Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция. Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

• конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
• признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
• возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
• появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
• выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

• паспорт (гражданство РФ или иное);
• справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14 , ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
• правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
• нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
• нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

• выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
• выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (https://notariat.ru/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете .

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом - задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

• Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – ).
• В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
• При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
• Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
• Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт - передается.
• Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
• Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.

Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

Как проверить документы при покупке квартиры?

1. Технический паспорт на квартиру . Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
2. Выписка из домовой книги . В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись “дополнительным” соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности . В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них - дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе - основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
4. Выписка из ЕГРП . Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

• Назначение объекта . Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
• Актуальная планировка . Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
• Наличие кадастрового паспорта . Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
• Информация о зарегистрированных лицах и собственниках . В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

1. Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru

1. Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

1. Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.

1. Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
2. Заполните открывшуюся анкету.
3. Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
4. Получите справку.

Видео: Как проверить чистоту квартиры?

Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:

Документы на квартиру - это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений - достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.

К сожалению, рынок вторичного жилья является самым излюбленным местом обитания квартирных аферистов. Решив приобрести такую недвижимость, покупатель должен быть предельно бдителен и осторожен. Лучшим вариантом проверки юридической чистоты сделки является полный мониторинг документации на объект купли-продажи. Если вы обратитесь в агентство, специалисты обязательно проверят все документы до момента заключения сделки. Однако покупателю желательно иметь четкое представление о том, как проверить квартиру перед покупкой и за что он платит агентам гонорар.

Зачем юридически проверять квартиру перед покупкой

Если покупаемое жилье является юридически чистым, никто после оформления сделки не сможет опротестовать ее законность. Этот тезис справедлив лишь в том случае, когда точно установлено: предыдущий собственник получил права на недвижимость в полном соответствии с законом и квартира не имеет так называемых обременений.

В процессе проверки могут возникнуть разные подводные камни. О них покупателю лучше узнать заранее, ведь он собирается расстаться с солидной суммой денег.

Проверка юридической чистоты квартиры - пошаговая инструкция

Чтобы избежать ненужных переживаний и возможных затрат на судебные разбирательства, изучите пошагово действия, необходимые при проверке юридической чистоты объекта. Главная задача заключается в том, чтобы четко понимать, какие документы необходимо проверять перед покупкой квартиры.

Право собственности

Первый проверочный шаг, который нужно предпринять покупателю либо агенту, представляющему его интересы. Это может быть договор дарения, мены, купли-продажи, ренты, или свидетельство, подтверждающее право на наследство.

Подводные камни : Иногда владелец срочно продает квартиру, которая по документам совсем недавно была завещана или подарена ему посторонним лицом - это серьезный повод насторожиться. Возможен вариант, когда продавец показывает вступившее в силу судебное решение. В каждом из перечисленных случаев потрудитесь внимательно изучить подлинность всех бумаг. В них недопустимы исправления и подчистки, а подписи ответственных лиц должны присутствовать с обеих сторон.

Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни : Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться - это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

Проверка квартиры по БТИ

Речь идет о техническом плане и кадастровом паспорте, где отражаются параметры жилья и указаны все законные перепланировки.

Подводные камни : Согласие на переустройства выдает муниципальная служба. В противном случае они считаются противозаконными, что может принести новым владельцам немало проблем.

«Пробивка» продавца

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Подводные камни : Важным моментом при проверке продавца является информация о его дееспособности. Как минимум, вы можете опросить соседей, хотя адекватный человек для обеспечения прозрачности сделки подготовит набор таких документов самостоятельно.

Проверка прав третьих лиц

Потребуйте детальную выписку из домовой книги. Например, на защите прав несовершеннолетних стоят органы опеки. Интересы лиц, находящихся на длительном стационарном лечении, в доме престарелых или исправительном учреждении также защищены государством. Если продавец состоит в зарегистрированном браке, следует удостовериться, что второй супруг не возражает против сделки.

Подводные камни : Иногда люди, считавшиеся без вести пропавшими, внезапно заявляют о своих правах на собственность после ее продажи. Если всплывает подобная информация, стоит хорошо проверить ее или даже продолжить поиски более чистого в юридическом отношении варианта.

Будьте внимательны и позаботьтесь о безопасности

При проверке юридической чистоты любой сделки всегда помните о бесплатном сыре в мышеловке. Если вам подвернулся вариант по явно заниженной стоимости, несколько раз подумайте, стоит ли ввязываться в такую авантюру. Будьте внимательны вдвойне, если в процессе общения с продавцом вы заметили, как он постоянно юлит, уходит от ответов на простые вопросы и торопится поскорее завершить сделку.

Истории из жизни

Долго подыскивали детям «двушку», и вот подвернулся выгодный вариант. Владелец рассказывал, что семь месяцев назад похоронил отца, и квартиру продает дешевле рыночной стоимости, лишь бы поскорее избавиться от скорбных воспоминаний. Мы с супругой плохо разбираемся в правовых вопросах, поэтому обратились за помощью к специалистам по недвижимости. Юрист из компании посоветовал взять паузу в переговорах, а он пока сделает пару запросов. И не напрасно! Оказалось, что в квартире ранее был прописан родственник, который сейчас находится в местах лишения свободы. Вернувшись из тюрьмы, он по закону может претендовать на жилье. Хорошо, что мы пошли к профессионалам! Сейчас дочка с зятем живут в прекрасной юридически чистой квартире, которую для нас подыскали в агентстве.

Покупая жилье на вторичном рынке нужно внимательней отнестись к проверке документов на квартиру. Купив недвижимость и не проверив все документы, есть большая вероятность получить проблемы с задолженностями предыдущего владельца или того хуже придется делить свое имущество с посторонними людьми. Как избежать подобных ситуаций разберем в этой статье.

Чаще всего по невнимательности покупателя проводятся сделки, результатом которых становится покупка недвижимости с обременением прав третьих лиц. Для того чтобы такого не случилось предлагается провести ряд мероприятий и приобрести квартиру «с рук» с минимальными рисками для покупателя. О том как это сделать читайте ниже.

Что обязательно проверить перед покупкой квартиры

Юридическую чистоту понравившейся жилой площади проверить лучше прибегнув к помощи юриста специализирующегося именно на вопросах недвижимости. Любопытство и настойчивость в этих условиях помогут вам купить чистую квартиру, а поленившись проверить всю информацию, вы, как покупатель, рискуете своими деньгами.

Сначала обратите внимание на следующие пункты, прежде чем заняться проверкой квартиры по инструкции.

1. У продавца должны быть все документы удостоверяющие собственность на имущество:

• Договор(а) основания на каждого владельца и свидетельство(а) о праве собственности;
• Паспорта: кадастровый и технический. Должны присутствовать оба паспорта, если хотя бы одного нет продавец обязан дозаказать его.

В квартире не должны быть временно прописанные граждане, с сохранением права проживания после смены собственника (временно выписанные). В противном случае, купив квартиру, временно выписанные лица смогут снова в ней прописаться и жить вместе с новым хозяином. К таким относятся:

• отбывающие срок заключенные;
• военные (срочники);
• дети, которые находятся в воспитательных учреждениях;
• люди, находящиеся в домах престарелых;
• граждане на лечении в психиатрическом диспансере.

Квартира не обременена правами третьих лиц:

• Не фигурирует в судебных разбирательствах;
• Отсутствие ренты - нет договора по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность рентоплательщику.
• Без ареста. Если суд наложил арест на квартиру за неуплату коммунальных платежей или кредит, то продать такую недвижимость можно только после снятия ареста. То есть погасить все задолженности.
• Отсутствует залог. Если квартира ипотечная, и она находится в залоге у банка, то чтобы продать ее нужно сначала получить согласие банка, погасить кредит и снять обременение в Рег. палате.
• Не сдана в аренду. С этим пунктом нужно быть внимательней. Собственник может продать квартиру, но арендаторы, по договору, могут проживать в ней до конца истечения срока действия договора.

Перепланировка, если таковая имеется, должна быть узаконена. Что, будет если купить квартиру с не узаконенной перепланировкой в ипотеку? Банк не одобрит такую недвижимость, придется либо отказаться от нее, либо привести квартиру к соответствию с планом. Если же такое жилье уже куплено, то в дальнейшем новому хозяину придется самому ее узаконить, на что тратятся не маленькие деньги и время.

Проверьте, не была ли квартиру куплена в браке и оформлена на одно лицо. Если это так, то нужно юридически заверенное согласие второго супруга, иначе в дальнейшем, он сможет подать в суд и выиграет его, ведь недвижимость покупалась на общий семейный бюджет. Результатом такой невнимательности может оказаться проживание со старым владельцем либо размен квартиры.

Покупая наследственную квартиру, обязательно сходите к нотариусу который вел дело о наследстве и убедитесь, что на жил площадь больше нет претендентов. В противном случае вы сможете потерять имущество.

Наличие несовершеннолетнего собственника , заставит получить разрешение из органов опеки, если оно не получено, то в Регистрационной палате откажут в проведении сделки.

При покупке квартиры по доверенности , обратитесь к нотариусу, чтобы узнать не отозвали ли доверенность на продажу. Если это случилось, то продажу может осуществить только собственник лично.

Проверить юридическую чистоту квартиры при ее покупке

Выше был представлен список по которому нужно проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Почти все документы продавец должен иметь перед продажей.

Мошенники часто придумывают отговорки и пытаются тянуть время. Если, якобы по забывчивости, невнимательности, занятости, продавец не предоставляет нужный пакет документов - не торопитесь с покупкой. Лучше перебдить чем не недобдить.

Согласие супруги или супруга

Если недвижимость принадлежит мужу и жене (покупалась в браке), то нужно обязательно согласие обоих сторон на продажу. Оно не должно быть озвучено устно, попросите нотариально заверенное согласие от одного из супругов.

Исключением может стать семья у которой заключен брачный договор в котором прописано кому принадлежит квартира.

Посмотрим историю сделок с покупаемой квартирой

Для того чтобы проверить историю сделок с квартирой нужно взять выписку из Гос. реестра об истории сделок. Эту процедуру делает продавец недвижимости или доверенное им лицо. Берется такой документ из МФЦ или Регистрационной палаты.

Получив выписку посмотрите не часто ли перепродавалась квартира. Если да, то стоит насторожиться и проверить ее более тщательно, подключив к процессу юристов.

Обращаем внимание на перепланировку

Проверка перепланировки не займет много времени. К этому процессу не нужно подключать специалистов, достаточно лично сверить план квартиры с имеющейся. Убедитесь, что все стены, предусмотренные двери и темные комнаты находятся на своих местах. Этого будет достаточно для проверки.

Если продажа квартиры происходит по генеральной доверенности

• Перед самой покупкой, необходимо сходить к нотариусу который делал эту доверенность и проверить не отозвана ли она.
• Проверьте владельца квартиры на адекватность и дееспособность. При малейших подозрениях, попросите предоставить справки из псих и неврологического диспансера. Продавец не должен состоять на учете ни в одном из заведений. Если же он все таки состоит там, то соответственно должен иметь опекуна, который и должен дать справки из органов опеки и попечительства о согласии на продажу квартиры. В противном случае сделка признается недействительной.

Проверить наличие прописанных и временно выписанных

До продажи квартиры все прописанные лица должны быть выписаны, иначе даже после смены владельца они имеют право проживать на территории жилья с новым хозяином. Выписать таких граждан можно только через суд.

Как это проверить? Продавец должен взять справку с паспортного стола в которой указывается наличие прописанных граждан.

Как проверить временно прописанных лиц в покупаемой квартире? Этот момент более щепетилен и требует особого внимания. Обратитесь вместе с владельцем в паспортный стол и узнайте не был ли кто либо выписан не по новому месту жительства, а в псих диспансер, места лишения свободы, воспитательное учреждение. Если ответ будет утвердительный, то от сделки стоит отказаться, так как вернувшись, эти лица имею право на совместное проживание с вами.

Если вы сомневаетесь, то временно прописанных в квартире можно проверить еще одним способом - по квитанции за коммунальные платежи. В ней обычно указывается общее количество прописанных. Следовательно перед сделкой это количество должно быть равно нулю.

Наследственная квартира

Если сделка происходит с наследственной квартирой, то нужно обратиться к нотариусу который вел дело. Он должен подтвердить письменно, что иные претенденты на недвижимость отказались и у квартиры только один действующий наследник.

Согласие супругов

Если семья приобретала квартиру в браке, то следует попросить нотариально заверенное заявление второй владельца на согласие о продаже.

Такое заявление не потребуется если у супругов оформлен брачный договор в котором четко указывается пункт о раздельном имуществе.

Как не купить квартиру с долгами

Честный продавец должен продавать квартиру без долгов. Для этого он должен погасить все коммунальные платежи, свет и газ.

Для того чтобы не купить жилье с задолженностью пройдитесь с продавцом по всем выше описанным организациям и получите справки о задолженностях за последние месяцы. Не сделав эту процедуру, ЖЭК не будет церемониться, а требовать долги с вас. Эта ситуация разрешима в суде, но потраченные деньги и время не стоят того.

Бывает так, что собственник не может погасить свои доги по коммунальным платежам. Эта ситуация разрешается составление договора о задатке. В котором указывается сумма задолженности и идет в счет оплаты долгов.

В договоре купли продажи указывается, что собственник закрыл все долги и если всплывут какие либо скрытые платежи, то за них должен будет заплатить предыдущий хозяин.

В заключении хочется отметить следующее. Понаблюдайте за продавцом, посмотрите не пытается ли он скрыть встречу с соседями, идет ли на встречу вашим пожеланиям. Не выдумывает ли отговорок для предоставления того или иного документа.

Перед покупкой квартиры необходимо провести тщательный анализ ее юридической чистоты. Часто этим занимаются юристы агентств недвижимости. Покупателю тоже нужно уметь правильно читать документы, чтобы в будущем не произошло никаких неприятностей с купленной на вторичном рынке недвижимостью.

Речь пойдёт о вторичном жилье, т.е. в выставленной на продажу квартире проживали люди.

Основания для проверки чистоты квартиры при покупке

Самая главная причина для тщательной проверки – избежать притязаний на законность приобретения права собственности новым владельцем и претензий на право вселения в неё третьих лиц. Предъявить подобные требования можно, если:

• есть временно выбывшие по разным причинам: срочная служба в армии, находящиеся в заключении осуждённые, пациенты психиатрических больниц, претенденты на наследственное имущество, дети, не достигшие 18 лет;
• сделку совершает лицо, признанное недееспособным, что впоследствии может послужить причиной судебного разбирательства в отношении законности сделки;
• после покупки выясняется, что квартира арестована или заложена.

Другое немаловажное обстоятельство – отсутствие государственного регулирования, что создаёт благодатную почву для мошеннических схем. Вот некоторые из них:

• Наиболее известный способ – подделка документов: продается чужая квартира по сфабрикованной доверенности. Современные технологии обеспечивают высокое качество печати, от оригинала не отличишь.
• Продажа по дубликатам (копиям) документов нескольким лицам.
• Продажа на основании подлинной доверенности – «генеральной». Лицо, являющееся доверенным, в этом случае имеет возможность совершать с квартирой несанкционированные действия.
• Арендатор жилья выдаёт себя за хозяина, под надуманным предлогом выманивает задаток, исчезает.

Необходимый пакет документов, обеспечивающих юридическую чистоту предполагаемой сделки

Как же проверить квартиру при покупке? Для этого нужно ориентироваться в документах на жилое помещение, которые обязан предоставить продавец. При отсутствии даже одного из них не рискуйте совершать сделку. Только собранные воедино и проанализированные, они помогут существенно снизить риски для покупателя:

Правоустанавливающие - идентифицируют личность продавца, подтверждают факт владения собственностью и на каком основании получено это право:

• паспорт;
• справки о дееспособности и отсутствии постановки на учёт по поводу алкоголизма и наркомании (спрашивать эти бумаги у продавца или нет - решать вам);
• документы, фиксирующие наступление права собственности по итогам приватизации: договор и свидетельство, удостоверяющее право собственности;
• другие основания владения квартирой: договор купли-продажи, дарение, наследование с соответствующими договорами и свидетельствами государственной регистрации собственности.

Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) . Данные не секретны, её может получить сам покупатель, предъявив паспорт в региональном отделении Росреестра. Её содержание расскажет всё о предыдущих и настоящих владельцах, наличии обременений (арест, залог). По сути, это квартирная история, начавшаяся в 1998 году – достаточный период для проверки, т. к. срок давности на предъявление претензий не превышает 3-х лет.
Сведения из домовой книги в виде расширенной, или архивной, выписки. Выдается в службах «единого окна», информационно-расчётных центрах, управляющих компаний и паспортных столах.
Письменное согласие опекунских органов на совершение продажи при наличии зарегистрированных детей и недееспособных граждан.
Оформленная у нотариуса бумага о согласии супруга при условии совместной покупки квартиры в браке.
Подлинник доверенности на продажу , заверенной нотариально
Экспликация, или план квартиры , для установления факта незаконной перепланировки.

• Совет: совершайте сделку только в официальной обстановке, в «присутственном» месте. И, если чувствуете давление со стороны продавца, лучше подыщите другой вариант и держитесь подальше от «скользких» личностей.

Как проверить частоту квартиры перед покупкой на основании сведений из документов

• Убедитесь, что собственник – реальный человек, встретьтесь с ним лично, проверьте паспорт. Никаких заочных переговоров. Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.
• Из выписки ЕГРП вы узнали, что квартира часто переходила из рук в руки. Это может свидетельствовать только об одном – хозяева от неё избавлялись. Видимо, для этого существовала серьёзная причина. Откажитесь от покупки.
• Из той же выписки выясняется, что квартира в недавнем прошлом имела обременения, а теперь их нет. Осторожно! Иногда можно добиться отмены наложенного на квартиру ареста, хотя она до сих пор остаётся предметом судебной тяжбы.
• Дата выдачи всех выписок, справок, доверенностей и согласований не должна превышать нескольких дней.Доверенность желательно проверить, встретившись лично с нотариусом, выдавшим её, или в Нотариальной палате, чтобы исключить возможные факты отмены или оформления лишённым лицензии нотариусом, сохранившим бланки и печати. И ещё: в ней обязательно должны быть обозначены конкретные действия, совершать которые доверенное лицо имеет право. Как ни странно, но нужно также выяснить, что выдавший доверенность гражданин жив на данный момент, иначе она не имеет силы.
• От покупки лучше отказаться в случае признаков неадекватности продавца, даже если он предъявил все нужные справки соответствующих учреждений. Замеченные странности должны насторожить вас, ведь по прошествии какого-то времени он или третьи лица от его имени могут поднять вопрос о незаконности сделки, заключённой в расстроенном состоянии психики. Последует затяжной судебный процесс, исход которого непредсказуем. Обычно слабостями таких людей и манипулируют мошенники.

Важные моменты при покупке

• Обращайтесь для совершения покупки к услугам риелтора . Держите под личным контролем переговоры с продавцом и проверяйте все документы.
• Ни при каких условиях не соглашайтесь на передачу задатка в неофициальной обстановке. Как правило, мошенники создают для вас стрессовую ситуацию, чтобы его заполучить, под разными предлогами, даже предложат расписку и копии документов. Получив таким образом деньги от нескольких претендентов на покупку, продадут квартиру одному из них, другие останутся ни с чем.
• Задаток или аванс - разберитесь какой из этих видов залога для вас предпочтительнее, правда, если столкнётесь с мошенниками со вложенными финансами будут проблемы однозначно.
• Остерегайтесь «генеральной» доверенности без конкретного поручения продать именно эту квартиру, постарайтесь вступить в личный контакт с человеком, выдавшим её.
• Проверить дееспособность продающего в обход официальной справки практически невозможно, конфиденциальная информация врачами не разглашается. В случае если продавец – одинокий пожилой человек, имеет некоторые странности в общении, и у вас возникли сомнения в состоянии его психического здоровья, будьте настороже. Можно, конечно, поинтересоваться у соседей подробностями. Но лучше подобрать другой вариант.
• Особенно тщательно изучите сведения домовой книги: в практике судопроизводства известны случаи, когда человек, давно не проживающий в квартире, но будучи прописанным в ней когда-то, вдруг предъявляет претензии о незаконности сделки и настаивает на вселении.
• Не указывайте в договоре сумму покупки меньшую, чем реальная. В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, уплаченную фактически сумму возвратить не удастся.

Проверяем правоустанавливающие документы на квартиру

Предположим, вы нашли квартиру, которая вас полностью устраивает. Первое, с чего нужно начать – это выяснить, на основании каких документов возникло право собственности продавца. В большинстве случаев, законные владельцы жилой недвижимости имеют на руках договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве на наследство. Также можно встретить человека, располагающего таким довольно редким документом, как вступившее в законную силу решение суда. Еще вам могут предъявить договор ренты.

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что в бумаге нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. В том случае, если при этом участвовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Также можно проверить факт надлежащей государственной регистрации договора, это тоже может проверить любой гражданин России. В некоторых случаях в договоре указываются условия, несоблюдение которых ведет к его расторжению – тогда нужно четко выяснить, выполнялись ли эти условия. Классический пример – обязательство покупателя (т. е. в данный момент уже владельца и, как следствие, продавца) выплатить полную стоимость квартиры спустя какой-то срок после приобретения недвижимости. Если условие не было выполнено, договор подлежит расторжению, а это значит, что продающий вам квартиру человек не является ее собственником.

Посмотрите на дату вступления договора в действие. Например, вас должно насторожить, если владелец начинает быстро продавать квартиру, которая совсем недавно была ему подарена или завещана по наследству человеком, не являющимся его родственником.

Как проверить историю квартиры

В ЕГРП (Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделки с ним) отражается история всех жилых объектов с 1998 года (т. е. там указаны все переходы права собственности, аресты имущества, запреты на совершение сделок и т. д.). Попросите у собственника выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, что последние 15 лет с квартирой все было в порядке.

Что должно заставить вас насторожиться? Например, если данная жилплощадь часто переходила из рук в руки, и в ней никто не жил достаточно долго. Вполне возможно, что со сделками по этой квартире не все в порядке, и вас просто пытаются подставить. В этом случае лучше переключить свое внимание на какой-нибудь другой объект.

Так как в выписке из ЕГРП будут указаны все имущественные споры из-за квартиры, случаи наложения ареста и т. д., то, обратив внимание на дату этих событий, вы можете приблизительно оценить ситуацию: могут ли эти споры возникнуть вновь, или все это – дела давно минувших дней.

Согласно российскому законодательству, устанавливается максимальный срок по признанию сделок с недвижимостью недействительными, он равен трем годам. Соответственно, если за последние три года никаких конфликтов из-за квартиры не происходило, можно вздохнуть спокойно. Но если, все же, в течение трех лет случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой совершенно легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет и, как следствие, решение еще не вынесено, имеет смысл подождать с заключением сделки до тех пор, пока суд закончит разбираться с этим делом.

Правда, до сих пор случается такое, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно, это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось. Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Проверяем качество квартиры

Теперь необходимо спросить у собственника документы из БТИ, с помощью которых можно убедиться, что в квартире не производились незаконные перепланировки или переустройство. Дело в том, что, согласно российскому законодательству (Жилищный кодекс РФ, статья 26), практически любые переустройства и перепланировки должны быть согласованы с органами местного самоуправления. Если этого не произошло, перепланировки являются административными правонарушениями, и за них придется нести ответственность. Здесь все просто: если нет разрешения соответствующих органов, переоборудование квартиры автоматически является незаконным.

Проверяем продавца

Самого собственника необходимо проверить не менее пристально, чем его квартиру. Первое, что нужно сделать – это убедиться в подлинности его паспорта (это легко делается благодаря наличию специального сервиса на официальном сайте Федеральной Миграционной Службы РФ). Правда, эта информация носит, скорее, справочный характер, а для того, чтобы получить более юридически значимые данные, стоит пойти в местный паспортный стол, т. е. территориальное подразделение ФМС.

Большие сложности возникают в тех случаях, когда от имени продавца действует его представитель. Если вы оказались в подобной ситуации – максимально тщательно проверьте доверенность, убедитесь в том, что она заверена нотариусом. Без нотариально заверенной доверенности представитель продавца не имеет права производить никаких действий.

Стоит прочитать и сам документ, чтобы выяснить еще один важный вопрос: вправе ли представитель собственника квартиры получить деньги за ее продажу, или же его полномочия ограничиваются лишь подписанием договора. В любом случае, доверенность – это дополнительный риск.

Также стоит разобраться с дееспособностью продавца, особенно если уже при первом взгляде возникают сомнения в его адекватности. Например, можно поговорить с соседями продавца - возможно, они что-то расскажут о нем и его образе жизни.

Проверяем права третьих лиц, вернее, их отсутствие

Для того, чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего это случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Еще одна рискованная ситуация – прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.

Если собственник квартиры состоит в браке, он должен предъявить нотариально заверенное согласие на продажу жилья от супруга/супруги. Самый простой способ – попросить у собственника расширенную выписку из домовой книги, в которой будет четко указано, кто зарегистрирован на данной жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи.

Сделка по купле-продаже квартиры – ответственный процесс, и важно на каждой стадии ее совершения четко задавать вопросы и требовать получения таких же четких ответов. Обращайтесь к профессиональным риелторам ! Внимательно отнеситесь не только к тому, что написано выше: подойдите с максимальной ответственностью к передаче денег, проследите, чтобы продавец грамотно написал расписку в получении денег, указал правильно дату, не забыл расписаться. И, конечно же, проконтролируйте вопрос фактической передачи квартиры.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!