Промышленная недвижимость в РФ находится на начальной стадии своего процветания. Прежде чем приступить к выбору того или иного промышленного объекта, следует тщательно проанализировать рынок и удостовериться в подлинности правоустанавливающих документов.
Практически в каждом городе России есть объекты промышленного назначения, которые долгие годы остаются пустующими. Спросом у инвесторов они не пользуются и не представляют практически никакой ценности. Это может быть связано c несколькими причинами:
- застройка 60–80 годов, которая далека от тенденций современного строительства, а чтобы реконструировать такое здание, потребуется достаточно много средств;
- в качестве промышленных объектов выбирается только малая часть, которая отвечает таким требованиям, как высокие мощности, наличие железнодорожных путей, прилегающих к объекту, одноэтажные и отдельно стоящие строения, которые имеют собственные коммуникации;
- требования арендаторов не совпадают с предложениями отечественного рынка;
- собственники промышленных зданий выставляют на рынок низкокачественные объекты, но при этом сознательно завышают цену;
- отсутствует понятная информация об объекте, его состоянии и назначении.
Описание промышленной недвижимости
Промышленная недвижимость условно делится на несколько типов:
- объекты тяжелой промышленности (заводы, комбинаты, рудники. шахты, электростанции, фабрики). Промышленные объекты этой области бывают добывающие, перерабатывающие, электроэнергетические, топливные, занятые в черной или цветной металлургии, деревообрабатывающие, машиностроительные, химические. Также сюда относятся объекты по производству строительных материалов.
- объекты пищевой промышленности - это заводы, фабрики, комбинаты по производству готовой продукции или полуфабрикатов. В эту же категорию относится производство табачных изделий и моющих средств.
- объекты легкой промышленности. Такие объекты включают кожевенные, текстильные, меховые, обувные заводы и фабрики. Также это объекты по производству и обработке стекла и фарфора.
- объекты специализации широкого спектра - это микробиологические, медицинские и полиграфические объекты.
- Категория А - объекты, необходимые для ведения бизнеса. Продаются они, как правило, уже с собственным бизнесом. Это магазины, фабрики, и прочие объекты.
- Категория В - объекты, предназначенные для инвестиций. Их приобретают чаще всего для сдачи в аренду и получения стабильного дохода.
- Категория С - это избыточная недвижимость. Земля с постройками или просто участки, которые не задействованы для бизнеса.
Анализ рынка промышленной недвижимости РФ
В России рынок промышленных объектов нельзя назвать процветающим. Сегодня в РФ на рынке представлены:
некачественные старые помещения, которые требуют капитального ремонта:
- промышленные объекты, которые используются по своему прямому назначению, но при этом не имеют специализированного оборудования.
- военные или государственные объекты.
- предприятия, оставшиеся с советских времен.
- новые промышленные объекты, нацеленные в основном на производство и переработку нефтепродуктов, а также машиностроительные комплексы.
В качестве примера можно привести предложение сайта agentstvokristall.ru. Это производственная база в пригороде Екатеринбурга.
Площадь такого участка составляет 430 кв.м. Цена - 9 млн. рублей.
Спрос на подобные объекты может быть обусловлен несколькими факторами.
- Во-первых, это стабильный, пусть даже и небольшой, но рост экономики.
- Во-вторых, спрос на конкретный объект, то есть инвестор изначально нацелен на покупку определенного объекта, который нужен для конкретной области промышленности.
- В-третьих, это дефицит предложений на использование промышленного помещения, А или В класса. Те строения, которые относятся к категории C и D, чаще всего являются новостройками, которые возводятся застройщиками для собственных нужд.
Если коснуться прогнозов экспертов по поводу роста востребованности промышленных объектов, то можно выявить достаточно оптимистичные показатели. Если промышленный объект относится к категории складов, то они будут пользоваться регулярным спросом. Также в некоторых регионах растет потребность на промышленные объекты класса А и В.
Примером может служить предложение сайта uk-malahit .ru. Это яркий пример промышленного предприятия класса А.
Находится объект в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга. Предназначено здание для пищевого производства. В одном здании сдаются в аренду сразу несколько площадок различного метража. Арендная ставка в среднем составляет 400 рублей в месяц за квадратный метр.
Анализ рынка промышленной недвижимости за рубежом
Промышленные объекты за рубежом пользуются гораздо большим спросом, чем в России. Если мы говорим о покупке такого объекта, то мы в любом случае должны предполагать, что с покупкой промышленного объекта мы приобретаем готовый бизнес. его выбор - непростой процесс, который потребует довольно много затрат средств, сил и времени. Чтобы риски при покупке были минимальными, необходимо провести тщательную проверку объекта аудиторами и налоговыми органами. Так что, если поиск заграничного объекта происходит в России, то нужно найти надежного посредника в этом вопросе.
При выборе подходящего объекта необходимо провести мониторинг рынков нескольких крупных государств. Первичная информация может быть представлена только кратким описанием объекта. Если инвестора устраивают показатели объекта, то он должен выехать на место, чтобы посмотреть собственными глазами на эту недвижимость.
Германия
Зв последние годы спрос на промышленные объекты в Германии возрос в 4–5 раз. В Западной Германии спрос вырос на 10–15%, а в Восточной - 10–30%.
Ярким примером можно считать продажу национального бизнеса в Германии - пивоварни.
Объект находится в городе Магдебурге. Общая потребность в инвестировании такого объекта составляет 3,9 млн евро. Такие данные нам любезно предоставил сайт commerz. kaiser-estate .ru.
Франция
Во Франции за последний год обанкротились порядка 3000 предприятий. Это стало веянием финансового кризиса. Но банкротство предпринимателей играет на руку инвесторам, поскольку стоимость таких промышленных объектов упала на 10–15%. Особый интерес вызывают объекты, находящиеся на Лазурном берегу Франции. Здесь покупаются небольш8ие объекты, для последующей их сдачи в аренду. Стоимость сделок варьирует от 500 евро до 4 -5 млн евро.
В качестве примера можно привести продажу магазина в Париже. Его площадь составляет 150 кв.м. Стоимость - 980 тыс. евро.
По мнению сайта zagranhouse.ru, этот проект идеален для инвестирования. В здании магазина новый современный ремонт, а само оно находится в развитом с точки зрения инфраструктур районе Парижа. Также возможна аренда за 4500 евро в месяц.
Италия
За последний год рывнок промышленной недвижимости Италии не терпел никаких резких скачков. Средняя цена на квадратный метр площади в промышленном здании составляет от 2 до 4 тыс. евро. В Тоскане и Лигурии - 6–7 тыс. евро.
Примером является продажа завода по виноделию в городе Марке в Италии. Это полностью сформированный бизнес. Общая площадь объекта составляет 11 га. Цена - 950 тыс. евро. На сайте gefes.net, на котором выложен объект, стоит пометка о том, что здание завода нуждается в ремонте.
Кипр
На Кипре довольно большой процент инвесторов - россиян. Они покупают промышленные объекты от 400 тыс. евро до миллионов евро и сдают эту недвижимость в аренду. Учитывая тот факт, что рынок промышленных застроек здесь не так сильно развит, то может точно сказать, что россиян привлекают условия налогообложения для сделок с промышленными объектами. При покупке промышленного объекта иностранный инвестор должен только выплатить налог, ставка которого составляет всего 0,15% от общей суммы. Согласитесь, немного.
Промышленным объектом называется предприятие, участок, цех, агрегат и другие производственные подразделения, которые используются для осуществления промышленной деятельности. Промышленный объект - это основа любой промышленной инфраструктуры, поэтому при его проектировании необходимо учитывать все технологические особенности. На всех этапах проектирования необходимо обратить внимание на все элементы, требуемые для обеспечения оптимальных условий будущих технологических процессов. Разрабатываемая проектная документация должна строго соответствовать назначению производства.
Особенности промышленного проектирования
Проектирование промышленных объектов может проводиться в одну или две стадии. Одностадийное проектирование проводится для технически несложных объектов, строительство которых планируется осуществить по типовым или повторно применяемым экономичным проектам. Проектирование в две стадии предполагает разработку технического проекта со сводным сметно-финансовым расчетом, после его утверждения разрабатываются рабочие чертежи.
Промышленное проектирование проводится коллективом разных специалистов. При проектировании промышленных зданий и сооружений используются существующие нормы и стандарты:
- СНиП (строительные нормы и правила);
- ТП (технические правила);
- СН (санитарные нормы);
- ГОСТы.
Неотъемлемой частью проектирования объектов промышленного назначения является тщательный анализ будущего воздействия промышленного объекта на окружающую среду.
Этапы проектирования
Основными этапами проектирования промышленных зданий являются:
- Планирование целей . На этом этапе проводится разработка технико-экономического обоснования или технико-экономических расчетов, которые должны установить экономическую и техническую целесообразность и хозяйственную необходимость строительства или реконструкции предприятия. На этом этапе также осуществляется: выбор строительной площадки, отвод земельного участка, составление и утверждение задания на проектирование.
- Проектные и изыскательские работ ы. Это этап разработки проектно-сметной документации, основанной на решениях, принятых в проектном задании.
- Эскизное проектирование . На этом этапе проводится идеальное проектирование, затем конфигурирование реального решения посредством приведения идеального эскиза в соответствии с реальными условиями окружающей среды на основе особенностей логистики и т.д.
- Детальное проектирование предполагает дополнение и детализацию предварительных эскизов, подлежащих реализации и подготовку проекта к реализации.
- Разработка исполнительного проекта - это проектирование с учетом всех необходимых мер для успешной реализации проекта.
- Реализация проекта включает авторский надзор и контроль над ходом проекта и вводом в эксплуатацию объекта.
«Проектная группа ЮГ» - архитектурное проектирование объектов промышленного назначения
Промышленное проектирование - это очень трудоемкий и ответственный процесс, успешное завершение которого зависит от профессионализма специалистов, работающих над проектом и совершенной согласованности с заказчиком. Непрофессионально выполненное проектирование промышленного объекта не может обеспечить безопасное и надежное функционирование будущего производства. Наши специалисты имеют огромный опыт работы в промышленном проектировании, поэтому мы можем осуществить полный спектр проектно-конструкторских работ на высоком профессиональном уровне с учетом всех технических норм, целевого назначения объекта и пожеланий заказчика.
Cтраница 1
Промышленные объекты в общем случае являются недетерминированными нестационарными нелинейными динамическими системами.
Промышленные объекты чрезвычайно разнообразны. Внутри любой отрасли, например, в энергетике, машиностроении, нефтехимии, даже в сфере обслуживания населения и других может быть выделено значительное число однотипных объектов управления. Это упрощает задачу построения типовой системы управления для группы объектов, хотя каждый из них предъявляет свои индивидуальные требования к СУ. Объекты могут отличаться друг от друга своими размерами, сложностью технологической схемы, числом агрегатов и другими показателями.
Промышленный объект должен быть расположен на ровном возвышенном месте, хорошо продуваемом ветрами. Селитебная зона не должна быть выше площадки предприятия, в противном случае преимущество высоких труб для рассеивания промышленных выбросов практически сводится на нет. Взаимное расположение предприятий и населенных пунктов определяется по средней розе ветров теплового периода года. Для данной местности промышленные объекты, являющиеся источниками выделения вредных веществ в окружающую среду, располагаются за чертой населенных пунктов и с подветренной стороны от жилых массивов, чтобы выбросы уносились в сторону от жилых кварталов.
Промышленные объекты должны быть оснащены необходимым противопожарным оборудованием, которое подразделяется на стационарное, полустационарное и передвижное. К стационарным относятся системы пожарного водоснабжения, получения и подачи к очагам пожаров огнегасительных веществ, сигнализации и связи. Экономически оправдано применение автоматических стационарных установок пожаротушения: спринклерных, дрен-черных, азотных, углекислотных, пенных и др. Спринклер-ная система состоит из распределительных водопроводов под потолком защищаемого помещения и контрольно-сигнального клапана для присоединения к пожарному водопроводу. На потолочных трубопроводах через 2 5 - 4 м установлены разбрызгиватели воды (спринклеры), закрытые пробками с легкоплавкими замками. Под действием высокой температуры спринклеры над очагом пожара автоматически открываются и вода тушит огонь. Дренчерные системы не имеют пробок и вода подается сразу ко всем распылителям, создавая орошение во всем помещении или образуя водяную завесу в пролетах, проемах, на наружных или внутренних стенах, что обеспечивает тушение или локализацию очага пожара. Азотные или углекислотные установки имеют баллоны с инертными газами, которые автоматически открываются при пожаре. Аналогично работают пенные установки, в которых при пожаре включаются пеногенераторы.
Промышленные объекты, являющиеся источниками выбросов в атмосферу диоксидов серы и оксидов азота, обусловливают повышенный риск выпадения так называемых кислотных дождей.
Промышленные объекты, являющиеся источниками выбросов в атм сферу диоксидов серы и оксидов азота, обусловливают повышенный рис выпадения так называемых кислотных дождей.
| Нормативы распределения капитальных вложений, стоимости строительно-монтажных работ по годам строительства энергетических объектов, %. |
Промышленные объекты проектируют в соответствии со схемой развития и размещения соответствующей отрасли промышленности на основании задания на проектирование, которое составляет заказчик. Проект выполняют в одну или две стадии.
Первый промышленный объект на комбинате - установка ЦГФУ - вступила в строй в июле 1967 г. В дальнейшем в Нижнекамском промышленном узле почти ежегодно вводились в строй по несколько производств.
Наиболее распространенные промышленные объекты, в которых наблюдается двухфазное течение, - паровые котлы, рефрижераторы, конденсаторы, экономайзеры, газо - и нефтепроводы, эрлифты, испарители, установки, используемые в энергетической и перерабатывающих отраслях промышленности.
Промышленные объекты химической и нефтеперерабатывающей промышленности проектируются в строгом соответствии с Санитарными нормами проектирования промышленных предприятий (СП) и другими нормативными документами.
Основным промышленным объектом является пласт Д ((па-шийский горизонт) (рис. 14), сложенный песчано-алевролитовы-ми породами. По отложениям пашийского горизонта Д, в пределах месторождения выделяют шесть залежей нефти, отличающихся по размерам и амплитуде.
Основными промышленными объектами Туймазинского месторождения являются песчано-алевритовые отложения пашийского горизонта франского яруса и муллинского горизонта живетского яруса девона.
Многие промышленные объекты характеризуются существенным запаздыванием. К ним следует отнести все тепловые объекты, а также многие аппараты нефтеперерабатывающих, нефтехимических и химических установок.
Проектируют промышленные объекты в соответствии со схемой развития и размещения соответствующей отрасли промышленности, на основании задания на проектирование, которое составляет заказчик. Проект выполняют в одну или две стадии.
– это производственные здания и сооружения, предназначенные для осуществления определенных технологических и иных процессов, направленных на обеспечение получение продукции. К объектам данного типа относятся:
- Производственные объекты.
- Подсобно-производственные сооружения.
- Энергетические объекты.
- Транспортно-складские объекты.
- Вспомогательные сооружения.
Классификация по назначению
Производственные
Предназначены для размещения различных цехов, выпускающих ту или иную продукцию предприятия.
Это могут быть следующие цехи:
- литейные, кузнечные;
- сборочные;
- деревообделочные;
- прядильные, ткацкие и т.д.
Подсобно-производственные
Используются для обеспечения различных, способствующих оптимизации основного производства, ремонту оборудования, поддержания в целостности инженерных сооружений, сетей предприятия, мебели.
К ним относятся:
- ремонтно-механические цеха;
- экспериментальные цеха;
- конструкторские бюро;
- различные лаборатории при производстве.
Энергетические
Энергетические объекты, предназначенные для снабжения предприятий необходимой энергией, которая может быть световой, силовой, паровой, газ под давлением и т.д. К этой группе можно отнести:
- Компрессорные, газогенераторные здания.
- Трансформаторные подстанции.
Транспортно-складское хозяйство
К транспортным зданиям относятся сооружения, приспособленные для обслуживания и размещения транспорта предприятия:
- гаражи;
- зарядные депо для погрузчиков и электрокар;
- мастерские техобслуживания.
Складские здания для размещения и хранения производственных и вспомогательных материалов:
- сырья, готовой продукции;
- комплектующих деталей;
- ГСМ и т.д.
Склады могут быть как открытые, так и закрытые.
Санитарно-технические
Назначение санитарно-технических объектов в обеспечении функционирования водопровода и канализации:
- насосные станции;
- очистные сооружения;
- градирни.
Вспомогательные
Это здания связанные с административной и бытовой организацией предприятия, без которых производство невозможно:
- администрация предприятия;
- бытовые сооружения (гардеробы, душевые комнаты, прачечные);
- медпункты;
- столовые;
- курительные;
- библиотеки;
- контрольно-пропускные пункты.
Какие бывают классы по категории опасности?
Технологический прогресс приводит к использованию большого числа опасных веществ при производстве того или иного продукта. Это становится причиной тяжелых техногенных аварий.
Последствия, которых сказываются на здоровье людей и на состоянии экологии.
Во избежание таких тяжелых аварийных ситуаций государство вводит обязательную оценку опасности деятельности того или иного предприятия, исходя из которой вводятся соответствующие правила безопасности. Главным образом это регламентировано Федеральным законом от 21.07.1997 N 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» .
Статус и степень опасности индустриального объекта оценивается при постановке на учет в государственном реестре опасных производственных объектов. Происходит это в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.11.1998 N 1371 .
В зависимости от количества опасных веществ находящихся на объекте единовременно, производится их разделение по категориям опасности. Основывается классификация на Приложении 2 к Федеральному закону N116-ФЗ . Рассмотрим каждый класс подробно.
I
Чрезвычайно высокая степень опасности предприятия, авария на таком производстве может угрожать жизням множества людей и нарушению экологического баланса межрегионального и федерального уровня. К объектам чрезвычайно высокой опасности относятся:
- склады химического оружия;
- производство химического оружия, спецхимии;
- здания и сооружения, предназначенные для уничтожения химического оружия;
- шахты угольной промышленности, в которых произойти взрывы газа или пыли, выбросы, удары;
- объекты, на которых единовременно находятся опасные вещества в определенном количестве: аммиак, нитрат аммония, хлор, оксид этилена, диоксид серы, триоксид серы, фосген и т.д. (см. Таблица 1 , Таблица 2 ФЗ N 116).
II
Включает производственные предприятия высокой опасности, аварии на них могут повлечь возникновение чрезвычайной ситуации регионального уровня:
III
- предприятия с возможным выбросом сернистого водорода до от 1% до 6%;
- газопроводы, транспортирующие природный газ под давлением от 0,005 до 1,2 мегапаскаля, сжиженный газ под давлением от 0,005 до 1,2 мегапаскаля;
- сооружения, осуществляющие теплоснабжение населения, давление на которых достигает 1,5 мегапаскаля;
- подвесные канатные дороги;
- элеваторы, мукомольные производства;
- горнодобывающие предприятия с объемом разработки породы от 100 тыс. до 1 млн куб.метров в год;
- объекты, указанные в Таблице 1 , Таблице 2 ФЗ N 116 .
IV
Производственные объекты, представляющие низкую опасность, аварийные ситуации на таких предприятиях способны создать локальную ЧС:
- предприятия, ведущие открытые разработки горных пород объемом менее 100 тысяч куб.метров в год;
- нефтедобывающие предприятия с объемом выбросов сернистого водорода менее 1%;
- эскалаторы в метрополитене, фуникулеры;
- объекты, указанные в Таблице 1, Таблице 2 ФЗ N 116.
Требования к индустриальной недвижимости
К индустриальной недвижимости предъявляется ряд общих требований,
которым то или иное производственное здание должно соответствовать.
- Функциональные требования заключаются в том, что конструкция и планировка должны обеспечивать оптимальные условия для производственного процесса и участвующих в нем людей.
- Технические требования касаются исправности оборудования, обеспечения безопасности согласно категории опасности предприятия и соответствия нормам пожарной безопасности, освещения.
- Архитектурные требования затрагивают внешний вид производственного объекта, которое должно соответствовать месту своего расположения, а также внутренний вид и обстановку. Внутренняя обстановка должна благотворно воздействовать на работников.
- Экономические требования касаются конструктивных решений, используемых при строительстве здания с точки зрения затрат на возведение и эксплуатацию. Строительство предполагает преимущественное использование сборных элементов и конструкций. О том, какие документы нужны для получения разрешения на строительство промышленного объекта и введения его в эксплуатацию, читайте .
Заключение
Индустриальная недвижимость была и остается востребованной в условиях технологического прогресса. Однако, технические достижения требуют оптимизации строительства и эксплуатации производственных зданий.
Промышленная сфера стран России и Украины необычайно дифференцированная ведь в этих странах имеют все возможные организационные формы введения бизнеса и все различные направленности деятельности.
Промышленной сферы стран СНГ присущи множество направлений деятельности, а не специализация на отдельных отраслях. Если учесть принимаемые программы по приоритетным направлениям деятельности страны, то с многонаправленность деятельности промышленности можно не согласиться!
Существование разнообразных форм и предприятий промышленности связано с не возможностью осуществлять деятельность приоритетным направлениям народного хозяйства без инфраструктуры, которая обеспечить бесперебойное функционирования промышленной сферы и каждого отдельного объекта производства в стране. Поэтому под объектами производства следует понимать не только промышленные субъекты хозяйствования, но так же малые частные предприятия, государственные, коммунальные предприятия, без которых промышленная сфера не могла бы нормально и эффективно функционировать.
В странах СНГ, в частности России и Украины, представлены в большой степени добывающие объекты промышленности, так как недра данных стран необычайно богаты на природные ресурсы. Что же касается перерабатывающей промышленности, то ее объекты имеют узкую специализацию в странах СНГ, при этом находятся в невыгодном конкурентом положении относительно стран ЕС, Азии и США. Это в первую очередь вызвано большим износом зданий, сооружений и оборудования объектов хозяйствования. Износ основных фондов предприятий, организаций и учреждений уменьшает эффективность работы промышленный предприятий и объектов.
Объекты промышленности сконцентрированы по трем основным направлениям: сырьевая база, трудовые ресурсы, рынки сбыта. Этим образом хозяйствующие субъекты стремятся снизить свои издержки и затраты на соответствующие элементы (транспорт, заработная плата, реклама). Следует отметить, что производители промышленных товаров и продукции находятся в не выгодном положении, из-за большого существования посредников, которые цену на данные товары завышают в виде торговых надбавок на каждом этапе доставки ГП покупателю. Чтобы избавиться от данного противоречия следует подключать к промышленности малый бизнес, который работает при меньших торговых наценках и может снизить цену на товар, продукцию, что приведет к росту ценовой конкуренции товара.
Если Украина войдет в ЕС, то ей придется лишиться практически все приоритетных производственных направлений, так как в ЕС существует четкая специализация, к примеру винное производства, зародилась во Франции, тем самым Украина не имеет право производит данный вид продукции, если станет участником ЕС. Создание тесных отношений с разнообразными странами, даст гораздо большее странам СНГ, чем сотрудничество с одной из организацией стран мира. К примеру, сотрудничество с большим количеством стран увеличить рынок сбыта, а так же возможность привлекать дешевые ресурсы для объектов промышленной сфера, новые
