1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
1.1. Инвестиции – собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором с целью получения прибыли.В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 10 подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ).
1.2. Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и реализации проекта.
1.3. Проект – необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание организационно-технических мероприятий по созданию инвестиционного объекта с использованием инвестиций в форме проведения работ.
1.4. Результат инвестиционной деятельности (объект) – культурный центр, создаваемый по адресу: __________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с Проектом.
1.5. Подрядчики – физические и юридические лица, которые выполняют проектные и строительные работы по договорам строительного подряда, заключаемым с Заказчиком-Застройщиком.
1.6. Работы – весь объем практических работ по строительству результата инвестиционной деятельности, подлежащий выполнению Заказчиком-Застройщиком в соответствии с условиями настоящего Договора.
1.7. Земельный участок – участок общей площадью ______ кв. м, кадастровый №____, находящийся по адресу: ________________, предоставленный Заказчику-Застройщику в аренду для создания результата инвестиционной деятельности на основании ______________ на период разработки исходно-разрешительной, проектной документации и строительства результата инвестиционной деятельности.
1.8. Проектная документация – исходно-разрешительная, техническая документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета, а также иная документация, прямо не упомянутая выше, но необходимая для выполнения работ и технической эксплуатации результата инвестиционной деятельности.
1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности – сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. По настоящему Договору Заказчик-Застройщик обязуется выполнить работы и совершить все необходимые действия по реализации Проекта по созданию Результата инвестиционной деятельности (объекта) на земельном участке, а Инвестор обязуется передать Заказчику-Застройщику денежные средства в сумме, установленной настоящим Договором, для реализации проекта и выплатить Заказчику-Застройщику вознаграждение. По завершении инвестиционного проекта Заказчик-Застройщик передает Инвестору результат инвестиционной деятельности.
2.2. Инвестиции, полученные от Инвестора, будут направляться на создание результата инвестиционной деятельности, выполнение всех необходимых работ и иных действий, требуемых для осуществления проекта, и контроль за выполнением работ.
2.3. В настоящем Договоре содержатся элементы различных договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ (смешанный договор). К отношениям Сторон по выполнению Заказчиком-Застройщиком работ по настоящему Договору применяются правила Гражданского кодекса РФ о договоре строительного подряда, если настоящим Договором не предусмотрено иное. К отношениям Сторон по совершению Заказчиком-Застройщиком юридических и иных действий по поручению, данному Инвестором в настоящем Договоре, применяются правила Гражданского кодекса РФ об агентском договоре и договоре комиссии, если настоящим Договором не предусмотрено иное. При этом Заказчик-Застройщик действует от своего имени, но за счет Инвестора.
3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ МЕЖДУ СТОРОНАМИ
3.1. Размер инвестиций по настоящему Договору составляет рублей.
3.2. Инвестиции направляются на реализацию Проекта в сроки, установленные Графиком финансирования, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.
3.3. Инвестиции, предоставляемые Инвестором для реализации Проекта, рассматриваются Сторонами как средства целевого финансирования, направляемые исключительно на реализацию Проекта.
3.4. Размер инвестиций, установленный п.3.1 настоящего Договора, может быть увеличен в следующих случаях: .
3.5. Увеличение размера инвестиций производится на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами.
3.6. За выполнение Заказчиком-Застройщиком работ и выполнение поручений по настоящему Договору Инвестор выплачивает Заказчику-Застройщику вознаграждение в размере рублей.
3.7. Вознаграждение, установленное п.3.6 настоящего Договора, выплачивается в соответствии с Графиком выплаты вознаграждения, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора, путем перечисления суммы вознаграждения на расчетный счет Заказчика-Застройщика, указанный в разделе 11 настоящего Договора.
4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
4.1. Инвестор обязан :
4.1.1. Осуществить финансирование по настоящему Договору в полном объеме и в порядке, установленном настоящим Договором, а также выплачивать вознаграждение Заказчику-Застройщику в размере, порядке и на условиях, установленных настоящим Договором.
4.1.2. В -дневный срок после подписания настоящего Договора передать Заказчику-Застройщику утвержденный Инвестором Проект в составе: .
4.1.3. При необходимости принять участие в согласовании с уполномоченными государственными органами, утверждении и получении разрешительной и иной документации, необходимой для осуществления работ в соответствии с Договором.
4.1.4. Назначить представителей для участия в работе комиссии по приемке завершенного строительством объекта.
4.1.5. Осуществить приемку объекта от Заказчика-Застройщика по настоящему Договору путем подписания акта приема-передачи.
4.1.6. С момента принятия объекта нести бремя его содержания, в том числе риск случайной гибели, а также нести другие обязанности, предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации.
4.1.7. Выполнить надлежащим образом иные свои обязательства, предусмотренные настоящим Договором.
4.2. Инвестор имеет право :
4.2.1. Осуществлять контроль за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиком работ по созданию результата инвестиционной деятельности. При осуществлении контроля за ходом выполнения работ Инвестор или его уполномоченное лицо должен перемещаться по строительной площадке в сопровождении уполномоченного представителя Заказчика-Застройщика, строго соблюдая при этом правила техники безопасности.
4.2.2. Проверять в любое время ход и качество работ, соответствие используемых материалов, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность других субъектов инвестиционной деятельности.
4.2.3. С согласия Заказчика-Застройщика передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьему лицу при условии принятия последним обязанностей, условий и обязательств по настоящему Договору. Частичная и/или полная передача прав и обязанностей оформляется соответствующим договором.
4.3. Заказчик-Застройщик обязан :
4.3.1. Используя внесенные Инвестором инвестиции, обеспечить реализацию Проекта, в том числе:
- обеспечить подготовку строительной площадки;
- организовать производство работ Подрядчиками, обеспечить процесс строительства материалами и оборудованием;
- обеспечить надлежащее выполнение привлеченными Подрядчиками необходимых строительно-монтажных работ;
- управлять строительством, осуществлять контроль за его ходом в строгом соответствии с Проектом и условиями настоящего Договора, в соответствии со СНиП, техническими регламентами, иными правилами производства строительно-монтажных работ;
- произвести оплату работ Подрядчикам и оплату иных необходимых работ и услуг;
- координировать деятельность проектных, строительно-монтажных, специализированных и других организаций.
- строительные работы (общестроительные работы ниже отметки «0», общестроительные работы выше отметки «0»);
- отделочные работы;
- устройство сетей внутренних коммуникаций: отопление, вентиляцию, узел управления, сантехнические работы ниже отметки «0», сантехнические работы выше отметки «0», электроснабжение;
- устройство сетей наружных коммуникаций: теплосети, сети холодного и горячего водоснабжения;
- обустройство подъездных путей к объекту, благоустройство территории.
4.3.2. Обеспечить доступ Инвестора на строительную площадку для контроля за соответствием объема и качества, выполняемых Подрядчиками работ в сопровождении представителя Заказчика-Застройщика. Своевременно извещать Инвестора о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли Заказчика-Застройщика, делающих невозможным надлежащее (качественное и своевременное) выполнение Заказчиком-Застройщиком своих обязательств по настоящему Договору.
4.3.3. Обеспечить ввод объекта в эксплуатацию и его сдачу приемочной комиссии.
4.3.4. После сдачи объекта в эксплуатацию передать его Инвестору по акту приема-передачи.
4.3.5. В ходе передачи результата инвестиционной деятельности обеспечить устранение по требованию административно-технической инспекции и других уполномоченных организаций недостатков и дефектов, указанных в акте о дефектах.
4.3.6. Передать Инвестору необходимые документы (копии), имеющиеся у Заказчика-Застройщика, для государственной регистрации права собственности на результат инвестиционной деятельности.
4.3.7. Осуществлять инвестиционную деятельность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, исполнять требования, предъявляемые государственными органами и органами местного самоуправления, не противоречащие нормам законодательства Российской Федерации.
4.3.8. Осуществить контроль за порядком и объемом направления инвестиций Инвестором в соответствии с условиями настоящего Договора. Использовать средства, получаемые от Инвестора, по целевому назначению.
4.3.9. Обеспечить ежеквартально, не позднее числа месяца, следующего за отчетным кварталом, предоставление Инвестору отчета о выполнении настоящего Договора.
4.3.10. Выполнить иные обязанности, возложенные на него настоящим Договором.
4.4. Заказчик-Застройщик вправе :
4.4.1. Требовать от Инвестора исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору.
4.4.2. Определять в соответствии с настоящим Договором и проектом объемы и конкретные направления использования инвестиций.
4.4.3. Привлекать Подрядчиков для выполнения работ.
4.4.4. Обеспечивать контроль за соответствием объема и качества выполняемых работ.
4.4.5. С согласия Инвестора передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам.
5. СРОКИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА И ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ИНВЕСТОРУ РЕЗУЛЬТАТА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (ОБЪЕКТА)
5.1. Срок осуществления Проекта составляет и исчисляется со дня передачи Инвестором Заказчику-Застройщику Проекта (п.4.1.2 настоящего Договора). В случае необходимости этот срок может быть продлен Сторонами на основании дополнительного соглашения к настоящему Договору, подписываемого Сторонами. Сроки выполнения отдельных видов работ по строительству Объекта, сроки завершения определенных этапов по настоящему Договору устанавливаются в Графике производства работ.
5.2. По окончании реализации Проекта и при готовности объекта к передаче Заказчик-Застройщик направляет Инвестору соответствующее уведомление. Передача Инвестору результата инвестиционной деятельности (объекта) осуществляется по акту приема-передачи объекта. Акт подписывается обеими Сторонами или их уполномоченными представителями и удостоверяет выполнение Сторонами своих обязательств по настоящему Договору и отсутствие у Сторон взаимных претензий имущественного и неимущественного характера.
5.3. Право собственности на объект оформляется Инвестором самостоятельно после передачи ему результата инвестиционной деятельности.
5.4. После передачи объекта Инвестору Стороны примут все необходимые меры для оформления прав Инвестора на земельный участок.
5.5. Свидетельством качества передаваемого Инвестору результата инвестиционной деятельности, его соответствия строительно-техническим нормам и правилам, Проекту является подписание приемочной комиссией акта приемки законченного строительством результата инвестиционной деятельности в эксплуатацию.
5.6. При принятии результата инвестиционной деятельности Инвестор обязан заявить обо всех недостатках, которые могут быть установлены при обычном способе приемки. Гарантийный срок по настоящему Договору составляет с момента принятия объекта в эксплуатацию по акту (п.5.5 настоящего Договора).
5.7. При обнаружении недостатков в течение установленного п.5.6 настоящего Договора срока Инвестор имеет право обратиться к Заказчику-Застройщику с требованием об их устранении. Устранение недостатков производится в срок после получения письменного заявления Инвестора.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН И ПОРЯДОК РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ
6.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения Инвестором сроков внесения инвестиций по настоящему Договору, установленных Графиком финансирования, Заказчик-Застройщик вправе увеличить срок исполнения своих обязательств соразмерно периоду просрочки выполнения своих обязательств Инвестором.
6.3. Риск последствий повреждения или гибели результата инвестиционной деятельности переходит от Заказчика-Застройщика к Инвестору при подписании акта приема-передачи объекта по настоящему Договору (п.5.2 настоящего Договора).
6.4. Все споры и разногласия Стороны будут стремиться урегулировать в досудебном порядке.
6.5. В случае недостижения Сторонами соглашения спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6.6. В обеспечение исполнения своих обязательств Заказчик-Застройщик предоставляет Инвестору .
6.7. Заказчик-Застройщик несет ответственность за несоответствия объекта Проекту, строительным нормам и правилам, в том числе выявленные после приемки объекта, в период гарантийного срока.
6.8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения Заказчиком-Застройщиком обязанностей по настоящему Договору Инвестор вправе предъявить Заказчику-Застройщику требование .
7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
7.1. Любая информация о финансовом положении Сторон и условиях настоящего Договора, а также договоров с третьими лицами, участвующими в реализации Проекта, считается конфиденциальной и не подлежит разглашению. Иные условия конфиденциальности могут быть установлены по требованию любой из Сторон.
8. ОСВОБОЖДЕНИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ (ФОРС-МАЖОР)
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непреодолимых при данных условиях обстоятельств, в частности наводнения, землетрясения, других стихийных бедствий или каких-либо иных явлений природного характера, эпидемии, террористических актов, военных действий, а также изменений в действующем законодательстве, принятия нормативных актов местных органов власти, делающих невозможным выполнение Сторонами взятых на себя обязательств.Надлежащим доказательством наличия указанных выше обстоятельств непреодолимой силы и их продолжительности будут справки, выдаваемые компетентными органами.
8.2. При изменениях законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение Сторон по сравнению с их состоянием на дату заключения настоящего Договора и приводящих к дополнительным затратам времени и денежных средств, согласованные сроки выполнения работ увеличиваются соразмерно этому времени. Сроки и стоимость Договора в этом случае уточняются в дополнительном соглашении.
8.3. Срок выполнения обязательств по настоящему Договору увеличивается соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства и их последствия.
8.4. В случае если вследствие обстоятельств, указанных в п.8.1 настоящего Договора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему Договору составит более , любая из Сторон вправе отказаться от невыполненной части Договора. При этом ни одна из Сторон не вправе требовать возмещения убытков.
9. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ИЗМЕНЕНИЕ (РАСТОРЖЕНИЕ) ДОГОВОРА
9.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания Сторонами и прекращает свое действие после выполнения Сторонами всех обязательств по нему и завершения взаиморасчетов Сторон.
9.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по соглашению Сторон. Все изменения, дополнения и соглашения к настоящему Договору являются неотъемлемой частью настоящего Договора, если совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.
9.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон при условии согласования взаиморасчетов на момент расторжения, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
9.4. В случае консервации не завершенного строительством объекта Стороны продлевают действие настоящего Договора или определяют условия его расторжения.
10. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
10.1. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны и один для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.
10.2. Предусмотренные настоящим Договором уведомления, извещения или другие сообщения, имеющие значение для отношений Сторон, должны вручаться лично либо направляться Сторонами друг другу заказными письмами или телеграммами с уведомлением о вручении по адресам, указанным в настоящем Договоре в качестве юридических и почтовых адресов Сторон.
10.3. Оформление права собственности на объект не входит в предмет настоящего Договора.
10.4. В случае изменения телефона, места регистрации, почтового адреса, а также иных реквизитов Стороны обязаны немедленно направлять друг другу в предусмотренном выше порядке извещения об этих изменениях. Вся информация и корреспонденция, направленная по телефону и адресу, указанным в настоящем Договоре, считается полученной Стороной, изменившей свой адрес и телефон и не уведомившей об этом, которая и несет риски всех неблагоприятных последствий.
10.5. Одновременно с подписанием Договора Стороны назначают своих уполномоченных представителей по Договору, определив их компетенцию, и уведомляют об этом друг друга.
10.6. После заключения настоящего Договора все предыдущие соглашения между Сторонами – как письменные, так и устные – признаются утратившими свою силу.
10.7. Во всем ином, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
11. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Инвестор
Заказчик-Застройщик Юр. адрес: Почтовый адрес: ИНН: КПП: Банк: Рас./счёт: Корр./счёт: БИК:
12. ПОДПИСИ СТОРОН
Инвестор _________________
Заказчик-Застройщик _________________
Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»
Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы...
Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).
Что такое инвестиционный договор
Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ).
Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».
Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).
Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.
внимание
Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.
Участники строительства
Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа - долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.
С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц - от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц - от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.
В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства - заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.
А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.
В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:
- получение и оформление исходных данных для проектирования объектов строительства;
- подготовка задания на проектирование;
- техническое сопровождение проектной стадии;
- оформление разрешительных документаций на строительство и реконструкцию, контроль за сроками действия выданных технических условий;
- обеспечение освобождения территории строительства;
- организация управления строительства;
- технический надзор.
Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.
Элементы договора
Цена договора - это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.
Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.
Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой - застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.
Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика - инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.
Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.
Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.
Принципы учета деятельности заказчика-застройщика
В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование» . Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:
- на оплату услуг заказчика-застройщика;
- на финансирование подрядных организаций.
В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.
А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.
Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.
В итоге по счету рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» . В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств - в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.
внимание
Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.
Договорные условия
По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения - от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.
В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.
А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.
Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется . Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.
А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.
- Процесс инвестирования
Проекты строительного рынка привлекают все больше и больше инвесторов, и не удивительно – вкладывать деньги в недвижимость остается чрезвычайно выгодно и поэтому многие спешат стать инвестором. Однако в чем заключаются особенности финансирования строительства жилого дома?
Что такое инвестирование в строительство?
Многие, кто не знаком с особенностями финансирования строительства домов не знает, что вообще означает факт инвестирования. Часто такое вложение средств путают с обычной покупкой жилья, при которой инвестор ставит коммерческие цели, а именно – последующую перепродажу объекта. Однако покупка жилья, какими бы мотивами вы не руководствуетесь, всегда будет оставаться покупкой. Разве что если вы готовы для финансирования целого дома и вы решили купить сразу три-четыре квартиры, тогда вас можно будет уже назвать инвестором, хотя и в этом случае определение будет не совсем верным.
Многие инвесторы сейчас вводят в практику вкладывать чужие деньги в проект, например того же банка, и после продажи или сдачи в аренду купленной недвижимости, отдают деньги. Тем самым они не рискуют своими деньгами, и еще остаются в плюсе. Но так делают не многие, а только те, кто полностью уверен, что проект принесет прибыль. Новичкам такой способ может не подойти или нужно в свою команду брать опытного специалиста своего дела. Пусть, он % свой заберет, но зато Вы будете уверены в том, что инвестиция была не напрасна.
Как стать собственником земли без денег
Чтобы стать настоящим инвестором, то есть для финансирования коммерческого проекта, необходимо понимать, что вы разделяете с владельцем не только прибыль, но и все риски. Даже вложение средств в недвижимость на стадии котлована не считается инвестированием, это долевой договор и не больше. Чтобы стать инвестором, не обязательно покупать недвижимость, а следует заключить инвестиционный договор строительства жилого дома. Бизнесмены, которые стали инвестором, могут вкладывать деньги еще до начала строительства и даже влиять на проект жилого дома, ведь они становятся полноправными участниками этого бизнеса.
Одним словом, чтобы стать инвестором, следует заключить специальный инвестиционный договор и вложить деньги в коммерческий проект, взяв на себя часть рисков и обязательств. Вы можете подготовиться для финансирования целого жилого дома, либо наоборот вложить средства в недвижимость и строительство в достаточно ограниченном объеме.
Процесс инвестирования
Для того чтобы официально стать инвестором, следует заключить договор инвестирования строительства жилого дома или зафиксировать документально вложение средств в коммерческую недвижимость. Инвестором числятся только те лица, которые вкладывают деньги в недвижимость для последующего получения прибыли, если квартира или несколько объектов приобретаются для личного проживания, то владелец не числится инвестором.
В рамках финансирования строительства жилого дома заключается специальный инвестиционный договор, который может быть оформлен как на физическое, так и юридическое лицо. Инвестор в недвижимость должен действовать в рамках закона «Об инвестиционной деятельности в РФ», который достаточно сильно отличается от закона «О долевом участии в строительстве». В случае инвестирования, риски разделяются с застройщиком, в случае долевого договора все риски берет на себя исключительно застройщик.
Договор долевого участия в строительство предоставляет некоторые гарантии – покупатель обязательно должен по истечении определенного срока получить в собственность жилье, за которой заплатил. Инвестиционный договор никаких гарантий не предоставляет, однако в случае благоприятных обстоятельств способен принести значительную прибыль, если недвижимость будет успешно создана и продана.
Обязательно к прочтению и изучению
5 чек-листов для инвестора в недвижимость
Когда заключается инвестиционный договор
Для осуществления финансирования масштабного жилого проекта можно вложить в него деньги в любой удобный момент. Если договор о долевом участии может быть оформлен только после того, как застройщик получил разрешение на строительство, то инвестиционный договор можно заключить даже на стадии возникновения идеи о строительстве.
Впрочем, при желании инвестором может быть заключен договор финансирования и на более поздней стадии, например, после оформления документов на земельный участок и согласования проекта дома с надлежащими инстанциями. Второй вариант, несомненно, окажется более безопасным.
Можно ли расторгнуть инвестиционный договор
Как правило, если вы уже вложили деньги в строительство дома, то должны дождаться завершения проекта, так как взяли на себя определенные обязательства и риски. Однако иногда в договоре прописывается возможность передачи своих прав и обязанностей инвестора другому лицу. Таким образом, в этом случае инвестор может продать свою долю в проекте другому инвестору, который возьмет на себя все сопутствующие обязательства.
Когда договор инвестирования завершает свое действие
Если вы заключаете договор инвестирования, в нем обязательно следует уточнить момент окончания действия документа. Обычно договор прекращает свое действие, когда его участники вступают в собственность и получают свои доли в построенном доме. Далее инвесторы вправе распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению, однако не имеют права проживать в жилье. Раньше существовали схемы, когда по договору инвестирования можно было купить сразу несколько квартир в доме, однако на сегодняшний день такое переоформление будет считаться незаконным.
Как видите, для того чтобы стать инвестором необходимо заключить специальный договор вложения денег в строительство и стать неотъемлемым участником коммерческого проекта, разделив с другими его участниками как прибыль, так и риски. Инвестировать деньги в недвижимость можно на любом этапе развития проекта, однако инвестор не имеет права покупать жилье для последующего собственного проживания – в этом случае на раннем этапе строительства должен оформляться договор долевого участия в строительстве.
Инвестирование - процесс очень важный.
Он распространен не только среди юридических лиц.
Экономически грамотное население все больше стремится к инвестированию.
Данный процесс по-другому можно назвать вложением.
Вкладывать свои средства можно по-разному:
- накопительные депозиты;
- ценные бумаги;
- недвижимость;
- различные виды бизнеса и т.д.
Инвестором может быть любое лицо, как физическое, так и юридическое.
Инвестирование в обязательном порядке оформляется при помощи договора.
Важные пункты договора инвестирования
Договор инвестирования между физическими лицами образец которого можно скачать здесь представляет собой соглашение, по которому одно физическое лицо (инвестор) передает другому физическому лицу определенные средства. Это могут быть деньги или же средства производства. Передача происходит с целью извлечения с помощью этих средств дополнительной прибыли.
Особенности договора инвестирования:
- В первую очередь договор инвестирования имеет определенные временные рамки. Здесь четко прописывается время и место его составления. Ввиду того, что речь идет об инвестициях, они должны принести определенный результат. Именно для достижения этого результата инвестор и вкладывает свои средства. В договоре указывается, к какому сроку обязательство должно быть выполнено. Также выполнение обязательства может быть разделено на этапы.
- Предметом соглашения является передача средств, в договоре конкретно указываются суммы средств, если речь идет о деньгах. Также раскрывается, если передаются какие-либо основные средства, средства производства. Их техническое состояние, стоимость в денежном эквиваленте.
- Соглашение об инвестировании может содержать определенные гарантии возврата вложенных средств. Обычно залогом является определенное имущество.
- Кроме того, отдельным пунктом в соглашении прописываются права и обязанности каждой из сторон, касательно передачи средств, их использования, а также порядок распоряжения полученным результатом.
- При составлении соглашения должны быть указаны меры ответственности за неисполнение собственных обязательств для каждой из сторон, а также порядок разрешения возникающих споров и разногласий.
Порядок заключения и исполнения подобных обязательств регулируется нормами гражданского права. То есть, те пункты, которые в соглашение не вошли должны соответствовать законодательству. Этим достигается диспозитивность норм. И напротив, когда соглашение не соответствует законодательным нормам, его можно признать недействительным.
Ниже расположен типовой бланк и образец договора инвестирования между физическими лицами вариант которого можно скачать бесплатно.
