Классификация объектов недвижимости Фактор классификации Составляющие Происхождение 1. Естественные (природные) объекты. 2. Искусственные объекты (постройки). Вид 1.Земля.2. Здания.3. Сооружения. 4.Предприятия. 5. Помещения. 6.Многолетние насаждения. 7. Вещные права. 8.Иные объекты. Географический фактор 1. Местный.2. Городской.3. егиональный.4. Национальный.5. Мировой. Функциональное назначение 1.Свободные земельные участки (под застройку или другие цели). 2. Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации. По характеру использования Для жилья: дома, коттеджи, квартиры; для торговли и сферы платных услуг; для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания, правительственных и административных учреждений
Классификация объектов недвижимости Фактор классификации Составляющие Масштаб 1.Земельные массивы.2. Отдельные земельные участки.3. Комплексы зданий и сооружений.4. Жилой многоквартирный дом.5. Жилой одноквартирный дом (особняк, коттедж).6. Секция (подъезд).7. Этаж в секции.8. Квартира.9. Комната.10. Летняя дача.11. Комплекс административных зданий.12. Здание.13 Помещение или части зданий (секции, этажи) Готовность к использованию 1. Готовые объекты. 2. Требующие реконструкции или капитального ремонта. 3. Требующие завершения строительства.
Классификация объектов недвижимости Фактор классификации Составляющие По целям владения 1. Для ведения бизнеса. 2. Для проживания владельца. 3. В качестве инвестиций. 4. В качестве товарных запасов. 5. Для освоения и развития с целью потребления истощимых ресурсов. По специализации 1. Специализированная: нефтеперерабатывающие и химические заводы, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору. 2. Неспециализированная: вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях. По воспроизводимости 1. Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых. 2. Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.
Классификация объектов недвижимости по категориям А, В, С. КатегорияХарактеристика объектов категории А Объекты недвижимости, используемые для ведения бизнеса (предприятия, части предприятий, которые могут быть использованы самостоятельно; неспециализированная недвижимость; офисы, склады, корпуса и др.) В Недвижимость для вложения инвестиций с целью получения дохода от вложения капитала (аренда, рента, лизинг, траст, ипотека и т.д.) С Избыточная недвижимость, выставленная на продажу из-за невозможности ее использования в бизнесе.
Этапы жизненного цикла объекта недвижимости Этап Наименование этапа Характеристика 1-й Предынвестиционный (анализ целесообразности создания, обоснование эффективности) Разработка концепций создания объекта; обоснование возможных вариантов эффективности объекта; определение источников финансирования проекта; создание технической проектной документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка (с фиксацией формы и размера, с удалением естественной и искусственной растительности, с осушением водоемов); определение исполнителя проекта; выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. 2-й Создание объекта (проектирование, строительство) Организация сооружения объекта в соответствии с техническим условиями, прокладка коммуникаций, посадка новых насаждений, подготовка и сдача в эксплуатацию.
Этапы жизненного цикла объекта недвижимости Этап Наименование этапа Характеристика 3-й Ввод в эксплуатацию На этом этапе осуществляются операции с объектом и регистрируется государством изменение юридической судьбы объекта: сдача в эксплуатацию по назначению или продажа на рынке недвижимости. При купле - продаже объекта меняется субъект права собственности. При сдаче земли или (и) улучшений в аренду либо внаем собственником права пользования (и, возможно, владения) передаются другому субъекту с появлением обременений права собственности. 4-й Эксплуатирование объекта (владение и использования) На этом этапе жизненного цикла организуется рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта и получение максимального дохода от эксплуатации
Этапы жизненного цикла объекта недвижимости Этап Наименование этапа Характеристика 5-й Реконструкция и последующая эксплуатация В результате эксплуатации объект функционально и экономически устаревает, поэтому необходимо осуществлять капитальный ремонт (реконструкцию, модернизацию) с целью прироста доходов от последующей эксплуатации. 6-йПерепрофилирование В результате ухудшения потребительских свойств, изменения функционального назначения возможно перепрофилирование объекта недвижимости. 7-й Ликвидация объекта Конец экономического срока жизни. Прекращение существования объекта: естественное разрушение, снос. Для минимизации ликвидационных затрат рассматриваются предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Классификация объектов недвижимости проводится по четырем основным признакам:
Происхождение;
Назначение;
Масштаб;
Готовность к использованию.
По происхождению различают:
- естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе»;
- искусственные объекты (постройки):
а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения:
- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);
Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);
Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшему делению на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы:
- объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства, а также:
При консервации - срок, на который консервируется (временно прекращается) строительство, условия консервации, наименование организации, на которую возлагаются подготовка стройки к консервации, сохранность построенных объектов и выполненных работ;
При полном прекращении строительства - порядок ликвидации и использования уже построенных объектов или их частей, смонтированных конструкций и оборудования, реализации завезенных на стройку материальных ценностей.
Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования . В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.
Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:
1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:
Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);
Для личного подсобного хозяйства;
Для коллективного садоводства и огородничества;
Для подсобных сельскохозяйственных производств;
Для опытных и научных станций.
Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.
2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.
Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.
Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.
В каждом муниципальном объединении территория делится на зоны в зависимости ее ценности. Для каждой зоны устанавливается свой налоговый тариф.
В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой. Под ней понимается внутренний показатель эффективности использования земельного участка как, актива предприятия, который рассчитывается как частное от деления рассчитываемой величины стоимости на срок капитализации.
Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:
Первичное жилье - место постоянного проживания;
Вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;
Третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).
Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:
1. Элитное жилье.
К нему предъявляются следующие основные требования:
Размещение в наиболее престижных районах города;
Принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;
Кирпичные стены;
Общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;
Наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);
Наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.
Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:
Размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;
Кирпичные стены;
Застройка в двух и более уровнях;
Наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.
2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:
Возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;
Некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);
Наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;
Большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.
Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.
Типовое жилье. Для него характерно:Размещение в любом районе города;
Соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;
По конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.
Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.
4. Жилье низких потребительских качеств
Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:
Размещение в непрестижных районах;
Удаленность от основных транспортных коммуникаций;
Принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;
Размещение в первых этажах домов других типов;
Заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.
Рассмотренная классификация учитывает предпочтения целевых групп потребителей жилья и уровень их платежеспособности (маркетинговый подход). Однако жилую недвижимость можно распределить и на основании градостроительных ориентиров.
Так, при принятии экономических решений на рынке жилой недвижимости применяется типология, включающая:
Дома «старого» фонда, построенные в дореволюционный период;
Дома, построенные за период с 1917 г. до конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом архитектурно-планировочных решений, расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда (того периода), мало престижнее в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;
- «сталинские» дома, срок возведения которых пришелся на период с конца 30-х до конца 50-х гг., знаменующие собой возрождение классических архитектурно-градостроительных позиций и расположенные преимущественно в престижных, удаленных от промышленных зон районах;
Дома первого поколения индустриального домостроения (60-е гг.) (хрущевки), характеризующиеся заниженными архитектурно-технологическими параметрами;
Дома второго поколения индустриального домостроения, построенные в 70-80-х гг., когда в градостроительном проектировании использовались более высокие нормы и стандарты;
Современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием характеристик.
Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания:
Дома с кирпичными стенами;
- панельные дома;
Монолитные дома;
Деревянные дома;
Дома смешанного типа.
Отдельную нишу занимают объекты загородной недвижимости в связи с незначительным объемом сделок и их специфичностью. В основном здесь представлено вторичное жилье.
На спрос и предложение в этом секторе рынка влияют многие факторы. Кроме обычных приоритетов при покупке жилой недвижимости, большое значение имеют личные пристрастия к местоположению, время года, социальная однородность соседей. Покупатели большое внимание уделяют наличию максимально полного спектра коммуникаций (автономных систем тепло- и водоснабжения). Предпочтение отдается объектам из кирпича или дерева. В качестве обязательного атрибута к объекту загородной недвижимости рассматривается участок минимум 10 соток.
Признаки классификации жилой недвижимости, послужившие основой для группировки, различны, как и различны их мотивации, предпочтения и условия платежеспособности.Использовать единый типологический критерий, интегрирующий влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике используется несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.
Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.
Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.
К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:
1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др. Среди факторов, которые влияют на привлекательность офисных помещений, выделяют ряд положительных и отрицательных сторон, которые представлены в таблице 10.
Таблица 10 – Положительные и отрицательные стороны размещения офисных помещений, влияющие на стоимость аренды или продажи
2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.
К настоящему моменту времени гостиничный комплекс крупных городов весьма разнороден и включает объекты различных категорий. Большая часть этих гостиниц - небольшие. Многие гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположены, как правило, в не очень престижных районах и предоставляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.
3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.
Общей для всех крупных городов является рост парка автомашин, находящихся в собственности у населения. Многие семьи имеют по две – три машины. Однако, мест для стоянок не хватает. Это связано и с особенностями постройки, и с особенностями наличия свободной земельной площади в городской черте.
4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. К факторам, обуславливающим успех размещения МТЦ, можно отнести:
Правильно выбранное расположение;
Составление функционального решения и накопления - потребности потенциальных посетителей;
Правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5-10 лет);
Общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;
Четко проработанный подбор арендаторов;
Верно выбранная управляющая компания.
Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.). Торговые комплексы могут быть как торгово-рыночными, так и торгово - развлекательными.
Торговля, как сфера экономической жизни, наименее подвержена влиянию негативных экономических и политических изменений и быстро оправляется от кризиса и депрессий, и главным показателем развития торгового сектора можно считать растущий спрос на функциональные, безопасные торговые площади.
Сегодня наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв., далее, по убыванию - менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов - витринные окна и наличие парковки.
Если исходить из оптимальной площади магазина в 400 кв. м, то примерно 300 кв. м должно приходиться на торговый зал, 100 кв. м - на подсобные помещения, 70 кв. м - на склады и 30 кв. м - на кабинеты.
На выбор места для аренды под магазин влияет прилегающая инфраструктура. К примеру, расположенные в самом центре города на «тупиковых» улочках или в переулках объекты остаются вне поля зрения заинтересованных арендаторов.
5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 - 8 этажей с обветшалыми и/или пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Почему? Причин несколько:
1. Промышленная застройка 60 - 80-х гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.
2. В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.
3. Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.
4. Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.
5. Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.
Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.
На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, В и С.
Объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
Неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания - магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
"Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер" (утв. Минэкономразвития России)
Об используемых при подготовке межевого плана документах, понятия "природные" и "искусственные" объекты, подтверждающие местоположение границ
В силу части 8 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2017 г., местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Исходя из анализа положений части 1 статьи 43 , пункта 31 части 1 статьи 26 , частей 8 , 10 статьи 22 , части 3 статьи 61 Закона N 218-ФЗ, уточнение местоположения границ земельного участка допускается в случаях:
отсутствия в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельного участка;
если содержащиеся в ЕГРН координаты характерных точек границ земельного участка определены с точностью ниже нормативной точности определения координат для земель определенного целевого назначения;
если содержащиеся в ЕГРН сведения о координатах какой-либо характерной точки границ земельного участка не позволяют однозначно определить ее положение на местности (например, в ЕГРН содержатся несколько значений координат указанной характерной точки);
при исправлении ошибки в сведениях ЕГРН, в том числе реестровой ошибки о местоположении границ земельного участка;
по решению суда.
Необходимым для кадастрового учета земельного участка (в связи с уточнением местоположения его границ) документом является межевой план, представляющий собой результат кадастровых работ (статья 22 Закона N 218-ФЗ).
Относительно документов, используемых при подготовке межевого плана по результатам кадастровых работ в связи с уточнением местоположения границ земельного участка.
Частью 10 статьи 22 Закона N 218-ФЗ установлено, что при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (ранее, до 1 января 2017 г., аналогичные по содержанию положения содержались в части 9 статьи 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 218-ФЗ).
Также, в соответствии с пунктом 21 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. N 921 (далее - Требования), для подготовки межевого плана допускается использование картографических материалов, в том числе картографо-геодезического фонда, и (или) землеустроительной документации, хранящейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства.
Исходя из вышеуказанных положений, Департамент недвижимости считает, что природными объектами являются объекты местности, возникшие без участия человека в силу природных явлений (например, складки местности, бровки оврагов и иные элементы ландшафта), позволяющие идентифицировать границу земельного участка (в том числе с помощью картографического материала), а объектами искусственного происхождения являются объекты, расположенные на поверхности земли, созданные трудом человека, например ограждения, стены зданий и иные конструктивные элементы разграничивающего характера.
В случаях, предусмотренных федеральными законами, для подготовки межевого плана используются (пункт 22 Требований):
документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);
нормативные правовые акты, устанавливающие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков;
документация по планировке территории (проекты планировки территории, проекты межевания территории), документы территориального планирования;
документы, определяющие (определявшие) в соответствии с законодательством Российской Федерации местоположение границ земельного участка (земельных участков) при его образовании, в том числе схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения, предусматривающие утверждение схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, решения о предварительном согласовании предоставления земельных участков, решения об утверждении проекта межевания территории, утвержденный проект межевания территории, решение об изъятии земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
утвержденные в установленном порядке проекты организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, проекты перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения;
В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Для этих целей можно применять различные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:
- Специализированная недвижимость — это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения и ли сочетанием этих факторов.
- Неспециализированная недвижимость — это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих и ли аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.
Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:
- Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».
- Искусственные объекты (постройки). Искусственные объекты получилиназвание - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».
а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;
б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;
в) общественные (специальные) здания и сооружения:
Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, домапрестарелых, дома ребенка, санатории, спортивные комплексы ит.д.);
Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты и т.д.);
Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);
Специальные здания и сооружения — административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;
г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.
Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей классификации на базе различных типологических критериев.
Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).
К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке неоформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.
Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик. В решении должны быть указаны причины консервации или полного прекращения строительства.
<*> Boltanova E.S. Natural objects: fiction in law.Болтанова Е.С., доцент ФГБОУ ВПО "Национальный исследовательский Томский государственный университет", кандидат юридических наук, доцент.
В настоящей статье анализируется современное законодательство, в котором используется правовая фикция, провозглашаются природными объектами те, которые таковыми не являются. Предлагается классифицировать природные объекты на собственно природные и квазиприродные. Такая классификация имеет не только теоретическое значение, но и практическое основание.
Ключевые слова: природный объект, квазиприродный объект, водохранилище, искусственный земельный участок.
In the present article the modern legislation, which is used by legal fiction, are the natural objects of those that are not. It is offered to classify natural objects on actually natural and quasinatural. Such classification has not only theoretical value, but also the practical basis.
Key words: natural object, quasinatural object, reservoir, artificial land lot.
В словаре С.И. Ожегова под фикцией понимается "намеренно созданное положение, построение, не соответствующее действительности, обычно используемое с какой-либо целью" <1>. "Применение фикций в различных областях науки обусловлено тем, что использование данного приема дает существенные выгоды, избавляя от необходимости давать излишние объяснения по поводу тех или иных предметов, явлений..." <2>.
<1> Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. М., 1998. С. 696.
<2> Джазоян Е.А. Категория фикции в гражданском праве: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 4.
Фикция как особый прием нормотворчества известна еще римскому праву. В современный период правовая фикция чаще всего рассматривается как определенный юридический прием, обеспечивающий правовое регулирование соответствующих отношений. Как пишет К.И. Скловский, "фикция... является одним из признанных и эффективных юридических приемов, и потому стремление избавиться от фикции не более осмысленно, чем попытки избегнуть эффективного правового регулирования вновь возникающих отношений..." <3>. Использование правовых фикций привносит стабильность в правовое регулирование.
КонсультантПлюс: примечание.
Монография К.И. Скловского "Собственность в гражданском праве" включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2010 (5-е издание, переработанное).
<3> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учеб.-практ. пособие. 3-е изд. М.: Дело, 2002. С. 183. Стоит отметить, что существует позиция о том, что фикция - "это не сам технический прием, а результат технической деятельности". См.: Душакова Л.А. Правовые фикции: Дис. ... канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2004. С. 100.
Одним из признанных видов фикций является фикция искусственного уподобления и приравнивания (распространения правового режима) <4>. Исследователи утверждают, что приравнивание (распространение правового режима) представляет собой исторически самый прогрессивный тип фикции, наиболее часто используемый в современном законодательстве всех развитых правопорядков <5>.
<4> См., напр.: Душакова Л.А. Указ. соч. С. 85; Джазоян Е.А. Указ. соч. С. 11, 59, 127 - 142.
<5> См.: Джазоян Е.А. Указ. соч. С. 11.
Как представляется, именно данный вид правовой фикции используется законодателем при провозглашении природными объектами тех, которые таковыми не являются.
Несмотря на довольно широкое использование в законодательстве термина "природный объект", его понятие содержится только в Федеральном законе "Об охране окружающей среды" <6>, что, безусловно, подчеркивает его экологическую окраску и значимость. В контексте названного Закона природный объект рассматривается как часть окружающей (в том числе природной) среды и определяется как "естественная экологическая система, природный ландшафт <7> и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства". Наряду с природным объектом в Законе упоминаются природно-антропогенный и антропогенный объекты. При этом "природно-антропогенный объект - природный объект, измененный в результате хозяйственной и иной деятельности, и (или) объект, созданный человеком, обладающий свойствами природного объекта и имеющий рекреационное и защитное значение"; а "антропогенный объект - объект, созданный человеком для обеспечения его социальных потребностей и не обладающий свойствами природных объектов" (ст. 1). Исходя из приведенных положений, следует, что природный объект отличают от других видов объектов присущие ему природные свойства и естественность его происхождения. Да и сам термин "природный" толкуется в русском языке как "естественный" <8>. Естественность происхождения означает, что природный объект - это объект, к которому не приложен человеческий труд <9>.
<6> См.: Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" // СЗ РФ. 2002. N 2. Ст. 133.
<7> Природный ландшафт - территория, которая не подверглась изменению в результате хозяйственной и иной деятельности и характеризуется сочетанием определенных типов рельефа местности, почв, растительности, сформированных в единых климатических условиях.
<8> См.: Большой толковый словарь русского языка / Гл. ред. С.А. Кузнецов. СПб.: Норинт, 2001. С. 988.
<9> Труд как сознательная, целенаправленная деятельность человека охватывает все формы активного и сознательного воздействия человека на окружающую среду.
Такой подход к природному объекту находит подтверждение и в юридической литературе. Так, А.К. Голиченков подчеркивает, что "природные объекты отличают следующие признаки: естественный (не в результате человеческого труда) характер происхождения, нахождение в естественном состоянии..." <10>. О.Л. Дубовик отмечает, что "определяющим в характеристике данного понятия является такое их свойство, как естественность, "природность" состояния, т.е. неизмененность деятельностью человека, хотя в отношении ландшафтов (даже с оговоркой - природные) данное свойство далеко не всегда им присуще" <11>. Нормы Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" <12> (далее - ФЗ о кадастре) противопоставляют природные объекты и объекты искусственного происхождения (см.: ст. 38, 39).
КонсультантПлюс: примечание.
Учебное пособие "Экологическое право России: словарь юридических терминов" А.К. Голиченкова включено в информационный банк согласно публикации - Городец, 2008.
<10> Голиченков А.К. Экологическое право России: Словарь юридических терминов: Учеб. пособие для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Издат. дом "Городец", 2012. С. 309.
<11> Комментарий к Федеральному закону от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (постатейный) / Отв. ред. О.Л. Дубовик // Подготовлен для системы "КонсультантПлюс", 2010.
<12> См.: Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
Если мы обратимся к нормам специального законодательства, то обнаружим, что в качестве природных объектов прямо называются земля (ст. 1, 6 Земельного кодекса Российской Федерации <13>; далее - ЗК РФ), леса, водные объекты (ч. 2 ст. 7 ФЗ о кадастре), водные биоресурсы (ст. 1 Федерального закона "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" <14>). В юридической литературе признано, что существуют такие природные объекты, как земля, воды, леса, недра, атмосферный воздух и животный мир, что соответствует естественнонаучным воззрениям <15>. Такой подход к видам природных объектов как отдельным элементам экологических систем можно признать довольно узким, но он обоснован с позиции существования специального правового регулирования их использования и охраны отдельными нормативными правовыми актами (Земельным, Водным, Лесным кодексами, Законом о недрах и т.д.).
<13> См.: Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
<14> См.: Федеральный закон от 20 декабря 2004 г. N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов" // СЗ РФ. 2004. N 52 (ч. 1). Ст. 5270.
<15> См., напр.: Волков С.А. Природопользование. Терминологический справочник. М.: ООО "Геоинформмарк", 2006. С. 387.
В настоящее время экспансия человека в природу достигла таких размеров, что все меньше и меньше остается действительно природных, нетронутых объектов. На месте осушенных болот появляются пастбищные луга, на месте срубленных деревьев - искусственные лесопосадки и т.п. Рассматривая систему природных объектов, в рамках настоящей статьи хотелось бы определить место объектов, обладающих правовым режимом природных объектов, но не являющихся таковыми в силу искусственности их происхождения. К этой группе относятся некоторые виды поверхностных водных объектов и искусственные земельные участки. Данные объекты характеризуются тем, что в результате их создания юридически "исчезает" один природный объект (водный объект или земля, земельный участок) и на его месте появляется другой природный объект.
В Водном кодексе Российской Федерации <16> (далее - ВК РФ) водный объект определен как природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима. Из перечисленных в Водном кодексе поверхностных водных объектов искусственное происхождение имеют каналы, водохранилища, пруды, обводненные карьеры. Только в отношении юридической природы каналов законодатель высказался достаточно определенно, отнеся их к виду гидротехнического сооружения (ст. 3 Федерального закона "О безопасности гидротехнических сооружений") <17>. Каналы создаются в процессе гидротехнического строительства, связанного с возведением сооружений и комплексов для водного транспорта, мелиорации земель, водоснабжения, канализации и т.п.
<16> См.: Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ // СЗ РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
<17> См.: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3589.
Водохранилища - искусственные водоемы, созданные для накопления и последующего использования воды и регулирования стока. Прудами называют водохранилища площадью меньше 1 кв. км. Различают выкопанные водоемы (пруды-копани) или созданные путем перегораживания постоянного или временного водотока плотиной <18>.
<18> См.: Реймс Н.Ф. Природопользование. Словарь-справочник. М.: Мысль, 1990. С. 422; Савцова Т.М. Общее землеведение: Учебник для студ. учреждений высш. пед. проф. образования. 5-е изд., испр. и доп. М.: Академия, 2011. С. 230 - 232. Приведенные положения закреплены и в ГОСТ 19179-73 "Гидрология суши. Термины и определения".
Приказом Минприроды России от 26 января 2011 г. N 17 "Об утверждении Методических указаний по разработке правил использования водохранилищ" среди типов водохранилищ по геометрическим размерам выделены малые водохранилища (площадью менее 2 кв. км).
Действующее законодательство декларирует, что водохранилище является поверхностным водным объектом (ст. 5 ВК РФ). Как известно, при создании водохранилищ строятся плотины, гидротехнические сооружения, предназначенные для защиты от разрушений берегов и дна водохранилищ, и связанные с ними объекты (насосные станции, водозаборы, шлюзы, гидроэлектростанции и т.п.). Каждое из этих сооружений, необходимых для появления водохранилища и его образующих или для использования водных ресурсов, содержащихся в водохранилище, является самостоятельным объектом прав, чаще всего - объектом недвижимого имущества. Такая самостоятельность относительна. Без строительства водоподпорных сооружений возникновение и существование водохранилищ невозможно, но и без водного объекта сооружения не будут выполнять свое предназначение и функционировать. Возведение объектов, образующих водохранилище, происходит в процессе строительных работ, и их природа как гидротехнических сооружений (сооружений, предназначенных для использования водных ресурсов и предотвращения негативного воздействия вод) не вызывает сомнения. Обращает на себя внимание тот факт, что процесс создания водохранилища является не чем иным, как строительством данного объекта в целом. При строительстве водохранилища разрабатывается проектная документация на водохранилище (а не только на образуемое его гидротехническое сооружение) и проводятся мероприятия в отношении территории водохранилища в целом (например, санитарная подготовка территории затопления), производится приемка водохранилища в эксплуатацию государственной комиссией.
В соответствии с водным законодательством водохранилище (покрытая водами так называемая зона затопления вместе с составляющими ее дном и берегами) является водным объектом, хотя в целом водохранилище - это уникальный рукотворно созданный в результате строительной деятельности объект. Водохранилище представляет собой взаимосвязанную и взаимообусловленную систему преобразованных водного объекта (например, реки, озера, на месте которого создается водохранилище) и земельной поверхности (ложа водохранилища), а также гидротехнического(-их) сооружения(-ий).
Общественные отношения по созданию прудов и обводненных карьеров в отличие от водохранилищ вообще остались вне зоны внимания законодателя. Многое из изложенного выше применимо и к характеристике пруда как разновидности водохранилища. При создании пруда-копани происходит существенное изменение земельной поверхности, в результате чего эта поверхность юридически рассматривается как составная, не самостоятельная часть водного объекта - пруда. Кстати, в правоприменительной практике можно встретить доказательства того, что пруды допустимо квалифицировать и как сооружения <19>.
<19> См., напр.: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27 сентября 2007 г. по делу N А38-2776-17/539-2004 // СПС "КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика".
Карьеры образуются в результате ведения горных работ открытым способом и представляют собой полости в земной коре <20>. Обводненные карьеры являются не специально созданными объектами, а следствием прекращения работ по добыче полезных ископаемых и искусственным или естественным образом заполнения водой образовавшихся выемок. Добыча полезных ископаемых и заполнение водой образовавшейся выработки свидетельствуют об изменении правового статуса не только земельной поверхности, но и участка недр (подземного пространства).
<20> См.: Гидроэкология и природопользование. Понятийно-терминологический словарь / Авторы-составители В.В. Козин, В.А. Петровский. Смоленск: Ойкумена, 2005. С. 160.
Водные объекты могут использоваться для создания искусственных земельных участков <21> (п. 19 ч. 3 ст. 11 ВК РФ). Водный кодекс ограничивается лишь упоминанием о возможности создания таких участков. Отдельные нормы об искусственных земельных участках можно было встретить в Федеральном законе "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <22>, региональном законодательстве. Письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N Д23-836 <23> было подчеркнуто, что "законодательство разделяет случаи создания искусственных земельных участков, когда путем намыва или отсыпки грунта участкам земель водного фонда придаются неотделимые улучшения (не имеющие самостоятельного значения), в результате чего они приобретают устойчивые свойства участка суши, и случаи создания гидротехнических сооружений, созданных на землях водного фонда путем намыва или отсыпки грунта, имеющих самостоятельное значение (дамбы, плотины и т.п.)". Фактически в названном письме решался вопрос о праве собственности на вновь созданный объект. На отсутствие четких критериев разграничения искусственных земельных участков и гидротехнических сооружений уже указывалось в юридической литературе <24>.
<21> В мире достаточно активно осуществляется возведение искусственных земельных участков для увеличения площади проживания граждан, особенно в странах, испытывающих затруднения с земельной территорией. Намывные территории широко распространены в Японии, Нидерландах. Пожалуй, самым известным примером является проект "Palm Jumeirah" (Дубай), начавшийся в 2001 г., - создание искусственного острова в водах Персидского залива общей площадью 25 кв. м. С 2012 г. в г. Сочи планировалось начать строительство в акватории Черного моря намывного острова "Федерация" площадью более 250 га (официальный сайт проекта: www.federationisland.ru).
В других российских городах также идет работа в данном направлении. В частности, в Санкт-Петербурге разработан проект "Новый берег", предусматривающий к 2015 г. создание путем намыва искусственной территории площадью 390 га, к 2028 г. - планируется завершить строительство объектов недвижимости на этой территории. Во Владивостоке существует проект по отсыпке около 3 га территории для использования ее под набережную и иные объекты общественного предназначения.
<22> См.: Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2007. N 46. Ст. 5557.
<23> См.: письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N Д23-836 // СПС "КонсультантПлюс".
<24> См., напр.: Мельников Н.Н. Искусственный земельный участок: поиск универсального определения // Журнал российского права. 2011. N 5. С. 24 - 30.
С принятием Федерального закона "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <25> (далее - ФЗ об искусственных земельных участках) в российском законодательстве получило закрепление понятие искусственного земельного участка, созданного на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, как сооружения, создаваемого на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий. Искусственно созданный земельный участок может прилегать к существующим земельным участкам или быть изолированным от них (ст. 3 Закона).
<25> См.: Федеральный закон от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СЗ РФ. 2011. N 30 (ч. 1). Ст. 4594.
Ввод искусственно созданного земельного участка влечет трансформацию объекта права федеральной собственности на водный объект (уменьшение акватории водного объекта, изменение его площади, границ, конфигурации) и признается юридическим фактом, с которым закон связывает возникновение (в том числе момент возникновения) права собственности на искусственный земельный участок (ст. 13 ФЗ об искусственных земельных участках). Искусственный земельный участок может находиться во всех декларируемых федеральным законом формах собственности.
Можно согласиться с теми авторами, которые считают, что "с технологической точки зрения процесс создания искусственного земельного участка следует считать строительством" <26>. Действительно, в результате последовательно осуществляемых действий, характеризующих процесс строительства (изыскательские работы, подготовка территории строительства, строительно-монтажные работы и т.п.), появляется объект, прочно связанный с землей (естественной поверхностью). Попутно отмечу, что с учетом климатических условий, гидрорежима водного объекта и иных факторов возведение искусственного земельного участка сопряжено с устройством берегоукрепительного, в том числе, возможно, гидротехнического, сооружения. Не случайно и ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации <27> закрепляет, что к отношениям, связанным с созданием искусственных земельных участков, применяется законодательство о градостроительной деятельности с учетом особенностей, установленных Федеральным законом "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
<26> Кирилловых А.А. Правовой режим искусственных земельных участков // Юрист. 2011. N 18. С. 15.
<27> См.: Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. N 73-ФЗ // СЗ РФ. 1998. N 19. Ст. 2069. Утратил силу.
После ввода сооружения (искусственного земельного участка) в эксплуатацию оно также признается земельным участком, и на него распространяется правовой режим земельного участка. Двойной статус искусственного земельного участка как созданного сооружения и земельного участка законодатель подчеркивает, используя в ФЗ об искусственных земельных участках два термина: "эксплуатация" и "использование" (ст. 12, 15). Эксплуатация искусственно созданных земельных участков осуществляется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, а его использование и оборот - в соответствии с ФЗ об искусственных земельных участках, гражданским законодательством и земельным законодательством.
Искусственный земельный участок представляет собой имеющую определенные границы техногенную поверхность, сложенную из грунтов <28> на естественное основание. Как и искусственный водный объект, свойствами природной системы искусственный земельный участок обладает не сразу. После его создания продолжается процесс уплотнения и самоуплотнения грунта, упрочнения за счет формирования структурных связей (сцепления), возможен процесс почвообразования, при использовании (пусть и ограниченно) искусственных участков под рекреационные, сельскохозяйственные цели.
<28> В науке землеведения в противоположность естественным почвам введено такое понятие, как "урботехноземы", к которым относятся разновидности городских почв, созданных часто на перемещенных насыпных или намывных грунтах (см.: Сладкопевцев С.А. Землеведение и природопользование: Учеб. пособие для студентов вузов. М.: Высш. шк., 2005. С. 313).
Водный кодекс упоминает искусственные острова и искусственные земельные участки, не разграничивая их. Создание искусственных островов часто обусловлено разведкой и добычей минеральных ресурсов. Например , в соответствии с п. 6 ст. 16 Федерального закона "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" <29> при региональном геологическом изучении, геологическом изучении, разведке и добыче минеральных ресурсов во внутренних морских водах, в территориальном море лицензия на пользование недрами предоставляет ее владельцу право на создание, эксплуатацию, использование искусственных островов. На континентальном шельфе создание, эксплуатация, использование искусственных островов могут осуществляться для регионального геологического изучения, геологического изучения, разведки и добычи минеральных ресурсов (ст. 16, 16.1 Федерального закона "О континентальном шельфе Российской Федерации" <30>). Возведение стационарных и (или) плавучих платформ, искусственных островов на землях, покрытых поверхностными водами, осуществляется на основании решений о предоставлении водных объектов в пользование (п. 4 ч. 2 ст. 11 ВК РФ), тогда как для искусственных земельных участков такого решения не требуется (п. 19 ч. 3 ст. 11 ВК РФ). Можно предположить, что искусственный остров является не видом искусственного земельного участка, который изолирован от иных земельных участков водой, а особым видом недвижимости, который создается как сооружение и в дальнейшем рассматривается законодателем исключительно как сооружение (а не земельный участок, природный объект). Так, согласно ст. 20 Федерального закона "О континентальном шельфе Российской Федерации" в целях обеспечения безопасности судоходства покинутые или более не используемые искусственные острова должны быть убраны их создателями в сроки, оговоренные в разрешении на их создание.
<29> См.: Федеральный закон от 31 июля 1998 г. N 155-ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне Российской Федерации" // СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3833.
<30> См.: Федеральный закон от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ "О континентальном шельфе Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 49. Ст. 4694.
Таким образом, в рассмотренных случаях мы можем наблюдать появление искусственно создаваемых в результате целенаправленной человеческой деятельности объектов, которые в первоначальном своем состоянии могут даже не обладать природными свойствами. В любом случае такие объекты не имеют естественного происхождения. Строго говоря, исходя из содержания норм Федерального закона "Об охране окружающей среды", нельзя сказать, что искусственные водоемы и искусственные земельные участки - природно-антропогенные объекты.
Легальное определение природно-антропогенного объекта указывает два его вида: измененный в результате человеческой деятельности первоначальный природный объект и объект (не природный), обладающий природными свойствами. Как видно из изложенного выше, происходит преобразование первоначально существующего природного объекта до такой степени, что вновь созданный объект "заслоняет" собой тот природный ресурс, из которого он был образован, и приобретает самостоятельную, автономную "жизнь", значение и правовой режим. Да и определенное в ст. 1 Федерального закона "Об охране окружающей среды" значение природно-антропогенного объекта - рекреационное или защитное является для искусственного водного объекта и искусственного земельного участка далеко не определяющим и единственным.
Например , в соответствии с ФЗ об искусственных земельных участках искусственные территории создаются в целях строительства на них зданий, сооружений и (или) их комплексного освоения в целях строительства.
Земля, недра на месте образования водохранилища (в том числе пруда), обводненного карьера, канала видоизменяются и становятся лишь составной частью поверхностного водного объекта <31>; водный объект в отдельной своей части при строительстве искусственного земельного участка преобразуется в сухопутную земельную поверхность. С юридической точки зрения важной является смена приоритетности применяемых нормативных правовых актов, регулирующих использование данных объектов. Вновь образованные объекты именуются законодателем природными с целью распространения на них правового режима природного объекта.
<31> В силу ст. 5 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.
Налицо использование в российском законодательстве, регулирующем использование и охрану земель, водных объектов, правовой фикции.
Таким образом, раскрывая систему природных объектов, возможно выделение в их составе наряду с собственно природными объектами отдельной подгруппы и обозначение их квазиприродными объектами, "будто бы природными объектами". Такие объекты, хотя и признаются природными, не имеют естественного происхождения и часто обладают двойным статусом. Использование приставки "квази" позволяет обратить внимание на особую природу появления таких объектов, в некоторых случаях - на специфику их эксплуатации. Каждый из квазиприродных объектов представляет собой искусственно созданную систему со сложившимся в течение определенного времени обменом веществ и энергией между живыми и неживыми ее элементами. Сформировавшаяся под влиянием естественных факторов экологическая система обычно требует поддержания со стороны человека (наполнения и сработки (выпуска воды) водохранилищ, производства берегоукрепительных работ и т.п.). На квазиприродный объект распространяется правовой режим природного объекта и вместилища компонентов природной среды, а также и рукотворного (искусственного) объекта. Соответственно, правовое регулирование общественных отношений по поводу этих объектов строится на значительном количестве норм, направленных на их охрану, специальных норм об их использовании, с одной стороны, и нормативных правил об их эксплуатации <32>, с другой стороны, имеющих различные содержание и природу.
<32> Исключение, пожалуй, составляют обводненные карьеры, в основе появления которых нет деятельности, направленной на создание таких особых объектов, их использование может не подчиняться правилам эксплуатации. Эксплуатация объектов предполагает наблюдение за их состоянием, выполнение ремонтных работ по устранению повреждений, конструктивных недостатков и тому подобные работы.
