Как показывает статистика, 90% семей, которые получают сертификат на получение семейного капитала, направляют все его средства на . Конечно, это верное решение, так как семья с детьми должна проживать в хорошем доме или уютной квартире.
Однако, в жизни могут возникнуть такие ситуации, в рамках которых появляется необходимость в продаже купленной, за средства капитала, недвижимости. Этот процесс включает в себя большое количество особенностей, которые необходимо изучить до того момента, как будет продана жилая площадь.
Согласно законодательным нормам Российской Федерации, жилое недвижимое имущество, которое было приобретено, в том числе и за счет средств материнского капитала, в процессе оформления должно быть поделено между всеми членами семьи, в том числе и детьми. В случае, если рождается следующий ребенок, у него также есть права на долю в общем недвижимом имуществе. Поэтому Соглашение имеет такой фактор, как уменьшение доли жилой недвижимости каждого члена семьи, при появлении нового члена семьи.
Гражданский супруг, даже в том случае если он приходится биологическим отцом кого-то из детей, не имеет права претендовать на долю дома или квартиры, которые были приобретены с помощью . Поэтому, дети, в первую очередь, включаются в состав собственников недвижимости.
Если родители проигнорировали данный факт и разделили приобретенную недвижимость между собой и иными лицами, это строго карается законом. В первую очередь, данный факт для самих же родителей сыграет злую шутку, так как при продаже недвижимости, купленной за счет средств материнского капитала, все документы проверяются тщательным образом. Пока дети не будут включены в состав собственников, продать такой недвижимый объект не представляется возможным, так как сделка на государственном уровне не будет зарегистрирована.
В случае, если по каким-то причинам, вы решили продать дом или другой объект недвижимости, приобретенный за счет средств материнского капитала, вы не имеете права ухудшить условия проживания своих детей. Кроме этого необходимо соблюдать и такие правила:
Поэтому перед тем, как продать объект жилой недвижимости, который был приобретен за счет средств семейного капитала, необходимо предоставить полную информацию о новом недвижимом объекте, в котором и будет проживать ваша семья с детьми. В том случае, если новое жилое помещение не будет удовлетворять всем вышеперечисленным требованиям, то органами опеки будет дан отказ в разрешении продаже недвижимого объекта.
Стоит отметить, что ряд сложностей может возникнуть, если речь идет о долевом участии в строительстве недвижимого жилого объекта. В этом случае, оформить права собственности можно только после того, как строительство дома будет завершено и объект будет сдан в эксплуатацию. Сложная ситуация складывается и с , так как практически никакой банк не захочет иметь дело с собственниками жилья, которые еще не достигли 18–летнего возраста для того, чтобы взять в качестве залога такой объект недвижимости.
Необходимые документы
Согласно нормам законодательства, родители не имеют права проводить никакие манипуляции с недвижимым объектом, который был приобретен за счет средств материнского капитала и наличием собственников несовершеннолетнего возраста, без получения на то официального разрешения органов опеки.
Разрешение может быть дано только в том случае, если органы опеки получат полную информацию о новом объекте недвижимости и будут уверены в том, что дети будут проживать в соответствующих условиях и их доля в доме или квартире останется прежней.
Так как органы опеки будут, в первую очередь, требовать документального подтверждения факта покупки нового жилья соответствующего всем параметрам, типа, то заранее нужно будет не только найти подходящий вариант недвижимого имущества, но и оформить предварительный договор купли–продажи и нотариально его заверить.
Кроме этого договора, в органы опеки необходимо :
При продаже недвижимости запрещено ухудшение условий проживания детей - заявления, которые в письменном виде составляются обоими родителями, в случае их отсутствия заявление пишет законный представитель детей, а также прилагает документы причины отсутствия родителей (свидетельство о смерти, решение о лишении родительских прав и т.д.)
- если родители находятся в законном браке, то документ, который подтверждает этот факт
- если ребенок достиг 14–летнего возраста и не желает продавать долю дома или оформлять сделку купли–продажи, то он должен составить письменное заявление
- документы, которые удостоверяют личность родителей
- свидетельства о рождении детей
- каждый собственник жилья, который достиг 18 – летнего возраста, должен письменно написать расписку о том, что он согласен на продажу данной жилой недвижимости
- документы, которые являются подтверждением права собственности на продаваемый объект недвижимости
- документ из БТИ, в котором указана площадь, план и стоимость объекта недвижимости
- выписки о состоянии лицевого счета объекта жилой недвижимости
- справки, в которых указан факт отсутствия задолженности по коммунальным платежам
Все вышеперечисленные документы касались объекта недвижимости, который вы собираетесь продавать. Помимо этого, в органы опеки должны быть поданы и документы, по недвижимости, которую вы собираетесь приобрести:
- документ, который является гарантией того, что продавец обязуется продать данную недвижимость конкретной семье
- копия документа, который удостоверяет личность владельца продаваемой квартиры
- документы права собственности на квартиру
- справки из БТИ о плане жилья и его стоимости
- выписки из лицевого счета
- справки о том, что отсутствуют долги по коммунальным платежам
Органы опеки рассматривают заявление в течение 30 календарных дней с момента подачи документов.
Не стоит забывать и о том, что если вы продаете дом или квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет, с продажи вы должны будете заплатить . Из общего дохода, который вы получили от продажи жилого объекта недвижимости, вы вычитаете 1 000 000 рублей, а из оставшейся суммы уплачиваете подоходный налог в размере 13 %. Налог не уплачивается в случае, если общая стоимость продаваемого недвижимого объекта составляет менее 1 000 000 рублей. Поэтому, если вы решите продавать дом, купленный за счет материнского капитала, чтобы сэкономить на налогах, лучше подождать 3 года.
Специалист на видео расскажет, возможно ли продать квартиру, купленную за средства материнского капитала:
Напишите свой вопрос в форму ниже Внимание, только СЕГОДНЯ!
Купленную на материнский капитал. Данный процесс имеет огромное количество особенностей и нюансов. Ведь подобная процедура обязывает родителей выделять всем членам семьи доли в приобретенной недвижимости. Соответственно, если не подготовиться к процессу продажи данной квартиры, могут возникнуть проблемы. Вплоть до аннулирования проведенной сделки. Какие особенности и нюансы придется учитывать?
Есть ли возможность?
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Есть ли такая возможность у граждан? Именно выяснением ответа на второй вопрос рекомендуется заняться в первую очередь.
Дело в том, что теоретически продать купленную недвижимость можно. Даже если был использован материнский капитал. На практике люди не особо часто прибегают к данной мере. Придется изрядно постараться. Соответственно, можно задуматься над продажей. Но только после предварительной подготовки. С чем придется столкнуться продавцам и покупателям? Что считается важным для успешного проведения сделки?
Ипотека и продажа
Обратить внимание необходимо на следующий факт: сейчас большая часть недвижимости покупается в ипотеку. Причем с использованием материнского капитала. Продавать такую собственность можно, но с определенными проблемами. Квартиру, купленную по ипотеке с использованием капитала матери, продать сложнее, чем недвижимость без ипотечного кредитования. Особенно если новое жилье приобретается аналогичным образом.
Почему так происходит? Дело в том, что в недвижимости придется выделить доли детям. Если кредит не выплачивается вовремя, квартира должна выставляться для дальнейшей ее реализации. А когда речь идет о еще недостроенном доме, то фактически доли несовершеннолетним выделить нельзя. Проблема эта решаема. Родителям придется оставить у нотариуса заверение о том, что в течение полугода с момента возможности использования жилья или окончания платежей по ипотеке несовершеннолетним детям обязательно выделят доли в квартире.
Высокие риски
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Стоит запомнить, что стоимость подобной недвижимости не должна быть слишком высокой. Ведь органы опеки всегда защищают интересы несовершеннолетних детей. Для покупателей приобретение подобной недвижимости - это огромный риск.
Например, в случае аннулирования сделки придется отдавать купленную недвижимость. И деньги, которые были уплачены продавцу, тоже. То есть необходимо будет восстановить ситуацию так, словно сделки и не было вовсе.
Следует также отметить, что в течение трех лет после достижения совершеннолетия ребенок может обратиться в суд для признания сделки недействительной ввиду отсутствия законно выделенной доли в квартире. Это огромный риск для покупателей. Именно из-за этого придется не только соблюдать все установленные правила (о них будет рассказано далее), но и не завышать цену на недвижимость. Иначе покупателей попросту невозможно будет найти.
Спрашиваем разрешение
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, при разводе или в удачном браке? На самом деле при правильной подготовке ничего опасного в сделке нет. Главное, учитывать российское законодательство. Чтобы продать жилье, необходимо обратиться в органы опеки. Они выдают специальное разрешение. Без него невозможно осуществить продажу недвижимости, где в принципе выделена доля детям. Соответственно, именно с этого процесса необходимо начинать весь процесс.
Добро на продажу имущества детей может быть получено после обращения родителей в соответствующую инстанцию по месту жительства несовершеннолетних. Законные представители подают заявление установленного образца, в котором сообщают о планах продажи недвижимости. Далее органы опеки беседуют с родителями и всеми несовершеннолетними, которым уже есть 14 лет.
Как только этот этап пройден, работники службы должны удостовериться, что дети не будут ущемлены в правах. Если планируется продать недвижимость для того, чтобы улучшить качество жизни, никаких проблем не будет. В противном случае необходимо доказать, что у ребенка будет в собственности доля, которая окажется не меньше той, что была выделена в продаваемой недвижимости. Соответственно, необходимо сразу проводить сделку и по продаже, и по покупке жилья.
Как только органы опеки дадут согласие на осуществление операции, можно проводить ее. Без разрешения, как уже было сказано, ни один добросовестный покупатель не согласится на сделку. Обычно соответствующий документ выдается через 2 недели после того, как органы убеждаются в отсутствии нарушений интересов детей.
Документы для органов опеки
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Как уже было сказано, первый этап - обращение в органы опеки. Но желательно вместе с этим выставить объявление о продаже и искать новую квартиру. Этот прием ускорит процесс.
Какие документы требуется предоставить при подаче заявления установленного образца? Родители приносят:
- Свидетельство о браке/разводе.
- Свидетельства о рождении детей.
- Паспорта (свои и детей после 14-летия).
- Справки на покупаемую недвижимость.
- Документы на продаваемую собственность (свидетельство о правах собственности).
Без предпоследнего пункта иногда можно обойтись. Сделать это представляется возможным, если:
- Родители у нотариуса оформили документ, обещающий выделить доли детям в будущем.
- Есть иное жилье, в котором несовершеннолетним выделят часть собственности.
- Планируется перевести деньги на счета детям (требуется доказательство).
Соответственно, не все так просто, как кажется на первый взгляд. Продажа недвижимости имеет всего несколько путей реализации в данной ситуации. Какие именно?
Способы продажи
Если не вникать в подробности общения с органами опеки, то непосредственная продажа собственности может происходить всего несколькими путями. На сегодняшний день жилье, купленное при помощи изучаемого метода, можно:
- Продать, покупая новую квартиру (2 сделки проводятся одновременно).
- Осуществить обмен недвижимостью.
- Провести сделку купли-продажи для строительства дома (крайне трудный способ).
- Продать квартиру с последующим переводом средств на счет детям.
Больше никаких вариантов не дано. Продажа недвижимости с целью получения денежных средств "на жизнь" или на любые другие цели не не может иметь места. Такие сделки будут признаны недействительными.
Если есть квартира?
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? Если есть квартира, которая предлагает более комфортные условия пребывания, со сделкой проблем не должно быть. В такой ситуации необходимо выделить равнозначные доли (относительно тех, что принадлежали в купленной квартире с использованием капитала) в имеющимся жилье у родителей. Можно предоставить в собственность большую площадь, но не меньшую.
В данной ситуации родители должны следовать алгоритму:
- Подготовить документы для продажи квартиры, в которую вложили капитал. Выставить ее на продажу (найти покупателей).
- Оформить права собственности в квартире родителей (той, что без капитала имелась) на детей в долях, которые полагались в прежнем жилье. Лучше передать большую часть недвижимости, чтобы не возникало вопросов.
- Обратиться в органы опеки с соответствующим запросом. После проверки условий жизни и удостоверения в том, что доли действительно выделены, но уже в новой недвижимости, можно забрать необходимый для проведения операции документ.
Ничего трудного или особенного нет. Но опять же, полученные деньги можно потратить только для того, чтобы улучшить качество жизни (повысить комфорт).
Для дома
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и построить дом? Сделать это не так просто. Обменять недвижимость в данной ситуации проще. Достаточно просто представить документы в органы опеки, которые подтверждают соответствие жилищных условий санитарным нормам и качество материалов, из которых построено здание. А вот с продажей будет труднее. Как уже было сказано, можно попытаться действовать через нотариуса. У него пишется бумага, согласно которой детям будут выделены доли в строящемся жилье не ранее чем через 6 месяцев с момента окончания постройки.
Без выделения долей
Но это не все ситуации, которые встречаются на практике. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без выделения долей? Ответ прост - никак. Органы опеки не разрешат провести подобную сделку. Единственное верное решение - выделение долей детям в другом жилье. Но при этом условия жизни и размер полученного имущества должны быть не хуже, чем они были в прежней квартире.
Исключение с продажей возможно, только если процедура вынужденная - например, нужны деньги на лечение ребенка. Тогда органы опеки идут навстречу. Но придется предъявить ряд доказательств относительно использования финансов. Обязательно требуется принести справку от врача или заключение медицинской комиссии с диагнозом и назначенным лечением.
Покупка другой недвижимости
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и купить другую? Об этом уже было сказано ранее. Но существует еще несколько нюансов в данном процессе:
- Приобретаемая недвижимость должна быть аналогичной или большей площади, чем та, в которой использовался мат. капитал.
- Жилищные условия в недвижимости улучшаются или остаются прежними.
- Доли выделяются детям не менее тех, что были раньше.
Приобретение квартиры меньшей площади возможно лишь изредка. Но при этом доли несовершеннолетних должны быть аналогичны тем, что были ранее. Собственность иных хозяев (например, родителей) при подобных обстоятельствах может уменьшаться.
Как действовать продавцам?
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, без опеки? Никак. Сделка попросту не будет признана действительной. Только если обманывать покупателей. Это нечестно. Продажа недвижимости может проводиться:
- самостоятельно;
- при помощи риелторских контор.
Второй вариант развития событий на практике встречается чаще. Соответственно, алгоритм действий будет следующим:
- Продавец готовит документы на квартиру и обращается с ними к риелторам.
- Разыскивается покупатель, квартира для покупки.
- Родители обращаются в органы опеки и получают разрешение на сделку.
- Посредством риелторской конторы регистрируется процесс купли-продажи с выделением долей детям.
- Собственники получают свидетельства о правах на недвижимость.
Ничего трудного. Проблемы возникают именно из-за того, что органы опеки не позволяют отложить приобретение нового жилья на будущее. Варианты продажи квартиры, в которую вложен материнский капитал, не слишком отличаются от аналогичной сделки с обычной недвижимостью.
О документах
Понятно, как продать квартиру, купленную на материнский капитал. А какие документы нужны для сделки? Среди бумаг, которые предоставляются нотариусу или риелторской конторе, выделяют: свидетельства о правах собственности, кадастровый паспорт на квартиру, выписку из БТИ и домовой книги, удостоверения личности (паспорта) сторон, свидетельства о рождении всех детей, разрешение органов опеки на сделку, справку из ЕГРП, договор купли-продажи, технических паспорт квартиры, выписку из лицевого счета.
Содержимое
Часто молодожены приобретают дом за средства материнского капитала. Последующая продажа осуществляется для того, чтобы улучшить привычные условия для проживания, а значит – это законный процесс. Следует учитывать, дети имеют особые права на пропорциональную долю недвижимости, а конкретно их возраст влияет на весь процесс продажи.
Условия продажи домов приобретенных за материнский капитал
Органы опеки регламентируют основные правила, если в семье присутствуют лица – совладельцы, которым еще нет 18 лет. Продажа дома под материнский капитал – риски продавца, который должен учитывать все основные условия. Главным критерием является то, что маткапитал должен направляться на приобретение или постройку объекта, равноценные части которого принадлежат пропорционально всем совладельцам жилого помещения, в том числе – детям. Органы внимательно следят, чтобы условия соблюдались, а несовершеннолетние лица сохранили за собой законные права на владение долей имущества.
Как продать дом, купленный на материнский капитал? Для того, чтобы это сделать, следует предоставить органанам опеки необходимый комплекс документов, который подтвердит сохранение прав детей на жилую недвижимость.
Основные интересы несовершеннолетних детей выглядят следующим образом:
- За детьми сохраняется право на их долю – в купленном жилом доме они получают равноценные части;
- Жилой дом, который куплен после сделки (продажи) предыдущего помещения, должен не уступать по площади, чтобы условия проживания детей соответствовали нормам
Как итог, существует два способа, согласно которым семья имеет возможность продать дом за материнский капитал:
- ООиП успешно выдали письменное согласие после порядка рассмотрения интересов малолетних;
- Если в совладении нет малолетних детей, следует оформить письменное согласие всех совладельцев дома за маткапитал.
Через какое время можно продать дом после покупки
Удивительно, что Закон о маткапитале не содержит в себе прямых запретов на осуществление продажи дома, который был куплен за семейный капитал. Однако существует условия, при выполнении которых этой сделке придадут статус действительности – это письменный документ от органов опеки. Список требований прописан в ГК, а именно: ст. 28 и 37.
Если среди документов не будет соответствующего письменного разрешения, Росреестр неминуемо откажет в заключение сделки.
Закон также не регулирует, на протяжении какого срока действует разрешение. Как правило, положительный ответ на осуществление сделки с объектом недвижимости, который куплен за материнский капитал, принимают в течение 3 месяцев с момента выдачи.
В письме № 09-М от такого органа, как Минобразования, прямо указано, что в случаях любых процессов с домом, часть которого по праву принадлежит детям, разрешение действует в течение 1-го месяца.
Следует обратить внимание на то, что если семья проживает в доме, который куплен на деньги семейного капитала, нужно оплатить государству подоходный налог.
В случае, если дом был приобретен в ипотеку и оплачивался за счет маткапитала, следует получить разрешение от соответствующего банка, в котором оформлялся договор ипотеки.
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
Если все средства из маткапитала или часть из них направляются на оплату ипотеки за приобретение дома, опекуны или родители обязаны предоставить ОО заявление, которое обязывает их в течение 180-ти дней после выплаты ипотеки наделить детей равноценными частями.
Законодательная база государства не указывает сроки, в которые недвижимость, купленная за деньги маткапитала, продаже не подлежит. Именно поэтому сделка может быть осуществлена. Разрешение от органов опеки – это обязательный критерий.
Служба дает положительный ответ на продажу без предварительного выделения частей малолетним в том случае, если им заранее будет подготовлена площадь в другом доме. Вариантом может быть жилье, которое куплен за деньги продаваемой недвижимости или объект, которым семья владела ранее.
Главный критерий законности заключения сделки по продаже помещения, купленного за деньги маткапитала – это согласие ОО, которое говорит о защите интересов малолетних и других совладельцев.
Как продать дом, купленный на материнский капитал
Как было указано ранее, законодательство прямо не запрещает производить сделку по продаже жилой недвижимости, купленной за средства маткапитала, даже если малолетние лица имеют доли на этот объект. Закон не регламентирует сроки, в которых имущество может быть продано.
Для того, чтобы продажа помещения стала законной, необходимо, хотя бы 1 из 3 условий соблюдалось семьей при осуществлении сделки. Первое условие выглядит следующим образом: несовершеннолетние сохранят за собой равносильные части в другом жилом объекте, и условия проживания при этом не пострадают.
Соблюдение этого критерия возможно в том случае, если сделка проводиться согласно договору купли-продажи недвижимости. Между двумя сторонами достаточно будет заранее указать полагаемую долю несовершеннолетних в договоре.
Этот же документ, который предварительно был заверен нотариусом, следует приложить к остальным документам для получения от органов опеки согласия на сделку. Только в таком случае сделка будет считаться законной, а ее проведение возможно в любое время.
Второе условие говорит о том, что законодательство допускает выплаты малолетним лицам денежных компенсаций, которые соответствуют долям жилой недвижимости. Такая процедура осуществляется исключительно согласия органов опеки.
Чтобы процесс был осуществлен, необходима справка о прописке несовершеннолетнего в другой жилой недвижимости, условия которой не уступают проданному дому.
Компенсации переводятся на банковские счета, которые зарегистрированы на имена несовершеннолетних. Хранение будет осуществляться до тех пор, пока лица не достигнут 18-ти лет. Родители имеют право распорядиться средства преждевременно лишь в том случае, если органы опеки дали на это письменное согласие.
Если семья не планирует приобретать новый дом на средства, которые были получены после продажи объекта недвижимости, необходимо выделить несовершеннолетним пропорциональные доли в любом другом доме. Важно знать, что дом не обязательно должен находиться в собственности родителей, вполне подойдут близкие или другие родственники. Условие состоит в том, чтобы доля не уступала части прежнего дома, а условия проживания соответствовали привычным для них нормам.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой
Основные проблемы, которые возникают во время сделки на продажу жилого дома, купленного за деньги капитала, возникают по тем причинам, что дело касается равноправным частям недвижимости малолетних лиц.
Позволяется продавать дом в таких случаях:
- Все совладельца недвижимости достигли возраста 18-ти лет и предоставили свое письменное согласие с выделением собственных частей;
- Предоставлено письменное согласие от органов опеки после оценки ситуации.
Учитывая, что главная задача органов опеки – это сохранность интересов несовершеннолетних, сделка будет считаться законной, если доля в новом доме будет равнозначна части в старом помещении. Разрешение приходит в течение 14-ти дней после письменного запроса.
Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, а затем купить другой? Законодательство разрешает семье приобрести новую жилую недвижимость за деньги от проданного объекта (приобретенного за маткапитал), если целью осуществления сделки является улучшение условий проживания. При этом, в новом доме несовершеннолетним будет выделана равнозначная доля владения или выплачена компенсация по согласию органов опеки.
Чтобы доказать органам опеки законность совершения сделки, необходимо выполнить следующие действия:
- Предварительно отыскать наилучший вариант, который будет соответствовать требованиям, и заключить договор покупки или продажи, который вскоре будет заверен нотариусом;
- Сделка должна происходить в одно время, поэтому дата подписания двух документов должна быть одинаковой.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал
Согласно действующему законодательству, несовершеннолетним лицам принадлежит пропорциональная часть не только объекта, который был приобретен на средства маткапитала, но и жилой недвижимости, которая была построена за счет привлечения средств из маткапитала.
Именно поэтому оба варианта имеют равные условия:
- Построенный дом может быть продан, если совладельцы недвижимости достигли 18-ти лет;
- Если совладельцами являются несовершеннолетние – органы опеки должны дать свое разрешение на осуществление сделки по продажи жилого дома, построенного за деньги маткапитала.
Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал? Важным фактором, который разрешает продажу, является улучшение условий проживания. Также, государство разрешает обменивать дом или приобретать за полученные деньги жилье, которое уступает своими жилищными условиями, чтобы направить разницу средств на лечение ребенка, который является совладельцем объекта недвижимости.
Все условия, которые прописаны выше, касаются не только жилых домов, но и любого другого типа недвижимости, совладельцами которого является малолетнее лицо.
Необходимый пакет документов
Чтобы получить долгожданное согласие от органов опеки на продажу жилого дома, следует добавить к заявлению пакет всех документов:
- Документы, которые могут подтвердить личность всех участников процесса;
- Свидетельство о заключении брака (в другом случае – о его расторжении);
- Образец согласие лиц, которым исполнилось 14 лет на момент продажи;
- Право собственности;
- Справка из соответствующих служб об оценочной стоимости дома;
- Договоры купли-продажи.
На рассмотрение документов органы опеки выделяют две недели. В процессе могут быть вызваны родители и дети, которым есть 14 лет, на собеседование. Также, сотрудники органов опеки могут выезжать по адресу дома, чтобы оценить его жилищные условия. Так выглядит порядок рассмотрения дела органами опеки.
Налог с продажи жилья приобретенного за материнский капитал
Государство устанавливает подоходный налог, если продаваемый дом находиться во владении семьи менее 3 лет. Налоговая база во время продажи жилого помещения может быть сокращена на сумму маткапитала, которая на данный момент составляет 453 026 рублей.
Сертификат на покупку жилья выступает в роли расходов на приобретение имущества, поэтому семья получает возможность существенно сократить сумму налогообложения.
Запрета на отчуждение дома, оплаченного за счет средств семейного капитала, не установлено. Однако закон требует защиты имущественных интересов детей, поэтому новое жилье должно соответствовать установленным требованиям. Кроме того, совершение сделки одобряется органами опеки.
Продать дом, купленный на материнский капитал, сложнее, чем обычный. Закон вменяет родителям обязанность предоставить детям иное жилое помещение, не уступающее по характеристикам отчуждаемому, выделив каждому ребенку его долю в праве собственности.
Алгоритм продажи недвижимости
Продать жилье, оплаченное из средств материнского (семейного) капитала, можно. Но эта процедура более трудоемкая, чем купля-продажа, совершаемая при обычных условиях.
Покупка нового жилья предполагает совершение следующих действий:
- выбор варианта, удовлетворяющего всем требованиям;
- заключение с продавцом предварительного договора. Он заверяется у нотариуса и служит подтверждением того, что стороны обязуются совершить сделку в будущем;
- получение разрешения в органах опеки и попечительства;
- заключение . Обычно семье приходится заключать два договора: один на продажу, второй на покупку;
- регистрация сделок в Росреестре.
Требования к новому жилью
Материнский (семейный) капитал – целевая помощь семьям, имеющим детей. Поэтому должно касаться всех членов семьи. Если первое жилье может иметь любые технические характеристики, то новое должно соответствовать определенным требованиям:
- площадь может быть больше или равной, но не меньше, чем имеющаяся;
- новое жилье должно быть не менее благоустроенным, а бытовые условия не должны ухудшаться;
- доля несовершеннолетних детей не может быть уменьшена в результате совершения сделки.
Все эти обстоятельства изучаются сотрудниками органов опеки попечительства. Если они выявят, что условия для проживания детей станут хуже, то разрешения на отчуждение дома не дадут.
Обратите внимание! В некоторых случаях допускается приобретение жилья, меньшего по площади. Например, при необходимости лечения тяжелобольного ребенка.
Взаимодействие с органами опеки и попечительства
Органы опеки и попечительства проверяют соблюдение жилищных прав детей и дают свое разрешение на совершение сделки. Для этого родители пишут заявление и представляют документы.
Таблица 1. Документы, необходимые в органах опеки и попечительства
| Документы | ||
| для родителей | для детей | на недвижимость (имеющуюся и планируемую к покупке) |
| паспорта | свидетельство о рождении на каждого из детей | технический план |
| свидетельство о заключении брака или его расторжении | паспорт для детей, достигших 14 лет | |
| заявление от других совершеннолетних собственников на продажу дома или квартиры | заявление от ребенка, если ему исполнилось 14 лет | выписки из лицевого счета, подтверждающие отсутствие задолженности |
| нотариально заверенный предварительный договор купли-продажи | ||
| справка о стоимости обоих объектов | ||
| свидетельство о праве собственности | ||
Важно! В предварительном договоре должны быть указаны все собственники, включая детей, и размер их долей . Если этого условия нет, можно предоставить обязательство о выделении долей, заверенное нотариусом.
Срок рассмотрения заявления – 1 месяц. В разрешении указывается срок его действия, обычно он составляет 3 месяца. Если срок не указан, то сделку следует совершить в течение 1 месяца после получения разрешения. Если сроки вышли, но сделка не состоялась, нужно получать новое разрешение.
Сотрудники органов опеки могут просить предоставить доступ к жилым помещениям, имеющемуся и предполагаемому, чтобы оценить бытовые условия и уровень благоустройства. Кроме того, с родителями и детьми, достигшими 14-ти лет, проводится собеседование.
Следует понимать, что обращение в органы опеки не подразумевает автоматического согласия, возможен даже отказ.
Взаимодействие с органами опеки, влияет на то, ведь согласие не дается автоматически, его вообще можно не получить.
Рис. 3. Табличка на кабинете.
Приобретение недвижимого имущества по государственным программам предусматривает множество правил. И во многом они затрагивают не только процедуру покупки, но и дальнейшую эксплуатацию.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В России существует несколько особенностей того, как можно продать дом, купленный за материнский капитал (МК) в 2019 году. Ведь в этой ситуации обязательно защищаются права всех членов семьи.
Первоначальные понятия
Если родители приобретают жилое помещение с участием средств по семейному капиталу, необходимо учитывать все особенности данной процедуры.
Дело в том, что в ходе приобретения обязательным условием выступает распределение долей в жилом помещении между всеми членами семьи.
Это делается для того, чтобы у детей была возможность иметь собственное жилье — точнее, долю в нем. Конечно же, запрета на продажу жилья, купленного в условиях данной программы, быть не может.
Однако есть ряд ограничений в данном плане. Несмотря на то, что можно продать дом купленный на материнский капитал, сделать это не всегда просто.
Основные понятия
Разбор этой непростой темы следует начать с терминологической базы:
Для чего это нужно
Существует несколько причин, по которым семья может принять решение о продаже жилья. Основными бывают такие варианты:
- необходимость улучшить условия проживания;
- возможность расширить жилую площадь;
- переезд в другой регион.
В любом случае, который стал причиной для необходимости продажи недвижимости, которая входит в жилой фонд, необходимо учитывать все правила осуществления этой процедуры.
Фото: как использовать материнский капитал для погашения ипотеки
Поскольку обязательным условием будет согласование продажи недвижимости с государственными органами контроля.
Законодательная база
В ходе рассмотрения этой темы нужно опираться на Федеральный закон №256-ФЗ “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”.
Этот документ устанавливает все правила по использованию сертификата. В этом законе можно найти следующие положения:
- статья 6 — какой размер выплаты;
- статьи 10, 11, 12, 13 — говорят о вариантах распоряжения денежными средствами;
- статья 5 устанавливает правила выдачи сертификата.
Письмо Минобразования под номером 09-М “О защите жилищных прав несовершеннолетних” говорит о том, как проводится продажа недвижимости.
Ограничивает возможность продавать жилье и Гражданский кодекс Российской Федерации. В статьях 28 и 37 оговаривается процедура распоряжения имуществом детей. Такая же информация содержится в Федеральном законе “Об опеке и попечительстве” в статье 21.
Как продать дом, купленный под материнский капитал
Улучшения жилищных условий могут стать причиной для продажи жилья или проведения обмена. Но нужно знать, как продать дом если он куплен на материнский капитал.
Поскольку здесь существует четкое разграничение по возможностям продажи:
Главные условия сделки
Наиболее сложным вариантом продажи жилья будет наличие несовершеннолетних детей, которые имеют долевые права собственности.
Поскольку сами они не имеют права в полной мере распоряжаться недвижимостью, их защитниками выступают органы опеки.И главным условием для того, чтобы купить квартиру за деньги семейного капитала становится распределение долей на всех детей в семье. Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала можно .
Контролирующие органы могут дать разрешение на продажу или обмен недвижимостью только на условиях соблюдения прав детей.
Основными правилами отчуждения такой недвижимости считаются:
- сохранение прав детей на долевое владение имуществом — нужно предоставить подтверждение в виде приобретения в собственность нового жилья или подтверждение о заключении новой сделки;
- новая жилая площадь должна соответствовать той же площади или быть больше — увеличение может отразиться в плане распределения долей для них.
В том случае, когда органы опеки дают свое согласие на проведение сделки, родители получают письменный документ.
Только при его наличии можно осуществить отчуждение недвижимости — с побуждениями сохранить или улучшить условия проживания.
Не прописав детей
Оформляя недвижимость по сертификату при рождении второго ребенка, законодательство не обязывает прописывать детей в данной недвижимости.
Их может прописать у себя родственник семьи. Регистрация у детей может быть в любом месте — но вместе с родителями.
Единственное, что делают родители — выделяют им доли в квартире, на которые они имеют право. В таком случае при продаже и покупке нового жилья можно не проводить прописку, а просто выделить долевые права собственности.
Это главное условие — чтобы ребенок мог претендовать на жилье и имел возможность распоряжаться им.
При разводе
В случае расторжения брака, каждый из супругов имеет право на получение доли жилья. Это может быть как номинальное разделение жилья, так и фактическое.
Так, если это дом, то его просто делят на двух хозяев. Если же бывшие супруги хотят разъехаться, то есть два варианта:
- выплата стоимости доли супругу;
- купить другой дом или два отдельных.
В любом из вариантов супруг может претендовать только на свою долю. И здесь нужно учитывать интересы детей. Тот из супругов, с которым остаются дети получает их доли в жилье.
Если детей делят поровну, то и доли распределяют так же. И до совершеннолетия ребенка распоряжаться долевыми правами будет родитель и органы опеки.
Риски для продавца
Единственным риском, с которым может столкнуться семья — аннулирование договора и сделки по продаже жилья. Так происходит по нескольким причинам.
Основная состоит в том, что родители не выделяют изначально детям доли в жилье — как того требует законодательство страны.
После этого сложно будет получить разрешение на продажу жилья. Если же не совершить разделения в новой недвижимости также может быть много спорных ситуаций.
К примеру, если по достижению совершеннолетия ребенок захочет получить средства по долевым правам с родителей, проводить эту операцию можно будет только в суде с поднятием старых документов по сделкам.
И здесь могут попасть под аннулирование те договора и новые хозяева жилья теряют собственное жилье и средства.
Особенности сделки без органов опеки
Этот вариант продажи жилой недвижимости может быстро осуществляться на основании достижения детьми-собственниками 18 лет.
Тогда главным условием будет получение от них согласия на продажу недвижимости. В качестве подтверждения граждане получат документ от органов опеки и попечительства.
И только при его наличии проводится продажа недвижимости. Если его нет, то сделку в других органах — при оформлении договора купли-продажи, совершить сделку не получится.
Если же дети не достигли 18 лет, продать дом без получения разрешения от органов опеки не получится. Этот этап является обязательным, поскольку защищает права ребенка на жилье.
Обязанности при покупке новой недвижимости
Главное обязательство, которое родители берут на себя при покупке нового жилья — предоставить в нем равноценные доли детям.
В данном случае могут возникнуть трудности, связанные с новой недвижимостью. Так, органы опеки могут отказать в продаже жилья, если новая жилая площадь покупается в или еще не достроена.
Жилье должно соответствовать таким критериям:
- всем нормам для проживания в ней детей;
- выгодно заменять предыдущие квадратные метры — как в размерах, так и по стоимости;
- обеспечение прав детей на использование жилья в полной мере.
В условиях оформления кредита последний пункт выполнить невозможно. Поскольку в случае наличия ипотеки есть риски изменения финансового положения, что приведет к конфискации имущества.
Требования при постройке другого жилья
Единственно возможным вариантом получить финансирование на то, чтобы построить новый
дом, становится займ. А уже по завершению данной процедуры можно продать предыдущее жилье и выделить доли детям.
Такие ограничения связаны с тем, что детям можно выделить доли только в той недвижимости, которая равноценна купленному на капитал или же превосходит его по нескольким параметрам.
Плюс, недвижимость должна соответствовать всем нормам проживания в ней детей. А поскольку новое жилье оказывается непостроенным, возможности получить разрешение от ООиП нет.
