Анализ гостиничного рынка
Москва остается ключевым гостиничным рынком в России как для девелоперов, так и для инвесторов. Сегодня в городе работает 36 брендированных отелей (около 11 тыс. номеров), а на ближайшие три года заявлено открытие еще 4,5 тыс. номеров, преимущественно экономичного и среднего сегментов. В результате до конца 2016 года рынок брендированных отелей в Москве может вырасти на 40%.
Загрузка московских гостиниц превысила докризисный уровень во всех сегментах, за исключением Upper Upscale (верхний предел верхнего ценового сегмента). В 2008 году загрузка таких объектов составляла 70,4%, тогда как сейчас из-за значительно выросшей конкуренции после открытия таких объектов, как Radisson Royal Hotel Moscow, InterContinental Moscow Tverskaya и других, она находится на уровне 62% Гостиничный рынок России. - http://www.joneslanglasalle.ua/Ukraine/RU-RU/Pages/NewsItem.aspx?ItemID=29162.
Средний тариф и доходность отелей Москвы во всех сегментах уступает докризисным показателям: например, тариф в люксовом сегменте в 2007 году достиг 15,9 тыс. руб., а в этом году он составляет около 13 тыс. руб (рис. 1.2) Гостиничный рынок России. - http://www.joneslanglasalle.ua/Ukraine/RU-RU/Pages/NewsItem.aspx?ItemID=29162. Скорее всего ADR и RevPAR в Москве сравняются с рекордами 2007-2008 годов. В тот период из-за недостатка предложения на рынке был «пузырь», и коррекция была неизбежна. Эта ценовая коррекция совпала с периодом кризиса.
Рис. 1.2
Москва является наиболее привлекательным городом России и с точки зрения девелопмента новых гостиниц. «Инвесторы сейчас принимают решение о строительстве объектов на основе IRR (внутренней нормы доходности). Доходность московских проектов с грамотной концепцией в хорошей локации находится на уровне 20% и выше, тогда как в регионах, даже в востребованном среднем ценовом сегменте, - 10% и ниже», - комментирует Дэвид Дженкинс.
Рынок Санкт-Петербурга по-прежнему характеризуется высокой сезонностью. Сегодня, по данным Jones Lang LaSalle, в городе насчитывается 7,5 тыс. брендированных номеров, которые составляют только 25% от общего объема гостиничного предложения Петербурга. С 2011 года рынок в городе значительно вырос - на 1 тыс. брендированных номеров, еще 800 номеров должны появиться до конца 2013 года и в будущем году - все это делает инвестиции в гостиничный рынок Петербурга долгосрочными с точки зрения окупаемости. В то же время даже в краткосрочной перспективе мы видим потенциал в сегменте экономичных и среднеценовых отелей».
Гостиничный рынок регионов России* отличается ограниченным предложением номеров и высокой чувствительностью к цене проживания. Рост показателей региональных отелей происходит только в части загрузки, тогда как средний тариф остается относительно стабильным, не давая особых надежд на увеличение доходности. Так, загрузка гостиниц среднего сегмента в регионах в 2012 году достигла 49% (для сравнения: в 2011 году она находилась на уровне 44%), верхнего сегмента - 45% (против 37% годом ранее). Тариф в среднем сегменте составляет 3,6 тыс. руб., в верхнем - 4,6 тыс. руб. По прогнозу Jones Lang LaSalle, в 2013 году загрузка региональных отелей вырастет еще на 7-10%, тогда как средний тариф останется на прежнем уровне.
Доходность гостиниц в Москве обычно ниже показателей офисов класса А и находится в диапазоне 5-10%, доходность региональных объектов превышает столичные цифры - 10-13%. Большинство инвестиционных сделок с гостиницами проходят «вне рынка», потому получение объективной статистики является проблематичным. По нашим оценкам, объем инвестиций в гостиничный рынок Москвы в 2011 году составил около 800 млн долл., преимущественно благодаря продаже отеля Ritz Carlton, в 2012 году - 655 млн долл. (сделки с такими объектами, как «Метрополь», InterContinental Moscow Tverskaya, Radisson Slavyanskaya и другими). С начала 2013 года была объявлена только одна крупная сделка в сегменте - продажа Renaissance Olympic Moscow.
Главную роль на инвестиционном рынке в гостиничном сегменте в Москве играет «локальный» капитал, включая покупателей из России, Украины, Азербайджана и Казахстана. В то же время растет спрос со стороны китайских инвесторов, а также наблюдается «отдаленный» интерес от ближневосточных покупателей. В обозримом будущем основные инвестиции в гостиничный рынок России по-прежнему будут локальными.
Отечественные и зарубежные экономисты отмечают растущую роль услуг в национальных хозяйствах и мировой экономике. Воздействие услуг на хозяйственную жизнь не только усиливается, но и приобретает многогранный характер, все более заметный в процессах производства, формирования и реализации доходов населения, обмена, накопления общественного продукта.
Крупной отраслью услуг является гостиничное хозяйство. На сектор гостиничных услуг (включая услуги всех типов и видов средств размещения) приходится до 65% занятых в туристской сфере и 68% поступлений от туризма .
С начала 90-х годов гостиничная индустрия характеризуется интенсификацией процессов слияний и поглощений. Наблюдается быстрый рост гостиничных корпораций, увеличение заключенных франчайзинговых соглашений, объединение обособленных гостиниц в консорциумы. Прежде всего это связано с использованием гостиничными цепями типовых форм организации труда и экономией средств за счет масштаба деятельности в таких областях, как продвижение торговой марки, закупка необходимых ресурсов и профессиональное развитие персонала.
В качестве тенденции мирового гостиничного рынка можно ещё выделить появление специализированных отелей, отвечающих последним изменениям рыночной конъюнктуры и прогрессивному экономическому развитию. Сегодня ни одна гостиница не может рассчитывать на универсальность спроса. Большая сегментация и фрагментарность рынка гостиничных услуг требует ориентации на один или несколько целевых сегментов. Экономическое развитие повлекло за собой образование бизнес-отелей, конгресс-отелей, отелей для долговременного проживания (отели квартирного типа или apartment) и ряд других .
Надо отметить и характерное для гостиничной индустрии усиление роли управления качеством услуг. В сфере гостиничного бизнеса сложность формирования систем качества повышается в силу его организации и функционирования. В первую очередь это объективное противоречие между индивидуализацией услуг, их дифференциацией и необходимостью их приведения к стандартам. Во-вторых, потребитель гостиничной услуги участвует в контроле и оценке ее качества не разовым образом, а постоянно, т.е. потребитель услуги участвует в процессе предоставления услуги и может влиять на него. Наиболее широко известными системами управления качеством услуг являются Система общего управления качеством (TQM), внутрикорпоративные стандарты качества. Под качеством здесь понимается оптимизация процесса оказания услуги, а не результат технического контроля.
Все перечисленные тенденции являются наиболее яркими характеристиками современной мировой гостиничной индустрии.
Развитие рекреационной сети всегда было тесно связано с политико-экономической обстановкой в стране. Произошедшие в последние годы коренные изменения в политике, экономике и социальной сфере самым непосредственным образом сказались на современном состоянии и будущем гостиничного хозяйства России.
Рыночная модель экономики требует разработки принципиально новых подходов к формированию организационно-экономического механизма развития гостиничного хозяйства в интересах повышения эффективности его функционирования в международной и национальной экономике страны. Но уже первые шаги в этом направлении показали, что данный процесс весьма сложен и требует серьезной перестройки экономических и социальных отношений не только в гостиницах, но и в целом в сфере туризма.
К гостиничному хозяйству обычно относят гостиницы, общежития для приезжих, мотели, кемпинги.
Среди основных показателей работы гостиниц можно выделить единовременную их вместимость и количество койко-мест, использованных за год. Единовременная вместимость определяется по числу установленных постоянных кроватей во всех номерах и общих комнатах, число календарных койко-суток исчисляется умножением числа коек в гостинице на число дней данного периода. Коэффициент использования гостиниц устанавливается на основе фактически предоставленных койко-суток.
В зависимости от месторасположения статистика гостиничного хозяйства России выглядит следующим образом: 66% гостиниц находятся в городской местности, они существенно отличаются по основным параметрам от сельских .
Например, гостиницы в городах имеют в среднем 55 номеров на 102 места против 10 номеров на 28 мест в сельской местности. На долю городских гостиничных предприятии приходится 68% всех гостиничных мест, 92% номерного фонда, 99% доходов от эксплуатации гостиниц. Наиболее крупные гостиницы по размерам номерного фонда располагаются в крупных городах. Так, в Москве гостиницы насчитывают в среднем по 203 номера на 359 мест, в Санкт-Петербурге - 203 номера на 375 мест каждая.
По формам собственности 60% гостиниц, расположенных в городах, являются предприятиями, принадлежащими местным органам государственной власти, и гостиницами, находящимися в российской собственности в составе смешанной собственности (без иностранного участия).
34% всех российских гостиниц находится в сельской местности, из них 51% находится в руках частных владельцев. На них приходится 8% номерного фонда российского гостиничного хозяйства и менее 1% доходов от эксплуатации гостиниц и общего дохода. Коэффициент загрузки в среднем составляет 0,12.
Начиная с 2000 г. коэффициент использования гостиничного фонда постепенно увеличивается, причем надо отметить, что он растет только за счет туристов из стран дальнего зарубежья и стран СНГ, а поток российских граждан в отечественные отели продолжает снижаться.
Самый высокий коэффициент использования наличных мест сохраняется за Москвой и Санкт-Петербургом (коэффициент загрузки приблизился уже к 70% от общей емкости номерного фонда этих городов, что сопоставимо с показателем загрузки в зарубежных гостиницах Западной Европы и Северной Америки).
Итак, можно выделить ряд основных проблем, с которыми сталкиваются российские гостиницы :
- 1. Обособленные гостиницы имеют низкий коэффициент загрузки, они предлагают непривлекательные номера, масштаб их деятельности крайне низок, можно отметить и недостаток квалифицированного персонала.
- 2. Падение спроса, высокая стоимость капитала, страховой риск, неразвитость туристических объектов, дороговизна строительных работ, бюрократия и коррупция при распределении земельных участков являются основными внешними препятствиями для развития гостиниц.
- 3. Значительная часть гостиниц находится в собственности муниципалитетов, которые не могут удовлетворить потребности гостиниц в инвестиционных ресурсах.
Среди проблем можно назвать и отсутствие системы управления качеством услуг, недостаточно развитый механизм инвестирования в гостиничное хозяйство и ограниченное присутствие на российском рынке мировых сетей и т.д.
В качестве приоритетных направлений развития гостиничного рынка России можно предложить следующие:
создание единых требований к качеству гостиничных услуг, приведённых к мировым стандартам;
создание национальных гостиничных цепей;
строительство и реконструкцию гостиниц класса 3 звезды;
приватизацию гостиниц;
увеличение присутствия на рынке мировых гостиничных цепей;
разработке комплексной маркетинговой стратегии продвижения гостиниц на мировом рынке;
развитие институтов профессионального образования в гостиничной сфере.
Для реализации названных целей необходим глубокий анализ текущего состояния российской гостиничной индустрии, прогноз будущих состояний и разработка моделей развития.
Гостиничная индустрия представляет собой важный сегмент туристического бизнеса. Для привлечения туристов требуется обеспечение привлекательного инвестиционного климата, развитие рекламы, а также организация индустрии досуга. Сейчас в России функционируют гостиницы с самым различным уровнем. Большинство из них не уступает даже лучшим гостиницам мирового уровня. Но гостиничный бизнес, в целом, в России еще не полностью сформировался. Недостаток 2-3-звездочных гостиниц не дает возможность принимать гостей с небольшими финансовыми возможностями. Большую роль сейчас отводят дополнительному сервису и развлечениям. В результате чего в России ведут активное строительство разнообразных развлекательных центров.
Большинство специалистов данной отрасли утверждают, что у российского гостиничного бизнеса очень большой потенциал. И при сотрудничестве правительства страны с гостиничными предприятиями и зарубежными инвесторами данный сектор экономики будет интенсивно развиваться.
Гостиничный рынок Москвы. Анализ и статистика (июнь 2014 года) (PRO) June 17th, 2014
Этот пост будет больше интересен профессионалам гостиничного бизнеса. Возможно, он так же заинтересует и простых читателей, просто для того чтобы ознакомиться со стоимостью размещения в разных гостиничных сегментах в городе Москва. Ну и из-за событий на Украине и оттока туристов в РФ, будет интересен прогноз гостиничного рынка по 2014 году.
За предоставление информации, хочу поблагодарить Umbrella Hospitality CIS.
Обзор гостиничного рынка Москвы
RevPAR - выручка с номера
Осс - загрузка отелей в процентах
ADR - cредняя стоимость номера
По итогам первого полугодия гостиничный рынок Москвы остается на уровне прошлого 2013 года по ключевым показателям гостиничной деятельности. Только верхние сегменты рынка показывают небольшой спад по загрузке и средней стоимости, в то время как нижние остаются на уровне 2013 года. Роста основных показателей ожидать не приходится из-за сложившейся политической и экономической конъюнктуры.
В отчете представлена сравнительная характеристика основных показателей гостиничной деятельности рынка Москвы по текущему месяцу (июню)и прогнозу по всему 2014 году.
Верхний сегмент (5 звезд)
В июне 2014 года сегмент пятизвездочных отелей Москвы показывает следующие показатели: средняя стоимость номера достигла уровня в 16 124 рублей, средняя загрузка равна 76%, доходность номеров равна 12 254 рублей. Прогноз по 2014 году для данного сегмента рынка по основным показателям значительно ниже. Доходность номеров прогнозируется на уровне 6 440 рублей.
Средний сегмент (4 звезды)
Основные показатели качественных отелей Москвы категории 4 звезды находятся на уровне прошлого года по первому летнему месяцу. Средняя стоимость номера равняется 12 435 рублям, а загрузка номерного фонда держится на уровне 71%. Прогноз по 2014 году для данного сегмента рынка показывает спад по основным показателям гостиничной деятельности, с ADR равной 9 426 рублей и загрузкой в 54% по объединенному номерному фонду сегмента отелей 4 звезды.
Средний сегмент (3 + и бутик-отели)
Данный рыночный сегмент учитывает качественные трехзвездочные гостиницы и малые отели с высоким уровнем комфорта и сервиса, а так же бутик-отели Москвы. На данный момент времени, несмотря на политическую и экономическую конъюнктуру, данный сегмент остается самым стабильным на гостиничном рынке Москвы. В июне средняя стоимость размещения равняется 6 876 рублям, а загрузка по сегменту достигает 78%. Впрочем, прогноз по 2014 году для всего года остается оптимистичным, с показателем RevPAR чуть выше 4 000 рублей.
Нижний сегмент (отели 3 и 2 звезды)
Нижний сегмент гостиничного рынка Москвы затрагивает качественные отели категории 3 и 2 звезды. Этот сегмент рынка остается на уровне 2013 года и не вызывает беспокойства у владельцев и инвесторов. Прогноз по 2014 году остается оптимистичным с ADR равным 3 450 рублям и загрузкой номерного фонда в 65 % по году. В июне 2014 года наблюдается результат в 3 521 рубль по показателю RevPAR.
Резюме
В целом можно прийти к выводу, что сложившаяся в последнее время сложная политическая ситуация прежде всего влияет на верхние сегменты гостиничного рынка Москвы. Что неизбежно скажется на годовых показателях средней цены и загруженности номерного фонда. Для нижних сегментов рынка ситуация остается стабильной и близка к результатам 2013 года по основным показателям гостиничной деятельности (RevPAR, Occ, ADR).
В настоящее время в России функционируют как современные отели, управляемые в том числе международными операторами, так и советские гостиницы «дорыночного» периода. В свою очередь, советские гостиницы работают как в формате отелей 1-2 звезд, предлагающих базовый уровень комфорта по минимальным ценам, так и в формате гостиниц более высокого уровня в 3-4 звезды.
По данным компании «Амико», за последние 10 лет общее количество всех средств размещения в России увеличилось на 29%. К этим объектам относятся гостиницы; санаторно-курортные организации; дома отдыха, пансионаты, базы отдыха; турбазы, поезда, круизные суда, яхты, дебаркадеры, а также организации гостиничного типа (мотели, апартаменты, общежития и прочее). В 2000 году количество таких объектов составляло 9 058 штук. В 2010 году число данных объектов увеличилось до 11 698 штук. По данным Министерства спорта, туризма и молодежной политики России, в 2009 году открылось 117 новых гостиниц и других средств размещения. Общий номерной фонд в России составил почти 1 млн. номеров
По данным «РБК.Исследования рынков» , в настоящее время соотношение различных средств размещения в туристической инфраструктуре таково: гостиницы - 44% (рисунок 1), санаторно-курортные организации - 19%, дома отдыха, пансионаты, базы отдыха - 19%, турбазы, поезда, круизные суда, яхты, дебаркадеры и прочее - 2%, организации гостиничного типа (мотели, апартаменты, общежития и проч.) - 16%
Рисунок 4 - Структура средств размещения в России в 2010 году («РБК.Исследования рынков»)
По данным http://tourinfo.ru, за последние 10 лет 44,5% новых номеров приходилось на Москву, 39,5% - на Санкт-Петербург, а на другие регионы России - всего 16% (рисунок 4).
Рисунок 5 - Структура Российского гостиничного рынка по регионам в 2010 году
Рассматривая рынок гостиничных услуг в Москве, следует отметить, что по мнению аналитиков рынка, роль Москвы как делового и финансового центра в перспективе будет увеличиваться. Таким образом, будет расти и число лиц, посещающих город с деловыми и профессиональными целями. По оценке Всемирной туристической организации (UNWTO) туризм в России будет развиваться ускоренными темпами, а больше всего туристов будет принимать Москва: в 2020 году ожидается около 9 млн. человек Таким образом, к 2020 году Россия может войти в первую десятку стран - самых популярных направлений туризма.
Тем не менее, в настоящий момент по обеспеченности качественными гостиничными номерами Москва заметно отстает от других европейских столиц. Так, в Лондоне и Париже объем современного гостиничного фонда составляет примерно 70 тыс. номеров, в Москве - менее 40 тыс. Особенно характерен для Москвы дефицит номерного фонда в качественных современных гостиницах средней ценовой категории 3 звезды. Финансовый кризис в значительной степени повлиял на рынок гостиничных услуг. В конце 2008 года деловая активность, а с ней и поток туристов существенно сократились. По данным Knight Frank, за 9 месяцев 2009 года Москву посетили 2,6 млн. иностранных гостей, что на 15% меньше, чем за аналогичный период 2008 года. Как следствие, наблюдалось снижение заполняемости отелей в среднем на 20 - 25%
По оценке компании Jones Lang LaSalle Hotels, кризис в «советских» гостиницах начал ощущаться еще раньше, чем в сегментах современных отелей: уже в сентябре 2008 года там стал ощутимо снижаться показатель загрузки. Группа «советских» гостиниц 3-4 звезды потеряла значительнее других категорий в ходе кризиса: за 2009 год доходность номера в этом сегменте снизилась на 41% в рублях.
Отели категории 4 звезды показали снижение на 7%, в результате чего загрузка составила 63,6% (в 2008 г. - 68,4%). В категории 3 звезды наблюдалась существенно более негативная динамика - уровень среднегодовой загрузки упал более чем на 30% и составил в 2009 году 46,9% (в 2008 г. - 68,0%).
Рисунок 6 - Среднегодовой уровень загрузки гостиниц Москвы разных категорий по итогам 2008 и 2009 годов (БН.ру, http://www.bn.ru/)
По данным компании Knight Frank, общий эффект от снижения загрузки номеров и стоимости размещения привел в среднем к двукратному сокращению выручки гостиниц от использования номерного фонда в долларовом эквиваленте, на 35% - в российских рублях. Кроме того, одной из тенденций 2009 года стало сокращение времени пребывания в гостинице. В результате, средняя загруженность столичных гостиниц в 2009 году составила 40-60% в зависимости от сегмента.
В первом квартале 2010 года на рынке гостиничной недвижимости уже отмечен рост спроса как следствие стабилизации туристических потоков, в основном, с деловыми целями. Наблюдается также постепенный рост стоимости размещения. Аналитики считают, что увеличение цены за номер будет происходить постепенно, и затронет, прежде всего, гостиницы высшей категории.
Сегодня отели ведут более гибкую ценовую политику. Для этого отделы продажи гостиниц тщательнее отслеживают изменения в спросе и устанавливают соответствующую стоимость. Опять начинает расти доля премиального сегмента - практически все планируемые к вводу в 2010 году проекты соответствуют сегменту 4-5 звезд. Тем не менее, сохраняются тенденции 2009 года - экономия клиентов на услугах гостиниц (ввиду того, что деловые поездки закладывались в бюджеты компаний еще в 2009 г., и с тех пор многие из них не корректировались), в т.ч. на дополнительных услугах, не включенных в стоимость номера
Важной новостью для российского гостиничного рынка в 2010 году стало подписание Приказа №461 Минспорттуризма РФ «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии», вступившего в действие с 18 июня 2010 года.
В соответствии с данным документом, классификация средств размещения, которую будут проводить аккредитованные организации, становится обязательной: без присвоения средству размещения определенной категории оно не сможет осуществлять свою деятельность. Данная процедура призвана освободить рынок от некачественных средств размещения, однако при этом она ставит под вопрос функционирование так называемых «частных отелей», которые зачастую являются просто переоборудованными квартирами или домами (по материаламhttp://www.irn.ru/articles/24002.html).
Основные выводы:
Почти половина российского рынка гостиничных услуг принадлежит Москве. Это связано как с высокой деловой активностью столицы, так и с интересом к ней со стороны иностранных туристов.
Мировой финансовый кризис заметно скорректировал цены во всех сегментах гостиничного рынка. В результате Москва сместилась на 4-место мирового рейтинга цен на услуги отелей.
Спад деловой активности в России и в мире привел к снижению количества зарубежных и российских гостей в московских и региональных гостиницах, вследствие чего загрузка гостиниц снизилась. На фоне снижения спроса и изменения состава клиентских групп практически все отели Москвы вынуждены были снова завоевывать свою долю рынка.
В целях привлечения гостей, гостиничные операторы предлагают существенные скидки и различные бонусы.
Эксперты рассчитывают на повышение спроса на гостиничном рынке и возвращение цен на докризисный уровень не ранее 2018 года.
Компания JLL представляет анализ результатов 2016 года на рынке качественных гостиниц Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.Не только мир пережил значительные экономические и политические перемены в високосном 2016 году, но и гостиничный рынок крупнейших российских городов также серьезно изменился. Прошедший год оказался невероятно успешным для отельеров в двух российских столицах.
Несколько рекордов гостиничной индустрии в 2016 году:
∙ Впервые за историю наблюдений каждый сегмент двух основных рынков России закончил год с ростом доходности на номер (RevPAR) по сравнению с предыдущим годом;
∙ Впервые за историю наблюдений каждый сегмент рынка Москвы завершил год ростом загрузки по сравнению с предыдущим;
∙ Был зафиксирован наивысший уровень среднего тарифа (ADR) в рублях за пять лет во всех сегментах гостиничного рынка Санкт-Петербурга за год;
∙ Самая высокая среднерыночная динамика трех основных операционных показателей в Москве за последние пять лет в годовом сопоставлении: рост загрузки на 7,4% (4,9 п.п.), ADR – на 6,8%, RevPAR – на 13,7%.
«Кроме того, впервые с начала экономической турбулентности в 2014 году можно говорить о начале восстановления операционных показателей в долларовом эквиваленте, - отмечает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL. – Большинству отельеров на рынках обоих городов 2016 год дал возможность начать наращивать цены, так как, похоже, исчезла необходимость бороться за загрузку. В Санкт-Петербурге все сегменты превзошли показатели 2015 года в разрезе долларовой средней цены на номер. В Москве и Санкт-Петербурге RevPAR в долларах во всех сегментах превзошел показатели 2015 года, а в люксовом сегменте в Санкт-Петербурге результат был даже выше, чем в 2014 году».
Операционные показатели
Москва и область
Результаты 2016 года свидетельствуют о том, что российская столица, безусловно, может выдержать рост предложения в средней категории: в верхнем пределе среднего сегмента загрузка увеличилась на 3,6 п.п. к 2015 году, приблизившись к 80%. Наибольший рост загрузки был зафиксирован в среднем сегменте – на 7,6 п.п, до 73%.
Лидером по росту среднего тарифа в 2016 году был люксовый сегмент, где показатель достиг 17,1 тыс руб. за ночь (на 14,5%, или 2,2 тыс. руб. выше, чем в предыдущем году). Динамика показателя RevPAR была также наивысшей в самом дорогом сегменте: доходность на номер выросла почти на 18%, или 1,7 тыс. руб., до 11,4 тыс. руб. Единственным сегментом, где цены несколько снизились в 2016 году, был средний - до 3,9 тыс. руб. по сравнению с 4 тыс. руб. в 2015 году.
«Беспрецедентные операционные показатели качественного гостиничного предложения Московской области были результатом продолжающейся тенденции к локализации поездок в пределах России, которая дала возможность отелям на этом рынке получить больше гостей, чем когда-либо. Наряду с отдыхающими в данные отели поехали и туристы сегмента MICE, которые ранее предпочитали бюджетные зарубежные направления, - комментирует Татьяна Веллер. – В результате в 2016 году среднегодовая загрузка этих отелей составила около 50% (на 30%, или 11,5 п.п. выше, чем в 2015 году), что в совокупности с небольшим увеличением тарифов (на 400 руб., до примерно 5 тыс. руб.) привело к росту RevPAR более чем на 40% и дало твердые основания называть минувший год самым успешным в истории для этого рынка».
Санкт-Петербург
«Для Северной столицы 2016-й стал годом столь же пристального внимания к качеству, как раньше к количеству гостей, а также к управлению спросом и тарифными политиками. Хотя среднерыночный показатель загрузки незначительно снизился (на 1 п.п., до 65%), это было более чем компенсировано ростом среднего тарифа (на 19%, до 5,9 тыс. руб.), что привело к увеличению RevPAR на те же 19%, - говорит Татьяна Веллер. – Операционные показатели здесь были на рекордно высоком уровне в рублевом выражении».
В целом все сегменты качественного гостиничного рынка Петербурга показали рост ADR по меньшей мере на 15%, при этом лидером стал средний сегмент, где показатель вырос на 21,3% по сравнению с предыдущим годом, до почти 3 тыс. руб. Данные отели принимают бюджетоориентированные слои массового туристического рынка, и в 2016 году они начали управлять качеством принимаемых туристов за счет повышения цен, поскольку загрузка здесь упала в результате новой политики на 4 п.п., до 62%.
Лидером в росте показателя RevPAR был верхний сегмент, где результат 2015 года был превышен на 24,3% и достиг 4,3 тыс. руб. Следом с небольшим отставанием по темпам роста доходности идет люксовый сегмент: здесь RevPAR увеличился на 21,5% и составил 9,7 тыс. руб.
Новое гостиничное предложение
В целом для гостиничного рынка России 2016 год был более неспешным, чем предыдущий, с точки зрения выхода нового номерного фонда, что, вероятно, вызвано экономическим спадом 2014-2015 годов и, как следствие, задержкой в реализации новых проектов. Тем не менее как в Москве, так и в Санкт-Петербурге было введено большее количество новых гостиничных номеров, чем в 2015 году.
Брендированный гостиничный рынок Москвы и области за 2016 год увеличился на 1,2 тыс. номеров, что составляет немногим более половины от заявленного на год объема (2,2 тыс. номеров). Новые участники рынка – это мультибрендовый отель оператора Accor на Киевской (Adagio, Ibis, Novotel), Ibis в Ступине, «Holiday Inn Москва Селигерская» (ребрендинг Iris Congress Hotel), 2-я очередь «Radisson Resort Завидово» с брендированными резиденциями.
Санкт-Петербург должен был получить около 400 брендированных номеров в 2016 году, из которых на рынок вышло 314: ребрендинг гостиницы «Октябрьская» возле Московского вокзала в Best Western и новый «Hampton by Hilton Экспофорум». Открытие отеля Jumeirah, заявленного на 2016 год, в настоящее время отложено на неопределенный срок.
«Подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года наращивает обороты, и еще немало гостиничных проектов заявлены к открытию в 2017 году как международными, так и локальными брендами. Почти 3,5 тыс. новых номеров должны открыться в Москве и области и чуть менее 400 в Санкт-Петербурге, - говорит Татьяна Веллер. – В числе ожидаемых проектов этого года – “Hyatt Regency Петровский Парк”, который станет вторым отелем оператора в российской столице и частью проекта “ВТБ Арена парк”; ребрендинг старой советской гостиницы “Белград” возле Министерства иностранных дел в Москве в “Азимут” после полной реконструкции здания, которую инвестор смог выполнить в чрезвычайно короткий срок – около 18 месяцев, согласно дате запланированного открытия; второй в России отель корейского бренда Lotte, который начнет принимать гостей в этом году в Санкт-Петербурге».
Инвестиционный рынок
2015 год стал периодом слияний и поглощений не только в мире (в числе крупнейших транзакций – Accor-FRHI, Marriott-Starwood), но и в России. Несколько важных сделок 2016 года:
∙ Приобретение одного из домов-книжек на Новом Арбате, 15 компанией, аффилированной с Capital Group, для перепланировки в многофункциональный комплекс с отелем;
∙ Покупка владельцами «Киевской площади» («Radisson Славянская», «Radisson Royal Москва») проекта на ул. Варварка, 14, рядом с парком Зарядье, для завершения строительства люксового отеля;
∙ Приобретение портфеля из девяти отелей «Региональной Гостиничной Сети» АФК «Система».
Помимо этого, по нескольким трофейным активам, которые были выставлены на продажу ранее, в 2016 году начаты активные переговоры с потенциальными покупателями, но окончательные договоренности пока не достигнуты.
Прогнозы на 2017 год
На оживление гостиничного рынка в 2017 году в части как подписания новых договоров на управление, так и открытия отелей позволяют рассчитывать несколько ключевых факторов:
∙ Экономический – медленно, но верно восстанавливающаяся уверенность в цене на нефть, устойчивости рубля и стабилизации российской экономики, что должно оказать позитивный эффект и на близлежащие страны;
∙ Туристический – устойчиво высокий объем внутреннего туризма;
∙ Спортивный – подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года, который пройдет в 11 городах по всей России.
«Значительное количество новых гостиничных номеров – около 4 тыс. – прогнозируется к открытию в 2017 году только в Москве и Санкт-Петербурге. Эта высокая активность поддерживается признаками стабилизации экономики и осторожным оптимизмом в прогнозировании небольшого роста ВВП и снижения инфляции в 2017 году. Инвесторы, похоже, становятся более уверенными в будущем, чем когда-либо в течение последних трех лет. Это должно дополнительно простимулировать дальнейшую консолидацию гостиничных портфелей в руках крупных игроков, а также размораживание и запуск ряда новых проектов», - комментирует Татьяна Веллер.
В отсутствие серьезных изменений во внешней и внутренней политике сегментация гостей, сформировавшаяся за последние два года, должна сохраниться и в нынешнем году. По словам Татьяны Веллер, «игроки гостиничных рынков Москвы и Санкт-Петербурга в 2017 году, скорее всего, будут удерживать достигнутые в прошлом году позиции. Рост операционных показателей должен замедлиться, но теперь можно ожидать постепенного восстановления долларовых тарифов в более высоких сегментах».
