Сегодня парикмахерские, аптеки и даже банки размещаются в многоквартирных домах (далее – МКД). Вход – отдельно, с улицы, свой дворик, регулярная его уборка своими силами. Кажется, ничего и не связывает собственника такого помещения с его соседями-жильцами. Вот почему так многочисленны обращения со стороны хозяев таких помещений:

-Я – хозяин магазина, который располагается в жилом доме. УК проводит ремонт дома и заставляет меня заключить договор и оплатить часть работ. Если я не хочу, могут ли меня через суд привлечь к обязательной оплате этих работ?

-Мне принадлежит нежилое помещение в МКД. Мы не пользуемся двором (вход со стороны улицы), территорию свою мы убираем сами, сантехник, электрик у нас свой. Поскольку мы сами оплачиваем обслуживание своего помещения, должны ли мы платить ТСЖ за содержание и ремонт общего имущества по утвержденному тарифу?

Давайте разберемся, из чего же состоит плата за нежилое помещение в МКД.

Равенство перед законом

Оказывается закон * прописывает: владельцам как квартир, так и нежилых помещений в МКД по праву общей долевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции, оборудование МКД, земельный участок, на котором он расположен. Как такая формулировка влияет на плату? Опять же соразмерно своей доле каждый собственник обязан участвовать в уплате различных родов платежей по общему имуществу ** .

Специалист ОАО «Центр муниципальной экономики» Н.В.Габрусь объясняет справедливость такого подхода так: «Нежилые помещения находятся в жилых домах, т.е. не могут существовать отдельно от этих домов, а их собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и др.»

Состав платы за нежилое помещение

Письмо Минрегиона России «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме» разъясняет, что собственники как жилых, так и нежилых помещений на 1 кв.м общей площади помещения вносят одинаковую плату за содержание и ремонт общего имущества.

Таким образом, состав платы за помещение МКД одинаков для всех и не зависит от того, жилое оно или нет. Что же в нее включается?

1. Плата за услуги и работы по управлению МКД;

2. Содержание общего имущества # в нем:

2.1. Освещение, уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

2.2. Текущий и капитальный ремонт;

2.3. Поготовка к сезонной эксплуатации;

2.4. Содержание общего имущества и элементов благоустройства, расположенных на земельном участке, входящего в состав общего имущества дома.

Итак, если Вы – собственник нежилого помещения – пусть даже Вы и не являетесь членом ТСЖ или не заключали договора с УК – Вы по закону обязаны оплачивать расходы, касающиеся общего имущества дома. Причем поблажек в размере платы или же наоборот ее увеличения для собственников таких помещений быть не может: она одинакова для всех.

* Гражданский Кодекс РФ ст.290, Жилищный Кодекс РФ ст.36.

** Гражданский Кодекс РФ ст.249, Жилищный Кодекс РФ ст.158.

# Правила №491 п.11.

Источник фотоматериала: http://images.yandex.ru

Я, предприниматель, имею в собственности нежилое помещение в жилом доме. Водоканал предлагает заключить договор на водоснабжение как предпринимателю, хотя право собственности оформлено на меня как на физлицо и я не сообщал этой организации, что являюсь предпринимателем. Оформлять договор считаю нецелесообразным, поскольку не исключаю прекращения предпринимательской деятельности. Каким нормативным актом регулируется порядок предоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений, не являющимся индивидуальными предпринимателями?

Порядок водоснабжения хозяйствующих субъектов (организаций и индивидуальных предпринимателей) и граждан, не являющихся предпринимателями, регулируется разными нормативными актами. Это Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства РФ от 12.02.99 № 167 (далее — постановление № 167), и Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 (далее - постановление № 307).

Согласно п. 1 постановления № 167 абонентом признается юридическое лицо, а также предприниматели без образования юридического лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод. Из этого же пункта следует, что указанной организацией признается предприятие, осуществляющее отпуск воды из системы водоснабжения и (или) прием сточных вод в систему канализации и эксплуатирующее эти системы.

В пункте 2 постановления № 307 сказано, что его действие распространяется на отношения, касающиеся предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим на законных основаниях в жилых помещениях частного, государственного и муниципального жилищных фондов.

Можно предположить, что Водоканал предложил заключить договор, не зная вашего статуса, исходя из наличия у вас на праве собственности нежилого помещения. Скорее всего он считает, что это исключает регулирование правоотношений с вами постановлением № 307. По его мнению, в этом случае договор следует заключать напрямую.

Между тем из других норм постановления № 307 следует, что оно применяется и к правоотношениям, связанным с пользованием нежилыми помещениями. Так, в п. 20 предусмотрено, что при отсутствии индивидуальных приборов учета холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нем рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным согласно законодательству РФ.

Существует точка зрения, что организации и ИП, владеющие нежилыми помещениями в жилых домах, могут оформлять отношения по пользованию коммунальными услугами на основании постановления № 307. Это допустимо, когда коммунальные платежи уплачиваются не прямым поставщикам коммунальных услуг, а субъектам, управляющим жилыми домами (ТСЖ, управляющим организациям). Ее сторонники ссылаются на упоминание в постановлении № 307 нежилых помещений, но при этом отмечают, что эти хозяйствующие субъекты в любом случае должны оплачивать коммунальные услуги по тарифам, установленным для данной группы потребителей и отличным от тарифов коммунальных услуг для населения.

Мы считаем, что хозяйствующие субъекты, имеющие нежилые помещения в жилых домах, могут оформлять договорные отношения по пользованию коммунальными услугами как напрямую с их поставщиками, так и через посредников (ТСЖ, управляющие организации). Исключение - оплата ими потребляемой электроэнергии в силу прямого предписания п. 88 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530.

В то же время заинтересованные лица вправе настоять на заключении соответствующих договоров организациями и индивидуальными предпринимателями с непосредственными поставщиками коммунальных услуг. Приведем аргументы, которые они могут использовать при возникновении спора.

Если речь идет о водоснабжении, базовым правовым актом в отношении организаций и индивидуальных предпринимателей является постановление № 167, прямо указывающее, что его положения распространяются на данные хозяйствующие субъекты. При этом правовой акт, предписывающий абонентам заключать прямые договоры с водопроводно-канализационной организацией, не предусматривает каких-либо особенностей установления договорных отношений собственниками нежилых помещений в жилых домах.

Теперь об оплате коммунальных услуг физическими лицами - собственниками нежилых помещений в жилых домах, не являющимися индивидуальными предпринимателями.

Действующее законодательство не предусматривает для данной категории лиц особого порядка установления договорных отношений и отдельных тарифов. При этом в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам упоминаются нежилые помещения. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод, что порядок предоставления коммунальных услуг указанной категории лиц регулируется названным правовым актом.

Как платить за офис в многоквартирных домах

*Данный материал старше трёх лет. Вы можете уточнить у автора степень его актуальности.

Как платить за офис в многоквартирных домах

Статья о новом порядке исчисления объема потребления коммунальных услуг для собственников коммерческой недвижимости в многоквартирных домах.

Не работает

С 1 сентября 2012 года меняется порядок исчисления объема потребления коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе и для предпринимателей, занимающих нежилые помещения в таких домах (офисы, магазины). В статье Ивана Елисеева проводится сравнительный анализ новых и старых правил расчета.

Старый порядок расчета объема коммунальных услуг

Принципиально законодатель никогда не ставил вопрос об особом правовом статусе собственников нежилых помещений (офисов, магазинов) в многоквартирных домах. Жилищный кодекс РФ, например, отношения между владельцами коммерческих помещений с другими собственниками и операторами коммунальных услуг не рассматривает как особенные или специфические. Но когда дело доходит до регулирования конкретных ситуаций, становится понятно, что полное отождествление статуса собственников коммерческих помещений с собственниками квартир невозможно.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме , детализирующим положения Жилищного кодекса РФ, собственник нежилого помещения в правах и обязанностях эквивалентен собственнику квартиры. Например, если домом управляет управляющая компания, размер платы за содержание недвижимости должен быть одинаков для собственников любых помещений в этом доме (п. 31 указанных Правил).

Однако при установлении норм и правил взаимоотношений между собственниками коммерческих помещений и операторами коммунальных услуг возникает ряд сложностей, поскольку фактически привила расчета размера потребленных услуг для собственников магазинов и офисов и собственников квартир оказываются разными. В частности, система расчета оплаты в Жилищном кодексе РФ предполагает либо приборное определение количества коммунальных услуг, либо бесприборное (безучетное, нормативное) - на основании нормативов потребления. Однако Правила предоставления коммунальных услуг ситуацию с коммерческими помещениями в многоквартирных домах оговаривают отдельно.

Так, если в доме нет ни общедомовых, ни индивидуальных приборов учета, размер платы собственников коммерческих помещений за водоснабжение определяется исходя из нормативов водопотребления, а при отсутствии таких нормативов - в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом Правила не поясняют, что следует понимать под отсутствием нормативов: либо отсутствие нормативов, принятых в отношении именно коммерческих помещений, либо отсутствие нормативов в принципе. Судебная практика дает свой ответ: нельзя рассчитывать потребление услуги водоснабжения собственником коммерческих помещений по нормативу, установленному только для жилого помещения .

Водоотведение для нежилых помещений также определяется совсем по-другому, нежели для квартир: не по нормативу, а по объемам потребления холодной и горячей воды. По нашему мнению, данная норма гораздо справедливее, чем действующая норма о расчете объема водоотведения для квартир: если в последних есть приборы учета горячей и холодной воды, но нет прибора учета объема водоотведения (а это повсеместная ситуация), то формально объем водоотведения должен считаться по нормативу. Как показывает практика, наличие или отсутствие прибора учета холодной и горячей воды может быть проигнорировано судом при оценке правильности расчета объема водоотведения, произведенного оператором коммунальной услуги .

Если же вести речь о газе и электрической энергии, объем данных ресурсов при отсутствии общедомового прибора учета определяется расчетным путем - в соответствии с мощностью и режимом работы потребляющих устройств, установленных в нежилых помещениях. Метод расчета собственник нежилого помещения должен согласовывать непосредственно с поставщиком газа или электроэнергии, с которым заключен договор. Либо, если прямого договора с поставщиком нет, за собственника этот метод согласуют поставщик и исполнитель коммунальной услуги.

Новый порядок расчета объема коммунальных услуг

1 сентября 2012 года вступают в силу новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов . Документ, в совокупности с другими недавно принятыми актами жилищного права, направлен на поиск золотой середины между интересами участников отношений: поставщик - исполнитель - потребитель.

Согласно новым правилам, объем безучетного потребления коммунальных услуг владельцами любых помещений будет определяться несколько иначе. Плата будет включать две составляющих: доля общедомового потребления коммунальных услуг данным лицом и доля индивидуального потребления.

Индивидуальное потребление холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения в нежилом помещении определяется ненормативным расчетным способом, аналогичным тому, который определен между оператором коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета. В случае заключения прямого договора с поставщиком объем потребления согласуется владельцем помещения и поставщиком коммунального ресурса.

Доля же общедомового потребления определяется одним из двух способов:

1. Если дом не оборудован прибором общего учета, общедомовое потребление коммунальных услуг определяется с помощью применения специального общедомового норматива.

2. Если дом оборудован прибором общедомового учета, то из общедомовых показателей вычитаются индивидуальные показатели потребления (приборные и бесприборные) всех собственником. Оставшаяся сумма распределяется между всеми собственниками пропорционально площади их помещений.

С нашей точки зрения, такое решение в части определения общедомовой доли потребления собственников коммерческой недвижимости следует признать правильным. Во всяком случае, это корреспондирует общему принципу Жилищного кодекса РФ: больше площади - больше прав, а соответственно, и больше обязанностей у собственника, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ . В то же время, двухступенчатая система определения расходов на коммунальные услуги разрешает и ряд проблем собственников коммерческих помещений в жилых домах. Например, многие нежилые помещения не оборудованы индивидуальными приборами отопления. Иногда через них могут проходить трубы отопления, которые являются общим имуществом, и за счет потерь тепловой энергии в которых нежилое помещение и получает тепло. Но иногда труб или иных систем общедомового отопления может и не быть. Естественно, оборудовать узлы учета на общедомовые системы отопления в первом случае бессмысленно или невозможно. Однако следует признать, что в обеих ситуациях, как невольный совладелец общих коммуникаций, собственник нежилых помещений обязан нести расходы на их содержание.

Сейчас, по правилам, которые будут действовать до 1 сентября 2012 года, если собственник коммерческих помещений хочет определиться с размером своего вклада в содержание систем отопления, то он может освободиться от платежей полностью (на основании соответствующих положений законодательства и сложившейся судебной практики ) либо оплатить за отопление по нормативу. Ни первое, ни второе нельзя назвать правильным.

Естественно, с введением новой системы нормативов будет возникать меньше вопросов, особенно в части того, почему при определении расчетного потребления коммунальных услуг собственником нежилого помещения включается общедомовое потребление и почему именно в таком размере.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2010 г. №Ф09-7810/10-С5 по делу №А60-3586/2010-С2.

См.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2011 г. №17АП-13386/2010-ГК по делу №А60-23773/2011.

Утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

При этом собственник должен понимать, что принципиально его обязанность нести расходы на общее имущество никак не обусловлена тем фактом, пользуется ли он им или нет. Например, собственник магазина на первом этаже может вообще не пользоваться лифтом или чердаком, но платить за содержание этого имущества обязан.

См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. №14801/08 и Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 15-16 июля 2011 г.

договорное право, ЖКХ, коммерческое право, недвижимость, строительство, энергетика, юридические консультации, юридическое обслуживание

С изменением порядка оплаты за жилищно-коммунальные услуги в нежилых помещениях управляющие компании стали получать от их владельцев меньше средств. Чтобы не приходилось делать перерасчеты за неправильно начисленные ЖКУ, УК необходимо хорошо разбираться в структуре платы и правилах ее внесения. В материале мы разберемся с тем, какие помещения считаются нежилыми и как осуществляется перевод недвижимости в эту категорию, а также определим, как их собственники оплачивают все необходимые расходные статьи.

В значительной части многоквартирных домов есть нежилые помещения. С начала 2017 года оплата ЖКУ для их собственников производится в обновленном порядке, получившем существенные изменения. Раньше плату принимали управляющие компании, теперь за коммунальные ресурсы платить нужно напрямую ресурсоснабжающим организациям.

Требования к нежилому помещению в МКД

В многоквартирных домах помимо жилых площадей есть несколько типов помещений, в том числе, нежилые. Они отличаются от общедомовой собственности тем, что имеют конкретного владельца. В большинстве случаев такие объекты являются коммерческой недвижимостью. Появляются они в результате перевода обычной квартиры в МКД в нежилую категорию.

У владельцев таких объектов права и обязанности аналогичны хозяевам квартир. Прежде всего, это касается расходов на бытовое обслуживание.

В законодательстве закреплен ряд правил, которые должны выполнять собственники нежилых помещений в МКД. Эти требования направлены на защиту интересов остальных владельцев помещений в том же доме. Ключевых условий тут несколько.

1. В помещении нельзя вести деятельность, которая загрязняет окружающую среду и нарушает санитарные нормы. К примеру, в жилом доме не получится открыть общественный туалет или клинику для приема пациентов с инфекционными заболеваниями.

2. Помещение должно соответствовать правилам пожарной безопасности, градостроительным нормам и СНиПам. Вход в него обустраивается отдельно. Расположение объекта так же четко оговаривается – это должен быть первый этаж. Возможен вариант, когда нежилое помещение находится в МКД на втором этаже, но только в ситуации, если под ним тоже располагаются объекты нежилого типа.

3. Магазины и заведения общественного питания в жилых домах открывать не запрещается. Однако они должны заканчивать работу не позднее 23:00.

Как перевести жилой объект в нежилое помещение

Если владелец квартиры в МКД хочет превратить ее в нежилое помещение, то для этого нужно выполнить несколько условий:

• обустраивается отдельный вход. Для помещений площадью более 100 м 2 делается еще и запасной вход;
• зарегистрированных граждан в меняющей статус квартире быть не должно. Перед запуском процедуры перевода они выписываются;
• объект не должен иметь каких-либо обременений. Недвижимость не должна быть заложена, приобретена в ипотеку (еще не погашенную) или передана в долгосрочную аренду;
• помещение располагается на первом этаже или над иными нежилыми объектами (об этом упоминалось выше);
• не осуществляется перевод в аварийных и запланированных к сносу зданиях;
• смена статуса производится только в целом для всей квартиры. Отдельную комнату превратить в нежилое помещение нельзя;
• причиной запрета в получении нежилого статуса может стать нахождение квартиры в здании, признанном культурно-историческим памятником.

Для перевода квартиры в МКД в нежилое помещение нужно собрать пакет документов .

Все документы за исключением заявления могут подаваться как нотариально заверенные копии. На принятие решения соответствующему органу дается 48 рабочих дней. Получение отказа еще не является окончательным решением. Его можно оспорить в судебном порядке.

Какие виды коммунальных услуг оплачивают собственники нежилых помещений

Каждый месяц владелец нежилого помещения должен платить:

• за содержание находящегося в его собственности помещения и общедомового имущества;
• за капремонт МКД (стандартные взносы в зависимости от площади помещения);
• за коммунальные ресурсы, потребляемые нежилым помещением. Их поставка осуществляется на основании прямых договоров с ресурсоснабжающей организацией;
• за вывоз мусора, осуществляемый выбранным региональным оператором по обращению с ТКО.

Особый случай.

Если в МКД создано ТСЖ или кооперативное объединение и владелец нежилого помещения входит в его состав, то в его обязательства также включается оплата членских взносов. Это регламентируется частью 8 статьи 156 ЖК РФ.

Владельцы помещений в доме являются долевыми собственниками общедомового имущества. В соответствии со статьей 158 ЖК РФ каждый из них должен нести расходы на содержание не только своей, но и общедомовой собственности. В связи с этим производится оплата коммунальных услуг всех видов и содержания помещения, а также вносятся средства в фонд капремонта.

Правила о необходимости платить за жилищные услуги касаются и владельцев нежилых помещений. Об этом говорит ст. 39 (ч. 1 и 2) ЖК РФ, а также ст. 210 и 249 ГК РФ.

При сдаче нежилого помещения в аренду обязательства по оплате ЖКУ сохраняются за собственником помещения. Законодательство перехода этих обязанностей не предусматривает. В то же время стороны могут договориться об оплате ЖКУ арендатором. Однако если появится задолженность, то управляющая организация все равно будет взыскивать плату за коммунальные услуги именно с владельца нежилого помещения.

Оплата содержания общего имущества собственником нежилого помещения

Владелец нежилого помещения в многоквартирном доме обязан каждый месяц производить оплату коммунальных услуг. В эту плату включаются следующие расходы:

• на управление домом;
• на содержание и текущий ремонт общедомовой собственности;
• на электроэнергию, оба вида воды, отвод канализационных стоков и другие ресурсы в рамках содержания общедомовой собственности.

Величина оплаты за содержание общего имущества собственником нежилого помещения определяется размером его доли в этом имуществе. Деньги за данные услуги вносятся предоставляющим их организациям – УК или ТСЖ.

Ситуация. Должны ли собственники нежилых помещений платить за общедомовые нужды, если они не используют общедомовую собственность?

Да, должны.

Даже если помещение имеет отдельный вход и его владельцам в принципе не нужен лифт, они обязаны платить за его содержание. Независимо от того, пользуется ли собственник имуществом, он является одним из его владельцев. Этим и объясняется обязательство содержать и ремонтировать имущественные объекты.

Ситуация . Можно ли установить разную плату за содержание и ремонт нежилых помещений и квартир в многоквартирном доме?

Нет, этого сделать нельзя.

Упомянутая плата устанавливается по согласованию с управляющей компанией и является одинаковой для всех владельцев помещений. Это предусмотрено в п. 31 правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года.

Коммунальные платежи собственника нежилого помещения на капремонт

Нередко возникает вопрос о том, должен ли собственник нежилого помещения платить за капитальный ремонт. Да, это обязательство распространяется на него точно так же, как и на хозяев квартир. Данное правило предусматривает несколько исключений. Владельцу помещения стоит проверить, не попадает ли он под один из подобных случаев. Ситуации, в которых собственникам нежилых помещений не нужно вносить плату за капремонт, описываются в части 2 статьи 169 ЖК РФ.

Денежные средства на капремонт могут аккумулироваться у регоператора или на спецсчете, оформленном для отдельного дома.

Минимальная величина взноса на капитальный ремонт определяется региональными властями. У владельцев помещений в рамках общедомового собрания есть возможность увеличить этот взнос. Если средства на капремонт собираются на спецсчете, то это значительно облегчает возможность их расходования на проведение ремонтных работ. При уплате повышенных взносов можно быстрее набрать необходимый лимит фонда, и поступившие сверх него деньги потратить на внеочередные мероприятия по усмотрению собственников.

Ситуация . Кому доставляются платежки в случае с нежилым помещением?

Адрес доставки определяется тем, кто является владельцем этого помещения – человек или организация.

Если владеет недвижимостью фирма, то квитанции передаются по адресу, по которому находится ее постоянно действующий исполнительный орган. Именно по этому адресу поддерживается связь с организацией. При отсутствии упомянутого органа доставка производится по адресу другого органа или лица, обладающего правом действовать от имени компании без доверенности. Это прописано в ч. 3 ст. 171 ЖК РФ.

Если помещением владеет физическое лицо, то платежки отправляются на его почтовый адрес. Так указано в п. 69 правил из ПП РФ № 354 от 6 мая 2011 года.