Доли в наследстве. Другие последствия неисполнения обещания

Имущество умерших родственников нередко становится предметом споров и разногласий. Для защиты прав родственников законодатель предусматривает доли в наследстве. То есть ту часть движимого и недвижимого имущества, на которую может претендовать состоявшее в родстве с наследодателем лицо.

Наследование по закону: как распределяются доли

Доли в наследстве зависят от очереди в наследовании. Это правило актуально только относительно законного порядка деления имущества. Если о своем наследстве умерший позаботился самостоятельно и составил завещание, об очередности наследования речь не идет.

Зачем знать свои доли? Чтобы предупредить возможные неправомерные действия со стороны родственников и самому никого не обидеть.

Законодатель распределил всех родственников умершего гражданина в несколько очередей (ст.1142-1145 ГК РФ). Представители одной очереди имеют право участвовать в наследстве в равных долях. То есть имущество будет делиться равными частями (ст.1141 ГК РФ). Исключение составляют наследники, которые могут наследовать имущество по праву представления (ст.1146 ГК РФ).

Представители каждой последующей очереди участвуют в наследстве, если

• нет родственников из предыдущей линии;
• родственники из предшествующей очереди не могут наследовать;
• родственники из предыдущей линии лишены наследства, отказываются от него или не принимают имущество в законном порядке (ст.1141 ГК РФ).

1. К 1-ой – дети, супруги и родители. Лица, которые проживали с наследодателем в так называемом гражданском браке, сюда не относятся. По праву представления в эту же очередь входят внуки умершего и их дети (ст.1142 ГК РФ).
2. Ко 2-ой – полнокровные и неполнокровные братья и сестры (только общая мама или общий папа), дедушка и бабушка наследодателя (как с маминой, так и с папиной стороны). По праву представления во вторую очередь вступают племянники и племянницы (дети полнокровных и неполнокровных братьев и сестер) (ст.1143 ГК РФ).
3. К 3-ей – дяди и тети умершего (полнокровные и неполнокровные братья и сестры его родителей). По праву представления в третью очередь рассчитать доли в наследстве могут двоюродные братья и сестры умершего (ст.1144 ГК РФ).
4. К 4-ой – прадедушки и прабабушки (п.2, ст.1145 ГК РФ).
5. К 5-ой – полнокровные и неполнокровные братья и сестры дедушек и бабушек; родные дети племянниц и племянников наследодателя.
6. К 6-ой – двоюродные правнуки и правнучки, племянники и племянницы, дяди и тети.
7. К 7-ой – пасынки и падчерицы умершего, отчим и мачеха (п.3, ст.1145 ГК РФ).

Таким образом, каждая последующая очередь отличается от предыдущей одной степенью родства. То есть одним поколением, числом рождений. Каждая последующая очередь может претендовать на доли в наследстве, если отсутствуют родственники предыдущей очереди.

О праве представления

В автомобильной аварии погиб муж. Жену и единственную взрослую дочь доставили в больницу. Одна скончалась через четыре часа, другая – через сутки.

Доли в наследстве умерших одновременно с наследодателем родственников переходят к соответствующим потомкам. По праву представления (ст.1146 ГК РФ). Такие наследники указаны в ст.1142-1144 ГК РФ . В нашем примере наследниками первой очереди по праву представления будут дети дочери, или внуки погибших супругов.

Если умерший человек лишил потомков своих наследников наследства и указал об этом в завещании, то о никаком праве представления речи идти не может (ст.1119 ГК РФ). Допустим, пожилой человек (наш пример) составил завещание в пользу жены и дочери. Но внуков по личным причинам лишил наследства. Эти обстоятельства задокументированы. Жена и дочь погибают. Внуки не могут претендовать на доли в наследстве по праву представления. Делить имущество начинает вторая очередь наследников.

Распределять доли в наследстве по праву представления не могут наследники, признанные недостойными (ст.1117 ГК РФ).

Обязательные доли в наследстве

Да, законодатель может оставлять свое имущество любым лицам. Тем, кому посчитает нужным. Но права некоторых категорий граждан он не может ущемлять. Говорят об обязательной доли в наследстве (ст.1149 ГК РФ).

Право на обязательную долю принадлежит

• детям до 18-ти лет или нетрудоспособным детям умершего;
• нетрудоспособным родителям или супругам;
• нетрудоспособным родственникам из второй-седьмой очереди наследования, которые были на содержании у умершего более года до его гибели (независимо от того, проживали они с ним или нет) (п.1, ст.1148 ГК РФ);
• нетрудоспособным родственникам из первой-седьмой очереди наследования, которые содержались наследодателем более года до его смерти и жили вместе с ним (п.2, ст.1148 ГК РФ).

Обязательная доля удовлетворяется из части незавещанного имущества, а при ее недостаточности – из завещанной части.

Рассмотрим ситуацию. Погибший мужчина завещал свою квартиру единственному сыну. В этом помещении оба эти человека проживали вместе. У наследодателя оказалась нетрудоспособная супруга. Она проживала отдельно, но брак не был расторгнут. Содержанием женщины занимался другой мужчина, ее гражданский супруг. Зарегистрирована она по другому адресу.

Квартира наследодателя была приобретена до его вступления в брак. Суд может учесть имущественное положение «обязательного» наследника и наследника по завещанию. Умерший супруг не содержал и не жил со своей нетрудоспособной супругой. Это обстоятельство также примут во внимание. В присуждении обязательной доли может быть отказано либо размер этой доли существенно уменьшат (п.4, ст. 1149 ГК РФ).

Примеры распределения имущества по закону

Наследники по закону имеют право на одинаковые доли имущества наследодателя.

Мужчина – собственник трехкомнатной квартиры – завещания не оставил. У него была жена, общий сын и дочь от первого брака. Жилое помещение приобреталось во время брака. Супруга умершего живет постоянно в этой квартире. Это ее единственное жилье. Дети проживают отдельно.

Все эти люди являются наследниками первой очереди. Следовательно, они имеют право на равные доли. Жена также имеет право на супружескую долю (ст.1150 ГК РФ). Это право будет сразу удовлетворено: ½ квартиры, которая принадлежит жене как супружеская доля, не делится между наследниками. Делится оставшаяся ½. В результате супруга умершего наследодателя получит 2/3 квартиры, дети (от этого брака и от предыдущего) – по 1/6.

Рассмотрим деление наследства по закону с участием обязательной доли. У женщины – три дочери. После ее смерти остался жилой дом стоимостью 70 000 у.е. и вклад в банке 10 000 у.е. Есть завещание, по которому дом должен перейти младшей дочери.

Одна из дочерей уже достигла пенсионного возраста. То есть попала в категорию нетрудоспособных лиц. Она имеет право на обязательную долю. По закону ее доля составляет 1/3 стоимости всего имущества. Обязательная – 1/6 (не менее половины причитающейся ей доли).

Сначала будет посчитана стоимость всего имущества: 70 000 + 10 000 = 80 000 у.е. Обязательная доля составит 13 300 у.е. (80 000 / 6). Удовлетворена она будет из незавещанного имущества. Это вклад. Но там только 10 000 у.е. Нужно еще обеспечить 3 300 у.е.

Незавещанного имущества уже нет. Поэтому оставшуюся часть обязательной доли удовлетворят из завещанного имущества: 3 300 / 70 000 = 0,05. Или 5/100 долей завещанного дома.

Что еще можно прочитать:

Несмотря на то, что родители обязаны выделить детям часть жилого помещения, оплаченного материнским капиталом, сама процедура в законе не прописана. На практике вопрос решается путем оформления дарственной на детей, или с помощью заключения письменного соглашения.

Из-за отсутствия четких правил, в спорной ситуации, суды решают его на свое усмотрение, и размер выделяемых детям долей устанавливается различный. Распространены два подхода: имущество делится в равных частях, и в зависимости от материального вклада членов семьи. В отдельных регионах встречается практика, когда принимается во внимание учетная нормативная ставка площади на одного человека, или минимальная санитарная норма. Например, первая составляет 18 кв.м., а вторая - 6 кв.м. Исходя из этого, и определяется доля каждого ребенка. Ссылка в данном случае идет на нормы Жилищного кодекса, и, строго говоря, она не связана с законом о материнском капитале.

В июне 2016 года Верховный суд обобщил практику по таким делам, и его рекомендации обязательны для исполнения. Семейным кодексом установлено, что родители не имеют права на имущество детей, а они, в свою очередь - на имущество родителей (ст.60). Поэтому признано правильным решением, когда доля детей определяется пропорционально сумме маткапитала, поделенного на всех представителей семьи. Равенство не распространяется на другие средства, за счет которых приобретена квартира. Кстати, получить налоговый вычет за купленную недвижимость можно только на свою часть затрат, без учета МСК.

Пример. Стоимость жилого помещения - 3 000 000 рублей, а сумма МСК - 453 000, в семье 2 детей. Тогда доля каждого из детей составит 1/25 часть.

Заметим, что такой расчет не обязателен по действующему закону. Родители могут выделить больше, или меньше по соглашению. Просто в сложившейся законодательной практике это будет оптимальный вариант, к которому трудно предъявить претензии. Хотя на деле, зарегистрированы сотни квартир, где детская доля составляет доли процента.

Порядок выделения и оформление

Если квартира приобретается по договору продажи, то в нем обычно сразу указывается весь перечень будущих собственников, с указанием долей. Также и в случае , на который впоследствии оформляется и свидетельство о собственности. Сложнее дело обстоит с ипотечной квартирой. Чаще всего она записана на одного (или обоих) супругов, и находится в залоге. Как выделить доли по материнскому капиталу и оформить документы в этом случае? Специальной нормы в законе нет. Рекомендуется такой порядок действий.

1. Снять обременение с квартиры.

После уплаты последнего взноса по ипотеке нужно получить в банке закладную. Обратиться в Регистрационную палату Росреестра с заявлением о снятии обременения. К нему прилагается договор, документы о праве собственности, закладная. Получить Выписку из реестра прав на недвижимое имущество - с 2016 года она выдается вместо свидетельства. Только после этого собственники могут распорядиться своим имуществом: подарить или разделить. Пошлина за эту процедуру не взимается, заявление можно подать через МФЦ.

2. Обратиться к нотариусу.

Для решения вопроса используется один из двух законных способов. Выбрать можно любой подходящий вариант, исходя из того, что обойдется дешевле.

1. оформление дарения;
2. составление соглашения.

По закону не требуется нотариальное удостоверение сделки дарения, если часть квартиры дарится единоличным собственником, или двумя супругами, которые владеют ею на правах общей совместной собственности. Это относится и к соглашению о разделе. Если жилой объект принадлежит нескольким лицам с долевым участием - договор обязательно заверяется у нотариуса. Например, когда каждому родителю принадлежит по ½ части.

Чаще всего оформляется на двух супругов. В ином случае Регпалата нередко принуждает их сначала разделить общую собственность, зарегистрировать долевую, и лишь после этого выделить часть имущества детям. Вероятнее всего, это делается для того, чтобы получить нотариально заверенный документ. Договор дарения составляется по числу участников плюс 1 экземпляр для Росреестра. Его можно изготовить в любой юридической фирме, но лучше все-таки сделать это через нотариуса.

В октябре 2016 года Федеральная нотариальная палата составила форму стандартного Соглашения об оформлении недвижимости в общую собственность родителей и детей. В нем предусмотрен раздел долей, и рекомендовано придерживаться вышеописанного решения Президиума ВС. Так что, оформить соглашение можно без проблем, однако стоимость может быть значительно выше, чем при дарении - до 0,5% от кадастровой стоимости объекта.

3. Зарегистрировать переход права.

Чтобы завершить дело нужно опять подать документы в РОСРЕЕСТР:

1. написать заявления от имени каждого собственника - это делается непосредственно в учреждении;
2. представить все экземпляры договора дарения или соглашения - если они не заверены нотариусом, то подписываются в присутствии регистратора;
3. приложить личные документы - паспорта, свидетельства о браке и рождении детей;
4. действующее свидетельство о праве собственности на недвижимость:
5. документы, на основании которых приобреталось жилье - договор купли, займа, долевого участия, если квартира в новостройке;
6. квитанция об уплате госпошлины за регистрацию (2000 рублей).

Документы можно, как и в первом случае, передать через МФЦ, но надежнее это сделать при непосредственном посещении. Оформление производится в течение 10 дней. После этого нужно получить новую Выписку из ЕГРП, где будут прописаны все собственники.

Обязательство о выделении детям доли в квартире

При использовании маткапитала родители обязуются выделить долю детям в купленном жилье. Выполнить обязательство нужно в срок, установленный законом. Это защищает не только права детей, но и интересы супругов - в случае развода или продажи жилья.

Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу входит в пакет документов, которые необходимо представить в Пенсионный фонд вместе с заявлением о направлении средств на улучшение жилищных условий. Оно не требуется, когда покупаемая квартира или построенный дом уже оформлены в долевую собственность родителей и детей - и это видно из представленного свидетельства о праве собственности. Во всех остальных случаях без этого документа ПФР откажет в перечислении денег.

Все нотариусы составляют обязательство по одинаковой рекомендованной форме (рис. 1). В нем лишь обозначается факт, что купленное жилье будет оформлено в общую собственность обоих супругов и всех детей с определением долей по соглашению в установленный законом срок. Конкретные размеры не указываются.

Сроки исполнения обязательства

Когда наступает момент исполнения обещания? В зависимости от того, каким способом приобретается дом или квартира, срок исполнения обязательства разный. Это должно быть сделано в течение 6 месяцев после:

• снятия обременения с помещения - ;
• перечисления средств продавцу - в случае покупки по договору продажи;
• выплаты завершающего платежа - если соглашением предусмотрена рассрочка;
• подписания акта передачи - по договору долевого строительства;
• ввода дома в эксплуатацию - при строительстве подрядной организацией;
• - если дом строится самостоятельно;
• перечисления денег владельцу сертификата - за построенный до 2007 года или реконструированный объект;
• выплаты последнего пая - при участии в жилищно-строительном кооперативе.

Кто контролирует, выполнили ли родители обещание? Многие владельцы сертификатов ошибочно полагают, что этим занимается Пенсионный фонд. На самом деле его работа состоит в проверке представленных документов и завершается после перечисления денег.

Что будет, если не выделить доли?

В обязательстве о выделении доли по материнскому капиталу присутствует предупреждение: «мне известно, что это является основным условием для направления средств на улучшение жилищных условий, и что неисполнение обещания влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации». Однако ни одним действующим нормативным актом прямо не предусмотрена ответственность за такое нарушение.

На практике прокуратура делает разовые выборочные проверки получателей МСК (материнского, или семейного капитала), и если обнаруживает такие факты, обращается в суд с защитой прав несовершеннолетних. В 95% процентах случаев выносится решение: обязать родителей определить и выделить доли в жилом помещении, зарегистрировать право собственности в законном порядке. Как правило, это нормальные родители, откладывающие переоформление собственности по разным причинам. Многие из них планируют , и не хотят иметь дело с органами опеки. Согласование с ними обязательно, если в числе собственников присутствуют дети.

Другая ситуация, когда в процессе проверки выплывают факты незаконного обналичивания материнского капитала - реально деньги были потрачены на другие цели. Суды рассматривают это как мошенничество по статье 159 Уголовного кодекса. Она предусматривает целых 8 видов наказаний: от 120 тысяч штрафа до 2-х лет лишения свободы. С осужденных по этой статье, прокурор может потребовать взыскать возмещение в размере ущерба, нанесенного Российской Федерации: полной суммы МСК.

Конечно, проверить всех невозможно. Для примера приведем цифры по Самарской области. В течение 2-х лет (2014 – 2015) рассмотрено 51 такое дело, из них в 47 случаях - родителей обязали выделить и зарегистрировать доли. Всего же получили МСК на жилищные цели около 60 тысяч человек.

Другие последствия неисполнения обещания

Можно ли сделать вывод, что выделять доли не обязательно? Возможно, если в семье все нормально. Но в спорной ситуации, от которой никто не застрахован, неизбежно возникают проблемы. Приведем два самых распространенных примера.

1. Развод и раздел имущества

Если срок исполнения обязательства наступил, а доли не выделены, суд вправе самостоятельно определить их размеры для всех членов семьи, включая детей. При этом часть судей учитывает индивидуальный вклад каждого из супругов (если это подтверждается документами), а сумму материнского капитала делит пропорционально между всеми членами семьи.

Однако в половине случаев, имущество делится просто в равных долях. Например, по ¼ каждому из супругов и двоим детям. И доли несовершеннолетних детей отойдут тому родителю, с которым они будут жить. Основание: ст. 245 Гражданского кодекса. Она гласит, что если участники не установили доли по соглашению, и их невозможно определить на основании закона, то они считаются равными. При этом не имеет значения, что маткапиталом была оплачена только часть ипотеки. Если один уз участников раздела не согласится с таким решением, он будет вынужден оспаривать его через суд.

Если это ипотечная квартира, и обременение не снято, то чаще всего выносится решение об отказе в ее разделе и определении долей. Получить разрешение банка на продажу такой жилплощади нереально, так же как, и рассчитывать на разделение остатка долга между созаемщиками. В редких случаях суд все же определяет площадь, приходящуюся на каждого члена семьи. Однако в отсутствие соглашения, как указывалось выше, такой вариант может супругов не устроить.

2. Продажа квартиры

При безопасной продаже квартиры , и покупатель, и риэлторы всегда стараются выяснить, участвовал ли в покупке жилья маткапитал. Если - да, проверяется выделение долей детям. Потому что впоследствии, при предъявлении каких-либо претензий со стороны одного из продавцов, иска заинтересованных лиц, прокурора, а то и самого ребенка, достигшего совершеннолетия - такая сделка может быть признана недействительной. Одно из вытекающих последствий - требование возместить государству полную сумму выплаченного капитала. Поэтому, в большинстве случае, перед совершением сделки, все равно приходится выделить доли и оформить их по закону, иначе покупатель может от нее отказаться.

Часто возникает вопрос: что будет, если родители продадут квартиру, и выделят доли детям в другом жилом помещении? Дело в том, что в первом случае - они обязаны это сделать по закону, а во втором - это их добровольное решение. А потому, при заинтересованности, сделку все равно можно оспорить, и признать недействительной.

Кроме описанных последствий, ожидается волна судебных исков по этому поводу через несколько лет, когда подрастут дети, и смогут самостоятельно требовать своей части недвижимости. Таким образом, можно сделать вывод: надежнее и спокойнее выполнить обязательство, чем впоследствии получить неожиданные проблемы. Тем более что закон не устанавливает обязательного размера долей, предоставляя родителям право решить вопрос по соглашению.

Итак, вы столкнулись с ситуацией продажи доли в квартире. Как справиться с этой задачей наилучшим образом, правильно оформить документы и не переплатить налоги, что на практике означает долевая собственность на квартиру, мы расскажем сегодня: после чтения данной статьи продажа доли в квартире не будет представлять для вас трудности.

Долевая собственность на квартиру

Причинами возникновения долевой собственности на квартиру могут быть:

Стоит знать, что стандартная квартира, находящаяся в долевой собственности, физически никак не разделяется. Для раздела жилого помещения, как говорят юристы, «в натуре» необходимо, чтобы у такого помещения был отдельный вход, отдельные подключения к централизованным сетям (газ, вода, электричество). Реализовать все это возможно разве что в «квартирах на земле», когда один дом ИЖС делится наследниками на несколько реальных долей. В прочих случаях возникают так называемые «идеальные доли».

Что такое идеальная доля?

Необходимо понимать, что идеальная доля - это не часть квартиры, это доля в праве. Делится право собственности, а не сама квартира. Осязать эту долю в реальности нельзя. Один из собственников не является хозяином квартиры - в его собственности доля, представляющая собою один из видов прав на недвижимость, но не саму недвижимость.

То есть, каждый из собственников квартиры имеет право ею владеть и пользоваться, не нарушая права других собственников. Иногда для реализации этого права на практике приходится устанавливать режим пользования квартирой: например, выделить в трехкомнатной квартире каждому из двух собственников комнату для личных нужд, предусмотреть график пользования кухней и гостиной.

Такой график не означает, что одному собственнику принадлежит по комнате. Квартира по-прежнему осталась общей. Это будет видно на примере коммунальных платежей. Если суд, устанавливая собственникам (исходим из того, что у каждого по ½ доли в праве на квартиру) режим пользования квартирой, отвел одному в качестве спальни комнату в 10 кв. м, а другому - 18 кв. м, оплачивать коммунальные платежи и налог на имущество граждан они будут по-прежнему в равных долях. Каждый будет платить за свою ½ долю.

Основные сложности начинаются, когда возникает необходимость продажи доли в квартире или всей квартиры в долевой собственности целиком.

Продажа доли в квартире одним из сособственников

Если только один из собственников квартиры продает свою долю в праве на нее, это, разумеется, не в лучшую сторону скажется на скорости продажи и цене данной доли. Не так много найдется желающих разделить жилье с посторонними людьми.

Однако это не единственная сложность при продаже доли в общей собственности. Дело в том, что сособственники продавца доли имеют преимущественное право ее покупки.

Оно работает следующим образом. Продавая долю необходимо предложить ее, с указанием основных условий купли-продажи, другим собственникам квартиры. Если они согласятся, тогда доля реализуется им. Если же сособственники откажутся или в течение 1 месяца с момента их уведомления не купят предложенную долю, то можно продать ее посторонним людям. Но только на тех же самых условиях, по той же цене, что предлагалось сособственникам.

Если нарушить данный порядок, то другие собственники могут требовать через суд перевода прав по договору купли продажи на себя. Такой иск можно подать в течение 3-х месяцев с момента, когда сособственник узнал о нарушении своего преимущественного права.

Как правильно оформить соблюдение преимущественного права сособственников?

Чтобы избежать таких проблем, нужно внимательно оформлять документы: предложение о покупке доли направлять сособственникам в письменном виде и обязательно организовать подтверждение получения. Так, можно передать уведомление о продаже доли в квартире из рук в руки и попросить у сособственника подпись на дубликате уведомления с обязательным указанием даты, когда оно было вручено. Или направить его по почте заказным или ценным письмом с уведомлением о вручении. Так вы подстрахуете себя от недобросовестных действий сособственников, которые вначале проигнорируют предложение о покупке доли, а потом заявят, что вы их не уведомляли.

Аналогичное преимущественное право необходимо соблюсти, если речь идет о договоре мены.

Способы обойти преимущественное право покупки

Договориться с другими собственниками получается не всегда. Юристы могут предложить вам способы «обойти» преимущественное право покупки. Мы не считаем, что эти способы исключительно плохи, но, прибегнув к ним, стоит отдавать себе отчет, что они связаны с определенным риском. При недобросовестности покупателя продавец, обошедший преимущественное право с помощью мнимой или притворной сделки, рискует не получить оплату по договору.

Договор дарения

При дарении доли преимущественное право сособственников не работает. Права запретить дарение у них нет. Однако возникают следующие риски.

Для покупателя: сделка может быть признана недействительной как мнимая, скрывающая за собою куплю-продажу, а сособственник потребует в этом случае перевода прав по сделке на себя. В результате покупатель расстанется с приобретенной долей.

Для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него эти деньги законными методами не получится.

Договор купли-продажи по завышенной цене

Чтобы сособственники отказались покупать долю, им делается предложение по слишком высокой цене. После получения отказа (или неполучения ответа) заключается договор купли-продажи и оформляется расписка на цену, аналогичную цене в уведомлениях для сособственников. На самом же деле покупатель платит значительно меньше.

Неприятным последствием здесь будет увеличение налога с продажи доли в квартире (ведь налоговая база считается по документам, прилагаемым к декларации, той же расписке). В каждом конкретном случае нужно соразмерить стоимость доли и размер полагающегося налогового вычета, а также выяснить, возникает ли вообще обязанность по уплате НДФЛ (в некоторых случаях продажа квартиры или доли в ней налогом не облагается).

Договор займа

В такой ситуации заключается договор займа на сумму равную покупной цене доли в праве на квартиру и одновременно соглашение об обеспечении данного займа залогом доли в праве на квартиру. Кстати, этот договор залога как раз и называется ипотекой (а вы-то думали, что это такой кредит под материнский капитал?). Ипотека нуждается в государственной регистрации. Госпошлина за регистрацию ипотеки составляет 1000 руб.

Затем «должник-заемщик» пропускает срок возврата займа. А покупатель доли в квартире, якобы «займодавец-кредитор», обращает взыскание на долю в квартире. Чтобы не связывать с системой судопроизводства, оформляется это соглашением об отступном. В этом соглашении стороны договариваются, что вместо взятой взаймы суммы «займодавец» получит находящуюся в залоге долю в праве на квартиру.

Здесь также присутствует риск отмены по иску других собственников квартиры соглашения об отступном как сделки, прикрывающей фактическую продажу доли в квартире . В случае успеха данного иска для покупателя и продавца возникнут следующие последствия. Покупателю придется вернуть долю. Продавец останется должен покупателю по фиктивному договору займа: ведь отступное, погасившее этот якобы «долг», будет признано недействительным.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Есть полное ограничение в отношении сделок с долями в праве на квартиру. Гражданское право России знает такой вид сделок с правами и долями в них как уступка права (цессия).
Цессия часто используется при отчуждении доли одного из учредителей ООО, но продажу доли в квартире таким способом производить запрещается

Когда преимущественное право не работает?

Единственный случай, когда дозволяется продать долю (без всяких обходных маневров), не соблюдая преимущественное право покупки - это продажа с публичных торгов. Таким способом реализуют долю в квартире кредиторы, когда другого имущества и денег должника не хватает, чтобы расплатиться по долгам.

Однако далеко не каждую долю в квартире можно взыскать в счет долга (ведь по общему правилу отнимать единственное жилое помещение нельзя). Есть только два случая, когда такое взыскание разрешается:

• когда доля в праве на квартиру стала предметом ипотеки (в данном случае можно взыскать даже единственное жилье);
• когда должник не проживает в квартире, где ему принадлежит доля и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора соцнайма, либо имеет иное жилье в собственности.

Долевая собственность в квартире. Продажа квартиры целиком

Небольшая по площади квартира, несколько собственников, которые в ней не проживают или не хотят жить вместе - это явные предпосылки к продаже квартиры в долевой собственности целиком.

Если все сособственники согласны, продажа квартиры в долевой собственности не составит проблемы. Необходимо будет просто правильно оформить сделку. Можно предложить 2 способа:

• договор купли-продажи целой квартиры со множественностью лиц на стороне продавца;
• несколько договоров купли-продажи, когда каждый из собственников продает свою долю покупателю (в итоге у того собирается несколько долей, составляющих в совокупности право собственности на целую квартиру).

Первый вариант удобен, если сособственники проживают недалеко друг от друга. Он более выгоден по оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности покупателя, т.к. придется заплатить за 1 объект - квартиру (государственная пошлина составляет 1000 руб.) Второй, отдельной продажи каждой доли в квартире , может быть предпочтителен для покупателя, если сособственники не общаются друг с другом или проживают в разных местах и не хотят давать одному из них доверенность на подписание договора. Здесь придется заплатить по 1000 руб. за каждую долю в праве, а кроме того соблюсти вышеописанный порядок преимущественного права покупки.

Ниже мы рассмотрим, как отличается право на налоговый вычет при вышеуказанных способах продажи.

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Такая ситуация возникает, когда несколько собственников хотят продать ненужную им квартиру и разделить между собою деньги. Один же по какой-то причине против. Здесь много зависит от размера долей данных собственников.

В случае небольшого размера доли лица, сопротивляющегося продаже имущества, есть возможность выкупить у него долю принудительно. Для этого необходимо обратиться в суд с соответствующим иском. Обосновав свои требования ничтожно малым размером доли сособственника, нужно просить суд обязать такого сособственника передать свою долю другим собственникам взамен на предоставление денежной компенсации. Конечно, если сособственник проживает в общей квартире, то суд не может обязать его продать свою долю, т.к. основанием к этому является не только малый размер доли, но и отсутствие заинтересованности в использовании общей квартиры.

Оплата налога

Деньги, полученные от продажи квартиры или доли в ней, являются доходом, с которого положено заплатить налог (НДФЛ), в размере 13 % от полученной по договору суммы.

Есть случаи, когда НДФЛ платить не нужно: если доля принадлежит собственнику более 3-х лет. Трехгодичный срок считается с той даты, которая указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в квартире.

В тех же случаях, когда платить налог необходимо, государство предоставляет налоговый вычет. Он представляет собою сумму, на которую уменьшается стоимость квартиры или доли в ней (налоговая база) при исчислении налога. Для случаев продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость налоговый вычет равен полученному доходу, но не более 1 млн. руб.

Однако налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности имеет особенности.

Налоговый вычет с продажи квартиры в долевой собственности

Дело в том, что предельная сумма вычета в 1 млн. руб. установлена для 1-го объекта. Этим объектом может быть квартира, если она продается полностью. Или доля, если договоры составлены на каждую долю отдельно.

Таким образом, когда продается вся квартира, фактически максимальная сумма вычета определяется пропорционально долям сособственников (если у них по ½ доле, то каждому положен вычет в 500 тыс. руб.). Когда же продается каждая доля отдельно, то каждый сособственник вправе получить вычет в 1 млн. руб.

После продажи доли в квартире, принадлежавшей вам менее 3-х лет, у продавца возникает обязанность подать налоговую декларацию с указание дохода от такой продажи. В ней есть отдельные графы для налогового вычета. В итоге заплатить налог Вам нужно будет с меньшей суммы, чем цена доли. То есть собственник ½ доли в праве собственности на квартиру, проданную полностью, при цене доли в 1 млн., заплатит НДФЛ только с 500 тыс. руб.(65 тыс. руб.). Налог с оставшихся 500 тыс. руб. не платится, т.к. инспекция предоставляет ему налоговый вычет, пропорционально размеру доли - 500 тыс.руб.

Если же собственник продаст за 1 млн. свою долю по отдельному договору купли-продажи, то обязанность по оплате налога не возникнет. Нужно будет просто подать декларацию, в которой указать на вычет в размере 1 млн. руб.

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Добрый день!

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" деньги материнского (семейного) капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий…
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Да,можете. Для оформления документов можете обратиться ко мне. Телефон для связи 611406, 89276126804
———————————————————————

У меня с отцом равные доли в квартире, может ли кто-нибудь из нас продать свою долю без ведома друг друга?

Квартира…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Без ведома друг друга продать долю в квартире не можете. Сторона, которая желает продать свою долю другому лицу, должна уведомить лицо имеющее долю в квартире о своем намерении продать свою долю не позднее чем за 3 месяца до предполагаемой даты сделки. Только, в случае если сторона, которая имеет долю в квартире не пожелает сама выкупить вашу долю, вы сможете продать свою долю другому лицу.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Дмитрий, без согласия другого сособственника вы вправе продать с учетом положений ст. 250 ГК РФ. Сын имеет право пожизненного проживания в квартире. Всего доброго.
———————————————————————

После развода имею с женой равные доли в квартире, как должно делиться имущество при разводе?…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Здравствуйте!

1. Делить нечего, так как квартира уже разделена.

2. Нет, не может.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Уважаемый Алексей!

1. Имущество приобретенное в браке, подлежит разделу между супругами в равных долях (вне зависимости на чье имя оно зарегистрировано).

2. Дети права на имущество родителей не имеют, и при разводе имущество делится только между супругами, вне зависимости от того с кем останутся проживать дети. Исключение, если дети сами являются со собственниками например при приобретении квартиры за счет материнского капитала.

3. Доля в квартире родителей приобретена в результате безвозмездной сделки, а соответственно не может считаться общим имуществом супругов.

На Ваш вопрос отвечал адвокат Спиридонов Михаил Владимирович (г. Новосибирск).
———————————————————————

Равные доли в квартире -как жить после развода…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Суд не может обязать собственника продать свои доли.

Вы можете распорядиться своей долей и долей ребенка — продать их и купить другое жилье, предварительно погасив остаток по кредиту.

При продаже доли, принадлежащей несовершеннолетнему, требутся разрешение органа опеки и попечительства.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Собственника нельзя лишить права собственности и выселить.

Вы имеете равные доли, а знпчит и равные права на квартиру .

Алкоголиз мужа на его право собственности юридически никак не влияет.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Татьяна, как вариант, выкуп его доли, при его согласии. В судебном порядке Ваш спор решить не представляется возможным.
———————————————————————

Скажите пожалуйста, если муж с женой взяли квартиру в ипотеку, и у них у каждого по равной доле в квартире. То при разводе…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
То при разводе обязана ли жена тоже выплачивать часть ипотеки.-ДА ОБЯЗАНА.

Если учитывать что у них дочь 4-х лет и она останется с матерью.-ЭТО НЕ УЧИТЫВАЕТСЯ

А если жена не захочет выплачивать, например откажется от доли в квартире.-ОТКАЗАТЬСЯ ОТ ДОЛИ МОЖНО ПОСЛЕ ПОГАШЕНИЯ ИПОТЕКИ.есть вариант- ваш бывший будет платить,и после того как выплатит вы ему долю передадите.Есть вариант,он перекредитуется и с согласия залогодержателя вы ему право собственности передадите.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Да, долги будут делится (ст. 39 СК РФ)
———————————————————————

Я имею с бышим мужем равные доли в квартире. У нас есть совместный ребенок. Муж умер какую долю будет иметь наш ребенок…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Как наследник первой очереди. Наследство делится межу наследниками одной очереди в равных долях.
———————————————————————

У нас квартира приватизирована. Семья из 5 человек, каждый имеет равные доли в квартире…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Доли остануться прежними. Регистрация не порождает право собственности.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Та же доля у вас будет. Дети не приобретают права на имущество родителей согласно СК РФ. Только если Вы сами им не подарите свою долю.
———————————————————————

У меня такой вопрос,у нас с сыном равные доли в квартире,сейчас он в армии,можем ли мы как то продать квартиру?…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Здравствуйте. Доверенность нужна от сына, заверить может командир части (статья 22 ч 4 ФЗ "О статусе военнослужащих")
———————————————————————

Мы с супругом прожили в браке двадцать пять лет. Имели равные доли в квартире. Я свою долю еще в браке подписала сыну….

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и(или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. (ст.ст. 33-39 СК РФ).

Для раздела имущества через суд надо составить исковое заявление , подать его в суд в соответствии с правилами подсудности, приложить все подтверждающие документы, в дальнейшем ходить на судебные заседания. Возможно это сделать с помощью юриста, который представит Ваши интересы, вероятность успешного разрешения вопроса будет в таком случае большей.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Добрый день! Из того, что вы рассказали, если я Вас правильно понял, Вы скорее всего имеете право на половину доли, принадлежащей Вашему мужу. Это во-первых. А, во-вторых, если это у Вас единственное жилье, то суд не сможет Вас лишить права проживания там, если Вы там прописаны.

Есть, конечно, нюансы везде, но Ваш вопрос содержит слишком мало информации для подробного ответа.
———————————————————————

Можно ли продать равные доли в квартире за разные стоимости?…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Если Вы будете продавать всю квартиру сразу, то оформляется один договор. Если Вы будете продавать сначала часть квартиры, а через некоторое время — другую часть, то каждый раз будут составляться договоры. Что касается цены. В договоре пишется одна сумма, которая должна делиться пропорционально долям. Если по 1/2, то пополам. Однако может быть так, что один хозяин в части квартиры сделал хороший ремонт, а у второго — паутина с потолка свисает и ободраны обои. В этом случае при получении денег за квартиру можно поделить деньги по-разному. Но это нужно делать по обоюдному согласию собственников.
———————————————————————

Я владелица 1/3 равной доли в квартире. 5 лет назад мои родственники вынудили покинуть меня данную квартиру, создав…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Возможно найти покупателя на данную собственность, обращайтесь поможем.

Юрист в г.Курске Никитин Олег.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Предложите им выкупить вашу долю, если после уведомления в течении месяца ничего не решат, то выставляйте на продажу вашу долю на рынок.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Предложите родственникам письменно приобрести долю, если не приобретут за месяц — можете выставлять на продажу, за ту же стоимость.
———————————————————————

У меня с женой были равные доли в квартире, но после её смерти мне сообщили, что она завещала свою долю сестре. Имею ли…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Здравствуйте!

Согласно ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).

Вы являетесь наследником первой очереди. Если Вы являетесь единственным наследником первой очереди, то Вы получите 1/2 от доли, которую жена завещала сестре.

Размер доли так же зависит от даты составления завещания.

Никаких проблем при оформлении у Вас возникнуть не должно. Обычно, нотариусы верно оценивают факты.

Если возникнут проблемы, обращайтесь в юридическую компанию.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
В этом случае не имеете
———————————————————————

У нас с братом равные доли в квартире, могу ли я дать временную прописку жене и ее совершенолетнему сыну на свою долю, мы…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Требуется разрешение брата, как участника долевой собственности. Регистрация происходит в квартиру, а не на долю.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Нет даже чтоб оформить временную регистрацию потребуется согласие второго собственника.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Если участник долевой собственности намеревается продать свою долю постороннему лицу, то, прежде всего он должен предложить купить ее другим сособственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Как сказано в законе, извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. С момента извещения отсчитывается 30 дней, и если в течение этого периода другие участники не приобретут долю либо откажутся от покупки продавец вправе продавать свое имущество любому лицу.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Только с согласия второго собственника.
———————————————————————

Здравствуйте, у нас с братом квартира приватизирована на две равные доли, в квартире живет он с женой и за квартиру не…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Если Вы не проживаете в квартире и не пользуетесь услугами ЖКХ, то долг к Вам отношения не имеет. Только у этого обстоятельства должно быть подтверждение. Ну а налог на собственность Вы безусловно должны платить каждый год, независимо от проживания.
———————————————————————

Такая ситуация. Собственников квартиры пять (в равных долях), в квартире также просто зарегистрированы трое детей одной…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
не нужно никакого согласия

если она собственник, то вправе распоряжаться долей
———————————————————————

У нас 3-х комнатная квартира. Дети хотят разъехаться. а меня прописать. У нас равные доли в квартире. И дети хотят. чтобы…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Это, конечно, Ваше дело, но я не советую отказываться от доли. Вы имеете массу прав, пока являетесь собственником. Но стоит отказаться и ВЫ ПОЛНОСТЬЮ ЗАВИСИМЫЙ ЧЕЛОВЕК. У детей могут быть самые чистые и благие намерения, но ведь жизнь может сложиться так, что изменит любые планы. Будут вопросы — обращайтесь, телефон указан в подписи.
———————————————————————

Квартира мужа приватизирована на мужа и на племянника в равных долях. в квартире прописан только муж.племянник отказывается…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Здравствуйте! Собственники жилого помещения несут бремя содержания данного имущества вне зависимости от факта регистрации в данном помещении. (ст 30, 31 ЖК). Если племянник отказывается платить, можете взыскать с него неуплаченные суммы и потребовать разделения счетов на оплату в судебном порядке
———————————————————————

Мы с сестрой являемся собственниками однокомнатной квартиры в равных долях. В квартире проживает наша мать. Сестра оформила…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Нет, не может. Вы обе — собственники и Вашу долю у Вас не отберут (ст. 209 ГК РФ)
———————————————————————

Я, мой старший сын и мой родители имеют равные доли в квартире….

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Здравствуйте! Нет долю вы не купите на материнский капитал. Возможно купить долю на материнский капитал в случае если вам в собственность перейдет вся квартира.
———————————————————————

Я, МОЯ ДОЧЬ СЕМИ ЛЕТ И МОЯ МАТЬ ВЛАДЕЕМ РАВНЫМИ ДОЛЯМИ В КВАРТИРЕ ПЛОЩАДЬЮ 64 КВ. М. МОГУ ЛИ Я ВЫКУПИТЬ У МОЕЙ МАТЕРИ ОДНУ…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Можете- почти все так и делают. Закона запрещающего использовать мат.капиталл на улучшение жилищных условий нет.
———————————————————————

Подскажите пожалуйста как быть,у мужа и его дяди равные доли в квартире, дядя не платит за квартиру уже 4 года платит за…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
муж не имеет права на долю дяди

если платит за него, то может взыскать деньги через суд
———————————————————————

Я купила год назад квартиру, под материнский капитал, муж, жена и двое детей имеют равные доли, в квартире 32 кв м, но у нас…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Можете. При этом Вам потребуется согласие органов опеки, и обязательство предоставить долю в квартире в которой проживаете на ребенка. Могут и отказать в согласии на продажу в Органах опеки.
———————————————————————

Здравствуйте!Наша 3-комнатная квартира приватизирована на сестру и брата в равных долях. В квартире прописаны родители и…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Но не ущемятся ли права на квартиру

СОБСТВЕННИКИ КАК БЫЛИ — так и будут собствениками
———————————————————————

У нас приыватизированная квартира 62 кв. м, приватизированана равные доли. в квартире проживают и прописаны и в доле мама…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Если не состоите на учете в качестве нуждающихся, то дадут равноценное по площади и количеству комнат жилье.
———————————————————————

Намереваемся приватизировать 3-х комнатную квартиру на 2 равные доли. В квартире прописаны 5 человек, в том числе 2 несовершенолетних ребенка…

Вопрос юристу:

Ответ юриста на вопрос: равные доли в квартире
Отказаться от имени детей от участия в приватизации вам не разрешит ни один орган опеки. Поэтому приватизировать на 2 равные доли у вас не получится.
———————————————————————

как оформить отказ от доли в квартире… Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос: как оформить отказ от доли в квартире Добрый день! Пусть подарит или продаст ее. Если не может приехать, то…

Пожалуйста дайте точную формулировку для составления договора дарения доли в коммунальной квартире (у меня доля в праве… Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос: доля в коммунальной кварти…

Доля в приватизированной квартире.нужно ли подавать налоговую декларацию… Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос: доли в приватизированной квартире Здравствуйте! нет, не нужно. ———…

Я являюсь собственником 1/2 доли в квартире. Собственником другой 1/2 доли являлась моя мать. Мы оба зарегистрированы в… Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос: право собственности на 1 2…

При продаже надо ли платить налог 13 процентов… Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос: доля в приватизированной квартире после смерти Здравствуйте!Если доля от родителей принадлежала Вам…

Долевая собственность – понятие принципиально отличное от полного права собственности. Особенность долевой собственности состоит в том, что владелец доли при совершении любых сделок с квартирой должен предварительно получить на это согласие других собственников. При этом независимо от размера и стоимости их доли интересы каждого должны быть учтены.

Владение квартирой в равной доле с другим собственником имеет ряд особенностей, о которых необходимо , прежде чем заключить соответствующую сделку.

Во-первых, приобретаемое жилье не может быть разделено по принципу деления пополам «квадратных метров». Другими словами, пользование им распространяется на всю площадь и не может быть ограничено какими-то отдельными комнатами. Во-вторых, в случае в квартире возможность ее покупки должна быть предоставлена другому собственнику. Уведомление о предполагаемой продаже должно быть вручено лично в руки, чтобы впоследствии избежать обвинений в неинформировании.

Если отношения между участниками долевой собственности испорчены, то предположить, какие перипетии ожидают дольщика при продаже, просто невозможно.

Если приобретение квартиры подобным способом является единственным шансом обретения собственного жилья, а вышеперечисленные трудности вас не пугают, то следует заняться подбором квартиры.

Покупки происходит на общих основаниях. Однако свидетельство о праве собственности выдается каждому дольщику с указанием размеров доли и реквизитов другого участника сделки. После получения подобного документа долевой владелец вправе пользоваться приобретенным жильем в порядке, установленном законодательством.

Преимущества и недостатки покупки квартиры в равных долях

У читывая тот факт, что стоимость квартир, особенно в крупных городах, постоянно растет, многие россияне с помощью такой сделки могут решить жилищный вопрос. Чаще всего к такому способу приобретения жилья прибегают «гражданские» супруги или взрослые члены одной семьи, например братья и сестры.

Приобретение квартиры «напополам» с менее близкими людьми чревато разного рода , которые возникают уже после заключения . Их возникновение часто делает невозможным добрососедское проживание, в результате такая покупка становится «ярмом на шее». Видя, какое поведение демонстрируют в квартирных спорах даже ближайшие родственники, невозможно представить, как поведут себя малознакомые люди.

Какими бы ни были отношения между долевыми собственниками, они должны несколько раз подумать о том, какими последствиями может грозить ухудшение взаимоотношений. Многолетние «квартирные войны» вряд ли входят в их планы, поэтому, приобретая квартиру в равных долях, необходимо понимать, что такое совместное проживание и какие обязанности оно налагает на каждого жильца. Только в этом случае новая квартира станет для них уютным домом, а вложенные в нее деньги не утонут в «пучине» судебных разбирательств.