Может ли сегодня недвижимость быть надежным источником дохода

Тема инвестиционной привлекательности недвижимости обсуждается изо дня в день, на страницах СМИ и на кухнях многих семей, которые рассматривают для себя различные потенциальные возможности получить дополнительный доход. Вопрос, который волнует многих, - может ли сегодня недвижимость быть надежным источником этого дохода и позволяет ли она сохранять и преумножать вложения.

Если говорить о столице, то тут квадратные метры всегда в цене. Как бы ни складывались экономические условия или волатильность валют, в Москве всегда будет спрос на жилье. Безусловно, он может двигаться вверх или вниз, в зависимости от уровня доходов населения и его платежеспособности, однако, как показывают последние годы, не самые легкие для российской экономики, спрос не исчезает и ликвидные варианты всегда востребованы.

Современный рынок предлагает различные варианты для потенциальных инвесторов. Во-первых, это классический наем. Конечно, если квартира досталась не по наследству и в ее приобретение была вложена значительная сумма, пройдет немало времени, пока эти вложения вернутся. Средний срок окупаемости квартиры экономкласса в Москве составляет порядка 18 лет. Доходность в этом же сегменте колеблется в диапазоне 4–7% годовых, и чем дороже объект, тем меньше может быть его доходность. Поэтому наиболее рентабельно жилье экономкласса.

В качестве примера можно рассмотреть однокомнатную квартиру с косметическим ремонтом за 7 млн руб., в которую было вложено еще 300 тыс. руб. (приобретение предметов интерьера и бытовой техники). Сдавать такую квартиру можно примерно за 35 тыс. руб. в месяц. Из полученного дохода необходимо вычесть стоимость коммунальных платежей и сумму налога. В результате мы увидим, что доходность от сдачи составит не более 4%.

Более высоким может оказаться доход от краткосрочной аренды. Спрос на такой наем достаточно высок, в первую очередь со стороны туристов, приезжающих посмотреть столицу. В Москве не так много гостиниц с доступными ценами, при этом хорошо и удобно расположенных, поэтому аренда квартиры на несколько дней для гостей столицы может быть хорошей альтернативой. Несмотря на то что стоимость краткосрочной аренды выше, чем долгосрочной, не многие собственники решаются на такой бизнес.

Посуточная аренда - это непрерывный труд для собственника. После каждого арендатора в помещении нужно делать генеральную уборку, менять белье и т. д. Все это непрерывные физические, моральные и финансовые затраты. Кроме того, при посуточной аренде значительно возрастают риски порчи имущества и отделки в квартире. И конечно, арендодателю необходимо постоянно искать новых арендаторов, поскольку каждый день простоя квартиры уменьшает его доход.

Некоторые собственники рассматривают для себя возможность получать доход от сдачи внаем комнат. Однако и тут много своих но… Комнаты в коммунальных квартирах люди снимают не от хорошей жизни. В первую очередь такие варианты востребованы арендаторами, которые хотят жить в Москве, но по финансовым причинам не могут арендовать полноценную квартиру. Большинство, если не все, арендаторы комнат имеют ограниченные финансовые возможности и отталкиваются, прежде всего, от стоимости жилья. Но даже при этом они стараются выбирать варианты максимально комфортные, желательно с одним соседом, с приличной мебелью и сантехникой, с холодильником и стиральной машиной. Пользуются спросом такие предложения и у студентов, которые по тем или иным причинам не могут жить в общежитии.

Конечно, некоторые собственники пытаются выжать из квартиры максимум. В нашей практики был случай, когда один собственник в обязательном порядке хотел сдавать свою квартиру восьмерым людям одновременно и с каждого планировал взимать арендную плату в размере 15 тыс. руб. в месяц. Желание его, правда, не сбылось, так как арендаторов, согласных на такие условия, не оказалось.

Что касается такой популярной на сегодняшний день темы, как организация хостела в квартире, то сейчас в Госдуме идет активное обсуждение этого сегмента, и пока не ясно, к чему в итоге придут власти, какие права и ограничения появятся для собственников, желающих организовать в своей квартире этот бизнес: станет ли обязательным перевод квартиры в нежилое помещение с отдельным выходом, нужно ли будет перед открытием хостела проводить собрание всех жильцов дома и т. д. Однако в любом случае надо учитывать, что организация хостела - это, по сути, некий гостиничный бизнес, который требует, в первую очередь, вложений, как финансовых, так и временных.

Для того чтобы он стал успешным и действительно хостелом в европейском понимании этого слова, объект должен быть привлекательным для посетителей, комфортным, оснащенным современной техникой и системами кондиционирования, иметь интересное и удобное для туристов расположение, предлагать сервис и услуги, его деятельность не должна мешать жизни соседей. А значит, придется сделать немалые дополнительные вложения, отдавая себе отчет, что срок окупаемости такого бизнеса заранее предугадать невозможно.

В целом инвестиции в недвижимость, как, впрочем, и любые инвестиции, не могут никому гарантировать молниеносно золотых гор и несметных богатств. Однако главное преимущество в том, что это совсем иной способ сохранения средств, надежный и стабильный, особенно учитывая риски банковского сектора. Поэтому можно говорить о том, что такие инвестиции актуальны на российском рынке, и особенно на московском, где спрос на жилье будет всегда.

Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5b15198e9a79471a92ed7924

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Экономика недвижимости

Введение

Экономика - это процесс производства материальных благ в условиях ограниченности ресурсов.

Экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, связанная с производством объектов недвижимости (исключение составляет земля).

Юридическое понятие недвижимости - регистрация прав собственности.

Недвижимость, удовлетворяя потребность человека, может использоваться в 3-ёх вариантах:

1. Поскольку недвижимость обладает полезностью - это способность вещи удовлетворять потребности человека, - то недвижимость является экономическим благом.

2. В качестве источника дохода - недвижимость приносит собственнику доход в виде аренды. Отличительной особенностью данного вида использования недвижимости является то, что не происходит смена владельца.

3. Когда недвижимость выступает в качестве товара принося однократный доход владельцу.

Экономические характеристики недвижимости

1. Любая недвижимость представляет собой вещь, материальный актив, состоящий из неразрывного единства земельного участка (вещи природы) и здания или сооружения (продуктов труда).

2. Недвижимость обладает максимальной полезностью среди других благ.

3. Кроме материальной потребности недвижимость способна удовлетворять и духовные запросы.

4. В силу продолжительного использования недвижимость является уникальной по сравнению с другими благами.

Специфические особенности различных способов использования недвижимости

Полезность недвижимости. Используя недвижимость в качестве экономического блага, удовлетворяется только одна потребность - потребность в жилье. Но удовлетворятся она может в 3-ёх формах:

1. приобретение жилья в собственность;

2. аренда;

Найм - социально-жилищная льгота, которая позволяет удовлетворить потребности лиц с невысоким доходом.

Недвижимость как товар проявляется в 2-х аспектах:

1. товаром может быть объект (собственность);

2. товаром выступает услуга (аренда, найм).

Недвижимость , выступая в качестве товара , обладает рядом особенностей:

1. требуется определение прав и их границ;

2. недвижимый товар инвестиционный (риск, доходность, фактор времени);

3. любая недвижимость уникальна (место положение);

4. недвижимость отличается большой капиталоемкостью;

5. недвижимость является товаром в любой момент жизненного цикла;

6. количественное несовпадение качественных характеристик недвижимого объекта и недвижимого товара.

Недвижимость как источник дохода . Доход, приносимый объектом недвижимости, имеет рентный характер для любой недвижимости кроме производственной. Для производственной недвижимость выступает в качестве фактора производства, при чём не всегда главного. То есть недвижимость относится к основным фондам предприятия и переносит свою стоимость на выпускаемую продукцию, а, следовательно, на прибыль предпринимателя по частям (амортизационные отчисления).

Недвижимость - это особый инвестиционный товар.

Под инвестициями следует понимать долгосрочные вложения средств для создания нового объекта, реконструкции или модернизации существующего с целью последующего возврата вложений и получения дохода.

Согласно российскому законодательству в качестве инвестиций могут выступать:

· денежные средства;

· ценные бумаги;

· другое имущество, в том числе имущественные права или иные права имеющие денежную оценку.

1. Составляющие проекта развития недвижимости

I. Инициирование проекта. В качестве инициатора проекта могут выступать :

· собственник объекта, заинтересованный в повышении стоимости объекта за счет его качественного преобразования;

· инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств;

· девелопер, который ищет сферу приложения для своего капитала и профессиональной активности на основе знаний рынка, наиболее перспективных направлений его развития, уровня спроса, конкуренции, а так же перспектив развития того или иного региона.

II. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления потенциала ранка и потенциала объекта инициатива, прежде чем реализоваться, подлежит предварительной оценки, которая включает физическую осуществимость, наличие правовых и финансовых условий для реализации проекта и после с учетом этих возможностей и ограничений определяется эффективность проекта. В большинстве случаев эффективность рассматривается коммерческая.

Оценка инициативы имеет два аспекта:

1. Оценка состояния рынка и перспектив его развития;

2. Оценка местоположения потенциально объекта.

На этом этапе основным ориентиром для принятия решения работы над проектом является оценка наиболее вероятной доходности объекта. Уровень этой доходности определяется в зависимости от разумных представлений будущего собственника для данного сегмента рынка и региона. Представление о требуемой доходности существенно колеблется, в зависимости от оценки инициативы, и существенно различаются для различных проектов. В общем случае этот срок исчисляется месяцами, но возможны и такие объекты, для которых требуются годы. Финансовые затраты для этих этапов оцениваются в 1-3 % от общей величины затрат по проекту.

III. Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования. После принятия решения о целесообразности проекта начинаются практические действия по его реализации:

1. Создание правовых условий, чтобы придать легитимность (законность) процессу развития и создать систему юридических гарантий для всех участников процесса;

А. Выбор проекта и места
1. Определение имущественного правового статуса места или объекта (комитеты по управлению городским имуществом, городское бюро регистрации прав на недвижимость, комитеты по охране исторических памятников, администрации районов или муниципальных образований)	2-4 недели
2. Предварительный расчет нагрузок	1-2 недели
3. Получение предварительных технических условий по электроснабжению, водоотведению, водопотреблению, отоплению	2-4 недели
4. Согласование с государственным комитетом по экологии
5. Разработка градостроительной документации	6-8 недель
Б. Получение архитектурно-планировочных заданий и заказ предпроектной документации
1. Согласование предпроектной документации в заинтересованных ведомствах	2-4 недели
2. Оценка инвестиционных проектов	2-4 недели
3. Согласование проекта инвестиционного договора с КУМИ, комитетом по землеустройству, комитетом по строительству	до месяца
4. Подача пакета документов в секретариат городской инвестиционной тендерной комиссии	до месяца
5. Решение городской инвестиционной тендерной комиссии	2-4 недели
6. Юридический отдел администрации города или муниципального образования
7. Распоряжение руководителя города или муниципального образования о предоставлении земельного участка на инвестиционных условиях	до месяца

Если производятся торги по продаже участка под застройку эти сроки увеличиваются на 2-3 месяца. Кроме того, в процессе получения права под застройку может быть проведено общественное слушанье, в котором принимают участия специалисты и жители расположенного района.

2. Проработка и предварительный выбор схемы финансирования.

IV. Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования. Этот этап наиболее важен, потому что на нем определяются параметры будущего объекта, а они соответственно влияют на затраты по проекту.

При организации работ по проектированию следует обращать внимание на:

· При выдачи задания на проектирование должны быть предоставлены исходные материалы и документы, включающие обоснования инвестиций, согласование органами государственной власти места размещения объекта, технические условия на подсоединение объекта к инженерным сетям и коммуникациям;

· Проектируемый объект должен удовлетворять не только градостроительным нормам, но и требованиям рынка, то есть отвечать ожиданиям потребителям по архитектурно-планировочным решениям, используемым материалам, а также финансовым возможностям потребителя.

Расходы составляют 6-10 % затрат по реализации проекта.

V. Согласование проекта с органами государственного контроля. Эта процедура подразумевает проведение государственной экспертизы градостроительной документации, ТЭО и рабочего проекта до их утверждения заказчиком проекта. Получение положительно экспертного заключения служит основание для утверждения документации и дает возможность получения разрешения на производство СМР.

VI. Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта. Данный этап охватывает всех участников проекта и регулирует их:

1. Финансирование проекта;

2. Выполнение подрядных работ;

3. Реализацию созданного объекта.

На этом этапе заключаются договоры по участию в финансировании проекта с финансово-кредитными учреждениями, с частными инвесторами или будущими потребителями, проводятся торги и заключаются контракты с подрядными организациями и привлекаются агенты по продаже или сдаче в аренду недвижимости.

VII. Внедрение проекта. Главной задачей этого этапа является выполнение работ по развитию недвижимости с требуемым качеством, затратами и скоростью. Результатом этого этапа является новый объект недвижимости, фактическое создание которого должен быть подтвержден актом о приемке объекта в эксплуатацию, на основании которого может быть зарегистрировано право на вновь созданный объект. Этот этап самый затратный по времени (до трех лет) и финансам (60-70 % затрат).

VIII. Распоряжение результатами проекта. На этом этапе происходит оформление права собственности, передача объекта в управление, в аренду, продажа. Пака объект не зарегистрирован как объект недвижимости в БТИ и права на него не оформлены в органах государственного регистрации юридически объект не существует и следовательно не может быть объектом рыночного оборота.

2. Сфера деловой активности - критерии выбора

Критериями выбора являются:

· доходность;

· ликвидность.

При оценки этих критерий используют статистические показатели, которые готовят профессиональные организации, как для конкретных заказчиков, так и для широкого использования.

Все эти показатели можно сформировать в 4 группы:

1. Объемные показатели - объем продаж по сегменту рынка, по типу приобретателей; объем предложений, в том числе потенциальных по сегментам рынка; объем не занятых площадей; объем инвестиций в том или ином сегменте рынка; обеспеченность потребителей объектами недвижимости;

2. Ценовые показатели - уровень арендной платы (min, среднее, max), уровень цен (min, среднее, max);

3. Показатели доходности инвестиций - ставка доходности по сегменту недвижимости и по регионам;

4. Динамические показатели - динамика показателей перечисленных в-первых 3-х группах.

Исследовав региональный рынок недвижимости, выбирается сфера деловой активности и определяется направление для дальнейшего и более углубленного анализа ситуации в пределах выбранного сегмента.

Например, при выборе сферы деловой активности между жилой и коммерческой недвижимости.

Характеристика	Жилая недвижимость	Коммерческая недвижимость
Зависимость от состояния региональной экономике
Ликвидность
Основной тип операций	купля-продажа, аренда, найм
Возможность привлечения внешнего финансирования

Из таблицы видно, что жилая недвижимость предпочтительней, но, в то же время достаточно высок и уровень конкуренции на этом сегменте. То есть ограниченная емкость рынка массового жилищного строительства приводит к тому, что ведущие строительные компании начинают политику самоограничения, например на элитное жильё или жильё для среднего класса. Такая дифференциация свидетельствует о постепенном насыщении спроса на первичном рынке жилья при дефиците объектов коммерческой недвижимости, в частности торговой. Другими словами изменения в удельном весе различных отраслей в экономике приводят к расширению спроса на определенные типы недвижимости, а это находит отражение и в изменении требований к характеристикам объектов недвижимости.

Все общие тенденции в развитии экономике накладываются на состояние конкретного регионального рынка с учетом его особенностей. Поиск возможностей для развития неизбежно выводит девелопера на проблему выбора, содержание которой на разных этапах развития объекта недвижимости выглядит так:

Этапы реализации проекта		Критерии выбора	Используемые инструменты
Инициирование проекта	Выбор сегмента рынка	Доходность, риски, ликвидность	Исследование возможностей рынка
Оценка инициативы	Выбор проекта	Физическая возможность, юридическая допустимость, финансовая целесообразность и доступность, экономическая эффективность	Исследование возможностей проекта
Обеспечение правовых возможностей реализации проекта и разработка схем финансирования	Выбор схемы финансирования и источника	Надежность, доступность, стоимость кредита	Анализ интересов и возможностей инвесторов
Подготовка технико-экономического обоснования и проектирования	Выбор предпроектных решений, технологий, уточнение экономических характеристик проекта	Соответствие проекта современным требованиям рынка, минимизация издержек	Сравнительный анализ проектных предложений, экономический анализ проекта
Согласование проекта с органами государственного контроля	Выбор вариантов решений по достижению требуемых параметров проекта		Изменение проектных решений
Формирование системы договорных обязательств участником реализации проекта	Выбор механизмов финансирования и выбор подрядчиков	Финансовая устойчивость, стоимость ресурсов, минимизация затрат, сроки, качество	Использование ряда источников финансирования и проведения подрядных торгов
Этапы реализации проекта		Критерии выбора	Используемые инструменты
Внедрение проекта	Выбор способа управления ходом внедрения проекта	Соблюдение сроков, качества и уровня затрат, обеспечение финансированием	Привлечение инженеринговых фирм, работа с инвесторами
Распоряжение результатами проекта	Выбор способа продвижения объекта на рынок, организация продаж	Максимизация дохода от продажи и минимизации сроков реализации	Привлечение риелтерских фирм, создание и организация работы служб продаж

Исследуя рынок во внимание должны быть приняты и прошлые тенденции и их возможные изменения и влияние существующих и новых факторов на спрос и предложение на рынке. Исследование потенциала рынка спроса и предложения, емкости рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сегмента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движения проекта, после чего прорабатывается следующий этап - поиск и выбор конкретного проекта развития недвижимости.

3. Основные подходы к экспертизе проекта

Часть оценки инвестиционного проекта сводится к расчетам количественных показателей определяющихся соотношением затрат и доходов. Но прежде количественных показателей проект нуждается в качественной оценке, которая проверяется и уточняется расчетами количественных характеристик. То есть в процессе оценки проекта наблюдается 2 стади и:

1. Оценка возможностей и целесообразности реализуемого проекта;

2. Расчет экономических показателей характеризующих проект.

Под экспертизой проекта развития недвижимости следует понимать оценку предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической возможности, юридической допустимости, финансовой целесообразности и доступности.

Оценка физической возможности предполагает наличие физической осуществимости с учетом места положения, пространственных параметров, состояние инфраструктуры, технологических характеристик, имеющихся строительных возможностей и влияние этих возможностей на параметры проекта, затраты и сроки реализации.

Оценка юридической допустимости включает определение возможности достижений соглашений с собственником земли об условиях вовлечения земельного участка в процесс развития недвижимости, соответствие характера предполагаемого проекта существующим правилам землепользования.

Оценка финансовой целесообразности и осуществимости предполагает определение потенциальной выручки от реализации проекта, возможного уровня доходности, периодов поступления и оттоков денежных средств. И на этой основе достаточности и целесообразности вложения собственных средств в проект, возможность привлечения внешних источников финансирования и соотношения различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Экспертиза физического, правового и финансового аспектов проекта производится в сравнении с альтернативными вариантами:

· иные возможности земельного участка;

· места реализации задуманного проекта.

Особое внимание при экспертизе и выборе проектов в силу специфике недвижимости придаётся анализу местоположению объекта. В отличие от инвестиционных проектов связанных с созданием или расширением производственных мощностей, для которых местоположение всегда является фактором издержек, для проектов развития некоммерческой недвижимости местоположение это фактор, который влияет не только на издержки, а что еще важнее на доходы, которые может приносить создаваемый объект.

Поэтому при анализе местоположения следует учитывать:

1. Ценность создаваемой недвижимости с точки зрения её потребителя;

2. Издержки по созданию недвижимости;

3. Эксплуатационные издержки.

При анализе местоположения следует различать географическое местоположение и экономическое местоположение.

Географическое местоположение - это привязанность объекта недвижимости к определенным топографическим характеристикам.

Экономическое местоположение - это расположенность объекта недвижимости относительно факторов, которые могут повлиять на выгоды и издержки связанные с недвижимостью, а потому влияют на её ценность в глазах пользователя, а следовательно и на стоимость.

Объекты недвижимости могут быть совершенно различны по географическому местоположению и близки по экономическому и наоборот. При этом плюсы и минусы местоположения прямо связаны с предназначением недвижимости, так что удачное местоположение это оптимальное расположение объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением.

По зарубежному опыту при анализе положения торгового центра ключевыми являются вопросы:

1. Доступность;

· Насколько новый проект соответствует ландшафту?

· Имеются ли соответствующие транспортные сети доступные будущему покупателю?

· Является ли пешеходный поток мимо проектируемого магазина достаточным, чтобы генерировать торговлю?

· Каковы отношения между выбранным расположением, другими торговыми центрами и публикой посещающей магазин?

2. Конкуренция:

· Имеются ли прямые конкуренты у потенциального магазина?

· Какую долю покупателей у них можно отобрать?

3. Уровень обеспеченности услугами торговли на территории:

· Каков текущий уровень обеспеченности торговыми площадями?

· Каков уровень доходов и расходов в розничной торговли в данной области?

· Имеется ли значительная доля универсальных магазинов?

· Сколько вновь созданных магазинов на данной территории?

4. Потенциал:

· Какова численность населения и тенденции занятости в данной местности?

· Каково отношение местных властей к развитию торгового центра?

5. Наличие рабочих мест, структура занятости и их перспектива.

6. Конкурирующие и дополнительные объекты.

7. Пешеходные и пассажиропотоки.

Влияние местоположения на издержки

Это связано с затратами, которые возникают при строительстве объектов в новых районах, там где отсутствуют необходимые инженерные сооружения и коммуникации. Кроме того увеличиваться издержки могут и в районах с высокой плотностью застройки, потому как затрудняется использование техники, организации подъездов, складирование. Что касается жилой недвижимости, то при анализе местоположения следует учитывать и нормативные требования (расстояние между домами, роза ветров и т.д.).

4. Строим на земле

При анализе земельного участка предполагаемо для развития недвижимости важно определение достаточности его размера для реализации, того или иного проекта и достижения оптимального соотношения между вкладами земли, труда и капитала в создаваемый объект. Для каждого варианта землепользования (жилая ил коммерческая недвижимость и их разновидностей) существуют определенные оптимальные соотношения между вкладом земли и не земельных факторов - коэффициент использования территорий (КИТ) - это есть отношение площади здания к площади земельного участка:

1. Для жилой недвижимости:

· индивидуальные дома - КИТ=0,1ч0,25;

· сблокированные дома - КИТ=0,5ч1,5;

· многоэтажные (до 5 этажей) дома - КИТ=0,7ч2;

· здания более 5 этажей - КИТ=2,5ч5;

· высотные - КИТ= до 12;

2. Для коммерческой недвижимости: КИТ=0,5ч12.

Несмотря на большой диапазон практика показывает, что для торговых центров максимизация доходов на единицу площади при прочих равных условиях достигается при 2-х максимум 3-х этажных застройках.

Однако возможность замены вклада земли вкладом капитала может иметь и отрицательное значение:

1. С превышением определенного предела (5 этажей) суммарные затраты на единицу полезной площади увеличиваются (требуется дорогостоящая техника для строительства, дополнительное оборудование, лифты). Кроме того увеличиваются и эксплуатационные издержки (больше площадь больше теплопотерь).

2. Рост этажности может стать фактором снижающим ценность для потенциальных пользователей.

3. Предел высотности может быть определен зональным регламентом территории или другими градостроительными нормативами.

4. Общий алгоритм выбора и оценки проекта

Основные ошибки при оценки инвестиционных проектов

1. Занижение инвестиционных затрат в связи с исключением из их состава прироста потребности в оборотном капитале, а так же затрат связанных с организацией сбыта, оплаты консультантов и прочих косвенных расходов.

2. Формулирование предположений об эффективности проекта до получения реально обоснованных анализов и заключений.

3. Неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса и предложения, конкуренции на рынке.

4. Отсутствие надлежащего анализа рынка при подготовке заключения о прогнозировании доходности проекта.

5. Недостаточное объяснение явно большого расхождения между настоящими или недавними ценами продажи аналогичных объектов.

6. Чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно продажных цен и уровня арендной платы.

7. Недостаточное обоснование ставки дисконтирования.

Подобные документы

Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.

контрольная работа , добавлен 19.10.2013


Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.

курсовая работа , добавлен 13.12.2014


Понятие рынка недвижимости в РФ и его основные сегменты, закономерности его становления и функционирования, классификация и типы. Анализ рынка жилой недвижимости в г. Саратов в условиях кризиса, исследование его главных проблем и перспектив развития.

курсовая работа , добавлен 17.04.2016


Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.

курсовая работа , добавлен 18.10.2013


Этапы развития и системные проблемы рынка недвижимости в России. Роль и значение инфраструктуры рынка недвижимости. Анализ экономических отношений, связанных с формированием и функционированием рынка недвижимости в России. Методы оценки недвижимости.

курсовая работа , добавлен 21.07.2011


Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.

дипломная работа , добавлен 14.12.2010


Понятие рынка недвижимости как системы рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Условия действительности сделки, процедуры, необходимые для ее совершения. Структура рынка недвижимости.

презентация , добавлен 20.05.2013


Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.

шпаргалка , добавлен 10.06.2009


Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.

реферат , добавлен 25.07.2010


Понятие и общая характеристика недвижимости. Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ. Недвижимое имущество как материальный объект. Отличительные признаки недвижимости. Основные типы недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Коммерческая недвижимость представляет собой объекты, которые могут использоваться с целью получения серьезной прибыли. Это помещения для магазинов, торговые центры, здания офисного типа, производственные и промышленные помещения. Приобретение такой недвижимости позволяет получить приоритеты дальнейшего образования пассивного дохода. Именно по этой причине данный вариант недвижимости приобрел просто феноменальные параметры актуальности и востребованности.

Естественно, существуют различные типы недвижимости, которые будут рассмотрены в дальнейшем. От ее местоположения зависит ликвидность финансирования. Прежде, чем осуществлять приобретение таких объектов нужно тщательно проанализировать ситуацию на рынке, а также произвести анализ будущих возможностей. Невзирая на то, что цены на такие объекты устанавливаются невероятно значительные, спрос удерживается на высоком уровне. Развитие частного предпринимательства и бизнеса в целом позволяет получить уверенность в том, что такое имущество станет основой получения прибыли в дальнейшем, так как на аренду всегда будет спрос.

Многие осуществляют долгосрочное вложение приобретая такие объекты с целью их реализации через какой-то промежуток времени. Изучение данных позволяет понять, что стоимость коммерческих объектов все время растет. При этом можно рассчитывать на получение промежуточной прибыли посредством аренды. В настоящий момент очень актуальным стало управление доверительного формата. А это значит, что можно приобрести несколько объектов и предоставить их на управление сторонним компаниям, что будет основой получения прибыли, формирования модификаций, без непосредственного участия собственника.

Конечно же, выбор недвижимости коммерческого типа должен быть продуманным, грамотным и детализированным. Не следует считать, что каждый объект может стать основой получения феноменальной прибыли. Например, торговое помещение на окраине города возможно никогда не станет актуальным, а значит, такие вложения себя не оправдают, и реализовать впоследствии объект будет крайне непросто. А вот производственное помещение, расположенное в таком же месте, может стать основой формирования шикарных возможностей. То есть, помните о том, что не каждый объект изначально способен реализовать все ваши пожелания и планы. Выбор должен быть рациональным, продуманным и адекватным.

Обязательно предварительно изучите виды коммерческих объектов и оцените все нюансы совершения приобретения. Так, вы сможете самостоятельно определить для себя все приоритеты и сделать дальнейшем приобретение, способное предоставить вам массу новых возможностей.

Приобретать такие объекты лучше на основании сотрудничества с агентами по недвижимости. Имея в наличии определенное количество средств, вы можете поставить специалисту задачу поиска объекта в центре города с учетом всех ваших индивидуальных требований. За предоставляемые услуги придется заплатить, но нередко именно такое сотрудничество позволяет найти самые интересные и выгодные предложения.

Что такое коммерческая недвижимость и зачем она нужна?

Изначально к коммерческой недвижимости относят все сооружения, помещения, здания, земельные участки, которые могут быть использованы в деятельности предпринимательского характера.

Они применяются для организации разнообразных торговых залов, офисов, точек питания общественного порядка, гостиниц, промышленных центров. Собственники такой недвижимости могут осуществить процесс организации бизнеса самостоятельно. При этом расходы на организационные моменты будут минимальными, так как не нужно будет осуществлять выплату арендной платы. С другой стороны, можно посредством объектов коммерческого значения получать дополнительную прибыль без личного вмешательства. То есть, можно сдавать помещения в аренду и получать прибыль от деятельности других бизнесменов. Также можно постепенно модернизировать помещение с целью улучшения его привлекательности на рынке. Посредством такой деятельности можно в дальнейшем рассчитывать на сдачу в аренду по более высокой цене. Ну, и наконец, такую недвижимость можно продать по высокой цене через определенный промежуток времени.

Например, можно приобрести помещение по низкой цене с учетом его плохого состояния. Постепенно осуществлять вливания, на основании которых, уровень значимости объекта и его привлекательности для последующей перепродажи увеличится. При этом, продать такой объект можно по цене в разы выше, чем собственник заплатил в момент приобретения.

Отметим, что к коммерческим объектам относятся не только крупные здания и помещения, но еще и ларьки. Они имеют самые значительные аспекты привлекательности для начинающих инвесторов, так как обладают низкими параметрами цены.

Любое коммерческое здание - это определенная инвестиция, которая в дальнейшем может принести серьезную прибыль. Посредством такого имущества можно получить различные варианты прибыли:

• Использовать помещение по назначению с учетом индивидуальной организации бизнеса. Такой вариант идеально импонирует собственникам, которые стремятся к активному развитию с минимальными финансовыми вложениями на этапе старта. Наличие собственной недвижимости позволяет существенно сократить расход средств на организационные мероприятия, что позволяет прибыль инвестировать в развитие;
• Сдать помещение в аренду. В данной ситуации прибыль будет пассивной. Тем не менее, собственник должен постоянно осуществлять детализированный контроль за ним, чтобы сохранить помещение в идеальном состоянии. Получаемые средства являются чистой прибылью. В определенных ситуациях договор аренды может включать в себя указание на то, что арендатор обязан будет осуществлять процесс проведения плановых ремонтов и пр.;
• Недвижимость можно усовершенствовать и через время ее продать по более выгодной цене.

Непременно скажем о том, что такая недвижимость облагается специализированным налогом. Существует масса различных схем начисления налогов на объекты такого значения. Чаще всего применяется вариант, который предполагает расчет налога на основании рыночной стоимости объекта. Ставки могут быть плавающими и фиксированными.

Также нужно сказать о том, что в настоящий момент многие инвесторы делают акцент на инвестировании в недвижимость коммерческого типа. В данном случае самостоятельное управление объектами не может быть произведено рационально. В таком случае используется вариант сотрудничества со сторонними компаниями, которые предлагают услуги доверительного управления. По сути, собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые осуществляют все необходимые действия, направленные на получение прибыли от четко определенного объекта.

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на инвестиционные фонды, акции, ценные бумаги. По сути, такие вложения могут приносить серьезные варианты прибыли, тем не менее, и риски будут весьма серьезными. Вариант с приобретением недвижимости позволяет получить перспективы получения стабильной и весьма значительной прибыли, при этом риски будут минимальными. Чтобы не случилось в финансовой сфере, все равно недвижимость останется вашей, и после стабилизации ситуации ее можно будет реализовать, вернув назад свои средства.

Соответственно, привлекательность недвижимости коммерческого плана, как вида инвестирования очень значительна. Но, инвесторы должны понимать, что не каждый объект в действительности сможет стать основой получения серьезной прибыли. Очень важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать рациональный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Виды коммерческой недвижимости

Существует несколько классификаций недвижимости коммерческого типа. Самое главное разделение такое:

• Городская - расположенная в черте города, чаще всего это офисные здания, незначительные промышленные помещения, торговые залы, ларьки и пр.;
• Загородная - недвижимость, которая чаще всего относится к промышленному и производственному значению;
• Российская - расположенная на территории страны;
• Зарубежная - расположена за пределами страны.

Естественно, каждый вид имеет свои определенные преимущества и особенности. Самыми значительными параметрами актуальности пользуется недвижимость зарубежного типа, так как она способна приносить весьма значительную прибыль. Не стоит забывать, что самостоятельное управление таким имуществом в определенной степени затруднено, особенно если собственник проживает в России. Поэтому, без помощи управляющих компаний в таком деле не обойтись.

Классификация по целевому назначению:

Вид 1: Свободного назначения

Это могут быть разнообразные помещения, которые можно использовать под различные цели. Например, помещение может быть оборудовано в виде развлекательного комплекса, кафетерия, ресторана, салона красоты и пр.

К данной же категории относятся все помещения, которые расположены в жилых строениях на первом этапе. Непременно нужно сказать о том, что данная недвижимость является оптимально ликвидной, так как она может быть использована под различный бизнес.

Вид 2: Для торговли розничного формата

К этой недвижимости относятся все объекты, которые могут иметь определенную привлекательность с позиции развития торговли. Это могут быть бутики, аптеки, киоски, магазины, павильоны и пр. Актуальность объектов остается на весьма высоком уровне, является невероятно привлекательной для инвесторов. Это городской тип, расположение в центральной части города. Самыми актуальными будут те объекты, которые имеют все необходимое оснащение и правильную планировку. Также очень актуальными сегодня стали крупные помещения, созданные для массовой торговли. Суть объектов заключена в том, что различные предприниматели арендуют полезную - торговую площадь. Тем самым организуя серьезные притоки средств для собственника.

Вид 3: Офисные объекты

Развитие бизнеса провоцирует активизацию интереса к недвижимости офисного характера. Именно офис выступает центром управления любого предприятия, компании, организации. Спрос на такие объекты очень значительный. Можно сдавать пустое помещение, которое будет оснащаться арендатором. А можно инвестировать в процесс обустройства определенное количество средств, получив при этом отличное оформление с мебелью, с правильной планировкой и пр. Такие объекты будут очень востребованными, так как арендатору не придется инвестировать средства в обустройство. Собственник же может установить весьма высокие параметры арендной цены.

Вид 4: Недвижимость индустриального типа

Это крупные объекты промышленного назначения - цеха, фабрики, ангары, склады и пр. Данные помещения требуют минимального количества внимания собственника, так как арендатор в дальнейшем будет обустраивать его под собственные нужды. Для получения оптимальной прибыли следует обустроить помещение системами инженерных коммуникаций, сделать его теплым и комфортным. Чаще всего такие объекты располагаются за городом или же на окраине.

Вид 5: Апартаменты

Данный вид объектов также считается коммерческим. Практически во всех городах обустраиваются квартиры, которые сдаются посуточно, почасово, на короткий промежуток времени. Также имеются хостелы, мини-гостиницы и пр. Такой вариант инвестиций очень интересен постоянной и весьма существенной прибылью. Особенно актуальными являются помещения в городах курортной зоны.

Вид 6: Социальная

Это бассейны, разнообразные центры медицинского и оздоровительного формата. Такие помещения являются весьма востребованными и актуальными. Тем не менее, инвестиционная привлекательность их находится на достаточно низком уровне. Чаще всего организаторы бизнеса имеют возможность осуществить приобретение недвижимости для реализации поставленных целей.

Как осуществить приобретение?

Осуществить грамотное приобретение не так просто, как кажется изначально. Предложений существует достаточно значительное количество, но не все они способны в полной мере удовлетворить потребности и пожелания взыскательных клиентов. Поэтому, следует изучить пошаговую инструкцию, посредством которой можно будет выбрать оптимальное предложение по доступной цене:

Шаг 1: Выбор объекта

Подбор объекта осуществляется на основании цели его последующего использования. Помощь профессионалов в данном случае является просто необходимой, так как именно такое сотрудничество поможет вам подобрать тот объект, который будет импонировать по всем своим критериям. Нередко бывают ситуации, когда собственник попадает в неприятности, ему денежные средства нужны срочно, он серьезно снижает цену и обращается в агентство. Агентство сразу же сможет предоставить данный объект вам, что спровоцирует существенные параметры экономии.

Шаг 2: Осмотр

Объект непременно нужно увидеть своими глазами. Нередко в процессе реализации собственник старается скрыть все недостатки, активизируя интерес потенциального клиента исключительно к достоинствам. Нужно оценивать не только сам объект, но также произвести анализ наличия подъездных путей, определить назначение соседних помещений и зданий.

Также нужно оценить состояние самой постройки, год ее строительства, качество инженерных систем. Отметим, что замена инженерных систем потребует весьма серьезных инвестиций, именно по этой причине, в определенных ситуациях, когда системы в плохом состоянии, от приобретения лучше отказаться или же можно на основании данного фактора серьезно снизить конечную стоимость.

Шаг 3: Изучение и анализ документов

Собственник в обязательном порядке должен предоставить пакет документов. Если вы сотрудничаете с агентством по недвижимости, то юридическую сторону сопровождения сделки они берут на себя, что позволяет получить своеобразные гарантии того, что документы являются подлинными, все проверки произведены соответствующими инстанциями. Если вы приобретение осуществляете без участия посредника, то придется все проверочные мероприятия осуществлять самостоятельно. Также нужно будет осуществить процесс проверки наличия долговых обязательств по объекту. Такие действия выполняются непременно. Прежде, чем их производить изучить информацию по проверкам, которая предоставляется в свободном доступе в сети.

Шаг 4: Оценка и экспертиза

Обратим ваше внимание на то, что очень важно осуществить процесс оценочной экспертизы, которая непременно должна быть выполнена опытными и знающими специалистами. Во-первых, такая экспертиза потребуется для завершения сделки. Во-вторых, посредством ее наличия будет сформирована возможность определить рациональность названной стоимости. Ну, и конечно же, в конечном итоге вы сможете получить документ, который определяет анализ возможного применения объекта с целью получения оптимальной прибыли.

Шаг 5: Составление договора

Данный момент является очень важным. Процесс заключения договора на приобретение заключается посредством нотариуса. Таким образом, производится дополнительная проверка качества и достоверности документов, осуществляется составление договора с указанием на самые важные аспекты сделки. При этом обе стороны должны присутствовать лично (можно по доверенности) и подписать документ. В случае нарушения условий договора обязательно вступают в силу санкции, которые должны быть прописаны непосредственно в данном документе.

Шаг 6: Проведение оплаты

Обязательное условие - осуществление оплаты в четко установленные сроки и с учетом всех особенностей описанных условий перечисления денежных средств.

После того, как будут осуществлены все действия по оплате, а также передачи имущества в пользование нового собственника, осуществляется процесс регистрации договора и регистрации новых прав собственника. Такие действия производятся на основании всех документов сделки в государственной структуре.

Как сэкономить на покупке коммерческой недвижимости?

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Такое сотрудничество обеспечивает уникальную возможность быстро найти именно то, что вы искали. Также мы рекомендуем ознакомиться с определенным списком советов, использование которых поможет вам найти и приобрести недвижимость коммерческого плана по доступной цене:

• Просмотрите все варианты, чтобы подобрать лучшее решение для вашего конкретного случая. Помните о том, что объекты, расположенные в центре города будут иметь более высокие параметры цены, нежели варианты в пригороде. Учитывайте данный фактор прежде, чем начинать просмотр вариантов. Также помните о том, что в настоящий момент есть немало вариантов недвижимости незначительной площади. Такие варианты смогут всецело удовлетворить ваши пожелания по доступности ценовой политики;
• Воспользуйтесь возможностью оформить приобретение в ипотеку, особенно если вы собираетесь осуществлять развитие в данной сфере. То есть, если вы нашли уникальный объект по доступной цене, воспользуйтесь возможностью получения кредита. В такой ситуации вы непременно сможете быстро совершить приобретение, даже если вы его не планировали. Нередко бывают такие ситуации, когда реализуется очень хорошая недвижимость по весьма доступным ценам, так как собственнику срочно нужны денежные средства. Вы можете воспользоваться таким демпингом, чтобы получить перспективы выгодного приобретения;
• Предложения от застройщиков - еще один уникальный аспект, который способствует формированию уникальных возможностей. Вы можете с минимальными финансовыми вложениями принять участие в долевом строительстве, впоследствии став собственником новопостроенной коммерческой недвижимости.

Такие несложные советы позволяют в действительности получить перспективы активного развития новых возможностей. Вы можете совершить выгодное приобретение объектов по доступным ценам и в дальнейшем получить перспективы серьезных заработков.

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?

• В первую очередь следует изучить рынок предложений, чтобы иметь возможность определить цену объекта. После того, как вы определитесь с данным вопросом, можно составить объявление, которое позволит вам привлечь внимание потенциальных клиентов;
• Сдавать в аренду можно самостоятельно, а можно отдать приоритеты данных возможностей агентам по недвижимости. В данном случае поиски оптимальных предложений будут быстрыми, но за предоставленные услуги придется заплатить;
• Есть также вариант доверенного управления. Вы можете подписать договор с компанией, которая будет осуществлять процесс управления именно вашим имуществом с учетом ваших пожеланий. При этом собственник не осуществляет никаких действий, он просто получает прибыль. Доверительное управление предполагает уплату процента от полученной прибыли управляющему;
• Перед тем, как сдавать недвижимость в аренду непременно нужно осуществить процесс анализа ее состояния. Легкий ремонт и модификация - возможность сделать объект более привлекательным и интересным для потенциальных покупателей. Таким образом, вы сможете инвестировать средства в свою недвижимость, и окупаемость такого вложения будет весьма быстрой;
• Учитывайте, что сдавать в аренду такую недвижимость лучше всего по договору, в рамках которого будут прописаны все нюансы и важные моменты, посредством которых будет определена основная цена, а также будут установлены основные особенности выплат и пр. Устный договор в данном случае не является возможным по той причине, что вы не сможете в дальнейшем защитить свои права в судебном процессе.

По сути, никаких сложностей с арендой коммерческой недвижимости не возникнет, тем не менее, вы должны изначально расписать план своих действий, чтобы подобрать оптимальные предложения с максимальными параметрами стоимости.

Первое положение – далеко не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей бюджета (в настоящее время воспроизводственные мероприятия, так же как и основная доля расходов по жилищно-коммунальному обслуживанию, нанимателями не оплачиваются). Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самих собственников и членов их семей и служит в качестве экономического блага. Таким образом, «доходный потенциал» недвижимости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может приносить своему собственнику – ренту – относительно невелик.

Рента (лат. redditam – отданная назад ) – регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Второе положение – различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором – одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду.

Когда недвижимость является одним из факторов производства (заводские корпуса, цехи, административно-управленческие здания и т.п.). Прежде всего, необходимо уяснить, что ни один из факторов производства источником дохода непосредственно не является. Их правильнее рассматривать в качестве обязательных условий, материальных предпосылок получения дохода. Источником же дохода является предпринимательская и трудовая деятельность, результаты которой реализуются на рынке в качестве товаров.

Заканчивая рассмотрение недвижимости как экономического понятия, следует отметить, что на практике могут иметь место комбинированные варианты ее использования. Например, проживая в собственной квартире, (недвижимость используется в качестве экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в качестве фактора производства). Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Подобные ситуации приводят к необходимости осуществления более детальной экспертизы недвижимости и разработки соответствующих методов.

Рассматривая во взаимосвязи процессы создания, развития и управления недвижимостью можно дать следующее определение экономического понятия недвижимости.

2.1. Виды стоимости: основные понятия и оценочные категории

Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект . Следует различать понятия стоимость, затраты и цена .

Стоимость (value) – это мера того, сколько предполагаемый покупатель готов заплатить за оцениваемую собственность.

Затраты (cost) – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект недвижимости, сходный с оцениваемым, или денежные средства, необходимые для воспроизводства собственности.

Цена (price) – это денежная сумма, требуемая, предлагаемая или уплаченная за товар или услугу. Цена, в отличие от стоимости, является историческим фактом, отражающим то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках, т.е. относится к конкретному месту и времени. Термин «цена» используется также для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.

Виды стоимости недвижимости подразделяются на две группы: стоимость обмена (объективная) и стоимость использования (субъективная).

1. Стоимость обмена (objective value, value in exchange) носит объективный характер и предназначена для проведения операций с недвижимостью на рынке при покупке, продаже, передаче в залог, в том числе и под кредиты, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относятся:

Рыночная стоимость (market value);

Ликвидационная стоимость (salvage value);

Страховая стоимость (insurance value);

Залоговая стоимость (mortgage value);

Арендная стоимость (rent value).

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на конкурентном и открытом рынке при соблюдении условий «равновесия» , т.е. продавец и покупатель действуют рационально, а при обсуждении цены стороны не испытывают давления каких-либо чрезвычайных обстоятельств. Данное определение стоимости включает представление о «нормальной» (равновесной) сделке как о передаче титула собственности от продавца к покупателю в определенный момент времени при выполнении следующих условий:

Мотивация продавца и покупателя является типичной;

Обе стороны хорошо информированы, например, квалифицирован-ными консультантами, и действуют целесообразно пониманию своего интереса;

Имеется достаточное время, чтобы выявить реакцию рынка на сделанное предложение;

Платеж осуществляется наличными деньгами или другим сравнимым способом;

Компенсация продавцу за отчуждаемое имущество полностью представлена договорной ценой без каких-либо дополнительных уступок и связанных льгот.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Страховая стоимость объектов недвижимости рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо полной стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость есть оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

2. Стоимость использования (subjective value, value in use) отражает намерения владельца или арендатора. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

Стоимость использования (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

К стоимости использования могут быть отнесены:

Инвестиционная стоимость (investment value);

Балансовая стоимость (book value);

Стоимость для целей налогообложения (taxable value).

Инвестиционная стоимость. Капитал преследует цель воспроизвести себя с приращением. Недвижимое имущество представляет собой прекрасный инструмент для генерирования дохода. Типичный инвестор, вкладывая капитал в недвижимость, стремится получить наряду с возвратом вложенного капитала еще и прибыль на вложенный капитал. Поэтому расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

Под балансовой стоимостью понимается стоимость имущества, включенная в балансовую ведомость предприятия или организации. Она включает стоимость недвижимости, индексированную на дату переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, утвержденной постановлением правительства, и стоимость вновь возведенных и приобретенных объектов за отчетный период.

Стоимость для целей налогообложения имущества физических и юридических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта.

В России в настоящее время оценка имущества физических лиц в целях налогообложения производится путем расчета так называемой инвентариза-ционной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта. Восстановительная стоимость выражается издержками на восстановление точной копии объекта.

Другой аспект затрат отражается понятием стоимости замещения , которая определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога.

Продажная цена может отличаться от рыночной стоимости, особенно если отсутствуют те или иные условия равновесия. Например, продавец вынужден соглашаться на сделку, уступая в цене, потому что у него нет достаточного времени для выявления реакции рынка. Или для покупателя приобретение именно данного объекта недвижимости имеет особую привлекательность, вызванную, например, налоговым регулированием. На продажную цену оказывает влияние также стоимость и доступность ипотечного кредитования.

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

1.3. Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.