Аннуитетные и дифференцированные платежи в чем разница. Аннуитетный или дифференцированный платежи: в чем разница, какой выбрать и что лучше

Долгое время российские банки предлагали своим клиентам только дифференцированную систему погашения, в то время как в Америке и Европе применялась только аннуитетная. Обе системы представляют собой графики внесения платежей по кредиту, однако разница между аннуитетными и дифференцированными платежами весьма существенна. Потенциальным заемщикам нужно об этом знать.

Что такое дифференцированное погашение?

При расчете за кредит дифференцированными платежами расчетная сумма платежа постепенно сокращается. Это обусловлено тем, что прежде всего клиент вносит тело кредита, и его сумма остается постоянной на протяжении всех месяцев. Что касается процентной части, то она зависит от остатка, который со временем сокращается. Это значит, что и сумма процентов становится меньше.

Платеж = Проценты + Фиксированная часть.

Под фиксированной частью понимают погашение кредитного тела.

Проценты можно определить так: Проценты = (Ставка * Остаток) / 100%.

Например, клиенту было предоставлено 1 млн. рублей в кредит. У него есть 20 лет на погашение, ставка составляет 12% в год. Разделив общую сумму на 240 мес., получаем ежемесячный фиксированный платеж: 4166 р. Процентная составляющая будет всегда разной. Например, проценты на 120 месяце, при 50% погашенного тела, будут рассчитываться так: (500 тыс. р. * 12% / 12 мес.) / 100% = 5000,8 р. Общий размер платежа в этом месяце составит 9166,8 р.

Аналогичным образом можно рассчитать платеж для любого другого месяца. Это очень удобно делать в MS Excel или аналогичном редакторе. Если размеры платежей постепенно убывают, то расчеты произведены верно. Ниже представлена схема погашения (рис. 1), где серым цветом выделены проценты, а синим – тело.

Что такое аннуитетное погашение?

Погашение кредита аннуитетными платежами сегодня является более распространенным. При таком графике совокупный размер взносов не меняется в на протяжении всего периода погашения, в то время как их структура претерпевает изменения. В первые несколько месяцев основная часть вносимой суммы приходится на проценты, в то время как на последние взносы выпадает погашение подавляющей части кредитного тела. В этом и состоит разница между аннуитетными и дифференцированными платежами.

Размер платежа можно определить так:

Платеж = (Сумма займа * Ставка) – ((1 + Ставка) * Количество периодов).

В качестве периода, как правило, берется 1 месяц. Для приведенного выше примера можно рассчитать и аннуитетный платеж. Так, для первого месяца размер процентов составит (1 млн. р. * 12% / 12 мес.) / 100% = 10 тыс. р. общий размер платежа будет равен 11 тыс. р. Таким образом, в первый месяц выплачивается лишь 1 тыс. р. из всей суммы. По мере погашения, ситуация будет меняться в пользу кредитного тела.

Плюсы и минусы дифференцированных платежей

Прежде всего, необходимо ответить на вопрос, в чем выгода дифференцированных платежей? Схема выгодна для тех, кто берет кредит на 20 лет и более. Она дает возможность снизить нагрузку в последние годы. У большинства заемщиков они приходятся на пенсионный и пред-пенсионный возраст, когда доходы могут упасть.

Кроме того, сравнение аннуитетных и дифференцированных платежей показывает, что во втором случае переплаты будут намного меньше. В приведенном выше примере общий размер выплат при дифференцированной схеме оказался меньше, чем при аннуитетной (2,2 млн. р. и 2,64 млн. р. соответственно).

Однако преимущества дифференцированных платежей омрачаются одним недостатком: при большом объеме займа нагрузка в первые месяцы оказывается очень большой, и многие заемщики оказываются не в состоянии столько платить. Дифференцированные платежи выгодны для обеспеченных людей, а для среднего класса они могут оказаться неподъемными. Именно поэтому они не пользуются большой популярностью.

Плюсы и минусы аннуитетных платежей

Аннуитетная схема выгодна, прежде всего, для банков: так они гарантированно получают хорошие проценты даже в том случае, если клиент погашает долг досрочно. Существуют выгоды и для клиента: его платежи не меняются из года в год, благодаря чему становится проще планировать свои расходы.

Недостаток заключается в том, что даже при досрочном погашении будет уплачена большая сумма процентов, и существенно сэкономить не получится. Кроме того, при прочих равных условиях, переплата при аннуитетном погашении будет значительно выше.

Какую схему выбрать?

Аннуитетные и дифференцированные платежи по-своему выгодны при различных условиях. Для тех, кто готов платить большие суммы на начальном этапе, будет выгоднее платить убывающими суммами. Если же такой возможности нет, то оптимальным решением будут равные доли. Чтобы определить оптимальную для себя схему, необходимо рассчитать размеры и общие суммы аннуитетных и дифференцированных платежей при прочих равных условиях (суммах, сроках и ставках).

Видео

Предлагаем к просмотру видеоматериал по теме статьи.

Каждый человек хотя бы раз в жизни сталкивался с необходимостью взять кредит. Банк предоставляет заемные средства - под определенный процент, на оговоренный срок. Если клиента устраивают условия обслуживания, а финансовое учреждение - платежеспособность заемщика, то подписывается договор. В нем обязательно должен быть указан пункт о графике погашения задолженности: равными частями или с уменьшение остатка долга. Вы этой статье вы узнаете, что такое аннуитетный и дифференцированный типы платежей.

Определение

Аннуитетными называются платежи равными суммами через одинаковые промежутки времени. Они включают в себя основной долг и вознаграждение финансовой организации. Аннуитетные и дифференцированные платежи отличаются между собой структурой погашения займа. В первой схеме на уплату процентов изначально направляется большая часть средств. Во втором случае тело кредита делится на количество платежей равными частыми. А проценты начисляются на остаток основного долга. Поэтому в дифференциальной схеме первые выплаты достаточно большие. Стоит отметить, что на практике кредиты без залога погашаются равными платежами, а вот в долгосрочных займах доступны обе схемы. Выбрать вариант можно только в момент подачи заявки. После подписания документов поменять его уже не получится.

Как рассчитать

Аннуитетные и дифференцированные платежи - два самых распространенных варианта погашения займа. На сайте практически каждого банка можно встретить кредитный калькулятор. Этот инструмент помогает рассчитать сумму ежемесячного платежа и эффективную процентную ставку. Пользователю нужно только ввести в специальную форму исходные данные: объем ежемесячного дохода, размер авансового взноса и выбрать банковский продукт. Все остальное программа выполнит сама. В настоящее время используется только две схемы погашения долга - аннуитетные и дифференцированные платежи. Калькулятор поможет пользователю рассчитать приблизительную сумму, которую ежемесячно нужно будет выплачивать в банк. По результатам расчетов можно будет легко просчитать переплату по договору.

Аннуитетные и дифференцированные платежи: формула

Любой займ состоит из тела кредита и процентов за его использование. В дифференциальных платежах на оплату основного долга ежемесячно направляется одинаковая сумма денег. Уменьшающаяся часть - проценты по кредиту. Они рассчитываются от суммы остатка задолженности. С погашением тела кредита уменьшаются проценты, а с ними и ежемесячный платеж. Он рассчитывается в несколько этапов.

1. Определяем сумму на погашение тела кредита:

ОС = СК \ КП, где:

• ОС - основной долг;
• СК - начальная сумма кредита;
• КП - кол-во платежей.

2. Дальнейшие расчеты зависят от используемой банком временной базы. Одни финансовые организации исходят из правила, что в году 12 месяцев, и соответствующим образом рассчитываю сумму процентов:

% = ОК * (С \12), где:

• С — процентная ставка (годовая).

Другие банки используют более тщательный подход. В качестве расчетной базы они берут не количество месяцев, а дней в году (365):

% = ОК * С * (ЧДМ \ 365), где:

• ОК — остаток кредита в расчетном периоде;
• С — процентная ставка (годовая);
• ЧДМ — количество дней в месяце (28-31).

ОК = СК - (ОС*КП), где:

• СК - начальная сумма кредита;
• ОС - основной долг;
• КП - кол-во периодов.

Равновеликие выплаты

Аннуитетные платежи не меняются до конца срока действия договора. Исключением является только досрочное погашение займа. Аннуитетный платеж также состоит из двух частей: тела кредита и процентов за его использование. Их структура с течением времени меняется. А размер рассчитывается по следующей формуле:

АП = СК * [С \ (1-(1+С)-кп], где:

• СК — начальная сумма кредита;
• КП — кол-во периодов.

Это классическая формула, которая используется большинством банков.

Другие способы

В некоторых случаях используется схема аннуитетных платежей, в которой первая выплата не равна всем предыдущим.

АП = СК * [С + (С \ (1+С) кп-1 - 1)], где:

• С — годовая процентная ставка;
• СК — начальная сумма кредита;
• КП — кол-во периодов.

Этот первый платеж меньше обычного, но всегда включает в себя проценты. Но если банк использует в качестве базы "365 календарных дней", большую процентную ставку и длительный срок кредитования, то эта сумма может быть значительно больше всех последующих.

Иногда применяется схема, в которой можно встретить аннуитетные и дифференциальные платежи: первый и последний отличаются от всех остальных.

АП = СК * [С + (С \ (1+С) кп-2 - 1)], где:

• С — годовая процентная ставка;
• СК — начальная сумма кредита;
• КП — кол-во периодов.

В данной схеме в первый и последний платеж входят проценты за пользование кредитом. Большая часть погашается с самого начала, а остальное - в конце периода. Переплата за пользование кредитом уже включена в аннуитетный и дифференцированный платеж. Отличия здесь очевидны: в первом случае банк получает вознаграждение сразу в большом объеме, а во втором - по частям.

Самый меньший размер аннуитетного платежа представлен в классической схеме, самый большой - в последней. Чем меньше остается времени до конца срока действия договора, тем значительнее эта разница. Это важно учитывать при досрочном погашении кредита.

Раскрытие секрета

Банк предоставляет свои средства в пользование заемщикам под определенный процент. А когда составляется график погашения задолженности, в первые платежи большая часть средств уходит на оплату процентов. В долгосрочных кредитах это соотношение может составлять даже 90:10. Такая схема используется при любом графике погашения задолженности. На это несколько причин. Главная заключается в том, что так банк страхует себя от неплатежеспособности клиентов. Например, если по ипотечному договору через год после подписания документов поступило заявление с просьбой пролонгации кредита, то даже если новый график будет составлен с отсрочкой через 3-6 месяцев, свою прибыль банк к это времени уже получит. Новые проценты будут начисляться опять на тело кредита.

Аннуитетный или дифференцированный платеж: кто платит меньше

Мы рассмотрели несколько схем погашения долга. На сегодняшний день используются аннуитетные и дифференцированные платежи, а также смешанные варианты, в которых проценты погашаются отдельно от основной суммы долга. Какой вариант лучше выбрать? Заемщику больше доступна аннуитетная схема - равномерными выплатами в течении всего срока действия договора. Сумма основного долга уменьшается медленно, а общий размер начисленных процентов значительно больше. Если клиент решает досрочно погасить кредит в полном объеме, то, фактически, он будет погашать тело кредита в полном объеме. В схеме разнообъемных платежей таких финансовых потерь не будет. Даже если досрочное погашение ипотечного договора будет в начале срока его действия.

Поэтому банки все чаще используют аннуитетную схему. Кроме указанной ранее причины быстрого получения дохода, есть еще психологический аспект - клиенту проще запомнить одну сумму и ежемесячно направлять ее на погашение долга. Так и личный бюджет планировать проще. Кроме того, банки, принимая решение, выдавать ли кредит клиенту и в какой сумме, рассчитывают соотношение платежа к кол-ву доходов. А поскольку в дифференциальной схеме первые выплаты всегда больше в объеме, чем последние, то и шанс получить займ получается меньшим.

Резюме

Несмотря на все вышепредставленные аргументы, четкого ответа на вопрос о том, какой вид платежа (аннуитетный, дифференцированный) лучше выбрать, - нет. Если договор заключается на небольшой период, и размер ежемесячного дохода клиента позволяет внести большие суммы в начале срока его действия, то лучше выбирать разнообъемную схему. Другое дело, что банки ее на краткосрочные кредиты практически не предоставляют. А в случае долгосрочных займов такая схема может сильно ударить по кошельку клиента.

Большинство российских заемщиков при выборе кредита не особо задумываются о способе его погашения. Как правило, в большинстве банков предусмотрены аннуитетные платежи. О преимуществах дифференцированного платежа знают немногие заемщики, а предлагают их немногие банки. Какой вариант будет оптимальным в том или ином случае — разберемся в нашем обзоре.

Для начала, нужно определить, чем же отличаются данные виды платежей. Размер ежемесячного платежа и там, и там будет складываться из части ссудной задолженности + процент за использование ссуды + комиссии и сборы. Но при аннуитетных платежах заемщик каждый месяц платит одну и ту же сумму на протяжении всего периода погашения кредита. При дифференцированных платежах — заемщик платит каждый месяц все меньшие и меньшие суммы.

Таблица 1. «Отличия аннуитетных платежей от дифференцированных»

Аннуитетные платежи	Дифференцированные платежи
Равные на протяжение всего периода погашения кредита	Уменьшаются по мере погашения кредита
Ежемесячно «тело» кредита уменьшается на разную долю	Ежемесячно «тело» кредита уменьшается на равную долю
	Процент начисляется на остаток задолженности (из месяца в месяца уменьшается)
В первые месяцы (или годы) кредита большую часть платежа составляют проценты, а меньшую — «тело» кредита	Наибольшие платежи — в первой четверти срока погашения кредита (пока остаток задолженности еще велик)
В последние месяцы (годы) выплат большая часть платежа идет уже на погашение «тела» кредита, меньшая — на проценты	Наименьшие платежи — в последней четверти срока погашения кредита (когда остаток задолженности уже мал)

Это происходит из-за того, что при дифференцированных платежах ежемесячно тело кредита уменьшается на равную долю, а вот процент начисляется на остаток задолженности. Поэтому сумма транша меняется от выплаты к выплате. При аннуитете наоборот сумма ежемесячного транша постоянна, а вот соотношение «погашение самого кредита-выплата процентов» меняется из месяца в месяц.

Другое отличие — при аннуитете львиную долю выплат в первые годы составляют проценты. А вот тело задолженности наоборот убывает очень медленно. Поэтому и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту получается больше. Чтобы наглядно продемонстрировать обе схемы формирования ежемесячного платежа, рассчитаем ежемесячный платеж для кредита в 100 000 руб., взятого на 12 мес. Процентная ставка 12%:

Таблица 2. «Формирование ежемесячного платежа при аннуитетных и дифференцированных выплатах»

№ месяца	Аннуитетные платежи			Дифференцированные платежи
	Платеж	Основной долг	Проценты	Платеж	Основной долг	Проценты
Общая сумма выплат
Размер реальной переплаты	6618,55 руб. или 6,62%			6500 руб. или 6,50%

Из таблицы видно, что при аннуитете погашение самого кредита (без процентов) происходит медленнее, чем при дифференцированных платежах. Аннуитетные платежи более выгодны банку, так как снижают его риски. Дифференцированные платежи — заемщику, так как уменьшают конечный размер переплат. Это не так заметно на коротких сроках кредитования, но чем длиньше срок — тем разница будет ощутимей (в пользу дифференцируемых платежей).

Для наглядности рассчитаем, сколько переплатит заемщик, если выберет тот или иной вид платежа. Размер кредита — 1 млн рублей. Ставку возьмем фиксированную 14%, чтобы исключить ее влияние на итоговый размер переплат. Хотя на рынке, как правило, чем длиннее срок ипотечного кредита, тем выше ипотечная ставка. Из таблицы видно, что при коротких сроках кредитования размер переплат почти не отличается у данных методов (39,61% и 35,58%), при длительных сроках — отличается существенно (326,55% и 210,58%).

Таблиц 3. «Сравнение переплат при аннуитетных и дифференцированных платежах по кредиту в 1 млн рублей»

Срок кредитования, лет	Ставка по кредиту, %	Переплата по аннуитетным платежам, руб. (% от суммы кредита)	Переплата по дифференцированным платежам, руб. (% от суммы кредита)
		396095,05 (39,61%)	355833,33 (35,58%)
		863197,22 (86,32%)	705833,33 (70,58%)
		1397134,5 (139,71%)	1055833,33 (105,58%)
		1984449,95 (198,45%)	1405833,33 (141,58%)
		2611283,13 (261,13%)	1755833,33 (175,58%)
		3265538,3 (326,55%)	2105833,33 (210,58%)

То есть, если заемщик берет краткосрочный кредит (сроком до 5 лет), то логичнее отдать предпочтение аннуитету. Переплаты не будут существенно отличаться от дифференцированных платежей, а погашать такой кредит будет удобнее: каждый месяц одинаковой суммой. А при среднесрочных и долгосрочных кредитах — предпочтение следует отдать дифференцированным платежам. Хотя есть у данного метода есть свои недостатки.

Основной недостаток дифференцированной схемы — не каждый банк предлагает данный вариант погашения кредита, так как аннуитетные платежи более доходные для кредитной организации . Во-вторых, не каждый заемщик может получить кредит с дифференцированным погашением. Ежемесячные платежи по кредиту не могут превышать 50% от месячного дохода заемщика. А в первые годы погашения кредита, когда дифференцированные платежи высоки, не каждому заемщику удастся соответствовать данному условию. В результате при заявленном уровне дохода придется взять кредит на меньшую сумму. Другая недостаток — сложность при погашении, так как заемщику необходимо будет каждый месяц узнавать сумму платежа.

Важным параметром, на который необходимо обращать внимание при оформлении заявки на кредит, является порядок погашения займа. Их существует всего два: при помощи аннуитетных и дифференциальных платежей.

В данной статье предлагается разобраться в этих понятиях.

Аннуитетные и дифференцированные платежи - разница

Аннуитетные платежи – это равнозначные выплаты, производимые каждый месяц в течение всего периода кредитования.

В сумму данного транша включаются:

• часть основного долга;
• процент по кредиту;
• комиссия банка (в некоторых случаях).

Важно отметить, что сначала наибольшую долю платежа будет составлять процент по займу, а меньшую часть — погашение тела кредита. Чем ближе окончание срока займа, тем больше становятся выплаты по основному долгу, а сумма, идущая на проценты, снижается. Причем размер платежа каждый месяц является неизменным.

Дифференцированные платежи – это транши, неравные по размерам, их величина снижается по ходу всего кредитования.

Суть данных выплат состоит в том, что каждый месяц основной долг снижается на определенную величину, а на остаток по кредиту начисляется процент. Потому самые крупные транши имеют место в самом начале периода кредитования.

Таким образом, главным отличием аннуитетных платежей от дифференцированных является то, что в первом случае, возможно снизить нагрузку платежа в начале этапа кредитования, делая ставку на максимальную уплату процентов. Во втором же варианте в первые месяцы выплаты будут ощутимыми , однако, в конце всего срока нагрузка значительно снизится. Да и тело кредита сокращается на порядок быстрее в случае дифференцированных платежей.

Расчет аннуитетного платежа

Прежде чем взять кредит, можно предварительно рассчитать размер аннуитета и оценить свою платежеспособность. Отсюда легко узнать величину транша, выплачиваемого ежемесячно, общий их размер к концу периода кредитования и переплату по займу.

Размер аннуитета рассчитывается на основе трех переменных:

• размер кредита;
• срок займа;
• коэффициент аннуитета.

Последний показатель представляет собой величину, при помощи которой можно просчитать размер ежемесячного транша с учетом процента по кредиту.

Его рассчитывают следующим образом:

A = P * (1+P) N / ((1+P) N -1), где

A - коэффициент аннуитета;
P - процентная ставка выраженная в сотых долях в расчете на период. Например, для случая 12 процентов годовых и ежемесячного платежа это составит 0.12/12 = 0.01;
N - число периодов погашения кредита.

Также необходимо знать процентную ставку за расчетный период.

Она вычисляется следующим способом:

• где r – размер годовой ставки, выраженный в долях.
• После данных расчетов очень просто узнать размер транша, выплачиваемого каждый месяц, при помощи формулы:
• где P – размер аннуитета;
• S – сумма займа.

Плюсы и минусы аннуитетного платежа

Основным недостатком аннуитетного кредитования является то, что при помощи аннуитета в первую очередь погашается значительная доля процентов, но не размер тела кредита, а значит, имеет место значительная переплата по займу.

Плюсы аннуитетного кредитования

Использование системы аннуитетного кредитования подойдет заемщикам, которые:

• по каким-либо причинам не смогут выплачивать крупные суммы денег. В пример можно привести ипотечное кредитование, при котором срок займа длительный, а платежи необходимо совершать в равных долях;
• семейный бюджет планируют, исходя из суммы стабильного дохода.

Многие клиенты предпочитают данную схему уплаты по кредиту благодаря ее легкости: необходимо просто перечислять каждый месяц одинаковую сумму. А в случае дифференцированной системы нужно размер выплат постоянно уточнять в банке.

Расчет дифференцированного платежа

Размер дифференцированного транша можно рассчитать самостоятельно, при помощи следующей формулы:

ДП = ОК * ПC / 12 + ЕП

где ОК – остаток по основному долгу;

ПС — годовая % — ая ставка;

ЕП — ежемесячный платеж.

Второе слагаемое в данной формуле является решающим и меняется ежемесячно. Данными средствами финансируются проценты по кредиту. Остаток по основному долгу перемножается с процентной ставкой и делится на 100*12. Это позволит преобразовать результат в проценты за месяц.

Плюсы и минусы дифференцированного платежа

Недостатки дифференцированной системы погашения:

• значительная финансовая нагрузка происходит в первой четверти срока, но не все заемщики реально оценивают свои возможности;
• при крупных выплатах необходимы соответствующие источники доходов, на основе которых производится расчет величины возможного кредита, поэтому существует вероятность не получить нужную сумму.

Преимущества системы дифференцированного погашения:

• досрочная оплата кредита выгоднее, нежели при аннуитете;
• переплата по займу меньше, чем при оплате кредита равными частями.

Какой платеж выгоднее

Важно разобраться какой же платеж все-таки выгоднее с экономической точки зрения, дифференцированный или аннуитетный.

В случае если в будущем планируется досрочно погашать кредит, что происходит довольно часто, следует выбрать дифференцированную схему платежей.

В данном варианте внесенная сумма сократит часть основного долга. Процент будет начисляться с меньшей суммы займа, соответственно и ежемесячные платежи сократятся в размере.

При досрочном внесении средств на погашение займа в случае аннуитета фактически произойдет оплата процентов, а сумма долга останется неизменной, что абсолютно невыгодно.

Если провести математические расчеты, то можно увидеть, что при равной сумме кредита, его сроке и процентной ставке переплата по займу при дифференцированной системе будет меньше, нежели при аннуитете. Для наиболее простого подсчета разницы можно использовать кредитный калькулятор, интернет предоставляет их в огромном количестве. А лучше всего это сделать на сайте банка, в котором планируется заимствование средств.

Поэтому, если у вас есть возможность в первой четверти срока кредитования перечислять крупные транши и в перспективе вы планируете досрочно погашать кредит, то есть смысл воспользоваться дифференцированной системой.

Однако ситуации бывают разные, и прежде чем взять в долг, вы можете попросить сотрудника банка-кредитора сделать вам распечатку возможных платежей по займу. В таком случае вы наглядно все увидите и оцените свои финансовые пределы.

Вывод

В заключение важно выделить основные тезисы статьи:

• при аннуитетной системе платежа транши некрупные и фиксированные во времени, однако общая сумма переплаты больше, чем при дифференцированной;
• преимущество аннуитетных выплат только одно – первоначальные платежи ниже, чем у дифференцированных;
• при досрочном погашении выгоднее пользоваться дифференцированным платежом, так как если тело кредита будет уменьшаться, то и сумма процентов по нему будет меньше;

Дмитрий Баландин

Выбирая ипотечную программу, многие люди обращают внимание только на размер ставки по кредиту, забывая о том, что существуют и другие параметры, которые влияют на стоимость займа. Не все из них измеряются в цифрах. Одним из таких параметров является применяемый финансовым учреждением метод погашения кредита.

Какие бывают платежи по ипотеке: виды, в чем их разница?

Большинство российских банков сегодня предлагают физическим лицам кредитные программы, предусматривающиетип платежа по ипотеке равными частями (аннуитетный платеж). Одним из основных преимуществ этого метода является простота его использования – заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму.

Аннуитетный платеж

Несмотря на то, что сумма платежа неизменна в течение всего периода, структура его меняется – в первые месяцы большая часть выплат направляется на возврат процентов по кредиту (в первые годы выплата примерно на 80% состоит из процентов), а в конце срока — на погашение основного долга. Т.е. аннуитетная система (схема) платежей при досрочном погашении не так выгодна.

Для расчета платежа нужно знать срок заимствования, ставку и коэффициент аннуитета (производная величина от количества периодов, за который производится платеж, и ставки по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа по ипотеке следующая: Сумма аннуитета = коэффициент аннуитета *сумма ежемесячного платежа.

Существует несколько способов расчета коэффициента. Чаще всего используется формула: К А =(j*(1+j) m) / ((1+j) m – 1), где К А — коэффициент аннуитетного платежа, j-ставка по ссуде, m- число платежных периодов. В банках для расчета используется такая формула — Ап = Sk * (j / (1 – (1+j)-m)), где Sk -итоговая сумма по ссуде.

Дифференцированный платеж

Однако, кроме аннуитета, есть и другой способ погашения, о котором многие заемщики не знают — дифференцированный платеж. Его особенностью является постепенное уменьшение выплат. Происходит это потому, что при неизменной сумме выплат по основному долгу сумма процентов, которые начисляются на остаток основного долга, с каждым погашением становится меньше.

Расчет суммы к погашению при дифференцированном платеже осуществляется в два этапа:

• вначале определяем сумму основного платежа. Для этого первоначальную сумму займа (ту, что указана в кредитном договоре) делим на срок кредита (в месяцах). Полученная цифра и будет той суммой, которую требуется погасить заемщику. Сама формула расчета выглядит так: b=S/N, где b-основной платеж, S-сумма ссуды, N-количество месяцев;
• после этого считаем проценты. Посчитать начисленные проценты можно умножив остаток ссуды за период на годовую процентную ставку, после чего полученную результат делим на 12 (количество месяцев в году). Таким образом, дифференцированная процентная ставка это: Р = Sn * P / 12, где p – начисленные %, Sn - ссудная задолженность на период, P – годовая ставка по займу.

Чтобы рассчитать остаток долга на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, следует размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.Проводится такой расчет по такой формуле: Sn = S — (b * n), где n – количество прошедших периодов.

Периодичность погашения долга при дифференцированном виде платежа может быть разной (раз в месяц, раз в квартал и т.д.), но наиболее распространенным является ежемесячный график. Дифференцированный график погашения кредита имеет один существенный недостаток — каждый раз сумма к погашению меняется. Это нужно помнить.

Существует еще один нюанс, о котором нужно знать желающим оформить кредит, – т.к. сумма к погашению в первые месяцы больше, требования к платежеспособности клиента со стороны банка также предъявляются более высокие. Кроме этого, при одинаковых доходах заемщика, расчетная сумма займа при аннуитете тоже будет больше.

Какие банки выдают (предлагают) ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году

Банков, которые предлагают ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году традиционно немного. Из наиболее крупных, на данный момент оформить такую ипотеку можно в Газпромбанке и Россельхозбанке. Ознакомиться с актуальными условиями ипотечных программ этих учреждений можно здесь:

Банк	% ставка	Максимальный срок кредита, мес.	Минимальный первоначальный взнос	Наименование программы
Россельхозбанк	9,05%	360	0%	Рефинансирование
6%	360	15%	Предложения от застройщиков
9,2%	360	15%	Ипотечное жилищное кредитование
9,2%	360	0%	Целевая ипотека
10,75%	288	10%	Военная ипотека
Газпромбанк	9,5%	360	10%	Покупка квартир (АКЦИЯ)
9,5%	300	20%	Военная ипотека
9,5%	360	0%	Рефинансирование
10%	360	0%	Квартира в доме от Газпромбанк-Инвест
10,5%	360	10%	Вторичный рынок
10,5%	120	30%	Гаражи и машиноместа
10,5%	360	10%	Первичный рынок
11%	360	20%	Покупка коттеджа с участком
11%	360	20%	Покупка таунхауса
9,5%	360	15%	Ипотека на льготных условиях
9,3%	30 лет	10%	Покупка квартир на первичном рынке и апартаментах

В рамках кредитных продуктов Россельхозбанка и Газпромбанка клиенты имеют возможность выбрать схему погашения ипотечного кредита (аннуитетную или дифференцированную). Кроме этого, финансовые учреждения предоставляют специальные условия кредитования для молодых семей, в том числе, с возможностью использования материнского капитала.

Анализируя условия ипотечных программ сложно обойти стороной крупнейшие банки. Выборка аннуитетный и дифференцированный кредит в Сбербанке перед его клиентами традиционно не стоит –банк по-прежнему работает только с аннуитетной схемой погашения. Структура платежей по ипотеке в ВТБ 24 также не предусматривает дифференцированный платеж.

Какими платежами заемщику выгоднее платить ипотеку — что выбрать?

Поскольку большая часть заемщиков осуществляют погашение ипотеки досрочно, наиболее выгодным способом погашения принято считать дифференцированный платеж. В тоже время, если погашение планируется провести в первые пять лет кредита, следует провести расчеты, которые подтвердят реальную выгоду для клиента.

Например, оформив ипотеку в сумме 2 млн.руб. на 10 лет под 14% годовых при погашении равными частями (метод аннуитетный) заёмщик заплатит за весь период кредитования 1,7264 млн.руб., а при уменьшающиеся графике платежей (дифференцированный метод) –1,4117 млн. руб. Как видно из этого примера, выгода во втором случае составит около 300 тыс.руб.

Однако, ориентироваться только на расчетные цифры тоже не стоит — максимальная сумма займа по кредитам, схема погашения которых предусматривает аннуитет, будет больше, чем при использовании дифференцированного платежа. Реальная экономия при выборе дифференцированного платежа будет в том случае, если досрочное погашение не планируется.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

Многие заемщики, желающие перейти с аннуитетного способа погашения на дифференцированный, сталкиваются с недопониманием со стороны банковского персонала. Вызвано это тем, что такая просьба противоречит самим условиям договора, в которых указано, каким образом заемщику необходимо выплачивать кредит.

Чтобы изменить существенные условия договора, необходимо перезаключить сам договор. Т.е. осуществить рефинансирование. Стоит отметить, что особенно интересно рефинансирование ипотеки с дифференцированными платежами в пользу аннуитета в том случае, если для заемщика важно снижение кредитной нагрузки.

Рассчитать, ипотечный калькулятор дифференцированных и аннуитетных платежей

Чтобы упростить задачу выбора наиболее выгодного способа погашения кредита банки размещают на своих сайтах ипотечные калькуляторы. Воспользовавшись ими можно достаточно быстро подобрать подходящий вариант. Для тех случаев, когда выбор стоит между несколькими банками имеет смысл воспользоваться калькуляторами на специализированных сайтах.