Полученный гражданином доход от облагается государством по стандартной ставке 13%. Но всегда ли нужно подавать декларацию при продаже квартиры и существуют ли какие-то условия, позволяющие не платить налоговый взнос?
Перед тем как определить, необходимо ли обращаться в налоговую инспекцию с заполненной декларацией, стоит выяснить, будет или нет гражданину начислен налог после продажи квартиры.
1. Длительность нахождения в собственности
Квартиры, приобретенные в 2016, не подлежат налогообложению в случае продажи, если они реализуются не ранее чем через 5 лет. Недвижимость, приобретенная до 2016, может продаваться без начисления налога через три года.
При соблюдении длительности срока владения недвижимостью гражданин может не только не уплачивать налог, но и не подавать декларацию по истечении налогового периода. В таком случае начисление НДФЛ не будет зависеть ни от суммы, за которую реализована квартира, ни от расходов, понесенных при ее приобретении.
Исключительным правом продавать квартиру через 3 года после приобретения обладают те люди, которые получили недвижимость в дар от близкого родственника, по наследству, после проведения процедуры приватизации, либо если недвижимость перешла во владение после того, как был заключен договор ренты с иждивением.
Гражданин приобрел квартиру в 2012, в начале 2016 года она была реализована. Нужно ли ему было при продаже квартиры, которая была в собственности более 3 лет, подавать декларацию в налоговую или заполнять ее на сайте гос.органа в апреле 2017 года?
Нет, не нужно . Так как недвижимость была приобретена в собственность более чем за 3 года до момента продажи. А вот для нового владельца правило трех лет уже не будет действовать, продать квартиру без начисления налога на полученный доход он сможет не ранее 2021 года, через пять лет после покупки.
2. Стоимость объекта недвижимости
Каждый гражданин один раз в налоговый период может применить право имущественного вычета и уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на 1 миллион рублей. Вычет делается из общей суммы полученных доходов в год и не применяется к каждому реализуемому объекту.
В случае, если гражданину необходимо продать несколько объектов недвижимости, ему рекомендуется разделить реализацию объектов на два этапа и продавать их по очереди – раз в год.
Пример: гражданка Н. продала в мае и июне 2016 2 квартиры – одну за 1,5 миллиона рублей, другую – за 3,7 миллиона. Налог, который ей был начислен в итоге:
- ((1500000-1000000)+3700000)*0,13=546000 рублей.
Если бы она продала вторую квартиру в 2017, суммарная сумма налога составляла бы:
- ((1500000-1000000)+(3700000-1000000))*0,13=416000 рублей.
Возникает вопрос, нужно ли в таком случае подавать стоимостью 1 миллион рублей или менее? И будет ли при таком раскладе начисляться налог? После проведения имущественного вычета в 1 миллион сумма для налогообложения будет равна нулю или со знаком минус, в таком случае налог начислен не будет, но подать декларацию необходимо вместе с подтверждающими сумму продажи объекта документами.
В налоговой практике нередкими были случаи искусственного снижения стоимости собственности. Поправки, вступившие в силу в 2016, обяжут налоговый орган в случае обнаружения занижения стоимости реализуемой недвижимости применить для исчисления налога кадастровую стоимость объекта, умноженную на установленный коэффициент 0,7.
3. Сумма расходов по квартире
Если квартира была менее трех или пяти лет в собственности и гражданину потребовалось ее продать, он может учесть при начислении налога все расходы, которые понес по данному объекту.
Налоговая декларация в таком случае подается, но вместе с ней гражданин предоставляет:
- Копию договора на приобретение объекта.
- Чеки и квитанции, подтверждающие расходы на ремонт.
- Счета на произведенную перепланировку, строительные и проектные работы по данной квартире.
- Может быть приложен погашенный договор ипотеки с графиком внесенных платежей.
Полученная сумма будет вычтена из суммы для исчисления налога НДФЛ. Если же сумма расходов превышает стоимость прибыли от продажи объекта или равна ей, налог начисляться не будет.
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 01.01.2016:
Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения (и декларирования) при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 3 года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком в результате приватизации;
- право собственности на объект получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В иных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет 5 лет .
Для объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность до 01.01.2016, а также для иного имущества (гараж, автомобиль и тд.) – минимальный срок владения составляет 3 года .
В случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Расчет имущественного вычета
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы).
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
В случае если полученные от продажи имущества суммы не превышают указанные пределы, то обязанность по представлению декларации сохраняется, а обязанность по уплате налога не возникает.
Пример расчета
В 2017 г. Котов С.А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2015 г. за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности Котова С.А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 г.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход Котова С.А. составит 2 млн. рублей, а
НДФЛ = (3 000 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 260 000 руб.
Если же Котов С.А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей:
НДФЛ = (3 000 000 руб. – 2 500 000 руб. ) х 13% = 65 000 руб.
Пример расчета
Доход Иванова Н.В. от продажи в 2017 году приобретенной в 2016 году квартиры составил 2 100 000 руб.
Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют.
Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента:
3 300 000 руб. x 0,7 = 2 310 000 руб.
Поскольку доходы Иванова Н.В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб.
При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом:
(2 310 000 руб. - 1 000 000 руб. ) x 13% = 170 300 руб.
Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) в налоговом периоде. Для того чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику требуется:
2 Подготовить копии документов, подтверждающих факт продажи имущества.
Например, копии договоров купли-продажи имущества, договоров мены и т.д.
3 Если налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, непосредственно связанных с приобретением продаваемого имущества, дополнительно подготовить копии документов, подтверждающих такие расходы
(приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и т.п.), а также иные документы, подтверждающие факт приобретения продаваемой квартиры, например, договор купли-продажи.
Вопрос о необходимость подачи налоговой декларации возникает как при покупке, так и при продаже квартиры или дома. Порядок подачи налоговой отчетности в этих ситуациях и сопутствующие нюансы подробно разбираются в данной статье.
Подавать ли декларацию при покупке квартиры
Приобретение квартиры не предполагает автоматически, что должна быть подана налоговая декларация .
Однако заполнение декларации для определенных категорий граждан, безусловно, имеет смысл, так как покупатель жилой недвижимости может вернуть часть уплаченной суммы, то есть получить имущественный вычет.
Правом на имущественный вычет наделяются не все граждане. Это право могут реализовать лица, уплачивающие НДФЛ в размере 13%. Получение вычета доступно только гражданам РФ при условии, что жилье приобретается ими на собственные средства.
Возврат средств путем подачи налоговой декларации может быть осуществлен, в том числе, в случае, когда недвижимость приобретается в ипотеку.
Есть ли необходимость в подаче декларации при продаже квартиры
В том случае, когда продается недвижимость, законодательство РФ обязывает продавца к сдаче налоговой отчетности в связи с полученным в результате продажи доходом. Однако следует иметь в виду определенные нюансы, связанные с ситуацией, когда по данному факту заполняется декларация о доходах. Ниже подробно излагаются аспекты, сопровождающие продажу недвижимости с точки зрения налогового законодательства.
Декларация на продажу дома или другой жилой недвижимости подается в налоговую организацию в том случае, когда продавец являлся собственником данного недвижимого имущества менее трех лет. Стоит отметить, что, если собственность на продаваемое имущество была оформлена в 2016 году и позднее, получение прибыли от продажи должно быть задекларировано для любой недвижимости, которая находилась в собственности менее 5 лет.
Если недвижимость была приобретена ранее 2016 года, декларация при продаже квартиры, более 3 лет являющейся собственностью продавца, не подается.
В соответствии с законом, размер уплачиваемого налога составит 13 процентов от суммы, вырученной от продажи недвижимого имущества.
Декларация о продаже квартиры может быть заполнена при помощи специальной программы.
Важные нюансы
Следует знать, что законодательством предусматривается возможность снижения налога путем оформления налогового вычета.
Подача декларации при продаже квартиры в некоторых случаях позволяет снизить налоговую базу.
Продавец недвижимости может задекларировать и документально подтвердить расходование средств на покупку данной квартиры. Тогда, благодаря вычету, налогом будет облагаться только сумма, которая является разницей между ценой квартиры при продаже и ее стоимостью при покупке.
Стандартный вычет предоставляется даже в том случае, когда документальное подтверждение приобретения недвижимости отсутствует либо недвижимость перешла к налогоплательщику по наследству или на основе договора дарения, и в результате установить и указать конкретную сумму покупки квартиры не представляется возможным.
Декларация при продаже квартиры более 3 лет в собственности
Если квартира является собственностью продавца свыше трех лет (для квартир, приобретенных в 2016 году и позднее – свыше 5 лет), то заполнение 3 НДФЛ при продаже квартиры является необязательным для владельца.
В какие сроки подается декларация
Сроки, предусмотренные для декларирования продажи квартиры или дома, являются стандартными. Это означает, что подача декларации и уплата налога должны быть осуществлены в следующем после реализации имущества году. Стандартные сроки сдачи налоговой отчетности – последний день апреля, а налог в общем случае должен быть уплачен до 15 июля.
Кому и куда обратится для подачи декларации
Чтобы задекларировать факт продажи недвижимости, нужно внести необходимые данные в бланк декларации по форме 3-НДФЛ и сдать этот документ налоговой отчетности в налоговую организацию, за которой закреплен адрес постоянной регистрации налогоплательщика. Если постоянная прописка по каким-либо причинам отсутствует, подача декларации должна происходить по месту временной регистрации, причем в этом случае следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы налоговый орган поставил вас на учет.
Сегодня декларация может быть подана лично в налоговую инспекцию, выслана почтовым отправлением или сдана онлайн через сайт ФНС РФ либо через портал госуслуг.
Обратиться для подачи декларации непосредственно в налоговый орган должен сам налогоплательщик лично, либо это могут сделать другие лица, действующие на основании нотариальной доверенности. Отправку по почте может осуществить другое лицо без доверенности: главное, чтобы документы были заверены самим продавцом квартиры.
Как заполнить бланк декларации, инструкция и образец
Декларация представляет собой стандартный формуляр, однако следует иметь в виду, что заполнению подлежит документ, актуальный на момент подачи налоговой отчетности.
Найти форму документа для скачивания, заполнения и вывода на печать можно в интернете. Соответствующие формуляры представлены, в том числе, на сайте ФНС России. Там же можно получить инструкции, разъясняющие, как заполнить 3 НДФЛ.
Образцы заполнения подобных деклараций широко представлены на различных ресурсах интернета, поэтому найти образец заполнения декларации при продаже квартиры несложно, но большинство их них бесполезны, так как существует слишком много нюансов при заполнении формы. Лучше всего посмотреть на разъяснение на видео. Ниже - одно из них: в видео подробно, пошагово разъясняется порядок составления документа.
Вот пример - образце, который можно распечатать: . ⇐
Вопросы, уточнения? Обратитесь к нашему онлайн-консультанту! Или напишите свои замечания в комментариях.
Инструкция
Первоначально вам необходимо заполнить титульный лист, состоящий из двух страниц. В поле «Номер корректировки» поставьте цифру 0. В поле «ИНН» впишите ваш идентификационный номер налогоплательщика. Потом укажите налоговый период, за который вы отчитываетесь - год, в котором была продана квартира. В поле «Предоставляется в налоговый орган (код)» поставьте номер налоговой инспекции, в которой вы стоите на учете.
Если вы подаете декларацию как физическое лицо, поставьте цифру 760 в поле «Код категории налогоплательщика». Узнать код ОКАТО вы можете в налоговом органе и вписать в соответствующее поле. Далее вписывайте свои фамилию, имя, отчество и номер контактного телефона. Также на первой странице напишите общее количество страниц декларации и количество документов, которые будут прилагаться. В самом низу этой страницы вы должны поставить дату заполнения и свою подпись.
На второй странице впишите свои дынные в следующие поля: «Дата» и «Место рождения». В поле «Наличие гражданства» ставьте цифру 1, если вы гражданин какой-либо страны; цифру 2, если у вас нет никакого гражданства.
Заполните поля «Сведения о документе, удостоверяющем личность» на основании имеющегося у вас документа. Далее укажите полный адрес вашего постоянного места проживания, который указан в вашем паспорте.
После того как титульные листы будут заполнены, на Листе А укажите Ф.И.О. лица, купившего у вас квартиру и его ИНН.
В пункте 2 этой страницы укажите полученную сумму, сумму облагаемого дохода налогом и сумму исчисленного налога. Если квартира находилась в вашей собственности менее трех лет, вы можете претендовать на получение налогового вычета не более 1000000 рублей. Например, если ваш доход составил 2 500 000 рублей, то налогом по ставке 13% будет облагаться сумма в 1 500 000 рублей.
На Листе Е необходимо внести данные для расчета имущественного налогового вычета по доходам за проданную квартиру, которая находилась в собственности менее трех лет. В пункте 1.1.1 пропишите общую сумму полученного дохода. В пункте 1.1.2 – максимальную сумму налогового вычета (1 000 000 руб.). В пунктах 1.3.1 и 1.5.1 прописывается значение из пункта 1.1.1, а в пунктах 1.3.2 и 1.5.2 – значение из пункта 1.1.2. В пункте 4 укажите общую сумму вычетов.
В разделе 1 рассчитайте налоговую базу и итоговую сумму налога, которая подлежит уплате в бюджет по доходам, облагаемым налогом по ставке 13%. В строке 010 укажите общую сумму дохода (в данном случае - 2 500 000 руб.), в строке 030 – общую сумму дохода, облагаемого налогом (2 500 000 руб.). В строке 040 напишите сумму расходов и налоговых вычетов, которые уменьшают налоговую базу – 1 000 000 руб.
Учитывая, что в данном примере данные строки 030 раздела 1 больше, чем данные строки 040, то в строку 050 «Налоговая база» впишите полученную разницу – 1 500 000 рублей. Чтобы получить данные для строки 060, необходимо умножить данные строки 050 на 13%. Получится сумма 195 000 рублей. Если с полученных вами доходов налог на доходы физических лиц не удерживался, то в строке 070 укажите 0 руб.
Чтобы узнать данные для строки 120 (сумма налога, подлежащая уплате в бюджет), из строки 060 необходимо вычесть сумму, прописанную в строке 070 (195 000 – 0). Получится сумма 195 000 рублей.
В заключение заполните раздел 6: «Суммы налога, подлежащие уплате (доплате) в бюджет/ возврату из бюджета». В строке 020 укажите КБК налога на доходы физического лица 18210102021011000110. В строке 030 отразите кода по ОКАТО и в строке 040 пропишите сумму налога, которую необходимо уплатить в бюджет – 195 000 рублей в данном случае.
При заполнении декларации 3-НДФЛ о продаже жилой недвижимости и земельных участков, в программе необходимо выбрать "доходы полученные в РФ". Там должна быть выбрана цифра 13 желтого цвета (тот процент, которым облагается физическое лицо при получении доходов). В окне, с указанием источника выплат жмем на плюс и пишем ФИО, либо название организации, купившей у вас квартиру, дом, либо иную жилую недвижимость. Если это организация - вписываем ИНН, КПП и ОКТМО из ДКП, если физическое лицо, оставляем поля пустыми. Нажимаем "да" и переходим далее.
Здесь мы рассмотрим несколько случаев:
Образец заполнения декларации при продаже жилой недвижимости дешевле 1000000 рублей, в программе декларация:
(На картинках изображен случай продажи жилья за 900000 рублей)
- В поле с указанием характеристик дохода от продажи жилой недвижимости нажимаем на "+" и в появившемся окне заполняем данные:
- В том случае, если собственник у проданной недвижимости один - выбираем код "1510" , именуемый как "доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков и земельных участков(кроме долей)"
- Если же вы продали долю в недвижимом имуществе - ставим код "1511"
- (Нежилая недвижимость - "1512" (при этом сумма имущественного вычета составит 250 тыс. рублей)
- Когда вы купили недвижимость дешевле 1 млн. рублей выбираем код "901" - продажа имущества, находящегося в собственности менее 3 лет (в пределах 1 000 000 рублей)
- В поле "сумма дохода" и "сумма вычета" проставляем сумму продажи из договора купли-продажи квартиры (900 тыс. в нашем случае)
- Из него же берем месяц продажи (9, или сентябрь у нас)
- Нажимаем "Да" и наша декларация о доходах готова. Размер налога здесь составляет 0 рублей
Пример заполнения 3-НДФЛ при продаже недвижимости дороже 1000000 рублей в программе:
(В примере представлен случай продажи дома за 2,1 млн., с условием того, что ранее он был куплен за 2 млн. рублей и у собственника сохранились документы, подтверждающие расходы)
- Выбираем плюс в поле с доходами. Перед нами появится окно, в которое необходимо внести значения из вашего договора купли-продажи и документов, подтверждающих ваши расходы на приобретение имущества.
- Код дохода: выбираем 1510, при продаже своей недвижимости, или код 1511, если продали долю в нем. (нежилая - 1512)
- В графе "сумма дохода" указываете за сколько вы продали имущество из ДКП (2,1 млн)
- В графе "сумма вычета (расхода)" пишем сумму, за которую вы его покупали (здесь 2 млн)
- Из договора купли продажи также узнаем месяц продажи, и указываем его
- На этом ввод данных закончен, выбираем "Да"
Перед нами появится окно "декларируемый доход определен как 70% от кадастровой стоимости ", как было сказано ранее, если вы продаете недвижимость дешевле 70% от её кадастровой стоимости, то налог вам придется платить именно с этой суммы (0,7 от кадастровой стоимости).
В том случае, если вы продали недвижимость дешевле чем купили, то алгоритм заполнения будет таким же, но при этом сумма налога будет равной 0 рублей.
На этом все, декларация 3-НДФЛ о продаже жилой недвижимости и земельных участков закончена, вы можете проверить какая сумма налога у вас вышла нажав на "просмотр". Перелистнув на вторую страницу вы увидите сумму налога, которую вам необходимо оплатить с дохода.
После заполнения полей во вкладке "Доходы полученные в РФ" в программе, по приведенному выше примеру, можно переходить на следующие вкладки с инструкциями :
1. Задание условий
2. Сведения о декларанте
3. Продажа автомобиля и иных транспортных средств.
4. Продажа жилой недвижимости (квартиры, дома, дачи и т.п.)
5. Декларация при продаже нежилой недвижимости (здесь алгоритм заполнения такой же как пунктом выше, за исключением другого "кода дохода" - 1512 и суммы имущественного вычета в размере 250000 руб.)
6. 3-НДФЛ при получении подарка
