Жилищный фонд. Специализированный жилищный фонд: понятие и виды

1. Жилищный фонд в городе Москве — совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, пригодных для проживания и находящихся на территории города Москвы.

2. На территории города Москвы могут находиться жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации, городу Москве, иным субъектам Российской Федерации, юридическим лицам и гражданам, в том числе иностранным.

3. В жилищный фонд в городе Москве не входят нежилые помещения в многоквартирных домах.

Статья 9. Виды жилищного фонда в городе Москве

Жилищный фонд в городе Москве может состоять из:

1) частного жилищного фонда — совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам и юридическим лицам, предназначенных для передачи гражданам для проживания;

2) государственного жилищного фонда — совокупности жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, городу Москве, иным субъектам Российской Федерации.

Статья 10. Жилищный фонд в городе Москве по целям использования

1. В зависимости от целей использования жилищный фонд в городе Москве подразделяется на:

1) жилищный фонд социального использования — совокупность всех жилых помещений, предоставляемых гражданам по договорам социального найма;

2) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, используемых собственниками для личного проживания, проживания членов своих семей и (или) иных граждан на условиях безвозмездного пользования;

3) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования; предоставлены гражданам по иным договорам; предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование;

4) специализированный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, предоставляемых:

б) гражданам на период трудовых отношений, прохождения государственной службы либо нахождения на государственных должностях, учебы;

в) гражданам в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных чрезвычайных обстоятельств либо капитального ремонта или реконструкции домов;

г) в иных случаях, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

2. Жилые помещения из жилищного фонда коммерческого использования, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются гражданам, категории которых устанавливаются законами и иными правовыми актами города Москвы. Очередность предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования, находящихся в собственности города Москвы, устанавливается законодательством города Москвы.

Статья 11. Виды жилых помещений в городе Москве

1. К жилым помещениям в городе Москве относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

2. Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

3. Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

4. Коммунальная квартира — квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты).

5. Комната — часть жилого дома или квартиры, в том числе коммунальной, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

6. Помещения общего пользования в квартире — помещения вспомогательного использования, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в квартире.

7. Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с федеральным жилищным законодательством.

8. Порядок использования помещений общего пользования в коммунальной квартире устанавливается соглашением граждан, проживающих в данной квартире, а при недостижении согласия — судом.

Статья 12. Назначение жилого помещения в городе Москве

1. Жилое помещение в городе Москве предназначено для проживания граждан.

2. Жилое помещение в городе Москве, предназначенное для постоянного проживания граждан, должно быть благоустроено применительно к условиям города Москвы, отвечать санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям федерального законодательства и законодательства города Москвы.

3. Благоустроенность жилого помещения определяется наличием коммунальных удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, отопление, ванна или душ, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение или газовая колонка).

4. Допускается использование жилых помещений для осуществления индивидуальной предпринимательской, профессиональной деятельности проживающими в них на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должны отвечать жилые помещения.

Статья 13. Обязанности и ответственность граждан и юридических лиц при использовании жилых помещений в городе Москве

1. Граждане и юридические лица должны соблюдать правила пользования жилыми помещениями, выполнять санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования, предусмотренные федеральным законодательством и законодательством города Москвы, и нести обязанности по использованию и сохранности жилых помещений, предусмотренные федеральными законами и иными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными правовыми актами города Москвы.

2. Граждане и юридические лица несут ответственность за невыполнение обязанностей, установленных частью 1 настоящей статьи, в соответствии с федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 14. Нежилые помещения в многоквартирных домах в городе Москве

1. В городе Москве в многоквартирных домах могут находиться нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

2. Пользование нежилыми помещениями, расположенными в многоквартирных домах, осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в данных домах граждан, санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

3. Собственник нежилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения нежилого помещения и о переводе его в жилое.

4. Рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе нежилого помещения в жилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы. Состав, порядок формирования и деятельность Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы регламентируются правовыми актами города Москвы.

5. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе нежилых помещений в жилые утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

6. Организация и порядок проведения работ по переводу нежилых помещений в жилые определяются федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

Статья 15. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве

1. Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве производятся с соблюдением требований федерального законодательства, законов и иных правовых актов города Москвы по согласованию с уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

2. Не допускаются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению внешнего вида фасадов, повреждению или порче противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.

3. Не допускаются самовольные переустройство и (или) перепланировка жилого помещения в городе Москве.

4. Лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение, несет ответственность, предусмотренную федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

5. Граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, найма, безвозмездного пользования, собственники жилого помещения, которые самовольно произвели переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, обязаны привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в городе Москве.

6. Жилое помещение, самовольно переустроенное и (или) перепланированное, может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью.

7. Споры, возникающие в связи с переустройством и (или) перепланировкой жилого помещения, разрешаются в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

Статья 16. Перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве

1. Перевод жилого помещения в нежилое в городе Москве допускается в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

2. Собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо) вправе обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы об изменении целевого назначения жилого помещения и о переводе его в нежилое.

3. Рассмотрение вопросов, подготовка протоколов о переводе жилого помещения в нежилое осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы.

4. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о переводе жилого помещения в нежилое утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

5. Организация и порядок проведения работ по переводу жилых помещений в нежилые определяются федеральным законодательством и правовыми актами города Москвы.

Статья 17. Признание жилого помещения непригодным для проживания в городе Москве

1. Жилое помещение признается непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

2. Жилые помещения, непригодные для проживания, независимо от их формы собственности выявляются уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы.

3. Граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, либо собственник данного жилого помещения могут обратиться в уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы с заявлением о признании помещения непригодным для проживания.

4. Рассмотрение вопросов, подготовка актов, заключений о признании жилых помещений непригодными для проживания осуществляются межведомственными комиссиями административных округов города Москвы. Состав, порядок формирования и деятельность межведомственных комиссий административных округов города Москвы регламентируются правовыми актами города Москвы.

5. Решение межведомственной комиссии административного округа города Москвы о признании жилого помещения непригодным для проживания утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

6. Непригодные для проживания жилые помещения по решению уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы переводятся в нежилые либо подлежат капитальному ремонту, реконструкции.

7. Организация и порядок проведения работ по признанию жилых помещений непригодными для проживания в городе Москве определяются правовыми актами города Москвы.

Статья 18. Признание многоквартирного дома аварийным в городе Москве

1. Многоквартирные дома в городе Москве признаются аварийными по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

2. Рассмотрение вопросов, подготовка актов, заключений о признании многоквартирных домов аварийными осуществляются Городской межведомственной комиссией по использованию жилищного фонда города Москвы.

3. Основанием для рассмотрения вопроса о признании многоквартирного дома аварийным является заключение о его техническом состоянии специализированной организации, имеющей необходимую квалификацию для проведения данных работ в соответствии с федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

4. Решение Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы о признании многоквартирного дома аварийным утверждается уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы.

5. Порядок и сроки сноса, реконструкции многоквартирных домов, признанных в соответствии с федеральным законодательством аварийными, организация и порядок проведения работ по признанию многоквартирных домов аварийными, перечень многоквартирных домов, подлежащих сносу, реконструкции, определяются правовыми актами города Москвы.

Статья 19. Государственный учет жилищного фонда в городе Москве

Государственный учет жилищного фонда в городе Москве осуществляется по единой для Российской Федерации системе в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Статья 20. Техническая инвентаризация и технический учет жилых помещений в городе Москве

1. Жилые помещения в городе Москве подлежат обязательной технической инвентаризации и техническому учету. По результатам технической инвентаризации и технического учета ведется Реестр технической документации объектов жилищного фонда в городе Москве.

2. Данные технической инвентаризации и технического учета отражаются в техническом паспорте жилого помещения.

Статья 21. Паспортизация жилищного фонда в городе Москве

1. Паспортизация жилищного фонда в городе Москве осуществляется в целях создания, сбора, обработки, накопления, хранения и доведения до потребителей паспортной информации, сведений о состоянии, эксплуатации, потребительских свойствах и технических характеристиках жилых помещений, а также в целях изготовления, формирования, изменения и аннулирования технического паспорта жилого помещения.

2. Технический паспорт жилого помещения является единым информационно-техническим документом, содержащим сведения о потребительских свойствах и технических характеристиках жилого помещения, в том числе сведения технического учета, правила его безопасной эксплуатации, иную информацию, необходимую собственнику, владельцу и пользователю жилого помещения.

3. Порядок, условия и сроки паспортизации жилищного фонда в городе Москве определяются федеральным законодательством, законами и иными правовыми актами города Москвы.

Статья 22. Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве

1. Для обеспечения достоверности данных о месте нахождения (адресе) объектов капитального жилищного строительства на территории города Москвы производится адресация объектов жилищного фонда путем включения их в Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве.

2. Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве является единственным официальным источником данных об адресах зданий и сооружений, расположенных на территории города Москвы, и используется для подтверждения либо идентификации адресов зданий и сооружений.

3. Адрес объекта жилищного фонда нового строительства подлежит обязательному внесению в Адресный реестр зданий и сооружений в городе Москве.

Статья 23. Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в городе Москве

1. Государственный контроль за обеспечением в городе Москве прав и законных интересов граждан при предоставлении им жилых помещений, соответствием жилищно-коммунальных услуг требованиям федеральных стандартов качества, соблюдением нормативов, использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его принадлежности, а также за соответствием жилых помещений установленным требованиям осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы.

2. Уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы осуществляют государственный контроль во взаимодействии с органами местного самоуправления, органами государственной власти Российской Федерации, органами надзора и контроля, общественными объединениями и гражданами в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством города Москвы.

3. Решения уполномоченных органов исполнительной власти города Москвы, принятые по вопросам, отнесенным к их компетенции, обязательны для граждан и юридических лиц и могут быть обжалованы в судебном порядке.

Статья 24. Страхование в жилищной сфере города Москвы

1. В целях обеспечения возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений и объектов общего имущества в многоквартирных домах, по программам страхования, реализуемым Правительством Москвы, может осуществляться страхование:

1) жилых помещений;

2) объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

3) иных объектов страхования, предусмотренных правовыми актами города Москвы;

4) гражданской ответственности граждан, юридических лиц перед третьими лицами за причинение вреда.

2. Правительство Москвы в рамках реализуемых им программ страхования в жилищной сфере может устанавливать гарантии и принимать обязательства по возмещению ущерба, нанесенного застрахованному жилому помещению, являющемуся местом жительства гражданина, и (или) объектам общего имущества в многоквартирном доме.

3. Не подлежат страхованию по программам страхования, реализуемым Правительством Москвы:

1) жилые помещения, а также объекты общего имущества в многоквартирном доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

2) жилые помещения, признанные в установленном порядке непригодными для проживания;

3) жилые помещения в иных случаях, предусмотренных правовыми актами города Москвы.

• Глава 1. (Статьи 1—4 )
  • Статья 1.
  • Статья 2.
  • Статья 3.
  • Статья 4.
• Глава 2. (Статьи 5—7 )
  • Статья 5.
  • Статья 6.
  • Статья 7.
• Глава 3. (Статьи 8—24 )
  • Статья 8.
  • Статья 9.
  • Статья 10.
  • Статья 11.
  • Статья 12.
  • Статья 13.
  • Статья 14.
  • Статья 15.
  • Статья 16.
  • Статья 17.
  • Статья 18.
  • Статья 19.
  • Статья 20.
  • Статья 21.
  • Статья 22.
  • Статья 23.
  • Статья 24.
• Глава 4. (Статьи 25—27 )
  • Статья 25.
  • Статья 25.1.
  • Статья 26.
  • Статья 27.
• Глава 5. (Статьи 28—45 )
  • Статья 28.
  • Статья 29.
  • Статья 30.
  • Статья 31.
  • Статья 32.
  • Статья 33.
  • Статья 34.
  • Статья 35.
  • Статья 36.
  • Статья 37.
  • Статья 38.
  • Статья 39.
  • Статья 40.
  • Статья 41.
  • Статья 42.
  • Статья 43.
  • Статья 44.

В ст. 19 ЖК разъясняется, что собой представляет специализированный жилищный фонд. В соответствии с нормой, в качестве него выступает комплекс жилплощадей, передаваемых гражданам отдельных категорий. Предоставление специализированного жилищного фонд осуществляется в соответствии с правилами, установленными в ЖК.

Состав

В специализированный жилищный фонд включены площади:

1. Служебного типа.
2. В общежитиях.
3. Маневренного фонда.
4. В домах системы соцобслуживания граждан.
5. Фонда для размещения на определенное время вынужденных переселенцев.
6. В домах системы соцзащиты населения.
7. Фонда для расселения граждан, признанных беженцами.

Общежития

Эти жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначаются для размещения:

• служащих;
• рабочих;
• учащихся/студентов;
• прочих граждан на период осуществления ими профессиональной деятельности или прохождения обучения.

Законодательство допускает предоставление жилых помещений специализированного жилищного фонда одиноким людям, молодым семьям. Студенческие общежития предназначаются для расселения иногородних стажеров, докторантов, аспирантов, слушателей отделений вузов и факультетов послевузовского, дополнительного профобразования на период обучения.

Служебные площади

Эти жилые помещения специализированного жилищного фонда предназначаются для размещения граждан в связи со спецификой их трудовых отношений с госорганом, структурой местного управления, унитарным предприятием. Такие площади передаются лицам, проходящим госслужбу, назначенным на государственную должность регионального значения. В них также расселяются лица, назначенные на выборные посты органов госвласти либо местного управления.

Помещения маневренного жилфонда

Они предназначены для временного размещения граждан:

1. Выселенных с постоянного места пребывания в связи с проведением реконструкции или капремонта в доме.
2. Утративших жилплощади в связи с обращением на них взыскания, приобретенных за счет ссудных средств банка либо иной финансовой организации или целевого займа, предоставленного юрлицом на их покупку, и заложенные в качестве обеспечения возврата указанных сумм, если на момент исполнения требования они являются единственным адресом проживания.
3. Квартиры и комнаты которых стали непригодными для эксплуатации. В этом случае граждане расселяются в помещения специализированного если указанные площади являлись единственным местом их пребывания.

Необходимо отметить, что приведенный перечень не считается исчерпывающим. В законодательстве могут определяться и иные категории граждан, которые вправе претендовать на площади, составляющие маневренный специализированный жилищный фонд.

Прочие случаи

Муниципальный специализированный жилищный фонд включает в себя площади, предназначенные для временного размещения граждан, признанных беженцами либо вынужденными переселенцами. Соответствующий статус должен устанавливаться в порядке, предусмотренном законодательством, и подтверждаться документально. Специализированный жилищный фонд составляют также площади, используемые для обеспечения соцзащиты и соцобслуживания граждан, признанных нуждающимися в такой поддержке. Как и в предыдущем случае, их статус должен устанавливаться по предусмотренным нормами правилам и подтверждаться соответствующими документами. Категории лиц, нуждающихся в особой соцзащите, определяются федеральными и региональными законами.

Особенности расселения

Отнесение к специализированному жилищному фонду предполагает ряд особенных правил по размещению на жилплощадях нуждающихся граждан. В частности, они действуют для случаев расселения людей из домов, в которых проводится реконструкция либо капремонт. Площади, предназначенные для этих целей, должны отвечать техническим, противопожарным и санитарным требованиям. Отнесение помещения к специализированному жилищному фонду осуществляется по решению собственника или органа, уполномоченного им. Временное размещение на время реконструкции или ремонта допускается только в том случае, если работы не могут проводиться в присутствии граждан в сооружении. Лица, проживающие в помещениях маневренного фонда, обязаны вносить плату за коммунальные услуги, если она не перечисляется за занимаемые ранее площади, в которых выполняются указанные выше мероприятия. Пользование квартирами и комнатами прекращается после окончания ремонтных работ или реконструкции.

Сроки размещения

Порядок, в соответствии с которым осуществляется расселение, устанавливается правительством и региональными исполнительными структурами. Жилые помещения предоставляются из расчета не меньше 6 м 2 на человека. Расселение граждан оформляется документально. В частности, составляется специализированного жилищного фонда. Документ подписывается до окончания:

Другой срок заключения договора предусматривается иными нормами, если документ подписывается с лицами, указанными 4 ст. 95. Окончание установленного срока выступает в качестве основания для прекращения соглашения.

Выделение служебных площадей

Квартиры/комнаты, включенные в специализированный жилищный фонд, могут передаваться гражданам в пользование на период выполнения ими трудовых обязанностей в качестве госслужащих, выборных должностных лиц. Соответственно, прекращение отношений с нанимателем, увольнение или окончание срока полномочий выступает в качестве основания для прекращения эксплуатации выделенной площади. Служебное помещение предоставляется по решению руководства учреждения, предприятия, организации, структуры управления кооперативного либо иного общественного объединения, в ведении которых оно находится. В соответствии с указанным актом гражданину выдается ордер на жилплощадь.

Документы

Для получения служебного помещения гражданин предъявляет:

1. Контракт.
2. Трудовой договор с муниципальным либо госпредприятием /учреждением.
3. Документ, подтверждающий назначение на госдолжность.
4. Акт об избрании на выборный пост в государственный орган либо территориальную структуру власти.

Выселение

Комнаты/квартиры предоставляются работникам на период выполнения ими профессиональной деятельности либо студентам на время обучения. После окончания установленных в контракте или соглашении сроков граждане подлежат выселению. При этом другое помещение для проживания им не предоставляется. Законодательство предусматривает выделение площадей и другим категориям граждан. Для этих лиц действуют особые правила. В частности, нормами определено, какие категории не могут быть выселены из помещений специального жилфонда без предоставления им других площадей. Среди них:

Оформление договора

В соответствии с соглашением одна сторона - собственник жилплощадей либо субъект, уполномоченный им, - обязуется выделить другой - гражданину - комнату/квартиру в пользование и владение для временного пребывания за плату. Договор найма оформляется на основании соответствующего решения. В документе определяются предмет сделки, обязанности и права сторон. Гражданин, которому передается помещение, не может совершать обмен и предоставлять его в поднаем. В соглашении указываются лица, которому выделена квартира/комната. Оформление договора осуществляется письменно. Типовые формы документа утверждаются Правительством.

Расторжение соглашения

Оно допускается в любое время до истечения срока его действия по согласию сторон. Собственник вправе прекратить договорные отношения с гражданином в судебном порядке. Это допускается в случае неисполнения последним и его родственниками, пребывающими на жилплощади совместно с ним, обязанностей, установленных соглашением, а также в случаях, определенных ст. 83 ЖК. Действие документа также прекращается в связи с разрушением помещения и по другим основаниям, предусмотренным Кодексом.

Дополнительно

Переход прав собственности на служебное помещение специализированного жилфонда либо комнату в общежитии, передача указанных площадей в оперативное управление/хозяйственное ведение другим юрлицам влечет прекращение договора. В качестве исключений выступают случаи, когда новый владелец либо организация, получившая квартиру, является участником трудовых отношений с работником-нанимателем.

Заключение

Пользование помещениями, выделенными из специализированного жилфонда в соответствии с договорами найма, осуществляется в соответствии с правилами, установленными в ст. 65, 69 и 67 (ч. 3 и 4) ЖК. Исключение составляют случаи эксплуатации жилплощадей, к которым применяется порядок, установленный ст. 65, ст. 31 (ч. 2-4) и ст. 67 (ч 3-4). В обязанности граждан, использующих квартиры/комнаты входит поддержание удовлетворительного их состояния. Субъекты обязаны оплачивать коммунальные услуги и осуществлять иные отчисления, установленные в договоре. В случае неисполнения своих обязанностей, руководство предприятия, учреждения или уполномоченный орган, по постановлению которых была выделена жилплощадь, вправе принять решение о выселении лиц через суд. Такое действие допускается при грубом нарушении правил эксплуатации после неоднократных предупреждений. Решения указанных структур могут быть обжалованы в судебном порядке. После прекращения действия договора помещение должно быть возвращено собственнику.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории России, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома ( , гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Жилищные фонды различают по порядку формирования, целевому назначению, правилам использования и другим элементам. Согласно части 2 ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: - - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; - - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; - - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами-собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи или проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами-собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; - - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во или в пользование. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ. наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). В соответствии со ст. 20 ЖК РФ государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Согласно части 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ*(50). Основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов жилищного фонда и изменении этих показателей. Учету в подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд. Основой государственного учета является технический учет, который осуществляется путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Государственный учет жилищного фонда в России включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Технический учет жилищного фонда возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. Технический паспорт жилого помещения (квартиры), предусмотренный ч. 5 ст. 19 ЖК РФ, содержит в себе: Раздел I. Сведения о принадлежности Раздел II. площади квартиры Раздел III. Техническое описание квартиры. Раздел IV. Стоимость квартиры (п. 9.3. инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 года N 37)). Государственный учет жилого помещения имеет важное практическое значение. В том случае, если помещение не учтено в составе жилищного фонда, то к отношениям, возникающим применительно к данному помещению, не подлежат применению нормы жилищного законодательства, в частности, нормы о проживании, вселении, выселении и др.

Жилищная энциклопедия. - М.: Гарант . Л. Ю. Грудцына . 2008 .

Смотреть что такое "Жилищный фонд" в других словарях:

жилищный фонд - жилищный фонд, жилые дома и жилые помещения в других строениях. К 1917 площадь жилищного фонда в Петрограде составляла около 25 млн. м2. В первые дни после Октябрьской революции в Петрограде созданы Центральная исполнительная коллегия по жилищным … Энциклопедический справочник «Санкт-Петербург»

Жилищный фонд - по законодательству РФ совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности: жилые и специализированные дома; квартиры; служебные жилые помещения; + иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Синонимы: Жилой… … Финансовый словарь

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов,… … Словарь-справочник терминов нормативно-технической документации

Жилищный фонд - жилые дома и жилые помещения в других строениях. К 1917 площадь Ж. ф. в Петрограде составляла около 25 млн. м2. В первые дни после Октябрьской революции в Петрограде созданы Центральная исполнительная коллегия по жилищным делам и Комитет по … Санкт-Петербург (энциклопедия)

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и … Юридический словарь

жилищный фонд - — [А.С.Гольдберг. Англо русский энергетический словарь. 2006 г.] Тематики энергетика в целом EN housing … Справочник технического переводчика

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Жилищный фонд - (англ. available housing) в РФ совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома… … Энциклопедия права

ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов,… … Юридическая энциклопедия

Жилищный фонд - 1. Жилищный фонд совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации... Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188 ФЗ (ред. от 29.06.2012) … Официальная терминология

Книги

• Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального обр Купить за 536 грн (только Украина)
• Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости. Теория, практика. В 3 частях. Часть 3. Эксплуатационный модуль сервейинга в системе территориально-пространственного развития муниципального образования , В. М. Калинин, С. Н. Попельнюхов, В. Н. Семенов, К. П. Грабовый, Е. А. Солнцев, Д. А. Капырин. По большей части жилищный фонд Российской Федерации был приватизирован в начале 90-х гг. прошлого столетия. В последующие 20 лет текущий и капитальный ремонты жилых квартир и инфраструктуры…

Жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд (ст. 4 ЖК РСФСР). Понятие «жилищный фонд» более объемно раскрывается в Законе РФ от «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. «Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартиры, служебные жилые помещения»2. Этим же Законом введено понятие «недвижимость в жилищной сфере», означающее недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах этого имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Законодатель этим под- " Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.JM952. Ст. 1865. 2 Российская газета. 1993. 23 янв. 10 11 черкивает ее значение как особого объекта права собственности, предполагающего наличие целого комплекса составных частей и требующего специального правового режима в условиях рыночной экономики. ,Отсюда по своему содержанию «недвижимость в жилищной сфере» шире понятия «жилищный фонд». В жилищный фонд не включаются нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера. Это означает, что они не могут использоваться для проживания граждан. В принципе, недопустимо их переоборудование в жилье. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать государству, объединениям, кооперативным, общественным организациям, гражданам. Структура (или виды) жилищного фонда определяется действующими законодательными актами РФ по-разному. Т_ак, ст. 5 Жилищного кодекса РСФСР выделяет: 1) жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд); 2) общественный жилищный фонд (дома колхозов, других кооперативных организаций, профсоюзных, иных общественных организаций); 3) фонд жилищно-строительных кооперативов; 4) индивидуальный жилищный фонд". Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 7) указывает пять видов фондов: 1) частный, 2) государственный, 3) муниципальный, 4) общественный, 5) коллективный. По Гражданскому же кодексу РФ (по форме собственности) можно выделить такие фонды, как частный, государственный, муниципальный. Очевидно, что классификация фондов, предусмотренная в вышеупомянутом Законе «Об основах федеральной жилищной политики», противоречит ГК РФ (часть первая введена в действие с 1 января 1995 г.). Такое противоречие преодолимо, если общественные, коллективные жилищные фонды отнести к частной собственности. 1 В юридической литературе отмечается, что границы жилищного фонда являются границами действия жилищного законодательства (Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 4 Жилищного кодекса РСФСР «Жилищное законодательство (комментарий)». С. 21). 12 По мнению П.В. Крашенинникова, жилищный фонд можно различать по двум признакам: по принадлежности к той или иной форме собственности (частный, муниципальный, государственный) и в зависимости от использования (жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными и муниципальными организациями; жилье, принадлежащее гражданам, используемое для извлечения прибыли)1. ЖК РСФСР в ст. 6, 43, 68 предусматривает ряд особенностей правового режима ведомственного жилья. Как часть государственного жилищного фонда, оно может находиться на балансе предприятия, учреждения, являющихся государственными юридическими лицами (федеральная, государственная собственность). Муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, находящегося в собственности района, города, входящих в ~нйх административно-территориальных образований, а также ведомственного фонда муниципальных предприятий. Из содержания ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» следует, что в составе муниципального может находиться ведомственный фонд, который был передан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действующим законодательством. Жилые помещения из этого фонда предоставляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР (о праве предприятия на повторное заселение жилья, переданного исполкому местного Совета). Если жилой фонд предприятия, ранее переданный в эксплуатацию жилищно-коммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то администрация района, города вправе распоряжаться этим фондом. Однако такое требование закона на практике не соблюдается; допускаются ошибки в разграничении ведомственного фонда и муниципальной собственности. К. обратился в суд с иском к супругам С. о выселении из квартиры, сославшись на то, что жилая площадь выделена его семье на основании ордера, однако ответчики вселились в квартиру и отказались ее освободить. По объяснениям 1 Крашенинников П.В. Вступительная статья к Жилищному кодексу РФ: Офиц. текст на 15 июля 1996 г. - М., 1996. С. IX. 13 ответчиков, жилая площадь предоставлена им предприятием в порядке реализации права на повторное заселение квартиры после освобождения ее работником предприятия. Решением Грязовецкого районного суда Вологодской области (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Вологодского областного суда, постановлением президиума Вологодского областного суда) в иске отказано. Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений по тем мотивам, что собственником жилого помещения является администрация города, которая вправе им распоряжаться по своему усмотрению. Предприятие, на котором работает С., права повторного заселения не имеет, поскольку норма ст. 45 ЖК РСФСР противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», установившему право собственника по распоряжению жильем. При передаче предприятием жилых помещений в 1988 г. на баланс жилищно-коммунального хозяйства городского Совета право повторного заселения не оговаривалось, и поэтому таким правом предприятие в настоящее время не располагает. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям. Как видно из дела, жилой дом, в котором находится спорная квартира, принят в эксплуатацию в 1980 г., находился на балансе ПМК-809 (впоследствии АОЗТ «Зодчий») и относился к ведомственному фонду. Квартира была заселена работником предприятия. В 1988 г. дом передан на баланс жилищно-коммунального хозяйства. В 1994 г. в связи со смертью прежнего жильца АОЗТ «Зодчий» приняло решение о передаче освободившейся квартиры семье С. и та в квартиру вселилась. Принимая решение по спору, суд исходил из того, что право повторного заселения, предусмотренное ст. 45 ЖК РСФСР, сохраняется за АОЗТ «Зодчий» независимо от того, что жилой дом стал муниципальной собственностью. При передаче дома на баланс городского Совета ПМК-809 являлось государственным предприятием и изменение формы собственности в связи с преобразованием в акционерное общество «Зодчий», по мнению суда, не означает, что названное право им утрачено. Суд счел, что предусмотренное 14 в ст. 45 ЖК РСФСР право предприятия на повторное заселение жилья, переданного им исполнительному комитету местного Совета, не противоречит Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики». С таким выводом суда согласиться нельзя. В соответствии со ст. 6 названного Закона собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог (в целом и по частям), продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются законодательство, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Таким образом, в Федеральном законе определено, что собственник жилья, в том числе находящегося в муниципальной собственности, вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Если жилой фонд предприятия, ранее переданный в эксплуатацию жилищно-коммунальному хозяйству местного Совета, стал муниципальной собственностью, то администрация города может распорядиться этим фондом. Право повторного заселения жилых помещений, переданных исполнительным комитетам местных Советов, предусмотренное в ст. 45 ЖК РСФСР, предприятием утрачивается, на что и обращено внимание в протесте прокурора. Право предприятия на повторное заселение утрачивается, если жилой дом, находящийся на балансе организаций жилищно-коммунального хозяйства местного Совета, передан в муниципальную собственность в установленном законом порядке. В деле нет данных о том, что жилой дом, по поводу которого возник спор, стал собственностью города в порядке, определенном законом, и суд не исследовал обстоятельств, связанных с изменением отношений собственности, хотя они имеют существенное значение. Так, в ст. 7 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусмотрено, что муниципальный жилищный фонд состоит из фонда, являющегося собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений. Из содержания этой нормы следует, что в составе муниципального 15 может находиться ведомственный фонд, который был передан в эксплуатацию жилищным организациям местных Советов в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Жилые помещения в этом фонде предоставляются гражданам с учетом требований ст. 45 ЖК РСФСР о" праве предприятия на повторное заселение жилья, переданного исполкому местного Совета, поскольку муниципальной собственностью они не являются. В деле имеется постановление администрации Вологодской области от 7 декабря 1993 г. «О передаче ведомственного жилищного фонда в муниципальную собственность», где главам администрации городов и районов области предложено в срок до 1 января 1994 г. представить в комитет по управлению имуществом области графики очередности приема в муниципальную собственность ведомственного жилищного фонда. Данное постановление принято в связи с приватизацией государственных предприятий и на основании Указа Президента РФ от 10 января 1993 г. «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий». Как видно из содержания этого Указа, жилищный фонд исключен из состава объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, подлежащих приватизации. Вопросы передачи жилищного фонда в муниципальную собственность регулируются в пп. 2, 5 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» в приложении № 3 к данному постановлению1. В этих нормах, в частности, определено, что объекты государственной собственности (жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) дру- 1 Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1992. № 3. С. 89. гим юридическим лицам), независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Передача этих объектов в муниципальную собственность оформляется в порядке, устанавливаемом Правительством РФ. Для разрешения спора, связанного с правом повторного заселения жилья, суду важно выяснить вопросы относительно соблюдения порядка передачи жилищного фонда в муниципальную собственность. Существенные для дела обстоятельства судом не исследованы, и допущена ошибка в применении норм материального права, поэтому принятые постановления подлежат отмене1. В состав частного жилищного фонда входят жилые помещения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности. Выделенные Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» общественнъю и коллективные фонды теперь входят, как отмечалось^ в частный жилищный фонд. Последний включает жилые дома и жилые помещения колхозов, других кооперативов, профсоюзов, иных общественных организаций, жилищно-строительных кооперативов, индивидуальных собственников. Вышеупомянутый Закон РФ в ст. 12 выделяет понятие «жилищный фондЗ социального использования» как совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселенных на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них2. Исходя из смысла ст. 671-688 ГК РФ, предусматривающих в основном коммерческий наем^можно было бы выделить (по характеру использования жилья) понятия: договора социального использования; договора коммерческого найма. 1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995. № 11. С. 2. В научной литературе иногда указывают на наличие маневренного жи- ищного фонда (жилые помещения, предназначенные для временного про- вания) и жилищного фонда для беженцев и вынужденных переселенцев. частности, см.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные Рава (пользование и собственность), комментарий, разъяснения. - М.: юРист, 1997. С. 79-84. 16 17 Действующее законодательство предусматривает возможность изменения правового режима жилищных фондов, перехода жилья из одного ведомства в другое, в ведение организаций и граждан. В этих условиях довольно актуальны защита жилищных прав граждан-нанимателей, обеспечение стабильности жилищных правоотношений в связи с изменением правового режима фондов и правопреемством после реорганизации юридических лиц. К. обратился в суд с требованием обязать АООТ «Сила» предоставить его семье отдельную благоустроенную квартиру. В 1984 г. после окончания института он был направлен работать инженером на опытный машиностроительный завод как молодой специалист. В апреле 1984 г. ему предоставили койко-место в общежитии и поставили на учет по месту работы для улучшения жилищных условий. В 1990 г. К. был уволен с работы по п. 1 ст. 33 КЗоТ РСФСР (ликвидация организации, сокращение штатов), после чего правопреемник приватизированного завода АООТ «Сила» отказался предоставить семье К. благоустроенное жилое помещение, сославшись на то, что статус молодого специалиста К. утратил по истечении трех лет с момента государственного распределения, а поскольку весь ведомственный жилищный фонд завода был передан на баланс местной администрации, АООТ «Сила» не отвечает по обязательствам опытного машиностроительного завода. Кроме того, выделение К. места в общежитии ответчик считает надлежащим исполнением обязательства предоставить ему жилье как молодому специалисту. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения в кассационном порядке, в иске К. было отказано. Суд согласился с доводами ответчика против заявленных истцом требований. По протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ судебные постановления отменены, как вынесенные с нарушением норм материального права. В соответствии с п. 3 ст. 37 ЖК РСФСР гражданам, окончившим вузы и направленным в порядке распределения в другую местность, и членам их семей жилое помещение вне очереди предоставляется предприятиями, учреждениями, организациями, а в случаях, предусмотренных законодательством, -- органами исполнительной власти. Проживание истца в общежитии суд должен был рассматривать как временное - до обеспечения его семьи постоянным жилым помещением, а окончание 3-летнего срока работы молодого специалиста не прекращает этого обязательства. Не может быть признана основанием для прекращения обязательств предоставить жилье и реорганизация государственного предприятия в акционерное общество, так как в соответствии со ст. 20 Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий» приватизированные предприятия, в том числе и акционерные общества, отвечают по обязательствам, вытекающим из трудовых отношений. Передача ведомственного жилищного фонда АООТ «Сила» на баланс местной администрации сама по себе не подтверждает вывод суда об отсутствии у ответчика возможности исполнить жилищные обязательства. Было установлено, что АООТ «Сила» ведет собственное жилищное строительство и, в частности, готовило к заселению сданный в эксплуатацию (после капитального ремонта) жилой дом". По особому правовому режиму использования следует выделить служебные жилые помещения и общежития (так называемые фонды специального назначения, ст. 7 ЖК РСФСР). Порядок пользования ими предусмотрен в ст. 101 - 110 ЖК РСФСР. Действующее законодательство различает жилые дома и жилые здания (помещения). К жилым зданиям (помещениям) следует отнести дома для престарелых, пансионаты, гостиницы, санатории и т.п. Проживание в них, как правило, является временным; предоставляются они в целях социального обслуживания ряда категорий граждан. Порядок вселения и условия проживания в них предусматриваются постановлениями Правительства РФ, ведомственным нормативным актом2. Жилые здания (помещения), в принципе, не относятся к жилому фонду, и возникающие в связи с проживанием в них отношения не охватываются жилищным законодательством. 1 Бюллетень Верховного Суда РФ, 1996. № 2. С. 7. В частности, постановление Правительства РФ от 25 апреля 1997 г. «Об ут-еРЖдении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» (Собрание законодательства РФ, 1997. № 18. Ст. 2153). 18 19 Как обоснованно отмечает В.Н. Литовкин, «из состава жилищного фонда давно уже исключены гостиницы вообще. Включать же гостиницы-приюты, социальные гостиницы, центры социальной адаптации, создаваемые в системе органов социальной защиты населения для оказания социальной помощи, тем более необоснованно, поскольку эти здания временного пребывания и на них никак не могут распространяться нормы жилищного законодательства. К ним могут применяться нормы имущественного найма или безвозмездного пользования имуществом»1. В жилищный фонд не должны включаться самовольно построенные дома, бараки2, садовые домики (без коммунальных удобств для постоянного проживания), железнодорожные «вагончики», служебные сторожевые «будки» и т.п. При выселении граждан, проживающих в этих помещениях, нельзя руководствоваться статьями ЖК РСФСР, нормами ГК РФ, регулирующими наем жилого помещения. Допустимо использование общих положений договора аренды (имущественного найма). Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся с соблюдением прав и законных интересов землевладельцев и землепользователей. Жилищный кодекс РСФСР выделяет: исключение из жилого фонда жилых домов и жилых помещений (ст. 8), перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые (ст. 9). Периодически в сроки, устанавливаемые Правительством РФ, производится обследование жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Следует различать организацию государственного учета жилищного фонда, которая ведется по единой системе на всей территории РФ3. Основной задачей учета является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов. 1 Литовкин В.Н. Концепция развития жилищного законодательства // Жилищное право, 2000. № 1. С. 6. 2 Бараком следует считать жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общей кухней и санузлом, рассчитанное на срок службы не более 20 лет. J Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. «О государственном учете жилищного фонда в РФ» (Российская газета, 1997. 22 окт.). Учет строений и жилых помещений производится бюро технической инвентаризации (БТИ) путем ведения реестра жилищного фонда. Учетно-техническая, оценочная и правоустанавливающая документация, включая технические паспорта, регистрационные книги, копии зарегистрированных документов, хранятся в БТИ, а также в органах системы Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. По смыслу ст. 9 ЖК РСФСР, перевод пригодных для проживания площадей в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. Лишь в исключительных случаях такой перевод возможен по решению высших исполнительных органов - субъектов Российской Федерации. Заметим: такое предписание закона на практике не соблюдается. Случаи перевода жилых помещений в нежилые довольно распространены. Несмотря на требования об особом характере перевода, на ограничения, многочисленные согласования (с органами архитектуры; газовыми, канализационными службами, с телефонными станциями и т.п.), в ряде крупных городов приобретает характер обычного перевод первых этажей жилых домов в офисы, нотариальные конторы, магазины, юридические консультации, адвокатские фирмы.

Определение 1

Единая структура, в которую входят все жилые помещения, находящиеся на территории Российской Федерации и предназначенные для постоянного проживания граждан, независимо от формы собственности, называется жилищным фондом нашей страны. Данное понятие является краеугольным камнем действующего жилищного законодательства.

Жилищный фонд представляет собой важнейшее национальное достояние, все российское общество и органы государственной власти заинтересованы в его преумножении и сохранности. По целям использования жилищный фонд подразделяется на следующие виды :

1. социальный;
2. индивидуальный;
3. специализированный;
4. коммерческий.

А в зависимости от формы собственности выделяют государственный, муниципальный и частный жилищные фонды.

Требования, предъявляемые к жилым помещениям

Статья $15$ Жилищного кодекса РФ содержит требования, предъявляемые к жилым помещениям. Они должны быть, в первую очередь, пригодными для проживания, соответствовать техническим, санитарным и иным установленным нормативам. Кроме того, эти здания и сооружения обязательно должны быть официально зарегистрированы и учтены именно как жилые.

Строительные нормы и правила относят к непригодным для проживания следующие дома и квартиры:

1. расположенные в пределах санитарно-защитных, пожароопасных зон промышленных предприятий, а также на территории шахт и обогатительных фабрик;
2. получившие значительные повреждения в результате землетрясений, аварий, стихийных бедствий и других чрезвычайных происшествий;
3. находящиеся в зонах оползней, схода селевых потоков и снежных лавин, на регулярно затапливаемых территориях;
4. бараки и другие подобные строения, предназначенные для временного проживания;
5. достигшие предельного физического износа несущих строительных конструкций;
6. имеющие незаконно размещенные в них производственные линии;
7. признанные непригодными для проживания по санитарно-гигиеническим условиям;
8. возведенные с дефектами планировки.

Замечание 1

Согласно действующему законодательству, признать жилое помещение непригодным для постоянного проживания вправе орган местного самоуправления. Данное решение принимается на основании соответствующего акта межведомственной комиссии, в состав которой входят представители всех заинтересованных организаций и учреждений.

Дома и квартиры, признанные непригодными для проживания, могут быть либо капитально отремонтированы, либо переоборудованы для использования в качестве нежилых помещений, либо снесены. Вопрос о переселении граждан, проживающих в этих зданиях и сооружениях, также решается в установленном законом порядке.

Рисунок 1.

Характерные признаки жилого помещения

Помещения, входящие в состав жилищного фонда Российской Федерации, обладают пятью основными характерными признаками:

1. использование только для проживания граждан;
2. пригодность для постоянного проживания;
3. благоустроенность;
4. изолированность;
5. принадлежность к недвижимому имуществу.

А теперь рассмотрим вышеперечисленные признаки более подробно.

Статья $288$ Гражданского кодекса РФ разрешает использование жилых помещений исключительно для проживания граждан. В то же время, часть $2$ статьи $17$ Жилищного кодекса РФ допускает осуществление профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности в домах и квартирах россиян, если при этом не нарушаются законные интересы соседей и других лиц.

Данное положение Жилищного кодекса РФ является новеллой в действующем законодательстве, оно отменяет устаревшую гражданско-правовую норму.

Жилое помещение должно быть пригодным для проживания в течение всего года, а не только в летний сезон, как дачные домики или вагончики для строителей. Факт пригодности помещения для проживания в зимний период подтверждается инженерно-техническими и санитарными заключениями соответствующих служб.

Благоустроенность жилого помещения – относительное понятие. Оно меняется по мере развития строительного комплекса и во многом зависит от климатических условий конкретного города или населенного пункта. По общему правилу, благоустроенными признают квартиры и дома, которые оснащены водопроводом, канализацией, центральным отоплением, электричеством, газом и другими дарами цивилизации.

Помещение должно быть надлежащим образом изолировано стенами, не имеющими проемов, от смежного жилья. Например, часть комнаты или комната, связанная общим входом с другой комнатой, а также ванная, коридор или кухня не могут быть признаны отдельным жилым помещением.

Пункт $1$ статьи $549$ Гражданского кодекса РФ относит к недвижимому имуществу один из видов жилых помещений, а именно, квартиру. Стоит заметить, что жилое помещение в правовом поле является индивидуально-определенной вещью. В силу расположения дома на определенном земельном участке, необходимости проведения кадастрового и технического учета зданий и сооружений, жилые помещения становятся объектами недвижимости.

Помещения, не относящиеся к жилищному фонду

В состав жилищного фонда не входят следующие помещения:

1. признанные непригодными для проживания;
2. переведенные в состав нежилого фонда;
3. магазины, офисы организаций, коммунально-бытовые и медицинские учреждения, расположенные в многоквартирных домах;
4. посольства, представительства, консульства иностранных государств, находящиеся на территории Российской Федерации;
5. гостиницы, базы отдыха, пансионаты;
6. дачные домики;
7. сооружения и конструкции, предназначенные для временного проживания рабочих;
8. лагеря для беженцев и вынужденных переселенцев.

Собственник вправе размещать в своем помещении промышленные предприятия или организации, но только при условии перевода такого объекта недвижимости в состав нежилого фонда. Жилищный кодекс РФ разрешает и обратный перевод – из нежилого помещения в жилое, если будут соблюдены все установленные требования и нормативы, в том числе санитарные, технические и противопожарные.