, следует рассматривать с «материальной» точки зрения, так как натурально-вещественные свойства определяют самое главное в недвижимости – ее полезность.

Специфика недвижимости как натурально-вещественной субстанции заключается в том, что она представляет собой не просто вещь, а неразрывное единство двух вещей: одна из них – земельный участок – является вещью природной, а другая – здание или строение – продуктом труда. Это априорное различие обуславливает и необходимость применения неодинаковых методов при анализе, оценке и экспертизе недвижимости.

Отличительной особенностью недвижимости как блага является весьма продолжительный период использования (от нескольких десятилетий до нескольких столетий, а иногда и более). В этом отношении недвижимость является уникальной по сравнению с любыми другими благами.

Специфические особенности различных способов использования недвижимости

Если проанализировать специфические особенности различных способов использования недвижимости, то можно констатировать следующее:

1. Принципиальное отличие недвижимости как средства удовлетворения потребности заключается в наличии специфического фактора, а именно – фактора местоположения. Он имеет первостепенное значение, поскольку в значительной, а иногда решающей мере определяет полезность конкретного объекта недвижимости. Для подтверждения этого тезиса рассмотрим два абсолютно одинаковых объекта недвижимости – жилых дома, отличающихся только своим местоположением: один находится в центре города, а другой – на окраине. Натурально-вещественные характеристики, а, следовательно, и потребительские свойства (полезность) этих домов равны между собой, но если сравнивать их цену, то она будет различной. Причина такого различия может быть только одна – данные объекты недвижимости обладают различной ценностью. В свою очередь, различие ценности не может быть вызвано расхождением в количестве использованных факторов производства: поскольку объекты во всем, кроме местоположения, тождественны, то и затраты на их производство одинаковы. Следовательно, при прочих равных условиях сравнительная ценность объектов недвижимости определяется ценностью местоположения.

При рассмотрении первой специфической особенности товара – недвижимости отметим:

а) преимущественное внимание к жилищной недвижимости, в которой ее характеристики проявляются наиболее часто и наиболее зримо;

б) сложность, неоднородность товара – недвижимости требует определения и их границ.

Вторая особенность – инвестиционный характер данного товара. Он предназначен для длительного использования (это относится к товару – объекту). Это долговечный товар, не потребляемый в процессе использования. Все изменения в «физическом теле» недвижимости в первоначальных натурально-вещественных свойствах диктуются, главным образом, действием временного фактора. Долговечность недвижимости означает принципиально иной характер удовлетворения потребности. Если, например, продукты питания удовлетворяют соответствующую потребность человека регулярно, то потребность в жилье при отсутствии ограничений по платежеспособности может быть удовлетворена однократно, в результате единственного действия – приобретения жилищной недвижимости в собственность. То же относится и к другим видам недвижимости: многие заводы и фабрики, офисы и банки, магазины и склады, имея вполне современное оборудование, функционируют в зданиях, построенных в отдаленные периоды времени.

Третья особенность – уникальность любого объекта недвижимости. Главной причиной этой уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-технологическим решениям являются тождественными, их потребительная стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости данный факт не отменяет.

Четвертая особенность – недвижимость отличается высокой капиталоемкостью. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости – квартиры многократно превосходит этот показатель на единицу других инвестиционных товаров: автомобилей, радиоэлектроники и т.п. Экономическое обоснование такой специфики недвижимости очевидно – «одноразовое» удовлетворение потребности равносильно соответствующему увеличению ценности. Это означает, что при прочих равных условиях долговременное благо требует больших затрат.

Пятая особенность имеет принципиальный характер – недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, что в коммерческий оборот может вступать не только завершенное здание или строение, но и так называемый «недострой». Как известно, полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему во многих случаях оставаться товаром. Хотя подлинным товаром в подобных ситуациях является не объект недвижимости (его, собственно, и нет), а право собственности на него. Как считает покупатель «недостроя», реализация этого права позволит не только компенсировать затраты на завершение строительства, но и получить выгоду в результате использования объекта. В свою очередь, основанием для подобного предположения служит возможность длительного использования объекта недвижимости – или в качестве экономического блага, или в качестве источника дохода. Период использования и в том, и в другом случае многократно превосходит время, необходимое на завершение строительства, т.е.:

−U (=ΣЗ) t стр < + U (=ΣДх) t исп → max

при tстр << tисп

где − U - отрицательная полезность (сумма затрат на завершение строительства ΣЗ);

U -полезность от использования готового объекта (исчисляется величиной опосредованного или прямого дохода ΣДх);

tстр,tисп- соответственно время завершения строительства объекта и период его использования.

Шестая особенность − количественное несовпадение качественных характеристик недвижимости − объекта и недвижимости − товара. Если принять, что объектом является законченное строительством здание или строение (ст. 130 ГК РФ), то в одном этом физическом объекте может содержаться множество товаров различной модификации. К примеру: многоэтажный жилой дом имеет первый этаж, который занимает нежилое помещение со своим функциональным назначением (магазин, химчистка, прачечная и т.д.) Товарами в этом случае могут быть:

− все приватизированные квартиры (права собственности на них);

− услуги проживания, предоставляемые на правах аренды;

− услуги проживания, предоставляемые на правах найма;

− права собственности на встроенное нежилое помещение.

Таким образом, имеем:

{Т1, Т2, …, Тn} є S,

где Т1, Т2, …, Тn − различные товары, представляющие собой элементы единого объекта недвижимости;

n − общее число товаров;

S − объект недвижимости;

Є − символ принадлежности.

Отличительной особенностью этого конгломерата следует признать то, что ни один из товаров не имеет натурально-вещественной формы, поскольку ни один из объектов прав не может быть выделен в натуре. Кроме того, даже если все эти товары будут реализованы, дом товаром не станет.

Седьмой особенностью является неодинаковая товарность различных видов и элементов недвижимости. Все товары текущего потребления длительного пользования можно продавать и покупать на равных основаниях и без каких-либо ограничений. Однако с недвижимостью дело обстоит иначе. Имеются некоторые ее виды, на коммерческий оборот которых либо наложен прямой законодательный запрет, либо этот оборот связан с ограничениями. В настоящее время в РФ законодательно отсутствует свободная купля-продажа земли, в том числе земельных участков в составе городских территорий. В результате создана ситуация, при которой элементы единого имущественного комплекса (участок и расположенный на нем объект) разобщены как товары. Земельные участки можно только арендовать, и товаром в данном случае являются права аренды.

Восьмая особенность – более низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами. Под ликвидностью, как известно, понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности – качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):

Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что AD, в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем (P), то можно записать:

L =f(AD) = f`(P(

Выражение f`(Р) означает, что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебания Р.

Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости (от появления предложения на продажу до приобретения). При прочих равных условиях для недвижимости это время будет больше, чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей недвижимости – уникальности и капиталоемкости (в части трансакционных издержек). Такая зависимость представлена в виде следующей структурно – логической схемы:

Рисунок 1.1 - Взаимосвязи групп ликвидности с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости

Недвижимость как источник дохода

Завершающий аспект анализа – рассмотрение особенностей использования недвижимости в качестве источника дохода.

В этой связи сразу же отметим наиболее существенные положения, важные для последующего изложения.

Первое положение – далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей бюджета (в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не оплачиваются). Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага. Таким образом, «доходный потенциал» недвижимости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может приносить своему собственнику – ренту – относительно невелик.

Рента (лат. Redditam – отданная назад) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Второй положение – различие дохода, получаемого именно от недвижимости, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором – одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. В данном случае с экономической точки зрения роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу; можно сказать, что объект недвижимости представляет собой «натурализованный» капитал, то есть капитал в вещественной форме, приносящей собственнику недвижимости денежный доход (поток регулярных арендных платежей).

Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту со следующими соотношениями:

Где r (Дх) – рентный доход собственника недвижимости;

R - уровень доходности капитала (как правило, в%);

K - величина капитала.

Эти соотношения универсальны для приносящих доход объектов недвижимости любого функционального назначения. Различия будут заключаться в величине дохода, которая, в свою очередь, производна от уровня платежеспособности спроса. В настоящее время наибольшим спросом пользуются нежилые здания и помещения офисного назначения, что и определяет более высокий уровень арендной платы для данного вида недвижимости. Есть еще один фактор, который влияет на величину ренты при коммерческом использовании недвижимости: доходность деятельности арендатора. В одинаковом офисе могут располагаться и высокоприбыльная фирма, и фирма, далеко отстоящая от нее по уровню доходов. Однако на практике арендная плата почти всегда коррелирует с уровнем дохода арендатора, т.е.:

АП = АП + ∆АП [ = f (Дхap)],

Где АП – размер арендной платы;

АП – средневзвешенная рыночная ставка АП для данного вида недвижимости;

∆АП – излишек АП (сверхрента, дополнительная рента).

Разумеется, точное представление о величине дохода арендатора (особенно в условиях России) далеко не всегда может быть обеспечено. Поэтому в ряде случаев используются другие механизмы формирования АП, хорошо учитывающие все существенные особенности использования арендованной недвижимости.

Таковы основные характеристики недвижимости как источника дохода.

Иная ситуация имеет место, когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т.п.). Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода я является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров. Объем реализации определяет величину предпринимательского дохода (прибыли). Прибыль (income) – приток (flow) услуг во времени. Если капитал представляет собой интеграцию (олицетворение) будущих услуг, то прибыль – результат использования этих услуг на протяжении определенного промежутка времени.

Полученная прибыль является результатом производственного потребления определенной комбинации факторов (конкретного количества каждого из них). Различия в характере производственного потребления хорошо известны: часть из них, а именно основные фонды, к которым относится и недвижимость, используется в течение множества производственных циклов и не потребляется в буквальном смысле, не утрачивает своей натурально-вещественной формы в процессе производства; другая часть (оборотные средства) целиком трансформируется в готовую продукцию. Характер потребления определяет и стоимостные показатели продукции, одна часть которых – это амортизация основных фондов, а другая – полная стоимость оборотных средств. Соответственно, можно записать:

С ≈ Нао х Соф + Сос,

Где С – общие издержки по выпуску продукции в стоимостном выражении;

Cоф – стоимость основных фондов;

Сос – стоимость оборотных средств;

Нао – норматив амортизационных отчислений.

На основании вышеизложенного можем определить объем реализации продукции в стоимостном выражении (Среал):

Среал = С + ∆С

Производственная недвижимость является частью основных фондов. Следовательно, ее стоимостной эквивалент Снедв можно определить следующим образом:

Снедв = Среал х АОнедв/Соф + Сос,

где АОнедв – сумма амортизационных отчислений по объектам производственной недвижимости.

Примечание: 1. Результаты вышеприведенных выражений определяются в годовом исчислении.

2. Накладные расходы и прочие элементы затрат в данном случае не учитываются.

Из вышеизложенного следуют три важных вывода:

Во-первых, экономическую экспертизу производственной недвижимости следует рассматривать как составную часть экспертизы предпринимательской деятельности (бизнеса) предприятия в целом.

Во-вторых, предпринимательский доход и его составная часть, обеспечиваемая производственной недвижимостью, имеет иную (не рентную) основу, в отличие от аренды недвижимости.

В-третьих, производственная недвижимость, в отличие от сдаваемой в аренду, используется самим собственником-предпринимателем.

Заканчивая рассмотрение недвижимости как экономического понятия, следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты использования. Например, проживая в собственной квартире (недвижимость используется в качестве экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в качестве фактора производства). Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Подобные ситуации приводят к необходимости осуществления более детальной экспертизы, разработки соответствующих методов.

Заключительным результатом проведенного анализа должно являться определение экономического понятия недвижимости. Сформулируем его, рассматривая во взаимосвязи процессы создания, развития и управления недвижимостью:

Жизненный цикл недвижимости

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел – рождение – зрелость – старение и смерть. По аналогии мы различаем следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Общее правило: «покупай подешевле, продавай подороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования. На рисунке представлены четыре цикла, основанные на исследованиях рынка с его «классическими условиями» - экономическими спадами и подъемами. Длительность и сложность циклов зависит от многих внешних и внутренних условий.

Рисунок 1.2 - Основные циклы развития рынка недвижимости

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время, Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоста­вить заказчику дополнительные инвестиционные возможности. Рассмот­рим характеристику этих циклов.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число

незанятых строений начинает увеличиваться, Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок - рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансо­вой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов, Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл - цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства. Циклу нового строительства соответ­ствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г.Цикл насыщения рынка. Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начи­нает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливает­ся. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это ста­дия цикла поглощения или периода нового строительства

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и уста­новить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

9. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

Вопрос16. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:

Вопрос17. Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.

19.Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жильё.

20. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.

21. Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.

25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.

26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.

27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.

28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.

29.Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции

30. Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.

32. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества

33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.

37 Вопрос. Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости

38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.

39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.

40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.

41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.

42. Структура и основные категории рынка недвижимости.

43. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика.

I.По виду товара:

45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.

48. Функции Агенства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.

49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.

I.По виду товара:

1. конкретные ОН

2.работы по строительству и реконструкции

3.посреднические услуги и оценка

II. По использованию:

2. нежилые

4. предприятия

III. По качеству ОН:

1. стандартная

IV. По цене:

3. очень высокая

V. По инвестиционной мотивации:

1. базисные условия бизнеса

2. инвестиции для получения прибыли

Участники:

Продавцы - собственный фонды, уполномоченный органы, конкурное управление.

Покупатель – юридическое лицо, инвестор, иностранное государство и лицо.

Профессиональные учреждения – рыночные посредники, брокеры, оценщики и т.д.

Государственный органы – БТИ, комитеты по управлению государственным имуществом, арбитражный суд, налоговая инспекция, учреждения министерства юстиции, органы субъектов.

Синдикаторы – физические лица, имеющие денежный и другой имущественный капитал, объединяющиеся для совместной деятельности.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Подрядчик - сторона в договоре подряда; специализированное предприятие, которое обязуется под свою ответственность выполнить по заданию заказчика определенную работу с использованием собственных материалов или материалов заказчика за определенную плату. Застройщик - лицо, которому в установленном порядке предоставлен земельный участок под строительство или реконструкцию комплекса недвижимого имущества. В РФ застройщиками могут выступать: - физические или юридические лица; - органы государственной исполнительной власти и местного самоуправления; или - группа лиц, действующих совместно.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

свободное формирование цен на объекты и услуги;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.

Недвижимые вещи постоянно находятся на одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми. В соответствии с ГК РФ ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недви­жимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные вод­ные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемеще­ние которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Характерным признаком для большинства объектов недвижимости яв­ляется их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответст­вующие объекты, например, деревья, выращиваемые в специальных пи­томниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения и т.п., недвижимыми вещами не считаются. Так же относятся к недвижимым вещам и подлежат государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли, орбитальные станции и т.п. Признание их недвижимым имуществом, которое характерно для граж­данского законодательства многих стран, обусловлено высокой стоимо­стью данных объектов и связанной с этим необходимостью повышен­ной надежности правил их гражданского оборота.

Особым объектом недвижимости является предприятие как еди­ный имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ). В состав предпри­ятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, пред­назначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырья, продукцию, права требо­вания, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименова­ние, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Все остальные вещи, которые по прямому указанию не отнесены к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движи­мым имуществом.

Т.о. главным отличи­тельным признаком недвижимости является ее неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижи­мости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Сущность объектов недвижимости заключается в единстве кате­горий: материальная (физическая), экономическая, правовая и социаль­ная.

Любой объект недвижимости в реальной действительности суще­ствует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях высту­пать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизнен­ных ситуаций, целей и стадий анализа.

Основные признаки: Неподвижность. Объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения данному объекту определен­ного ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

Материальность. Недвижимость всегда функционирует в нату­рально-вещественной и стоимостной формах. Физические характери­стики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, об окружающей среде, коммунальных услугах и т.д. Недвижимость является одним из немногих товаров, стои­мость которых практически всегда стабильна и имеет тен­денцию к постепенному росту с течением времени.

Долговечность. Недвижимое имущество - наиболее долговеч­ный и основательный товар из всех существующих, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 150 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период.

Классификация объектов недвижимости. В законодательных, нормативных, методических актах и доку­ментах применяется классификация объектов по различным основани­ям: по физическому статусу, назначению, качеству, местоположению, размерам, видам собственности, юридическому статусу (принадлежно­сти на праве пользования).

Определение недвижимости предполагает выделение в его струк­туре двух составляющих физического статуса:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще «недвижимость по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилые - малоэтажный дом (до 3 этажей), многоэтажный дом. Объектами жилой недвижимости могут также быть секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, га­ражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как иму­щественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения: лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.):

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, учили­ща, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (ми­лиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дре­наж и т.д.

Каждую из этих групп можно разбить на подгруппы.

Искусственные объекты называются недвижимостью по закону, однако данная категория объектов опирается на недвижимость по при­роде.

По функциональному назначению объекты недвижимости под­разделяются на производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) и непроизводственные (не участвуют в создании това­ра, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения).

По формам собственности объекты недвижимости делятся:

1. Частный фонд:

2. Государственный фонд:

3. Муниципальный фонд:

По степени готовности к эксплуатации объекты недвижимости могут быть: введенные в эксплуатацию; незавершенное строительство.

По отраслевой принадлежности - промышленные, строитель­ные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и др.

По условиям приобретения:

1) Вновь создаваемая недвижимость;

2) Недвижимость, отчуждаемая в результате договора купли-продажи;

3) Недвижимость, присвоенная путем дарения или наследования;

4) Недвижимость, присвоенная в залог;

5) Недвижимость, присвоенная в аренду;

6) Недвижимость, отчуждаемая при помощи приватизации;

7) Недвижимость, отчуждаемая под выплату ренты;

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассмат­ривать как благо и как источник дохода.

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосо­стояния). Благами могут служить как предметы, так и действия.

Параметры, определяющие сущность объектов недвижимости, делятся на общие и относящиеся к определенному объекту. Напри­мер, автомобильные дороги как объекты недвижимости можно воспринять как благо, предназначенное для преодоления пространствен­ных границ, и как источники дохода. В настоящее время все большее развитие получают платные автомобильные дороги, предоставляющие коммерческие услуги и являющиеся непосредст­венным источником доходов для собственников. «Благо» обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени несения связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязан­ность содержания объекта недвижимости, в случае если законом (договором) это «бремя» либо часть его не возложены на иное лицо.

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качествен­ные и количественные характеристики. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, илиинвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и ры­ночную стоимость.Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя.Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономиче­ский оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности.

Сегодня доход от недвижимости всё чаще делает людей финансово независимыми! Кроме того, с таким видом дохода, можно полностью посвятить себя занятию любимым делом, не быть зажатым в тиски и загнанным в угол постоянной необходимостью на хлеб насущный.

• Обладание доходной недвижимостью позволяет в какой-то мере раскрепоститься и заниматься чем-то таким, что приносит истинную радость и наполняет жизнь смыслом.

НЕДВИЖИМОСТЬ ПРИНОСИТ ДОХОДЫ !

Кто не хотел бы иметь пассивный доход, стабильно наполняющий наши карманы, независимо от того – работаем мы или отдыхаем? Так вот, доходная недвижимость – это самый надёжный источник такого дохода. Можно вкладывать деньги во всевозможные акции, облигации, ценные бумаги, инвестировать их в золото, платину, финансовые пирамиды и тому подобное. Можно даже никуда их не вкладывать, а складировать пачки денег у себя дома, набивая все старые носки наличностью, абсолютно справедливо никому и ничему не доверяя.

• По степени безопасности все эти методы консервирования денег не могут сравниться с надёжностью недвижимости, которая, помимо непосредственно капитализации, способна ещё и доход ежемесячный генерировать своему владельцу.

Квартиру могут ограбить, она может сгореть со всеми носками вместе взятыми. А насколько вы можете доверять тому, что, инвестировав свои кровные во всевозможные ценные бумаги, вы не то что заработаете хоть какую-нибудь прибыль, а хотя бы не лишитесь вложенного в одно мгновение?

К сожалению, все эти виды вложений в плане надёжности, на сегодняшний день, не идут ни в какое сравнение с инвестированием свободных средств в недвижимость, которая способна обеспечить довольно надёжный и стабильный доход. Ещё не сложившийся в нашей стране рынок ценных бумаг пока ещё не способен гарантировать ничего.

С недвижимостью ничего не может случиться, разве что прилетят инопланетяне и «экспроприируют» её для своих нужд. А поскольку вероятность такого развития событий практически нулевая, по крайней мере, в обозримом будущем, то вложение денег в недвижимость, на данный момент – это самая надёжная и разумная инвестиция.

Если вы, к примеру, являетесь владельцем своего , то прекрасно понимаете, что в каком-то месяце прибыли вообще может не быть, в зависимости от вида бизнеса, зато недвижимость, сдаваемая в аренду, принесёт гарантированный доход в конце месяца. Где бы вы ни трудились в поте лица, вы прекрасно знаете – как иногда хочется хотя бы на время плюнуть на все заботы, уехать куда-нибудь, расслабиться, не думать о своей работе.

Даже если целый месяц вы прогуляете, то в конце этого периода недвижимость принесёт доход, который позволит не нервничать из-за того, что ничегонеделание может привести к значительным финансовым потерям. Какой бы «шикарной» пенсией нас правительство ни облагодетельствовало, согласитесь, что, сдавая квартиру, либо офисную недвижимость, можно иметь каждый месяц как минимум вторую пенсию.

На что следует обратить внимание? Не стоит скупать несколько квартир по дешёвке на окраинах маленьких городов, надеясь на скромные, но стабильные доходы. Кому её там сдавать? Это не инвестиция, а закапывание денег в землю. Гораздо эффективнее, во всех смыслах, быть владельцем недвижимости в больших городах, где развивается бизнес, получают , где толпам приезжих нужно где-то жить.

• Недвижимость в большом городе всегда можно выгодно сдавать! Она не идёт ни в какое сравнение с владением десятком малогабаритных «хрущёвок», полуразрушенных сараев, халуп и курятников где-то в глубинке.

От доходов с недвижимости , сдаваемой в аренду, можно жить если и не припеваючи, в зависимости от района города, в котором она находится, но, по крайней мере, это даёт возможность не оказаться с пустыми карманами в ситуации, когда, по разным причинам, мы какое-то время вообще нигде не работали.