Дома введенные в эксплуатацию в году. Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального дома

Чтобы многоквартирное здание можно было использовать по назначению, оно должно пройти процедуру введения в эксплуатацию. Для успешного получения разрешительных документов дом должен быть оснащен всеми инженерными коммуникациями и соответствовать проектной документации. В статье вы узнаете об особенностях процедуры в 2018 году и сможете скачать образец акта ввода.

По законодательству нашей страны все жилые дома должны иметь разрешение на использование здания. Только после этого можно начинать их использование. Данная процедура сопровождается выдачей соответствующего разрешения. Оно подтверждает факт готовности МКД к заселению.

В 2018 году в соответствии с общими правилами здание проверяется на соблюдение строительных и санитарных норм. К моменту проверки на объекте должны быть завершены все строительные работы. Здание проверяется, в том числе, на соответствие проектной документации и разрешению на его возведение. Объем выполненных работ должен быть именно тем, который указан в проекте.

Если возведение МКД не закончено, то он относится к объектам незавершенного строительства. Использовать его по назначению в таком статусе не разрешается. Только после получения бумаг, подтверждающих разрешение использования здания, в нее можно заселять приобретателей квартир.

Порядок приема объектов к проживанию

Прием многоэтажных домов в осуществляется в процессе государственного строительного надзора. На федеральном уровне им в большинстве случаев занимается Ростехнадзор. Объекты особых категорий принимаются Минобороны, ФСБ, ФСО и «Росатомом». На региональном уровне госстройнадзор осуществляют местные органы исполнительной власти.

Основные правила по вводу многоквартирных зданий в эксплуатацию изменений в 2018 году не получили. Строительной компании перед походом в организацию, занимающуюся стройнадзором, необходимо провести ряд определенных действий.

1. Произвести весь перечень строительных работ, заложенных в проектной документации на многоквартирный дом. Тут идет речь о работах, определяющих возможность использования жилья и обеспечивающих безопасность владельцев квартир. Заняться благоустройством прилегающей территории можно позже. Дом будет введен в эксплуатацию и без высаженных палисадников и прочих подобных работ.

2. Оформить технический паспорт МКД и произвести его постановку на учет.

3. Получить почтовый адрес. Это делается в местной администрации, в отделе градостроительства. В процессе возведения у многоэтажки будет «строительный адрес». Он обычно звучит как «справа от перекрестка пр. Ленина и ул. Центральной».

4. Получить документальное подтверждение от поставщиков тепла, электроэнергии и газа (если он подводится) о выполнении технических условий.

5. Выполнить необходимые испытания основных свойств и коммуникаций объекта с фиксацией их результатов. В том числе, проверяется естественная вентиляция помещений и оценивается проницаемость воздуха. Для оценки теплопотерь проводится тепловизионное исследование.

Когда перечисленные условия выполнены, можно подавать бумаги на введение многоэтажки в эксплуатацию. В орган стройнадзора обращается именно застройщик. Он подает заявление и пакет бумаг, которыми подтверждается соответствие построенного дома действующим нормам.

Список необходимых документов устанавливается Градостроительным кодексом. Чтобы максимально полно раскрыть этот момент, приведем указанный перечень с необходимыми пояснениями.

1. Заявление.

2. Документы, подтверждающие права заявителя на участок земли.

3. Градостроительный план, на котором можно ознакомиться с утвержденной администрацией застройкой.

4. Разрешение на строительство МКД.

5. Акт приемки. Данная бумага требуется в случае, если в 2018 году планируется ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, работы по строительству или капитальному ремонту которого выполнялись по договору.

6. Документ, подтверждающий соответствие многоэтажки требованиям технических регламентов. Его подписывает застройщик.

7. Схема с расположением дома, а также подходящих к нему инженерных коммуникаций. Указывается на ней, в том числе, и организация планировки территории. Эту документацию тоже подписывает застройщик.

8. Документы, подтверждающие соответствие дома техническим условиям. Об этом чуть выше мы уже говорили. Данные бумаги подписываются представителями организаций, которые будут в дальнейшем заниматься поставками коммунальных ресурсов и обслуживать инженерные сети.

9. Заключение комиссии стройнадзора, если объект подлежит такой проверке. Госкомиссия должна в этом документе (акте) подтвердить выполнение всех требований, заложенных в проектной документации на многоквартирный дом и технических регламентах. В том числе, проверке подлежит энергетическая эффективность МКД и его оснащенность приборами учета расхода воды и других ресурсов.

Приведенный перечень бумаг у застройщика появляется не сразу. Сдача многоквартирного дома в 2018 году – это поэтапный процесс, последовательность действий и порядок которого стоит описать отдельно. Большинство документов у застройщика появляется перед началом работ и в процессе их ведения. Когда стройка завершена, подается уведомление о готовности ввести здание в эксплуатацию.

Для проверки законченного объекта собирается комиссия, в которую входят специалисты в области экологии, противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности. Они проверяют дом на соответствие действующим нормативам и подписывают заключение.

После этого специалисты по стройнадзору составляют еще один акт, которым подтверждается соответствие проверяемого многоквартирного дома подготовленной ранее проектной документации. Когда получен и этот документ, можно собирать остальные бумаги.

На практике начало эксплуатирования МКД может происходить иначе. К примеру, после окончания строительства на место приезжают специалисты службы госстройнадзора и выполняют ревизию – как всего дома, так и каждой отдельной квартиры. Они проверяют наличие расхождений с проектной документацией и действующими нормами. При обнаружении недостатков составляется предписание с их перечислением.

Чтобы здание было введено в пользование, застройщику необходимо устранить все обнаруженные проблемы. Именно по этой причине процедура часто затягивается. Даже у крупных и имеющих большой опыт строительных организаций срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию может затянуться на несколько месяцев из-за отсутствия необходимых разрешений – это характерно не только для 2018 года.

Отличие от передачи ключей

Введение МКД в эксплуатацию и вручение ключей от квартиры ее покупателям – это разные процедуры. В первом случае застройщик обычно указывает квартал, на который планируется событие. Каждая строительная организация тут опирается на собственный опыт. Ей нужно учесть время, которое потребуется для выполнения всех необходимых работ.

Сроки введения многоэтажки в использование могут корректироваться без информирования об этом покупателей квартир. Такая практика является общепринятой. Сдвинуться они могут в обе стороны, то есть в некоторых случаях строения принимаются раньше запланированного.

Передача ключей происходит только после того, как МКД был введен в эксплуатацию. В данном случае указывается конкретная дата, и ее изменение без уведомления владельцев квартир запрещено. При нарушении сроков застройщик наказывается рублем. Неустойка по ДДУ начисляется ежедневно в размере, составляющем стоимость жилья, умноженную на 1/150 от актуальной ставки рефинансирования ЦБ.

Обычно ключи выдаются в течение полугода после того, как на эксплуатацию дома были выданы разрешающие документы. Застройщик в большинстве случаев сам заинтересован быстрее завершить процесс, так как просрочка связана с дополнительными расходами. Помимо неустойки он также обязан оплачивать охрану объекта.

Инженерные коммуникации

Чтобы многоквартирный дом был принят госкомиссией, он должен быть обеспечен основными инженерными коммуникациями, предусмотренными проектной документацией. Обязательным здесь является наличие следующих систем, находящихся в полной готовности к работе:

• водопровод;
• канализация;
• электричество;
• отопление.

Кроме этого, к дому должен быть обеспечен подъезд транспорта – асфальтированный или гравийный.

Акт ввода

После получения акта ввода застройщик начинает выполнять дополнительные работы. Сюда входит отделка квартир, пуско-наладка оборудования, формирование графика осмотра владельцами приобретенной жилплощади и так далее. С образцом данного акта можно ознакомиться в приложениях к статье.

Вложенные файлы

• Образец акта ввода дома в эксплуатацию.doc

Подробности Опубликовано 28.03.2014 15:20

В процессе строительства многоэтажных жилых зданий, весьма ответственным является момент сдачи новостроек в эксплуатацию, поскольку нарушение строительных норм при возведении конструкций способно привести к трагическим последствиям в ходе дальнейшей эксплуатации здания. По этой причине качество выполненных строительных работ в обязательном порядке контролируется государством.

До того как первые жильцы начнут заселяться в новые квартиры построенного дома, застройщик обязан получить разрешение на ввод новостройки в эксплуатацию от государственных контролирующих структур. В этой статье вы узнаете, кто и каким образом контролирует качество производства работ на разных этапах возведения жилого дома и какие документы требуются для подтверждения качества вновь построенного объекта.

Качество и безопасность новостройки подтверждается документально

Большинству граждан, которые становятся владельцами и конечными потребителями продукта от застройщика, проще говоря, жильцам квартир в новостройках, процессы и технологии проведения контроля над качеством строительных работ представляются весьма смутно. В большей степени они интересуются вопросами несколько иного характера – сроками сдачи дома, когда можно вселяться в квартиру и начинать делать ремонт по своим задумкам, то есть обживать свое новое жилище.

Однако не следует спешить, ведь до момента получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и заселение дома, квартиры не могут быть переданы в пользование гражданам. Здесь вступает в силу технология контроля качества строительных работ со стороны государства. А полученное застройщиком разрешение служит для новоселов гарантией тому, что все строительные работы были выполнены застройщиком должным образом, и с домом ничего плохого в будущем не произойдет.

Порядок оформления разрешений регламентирован законодательством

Итак, строительные работы на объекте полностью завершены и начинается пора оформления застройщиком ряда документов. Специально подобранный перечень документов призван подтвердить качество и безопасность эксплуатации возведенного объекта, а подписанный комиссией по приемке акт ввода здания служит основанием для передачи квартир их владельцам. И сегодня, по старой привычке, многие называют процесс проверки качества строительства объекта "госкомиссией", хотя порядок сдачи объекта был изменен довольно давно.

Приемку дома членами "госкомиссии" в привычном понимании этой формулировки проводили до конца 2004 года, когда был принят и вступил в силу Градостроительный кодекс РФ. В комиссию включались представители проектных организаций – разработчиков проекта, архитектурно-строительного контроля, пожарного, санитарного надзора, а также сотрудников из ряда профильных организаций. Причем разрешение было необходимо получить от каждой организации, представленной в комиссии. Введение в силу нового порядка приемки изменило порядок оформления необходимых документов, решение теперь принимается комплексно.

То есть процедура приемки несколько упростилась и после введения Градостроительного кодекса, ввод жилого объекта в эксплуатацию регламентируется следующими законодательными актами:

• Статьей 55 Градостроительного кодекса РФ (ФЗ №190), которая гласит, что приемку объектов капитального строительства осуществляют органы местной власти.
• Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введенным постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006г.) органы стройнадзора обязуются проверять работы на каждом из этапов строительства, начиная с получения застройщиком разрешения на ведение строительства до заключительных этапов работ.

Этими законодательными актами, по сути, все мероприятия по приемке объекта сводятся к необходимости получения застройщиком двух документов:

На первом этапе выдается Заключение о соответствии - ЗОС (Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации).

Руководствуясь «Положением об осуществлении государственного строительного надзора в РФ», проверки качества выполненных работ проводятся в течение всего периода строительства, и к моменту завершения строительства, т.н. итоговой проверки, накапливается весомый перечень проверочных актов, содержащих сведения о недочетах, времени и сроках их устранения.

Необходимое заключение формируется на основании итоговой проверки объекта представителями Комитета государственного строительного надзора, а также согласно актам промежуточных проверок. В комитете работают профильные специалисты, каждый из которых проверяет определенный сегмент работ, согласно специализации - это электрики, сантехники, санэпиднадзор, пожарные инспекторы, и пр.

Вторым этапом приемки, на основании полученного заключения ЗОС, а также ряда документов (напрямую не относящихся к процедуре приемки: свидетельство собственности на землю и др.) застройщику выдается главный документ - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

И уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, новый жилой дом считается прошедшим государственную проверку, подтверждается уровень качества проведенных работ, не вызвавший нареканий со стороны приемщиков, и жильцы могут быть спокойны относительно безопасности проживания. Это также означает доступность постановки дома на государственный учет (присвоение почтового адреса), и главное, разрешение на ввод в эксплуатацию означает, что квартиры вполне можно передавать владельцам (согласно актам приемки-передачи) .

Готовность объекта к итоговой проверке должна быть полной

До того, как вызвать представителей Комитета государственного строительного надзора на объект для итоговой проверки и сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик (генеральный подрядчик) должен завершить следующие работы на объекте:

• Строительно-монтажные работы.
• Проверку функционирования инженерных коммуникаций.
• Заключение договоров на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций (лифтовое хозяйство, водоснабжение, канализация, газоснабжение, отопление, электроснабжение).
• Благоустройство придомовой территории (асфальтирование дорог, подъездов для автомобилей, освещение, стоянки для автомобилей, пр.).
• Обмер объекта сотрудниками БТИ.

Все перечисленное подтверждает полную готовность объекта для заселения и проживания. Любой недочет может стать препятствием для получения ЗОС и, соответственно, выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Отсутствие названного разрешения создает проблемы в передаче квартир собственникам. Тем самым застройщик оказывается в ситуации, когда он не в состоянии выполнить своих обязательств перед покупателями - контрагентами по договору долевого участия (ДДУ) в установленные сроки. Что влечет за собой судебные иски и возможные непредвиденные расходы для застройщика.

Перед заселением и оформлением дизайна…

До момента принятия Градостроительного кодекса (ГСК), обычной практикой было предоставление владельцам квартир возможности проведения ремонта до того, как дом официально введут в эксплуатацию. Сегодня требования другие – заселение жильцов может производиться только после получения застройщиком разрешения о вводе дома в эксплуатацию. А уже после того, как разрешение получено, квартиры передаются по актам приемки-передачи (к этому моменту данные обмера БТИ уже готовы). При этом действии - подписании акта, как правило, передаются ключи, после чего владелец может использовать жилплощадь по предназначению. И все же, владельцу рекомендуется воздержаться от проведения капитального ремонта, затрагивающего изменения конфигурации квартиры, до той поры, пока не будет оформлено свидетельство права собственности. Этим документом подтверждается принадлежность квартиры ее владельцу, располагая этим документом, квартиру можно продавать, дарить или передать по наследству.

Законом достаточно четко указано: внесение каких-либо изменений в конфигурацию квартиры до получения прав собственности недопустимо. Такой запрет вполне обоснован и связан с процедурой оформление кадастрового паспорта (необходимого для получения свидетельства о праве собственности). Ведь в процессе проведения этой процедуры может потребоваться повторный обмер площадей квартиры. При этом новые элементы дизайна (отделка листами гипсокартона, сооружение декоративных элементов – простенков, ниш, и пр.) могут стать помехой для обмерщиков и последние на законных основаниях потребуют устранения этих помех. Невыполнение их требований может послужить препятствием в дальнейшем оформлении прав собственности, а демонтаж элементов нового дизайна отделки связан с ненужными расходами.

Что в итоге?

В данной статье мы постарались перечислить все мероприятия, требуемые для получения документации, гарантирующей достаточно высокое качество выполнения строительных и сопутствующих работ, безопасное проживание жильцов в квартирах новостройки.

Надо отметить, современные процедуры в получении разрешительных документов разработаны таким образом, чтобы определить степень ответственности за выполнение проверок на каждом этапе. В основном это сделано в целях исключения из практики "заочных проверок", проводимых за известное поощрение. На итоговой проверке подлежат рассмотрению акты промежуточных проверок – тем самым отслеживается качество выполнения "скрытых" работ, становится очевидным уровень ответственности застройщика по уровню организации внутреннего контроля.

В дополнение, благодаря современной системе проведения проверок несколько сокращается время, необходимое для оформления необходимых документов. В настоящее время застройщик, прилежно соблюдающий все строительные нормативы, затрачивает не более 2- 3 месяцев для оформления необходимых документов, включая передачу квартир владельцам.

Земельный участок для ИЖС используется для строительства жилого дома. По закону начать строительство необходимо в течение 3 лет после оформления участка в собственность. Если этого не сделать, грозит административное наказание за нецелевое использование участка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

На протяжении всего строительства необходимо получать и оформлять сопутствующую документацию, начиная от разрешения на строительство, заканчивая разрешением на ввод в эксплуатацию. Без этих документов невозможно зарегистрировать жилую постройку в Росреестре и, в конечном итоге, прописаться в этом доме.

По сути, само завершение строительства не является последним этапом. Постройку необходимо показать специалистам, которые утвердят соответствие дома строительным и инженерным нормам.

После того, как утвердят его принятие в эксплуатацию, им можно начинать пользоваться. Любое здание используется только после его принятия.

Общие сведения

Получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию относится к ИРД, то есть исходно-разрешительной документации. Она выдается уполномоченной организацией в течение всего строительства и является обязательной.

Перечень ИРД состоит из не менее, чем семи пунктов, туда входят документы от разрешения на строительство до разрешения на ввод.

ИРД-документацию отличает одна общая черта: содержание бумаг не является продуктом творчества, она показывает соответствие одних документов другим.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - это документ, который ставит точку в вопросе выполнения (или реконструкции) жилого дома на . Эта бумага фиксирует соответствие объекта и проектной документации.

Законодательная база

Правовая основа этого документа заключается в одной из статей Градостроительного кодекса России (ГрК РФ) от 2004 года.

До 1 марта 2019 года согласно не потребуется получать такое разрешение. Требовать предоставления этого документа до указанного срока также не стоит.

Согласно разрешением можно считать документ, который подтвердит окончательное выполнение строительства любого капитального сооружения. В нем содержится информация, идентичная сведениям в проектной документации. Сооружение должно не только отвечать строительным канонам, но и соответствовать разрешенному использованию.

В этой же статье регламентируется место и форма обращения застройщика в администрацию одного из субъектов РФ, где расположен земельный участок.

В пункте 3 перечисляются бумаги, которые потребуются для выдачи разрешения и возможности предоставления документов в электронном виде. Необходимость направлять документы в электронном виде рассматривается также в Постановлении Правительства от июля 2019 года.

Ввод в эксплуатацию ИЖС

Ввод в эксплуатацию ИЖС происходит при помощи специальной комиссии. Нужно соблюсти несколько правил для того, чтобы объект был принят.

Для ввода надо не только построить дом, но также его благоустроить. Во-первых, нужно позаботиться о коммуникациях.

Перечислим системы, которые должны быть проложены к дому:

1. Отопление. Зависит от того, где расположен участок. В некоторых районах сельской местности не подведен газопровод. В этом случае отопление будет осуществляться при помощи электрических обогревателей или дровяных печей.
2. Водоснабжение. Вода должна поступать из своего колодца (скважины) или центрального водопровода. Необходимо заранее позаботиться об этом.
3. Электричество. Обеспечение электричеством должно быть непосредственно рядом с домом. Или разводка должна быть окончательно проведена по дому.
4. Канализация. Устанавливается, в основном, в городской черте, где она централизована и есть возможность к ней подключиться. В сельской местности такой возможности нет и к каждому дому возможно подведение автономной системы.

В доме должны быть устранены любые недоделки: вставлены окна, двери, настелена крыша, выполнены перекрытия. Принятие носит заявительный характер. Это значит, что пока вы не напишете заявление в местную администрацию, комиссия не будет оформлять разрешение на ввод в эксплуатацию.

Разрешение

Разрешение на ввод в эксплуатацию представляет собой единую форму документа, которая была утверждена Приказом Минстроя № 117 от 2015 года. Это значит, что по внешнему виду и по структуре разрешение будет одинаково в любых регионах.

Но чтобы прибыла комиссия и утвердила объект, нужно написать заявление, которое не имеет единой формы. Местные администрации утверждают ее самостоятельно. Здесь же получается список организаций, где нужно еще согласовать документы, такие, как газовая, пожарная служба и другие.

Документы

Заявитель должен собрать следующие бумаги:

• Заявка.
• Паспорт и его копия.
• на участок. Ими являются: договор купли-продажи, завещание, дарение, Постановления местных органов власти о выделении участка.
• Градостроительный план надела.
• Акт приемки, если был строительный подряд.
• Бумага, которая подтверждает соответствие дома требованиям техрегламентов.
• Подписанный документ, который подтверждает соответствие объекта недвижимости техусловиям инженерно-технического обеспечения.
• Схема. На ней отображается дом, границы участка и расположение инженерно-технических сетей.
• Техплан, который готовит и заверяет кадастровый инженер.

Перечень документов указан в статье 55 п.3 ГрК РФ.

Порядок действий

Нужно придерживаться следующего алгоритма при получении разрешения на ввод:

1. Подготовить пакет документов. К заявлению прикладывается пакет документов, указанных выше.
2. Обращение в уполномоченный орган. Прежде всего нужно выяснить, что это за орган. Обычно это комитет при местной администрации. Документы подаются при личном посещении или через портал Госуслуг.
3. Осмотр. Не всегда осуществляется.
4. Получение документа. После подачи заявки проходит не больше десяти дней. Специалисты в течение этого времени решают соответствует ли документ Градостроительному кодексу.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию может быть выдано в нескольких вариантах:

• лично, при посещении: в бумажном виде с подписью и печатью;
• выслано по почте: также на бумажном носителе;
• электронным документом после заявки на Госуслугах.

Отказ о выдаче должен быть обязательно письменно мотивирован. Общей причиной отказа можно назвать несоответствие объекта, нарушение закона.

Требования к объектам

Перед тем, как обращаться с заявлением, необходимо, чтобы дом отвечал всем требованиям:

1. К помещению. Дом должен иметь отделку, окна и двери, все размеры, предусмотренные СНИПом, должны соблюдаться.
2. Перекрытия, полы и потолки. В помещениях должны быть установлены перекрытия, настелен пол. На кухне, в ванной комнате потолок должен иметь отделку.
3. Инженерные системы. Дом должен иметь систему отопления, электричество. Такие инженерные сети нужно подсоединить до сдачи дома.

Положения нормативных документов российских регионов дословно совпадают, поэтому их можно рассматривать в качестве общепринятых норм. Получается, что хозяину дома дано право выбирать любые автономные источники воды, электроэнергии, отопления.

Кроме того приемная комиссия может придраться к тому, что:

• Дом построен всего за месяц. Чиновники считают, что это слишком быстро;
• Специалисты видят подвох в отсутствии дорожки к двери и расположенных рядом с домом досках и строительных лесах;
• Может не понравиться то, что углы бруса не обрезаны, на второй этаж можно попасть лишь по приставной лестнице, а между кухней и гостиной отсутствует перегородка.

Законодатели и городская администрация при этом ссылаются на Жилищный кодекс РФ, а также на требования к жилым помещениям, которые утверждены Правительством РФ 28 января 2006 года. Чиновники полагают, что никаких других нормативных актов на муниципальном и региональном уровне не нужно.

Если резюмировать все, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» - является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.).

Какие документы нужны для ввода дома в эксплуатацию

Перечень документов, строго ограничен и не может быть расширен по желанию стороны, принимающей документы на рассмотрение. К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы (ч.З ст.55 ГрК РФ):

1. Выписка из ЕГРН на земельный участок;
2. Градостроительный план земельного участка;
3. Разрешение на строительство дома;
4. Схема, отображающая расположение построенного дома, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);
5. Заключение органа государственного строительного надзора (ЗОС);
6. Копия результатов инженерных изысканий и копия разделов проектной документации, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (пунктами 2, 8 - 10 части 12 статьи 48, частью 18 статьи 5);
7. Акт приемки объекта капитального строительства (в случае строительства по договору);
8. Документ, подтверждающий соответствие построенного дома требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство (форма не установлена);
9. Документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Однако, согласно Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 N 191-ФЗ (последняя редакция) п.4 ст. 8 - до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

То есть, чтобы ввести дом в эксплуатацию до 01.03.2020 достаточно подать в МФЦ "Мои документы" всего два документа:

1. Технический паспорт на построенный дом (заказывать в БТИ);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок.

РосРеестр присылает выписки в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки из ЕГРН напрямую через - так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство .

Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).

Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия .

Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:

Шаг 1 - подписать акт приемки дома со строителями

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки - КС-2 и КС-11:

• Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
• Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.

Шаг 2 - получить заключение от государственного строительного надзора

Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.

В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.

Шаг 3 - получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ч.1 ст.55 ГрК РФ). Выдается на основании обращения застройщика в орган, выдавший разрешение на строительство (федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления), с соответствующим заявлением (ч.2 ст.55 ГрК РФ).

В течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию уполномоченным органом принимается решение о выдаче заявителю разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или об отказе в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Решения принимаются на основании проверки наличия и правильности оформления документов, прилагаемых к заявлению (список ниже).

Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства РФ от 24 ноября 2005 года № 698:

Можно сказать, что дом принят, потому что все остальные действия основаны на данном разрешении

Следует отметить, что государственный строительный надзор осуществляется с даты получения разрешения на строительство (ч. 5 ст. 52 ГрК РФ) до даты выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного или отремонтированного объекта требованиям технических норм и правил. Поэтому положительное заключение выдается только в том случае, если надзор за строительством осуществлялся регулярно и на протяжении всего периода строительства. А если по вине застройщика такой надзор не осуществлялся, то надзорный орган вправе отказать в выдаче ЗОС.

Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство

В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря - нужна легализация самостроя.

Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.

Тем не менее с 1 марта 2015 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:

1. Технический паспорт на построенный;
2. на земельный участок.

Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.

Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная - узаконить такие самострои сложнее.

Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:

• В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
• В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.

Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.

Какие последствия от самостроя

Правительство РФ с 1 июля 2018 года планирует устанавливать сроки ликвидации незаконных построек. Владельцы самостроя, не выполнившие снос в срок, подвергаются штрафу до 50 тысяч рублей, а также конфискации земельного участка. Предлагается также внести в Гражданский кодекс РФ изменения, касающиеся интересов многих граждан. Согласно этим изменениям, к незаконным постройкам предлагается относить не только жилые дома, но и гаражи, бани, садовые постройки, ларьки и павильоны.

Пакет новых законопроектов запрещает пользоваться и распоряжаться незаконными постройками, а самострой нужно будет снести или реконструировать за собственный счет. Если застройщика установить невозможно, то затраты на снос или реконструкцию ложатся на владельца земельного участка.

Таким образом, в Гражданском кодексе может появиться статья, разрешающая конфискацию земельного участка в случае неисполнения решения о сносе или реконструкции строения в установленный срок.

Сроки сноса самостроя законом также установлены: максимальный срок составляет 12 месяцев, минимальный - 3 месяца, а для реконструкции - от 6 месяцев до 3 лет. Штрафы Кабинет министров предлагает внести изменения в КоАП, дополнив его статьей, которая предусматривает штраф для физлиц и индивидуальных предпринимателей в сумме от 20 тысяч до 50 тысяч рублей за неисполнение требований о реконструкции или сносу самовольной постройки.

Что делать после сдачи дома в эксплуатацию

1. Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта - технический и кадастровый.
2. Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
3. После регистрации собственности в Росреестре - владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
4. Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения .

Как содержать и эксплуатировать дом после строительства

Когда дом построен - строение переходит в новое юридическое состояние, а владелец должен руководствоваться нормативами содержания жилья в надлежащем состоянии. К таким нормативам относится ведомственный документ № 170, утвержденный в 2003 г. Госстроем РФ под названием «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», о содержании которых я кратко расскажу ниже.

В правилах содержится исчерпывающее определение понятия «жилищный фонд» - все строения, признанные пригодными для постоянного или временного проживания, независимо от форм собственности и территории размещения, называются жилым фондом. Индивидуальный жилой дом, несомненно, относится к данной категории, поэтому его владельцы несут всю полноту ответственности за поддержание жилья в надлежащем состоянии, то есть в соответствии с правилами № 170.

• Согласно п.1.8. Правил, под технической эксплуатацией понимается управление жилым фондом и его санитарное содержание. Поскольку свой дом на своей земле - это полноценная часть жилого фонда, его владелец обязан обеспечивать текущий и капитальный ремонт, производить уборку мест придомовой территории и уход за зелеными насаждениями.
• Обязанностью домовладельца является ведение и обеспечение сохранности технической документации длительного и временного хранения. В Правилах приводится перечень всей обязательной документации. Введя дом в эксплуатацию, его владелец должен обеспечивать полноценное функционирование жилья под контролем Государственной жилищной инспекции РФ (п. 1.10).
• Правилами запрещаются любые изменения в доме, которые могут повлечь за собой нарушение прочности несущих конструкций, существенно ухудшить состояние коммуникаций и противопожарного оборудования. За подобные действия владелец дома несет ответственность. В лучшем случае он должен будет устранить опасные нововведения, в худшем, если в результате аварий кто-нибудь пострадал, ответственность может быть более серьезной, вплоть до уголовной.
• Для того, чтобы избежать штрафов и предписаний, все перепланировки нужно согласовывать с компетентными органами. Таким образом, правила Госстроя № 170 являются сводом норм, регламентирующих деятельность всех владельцев и пользователей объектов жилого фонда.

Другими словами, придется поддерживать жилье с помощью периодического ремонта, переоборудования, перепланировки и технической эксплуатации. Эти виды обеспечения жизнеспособности строений делятся на две части - требующих согласований и разрешений контролирующих органов и не требующих подобных действий.

Наконец- то дом новостройка, где вы купили квартиру по ипотеке, выстроен. Вот он стоит новенький и чистый, а вон и окна долгожданного жилья. Всех волнует вопрос, когда будет заселяться дом. Скорее бы, ведь так хочется пожить семьёй, отдельно от тёщи. Однако спешить поковать чемоданы не стоит. Придётся подождать момента, когда произойдёт сдача жилого дома в эксплуатацию и будут получены ключи от квартиры. А на это требуется время, причем довольно длительное. Придётся подождать несколько месяцев. Главное, что риск недостроя преодолён и дом построен. Остаётся ждать завершения последнего этапа в этом марафоне, который до сих пор называют по старинке «госкомиссией».

Расскажем, как осуществляется ввод в эксплуатацию дома новостройки.

Раньше это происходило таким образом. Построенный жилой дом осматривали комиссии от различных государственных органов. В их составе были специалисты по архитектуре и строительству, а также пожарного и санитарного контроля. Они осуществляли проверку соответствия построенного здания строительным нормативам и проектной документации. Каждая комиссия готовила по результатам проверки своё заключение. В результате, процесс ввода в эксплуатацию новостройки затягивался, порой, на годы.

Ситуация упростилась в 2004 году с вводом в силу нового Градостроительного кодекса. Сейчас для сдачи жилого дома в эксплуатацию требуется два документа:

• Так называемый ЗОС (Заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технического регламента и проектной документации).
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Весь процесс сдачи объекта недвижимости стал занимать после этого, как правило, меньше времени.

ЗОС выдают органы строительного надзора, с привлечением специалистов санэпидемконтроля и пожарной безопасности. При этом проверка идёт непрерывно с самого начала строительства дома новостройки. К его концу собирается множество проверочных актов. В них перечислены все замечания и сведения об устранении отмеченных нарушений. На основании этих документов и выдаётся ЗОС.

Однако заселяться в новую квартиру можно после того как будет принято Разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию. Это главный документ о завершении строительства. Новым владельцам жилья остаётся только подписать акт приёма-передачи недвижимости. После этого можно заселяться или начинать ремонт, не дожидаясь оформления права собственности. Это уже другой процесс. Но когда это право получено, можно продать, завещать или подарить построенную квартиру.

Вот так происходит сдача жилого дома в эксплуатацию после завершения его строительства. Быстрее никак не получается.