Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как это сделать правильно. Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Ипотека - это не только способ приобретения жилья для проживания, но и отличный вариант для вложения средств. Даже если на сегодняшний день у вас не стоит вопрос приобретения жилья, все равно рассмотрите покупку по ипотеке в качестве инвестиции в недвижимость. Вкладываясь в покупку, вы получите ряд плюсов:

• Цена недвижимости ежегодно растет в среднем больше чем инфляция (особенно однокомнатные квартиры);
• Покупка недвижимости- самое надежное и безопасное вложение средств по сравнению с другими инструментами инвестирования;
• Недвижимость это высоколиквидный актив- на квартиру всегда большой спрос и ее легко продать;
• Квартиру можно сдать, что будет приносить стабильный доход;
• В будущем в квартире могут проживать ваши дети.

Помощь в получении ипотеки

Обратитесь в Подбор Ипотеки. Мы предлагаем бесплатную консультацию​ всем потенциальным заемщикам. Для того, чтобы получить консультацию,
или свяжитесь о специалистом по телефону +7 (499) 394-­03-­36 .

Наш опыт и связи в банках помогут Вам получить ипотечный кредит.

Какие потребуются вложения

Давайте рассмотрим пример приобретения в ипотеку однокомнатной квартиры в Москве. Рассмотрим основные параметры покупки: стоимость квартиры, минимальный первоначальный взнос, сколько нужно ежемесячно платить по кредиту и за сколько можно сдать квартиру.

В базе недвижимости rustate.com мы находим объявление об однокомнатной квартире на 10-м этаже за 5 450 000 с общей площадью 35 метров и балконом. Квартира расположена в 5-ти минутах транспортом от метро Кузьминки на улице Ферганская.

Чтобы сделать расчет воспользуемся программой с комбинированной ставкой 11,5% (фиксируется на первые 5 лет, далее MosPrime Pate 6 мес. + надбавка 5%). Минимальный первоначальный взнос в данном банке всего 10%, то есть, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду потребуется 545 000 рублей. Соответственно потребуется кредит в размере 4 905 000 рублей. Как показывает ежемесячный платеж составит 57 300 рублей на срок 15 лет.

• оценка квартиры - 5 000 руб.;
• страховка - 0,7% (тариф устанавливается индивидуально) от суммы кредита, то есть в нашем примере это 34 335 руб. Платится ежегодно на остаток задолженности;
• аренда сейфа и нотариальные расходы - до 4 000 руб.;
• регистрация сделки - 2 000 руб.

В итоге необходимая сумма для оформления ипотеки составит 45 335 руб.

За сколько можно сдать ипотечную квартиру

Однокомнатные квартиры самые ликвидные на рынке аренды, и сдать ее не составит проблем. Рыночная стоимость аренды такой квартиры при наличии хорошего состоянии и бытовой техники составит не менее 30 000 рублей. При этом возникнут расходы по уплате налогов в размере 13%, то есть 3 900 рублей, а также по практике расходы по коммунальным платежам ложатся на собственников. Арендатор обязан ежемесячно платить за воду и электроэнергию.

Мы не можем знать точно, какова стоимость коммунальных услуг, но если ориентироваться на сумму в 3 000 рублей, то после их уплаты и уплаты налогов, останется 23 100 рублей.

Таким образом за ипотеку придется доплачивать 34 200 рублей (со всеми расходами 36 150 рублей). Это уже не 57 300, а гораздо меньше.

Финансовый результат

В итоге квартира вам достанется за 6 088 830 рублей. Всю переплату по кредиту (это проценты - 5 409 000 рублей) компенсирует сдача квартиры в аренду, за исключением страховки и расходов на сделку. При этом вы заплатите официально налоги, и к вам не будет претензий от налоговых служб.

Доходы и расходы зависят от того, как вы будете погашать кредит, будете ли вы прибегать к досрочному погашению или нет. Если да, то оплата страховки, расходы на проценты и их возврат подлежат корректировки.

Разрешает ли банк сдавать квартиру

Как правило все ипотечные банки прописывают в кредитном договоре в разделе обязательств, что заемщик не может сдать недвижимость без согласия кредитора. Однако по факту, кредитор не проверяет сдает или нет квартиру заемщик. На самом деле у него других забот хватает. Главное, чтобы клиенты платили проценты и возвращали заемные средства.

По мнению многих экспертов взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду - это очень хороший способ вложить средства, тем более, что больших накоплений иметь не нужно. Через 15 лет у покупателя будет отдельная квартира всего за 36 150 в месяц. Конечно, если ежемесячно откладывать эти деньги на депозит, то скопится большая сумма, чем стоимость данной квартиры. Однако никто не знает сколько будет стоимость недвижимости в будущем, да и какова будет реальная стоимость денег.

Законодательством предоставление в аренду разрешено .

Согласно ФЗ «Об ипотеке», покупатели жилплощади имеют право на извлечение выгоды и прибыли из заложенного имущества согласно . При этом залогодатели могут осуществлять без согласия на то банка, который одобрил ипотеку.

Есть два условия для залогодателей:

1. Квартира должна сдаваться в аренду на срок, не превышающий период обеспечения кредитными обязательствами.
2. Передача в аренду жилой площади возможно исключительно в целях предназначения. Квартира сдаваться должна для проживания.

Нюансы сдачи в аренду ипотечной квартиры

Вроде все кажется радужным, но есть минус. Сдавать квартиру без согласия на эту деятельность кредитной организации представляется возможным только в случае отсутствия особых пунктов в кредитном договоре .

И самое интересное – минимальный процент кредитных учреждений не утруждает себя прописью таких пунктов в договорах ипотечного предназначения. Как правило, пункты об этом присутствуют у всех.

Банки делятся здесь на 2 категории – запрещающие сдачу квартиры в аренду, и те, которые не препятствуют данной деятельности . Но вторая категория кредитных учреждений требует взамен на это взятие соответствующего разрешения и оповещения о подобных планах .

Интересный факт. Если по договору запрещено производить аренду жилья, то даже простые проживающие – знакомые и родственники – не должны проживать в квартире без специального оповещения залогодателя. Банковские учреждения вследствие этого могут прекращать кредитные взаимоотношения и отбирать жилье .

Вторая же категория кредитных учреждений может разрешать сдачу квартиры в аренду, нужно будет взять официальное разрешение . В договоре не должно быть пунктов о запрещении подобной деятельности. Обычно банки не участвуют в подготовке договора аренды, но заемщика это не может освободить от выплаты налоговых обязательств на получение прибыли.

Существует еще одна подкатегория банков, которая разрешает сдавать жилье и видит в этом отличную перспективу дополнительного заработка для заемщика. Но это действительно должен быть дополнительный доход , поскольку в случае отсутствия основного источника дохода ипотеку вообще могут не дать такому потенциальному заемщику.

Выгодно ли?

На самом деле, сдача ипотечной квартиры не очень выгодна заемщикам. Если на это действительно есть необходимость – другое дело. Но в целом, если сдача в аренду производится незаконно, и кредитор об этом узнает – есть два варианта развития событий:

1. Наложение штрафа на плательщика и выселение несанкционированно проживающих граждан.
2. Полное расторжение ипотечного договора.

Поэтому, если вы намерены взять жилье в ипотеку и сдавать его в аренду – необходимо просто выбрать банк, который разрешает такую деятельность. Если у вас и других вариантов, как получение ипотеки у первой категории банков, нет – придется не сдавать квартиру. В противном случае ждите огромного штрафа или ареста имущества с последующим расторжением кредитного договора.

Интересно. Неофициальная практика говорит, что крупные банки осуществляют проверки жилплощади у заемщиков . Проверки осуществляются по-разному – обычно дважды в год (период у каждого учреждения разный). Остальные банки не обращают внимания на такие нюансы и не отслеживают деятельность плательщиков по сдаче в аренду приобретенного в ипотеку жилья. Но необходимо плательщикам быть осторожными при решении о незаконной сдаче жилья.

Консультация на видео

Почему и при каких условиях покупка квартиры в ипотеку для ее последующей сдачи в аренду более выгодна, чем покупка ипотеки для себя? Мнение на видео.

Которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.

Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же , можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к .

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.

Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.

Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?

Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Развёрнутый комментарий к этому посту:

В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.

Ипотечный кредит призван решить жилищные проблемы человека. Таким образом, заемщик подписывает договор с банком, а после заселяется в новую квартиру. Некоторые пытаются подзаработать, сдав в аренду только купленное жилье.

Простой заработок осложняется наличием цепочки «собственник-арендатор-банк», а также не стоит забывать и про страховую компанию. И хотя ни кредитор, ни гарант по ипотеке не могут распоряжаться имуществом, накладываемые ими ограничения в договорах не всегда позволяют в будущем получать доход с метров.

Со стороны закона

В ФЗ «Об ипотеке» сказано, что россиянин имеет право извлекать из залоговой недвижимости прибыль. При этом стоит небольшое уточнение, что добро на это должна дать финансовая организация, если ничто иное не прописано в кредитном соглашении.

На деле «табу» есть, и об этом заемщики узнают еще до сделки. В вопросе передачи кредитного жилья в аренду банки занимают уже много лет 2 позиции:

1. Лояльное отношение, если вся ситуация будет согласована с отделением. Для начала договор аренды должен не противоречить положениям кредитного и ипотечного соглашения. Менеджеры будут следить за тем, что имущество не потеряло свою ликвидность на рынке, но вот участия в регистрации такой сделки принимать не станут. Некоторые просчитывают возможность не оплачивать от сдачи в наем квартиры, хотя не каждое учреждение согласится с «теневой» схемой.
2. Жесткий отказ. Другая половина кредиторов дает категорическое «нет» на любые действия с имуществом (сдача его в наем, передача в пользование или правами третьих лиц).

Последнее правило будет распространяться даже на тех людей, которые желают подселить к себе ближайших родственников (бабушка, племянники). В любом случае обо всех моментах стоит оповещать банкиров.

Плюсы и минусы арендного соглашения

После выяснения ситуации в банковской сфере можно плавно перейти на преимущества и недостатки от сдачи в аренду ипотечного жилья.

К плюсам можно отнести следующее:

• Дополнительный доход для семьи.
• кредита.
• Наличие страхового соглашения, что позволяет сдавать квартиру, взятую в ипотеку, зная, что гарант погасит в случае чего задолженность перед финансовым учреждением.

Возможными сложностями станут:

• Обязательное наличие собственного жилья, иначе суть схемы теряется, ведь плательщику нужно где-то поселиться на время закрытия кредита.
• Нечистоплотность, отсутствие гарантий со стороны арендаторов, где в некоторых случаях придется выполнять капитальный ремонт жилплощади.
• Риск просрочки оплаты по займу, коммунальным платежам. Никогда не стоит полагаться на прибыль со стороны новых жильцов, так как это приведет к штрафам, а в будущем − в судебном порядке.

В случае любой порчи, потери ликвидности ипотечного залога, банк не станет разбираться, кто прав или виноват. Имущество уйдет с торгов в качестве компенсации за долг.

Банк дал отказ: действия плательщика

При такой безысходной ситуации есть ряд вариантов, которые могут помочь заёмщику сдать жилье:

• Стоит попробовать договориться с банкирами о пересмотре условия договора о залоге. Мотивации могут быть разными: потеря работы у супруга (-ги), что прямо влияет на будущую оплату долга. «Страх» получить на балансе проблемный кредит может заставить учреждение пойти на удобный для всех компромисс.
• Согласиться на передачу квартиры в наем, не говоря об этом банку. Это не самый лучший вариант. Но большинство сделок в России заключаются не через нотариуса, а в устной форме. И если это произошло, то кредитная организация всегда может провести свою собственную проверку.

Они проходят не чаще 2-х раз в году, приезд специалиста будет скорее неожиданным для заемщика. И тогда появятся неприятности. Для начала арендаторов могут выселить, а всю компенсацию придется гасить должнику своими силами.

Возможен штраф и прочие санкции , вплоть до полного закрытия кредита. Если передача в аренду имущество прошла без официального соглашения между собственником и жильцами, то последуют санкции со стороны налоговых органов.

Ипотека – тяжелое финансовое бремя. Несмотря на долгий срок этого кредита, ежемесячные платежи по нему довольно велики.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.

А некоторые и вовсе изначально планируют купить квартиру с целью использования в качестве источника заработка.

Но насколько допустимо такое использование? Ведь согласно договору ипотеки, до полного погашения долга перед банком квартира находится у него в залоге.

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

В сказано, что заемщик имеет право:

• использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
• извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

• потерять предмет залога;
• получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

А вот продать при просрочке платежей значительно потерявшую в цене недвижимость будет сложно, а значит есть шанс не получить за нее той суммы, которую должен заемщик.

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

• с меньшими сроками;
• с большими .

Не удивительно, что банки желают знать, не стоит ли предложить заемщику более выгодные для себя условия.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и . Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку?

Закон дает однозначный ответ, можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду. Да, можно. И банк не может запретить заемщику это делать. Включение такого пункта в договора ничтожно.

Ведь жилье используется по назначению – для проживания. Просто не самого заемщика, а его арендатора.

Но есть в статье 29 ФЗ № 1020 Закона об ипотеке пункт, где говорится о том, что дополнительные условия могут содержаться в договоре ипотеки. И некоторые банки эту лазейку используют.

Другие же не обращают внимания на отношения заемщика с жильцами и налоговой службой до тех пор, пока тот исправно вносит ежемесячные платежи.

В аренду

Для того чтобы сдавать жилье в аренду таким же гражданам, нет необходимости получать статус ИП или юрлицо. То есть доказать, что это коммерческая деятельность, банкам будет весьма сложно.

Отношения между хозяином квартиры и его арендаторами, равно как и с налоговыми органами, банка не касаются.

Ровно до тех пор, пока поступают платежи, а квартира находится в исправном состоянии.

По военной ипотеке

Что касается военнослужащих и жилья, которое они приобретают по программе , то тут ситуация весьма неоднозначная:

1. С одной стороны, собственник может пользоваться своим имуществом свободно, в том числе и заключать договор коммерческого найма.
2. Но с другой стороны любая коммерческая деятельность военнослужащим прямо запрещена.

Опять же весьма спорно, является ли сдача жилья в аренду коммерческой деятельностью, если происходит время от времени и без заключения договора?

Одним из признаков предпринимательской деятельности является систематичность (статья 23 ГК РФ). Однозначного ответа нет.

Есть и еще один момент. Помимо банка, залогодержателем квартиры военнослужащего является и государство.

Если банк и закроет глаза на использование квартиры для получения дохода, то от государства вряд ли приходится ждать подобной лояльности.

В Сбербанке

Среди условий , содержащихся в договоре ипотечного кредитования, есть и запрет сдавать заложенную квартиру в аренду без согласия банка.

То есть по правилам требуется обратиться в банк с соответствующим заявлением, банк его рассмотрит и вынесет решение. Как правило, оно положительное.

Все риски застрахованы, так что права банка не нарушаются.

На практике мало кто из заемщиков обращает внимание на этот пункт договора. Особенно если речь идет о неофициальных отношениях, которые никак не оформляются.

Отследить такие «джентльменские соглашения» нет возможности ни у банка, ни у налоговой инспекции. Но риск все же есть.

Выгодно ли?

Аренда жилья – весьма востребованная сегодня услуга. В отсутствие цивилизованного ее рынка, стоимость съемных квартир очень высока. Доход от такой деятельности позволяет погашать платежи по ипотеке.

Неудивительно, что многие заемщики предпочитают воспользоваться такой возможностью, не задумываясь, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку.

Но при всех плюсах, есть и несколько весьма существенных недостатков у такого способа выплаты кредита:

1. Во-первых, существует повышенный риск порчи или разрушения жилья. Банк получит свои средства из страховой выплаты. А вот останется ли что-то из нее заемщику – большой вопрос.
2. Во-вторых, после окончания погашения долга квартиру придется ремонтировать. В зависимости от отношения к ней временных жильцов, такой ремонт может стоить весьма дорого.
3. В-третьих, банки все же не приветствуют такую самодеятельность заемщиков. Причины изложены выше. И если сочтут необходимым, зафиксируют нарушение условий договора.

Последствия нарушения договора

На первый раз заемщику, замеченному в нарушении соглашения с банком, могут указать на недопустимость такого поведения и вынести предупреждение.