Как продать свою долю в приватизированной квартире. Родственник продает долю в общей квартире

Приватизация имущества позволяет получить в собственность землю, дом, квартиру и иные объекты жилищного фонда. Квартира, приватизируемая на нескольких жильцов, является частью долевой собственности каждого. Своей долей можно распорядиться как угодно, в том числе и продать. Существует несколько способов реализации приватизированной квартиры, находящейся в долевой собственности. Все они законны, но оформление имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать.

Можно ли продать комнату, часть, долю в приватизированной квартире

В большинстве случаев приватизация влечет равное распределение долей между участниками процесса: детьми, родителями и иными членами семьи. Доли выражаются дробным числом, например, 1/2, 1/3, но могут быть выделены в натуре, если позволяют габариты квартиры. Неравность долей прописывается в соглашении сторон.

Взаимоотношения участников регламентируются гл. 16 ГК РФ. Согласно ст. 246 ГК РФ , при согласии остальных жильцов дольщик имеет право осуществить сделки со своей частью квартиры:

• предоставить ее во временное пользование;
• продать;
• подарить или распорядиться иным образом.

Продажа доли приватизированной квартиры осуществляется при соблюдении преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).

Не стоит путать понятия «совместной» и «долевой» собственности. При режиме совместного владения (например, если имущество нажито в браке), речь может идти о . Процесс разделения является отдельной процедурой, которая может проходить в согласительном или судебном порядке.

Покупатель обязан уведомить остальных собственников о намерении реализовать недвижимость, указав ее стоимость. Впоследствии нельзя продать долю третьим лицам по цене, которая ниже указанной в уведомлении.

Дольщики имеют преимущественное право покупки. Они могут обдумать предложение в течение 1-го месяца , после чего выразить свое согласие или несогласие.

Изъявив желание оформить договор купли-продажи, другой дольщик становится первоочередным претендентом на покупку. В случае отказа продавец может реализовать имущество третьим лицам.

На практике все сложнее. Дольщики могут быть не согласны с продажей и избегать получения уведомления, или другие участники приватизации попросят снизить цену, оформить дарственную, а возможно доля и вовсе будет «висеть мертвым грузом», который не получается выгодно продать. Выход найдется, если знать возможные варианты продажи доли приватизированной квартиры.

Законные схемы и способы

Существует 3 законных способа продажи доли приватизированной квартиры, которые не идут вразрез с положениями законодательства. Можно взять любой из них на вооружение.

Продажа через дарение

Дольщик имеет право оформить часть, принадлежащую ему, в дар. Суть метода заключается в том, что часть своей доли продавец оформляет в дар родственнику или третьему лицу. Тот, в свою очередь, становится дольщиком. Затем продавец может выставить оставшуюся часть на продажу, одариваемый приобретет право преимущественной покупки.

Планируя сделку, необходимо учесть некоторые нюансы:

1. Дарителем не может быть малолетний ребенок, а также гражданин, признанный недееспособным (ст. 575 ГК РФ).
2. Запрещено дарение в пользу работников образовательных и медицинских учреждений, и аналогичных организаций (для сирот, недееспособных граждан); лиц, замещающих государственные должности.

Дарение не обязывает уведомлять остальных родственников о процедуре, их согласие не потребуется.

Особое внимание уделяется правильности составления дарственной, иначе сделка может быть признана притворной. Основные требования:

• перечислить в дарственной всех совладельцев квартиры, размер принадлежащих им долей;
• указать, кто прописан (зарегистрирован) в квартире;
• указать основания, по которым доля принадлежит дарителю;
• обозначить размер передаваемой в дар доли;
• если у владельца есть жена - приложить документ о ее согласии на сделку.

Хотя дарение - безвозмездная сделка, в дарственной указывается стоимость доли. От ее размера рассчитывается налог, который равен 13% для резидентов страны и 30% - для нерезидентов.

В перечень лиц, освобожденных от уплаты налога, входят (ст. 217 НК РФ):

• супруги;
• дети;
• сестры и браться (полнородные и единокровные);
• дедушки и бабушки;
• внуки (полнородные и неполнородные).

Уплата налога обязательна, иначе возможно наложение штрафа.

Сделка законна, прозрачна. В качестве альтернативы может быть оформлена дарственная на всю долю, а деньги будут получены с банковской ячейки.

Пример. Дольщиками в приватизированной квартире являются гражданка М., законный супруг Р., дочь А (по 1/3 каждому). М. решила развестись с мужем и оформить раздел имущества. Супруг попросил этого не делать, а продать долю его матери за сумму, ниже рыночной, ведь реализовать часть квартиры постороннему человеку затруднительно. М. согласилась, но дочь высказала недовольство и стала противиться продаже. Тогда М. оформила на свекровь дарственную на 1/6 квартиры (половину от своей доли), и она стала совладелицей, имеющей право на первоочередное право покупки. Муж положил на счет супруге обещанную сумму за часть реализуемого имущества.

Продажа через залог

Такой способ применяется, когда продать долю не удается. Механизм прост: владелец оформляет кредит на сумму, приближенную к стоимости доли.

Отчуждение квартиры в качестве залога в пользу банка происходит в следующих случаях:

• при невыполнении обязательств по оплате кредита не менее, чем в течение 3 месяцев ;
• сумма долга должна быть не менее чем 5 % от стоимости залогового имущества (ст. 348 ГК РФ).

Часто собственники интересуются, как можно «провернуть» сделку с залогом, если имущество является единственным местом жительства. На этот счет можно не волноваться: банк заберет долю, несмотря на то, что собственнику будет негде жить (ст. 446 ГПК РФ).

Пример. Гражданин С. тщетно пытался продать свою долю квартиры. Он решил пойти на хитрость: взял в банке кредит на покупку оборудования для хлебопекарни стоимостью 600 тыс. руб., оформив свою долю в качестве залогового имущества. Банк одобрил кредит, поскольку стоимость доли составляла 780 тыс. руб. В дальнейшем С. не вносил деньги согласно графику погашения задолженности, и право собственности на имущество перешло банку. С. именно этого и хотел: он реализовал недвижимость и стал владельцем пекарни.

Простая продажа

Согласно ст. 549 ГК РФ , продажа доли имущества осуществляется путем подписания соответствующего договора. Необходимо заручиться согласием остальных дольщиков и осуществить сделку.

Пример. Квартира находилась в долевой собственности у 3 людей: гражданки М., ее брата и сестры. Брат в квартире не проживал. М. решила продать свою долю племяннику и уведомила об этом брата. Последний изъявил свое согласие в письменном виде, так что сделку осуществили до истечения месячного срока.

Как продать приватизированную квартиру с долями с согласием?

Для продажи доли приватизированной квартиры необходимо, чтобы все дольщики были должным образом оповещены.

Порядок и этапы

Продажа доли квартиры будет состоять из следующих этапов:

1. Получение выписки из ЕГРН. Документ подтверждает факт приватизации недвижимости.
2. Определение рыночной стоимости имущества.
3. Отправка в адрес остальных дольщиков письменных оповещений о намерении продать долю. В них должна быть указана цена имущества.
4. Ожидание периода, равного 1 месяцу для получения ответов. Если дольщики выразят согласие в письменной форме ранее, можно оформлять договор.
5. Составление договора купли-продажи под руководством юриста.
6. Обращение к нотариусу со второй стороной сделки для подписания договора.
7. Оформление акта приема-передачи.
8. Проведение регистрации договора в Росреестре.

В процесс вовлечены все содольщики.

Процедура и процесс

Каждый из этапов имеет некоторые нюансы:

1. Требуется провести оценку имущества , ведь в уведомлении собственникам должна быть указана конкретная сумма, ниже которой долю реализовывать запрещено. Нужно приготовиться к тому, что доля будет стоить меньше, чем можно было бы выручить при продаже целой квартиры. На цену влияют факторы: количество комнат, площадь жилья, месторасположения, количество содольщиков.
2. Направить каждому из совладельцев письмо с уведомлением. С момента получения оповещения дольщики должны решить, покупать ли им имущество или предоставить такую возможность третьим лицам. Идеальный вариант - получить от каждого нотариально заверенные отказы от доли. Это будет гарантией, что совладельцы не передумают и не захотят оспорить сделку.
3. Заключить договор. В документе указывается размер доли, ее стоимость, порядок взаиморасчетов, санкции за невыполнение обязательств.
4. Внести запись о продаже в ЕГРП. Выдача соответствующей выписки.

Законом предусмотрено оповещение дольщика о продаже, однако если он против, не намерен покупать имущество, это не может остановить передачу части приватизированной квартиры третьим лицам. Запретить продажу дольщик не уполномочен.

Пример. Двум братьям и сестре досталась в наследство квартира. Каждый из них был владельцем 1/3 доли. Один из братьев остро нуждался в деньгах и решил продать свою долю. Он уведомил об этом остальных жильцов, и сестра изъявила желание произвести выкуп. Родственники составили соответствующий договор и обратились к нотариусу. После регистрации перехода права собственности сестра стала владелицей 2/3 квартиры.

Как продать приватизированную долю в квартире без согласия?

Нежелание соглашаться с передачей доли квартиры в чужие руки объяснимо, ведь в ней может поселиться непорядочный человек, мошенник. Иногда содольщики оказывают препятствия продаже, но избавиться от недвижимости можно, действуя по закону.

Порядок и этапы

Необходимо действовать следующим образом:

1. Обсудить с остальными дольщиками продажу имущества. Направить в их адрес письмо с уведомлением о реализации доли.
2. Дождаться срока принятия ими решения.
3. Оформить договор купли-продажи с третьим лицом.
4. Оформить акт приема-передачи имущества.
5. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.

При содействии нотариуса оспорить сделку будет сложнее.

Процедура и процесс

Несогласие на выкуп доли может последовать в письменной форме или выражаться в нежелании подписать уведомление о получении документа. В случае отказа принять письмо, почтальон направит его на почту, где оно будет находиться 30 дней. Дольщик получит об этом соответствующее уведомление. Если у него не будет веских причин не получить письмо, действия дольщика расцениваются как отказ от покупки.

Обязанность уведомить может взять на себя нотариус. Он оформит документ, подтверждающий, что попытки провести уведомление проводились, но положительного результата не достигнуто.

Пример. Гражданка Л. решила продать долю в квартире, в которой не проживала. Она направила в адрес иного дольщика - гражданина П. уведомление, но последний отказался открыть почтальону дверь, и письмо вернулось в почтовое отделение с пометкой «временное отсутствие адресата». П. был выписано извещение о получении письма, и он мог забрать уведомление в течение 30 дней. Дольщик за письмом не пришел, уведомление вернулось гражданке Л. В данном случае Л. может продать долю третьему лицу, поскольку ею не были нарушены правила отчуждения доли имущества. Непринятие уведомления может быть основанием для перевода права продажи, если адресат докажет (ст. 56 ГК РФ), что отсутствие факта вручения произошло по независящим от него обстоятельствам. Почтальон оставил извещение о наличии письма на почте, а значит, дольщик должен был его получить. Он не находился в командировке, не пребывал в исправительном учреждении, больнице, и мог ознакомиться с письмом.

Бывает иная ситуация: дольщики на продажу не согласны в связи с неприемлемыми для них условиями, или же приобрети долю желает несколько жильцов. Тогда необходимо:

1. Выделить долю в натуре для беспрепятственной продажи. Габариты квартир, как правило, не позволяют определить часть в м2.
2. Обратиться в суд с просьбой о выплате компенсации в счет нереализованной доли. Сумму определит судья.

В указанном случае выплата компенсации может растянуться на годы.

Особенности продажи, если есть несовершеннолетние дети

На страже интересов несовершеннолетних стоят органы опеки и попечительства. Продажа доли квартиры, где зарегистрирован ребенок, возможна только при условии: несовершеннолетнему будут предложены условия не хуже тех, что были ранее.

Органы опеки выясняют, не меньше ли доля, выделяемая несовершеннолетнего в новом объекте недвижимости, чем была ранее. Если получаемая доля будет дешевле, продавец вносит разницу на депозитный счет ребенка, которым последний сможет воспользоваться после достижения совершеннолетия.

Пример. Гражданин И. проживал с 6-летней дочерью и второй супругой в 1-комнатной в квартире, которая принадлежала ему, супруге и ребенку на правах долевой собственности (по 1/3 каждому). Мужчина решил продать квартиру и купить новую - 3-комнатную с большей площадью, при этом оформить на ребенка 1/3 имущества. Он обратился в органы опеки. Представители ООП выяснили, что в новой квартире ребенку причитается на 30м2 больше, чем было ранее. Инфраструктура нового района более развита. ООП дали разрешение на сделку.

Сложности и нюансы

При продаже доли владелец ощущает зависимость от других и сталкивается с рядом сложностей:

• Основная проблема связана с получением согласия у остальных дольщиков. Рекомендуется обсудить продажу, объяснить необходимость сделки.
• Цена не может быть изменена. При ухудшении жизненных обстоятельств дольщик не сможет повысить цену на имущество.
• Продажа доли - находка для нечестных риелторов. Иные дольщики могут пострадать, если в лице продавца окажется третье лицо, цель которого - выжить остальных и завладеть квартирой.

Планируя сделку, необходимо обдумать, не поспешно ли решение, ведь гораздо выгоднее договориться с прочими дольщиками, продать квартиру целиком и поделить доход.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Если порядок оформления продажи недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, нарушен, есть шанс признать сделку незаконной . Это возможно, если не соблюдено правило преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ). При отсутствии соответствующего уведомления о продаже потенциальный покупатель из числа совладельцев вправе обратиться в суд с иском о переводе на него прав покупателя. На это предоставляется срок, равный 3 месяцам с момента заключения сделки или времени, когда совладелец узнал о нарушении своих прав.

Подавать иск о признании сделки недействительной опрометчиво, поскольку суд может расценить ситуацию не в пользу заявителя. А по иску о переводе права покупки, подкрепленного доказательствами намерения приобрести долю, более вероятно принятие положительного решения.

В суде придется доказать, что оповещение о продаже не поступало, отказ от приобретения написан не был.

Также для большего убеждения необходимо внести на депозитный счет судебного органа сумму , равную сумме по договору купли-продажи. После получения права покупателя в судебном порядке деньги с депозитного счета перенаправят продавцу доли.

Пример. Гражданин С. обратился в суд с иском с целью получения прав покупателя. В материалах дела было указано, что второй владелец ½ квартиры - гражданка М. продала свою долю, не уведомив совладельца - бывшего супруга (С.). Заявитель сам был готов выкупить долю.

М. указала, что направляла письмо с уведомлением бывшему супругу в адрес его сожительницы, поскольку С. в квартире не проживает, и уведомить лично о продаже она его не могла. В свидетельницы призвали гражданку И. - сожительницу С., но оказалось, что на дату отправки уведомления и позже он проживал у своей матери в другом городе, и письмо получить не мог.

В доказательство намерения купить долю бывшей жены С. положил на счет суда сумму, указанную в договоре о продаже имущества. Поскольку С. не знал о реализации доли, но готов ее купить, суд вынес решение о переводе на него прав покупателя.

Продажа доли сопряжена с рядом неудобств, поскольку приходится согласовывать каждый шаг с иными владельцами. Сомневаетесь, как продать долю приватизированной квартиры при согласии или без согласия дольщиков? Не знаете, можно ли оформить сделку, если в приватизации участвовали несовершеннолетние? Обратитесь к юристу сайта сайт за бесплатной консультацией и узнайте, каким способом можно законно продать долю в квартире и избежать необходимости получать согласие содольщиков.

Из статьи вы узнаете: как продать долю в приватизированной квартире через договор купли-продажи, через дарение и через залог, а также как признать продажу доли в квартире незаконной.

Процесс приватизации - это предусмотренное Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» юридическое действие, в результате которого недвижимость (земля, квартира, дом, комната и т.д.) переходит в собственность лиц, выполнивших все указанные в законе действия.

Квартира может быть приватизирована одним лицом или группой лиц. Правом приватизировать жилплощадь обладают все, кто на момент подачи документов в регистрирующий орган надлежащим образом в ней зарегистрирован, как постоянно проживающий на законных основаниях. Так, зачастую приватизация оформляется на всех членов семьи: супругов, детей и других родственников.

С течением времени супруги могут расторгнуть брак, или же дети могут унаследовать доли родителей, а затем собственник доли, не желающий пользоваться совместно с другими совладельцами данной квартирой, вправе продать свою собственность. Рассмотрим, как правильно осуществить куплю-продажу, соблюдая свои интересы и не нарушая права остальных совладельцев.

Можно ли продать долю в приватизированной квартире?

Важно сразу оговорить такой важный нюанс, как различие юридических терминов «совместная собственность » и «долевая собственность ». Продать можно долю, при этом размер этой доли должен быть выделен и указан в правоустанавливающем документе.

Если квартира принадлежит нескольким лицам на правах совместной собственности, то продажу можно будет провести только всей квартиры целиком, либо осуществить предварительный раздел долей, после чего каждый из совладельцев сможет распоряжаться собственной долей по своему усмотрению.

Когда все совладельцы в равной степени согласны с продажей, тогда ситуация разрешается очень просто. Достаточно заключить соглашение между всеми о сумме продажи и ее разделе после получения денег от покупателя, после чего можно приступить к оформлению купли-продажи. Иное дело, когда кто-то хочет продать свою долю, а остальные - против. Здесь вступает в силу совсем другой алгоритм действий.

Сегодня практикуется преимущественно три схемы продажи доли в квартире , полностью соответствующие нормам законодательства и отработанные на практике. Если вы являетесь совладельцем квартиры, любую схему можно взять на вооружение, чтобы превратить свои квадратные метры в деньги.

Схема №1. Продажа через дарение

Продажа доли в квартире может быть осуществлена с согласия остальных совладельцев. В силу разных обстоятельств получить такое согласие бывает невозможно или очень трудно. Однако, закон допускает дарение доли - для этого согласия остальных совладельцев уже не требуется.

Крайне важно правильно составить дарственную . Эту операцию крайне рекомендуется доверить опытному юристу. При несоблюдении какого-либо требования законодательства, впоследствии документ остальные совладельцы смогут опротестовать в суде и добиться признания сделки недействительной. А требований достаточно много:

1. Необходимо полностью перечислить всех остальных совладельцев с указанием размеров принадлежащих им долей.
2. Указать всех лиц, не являющихся совладельцами, но зарегистрированных на данной жилплощади на постоянной основе.
3. Сколько квадратных метров передается одариваемому лицу.
4. На каких основаниях данная доля перешла в собственность дарителя.
5. Если доля принадлежит лицу, состоящему в законном браке, потребуется приложить к дарственной нотариально заверенное согласие супруга на сделку.

Для того, кто решит приобрести долю в квартире через дарение, важно помнить о том, что по закону (ст. 217 НКРФ, п. 18.1) от уплаты 13% налога от стоимости доли освобождены только близкие родственники продавца. Если долю покупает супруг, сын или дочь, отец или мать продавца, тогда налог не платится, все остальные покупатели будут обязаны его заплатить. Причем, если покупатель - не гражданин РФ, то применяется налоговая ставка 30%.

Стоимость доли обязательно указывается в дарственной, хотя сделка и носит безвозмездный характер. Занижать ее размер не рекомендуется, так как при занижении более 20% от рыночной стоимости могут последовать такие последствия, как штраф.

После того, как дарственная оформлена, деньги передаются продавцу покупателем через банковскую ячейку. Договор передачи заключается при участии банка, условием выдачи денег обычно становится предъявление документа, подтверждающего переход права собственности от дарителя к одариваемому лицу.

Есть и другой вариант : можно подарить часть доли, а после регистрации дарения, на законных основаниях продать оставшуюся часть, поскольку новый совладелец будет обладать правом приоритетной покупки. Эта схема обойдется дороже для сторон, но и степень ее надежности выше. Ею пользуются и в тех случаях, когда у покупателя нет возможности погасить сразу всю стоимость доли, и стороны соглашаются провести сделку в два этапа.

Схема №2. Продажа через залог

Этим способом пользуются, когда банк соглашается принять данную долю в залог для выдачи ссуды. Сделка такого рода носит название ипотеки. Если вы взяли деньги, но вернуть в заранее оговоренный срок с процентами эту сумму не смогли - доля перейдет в собственность залогодержателя (банка).

Часто юристов спрашивают : относится ли данное правило к жилью, являющемуся единственным для собственника доли и его семьи? Ответ: да - относится, что прямо указано в: ст. 446 ГПК РФ, ст. 337, 348 ГК РФ. Можно не опасаться изъятия недвижимости банком за долги, только в случаях, указанных в ст. 54.1 Закона «Об ипотеке»:

1. Сумма долга меньше 5% от ценности залога.
2. Просрочка долга меньше 3 месяцев.

Часто владельцы долей в недвижимости именно так и поступают, намеренно занимая деньги у банка, чтобы потом их не возвращать. Когда нет надежды выгодно продать долю, такая схема - выгодна, даже с учетом издержек на оформление ипотеки.

Схема №3. Простая продажа

Достаточно простой способ, но на практике не так часто применяемый в силу того, что продавцу приходится соблюдать жесткие правила, как то надлежащее уведомление всех совладельцев о намерении продать долю, а также соблюдение сроков ожидания их решения. В целом процедура выглядит следующим образом:

1. Владелец доли заказывает оценку недвижимости, чтобы далее использовать результат во всех операциях. Придется смириться с тем, что невозможно получить за свою долю при ее отдельной продаже столько, сколько удалось бы выручить при продаже квартиры целиком и последующей дележке полученной суммы.
2. Каждому из совладельцев направляется заказное письмо с уведомлением о желании продать и с указанием суммы продажи. Ожидать решение совладельцев необходимо 30 дней с момента получения ими уведомлений. Только после этого можно выставлять долю в открытую продажу, так как в течение месяца все остальные совладельцы вправе выкупить долю за указанную сумму вперед прочих покупателей. Хорошей страховкой станет заверенные нотариально отказы остальных совладельцев выкупить долю, но не всегда возможно их получить.
3. Между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи доли в квартире. Где указаны: размер доли, ее стоимость, описание доли и порядок взаиморасчетов.
4. Сделка регистрируется в ЕГРП, о чем на руки покупателю выдается соответствующая выписка.

Как признать продажу доли в квартире незаконной?

Споры вокруг продажи долей в квартире в современной судебной практике - не редкость. Оспариванием сделок могут заниматься совладельцы, покупатели, а также третьи лица, чьи права оказались нарушенными. Оспорить куплю-продажу, оформленную договором и зарегистрированную в ЕГРП, можно только в судебном порядке.

Совладельцы квартиры могут обратиться в суд в течение 3 месяцев с момента, как им стало известно о состоявшейся купле-продаже. При этом нельзя оспорить саму сделку, а только потребовать перевести на свое имя права и обязанности покупателя по уже зарегистрированному договору. При положительном решении суда, истец выплатит бывшему владельцу доли указанную в договоре сумму и станет владельцем этой доли.

Важно отметить, что судебное разбирательство такого рода занимает достаточно много времени, требует издержек, поэтому лучше вначале попытаться разрешить спор мирным путем. Поручить вести переговоры от своего имени можно профессиональному юристу. Такой способ поможет решить возникший спор без привлечения суда через мировое соглашение.

Любая сделка может быть легко признана недействительной в суде, если истец сможет доказать, что при ее заключении были нарушены нормы законодательства. Например, покупатель передал продавцу всю сумму еще до подписания договора купли-продажи, или же продавцом выступает лицо, не имеющее прав на данную недвижимость и совершение сделок с ней.

Сроки давности по делам такого рода очень важны:

• В течение года можно оспорить сделку, если можно достоверно установить момент, с которого истец узнал об обстоятельствах, препятствующих ее законному заключению.
• Ничтожные сделки можно оспорить в течение 3 лет. Например, если истец сможет доказать, что продавец не получал денег от покупателя.
• Третьи лица, не являющиеся участниками купли-продажи, имеют право подать иск в суд при ущемлении своих прав в течение 10 лет с момента, когда они должны были получить информацию об этом ущемлении.

Все эти обстоятельства играют решающую роль при определении стоимости доли. Большое количество разных рисков отпугивает покупателей, поэтому выручить от продажи доли можно заведомо меньшую сумму, чем она стоит на самом деле.

Продажа доли в квартире другому собственнику осуществляется по особым правилам, требующим соблюдения специальных формальностей. Правовой статус долевой собственности подразумевает обязательный учет мнения остальных дольщиков при отчуждении части жилого помещения, за исключением отдельных случаев.

Правовой статус собственника доли в квартире

Наличие у граждан права собственности на жилое помещение, по общему правилу, предоставляет им возможность распоряжения имуществом по собственному усмотрению. Для долевой формы такая возможность существенно ограничена следующими особенностями:

• договор на продажу доли в любом случае требует нотариального удостоверения;
• возмездное отчуждение обязывает продавца предварительно уведомить остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа;
• безвозмездное отчуждение доли не требует согласования с остальными владельцами.

Таким образом, любой договор по распоряжению долевой собственностью будет необходимо удостоверить в нотариальной конторе, а при продаже - необходимо соблюсти процедуру уведомления остальных владельцев объекта недвижимости. Такой порядок распространяется на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

Пошаговая инструкция для продажи доли жилого помещения

Для начала процесса продажи доли собственник должен определить цену и условия предстоящей сделки, так как это напрямую повлияет на дальнейшие формальности.

Определение условий договора купли-продажи происходит между продавцом и покупателем, остальные владельцы долей не имеют права влиять на процесс переговоров.

Первый этап. Определение условий сделки между продавцом и покупателем

Для совершения сделки сторонам потребуется достигнуть договоренностей по следующим условиям:

1. предмет договора - доля в общем праве на жилое помещение (необходимо описать не только правовые характеристики и размер доли, но и детально зафиксировать данные объекта недвижимости);
2. цена договора и условия оплаты - указывается полная сумма, которую продавец получит за отчуждаемую долю, а также порядок получения денежных средств;
3. иные условия сделки, по которым контрагенты достигли договоренностей.

Именно эти условия будут использованы при соблюдении последующей процедуры согласования факта продажи с остальными дольщиками.

Второй этап. Уведомление совладельцев о продаже доли

Возможность продать долю на условиях, зафиксированных в договоре, напрямую зависит от соблюдения порядка уведомления остальных дольщиков, а также итога этой процедуры. Нарушение правила об обязательном уведомлении может повлечь признание сделки недействительной по иску заинтересованного лица.

Уведомление при продаже доли должно осуществляться с учетом следующих особенностей:

1. каждому обладателю права долевой собственности в квартире должно быть направлено уведомление с указанием подробных условий продажи, в том числе цены договора;
2. такое уведомление подлежит направлению, даже если приобретателем по договору выступает один из владельцев долей;
3. в срок, указанный в уведомлении, но не позже одного месяца с момента его получения, владельцы других долей имеют право преимущественного приобретения.

Так как от порядка направления уведомления зависят юридически значимые последствия для участников сделки, оно должно быть составлено в письменной форме. В содержание этого документа необходимо включить следующие элементы:

• наименование адресата уведомления;
• сообщение о факте предстоящей сделки;
• описание условий, по которым будет продаваться доля (в том числе, цена договора купли-продажи).

Обратите внимание! В данном документе не нужно указывать данные покупателя, так как это не имеет юридического значения.

Данный документ подлежит вручению под роспись, либо может быть направлен почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Продавец обязан располагать таким документом для предъявления в случае возможного судебного спора.

Получение уведомления предоставляет каждому совладельцу право приобрести отчуждаемую долю на тех же условиях, что были указаны в договоре. При этом после вручения документа продавец не вправе менять условия продажи в большую сторону.

После вручения уведомления у остальных дольщиков есть месяц, чтобы выразить свое отношение к предстоящей сделке. В этом случае могут наступать следующие варианты событий:

1. в течение указанного срока ни один из совладельцев не выразит своего мнения и не ответит на уведомление - сделка может состояться на условиях, указанных в договоре;
2. совладельцы могут сразу ответить отказом от преимущественного права на покупку доли - сделка может состояться сразу после получения официального отказа;
3. один или несколько дольщиков могу воспользоваться своим правом и потребовать заключить договор купли-продажи с ними - в этом случае первоначальная сделка не может состояться, отчуждение будет проводиться в пользу одного из собственников.

Обратите внимание! Отсутствие любого ответа по истечении одного месяца, так же как и официально выраженный отказ от преимущественно права покупки, дает возможность продавцу реализовать сделку только на тех условиях, что были указаны в уведомлении.

Если по итогам рассмотрения уведомления продавец снизит цену договора, либо изменит иные существенные условия сделки, потребуется заново провести всю процедуру. Если это требование не будет выполнено, сделка может быть признана недействительной.

Согласие на преимущественное приобретение доли могут выразить одновременно несколько граждан. В этом случае каждый из них вправе получить часть отчуждаемой доли.

Третий этап. Нотариальное удостоверение договора

Закон предусматривает, что любое отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением договора. Без соблюдения этого требования будет невозможно зарегистрировать сделку в органах Росреестра.

Для выполнения указанной обязанности, продавец и покупатель должны обратиться в любую нотариальную контору. В их присутствии нотариус проверит условия сделки, а также соблюдение требования об уведомлении остальных дольщиков.

По итогам проверки документов нотариус удостоверит своей подписью и печатью договор купли-продажи, а также внесет сведения об этом факте в реестр нотариальных актов. После совершения данных действий стороны могу обращаться за государственной регистрацией перехода права собственности.

Четвертый этап. Государственная регистрация сделки

Переход права собственности на долю квартиры может состояться только с момента регистрации сделки и внесения сведений в ЕГРН. Для этого продавец и покупатель доли должны обратиться в один из следующих органов:

• учреждение Росреестра;
• Многофункциональный центр.

Перед обращением за регистрацией сторонам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей. Подтверждающий документ нужно будет приложить к заявлению о регистрации. Помимо этого контрагенты должны представить следующие документы:

• договор купли-продажи доли с отметкой о нотариальном удостоверении;
• кадастровый паспорт на жилое помещение;
• согласие супруга продавца, если доля была приобретена в период семейных отношений;
• уведомление остальных дольщиков о предстоящей продаже;
• официальный отказ от преимущественного права на покупку доли;
• общегражданские паспорта участников сделки.

Помимо личного обращения, стороны могут выполнить все формальности через представителя. Для этого необходимо оформить нотариальную доверенность.

После проведения регистрационных мероприятий, сведения о переходе права собственности на долю вносятся в ЕГРН, а на договоре купли-продажи ставиться регистрационная отметка. Сторонам выдаются на руки следующие документы:

• выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности нового владельца доли;
• кадастровый паспорт на объект;
• зарегистрированный договор купли-продажи.

С этого момента сделка считается состоявшейся, а право собственности - зарегистрированным.

Правовые последствия продажи доли в квартире

После регистрации сделки в Росреестре у нового владельца возникает весь комплекс прав и обязанностей в отношении части жилого объекта, что и остальных собственников. Помимо права собственности на долю, одновременно приобретается право на часть общего имущества квартиры. При этом совместное пользование жильем не должно нарушать права и законные интересы остальных собственников.

Продавцу будет необходимо урегулировать налоговые обязательства после получения дохода от продажи доли. Для этого необходимо учитывать следующие обстоятельства:

• если владение долей продолжалось более трех лет, НДФЛ не подлежит оплате;
• если такой срок не превышает три года, налог на доходы уплачивается по ставке 13%, если полученная от сделки сумма превышает цену приобретения доли;
• при возникновении обязанности по уплате налога продавец может воспользоваться имущественным вычетом в налоговых органах.

Для нового собственника доли одновременно возникает обязанность по уплате налога на имущество физических лиц, который будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости объекта. Помимо этого, владелец будет обязан уплачивать взносы за капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором расположена квартира.

Для человека, участвовавшего в приватизации квартиры совместно с членами своей семьи, в некоторых ситуациях актуальным становится вопрос: что нужно, чтобы продать долю в приватизированной квартире грамотно? Возможно ли продать долю в квартире без согласия других собственников?

Как продать долю в квартире: закон

Процедура приватизации переводит квартиру в общее владение ее жильцов. Чаще всего это владение равное, если в добровольном порядке между жильцами не было заключено никакого иного соглашения. И согласно действующему законодательству, каждый из приватизировавших жилье может распоряжаться принадлежащей ему в квартире долей как захочется. Только сначала нужно выделить долю в приватизированной квартире из общего права собственности.

Правда, в случае продажи доли или части доли в приватизированной квартире, есть некоторые ограничения, о которых следует знать заранее. Так, например, продажа доли в объекте недвижимости третьим лицам невозможна без реализации преимущественного права на ее покупку, имеющегося у владельцев остальных долей. То есть собственник, решивший продать долю в квартире в 2018 г, сначала должен официально предложить эту часть для выкупа сособственникам.

Как выкупить долю в квартире?

Обратите внимание! Предложение о выкупе доли в квартире — это обязательно письменное извещение других дольщиков о намерении продать принадлежащую продавцу часть имущества по установленной им (продавцом) цене.

Если никто из других владельцев квадратных метров не изъявит желание приобрести долю на озвученных условиях (а на принятие решения им по закону отводится календарный месяц), продавец вправе заключить договор купли-продажи с третьим (посторонним) лицом.

Но если в течение 30 дней покупатель-сособственник найдется, надо будет переоформить долю в квартире уже на другого дольщика через договор купли-продажи.

За подробной консультацией, что нужно, чтобы выкупить долю в квартире сособственником, а также за содействием в проведении сделки по закону стоит обратиться к специалистам агентства Доли.ру.

Алгоритм продажи доли в приватизированной квартире

Поскольку по закону каждый владелец имеет право распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению, собственник доли в приватизированной квартире, вправе продать свою часть. Но что значит — купить долю в квартире? Чтобы получилось все по закону, следует придерживаться следующей пошаговой инструкции:

1. Определить цену, по которой доля будет продаваться.
2. Найти покупателя (возможно через объявления), согласного часть квартиры купить за названную стоимость.
3. Прежде, чем заключать договор, предложить сособственникам жилья выкупить реализуемую долю на определенных условиях.
4. Дождаться решения владельцев других долей в объекте недвижимости о покупке продаваемой доли или отказе от ее приобретения (в течение одного месяца).
5. При получении отказа от сособственников, заключить договор купли-продажи с найденным сторонним покупателем.

Если другие владельцы не хотят, чтобы доля в их жилье уходила чужому человеку, они должны задуматься, как правильно купить долю в квартире, и принять все меры к осуществлению такого выкупа. А также заявить о своем желании приобрести долю не позднее, чем через месяц после поступления уведомления-предложения от продавца.

Если другие владельцы не хотят, чтобы доля в их квартире уходила чужому человеку, они должны принять меры к ее выкупу. И заявить о своем желании не позднее, чем через месяц после поступления уведомления-предложения от продавца. Причем, диктовать собственные условия владельцу доли, которая реализуется, сособственники не могут. Даже в случаях, когда родителями решается вопрос, как купить долю квартиры у сына или дочери. На это их преимущественное право не распространяется. Купить долю в приватизированной квартире (то есть продаваемую часть жилья) они могут только на условиях ее владельца.

Продажа через принудительный выдел и выкуп доли

Если вокруг объекта недвижимости идет борьба и нет шансов продать жилье с использованием права преимущественного выкупа, собственнику, желающему реализовать принадлежащее ему имущество, прямая дорога в суд за принудительным выделом доли. Тогда возможно получится продать свою часть в приватизированной квартире без согласия сособственников.

Но поскольку выделить изолированную территориально долю в натуре в современных городских квартирах не представляется возможным, можно потребовать, чтобы другие собственники забрали ее, а истцу (потенциальному продавцу) выплатили компенсацию. Определить размер такой компенсации - задача суда.

Правда, способ выдела и выкупа доли через суд имеет и плюсы, и существенные минусы. Хорошо, что в этом случае не требуется согласия всех владельцев объекта жилой недвижимости. Однако нужна будет независимая экспертная оценка квартиры. И надо еще умудриться получить с сособственников присужденные деньги. Если эти люди не хотели идти на компромисс, так не будут стремиться и что-то там выплачивать. А значит, придется подключать судебных приставов, и выплаты рискуют растянуться.

Как можно продать долю несовершеннолетнего в приватизированной квартире?

Многих сегодня интересует вопрос: возможна ли продажа доли ребенка в приватизированной квартире?

Да, такую долю в квартире можно продать. Но будут определенные сложности, связанные с тем, определена ли доля несовершеннолетнего или квартира приватизирована в совместную с ним собственность в равных долях. Кроме того, потребуется согласие органов опеки и попечительства на такую сделку, а у них масса условий, защищающих жилищные права ребенка, которые не так-то просто выполнить.

Если вам требуется грамотная консультация по вопросам выделения, выкупа, продажи и переоформления долей и частей долей в приватизированных квартирах или вы хотите знать, как подарить свою долю в приватизированной квартире, обращайтесь к специалистам агентства Доли.ру в Санкт-Петербурге.

Вопрос, актуален для любого гражданина, который участвовал в приватизации совместно с членами семьи. Как продать долю в приватизированной квартире , не ущемляя при этом интересов совладельцев?

Продажа долей в приватизированной квартире по закону

В результате приватизации, если в ней участвовало несколько жильцов, квартира переходит в их общее владение. Каждому из них причитается доля (обычно равная, если в ходе приватизации не было заключено иное соглашение).

По закону каждый из совладельцев вправе распоряжаться своей долей так, как захочет. Однако есть некоторые ограничения:

• что-либо сделать с квартирой (продать, подарить, обменять, подвергнуть капитальному ремонту) могут только все собственники общим решением: если кто-то один не согласен, ни сделка, ни какое-либо еще распоряжение невозможно;
• при продаже одной из долей совладельцы в списке кандидатов на покупку должны быть первыми.

Таким образом, если один из собственников задумался о том, как продать долю в приватизированной квартире , он сначала должен известить других сособственников о своем желании и сообщить им, по какой цене продает. Лишь после этого, если они не собираются покупать, он вправе заключать договор с посторонними лицами.

Таким образом, продажа доли должна выглядеть следующим образом:

1. Собственник-продавец определяет для себя, за какую цену он собирается расстаться со своей собственностью, и находит покупателя, который на эту цену согласен.
2. Прежде чем заключать договор с покупателем, он извещает других совладельцев квартиры о планирующейся продаже. Извещение должно быть только письменным — даже если все проживают в той самой квартире и лично видятся каждый день.
3. Собственники принимают решение о том, желают ли они выкупить долю сами. Закон устанавливает жесткий срок для их размышлений — не более месяца.
4. Если совладельцы не хотят, чтобы доля уходила к постороннему, они обязаны выкупить ее по той цене и на тех условиях, на которых продавец собрался заключить договор с покупателем не из числа сособственников.
5. Если же получен отказ или в течение месяца никто из совладельцев не решился на выкуп доли, продавец вправе сам заключать договор с посторонним.

Как продать долю в приватизированной квартире и не ошибиться?

Скачать форму договора

Сама по себе продажа доли заключается по тем же правилам, что и любая другая сделка с недвижимостью: в письменном виде через Росреестр с уплатой госпошлины и т. п. Однако есть некоторые нюансы, которые могут существенно испортить жизнь продавцу. Разберемся, как их избежать.

Первым из подводных камней может быть случай, когда продавец уже заключил договор, но кто-то из сособственников заявил, что не был извещен о том, что сделка планируется, и, соответственно, не давал своего согласия. В течение 3 месяцев он может подать иск и потребовать, чтобы суд вынес решение о недействительности договора.

Не знаете свои права?

Способ противодействия такому только один — тщательно документировать все, что делается. Извещать о планируемой продаже — только заказным письмом с описью вложения. Если извещение производится при личной встрече — готовить документ с условиями продажи в 2 экземплярах и на одном требовать от сособственника оставить подпись. Отказ же от права на покупку лучше всего заверять у нотариуса. При таком варианте никакие претензии в будущем уже не помогут сутяжнику.

Правило о предупреждении и преимуществе не действует лишь при дарении. Однако при этом следует учесть, что попытка использовать дарение для маскировки продажи (владелец доли дарит ее постороннему человеку, а тот, в свою очередь, потом дарит ему деньги, поскольку это не запрещено) может кончиться не совсем так, как ожидают стороны. Кто-нибудь из совладельцев квартиры может попытаться через суд признать такую сделку притворной — и у него будут все шансы выиграть дело. По закону для притворной сделки действуют правила, установленные для той, которую стороны пытались скрыть. В данном случае это будет купля-продажа — она же без согласия совладельцев или их отказа от выкупа будет недействительной.

Второй вариант относится уже скорее к хитростям продавца. Некоторые, чтобы избежать возни с предупреждением, оформляют вместо договора продажи мену. Делать такое категорически не рекомендуется: правила, касающиеся преимущества, будут действовать и при мене. Связано это с тем, что законодатель исходил из стремления либо сохранить круг совладельцев, либо способствовать тому, чтобы их круг постепенно сужался. Поэтому и при мене чужак должен первоначально получить согласие уже имеющихся владельцев.

Третья «хитрая» схема выглядит практически легальной:

1. Владелец доли берет деньги в долг, указывая свою долю в качестве залога.
2. Деньги он в срок не возвращает.
3. Займодавец требует передачи заложенной доли ему в собственность — по закону его требование удовлетворяется.

Шансов оспорить такой договор у совладельцев несколько меньше, чем, например, в случае с меной: закон не запрещает занимать деньги, и указывать в качестве залога долю в квартире можно без согласия других владельцев. Однако и здесь могут быть применены правила, касающиеся притворной сделки, — с теми же последствиями, о которых говорилось выше.

Продажа через принудительный выдел доли

В том случае, если вокруг квартиры идут споры и никто не хочет уступать, из-за чего шансов продать долю через право преимущественной покупки практически нет, собственник, желающий получить взамен доли деньги, вправе потребовать ее выдела. Закон предусматривает, что выдел производится в натуре — то есть выделяющийся должен получить четко определенные квадратные метры в квартире.

Однако поскольку практически всегда в городской приватизированной квартире невозможно выделить часть ее в отдельное изолированное помещение, выделяющийся вправе потребовать, чтобы сособственники забрали его долю и выплатили ему компенсацию. Размер компенсации будет определять уже суд. Этот способ удобен тем, что не требует согласия всех совладельцев, однако имеет 2 неустранимых трудности:

1. Потребуется независимая оценка квартиры экспертом.
2. Получение денег растянется надолго, т. к. взыскание долга с человека, не желающего платить, — процедура весьма непростая.

Продажа доли в квартире, если совладелец — несовершеннолетний

Трудности могут возникнуть и в том случае, если среди сособственников есть ребенок младше 18 лет. В этом случае любые сделки, затрагивающие интересы несовершеннолетнего, требуют дополнительного согласования с местным органом опеки. Без этого продажа доли легко может быть признана незаконной.

Это правило не касается лишь тех случаев, когда в результате планируемой сделки доля, приходящаяся на ребенка, увеличивается. Однако в том случае, если родители или лица, их замещающие, планируют продажу доли ребенка в квартире, согласие уполномоченного органа обязательно. Оно же может быть получено лишь в том случае, если будут гарантии того, что:

• ребенок приобретет большую или равную долю в новой квартире;
• либо причитающиеся ребенку за долю средства будут положены на депозит, распорядиться которым сможет только он сам после достижения совершеннолетия.