Режим использования этих территорий предусматривает более активное и разноплановое проведение реконструкции среды, отдельных зданий и сооружений. Если в охранных зонах памятников разрешается только регенерация среды; консервация, реставрация и воссоздание памятников, то в зоне регулируемой застройки могут использоваться более активные методы градостроительной, объемной и функциональной реконструкции, а именно, обновление, преобразование и перестройка среды, частичная и полная модернизация исторических и современных зданий, новое строительство.
Степень реконструктивного вмешательства определяется следующим:
- ценностью объекта (памятник архитектуры, ценное здание, малоценное здание, дисгармонирующее здание);
- сохранностью объекта и среды (4 категории сохранности: максимально сохранился; сохранился с незначительными изменениями в объемно-планировочном решении; сохранился со значительными изменениями в объемно-планировочном решении; не сохранился (находится в разрушенном состоянии));
- современным требованиям к объекту и среде;
- размещением объекта по отношению к охранной зоне памятника;
При проектировании в зоне регулируемой застройки надо учитывать требования к режиму использованию зон регулирования застройки.
СОХРАНЯЕТСЯ:
Ценная историческая планировка и застройка, озеленение и благоустройство, выразительные элементы ландшафта;
Сохраняется и восстанавливается значение памятников в архитектурно-пространственной организации среды. Что это значит? Это значит, что сохраняется основной принцип соподчиненности. Памятник – доминанта, все остальные здания – его фон, ему подчинены; т.е. планировочно, архитектурно и функционально все должно быть подчинено памятнику или дополнять его;
Обеспечиваются наилучшие видовые условия для памятников;
Обеспечивается соответствие всех зданий и сооружений исторической среде по масштабу.
ДОПУСКАЕТСЯ:
Дополнение существующей планировочной структуры новыми улицами, проездами и подъездами; (формирование новых улиц идет после сравнения исторических планов и современной планировочной структуры путем их наложения друг на друга);
Расширение границ красных линий исторических улиц, при этом обязательно сохраняется их направление;
Допускается формирование новых кварталов; (обычно на незастроенной территории или освобожденной то складских или других дисгармонирующих хозяйственных построек; форма кварталов определяется после сопоставления исторических планов и современной планировочной структуры путем их наложения друг на друга; размер новых кварталов должен быть меньше, чем территория памятника, размер зданий по пятну и объему – меньше, чем размер памятника) ;
Допускается достаточно активное строительство новых зданий, но, при этом, идет их четкая регламентация по:
1) размещению;
2) приемам планировочной организации (как правило квартальная, периметральная с внутренним двором;
3) высоте (в каждом отдельном городе – по-разному, в зависимости от высоты памятников и этажности исторической застройки; в Киеве – 27м);
4) длине фасадов (не больше, чем традиционная для данного города длина фасада исторических зданий; малые города – 3-4 окна; многосекционные – запрещены, либо секции должны отличаться друг от друга по высоте и пластике);
5) масштабу (согласно сложившегося в данной исторической среде для рядовых, акцентных и доминирующих зданий);
6) характеру членения фасадов, вертикальному и горизонтальному (близким к историческому);
7) пластическим и цветовым решениям (могут быть новые формы, новые материалы, но близкие по колористике и пластике в данной среде);
8) функциональному использованию (новая функция не должна противоречить исторически сложившимся, должна дополнять и развивать их; не должна стать причиной разрушения ансамбля).
Вообще, правильная функциональная организация – это очень важный момент в режиме использования зоны регулирования застройки. Очень важно, какую функцию убрать, как дисгармонирующую, а какую добавить, чтобы активно развивать среду, но и не навредить этой активностью.
Итак из зоны регулирования застройки следует УБРАТЬ
дисгармонирующие промышленные и складские предприятия. Есть три варианта:
1. Реновация (обновление) промпредприятия. Предприятие модернизируется, перепрофилируется, территория сокращается, остается только безвредное производство, не требующее больших складских помещений и транспортной нагрузки.
2. Приспособление под новую функцию со сменой внешнего вида – полная модернизация.
3. Снос, на месте – рекреационная зона.
Если по какой либо причине нельзя снести дисгармонирующие здания или полная модернизация полностью не решает проблему (например, понижение высотности), делают так называемую «зеленую штору», которая визуально отделит историческую застройку. Точно такой же прием применяется, если надо отделить от исторической застройки транзитную магистраль и эту магистраль никак нельзя перенести.
Что касается пустующих, заброшенных территорий . Их много, особенно в малых городах. Пустующие территории после изучения и составления историко-градостроительного обоснования также могут либо застраиваться новыми зданиями с недостающей функцией, либо отдаваться под рекреацию.
В зоне регулирования застройки ЗАПРЕЩЕНО:
Размещение новых промышленных, транспортных и складских предприятий, которые создают большие грузопотоки; (это требует расширения дорог, строительство новых развязок, которые могут нарушить камерность исторической среды);
Строительство новых транспортных магистралей, эспланад, мостов, развязок, которые тоже могут испортить традиционный характер среды. Что делают в Европе? Запускают транспорт под землю, делают любые развязки с сочетанием нескольких видов транспорта. Наземными остаются только входы, которые решены в виде отдельных элементов (малых архитектурных форм) на площадях, улицах, либо привязаны к какому-то рядовому зданию. Входишь в здание, опускаешься эскалатором вниз, оказываешься на вокзале. Пример, Брюссель, Мюнхен
Зоны охраняемого ландшафта. Их территория может использоваться:
1) для рекреации с проведением работ по благоустройству;
2) для традиционной хозяйственной деятельности, которая не нарушает ландшафт и не требует возведения на этой территории капитальных сооружений; (характерно для малых городов).
На территории зоны охраняемого ландшафта РАЗРЕШЕНО:
Работы по укреплению берега, по обновлению и его современному приспособлению (например, под прогулочную набережную);
Работы по укреплению склонов, их озеленение, благоустройство;
Может сохраняться существующая индивидуальная застройка, если она не нарушает ландшафт;
Новое строительство индивидуальных жилых домов в той части зоны, где уже существует индивидуальная застройка, если новые дома не будут размещены на верхних отметках рельефа, и их высота не превышает 7м (2 этажа).
Следует УБРАТЬ все промышленные и складские постройки.
ЗАПРЕЩЕНО:
Строительство новых зданий и сооружений средней этажности и выше;
Строительство дорог, прокладка инженерных сетей, воздушных ЛЭП, любые другие строительные и земляные работы, не связанные с охраной, восстановлением и реконструкцией охраняемого ландшафта.
Зоны охраны археологического культурного слоя. Режим использования следующий:
Все строительные и земляные работы, посадка деревьев проводятся с разрешения государственных органов охраны культурного наследия и под надзором археолога;
До начала проведения крупных строительных или земляных работ на участках должны быть проведены исследования согласно планов размещения строительства;
По завершению исследований участки, на которых будут найдены остатки старых зданий и сооружений, подлежат охране как недвижимые памятники культурного наследия. Строить на этом месте нельзя. Если на участке не обнаружено остатков зданий, после полного изучения участок по решению государственных органов по охране культурного наследия выводится из состава зоны археологического культурного слоя.
СРП-2007.1 "Рекомендации о составе, порядке разработки, согласования и утверждения научно-проектной документации на выполнение производственных работ по сохранению объектов культурного наследия. Общие положения" 4-я редакция
Чтобы сделать охранные зоны памятника, надо провести сначала работу по его изучению, потом познакомится с проектом охранных зон всего населенного пункта (если они есть), получить Задание на проектирование с органом по охране памятников в ведении которого этот памятник находится. Охранная зона памятника складывается из многих факторов где пересекаются не только высотность окружающей застройки, наличие других памятников по соседству, значимости охраняемого объекта, а даже требования по экологическим условиям - влияние транспорта, промышленности и т.д. Это тема достаточно объемная и многотрудная. Пока не ясны условия проектирования определить охранную зону памятника и что либо советовать по конкретным размерам достаточно трудно.
N 73-ФЗ Статья 34. Зоны охраны объектов культурного наследия.
3. Границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценных объектов культурного наследия народов Российской Федерации и объектов культурного наследия, включенных в Список всемирного наследия), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждаются на основании проекта зон охраны объекта культурного наследия
в отношении объектов культурного наследия федерального значения - органом государственной власти субъекта Российской Федерации по согласованию с федеральным органом охраны объектов культурного наследия, а в отношении объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации.
Подборка наиболее важных документов по запросу Зона регулирования застройки (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Суд отказал в удовлетворении требований общества к администрации города о признании права собственности на нежилые помещения в здании. Как указал суд, в соответствии с ч. 1 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ для определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений могут устанавливаться ограничения в виде предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь, а также ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов. В рассматриваемом случае часть земельного участка, на котором расположено спорное здание, входит в состав охранной зоны памятников истории и культуры, а другая часть включена в состав зоны регулирования застройки и историко-культурных заповедных районов, особенностью режима использования которой является возможность сохранения 1 - 2 этажей, преимущественно жилой застройки. Между тем обществом на указанном участке возведен многоэтажный дом, в связи с чем основания для удовлетворении заявленных обществом требований отсутствуют.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы : Зона регулирования застройки
Учреждение предоставило истцу градостроительный план только 23.10.2013. При этом на основании плана было установлено, что проектный объект находится в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ 2-1, что в свою очередь требует согласования проектных решений в КГИОП.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Режим использования земель и градостроительный регламент
Нормативные акты : Зона регулирования застройки
1. В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
2. На территории, сопряженной с объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в его исторической среде может быть установлена одна или несколько зон охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
Очень часто, планируя приобрести земельный участок в садоводческом товариществе, покупатели сталкиваются с проблемой наличия на данном участке каких-либо обременений. Опасаясь вместе с участком приобрести и ряд проблем, они просто отказываются от покупки. Давайте определим, настолько ли страшны обременения.
Обременение земельного участка - это ограничение собственника в его праве пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему землей. Оно может предполагать следующее:
ограничение в возможности пользования (например, запрет размещать промышленные объекты в охранных зонах);
обязанность предоставлять землю для ограниченного использования другим людям или организациям (сервитут);
ограничение в праве владения и распоряжения (ипотека и т. д.).
В садоводческих товариществах чаще всего встречается такое обременение, как "Зона регулирования застройки". Что оно означает?
Обратимся за разъяснением к Федеральному закону от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". А конкретно ст. 33 и ст. 34:
Статья 33. Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения устанавливают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном градостроительным законодательством, с учетом их природных, социально-демографических, национальных и иных особенностей. Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки территории таких объединений, установленные федеральными органами исполнительной власти и необходимые для соблюдения природоохранного, земельного законодательства, законодательства о градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, о пожарной безопасности.
Основными нормативами организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в соответствии с градостроительным законодательством являются:
- количество и размеры подъездных и внутренних дорог;
- минимальные расстояния между зданиями, строениями, сооружениями и границами земельных участков;
- тип источников водоснабжения;
- техническая характеристика инженерного обеспечения территории такого объединения;
- перечень необходимых противопожарных сооружений;
- перечень мероприятий по охране окружающей среды.
В зависимости от конкретных условий могут дополнительно применяться и иные нормативы организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Статья 34. Порядок строительства объектов индивидуального (семейного) и общего пользования в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении.
Возведение строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении осуществляется в соответствии с проектом организации и застройки его территории.
Контроль за соблюдением требований к возведению строений и сооружений в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении проводит правление такого объединения, а также инспектора государственных органов, осуществляющих контроль за соблюдением законодательства, в порядке авторского надзора организация, разработавшая проект организации и застройки территории такого объединения, органы местного самоуправления.
Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры, определяют садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом организации и застройки территории такого объединения.
Возведение гражданами на садовых, огородных или дачных земельных участках строений и сооружений, превышающих размеры, установленные проектом организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для данных строений и сооружений, допускается после утверждения органом местного самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений в порядке, установленном градостроительным законодательством.
Нарушение требований проекта организации и застройки территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является основанием для привлечения такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение, к ответственности в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами.
Итак, согласно ст.33 и ст. 34 ФЗ - №66 от 15.04.1998 , Зона регулирования застройки определяет максимально допустимую высоту строений, расположенных на земельном участке, расстояние между строениями и т.д. Эта зона ограничивает собственника лишь в выборе размера дома, который он планирует строить на своем участке, его расположения, технических характеристик. Но никак не влияет на право собственности, не ограничивает участок в размерах. Наличие такой зоны говорит о том, что в данном садоводческом товариществе существуют СНиПы, а, следовательно, все строения и сооружения на земельных участках должны быть построены с соблюдением градостроительных правил и Закона.
Приложение
Обременения и ограничения, накладываемые на земельные участки , расположенные в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ – 3.
(Из Постановления администрации Брянской области).
2.2. Зоны регулирования застройки
и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)
Зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются на территориях, связанных с объектами культурного наследия системой пространственных соотношений, сохранивших компоненты исторической градостроительной среды, или сформированных новой застройкой, но входящих в систему ценных городских панорам и видов, с целью сохранения исторически сложившихся характеристик градостроительного фона объектов культурного наследия, а также композиционного развития городского ансамбля с использованием объектов наследия как градоформирующих факторов.
С этой целью на территории зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливается общий регламент с особыми требованиями для подзон и участков подзон.
2.2.1. Общий регламент в границах зон регулирования
застройки и хозяйственной деятельности объектов
культурного наследия (ЗРЗ)
В границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности не допускается:
строительство и размещение предприятий, создающих повышенные грузовые потоки , взрывоопасных и потенциально оказывающих отрицательное воздействие на объекты культурного наследия;
размещение высотных доминант, вносящих диссонанс в объемно-пространственную композицию городских панорам и видов, снижающих композиционную роль исторических градостроительных доминант, ухудшающих условия обзора и характеристики урбанистического фона объектов культурного наследия и памятников природы;
снос исторических зданий, относящихся к категории учетных зданий исторической застройки, за исключением разборки ветхих и аварийных, в соответствии с установленным порядком и заключением историко-культурной экспертизы.
В границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности допускается:
строительство новых, реконструкция существующих зданий и сооружений, улично-дорожной сети, благоустройство, озеленение территорий в соответствии с регламентом и особыми требованиями;
снос аварийных дисгармонирующих объектов;
размещение на отдельных участках, в соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории города Брянска и настоящим регламентом, высотных доминант и акцентов, позитивно формирующих градостроительную среду.
В границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности рекомендуется:
визуальная нейтрализация дисгармонирующих объектов с помощью зеленых буферных зон, изменение их объемно-пространственного решения, изменение архитектурного решения фасадов, снос по мере амортизации;
вынос промышленных предприятий, строительство на их территориях объектов, соответствующих требованиям регламента Правил земельного пользования и застройки части территории города Брянска;
разработка, по согласованию с государственным органом охраны объектов культурного наследия, комплексных проектов планировки и межевания, а также проектов застройки территорий, подлежащих градостроительному преобразованию (в том числе конверсируемых промышленных территорий). В составе таких проектов должны присутствовать разделы специальных историко-культурных и визуально-ландшафтных обоснований с детальными градостроительными регламентами охраны объектов культурного наследия.
С учетом положений настоящего регламента на участках зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности действуют градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости, предусмотренные для этих участков Правилами землепользования и застройки части территории города Брянска.
По общим направлениям градостроительного развития (развитие в рамках существующих морфотипов застройки, ограниченная реконструкция, преобразование) территория зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности подразделяется на 5 подзон, в которых, в свою очередь, выделены 8 участков зон, отличающихся параметрами допустимых строительных изменений объектов недвижимости .
2.2.4. Особые требования в подзоне ЗРЗ.3
В границах подзоны ЗРЗ.3 допускается:
градостроительное развитие территорий с изменением существующих морфотипов застройки и превышением преобладающей высоты существующей застройки данной зоны;
реконструкция зданий и сооружений с возможной надстройкой (за исключением зданий, относящихся к категории учетных зданий исторической застройки);
создание новых высотных акцентов;
размещение новых высотных доминант (зданий и сооружений, превышающих силуэтообразующую высоту застройки данной зоны более чем на 1/4) относится к условно разрешенным видам использования земельных участков зоны. Выдача разрешения на размещение новых высотных доминант производится в порядке, предусмотренном Правилами землепользования и застройки части территории города Брянска для условно разрешенных видов использования недвижимости. При этом юридическое или физическое лицо, заинтересованное в получении подобного разрешения, обязано представить в комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки территории города Брянска материалы градостроительно-композиционного обоснования размещения высотной доминанты с визуально-ландшафтным анализом (врисовками 3D-модели проектируемого объекта в фотопанорамы из контрольных видовых точек, развертками, перспективами, генпланом).
