Что входит в содержание жилья? Этот вопрос мы задаем себе, когда получаем платежную квитанцию за жилищно-коммунальные услуги. И если оплата за воду, свет, газ более-менее понятна, то тариф на содержание и ремонт жилья - это деньги которые получает управляющая компания. И, конечно, всем собственникам хотелось бы знать, из чего складывается этот тариф и на что идут эти денежные средства.
Само управление многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством очень трудоемкое занятие. И поэтому неспроста было введено лицензирование управляющих организаций. Для тех, кто думает, что будет спокойно продолжать собирать денежные средства с населения и не выполнять никаких работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, думаю рано или поздно это станет их ошибкой. Есть механизмы лишения управляющей компании лицензии на право управления многоквартирными домами.
Что входит в содержание жилья
В тариф содержание жилья должны быть заложены все расходы, связанные с содержанием общего имущества дома. Содержание общего имущества в доме закреплено ст. 154 Жилищного Кодекса РФ, а Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме – Этими Правилами определен перечень общего имущества в многоквартирном доме, его я описывал в , но немного повторюсь.
Что входит в общее имущество дома
В каждом многоквартирном доме есть общее имущество всех собственников дома. В него входят все те объекты, которые не принадлежат собственникам. Перечислю основные, если есть у кого вопросы пишите через комментарии. Итак, в общее имущество дома входят:
- Крыша дома;
- Фасад дома;
- Подъезды;
- Лестничные марши;
- Балконные плиты;
- Водосточные трубы;
- Лежаки холодного, горячего водоснабжения, отопления и водоотведения;
- Стояки холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления – но до первого отключающего оборудования. То есть до первого отключающего крана. Например, возьмем полотенцесушитель: если у вас полотенцесушитель единый конструкцией со стояком, то он будет целиком являться общедомовым имуществом. Если на нем есть краны, которые его отключат от системы горячего водоснабжения или отопления, то является уже в зоне ответственности собственника;
- Общедомовые приборы учёта;
- Несущие конструкции всего дома;
- Лифты;
- Вентиляционные каналы;
- Электрика до счетчика в квартиру;
- Земельный участок и всё что на нём расположено в его границах;
И всё это вышеназванное имущество необходимо содержать. И не просто содержать, а всё оно должно находиться в состоянии обеспечивающим следующие условия:
- Надежность и безопасность жилого многоквартирного дома;
- Безопасность для жизни и здоровья граждан;
- Постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого общего имущества в поставке коммунальных услуг собственникам.
Это основные требования.
Что управляющая компания должна делать
Само же содержание общего имущества дома включает в себя проведение нескольких основных видов работ в доме, в которое включено исполнение . Этим постановлением закреплен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Итак, неважно при какой форме управления дома вы проживаете — УК, ТСЖ, ЖСК, то в нём должны выполняться определенные работы, без которых жизнь многоквартирного дома невозможна. Опять же перечислю основные:
- Уборка помещений мест общего пользования (подъездов);
- Уборка земельного участка;
- Очистка кровли от снега и наледи;
- Замена лампочек в подъезде;
- Проведение осмотров состояния дома на предмет технического состояния общедомового имущества;
- Подготовка дома к осенне-зимнему периоду. В эту работу входят проведение промывки и опрессовки дома. Проверка всех систем, отвечающих за теплоснабжение дома. А также проведение всех ремонтных работ необходимых для бесперебойной работы всех систем в осенне-зимний период;
- Проведение поверки общедомовых счетчиков;
- Заключение договора на обслуживание общедомового газового имущества. Договор заключается со специализированной организацией, которой проводится проверка на предмет отсутствия утечки газа, например в подъездах;
- Заключение договора на проверку вентиляционных каналов в доме;
- Обеспечение поставкой коммунальных ресурсов собственников помещений;
- Заключение договора на обслуживание лифтов;
- С 1 марта 2019 года обязательным является наличие круглосуточной аварийно-диспетчерской службы для всех форм управления домом.
Уже из этого перечня работ понятно, что на обслуживание дома необходимы такие сотрудники как дворник, уборщица, слесарь, электрик. Также в УК должен быть договор с аварийно-диспетчерской службой. И в штате есть такие штатные единицы как бухгалтер, инженер и сам директор.
Наконец- то переходим к самому главному. А зачем же я перечислял все эти виды работ, которые должны производится в доме и общее имущество, которое необходимо содержать? Эта информация нужна, чтобы понять, что входит в тариф на содержание жилья.
Вот этим всем в соответствии с Жилищным кодексом должны заниматься собственники жилья. Но так как это практически невозможно, то они должны выбрать способ управления домом, а это ТСЖ, ЖСК или УК. И они должны утвердить тариф на содержания жилья за который будет возможно заниматься обслуживанием дома.
Опишу идеальную ситуацию. Ещё раз повторю – идеальную.
Есть многоквартирный дом не новостройка, но и не очень старый. Случилось так, что в доме, в котором было ТСЖ председателя больше не найти. И решили они найти управляющую компания. Позвали собственники две, три управляющих компаний, о которых отзывы не самые плохие в городе. Пришли представители этих управляющих компаний и сделали полный осмотр дома. Посмотрели всё, что где сломано, где течёт и капает, сделали расчет своих услуг и сделали предложение собственникам дома. Но сделали реальное предложение с учётом того, что увидели. Того, что надо делать опиловку деревьев, того, что скоро поверку счетчику надо делать, того, что кровля скатная и значит зимой надо будет альпинистов нанимать снег счищать. И выбрали собственники не ту компанию, которая предложила самый низкий тариф, а ту которая грамотно подошла к разъяснению своих обязанностей. Ту которая не стала прописывать в договор управления каких-то ограничений по своим обязанностям. В договоре не должно быть ограничений по выполнению 290 Постановления Правительства РФ.
На практике же происходит совсем другая история. В новостройках каким-то образом принимается завышенный тариф. Хотя внештатных ситуаций там особо не предвидится. В старых же домах, где есть проблемы и с инженерными сетями, и с кровлей наоборот пожилые люди не понимают зачем повышать тариф, потому что и так ничего не делается. Во многих случаях так и есть. Но в это же время надо понимать, что ничего бесплатно не происходит.
Как посчитать доход управляющей компании
Поэтому я предлагаю прикинуть примерный доход своей управляющей организации. Возьмем в доме площадь жилых и нежилых помещений. Это не общая площадь дома. Умножим её на тариф и получим цифру. Цифра конечно же получается большая. Это сумма дохода УО за месяц. Теперь вычтем из неё все заработные платы сотрудников. Прибавим к з.п. сотрудников 30-35 процентов различных налогов. Вычтем затраты на аварийно-диспетчерскую службу. На договоры с газовой службой, вент.каналы и лифты. Вот примерно получается сумма в остатке на руках у УО. Но надо помнить про неплательщиков, внештатные ситуации и т.д. Если В многоквартирном доме прямые платежи с ресурсоснабжающими организациями отсутствуют, то это ещё оплата долго за неплательщиков за коммунальные услуги, которые погашаются фактически за счет тарифа на содержание жилья других собственников.
Небольшие изменения в перечне услуг, которые входят в тариф содержание жилья вступили в силу 1 января 2016 года. Так вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) из жилищной услуги становится коммунальной и переходит в другую строчку оплаты. Регламентируется это федеральным законом №458-ФЗ от 29 декабря 2014 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления».
Если тариф на содержание жилья не менялся после принятия вышеуказанного закона, то надо понимать, что у управляющей компании искусственно появились свободные денежные средства за счет того, что они теперь за вывоз ТБО не оплачивают. Хотя в большинстве случаев управляющая компания давно эту услугу выделила в отдельную строчку.
Плата за содержание жилья
Если внимательно изучить Постановление Правительства РФ №491 и Постановление Правительства РФ № 290, то становится понятно, что перечень обязательных работ для любой формы управления домом очень широк. И все эти работы должны быть заложены в тариф содержания жилья. И в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, необходимо внимательно изучить договор управления. Обязательно необходимо убедиться , что есть или ссылки на вышеуказанные законодательные акты или эти работы прописаны в самом договоре. Также в договоре управления домом или при утверждении сметы расходов на собрании товарищества собственников жилья, тариф на содержания жилья должен быть расписан в соответствии с затратами на проведение всех работ и услуг, которые предоставляются собственникам. Та управляющая компания, которая берет на себя риски не проводить те или иные работы в многоквартирном доме, может будет подвергнута наказанию. Соответственно и собственники должны понимать, что, если дом находится в неудовлетворительном состоянии, вновь выбранная управляющая компания не сможет исправить ситуацию в ранние сроки при низком тарифе.
Также плата за содержание жилья включает в себя расходы на оплату деятельности руководства управляющей компании, бухгалтерии и других специалистов. Количество таких специалистов может быть разным. Так, например, многим известно, что в настоящее время работает закон о заполнении системы ГИС ЖКХ данными об УК. Учитывая малограмотность даже руководителей УК работы с такими системами, то приходится или нанимать специалистов для работы с ГИС ЖКХ или обращаться в специализированным организациям. Такая же ситуация складывается и с юристами. В особенности, когда управляющей компании приходится судиться с должниками за коммунальные услуги. Формально, собственники многоквартирного дома оплачивают работу юристов из своего кармана для получения прибыли поставщикам коммунальных услуг.
Вывод только один – постоянное изменение действующего законодательства накладывает новую нагрузку на население.
Одно из самых серьезных изменений в Жилищном Кодексе в последнее время в части начисления платы за жилищно-коммунальные услуги произошло 1 января 2017 года. Проблема с начислениями ОДН (общедомовые нужды) давно обсуждается. Ни для кого не секрет, что с помощью этой статьи расходов управляющая компания компенсировала себе расходы на обслуживание дома или просто увеличивала себе прибыль. С 1 января 2017 года плата за ОДН перешла из коммунальной услуги в жилищную. Что это значит и для чего это было сделано?
ФЗ № 73 от 30.03.2016 были внесены изменения в , а им уже были внесены изменения в статьи 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» и 156 «Размер платы за жилое помещение» Жилищного Кодекса РФ.
Теперь начисления за расходование коммунальных услуг на общедомовые нужды в платежки вы можете увидеть не в разделе коммунальные услуги, а в разделе жилищные услуги. Сделано это было для ограничения начислений ОДН управляющими компаниями. Теперь управляющая компания не сможет начислить плату по ОДН выше начисления, которое было на 1 ноября 2016 года, а после 1 июля 2017 года не сможет начислить выше, чем предельный тариф, утвержденный регионом. При этом Минстроем России были выпущены в которых говориться, что если начисления ОДН ниже показателя 1 ноября 2016 года или предельного тарифа, то начислять необходимо по минимальным расчетам.
Если же начисления идут сверх предельного тарифа, то эти затраты на ОДН уже компенсирует управляющая компания из сборов денежных средств за содержание жилья. Теперь управляющая компания становится заинтересованным лицом в энергосбережении ресурсов дома. В установке общедомовых счетчиков, энергосберегающих лампочек и любых других мероприятий, направленных на энергосбережение.
Расчет ОДН с 1 января 2017 года
Приведем пример расчета ОДН с 1 января 2017 года. 1 ноября 2016 года в вашей платежку за оплату холодной воды было начисление ОДН за 0,3 куб. м. воды. В феврале 2017 года расход холодного воды по общедомовому счетчику на многоквартирный дом был 500 куб. м. Из них 490 кубометров это расходы жителей поквартирно, а 10 это остаток, который будет распределен между всеми жителями. Если при распределении остатка на всех собственников показатель будет меньше 0,3 кубометра, то он и должен будет указан в платежки. Если больше, то сверхрасходы должна будет оплачивать управляющая компания из тарифа на содержание жилья, то есть фактически из своей прибыли.
Одна из самой спорной ситуации в стране связана с начислением ОДН за электроэнергию. В основном это связано с теми многоквартирными домами, где начисление производит энергокомпания напрямую собственникам. Если же собственники вовремя не подали показания счетчиков, то весь остаток распределяется между всеми собственниками. После 1 июля 2017 года, когда будут приняты предельные тарифы по ОДН, энергокомпания начислять сверх тарифов не будет иметь права.
Подведем итог, тариф на содержание жилья с 1 января 2017 года плавающий. Он будет состоять из тарифа, утвержденного на общем собрании собственников и плюс оплата за общедомовые нужды(ОДН).
Что входит в тариф ремонт жилья(текущий ремонт жилья) и как его рассчитать? Тариф ремонт жилья очень часто объединяют в квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги в единую графу «содержание и ремонт жилья». Так поступают, когда тариф и тот и другой утверждают на одном собрании. Выше мы разобрались, что входит в содержание жилья. Это очень серьезный список, на который должна понести расходы управляющая компания. Но, что, если управляющая компания берет в управлении многоквартирный дом и в нём требуется проведение ремонтных работ, но не капитального характера (то есть объемы настолько малы, что тратить фонд капитального ремонта не смысла). Тогда управляющая компания предлагает установить тариф на ремонт жилья, с учетом которого она сможет понести расходы на замену тех или иных узлов. В новостройках конечно утверждать такой тариф смысла нет (если дом сдан в соответствии с действующим законодательством).
В этой статье описаны ситуации как должна работать управляющая компания и какие законы должна исполнять. В случае неисполнения Ваших законных требований обязательно обращайтесь в надзорные органы. Но при написании обращения старайтесь конкретизировать проблему которую не решает УК. Описание проблемы словами «у нас всё плохо» вряд ли сподвигнет контролирующие органы к действиям. Например, управляющая компания не выполняет работы в рамках п. 7 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов».
И всегда помните, что если Вас что-то не устраивает в управляющей компании, то любой собственник может инициировать общее собрание собственников по смене её.
Многие собственники жилых помещений затрудняются ответить на вопрос: что включается в состав платы в строке квитанции ЖКУ за «Содержание и ремонт жилья». Давайте разгадаем эту загадку.
Ответ на этот вопрос можно найти в ст. 249 ГК РФ, в ней закреплена обязанность собственников жилых помещений в многоквартирном доме производить оплату за содержания общего имущества дома в надлежащем состоянии. Такая оплата рассчитывается для каждого собственника пропорционально его доле в общем имуществе дома. Конкретную стоимость ремонта и содержания одного квадратного метра общего имущества дома принимается решением общего собрания собственников.
Аналогичное требование по содержанию общего имущества многоквартирного дома содержатся и в ст.30 и 39 ЖК РФ. Правила предоставления коммунальных услуг и взаимоотношения между собственниками помещений и управляющими компаниями прописаны в постановлениях правительства №354,253,491. В состав оплаты за содержание и ремонт дома включена и плата за услуги управляющей компании, то есть отдельной строки «За услуги управляющей компании» в квитанции не должно быть, а если такая строка есть, значит происходит двойная оплата этой услуги и нужно жаловаться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) на свою УК, на предмет проверки мошенников.
Минимальный перечень работ, услуг необходимых для поддержания общего имущества дома установлен правительством. Обычно управляющая компания готовит проект договора, предварительно согласовав перечень услуг с советом дома. Затем этот договор, включающий в себя перечень услуг предоставляемых управляющей компанией собственникам жилья и тарифы на эти услуги, принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Рядовые собственники на общем собрании могут исключить какие-то услуги из предоставленного им проекта договора или добавить новые, могут так же не согласится с тарифами на услуги УК и установить другие тарифы. Договор заключается на один-пять лет с правом собственников в одностороннем порядке расторгнуть его по решению своего общего собрания.
Сумма в строке квитанции ЖКУ «Ремонт и содержание жилья» включает в себя оплату за:
— содержание общедомового имущества(27%), эти деньги пойдут на зарплаты дворников, сантехников, электриков, аварийной службы;
— управление жилищным фондом(9%), эти деньги идут на зарплату руководителей различных служб и отделов УК;
— ремонт общедомового имущества(23%), это именно те деньги, которые и пойдут непосредственно на текущий ремонт общедомового имущества;
— обслуживание лифта(28%), плата взимается в том случае, если дом оборудован лифтом;
— освещение подъездов и других мест общего пользования, фасада(5,5%);
— обслуживание внутридомовой газовой сети(0,5%);
— вывоз мусора(7%);
Как видно из вышеперечисленного на ремонт нашего дома, из всей оплачиваемой нами суммы, остается менее четверти. Все остальное идет на содержание различных служб и отделов управляющей компании.
Важно. При заключении договора с управляющей компанией обязательно убедитесь, что в договоре указана именно площадь общедомового имущества на которой и будет осуществляться деятельность УК, а не общая площадь многоквартирного дома, иначе вы будете оплачивать ремонт своих собственных квартир, что не соответствует действительности и является фактом мошенничества.
Статья 161 ч.10 ЖК РФ требует от управляющих компаний обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности. УК обязана показать какие выполнялись услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома и по какой цене. Каждый собственник имеет право получить эти документы для ознакомления в офисе УК и разобраться в ее деятельность по обслуживанию своего многоквартирного дома. Кроме того такие документы, согласно стандарта раскрытия информации, управляющая компания обязана размещать на своем сайте в интернете, к тому же они должны быть вывешены на специальном стенде в офисе УК.
При проверке предоставленных вам документов нужно сопоставить наряды на выполнение работ по содержанию вашего дома с платежными документами на оплату исполнителям этих работ. В этих документах должно быть прописано объем проведенной работы, ф.и.о исполнителей, дата проведения работы, сумма оплаты исполнителям работ и их подписи в получении денег. Если каких-то платежных документов вам не предоставят можно быть уверенным, что этих работ они не проводили, а деньги присвоили. При отказе предоставить платежки по причине их потере нужно жаловаться в ГЖИ и прокуратуру.
ЧИТАЙТЕ СТАТЬИ НА ЭТУ ЖЕ ТЕМУ:
Капремонт старых домов проведут собственники,…
Где проходит граница ответственности между УК и…
Как произвести реконструкцию квартиры с добавлением…
Мы с трудом добиваемся у своей управляющей компании уборки в подъезде, замены испорченных плафонов в лифте. В обслуживающей наш дом компании нам говорят, что не обязаны заниматься такой работой, но плата за нее уже должна быть включена в ставку за содержание и ремонт жилья. Хотелось бы узнать, какие именно услуги входят в этот тариф?
Алла Михалева. Юго-Восточный округ.
Как рассказали в городском Департаменте жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства, в столице действует «Перечень услуг по содержанию общего имущества многоквартирных домов и работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества многоквартирных домов». По этому документу работают дирекции единого заказчика и управляющие компании, которые получают субсидии из бюджета Москвы на содержание и текущий ремонт общего имущества в доме. Перечисленные в нем услуги и работы включены в ежемесячную квартплату по тарифу «Содержание и ремонт жилья».
Публикуем список основных из этих работ (согласно приложению 2 к постановлению правительства Москвы № 299-ПП от 24.04.07 г., в ред. от 28.08.07 № 752-ПП). Полный перечень:
Место проведения работ
2. Стены, фасады
3. Внутренняя система газоснабжения
4. Центральное отопление
5. Внутренняя система электроснабжения
6. Оконные и дверные заполнения на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, входные двери в подъездах
7. Подъезды
8. Чердаки и подвалы
9. Мусоропроводы
10. Специальные общедомовые технические устройства (противопожарная система, общедомовые приборы учета, датчики контроля и т. д.)
11. Придомовая территория - внешнее благоустройство (в случае, если в состав общего имущества дома включен земельный участок)
Виды работ
1. Очистка от мусора, листьев, снега и наледи
2. Промывка фасадов и цоколей
3. Проверка на плотность фланцевых, резьбовых соединений и сварных стыков на газопроводе и проверка герметичности внутридомового газопровода
4. Промывка, опрессовка, регулировка и наладка систем центрального отопления
5. Смена перегоревших лампочек на лестничных клетках, в технических подпольях, на чердаках
6. Мытье оконных переплетов и дверных полотен, окон, оконных и дверных решеток, установка и снятие доводчиков на входных дверях. Ремонт и укрепление входных дверей.
7. Подметание и мытье лестничных маршей, площадок и холлов, пола кабины лифта. Влажная протирка стен, дверей, почтовых ящиков, подоконников, приборов отопления, приборов освещения, перил, металлических элементов лестниц, шкафов для электросчетчиков. Влажная протирка стен, дверей, потолка кабина лифта.
8. Приведение в порядок - очистка от мусора, дезинфекция, уничтожение грызунов .
9. Мойка внутренней поверхности и нижней части ствола, шибера (задвижки) мусоропровода; уборка мусороприемных камер и загрузочных клапанов; очистка и дезинфекция всех элементов ствола мусоропровода; устранение засора.
10. Техническое обслуживание по регламентам, утвержденным заводами-изготовителями или столичными властями; замена и восстановление, обеспечение работоспособности элементов и частей элементов специальных устройств
11. Зима: сдвигание свежевыпавшего снега, удаление снега и снежно-ледяных образований, в т. ч. на площадке перед входом в подъезд; посыпка противогололедными материалами (щебнем), уборка щебня. Лето: подметание - уборка мусора, листьев, в т. ч. с газонов; полив газонов; выкашивание газонов, подрезка деревьев и кустов. Очистка урн от мусора. Промывка урн, указателей улиц, домовых знаков. Уборка контейнерных площадок. Вывоз твердых бытовых отходов.
ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА
Место проведения работ
1. Фундаменты
2. Стены и фасады
4. Оконные и дверные заполнения на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, входные двери
5. Лестницы, пандусы, крыльца, козырьки над входами в подъезды, подвалы и над балконами верхних этажей
6. Полы (на лестницах, чердаках, в холлах и подвалах)
7. Внутренняя отделка в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях
8. Центральное отопление: трубопроводы отопления (прямой, обратный) от стены здания до теплового узла с общедомовым узлом учета (в подвале); тепловой узел с контрольно-измерительными приборами; разводка трубопроводов по подвалу или чердаку (в зависимости от схемы системы отопления) с запорно-регулировочной арматурой и спускниками; стояки с запорно-регулировочной арматурой; подводки к нагревательным приборам; нагревательные приборы (батареи)
9. Горячее водоснабжение: трубопроводы горячего водоснабжения; разводка трубопроводов по подвалу или чердаку (в зависимости от схемы системы ГВС), а также и стояки с запорно-регулировочной арматурой; общедомовый узел учета; полотенцесушители (общедомовые); квартирная разводка до водоразборной арматуры, включая вентили
10. Холодное водоснабжение: водопроводный ввод от стены здания до общедомового узла учета; общедомовый узел учета; трубопроводы по подвалу, а также и стояки с запорно-регулировочной арматурой; квартирная разводка до водоразборной арматуры, включая вентили
11. Пожарный водопровод: ввод пожарного водопровода от стены здания; стояки пожарного водопровода
12. Канализация: канализационный выпуск из дома до первого колодца; трубопроводы по подвалу с прочистками и трапами; канализационные стояки с ревизками и вентиляционной вытяжкой
13. Внутренняя система электроснабжения и электротехнические устройства дома
14. Внутренняя система газоснабжения: газопровод от внешней стороны наружной стены здания до запорного устройства на стояке
15. Вентиляция (включая собственно вентиляторы и их электроприводы, воздухоотводы)
16. Мусоропроводы
17. Почтовые ящики
18. Внешнее благоустройство (в случае, если в состав общего имущества дома включен земельный участок)
Виды работ *
1. Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы.
2. Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов, ремонт, окраска, промывка фасадов и цоколей, замена и восстановление домовых знаков и уличных указателей.
3. Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование (защита от грибка, плесени и насекомых) и антиперирование (огнезащита), устранение неисправностей и ремонт стальных, асбестоцементных и других кровельных покрытий, замена элементов внутреннего и наружного водостока, парапетных решеток, ремонт освещения, вентиляции, восстановление гидроизоляции и температурно-влажностного режима. Примечание: для кровельных покрытий - смена не более 50%.
4. Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений на лестничных клетках и во вспомогательных помещениях, установка и текущий ремонт доводчиков
5 - 6. Восстановление и (или) замена отдельных участков
7. Восстановление отделки стен, потолков, ремонт лестничных клеток, технических помещений и вспомогательных помещений
8. Замена и восстановление (не более 15%) центрального отопления с выполнением наладочных и регулировочных работ, ликвидацией непрогревов и неисправностей в квартирах
9 - 10. Замена и восстановление отдельных элементов систем горячего и холодного водоснабжения, при необходимости отключение и включение стояков
11. Замена и восстановление отдельных элементов пожаротушения (трубопроводов, включая ввод и стояки пожарного водопровода)
12. Замена и восстановление отдельных элементов системы канализации, в том числе ликвидация засоров, за исключением внутриквартирного сантехоборудования
13. Восстановление работоспособности внутридомового электрооборудования: освещение лестничных клеток, подвалов, чердаков, холлов, номерных знаков и уличных указателей; вводно-распределительное устройство в электрощитовой; кабельные линии по подвалу; поэтажная разводка и поэтажный щит; поэтажные щитовые с электросчетчиками до ввода в квартиру.
14. Замена и восстановление внутридомового газового оборудования (газопровода), находящегося в составе общего имущества дома
15. Замена и восстановление отдельных общедомовых элементов
16. Восстановление вентиляционных и промывочных устройств, мусороприемных клапанов и задвижек.
17. Ремонт почтовых стальных ящиков, окрашенных эмалью, восстановление крепления.
18. Ремонт и восстановление разрушенных участков отмостков, тротуаров, проездов, дорожек, ограждений и оборудования площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников. Окраска контейнеров, малых форм. Замена и восстановление домовых знаков и уличных указателей.
Примечание:
1. К системам, указанным в пунктах 8 - 10 Таблицы 2 относятся стояки, отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, а также запорно-регулирующая арматура на внутриквартирной разводке, отопительные приборы, полотенцесушители, общедомовые приборы учета расхода тепловодоснабжения.
2. Периодичность выполнения работ по содержанию и ремонту жилья определяется по нормам: ЖНМ-96-01/1, ЖНМ-96-01/2, ЖНМ-96-01/3, ЖНМ-96-01/5, ЖНМ-96-01/7, ЖНМ-96-01/8.
* Ремонт, смена по всем пунктам таблицы, не должны превышать 15% всех работ.
Среди квитанций за коммунальные услуги отдельные вопросы у собственников вызывают те, в которых указано «содержание жилья»: а именно – что входит в это понятие. Подробный ответ на вопрос приводится в статье.
Прежде всего, необходимо проанализировать требования действующего законодательства. Основным документом, регулирующим сферу ЖКХ, является Жилищный кодекс. В статье 154 указано, что каждый собственник, а также наниматель (имеется в виду гражданин, заключивший договор социального найма) должны платить не только за сами коммунальные услуги, но также за содержание помещения.
В этой же статье дается подробное описание того, что именно включает в себя понятие:
- управление домом;
- содержание, а также ремонтные работы по общему имуществу;
- плата за все виды коммунальных услуг (электричество, водоснабжение, отопление, водоотведение)
То есть по сути речь идет об издержках, которые связаны с имуществом, относящимся к общедолевой собственности, а также с управлением всем домом. При этом непосредственно содержанием (физически) дома занимается Управляющая компания , с которой каждый собственник заключает договор (обычно выбор компании производится на ).
Поскольку кодекс, как и любой другой федеральный закон, дает только общие ориентиры и не уточняет конкретный перечень работ по поддержанию общего имущества в порядке, важно обратить внимание и на другие документы. Особое значение имеет Методическое пособие, которое раскрывает и детализирует понятие, а также указывает, что именно входит в него.
Структура работ условно подразделяется на 2 блока – содержание общего имущества и его текущий ремонт. В частности, Управляющая компания обязана:
- проводить технический надзор, контролируя состояние всех объектов с установленной периодичностью;
- подготавливать все объекты к теплому и холодному сезону в соответствии с графиком;
- поддерживать надлежащее санитарное состояние дома и территории вокруг него (уборка, мытье подъезда, окон и т.п.);
- незамедлительное устранение аварийной ситуации и ее последствий.
Сроки устранения указаны в таблице.
А вот таблица с нормативами по поддержанию санитарного порядка в многоквартирном доме.
Схематично все, что входит в понятие можно представить так:
Подробный перечень услуг
- собственно содержание имущества (стены, крыши, окна и т.п.)
- техническое обслуживание коммуникационных сетей и устройств. Упрощенное описание представлено ниже.
К этой группе относятся такие работы:
- удаление остатков поврежденной отделки со стен;
- уборка снега и наледи с крыши;
- закрытие входа на чердак и подвал, иные помещения;
- очистка водостока (труба для водоотведения с крыши);
- обработка деревянных элементов антисептиками;
- обслуживание мусорных урн;
- обслуживание всех элементов крыльца;
- поддержание нормального состояния дверей и окон;
- утепление проемов при необходимости (старые двери и окна).
Техническое обслуживание
Обслуживаются инженерные сети и все технические объекты, обеспечивающие жизнедеятельность многоквартирного дома:
- консервация, промывка и опрессовка системы отопления;
- очистка системы вентиляции;
- утепление трубопроводов;
- замена всех неисправных ламп;
- круглосуточное аварийное обслуживание лифтов;
- снятие показаний счетчиков, отслеживающих общедомовые траты;
- удаление мусора из мусоропровода и его дезинфекция;
- санитарные работы (уборка, помывка и т.п.).
Устранение аварий
Имеются в виду такие работы:
- замена малых участков любых водопроводов (не более 200 см);
- устранение засора;
- ликвидация течи;
- сварочные работы – по необходимости;
- ремонт электрощитов;
- откачка воды из подвальных помещений;
- прочие работы, которые необходимо выполнить для незамедлительного устранения последствий аварии.
Важно понимать, что конкретный перечень услуг – т.е. той работы, может отличаться в каждом случае. Информацию необходимо уточнять в договоре, заключенном с Управляющей компанией. Образец договора доступен на сайте организации или непосредственно в офисе. Также его можно найти у старшего по дому или иных представителей собственников.
