Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:
- а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:
- - развития (создания) недвижимости;
- - оборота недвижимости;
- - управления и эксплуатации недвижимости.
Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).
Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.
Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.
Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:
- --преобладание внебюджетных источников инвестирования;
- --большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)
- --высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).
- --слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).
Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.
б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.
По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.
Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих национальных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и национальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой или нежилой недвижимости.
Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей - в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, то есть первичного рынка .
На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.
Первичный и вторичный рынки непосредственно взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка) увеличиться предложение недвижимости на вторичном рынке, что непосредственно ведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же непосредственно сказывается на росте цен на вторичном рынке.
Таким образом, можно сделать следующие выводы.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, как размер финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и иным показателям.
Первичный рынок в Казахстане формировался за счет приватизации государственных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и иных вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.
Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.
Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.
На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.
Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.
Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.
Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.
- в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:
- - купли-продажи
- - аренды
- - ипотеки
- - вещных прав (доверительное управление)
- г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;
- - нового строительства
- - подлежащего реконструкции
- д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных объектов недвижимости.
- е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.
- ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.
- з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:
- - земельный
- - зданий и сооружений
- - помещений
- - предприятий как имущественных комплексов
- - кондоминиумов
- - вещных прав
- - многолетних насаждений.
Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.
Рынок недвижимости
Рыночная экономика опирается на право частной собственности - право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Это позволяет гражданам или частным предприятиям по своему усмотрению приобретать, применять и реализовывать материальные ресурсы и заключать договоры, имеющие юридическую силу и обязательность для партнеров.
Владелец собственности обладает правом завещания, т.е. правом назначить преемника этой собственности после своей смерти, что существенным образом поддерживает институт частной собственности. Нельзя не отметить, что при рыночной модели существует и государственная собственность, а также собственность в смешанных формах. Естественно, что законодательство должно предусматривать юридические ограничения права частной собственности, связанные с интересами общества в целом.
С частной собственностью непосредственно связана свобода предпринимательства и выбора. Свобода предпринимательства позволяет организовывать процесс производства из имеющихся ресурсов и продавать произведенные товары (продукцию, услуги) на рынке по собственному усмотрению. Принятие решения о вступлении на тот или иной рынок (вид деятельности) или выходе из него находится в руках предпринимателя.
Свобода потребительского выбора, т.е. свобода потребителя в пределах своих доходов приобретать товары и услуги в наборе, наиболее подходящем для удовлетворения своих потребностей, является доминирующей среди других свобод и обуславливает пределы свободы выбора поставщиков материальных и людских ресурсов. В итоге получается, что потребитель решает, что должна производить экономика.
Личный интерес формирует образ действий различных субъектов рынка недвижимости, когда они реализуют свой свободный выбор. Каждый из них стремится делать то, что ему экономически выгодно. Так, собственники недвижимости стремятся получить максимальную цену при ее продаже или сдаче в аренду, арендаторы стараются извлечь максимальную прибыль от использования арендованных площадей. Стимулирование личного интереса является одной из характерных черт рыночной экономики и в значительной мере придает ей направленность и упорядоченность при функционировании. Свобода выбора, которая реализуется для каждого участника рынка в форме стремления получать лично для себя денежный доход, служит основой для экономического состязания, или конкуренции.
Конкуренция на рынке недвижимости предполагает:
· наличие на рынке большого числа независимо действующих продавцов и покупателей конкретных товаров, продуктов, ресурсов и услуг;
· свободу для продавцов и покупателей выступать на тех или иных рынках и покидать их по своему усмотрению.
Однако сущность конкуренции заключается в том, что на рынке недвижимости имеется такое большое количество продавцов, при котором каждый из них, обеспечивая небольшую долю в общем объеме предложения, практически не в состоянии воздействовать на цену товара. Это же соотношение справедливо и для тех, кто выступает на рынке недвижимости в качестве предъявителя спроса. Покупателей много и единичный покупатель не может управлять рынком к своей выгоде. Конкуренция устанавливает пределы реализации продавцами и покупателями недвижимости их личного интереса.
Самая общепринятая форма конкуренции - снижение цен. Она заключается в том, что продавцы недвижимости, стремясь увеличить (ускорить) количество продаж, предлагают ее по более низким ценам, чем конкуренты. Для этого каждому продавцу необходимо все делать так, чтобы продать по тем же ценам, что и конкурент, или дешевле. Тому предпринимателю, у которого нет достаточной сноровки в этом отношении, приходится раньше или позже уйти с рынка недвижимости. И напротив, умелый предприниматель получает высокую прибыль, которая позволяет ему развивать дело.
Одним из способов конкуренции являются нововведения, рассчитанные на привлечение покупателей. За сравнительно короткий период формирования рынка недвижимости в России это проявилось очень наглядно в деятельности риэлтеров.
Помимо прямого соперничества, предприниматели, действующие на рынке недвижимости, оказываются втянутыми еще и в косвенную конкуренцию. Это конкуренция различных отраслей хозяйства и различных групп товаров и услуг. Например, люди, собиравшиеся приобрести квартиру, могут передумать и купить автомобиль или отправиться в дорогостоящее путешествие, кирпичные дома могут вытеснить деревянные постройки, розничная торговля имеет преимущество в получении банковского кредита в отличие от операций с земельными участками.
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.
Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).
Рисунок 9.1 - Недвижимость - объект экономических и государственных интересов
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:
Физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);
Юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);
Экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);
Затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).
Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:
1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.
2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.
3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.
4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.
Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает :
1. создание новых объектов недвижимости;
2. передачу прав на недвижимость;
3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;
4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;
5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;
6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:
6.1. со сменой собственника:
Куплю-продажу объектов недвижимости;
Наследование;
Дарение;
Обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);
6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:
Приватизацию;
Национализацию;
Изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;
Внесение в уставный капитал;
Банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);
6.3. без смены собственника:
Инвестирование в недвижимость;
Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);
Изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;
Управление, эксплуатация;
Передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;
Регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;
Ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);
Пожизненное содержание с иждивением;
Передачу в доверительное управление;
Введение (снятие) сервитутов и иных обременении;
Страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости
| Признак | Характеристика |
| Локализация | - абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения |
| Вид конкуренции | - несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала |
| Эластичность предложений* | - низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым |
| Степень открытости | - сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная |
| Конкурентоспособность товара | - во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей |
| Условия зонирования | - регулируется гражданским и земельным законодательством с учётом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности |
| Оформление сделок | юридические сложности, ограничения и условия |
| Стоимость | включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.
Рисунок 9.2 - Цикличность развития рынка недвижимости
1 - спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 - поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 - новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 - насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.
Таблица 9.2 - Система факторов, влияющих на спрос и предложение
| Факторы | Влияние на предложение | Влияние на спрос |
| Экономические | ||
| Изменение уровня доходов населения: рост сокращение | В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья | Увеличение Уменьшение |
| Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение | Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости | Увеличение Уменьшение |
| Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение | Увеличение Уменьшение | Увеличение Уменьшение |
| Ставки арендной платы: рост сокращение | Увеличение Уменьшение | Уменьшение Увеличение |
| Стоимость строительства: рост сокращение | Уменьшение Увеличение | Увеличение на рынке готового жилья |
| Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение | Увеличение | Увеличение |
| Социальные | ||
| Изменение численности населения: рост сокращение | Увеличение | Увеличение Уменьшение |
| Изменение образовательного уровня: рост понижение | Увеличение Уменьшение | |
| Изменение уровня преступности: рост понижение | Уменьшение Увеличение | |
| Административные | ||
| Уровень налога на имущество: рост понижение | Увеличение | Уменьшение |
| Уровень земельного налога: рост сокращение | Увеличение | Увеличение |
| Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные | Увеличение Уменьшение |
Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.
Таблица 9.3 - Классификация рынков недвижимости
| Признак классификации | Виды рынков |
| Вид объекта | -Земельный,зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов |
| Географический (территориальный) | Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
| Функциональное назначение | Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений |
| Степень готовности к эксплуатации | Существующих объектов, незавершённого строительства, нового строительства |
| Тип участников | Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
| Вид сделок | Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
| Отраслевая принадлежность | Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие |
| Форма собственности | Государственных и муниципальных объектов, частных |
| Способ совершения сделок | Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный |
Функции рынка недвижимости
Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен , при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.
Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.
Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.
Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.
Основные цели управления рынком недвижимости :
Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;
Установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;
Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;
Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;
Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;
Оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;
Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;
Создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.
2. Рынок недвижимости
2.1. Основные характеристики рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.
Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.
Первый, наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение, а следовательно, доходы были очень высоки. Точкой отсчета здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.
На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жилье, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство реализовать квартиру клиента за определенный срок.
Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. К весне 1996 года цены на квартиры в Москве, Санкт - Петербурге и других российских городах стали падать. В среднем они дешевели ежемесячно на 2 -3%. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей сокращалось.
Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.
Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.
Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.
Основной, базовый объект недвижимости – земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.2.1).
Рис. 2.1. Недвижимость - объект экономических и государственных интересов
Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.
Недвижимое имущество – наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.
В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Особенности рынка недвижимости
|
Характеристика |
|
Локализация |
Абсолютная неподвижность |
Вид конкуренции |
Несовершенная,
олигополия |
Эластичность предложений |
Низкая, при росте
спроса и цен предложение мало увеличивается |
Степеньоткрытости |
Сделки носят
частный характер |
Конкурентоспособность товара |
Во многом определяется
окружающей внешней средой, влиянием соседства |
Условия зонирования |
Регулируется
гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного,
природоохранного и другого специального права |
Оформление сделок |
юридические сложности, ограничения и условия |
Стоимость |
включает стоимость объекта и связанных с ним прав |
Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.
Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.
Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.2.
Таблица 2.2
Классификация рынков недвижимости
|
Признак классификации |
Виды рынков |
|
Вид объекта |
Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов |
|
Географический (территориальный) |
Местный, городской, региональный, национальный, мировой |
|
Функциональное назначение |
Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений |
|
Степень готовности к эксплуатации |
Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства |
|
Тип участников |
Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций |
|
Вид сделок |
Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав |
|
Отраслевая принадлежность |
Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие |
|
Форма собственности |
Государственных и муниципальных объектов, частных |
|
Способ совершения сделок |
Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный |
| Предыдущая |
Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям (табл. 4.2).
Первичный рынок в России формируется за счет вновь построенных объектов и приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.
Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.
Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.
Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.
Таблица 4.2. Классификация рынков недвижимости фасетным способом
|
№ п/п |
Признак классификации |
Виды рынков недвижимости |
|
Вид объекта (товара) |
1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Вещных прав. 7. Иных объектов |
|
|
Географический (территориальный) фактор |
1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой |
|
|
Функциональное назначение |
1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.) |
|
|
Степень готовности к эксплуатации |
|
|
|
Тип участников |
1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций |
|
|
Вид сделок |
1. Купли-продажи. 2. Аренды 3. Ипотеки. 4. Вещных нрав (аренды, залога и др.) |
|
|
Отраслевая принадлежность |
1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие |
|
|
Форма собственности |
1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных объектов |
|
|
Способ совершения сделок |
1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный |
По основному признаку - виду объектов недвижимости - выделяется не менее восьми специфических рынков (см. табл. 4.2), среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.
Земельный рынок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.) (схема 4.8).
Следующий компонент земельного рынка - сегмент рынка - особым образом выделенная часть данного вида его, группа элементов, имеющих определенные единые признаки (качество земель, расстояние от промышленных центров и др.).
Наиболее выгодный сегмент рынка характеризуется:
- o высоким уровнем текущих или ожидаемых продаж;
- o высокими темпами прироста продаж участков;
- o быстрым оборотом средств и приемлемой нормой прибыли. Сегментирование рынка - один из важнейших инструментов маркетинга. От правильности выбора сегмента рынка во многом зависит успех в конкурентной борьбе.
Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.
Объектами сегментирования являются покупатели, сам товар земля и участники рынка - коммерческие организации и предприниматели.
Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка.
В зависимости от целей сегментирования в качестве признаков могут быть использованы факторы, характеризующие покупательное поведение физических и юридических лиц, параметры земельных участков, экономические показатели коммерческих организаций. В настоящее время риелторские фирмы используют множественную сегментацию, т.е. сегментирование по нескольким признакам одновременно (многофакторная модель сегментирования).
Схема 4.8.
а в определенной комбинации с другими, чтобы точнее определить, чьи и какие потребности удовлетворяет тот или иной тип земельных участков (схема 4.9).
Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка. Наиболее распространены следующие критерии: количественные параметры сегмента, существенность, прибыльность, совместимость сегмента с рынком основных конкурентов, эффективность работы на выбранный сегмент, защищенность выбранного сегмента от конкурентов.
Сегментирование рынка по товару - по земле - позволяет выявить, какие именно параметры того или иного участка могут быть привлекательными для покупателей. При этом применяют такие характеристики земель, как их качество, удаленность от промышленных центров (в Москве - от МКАД), размер участков, инвестиционная привлекательность, престижность и др.
Так, в Подмосковье стал выделяться на рынке земли ряд сегментов в зависимости от уровня качества.
Схема 4.9.
- 1. Участки высокого качества - элитные. Их приобретают состоятельные граждане и крупные организации. Сюда относятся земли престижных западных направлений в пределах 30-километровой зоны. На таких участках чаще всего возводят комфортабельные коттеджи для постоянного проживания.
- 2. Участки среднего качества интересуют людей со средними и сравнительно высокими доходами. Удаленность их от МКАД варьируется от 10 до 60 км, на таких участках строят более скромные загородные дома.
- 3. Земли низкого качества приобретают люди с невысокими доходами но относительно дешевым ценам. В таком сегменте экология, инфраструктура и престижность теряют свое воздействие на поведение покупателей. Эта категория земель находится практически на всех направлениях на расстоянии свыше 50 км от Москвы (табл. 4.3).
Непрестижны и экологически неблагополучны восточные и юго-восточные районы Москвы, а у МКАД - Косино, Жулебино, расположенные вблизи таких центров загрязнения, как промышленные зоны (например, Капотня).
Большая дифференциация рынка земли наблюдается и по престижности. Прекрасные в экологическом отношении земли расположены на юго-западе и западе Подмосковья, например берега реки Пахры, вдоль Рублево-Успенского шоссе и др. Непопулярно Казанское направление. Непрестижными и непривлекательными считаются земли южного и восточного направлений.
Закономерность влияния удаленности участков от МКАД на их цены в общем выражается такой зависимостью - чем дальше, тем дешевле.
Следующий признак сегментирования - размеры участков. Крупные участки обычно пользуются спросом и соответственно выше ценятся лишь в престижных районах. В общем же случае цена единицы земли в крупных массивах значительно ниже, чем мелких участков. При этом стоимость сотки на мелких и крупных участках может существенно различаться в зависимости от ряда факторов.
Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, чем на неосвоенных. Разность между ценами освоенного и неосвоенного участков при равных размерах будет приблизительно равна суммарной величине затрат на развитие инфраструктуры и затрат на управление капиталом ("стоимость времени" на освоение участка).
Таблица 4.3. Сегментирование рынка земли в Подмосковье
|
Признаки |
Сегменты рынка |
|
1. Качество земель |
|
|
2. Расстояние от МКАД |
|
|
3. Местоположение |
|
|
4. Размер участков |
|
|
5. Целевое назначение |
|
|
6. Тип прав собственности |
|
|
7. Инвестиционная мотивация |
|
|
|
|
9. Поведение покупателей |
o Отношение к земле и природе для выращивания продукции: отдыха; предпринимательства и др. |
Увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия коммуникации, %:
Важную роль играет и выбор ниши рынка, т.е. его небольшой части, не занятой или недостаточно используемой конкурентами и четко очерченным кругом покупателей.
Рынок жилья сегментируется по качеству домов (5-этажные - панельные, кирпичные, блочные; массовой застройки - 9-, 12-, 16-, 22-этажные, в основном панельные; престижные современные кирпичные и элитные), по количеству комнат (1-, 2- и 3-комнатные, многокомнатные квартиры), по планировке (типовые, улучшенной планировки), по районам размещения (загородные коттеджи, дома и др.).
Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Почти 10 млн семей и одиночек живут в "коммуналках", общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5-6 млн семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на площади 5 м2 на человека. Но только 1,5-2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома. По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12-15% годовых доходов среднеобеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов па погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.
Количество жилых помещений характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии, планировку комнат, санузла, вид из окон и т.д. Элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад) и расположены в Центре или экологически чистом районе, прилегающем к Центру, либо даже в отдаленном районе (иногда и за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае - охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться па высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения. Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае - это подземный гараж). Важный признак элитности жилья - отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право но ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище по собственному вкусу, однородная социальная среда.
Дома, отвечающие большинству перечисленных выше требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом можно отметить характерную особенность - с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, службы быта, бассейн, сауна, зимний сад.
Общая площадь квартиры - 120-150 м и больше, при входе - холл 20 м2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м2, гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.
Первичный рынок жилья формируется и функционирует за счет двух источников: продажи муниципальными органами квартир, построенных за счет государственных средств, и продажи гражданами приватизированного жилья.
В Москве для мониторинга рынка жилья отслеживаются и анализируются 12 показателей предлагаемых на продажу квартир по 173 районам в основном вблизи станций метро. Форма мониторинга представлена в табл. 4.4.
Таблица 4.4.
Обозначения в табл. 4.4:
СТмес - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние четыре недели;
МИНоткл (МАКСоткл) - минимальное (максимальное) отклонение (в долл.) средней цены предложения 1 м2 общей площади с 70%-ной доверительной вероятностью;
ПРмес (ПРкв) - потребительский приоритет района за последний месяц (квартал);
СТкв - цена предложения (в долл.) 1 м2 общей площади в среднем за последние 12 недель;
Ммес (Мкв) - математическое ожидание недельных темпов изменения цены предложения (в долл.) за последний месяц (за последние три месяца);
Якрат (керед) - краткосрочные (среднесрочные) риски риелторских сделок. Характеризуют долю риска, вносимую неопределенностью рынка в целом. Чем ближе значения Я к нулю (0 < Я < 1), тем более хаотично поведение рынка жилья и тем более взвешенным должно быть решение менеджера;
ГРП - группа риелторской привлекательности, определяемая по интегральной рыночной характеристике района (названия групп - условные):
"+++" - чрезвычайно привлекательная;
<<++" - очень привлекательная; " + >> - весьма привлекательная; "+/-" - достаточно привлекательная; "-/+" - привлекательная;
"-" - не очень привлекательная; скорее непривлекательная, чем привлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться не учитываемыми в анализе факторами); непривлекательная (обоснованность сделок должна подтверждаться факторами, известными только участникам сделки);
место в ГРП - порядковое место района в группе риелторской привлекательности, определяемое его интегральной рыночной характеристикой.
На первичном и вторичном рынках нежилых помещений по функциональному назначению выделяются четыре основных сегмента: производственных, складских, офисных и торговых объектов, общая характеристика которых базируется на учете местоположения, площади, качества помещения, срока аренды, цены или арендной платы и других факторов.
Офисные помещения образуют второй (после жилья) по размеру сегмент московского рынка недвижимости, на котором спрос превышает предложение. В зависимости от качественных характеристик офисные помещения подразделяются па четыре класса: А, Б, С, Д.
К классу А относятся офисные помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи и заканчивая системами климат-контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеются собственные службы управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка.
Офисные помещения класса Б обладают практически всеми вышеперечисленными характеристиками, но с меньшим перечнем дополнительных услуг. Стоимость аренды от 700 до 900 долл. за 1 м2 в год.
Арендаторами офисных помещений классов А и Б являются западные компании и крупные российские фирмы.
Основная часть отечественных фирм предпочитает арендовать офисные помещения более низкого качества, относящиеся к классам С и Д. Первый из них представлен офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (НИИ, учебных заведениях и др.), расположенных вне Центра города, но на пересечении транспортных магистралей, вблизи станций метро. Ставки арендной платы колеблются от 400 до 600 долл. в зависимости от удаленности от Садового кольца, предоставляемых услуг и условий аренды.
Неприспособленные помещения , расположенные вне транспортных развязок, относятся к классу Д. Их несомненное преимущество - возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.
Ставки арендной платы колеблются в зависимости от типа помещения и местоположения.
Рынок складских помещений дифференцируется по их типу и оборудованию:
- o складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими средствами, отоплением и другими удобствами;
- o современные оборудованные ангары;
- o подвальные и полуподвальные помещения;
- o первые этажи различных зданий;
- o переоборудованные бомбоубежища;
- o другие помещения.
Предприятия как имущественные комплексы поступают пока на первичный рынок недвижимости в процессе приватизации государственного и муниципального имущества.
Рынок незавершенного строительства образуется за счет муниципальных и частных объектов, не обеспеченных финансовыми, материальными и трудовыми ресурсами. Основывается он на принципе взаимовыгодности - соглашения о 50%-ном распределении построенных площадей между инвестором и собственником (городом, фирмой).
Коттеджный рынок ускоренно развивается во всех регионах страны. В Московской области, например, построено па площади примерно 48 тыс. га 160 тыс. коттеджей за счет частных инвестиций на условиях: 35% коттеджей получает инвестор, из которых 15% он продает на закрытых аукционах местным жителям, 40% по себестоимости выкупает Москва, а 10% безвозмездно передается городу и области.
В заключение следует подчеркнуть, что функционирование рынка недвижимости способствует развитию общего экономического оборота страны (схема 4.10).
Схема 4 .10.
