Гражданским законодательством определяется:
1. правовое положение участников гражданского оборота
2. основания возникновения и порядок осуществления
Права собственности
Других вещный прав
Исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальной собственности).
3. регулирование договорных и иных обязательств
4. других имущественных и связанных с ними личных неимущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности их участников.
В соответствии с пунктом 1 ст.420 Гражданского кодекса договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Термин "договор" употребляется в гражданском праве в различных значениях. Под договором понимают и юридический факт, лежащий в основе обязательства, и само договорное обязательство, и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения. Под договором понимают совокупность условий, определяющих действия сторон.
Договор - это наиболее распространенный вид сделок. Только немногочисленные односторонние сделки не относятся к числу договоров. Основная же масса встречающихся в гражданском праве сделок - договоры.
Договоры, как и сделки, делят на односторонние, двусторонние и многосторонние договоры. Однако, несмотря на похожесть формулировок, деление ведется по разным основаниям, т.е. различны критерии в делении договоров и сделок на односторонние и дву- или многосторонние. Если в. сделке критерием является такой субъективный фактор, как воля совершить сделку и ее выражение вовне (волеизъявление), то в делении договоров на односторонние и двусторонние лежит распределение прав и обязанностей у договаривающихся сторон.
В односторонних договорах - у одной стороны только права, а у другой - только обязанности.
Типичный односторонний договор - договор займа. У заимодавца (того, кто дал взаймы) - имеется право требовать возврата долга, а у заемщика (того, кто взял взаймы) обязанность вернуть взятую сумму. При этом заимодавец не приобретает по договору никаких дополнительных обязанностей по отношению к заемщику, а заемщик - никаких дополнительных прав по отношению к заимодавцу.
В двусторонних договорах - у каждой из сторон имеются как права, так и обязанности по отношению друг к другу.
Большинство гражданско-правовых договоров являются двусторонними, то есть, как говорят, стороны имеют взаимные права и обязанности или корреспондирующие друг другу права и обязанности. Например, договор строительного подряда предусматривает как обязанность подрядчика построить какой-либо объект, так и его право требовать от заказчика уплаты стоимости работ по договору. Заказчик, в свою очередь, вправе требовать передачи ему объекта, завершенного строительством, но обязан уплатить за него обусловленную сумму.
Под многосторонними принято понимать договоры, в которых отсутствует встречность прав его сторон, характерная для двусторонних договоров. Права и обязанности лиц, участвующих в многостороннем договоре, как правило не являются встречными. Многосторонним, например, является договор простого товарищества (договор о совместной деятельности), регулируемой гл.55 Гражданского кодекса.
Как и любая сделка, договор представляет собой волевой акт. Однако этот волевой акт обладает присущими ему специфическими особенностями. Он представляет собой не разрозненные волевые действия двух или более лиц, а единое волеизъявление, выражающее их общую волю. Для того чтобы эта общая воля могла быть сформирована и закреплена в договоре, он должен быть свободен от какого-либо внешнего воздействия. Автономия воли и свобода договора проявляются в различных аспектах, ряд из которых урегулирован в статье 421 Гражданского кодекса.
Право самостоятельно решать, вступать ли в договор
Свобода выбора партнера
Свобода выбора вида договора
Свобода договора
Свобода определения условий договора
Право сторон выбирать форму договора
Свобода выбора способа обеспечения договора
Право в любое время изменить или расторгнуть договор
Во-первых, свобода договора предполагает, что субъекты гражданского права свободны в решении вопроса, заключать или не заключать договор. Пункт 1 ст.421 Гражданского кодекса устанавливает: "Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством". В настоящее время случаи, когда обязанность заключить договор установлена законом, не так многочисленны.
Во-вторых, свобода договора предусматривает свободу выбора партнера при заключении договора.
В-третьих, свобода договора предполагает свободу участников гражданского оборота в выборе вида договора. В соответствии с пп.2, 3 ст.421 Гражданского кодекса стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
В-четвертых, свобода договора предполагает свободу усмотрения сторон при определении условий договора. В соответствии с п.4 ст.421 Гражданского кодекса условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
При всей свободе договора последний должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Иными словами, к договорам применяется такое общее правило, как "закон обратной силы не имеет", что, несомненно, придает устойчивость гражданскому обороту. Участники договора могут быть уверены в том, что последующие изменения в законодательстве не могут изменить условий заключенных ими договоров.
Среди норм Гражданского кодекса, ограничивающих свободу договора, прежде всего, следует назвать ст.426 Гражданского кодекса, устанавливающую обязанность заключить публичный договор и право контрагента обязанной стороны обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор.
Обязанность банка заключить договор банковского счета с клиентом (строительной организацией), обратившимся с предложением открыть счет на объявленных банком условиях, установлена п.2 ст.846 Гражданского кодекса.
Преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок предусмотрено ст.621 Гражданского кодекса, аналогичное право заключения договора коммерческой концессии - ст.1035 Гражданского кодекса. Во всех этих случаях обладатель преимущественного права в соответствии со ст.446 Гражданского кодекса пользуется правом судебной защиты, если контрагентом допущены нарушения, связанные с заключением договора. К законам, предусматривающим различные исключения из принципа свободы договора, относятся Закон о естественных монополиях и Закон о конкуренции.
2. Виды договоров
Многочисленные гражданско-правовые договоры обладают как общими свойствами, так и определенными различиями, позволяющими отграничивать их друг от друга. Для того, чтобы правильно ориентироваться во всей массе многочисленных и разнообразных договоров, принято осуществлять их делении на отдельные виды. В основе такого деления могут лежать самые различные категории, избираемые в зависимости от преследуемых целей. Деление договоров на отдельные виды имеет не только теоретическое, но и важное практическое значение. Оно позволяет участникам гражданского оборота достаточно легко выявлять и использовать в своей деятельности наиболее существенные свойства договоров, прибегать на практике к такому договору, который в наибольшей мере соответствует их потребностям.В гражданском праве разграничение и классификация договоров связана с их соответствием содержанию регулируемой ими деятельности субъектов права. По этому критерию различают следующие виды договоров:
2.1. Основные и предварительные договоры
Гражданско-правовые договоры различаются в зависимости от их юридической направленности. Основной договор непосредственно порождает права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, передачей имущества, выполнением работ, оказанием услуг и т. п. Предварительный договор - это соглашение сторон о заключении основного договора в будущем. Большинство договоров - это основные договоры, предварительные договоры встречаются значительно реже. Заключение предварительных договоров регламентируется ст.429 Гражданского кодекса.Предварительный договор необходимо отличать от соглашений о намерениях, имеющих место на практике. В указанных соглашениях о намерениях лишь фиксируется желание сторон вступить в будущем в договорные отношения.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Статья предусматривает для заключения предварительного договора ряд требований, призванных создавать ясность во взаимоотношениях сторон. Такой договор должен быть заключен, как правило, в письменной форме, определять существенные условия будущего основного договора и содержать указания о сроке его заключения.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор может быть совершен посредством обмена офертой и акцепта, а также путем подписания единого документа, который на практике чаще всего носит форму соглашения (протокола) о намерениях.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. На практике имеют место случаи принятия сторонами обязательств в отношении отдельных условий будущего договора (о предоставлении скидок, рассрочки платежа, последующем обслуживании и т.д.).
Такие обязательства могут носить двусторонний и односторонний характер и должны признаваться имеющими правовую силу на основании положений ст.8 Гражданского кодекса, согласно которой обязательства субъектов гражданского права возникают также из действий, прямо не предусмотренных законом, но порождающих обязанности.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. При последующем отказе от совершения основного договора заинтересованная сторона вправе требовать по суду его заключения на предварительно согласованных условиях и возмещения понесенных убытков (п.4 ст.445 Гражданского кодекса). Такие убытки включают потери вследствие незаключения договора и неполучения предусматривавшегося по нему исполнения.
2.2. Устные и письменные договоры
Соблюдение формы договора является одним из важнейших условий признания действительности договора. Поэтому необходимо хорошо представлять, к какой из определенных законом форм договора относится тот или иной способ оформления договора, принятый на практике.По форме договоры делятся на совершенные в устной форме и в письменной форме (простой или нотариальной).
Устные - это договоры, которые не фиксируются в письменной или иной определенной форме.
Статьи 158, 434 Гражданского кодекса предусматривают возможность заключения в устной форме любых договоров, для которых законом или соглашением сторон не предусмотрена письменная (простая или нотариальная) форма.
Типичным примером такого договора является договор купли-продажи, заключенный гражданами между собой на сумму, не превышающую в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда (за исключением отдельных, определенных законом случаев). В деятельности строительной организации устные договоры не применяются.
В простой пламенной форме договор может быть заключен:
1. Путем составления одного документа, подписанного сторонами.
2. Путем обмена документами.
Обмен документами происходит путем
почтовой связи
телеграфной связи
телетайпной связи
телефонной связи
электронной или иной связи
3. Путем признания письменной формы для одной стороны и конклюдентные действия (действия, из которых явствует намерение лица заключить договор) для другой.
В любом случае необходимо достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Обязательному заключению в простой письменной форме подлежат все договоры, заключаемые:
1. юридическими лицами между собой и с гражданами;
2. гражданами между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, независимо от суммы договора.
Данные правила, естественно, не касаются договоров, которые в соответствии с законом должны быть нотариально удостоверены.
Несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы влечет недействительность этого договора.
недействительными являются следующие договоры, совершенные с нарушением простой письменной формы
внешнеэкономические
продажа недвижимости
продажа предприятия
аренда зданий и сооружений;
аренда предприятий
дарение в случаях, когда дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда; а также если договор содержит обещание дарения в будущем
кредитный договор
договор банковского вклада
договор страхования (за исключением договора обязательного государственного страхования)
доверительное управление имуществом
договор коммерческой концессии
Нотариальное удостоверение осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.160 Гражданского кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст.37 "Основ законодательства Российской Федерации о нотариате").
Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. Кроме этого, по соглашению сторон может быть определена необходимость придания договору нотариальной формы, хотя бы по закону для договоров данного вида эта форма и не требовалась.
Хотя Гражданским кодексом не предусмотрено обязательного нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости, продажи предприятия, а также дарения, до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними в соответствии со ст.7 федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" для этих договоров сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством, действовавшим до введения в действие части второй Гражданского кодекса.
Несоблюдение нотариальной формы договора влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.
Если одна из сторон полностью или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения договора, суд вправе по требованию исполнившей договор стороны признать договор действительным. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.
Если сторона необоснованно уклоняется от нотариального удостоверения договора, на эту сторону возлагается обязанность возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении договора.
Помимо необходимости соблюдать вышеназванные условия оформления договора, необходимо учитывать, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаями в порядке, предусмотренных ст.131 Гражданского кодекса и федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество, и сделок с ним.
Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.
Некоторые виды договоров подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации в соответствии с другими законами.
Договоры, подлежащие государственной регистрации
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.558 Гражданского Кодекса);
продажи предприятия (ст.560 Гражданского Кодекса);
дарения недвижимого имущества (ст.574 Гражданского кодекса);
Предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст.584 Гражданского кодекса);
аренды недвижимого имущества, если иное не предусмотрено законом (ст.609 Гражданского Кодекса);
Аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст.651 Гражданского Кодекса);
Аренды предприятия (ст.658 Гражданского Кодекса);
передачи недвижимого имущества в доверительное управление (ст.1017 Гражданского Кодекса).
Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В случаях, предусмотренных законом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Поскольку договор - это дву- или многосторонняя сделка, то в соответствии со ст.160 Гражданского кодекса законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п.1 ст.162 Гражданского кодекса).
Примером таких дополнительных требований может служить ст.913 Гражданского кодекса, согласно которой обе части двойного складского свидетельства, удостоверяющего факт заключения договора складского хранения, должны иметь идентичные подписи уполномоченного лица и печати товарного склада.
Часто закон непосредственно устанавливает конкретную форму заключения договора определенного вида или с участием определенных субъектов. Например, договор аренды транспортного средства с экипажем или договор, участниками которого являются только юридические лица, за исключением случаев, установленных законодательством, должны заключаться обязательно в письменной форме, независимо от того, на какой срок они заключаются.
2.3. Консенсуальные и реальные договоры
Данный вид деления договоров имеет большое значение для определения момента, когда стороны приобретают права и обязанности по договору. Для отдельных видов договоров законом установлены некоторые особенности определения этого момента, что необходимо учитывать сторонам при составлении такого договора. По данному основанию договоры делят на реальные и консенсуальные.Реальным признается договор, для заключения которого, помимо достижения соглашения сторон по всем существенным условиям договора и придания ему соответствующей формы, по закону требуется выполнение неких конкретных действий.
Например, договор займа считается заключенным с момента передачи заемщиком должнику денег или иных вещей, являющихся предметом займа. Стороны не могут определить в своем договоре займа иные условия определения момента заключения этого договора, например, с даты его подписания. Поэтому стороны не вправе включать в такой договор, допустим, положение о взыскании пени с заимодавца за несвоевременное предоставление суммы займа. Такое условие договора не будет иметь юридической силы.
Консенсуальный договор - это договор, который по закону считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям и придании договору надлежащей формы. При этом для вступления такого договора в силу более ничего не требуется, а права и обязанности у сторон возникают, например, с момента подписания договора. Примером консенуальных договоров является договор подряда, поставки и др.
К данному виду относится большинство гражданско-правовых договоров.
2.4. Односторонние и взаимные договоры
В зависимости от характера распределения прав и обязанностей между участниками все договоры делятся на взаимные и односторонние. Односторонний договор порождает у одной стороны только права, а у другой - только обязанности. Во взаимных договорах каждая из сторон приобретает права и одновременно несет обязанности по отношению к другой стороне. Большинство договоров носит взаимный характер. Так, по договору поставки строительных материалов поставщик приобретает право требовать от покупателя уплаты денег за поставленный товар и одновременно обязан передать этот товар покупателю. Односторонние договоры необходимо отличать от односторонних сделок. Последние не относятся к договорам, так как для их совершения не требуется соглашения сторон, а достаточно волеизъявления одной стороны.2.5. Возмездные и безвозмездные договоры
Указанные договоры различаются в зависимости от опосредуемого договором характера перемещения материальных благ. Возмездным признается договор, по которому имущественное предоставление одной стороны обусловливает встречное имущественное предоставление от другой стороны. В безвозмездном договоре имущественное предоставление производится только одной стороной без получения встречного имущественного предоставления от другой стороны. Так, строительного подряда - это возмездный договор, который, в принципе, безвозмездным быть не может. Договор дарения, наоборот, по своей юридической природе - безвозмездный договор, который, в принципе, не может быть возмездным. Большинство договоров носят возмездный характер, что соответствует природе общественных отношений, регулируемых гражданским правом.2.6. Свободные и обязательные договоры
По основаниям заключения все договоры делятся на свободные и обязательные. Свободные - это такие договоры, заключение которых всецело зависит от усмотрения сторон. Заключение же обязательных договоров, как это следует из самого их названия, является обязательным для одной или обеих сторон. Большинство договоров носит свободный характер. Они заключаются по желанию обеих сторон, что вполне соответствует потребностям развития рыночной экономики.Среди обязательных договоров особое значение имеют публичные договоры. В соответствии с указанной статьей публичный договор характеризуется следующими признаками:
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Эта деятельность связана с выполнением обязанности по продаже товаров, выполнению работ и указанию услуг в отношении каждого, кто обратится к коммерческой организации, т. е. деятельность должна быть публичной. Именно этот признак дал название договору, хотя по своему содержанию он является гражданско-правовым, регулируемым частным правом.
При отсутствии хотя бы одного из указанных признаков договор не является публичным и рассматривается как свободный договор.
Практическое значение выделения публичных договоров состоит в том, что к публичным договорам применяются правила, отличные от общих норм договорного права. К числу таких специальных правил, применяемых к публичным договорам, относятся следующие:
Коммерческая организация не вправе отказаться от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы.
При необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения публичного договора другая сторона вправе по суду требовать заключения с ней этого договора в соответствии с положениями, применяемыми при заключении договора в обязательном порядке.
Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, за исключением случаев, когда законом и иными правовыми актами допускается предоставление льгот для отдельных категорий потребителей.
В случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.).
Условия публичного договора, не соответствующие требованиям статьи 426 Гражданского кодекса, ничтожны.
2.7. Взаимосогласованные договоры и договоры присоединения
Указанные договоры различаются в зависимости от способа их заключения. При заключении взаимосогласованных договоров их условия устанавливаются всеми сторонами, участвующими в договоре. При заключении же договоров присоединения их условия устанавливаются только одной из сторон. Другая сторона лишена возможности дополнять или изменять их и может заключить такой договор только согласившись с этими условиями (присоединившись к этим условиям).Договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. Наряду с публичным (ст.426) Гражданского кодекса вводит еще один новый вид договора - договор присоединения. Признаком, позволяющим выделить этот договор, служит порядок заключения и разработки его условий.
Название договора отражает его сущность, которая состоит в том, что к предложенному одной стороной договору со стандартными условиями вторая сторона престо присоединяется, не влияя на его содержание (условия). Однако в данном случае не нарушается принцип свободы договора, т.к. на усмотрение присоединяющейся стороны остается принятие решения: заключать договор или нет. Из этого вытекает, что одним из условий использования договора присоединения, как правило, должна быть возможность выбора контрагента из числа тех, кто предлагает договор присоединения.
Присоединившаяся к договору сторона вправе потребовать расторжения или изменения договора, если договор присоединения хотя и не противоречит закону и иным правовым актам, но лишает эту сторону прав, обычно предоставляемых по договорам такого вида, исключает или ограничивает ответственность другой стороны за нарушение обязательств либо содержит другие явно обременительные для присоединившейся стороны условия, которые она исходя из своих разумно понимаемых интересов не приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.
Признаки договора присоединения сводятся к следующему:
1. договор разрабатывает одна сторона, используя формуляр или иную стандартную форму; другая сторона в определении условий договора не участвует;
2. формуляр или иная стандартная форма договора разрабатывается самой стороной, предлагающей (использующей) договор присоединения. Такой формуляр, иная стандартная форма в отличие от типового или примерного договора не подлежит утверждению и не требует опубликования в печати;
3. оферентом выступает сторона, разработавшая договор присоединения;
4. акцептом договора присоединения признается согласие заключить такой договор, выраженное путем подписи на формуляре (стандартной форме) либо совершения конклюдентных действий, например, в случаях, предусмотренных п.2 ст.494 и ст.498 Гражданского кодекса;
5. как правило, договор присоединения принимается целиком, т.е. к нему не может быть составлен протокол разногласий (представлены возражения в другой форме). При разногласиях хотя бы по одному из условий договора присоединения он признается незаключенным;
6. условия договора присоединения должны соответствовать Гражданскому кодексу, другим законам или иным правовым актам, отражать права, обычно предоставляемые по договорам такого вида.
Сторона, присоединившаяся к договору в связи с осуществлением своей предпринимательской деятельности, должна быть осмотрительна, т.к. ей предоставлено право требовать расторжения или изменения договора присоединения лишь в случаях, когда она докажет, что не знала или не должна была знать, на каких условиях заключается договор.
2.8. Договоры в пользу их участников и договоры в пользу третьих лиц
Как правило, договоры заключаются в пользу их участников и право требовать исполнения таких договоров принадлежит только их участникам. Вместе с тем встречаются и договоры в пользу лиц, которые не принимали участия в их заключении, т. с. договоры в пользу третьих лиц.Договором в пользу третьего лица признается договор, в котором стороны установили, что должник обязан произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу. Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора об исполнении третьему лицу (например, при отгрузке поставляемой продукции не покупателю, а названным в его разнарядке получателям), когда это третье лицо может принять исполнение, но не вправе предъявлять к должнику требования об исполнении договора в свою пользу. Соответственно правила статьи 430 Гражданского кодекса к таким договорам неприменимы.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, с момента выражения третьим лицом должнику намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Должник в договоре вправе выдвигать против требования третьего лица возражения, которые он мог бы выдвинуть против кредитора. Третье лицо, в пользу которого заключается договор, может быть согласно п.1 статьи 430 Гражданского кодекса указано или не указано.
3. Стороны договора
Участниками регулируемых гражданским законодательством отношений являются граждане и юридические лица. Кроме того, в указанных отношениях участвуют также Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.Соответственно сторонами договора выступают граждане, юридические лица, а также от имени Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальных образований уполномоченные ими органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Для того чтобы договор был признан действительным, все стороны договора должны быть полностью правоспособны и дееспособны.
Гражданская правоспособность, т.е. способность иметь гражданские права и нести обязанности, признается в равной мере за всеми гражданами и возникает в момент их рождения и прекращается смертью.
Правоспособность граждан включает в себя право граждан:
иметь имущество на праве собственности;
наследовать и завещать имущество;
заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью;
создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами;
Гражданская дееспособность - это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
Физическое лицо, являясь стороной гражданско-правового договора, может выступать как лично, если договор не связан с осуществлением предпринимательской деятельности (например, договор купли-продажи жилых помещений для личного пользования), так и в качестве индивидуального предпринимателя (для этого требуется специальная государственная регистрация в таком качестве).
Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации. Для юридических лиц понятие правоспособность и дееспособность совпадают.
В соответствии с российским законодательством юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.
Любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации и считается созданным с момента такой регистрации.
Гражданские права и обязанности юридического лица соответствуют целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах.
Коммерческие организации могут заключать договоры, необходимые для любых видов деятельности, не запрещенных законом.
Необходимо учитывать, что для осуществления отдельных видов деятельности требуется специальное разрешение (лицензия). Поэтому при заключении договора необходимо убедиться в наличии соответствующей лицензии у контрагента. Право юридического лица осуществлять деятельность, на занятие которой необходимо получение лицензии, возникает с момента получения такой лицензии или в указанный в ней срок и прекращается по истечении срока ее действия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Например, заключая договор строительного подряда, необходимо проверить, имеет ли подрядная организация лицензию на выполнение соответствующих видов работ.
Договор может быть подписан от имени гражданина им лично, от имени юридического лица - должностным лицом, уполномоченным на то учредительными документами этого юридического лица.
Законом допускается также подписание договора их представителями при наличии у последних соответствующих полномочий (основанных на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления). Сделка, совершенная представителем, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
4. Составление договора
4.1. Общие положения
Приступая к составлению договора необходимо четко помнить, что в договоре имеет значение каждое слово. Поэтому договор должен быть составлен путем использования точных формулировок. Как показывает опыт, недобросовестные контрагенты могут специально включать в договор неясные (но хорошо понятные им самим) формулировки и положения, в которых интересы другого партнера могут быть ущемлены. В случае возникновения спора по условиям исполнения договора контрагент может пытаться использовать любую неточную формулировку в договоре в свою пользу.Развитие свободного рынка требует порой принятия нестандартных решений, и поэтому современное законодательство предоставляет участникам договора здраво заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом иди иными правовыми актами. Кроме того, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору будут применяться в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Для их составления требуется достаточно высокая юридическая квалификация. В обратном случае при возникновении спора по такому договору стороны может ожидать неприятный, сюрприз, когда суд определит применимое к данному договору право и окажется, что отношения сторон, в том числе и ответственность за нарушение своих обязательств по этому договору, установлена не так, как стороны рассчитывали. К сожалению, это довольно распространенная практика.
Участники договора могут определять его условия по своему усмотрению во всех случаях, когда содержание соответствующего условия не определено законом или иным правовым актом, носящим строго обязательный характер (императивными нормами). То есть действует принцип "свободы в рамках закона".
Однако для гражданского права не характерно императивное регулирование отношений сторон. В большинстве случаев условие договора определяется нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма). Таким образом, стороны могут своим соглашением установить условие, отличное от предусмотренного в диспозитивной норме. В то же время, если стороны по каким-то причинам не оговорили решение данного вопроса, он тем не менее не окажется неурегулированным. В этом случае как раз и будет действовать диспозитивная норма.
Если же какое-либо условие не определено сторонами в договоре или диспозитивной нормой закона, отношения сторон по данному вопросу определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
При заключении договора стороны выражают свою волю в виде намерения заключить договор. При этом каждая сторона стремится заключить договор на наиболее выгодных для себя условиях. В процессе заключения договора происходит согласование воль сторон. Таким образом, договор является компромиссом между сторонами по интересующему их вопросу. Если такой компромисс не будет достигнут, заключение договора невозможно, за исключением случаев, когда заключение договора обязательно для сторон (в силу закона или договора). В этом случае рассмотрение спора может быть передано в суд.
В отличие от таких актов Гражданский кодекс требует строгого соблюдения императивных норм. Стороны свободны изменять лишь нормы, носящие диспозитивный характер.
4.2. Реквизиты договора
название договора (заголовок)место составления договора
Местонахождение (адрес) предприятия
ИНН (идентификационные номера налогоплательщиков
Банковские реквизиты сторон
Отгрузочные реквизиты
совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах;
избирать место жительства;
иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Название договора указывает на юридическую сущность составленного документа, например: "Договор аренды имущества". При определении заголовка договора не следует придумывать названия, отличающиеся от предусмотренных законом для данных видов договоров. Так, например, распространена практика договор о совместной деятельности "договор простого товарищества" именовать "договором о сотрудничестве", "договором о партнерстве" и т.д. с целью замаскировать его юридическую природу. Однако при проверке или судебном рассмотрении спора по такому договору все равно истина обнаруживается и этот договор квалифицируется надлежащим образом. Возможным варианта" является указание только слова "Договор" в начале документа.
Дата составления договора является необходимым реквизитом, во многих случаях позволяющим определить начало течения сроков по договору, особенно для договоров, вступающих в силу с даты подписания.
Обычно дата ставится после заголовка перед текстом. Для простой письменной формы характерно написание чисел цифрами, а месяца - словом. В нотариально удостоверяемых договорах, как правило, требуется написание полностью всей даты словами (числа, месяца и года).
Место заключения договора также обычно указывается в начале договора после заголовка.
Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту (ст.444 Гражданского кодекса).
Особое внимание следует уделить проверке наличия и правильности сведений, касающихся банковских реквизитов (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО или данные РКЦ) партнера, так как без них организации очень трудно будет взыскать убытки.
В случаях, когда платеж по договору должен быть совершен не в адрес стороны по договору, а в адрес третьей стороны (например, в порядке взаиморасчетов), то факт этого перенаправления платежа обязательно должен быть зафиксирован письменно, либо в самом тексте договора, либо в дополнительном двухстороннем протоколе к договору.
Преамбула договораВ этой части следует указать:
1. вид договора;
2. дату и место подписания договора;
3. полные фирменные наименования сторон в соответствие с данными государственной регистрации, а также сокращенные названия в договоре ("Заказчик", "Подрядчик", "Поставщик");
4. Должности, фамилии, имена и отчества лиц, подписывающих договор, а также их полномочия на подписание договора (например, ссылка "по доверенности").
Существенные условия
Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора. Для того чтобы договор считался заключенным, необходимо согласовать все его существенные условия. Договор не будет заключен до тех пор, пока не будет согласовано хотя бы одно из его существенных условий. Поэтому важно четко определить, какие условия для данного договора являются существенными.
Существенными в соответствие с Гражданским кодексом (ст.432) признаются условия:
О предмете договора;
Относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение;
Которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида.
В предмете договора должны быть определены те отношения, по поводу которых заключается договор, а также некоторые дополнительные сведения в случаях, установленных законом.
Иногда в законе установлены определенные требования к предмету договора.
При этом следует различать предмет договора и объект договора.
Объект договора - это то имущество, по поводу которого заключается тот или иной договор.
Таким образом, понятие предмета договора шире понятия объекта договора и включает его в себя. При составлении данного раздела договора следует учитывать, что предмет договора, как правило, можно установить из первой статьи в каждом разделе Гражданского кодекса применительно к указанным в нем договорам.
Если стороны определят заранее или при заключении договора, что для них является существенным вопрос, допустим, о порядке внесения изменений в договор, то при отсутствии соответствующего условия в договоре, несмотря на то, что оно не является существенным для договоров и достаточно полно регулируется законом, договор будет считаться незаключенным.
Обязательные требования к условиям договора могут быть установлены законом, причем не только гражданским законодательством, но и нормами других отраслей права.
Условия, предусмотренные в соответствующих нормативных актах автоматически вступают в действие в момент заключения договора. Это не означает, что обычные условия действуют вопреки воле сторон в договоре. Предполагается, что если стороны достигли соглашения заключить данный договор, то тем самым они согласились и с теми условиями, которые содержатся в законодательстве об этом договоре.
Как отмечалось выше, для каждого отдельного вида договора законодательством определены существенные условия. Тем не менее, можно выделить условия, которые являются существенными для большинства договоров, используемых в строительстве.
Одним из существенных условий многих договоров является срок выполнения сторонами своих обязательств. В практике очень редко можно встретить договор без указания конкретных сроков исполнения принятых обязательств.
Сроки в договоре указывают следующими способами:
Определением фиксированной даты поставки или оказания услуг;
Установлением периода, то есть того промежутка времени, за который должны быть исполнены обязательства (декада, месяц, квартал, год);
Указанием о выполнении обязательств частями или этапами. В этом случае обязательства осуществляются по календарному плану. Данный план фиксируется в тексте договора: "Приложение N 1 (наименование документа) на ____л. в ___ экз.".
В тексте договора необходимо отметить, что "Приложение N 1 (или 2)" является неотъемлемой частью договора (со ссылкой на номер и дату заключенного договора.
Сроки выполнения обязательств могут быть связаны не только с временным периодом, но и с каким-либо действием партнера (например, предварительной оплатой, выплатой аванса), что соответственно должно быть отражено в условиях договора.
Существенным условием договора также является цена договора. Ценой договора является цена, подлежащая уплате по договору.
Цена договора может включать не только непосредственную стоимость работ, услуг или товаров, но и налоги в случаях, предусмотренных законодательством. Так, для договоров строительного подряда при указании цены в тексте обязательно должен быть предусмотрен налог на добавленную стоимость. Отсутствие указания на сумму НДС может привести к тому, что подрядчик вправе потребовать оплату выполненных работ в размере, увеличенном против установленной в договоре цены на сумму НДС, то есть на 20 %.
Дополнительные условия
Как было отмечено выше, стороны могут включить в договор любые дополнительные или, иначе говоря, факультативные условия договора, не противоречащие императивным нормам законодательства.
Часть договора, включающая в себя дополнительные условия, может существенно повлиять на реализацию прав и обязанностей сторон.
Описать все возможные дополнительные условия, конечно, невозможно. При их составлении стороны исходят из конкретных обстоятельств дела. Можно лишь отметить, что использование факультативных, условий позволяет ограничить произвол сильной стороны при исполнении договора и способствует защите более слабой стороны.
В большинстве случаев представляется целесообразным более детальное определение сторонами порядка и формы расчетов, что может использоваться в качестве средства, обеспечивающего удобство и надежность выполнения сторонами своих обязательств по договору. Так, если в договор не включено условие о форме расчетов и в законе отсутствует соответствующая диспозитивная норма, должник сможет избрать любую из предусмотренных действующим законодательством форм платежа. Однако если это условие будет включено в договор, то должник уже окажется обязан использовать форму расчетов, предусмотренную договором. Определение же сторонами в качестве формы оплаты, например, за поставляемые товары аккредитива, выставляемого на короткий срок, соответствующий периоду отгрузки товара, будет в большей степени защищать интересы покупателя и стимулировать поставщика к своевременному и полному исполнению своих обязательств, чем предварительная оплата платежными поручениями.
К числу важных дополнительных условий относится указание в договоре срока действия договора. Важность данного положения вызвана тем, что необходимо точно знать, когда договор прекращает свое действие и когда можно будет предъявить соответствующие требования к партнеру.
Наряду с установленными в Гражданском кодексом способами обеспечения обязательств (неустойка, залог, поручительство, задаток, удержание и банковская гарантия) или вместо них стороны могут ввести в качестве своеобразного способа обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по договору изменение порядка и формы расчетов в сторону их ужесточения для проштрафившейся стороны. Например, включить в договор условие о том, что при неоднократной (т.е. более одного раза) просрочке исполнения каких-либо обязательств по договору будет применяться другая форма расчетов. В случае включения подобного положения в договор поставки, например, можно указать, что при неоднократной просрочке поставки по вине поставщика последующие партии товаров покупатель будет оплачивать, допустим, не авансовыми платежами, а по факту отгрузки товаров.
При определении штрафных санкций следует учитывать, что если подлежащая неуплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд будет вправе уменьшить ее размер в соответствии со ст.333 Гражданского кодекса.
Широко распространено включение в договор так называемой арбитражной оговорки.
При этом возможны следующие основные варианты:
1. В договоре предусматривается претензионный порядок рассмотрения споров до суда (в случае, если для данного договора претензионный порядок не предусмотрен законом).
2. При отсутствии в договоре специальных оговорок либо при наличии в договоре указания о том, что возникшие споры разрешаются в установленном порядке, споры между сторонами будут разрешаться судом, как правило, по месту нахождения ответчика, в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством РФ. Однако в случаях, установленных ст.120 ГПК, стороны могут по своему усмотрению изменить территориальную подсудность для споров по договору, например, определив местом рассмотрения споров судом не место нахождения продавца, а место нахождения покупателя.
3. С целью упрощения и удешевления процедуры решения споров по договору стороны могут предусмотреть их передачу на рассмотрение третейского суда. В этом случае сторонам необходимо согласовать название и местонахождение постоянно действующего третейского суда либо определить порядок формирования третейского суда, в частности указать число судей, язык разбирательства и другие вопросы сразу после подписания данного договора, поскольку, если в дальнейшем одна из сторон будет уклоняться от этого, спор останется неразрешенным.
4. Для внешнеторговых договоров используют так называемую типовую арбитражную оговорку о том, что споры, вытекающие из данного договора, подлежат разрешению в арбитраже, действующем по регламенту ЮНСИТРАЛ, определяющему порядок формирования третейского суда, в том числе в случае уклонения одной из сторон от утверждения кандидатур третейских судей.
При определении ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение ими своих обязательств по договору следует учитывать, что она определяется в соответствии с общими положениями законодательства (ст.15, 401 и др. Гражданского кодекса) с учетом особенностей, предусмотренных законом или договором.
Также в договоре следует предусмотреть обстоятельства, освобождающие стороны от ответственности (форс-мажор). При отсутствии соответствующих положений в договоре данный вопрос будет регулироваться нормами закона, в частности ст.401 Гражданского кодекса, где установлено, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины в форме умысла или неосторожности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.
Однако законом могут быть установлены и иные условия ответственности. Так, например, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее свои обязательства при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность независимо от вины. Единственным основанием (если иное не установлено законом или договором), освобождающим его от ответственности, будет непреодолимая сила, то есть чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. Следует отметить, что к таким обстоятельствам не относится, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
На практике, доказывание ответчиком того, что событие, послужившее причиной неисполнения его обязанности по договору, относится к непреодалимой силе, достаточно сложно. В единственной статье Гражданского кодекса РФ, посвященной этому, нет четких критериев, позволяющих с достаточной степенью достоверности отнести то или иное событие к непреодалимой силе. В связи с этим существует практика перечисления в условиях договора конкретных событий, относимых сторонами к непреодалимой силе (обстоятельства непреодалимой силы).
В договоре должны быть предусмотрены основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке (глава 29 Гражданского кодекса).
Помимо изложенного, на сегодняшний день становится актуальным предусматривать в договоре нормы, регулирующие вопросы конфиденциальности, особенно если стороны предъявляют повышенные требования к сохранению коммерческой тайны.
Прочие условия договора
Прочими называются такие условия, которые изменяют либо дополняют обычные условия. Они включаются в текст договора по усмотрению сторон. Их отсутствие, так же как и отсутствие обычных условий, не влияет на действительность договора. Однако в отличие от обычных они приобретают юридическую силу лишь в случае включения их в текст договора. В отличие от существенных, отсутствие случайного условия лишь в том случае влечет за собой признание данного договора незаключенным, если заинтересованная сторона докажет, что она требовала согласования данного условия.
Прочие условия договора могут включать следующие вопросы:
2. Особенности согласования связи между сторонами со ссылкой
На перечень лиц, уполномоченных давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора;
На сроки связи между сторонами;
На способы связи (телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием номеров и иных данных).
3. Судьбу преддоговорной работы и ее результат после подписания договора.
(Данный пункт обычно содержит положение, в соответствии с которым стороны устанавливают, что после подписания договора все предварительные переговоры по нему, переписка, предварительные соглашения и протоколы о намерениях теряют силу).
4. Количество экземпляров договора.
5. Подписи и печати сторон.
5. Примерная структура договора
Хотя невозможно определить структуру некоего абстрактного договора или разработать такую структуру как универсальную, подходящую для всех видов договоров, тем не менее, очень часто приходится сталкиваться с просьбами о ее разработке. Так была подготовлена данная "схема" договора, применять которую следует, конечно, с учетом особенностей составления конкретного вида договораС учетом вышеизложенного предлагается следующая примерная структура договора.
1. Реквизиты договора:
а) название договора;
б) место его заключения;
в) дата заключения договора.
2. Преамбула (включает название сторон и указание на то, что они заключили настоящий договор).
3. Предмет договора (в том числе указать объект договора).
4. Срок договора (если он необходим).
5. Права и обязанности сторон.
6. Расчеты сторон.
7. Ответственность сторон.
8. Срок договора и его досрочное расторжение.
9. Разрешение споров.
10. Заключительные положения.
11. Юридические адреса и банковские реквизиты сторон.
12. Подписи сторон.
6. Заключение договора
6.1. Общие положения
Для того чтобы стороны могли достигнуть соглашения и тем самым заключить договор, необходимо, по крайней мере, чтобы одна из них сделала предложение о заключении договора, а другая - приняла это предложение. Поэтому заключение договора проходит две стадии. Первая стадия именуется офертой, а вторая - акцептом. В соответствии с этим сторона, делающая предложение заключить договор, именуется оферентом, а сторона, принимающая предложение, - акцептантом. Договор считается заключенным, когда оферент получит акцепт от акцептанта.Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Вместе с тем далеко не всякое предложение заключить договор приобретает силу оферты. Предложение, признаваемое офертой, в соответствии со ст.435 Гражданского кодекса:
а) должно быть достаточно определенным и выражать явное намерение лица заключить договор;
в) должно быть обращено к одному или нескольким конкретным лицам.
Первое требование обусловлено тем, что без намерения лица заключить договор последний не может быть заключен, даже если это лицо сообщило контрагенту все существенные условия договора. Второе требование вытекает из п.1 ст.432 Гражданского кодекса, в соответствии с которым договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если в предложении заключить договор отсутствует хотя бы одно из существенных условий, он не может быть заключен, даже если вторая сторона и согласится с таким предложением. Наконец, третье требование обусловлено тем, что в момент заключения договора должно сниматься предложение его заключить. В противном случае в отношении одного и того же предмета может быть заключено несколько договоров, из которых реально можно исполнить только один.
От вызова на оферту необходимо отличать публичную оферту. Под публичной офертой понимается содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется (п.2 ст.437 Гражданского кодекса). Предложение неопределенному кругу лиц, выражающее волю сделавшего его лица заключить договор и содержащее все существенные условия договора, является офертой, которую Гражданский кодекс именует публичной. Публичная оферта возможна как в письменной, так и в устной форме (по радио, телевидению, посредством микрофона и т.д.), однако при обязательном наличии в ней существенных условий договора.
Акцептом признается согласие лица, которому адресована оферта, принять это предложение, причем не любое согласие, а лишь такое, которое является полным и безоговорочным (п.1 ст.438 Гражданского кодекса). Если же принципиальное согласие на предложение заключить договор сопровождается какими-либо дополнениями или изменениями условий.
Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте (п.3 ст.438 Гражданского кодекса).
Обладающие необходимыми признаками оферта и акцепт порождают определенные юридические последствия для совершивших их лиц. Юридическое действие оферты зависит от того, получена она ее адресатом или нет. До получения оферты ее адресатом она никак не связывает оферента и он вправе ее отозвать и тем самым снять предложение заключить договор. Если предложение об отзыве оферты поступило ранее или одновременно с самой офертой, оферта считается не полученной (п.2 ст.435 Гражданского кодекса). Как и оферта, акцепт связывает акцептанта с того момента, когда он получен оферентом.
До получения акцепта оферентом акцептант вправе отозвать акцепт. При этом если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным (ст.439 Гражданского кодекса). Если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается не полученным. Подобно оферте (п.2 ст.435 Гражданского кодекса), акцепт может быть отозван при условии, что такой отзыв поступает к оференту ранее или во всяком случае одновременно с акцептом.
Юридическое действие оферты также зависит от того, сделана она с указанием срока для ответа или без указания срока для ответа. Если оферта сделана с указанием срока для ответа, то договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока (ст.440 Гражданского кодекса). Если же оферта сделана без указания срока для ответа, то ее юридическое действие зависит от того, в какой форме она сделана. Когда оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте. Если такого акцепта не последовало, то оферент никак не связан сделанным им предложением. Когда же оферта сделана в письменной форме без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени (ст.441 Гражданского кодекса). Если акцепт получен с опозданием, то судьба договора зависит от оферента, который может оставить без внимания опоздание ответа и согласиться с заключением договора либо отказаться от заключения договора в виду задержки с ответом на его предложение. Если оферент, получивший акцепт с опозданием, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор считается заключенным.
Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом.
Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
В силу ст.438 Гражданского кодекса акцепт должен быть полным и безоговорочным. Поэтому согласие заключить договор на иных условиях акцептом не является, независимо от характера и значения таких условий (ст.443 Гражданского кодекса). Стороны в этом случае меняются местами: акцептант становится оферентом со всеми вытекающими отсюда последствиями. Если стороны сами не могут урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, то у них есть возможность прийти к соглашению о передаче возникшего спора на рассмотрение суда (ст.446 Гражданского кодекса). В этом случае условия договора, по которым стороны не пришли к соглашению, определяются в соответствии с решением суда.
Если адресат вообще никак не отреагировал на предложение заключить договор, то его молчание рассматривается, по общему правилу, как отказ от заключения договора.
Важное значение при заключении договоров приобретает вопрос о времени и месте заключения договора. К договорным отношениям применяется законодательство, действующее на момент его заключения на той территории, где он был заключен. Соглашение считается состоявшимся в том момент, когда оферент получил согласие акцептанта. Этот момент и признается временем заключения договора.
Если в договоре не указано место его заключения, договор признается заключенным в месте жительства гражданина или месте нахождения юридического лица, направившего оферту.
Место заключения договора имеет значение прежде всего для определения применимого к договору права: актов совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов, если субъектами Федерации предусмотрено различное регулирование, а также локальных обычаев, которые в определенных регионах Российской Федерации могут иметь особенности.
Место заключения договора существенно и для решения некоторых других вопросов, например установления цены в возмездном договоре, если она не была предусмотрена и должна определяться применительно к цене, которая. при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги (п.3 ст.424 Гражданского кодекса). Место заключения договора должно приниматься во внимание также при толковании условий договора.
Договор может быть заключен и непосредственно путем переговоров между сторонами. Алгоритм заключения договора может выглядеть следующим образом:
1. Выбор потенциального партнера (контрагента).
2. Согласование формы сроков, даты переговоров "лицом к лицу" по заключению договора с потенциальным контрагентом.
3. Назначение лица (отдела) для ведения переговоров и поручение юридической службе подготовки предварительного проекта договора.
4. Визирование проекта договора главным бухгалтером, начальником финансового и планового отделов; сбор виз и контроль отделами, оформляющими проект договора.
5. Визирование проекта договора начальником юридической службы и передача лицу, ответственному за ведение переговоров.
6. Подписание окончательного договора или протокола согласования разногласий к первоначальному проекту и самого проекта полномочными представителями обеих сторон по итогам переговоров.
После прохождения всех этапов договор считается заключенным. Если переговоры заканчиваются подписанием предварительного договора с приложением к нему первоначального проекта и протокола согласования разногласий, они направляются для дачи заключений в подразделения, которые визировали договор. Подготовленные заключения направляются в юридическую службу.
7. Визирование окончательного варианта договора юридической службой у соответствующих подразделений и передача на подпись руководителю или полномочному заместителю руководителя организации; документ должен быть составлен не менее чем в двух экземплярах и заверен печатями обеих организаций.
Руководителям любой строительной организации необходимо помнить, что, прежде чем заключить договор с неизвестной организацией в качестве партнера (контрагента), необходимо постараться получить о ней как можно больше информации. Необходимо убедиться, что такая организация действительно существует. Для этого следует ознакомиться с ее учредительными документами (уставом, учредительным договором) и свидетельством о государственной регистрации. Необходимо обратить внимание на то, кто является ее учредителями, каков размер ее уставного фонда и сформирован ли он, где располагается офис (а не так называемый юридический адрес), в каком банке организация обслуживается, каково ее финансовое положение и коммерческая репутация.
При подписании договора обязательно необходимо проверить полномочия представителя партнера. При этом необходимо убедиться, что он имеет юридическое право и полномочия на подписание документа.
6.2. Заключение договора в обязательном порядке
Указанный порядок применяется в тех случаях, когда заключение договора является обязательным для одной из сторон в силу закона, т.е. при заключении обязательных договоров. При заключении договора в обязательном порядке применяются правила ст.445 Гражданского кодекса.В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Статья предусматривает порядок и сроки заключения договора для тех случаев, когда Гражданского кодекса или иными законами установлена обязанность заключить договор. Нормам, включенным в статью, придан диспозитивный характер, т.е. стороны могут согласовать другие порядок и сроки. Кроме того, эти нормы не применяются при наличии специальных правил, например, норм о порядке и сроках заключения государственного контракта (договора) на поставку товаров для государственных нужд (ст.528 и 529 Гражданского кодекса) и контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд (ст.765 Гражданского кодекса).
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Статья установила несколько вариантов заключения договора в обязательном порядке. При первом варианте оферентом выступает покупатель (заказчик, арендатор), при втором - обязанная сторона.
Ни один из этих вариантов не предусматривает срок направления оферты (проекта договора). Судебно-арбитражная практика исходит из отсутствия оснований для понуждения обязанной стороны к заключению договора, если вторая сторона предварительно не обращалась к ней с предложением заключить договор.
Правила о сроках, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами.
Как правило, оферта должна исходить от потребителя товара, работ, услуг (покупателя, заказчика). Она может быть направлена в виде проекта договора - одного документа, подписываемого сторонами, либо иного письменного документа посредством почтовой, телеграфной, телефонной, электронной или иной связи. Вторая сторона (обязанная) должна возвратить подписанный проект договора (акцептовать оферту в иной форме, предусмотренной ст.434 и 438 Гражданского кодекса) либо известить контрагента об отказе от акцепта или о принятии оферты на иных условиях. Эти действия должны быть совершены в 30-дневный срок, включая время, необходимое для доставки проекта договора (извещения) оференту.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
При втором варианте проект договора в виде одного документа, подписываемого сторонами (оферту в иной форме), направляет обязанная сторона. Вторая сторона вправе в течение тридцати дней:
а) возвратить подписанный проект договора (извещение о принятии оферты) без возражений;
б) возвратить договор с протоколом разногласий;
в) уведомить оферента об отказе от заключения договора.
Необходимо подчеркнуть, что вторая сторона вправе, но не обязана заключить договор, однако для возвращения подписанного договора или уведомления обязанной стороны об акцепте оферты (принятии оферты), либо отказе от акцепта установлен срок, который должен соблюдаться контрагентом обязанной стороны; Вместе с тем акцепт возможен и в форме конклюдентных действий, т.е. использовании товара, услуг, предложенных обязанной стороной.
При отклонении обязанной стороной предложенных ей условий, не урегулировании разногласий в 30-дневный срок, либо неполучении в этот срок извещения о результатах их рассмотрения, другая сторона - покупатель (заказчик) вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Из этой нормы длительное время в практике делался вывод, что и при первом, и при втором варианте заключения договора обратиться в суд с разногласиями может лишь сторона, для которой заключение договора является правом, а не обязанностью.
Хотя при не передаче спора в суд и не урегулировании сторонами разногласий договор в силу ст.433 Гражданского кодекса признается незаключенным, обязанная сторона нередко заинтересована во вмешательстве суда в согласование возникших разногласий. В судебно-арбитражной практике встречались случаи рассмотрения разногласий, переданных в суд обязанной стороной, при отсутствии возражений второй стороны против рассмотрения спора.
И роста инвестиционной активности появляются новые механизмы, правовые и бизнес-конструкции участия заинтересованных сторон в инвестиционно-строительной деятельности.
В настоящее время разработаны и реализуются различного рода программы развития жилищно-коммунального и инфраструктурного комплексов. Для этих целей на государственном уровне была подготовлена и реализована новая схема правовых, организационных и хозяйственных документов, направленных на регулирование деятельности в строительной и жилищно-коммунальной отраслях.
Несмотря на простоту и известность конструкции подрядных отношений, используемых в данной сфере правоотношений, у непосредственных участников строительной и инвестиционной деятельности возникают многочисленные сложности как с практическим применением отдельных норм подрядных отношений, так и с квалификацией непосредственных участников этой деятельности по выполняемым ими видам работ, услуг, возможности совмещения ими отдельных функций. Более того, существующая система нормативных документов и стандартов не обеспечивает единства применения и толкования многих значимых положений законодательства на практике.
Путаницу вносят различия применяемых механизмов заключения и исполнения подрядных договоров в строительстве: инвестиционный договор (контракт), государственный контракт, договоры долевого участия в строительстве, концессии, договор с управляющей компанией (управляющий проектом), с инжиниринговой компанией, договор на осуществление функций технического надзора , авторский надзор, договор генерального подряда, договор с заказчиком и пр. Это далеко не полный перечень договоров и договорных конструкций, используемый в сфере строительной и инвестиционной деятельности. Все указанные документы различаются и по предмету, и по кругу лиц, участвующих в таких правоотношениях.
Порой компания или предприниматель, приобретая права на земельный участок либо имея возможность вложить существенные финансовые ресурсы, не знает, какие разрешения, документы и договоры нужны для осуществления строительства объекта. Иными словами, как структурировать отношения между всеми участниками. Возникает путаница даже в определении ключевых понятий, таких как «инвестор », «заказчик», «заказчик-застройщик», «технический заказчик», «подрядчик» («генеральный подрядчик», «субподрядчик»), «проектировщик», «управляющая или инжиниринговая компания».
Безусловно, все перечисленные выше участники инвестиционно-строительного процесса имеют строго регламентированные функции, реализуемые через определенные права и обязанности, закрепляемые в соответствующих договорных конструкциях.
Наиболее часто возникает вопрос относительно квалификации застройщика, заказчика и заказчика-застройщика. Являются ли данные понятия идентичными или между ними существуют различия?
Если рассматривать понятие «заказчика» в соответствии с инвестиционным законодательством, то его можно определить как лицо, организующее строительство объекта недвижимости . Как правило, заказчик привлекается инвестором на основании соответствующего гражданско-правового договора. Основными функциями заказчика являются организация процесса строительства, привлечение требуемых подрядных организаций – генерального проектировщика, генерального подрядчика и др. Заказчик фактически выполняет агентские функции по отношению к инвестору, освобождая его от обязанности координировать процесс строительства . Заказчику принадлежат права владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период строительства и в пределах полномочий, которые устанавливаются в заключаемом с ним договоре.
Дополнительным и существенным требованием к компании заказчика является наличие у него государственной строительной лицензии. Заказчик может быть одновременно и инвестором, но может выступать и просто заказчиком, имеющим функции организатора. Кроме того, заказчик может квалифицироваться и в качестве заказчика-застройщика. Это происходит в случаях, если он самостоятельно осуществляет строительство либо строительство объекта недвижимости осуществляется с привлечением иных инвесторов, получающих в процессе строительства в собственность отдельные части объекта, например, квартиры в многоэтажном доме .
При структурировании отношений, связанных со строительством, важно понимать функции, присущие инвестору и застройщику. Должны ли они выступать в качестве самостоятельных субъектов строительства или существуют специальные требования или ограничения?
Как правило, инвестор финансирует строительство. Помимо финансовых вложений он осуществляет и практические действия по реализации соответствующих инвестиций, как то: контроль за их целевым и своевременным использованием, принятием решений о достаточности инвестиций или необходимости осуществления дополнительных вложений. При этом следует помнить, что данное понятие с закреплением соответствующих функций в договорных конструкциях возникает только в случае установления правоотношений в рамках инвестиционного законодательства (Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).
Понятие «застройщик» возникает в смежном законодательном блоке, регламентирующем правоотношения по привлечению средств участников долевого строительства (закон № 214-ФЗ), а также в градостроительном законодательстве. Так, застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок , и намеренное осуществить строительство на основании полученного разрешения. Если застройщик самостоятельно осуществляет строительство объекта, он должен иметь соответствующую строительную лицензию на выполнение функций заказчика. Фактически речь идет о совмещении функций заказчика и застройщика.
Использование в договорных конструкциях понятий «застройщик » и «заказчик-застройщик» будет означать совмещение указанным лицом функций заказчика и застройщика: по инвестиционному законодательству – в отношении подрядных организаций; по долевому строительству – в отношении привлекаемых участников долевого строительства. При этом застройщик, выступающий в качестве стороны по договору долевого строительства и осуществляющий строительство всего объекта целиком, является заказчиком-застройщиком для привлекаемых им подрядных (строительно-монтажных) организаций.
Суммируя сказанное, можно констатировать, что все или часть перечисленных выше функций, присущих тому или иному участнику инвестиционно-строительного процесса (инвестору, заказчику, застройщику), может выполняться как самостоятельно определенным участником, так совмещаться в одном лице при наделении его требуемыми функциями и наличием у него соответствующих полномочий на выполнение таких функций. При этом закрепление тех или иных функций за конкретным участником отражается не только в определенных договорных отношениях, но и при формировании товарно-денежных потоков, учете полученных инвестиционных средств, оптимизации налоговых механизмов.
Для достижения ожидаемого результата требуется правильное структурирование отношений, позволяющее исключить дублирование функций и неэффективное управление инвестициями. Структурирование правоотношений между участниками инвестиционно-строительной деятельности определяется не только конкретными функциями, установленными для них действующим законодательством, но также целями, которых они намерены достичь, того имущественного или финансового результата, который защитит их интересы на стадии вхождения, реализации и выхода из проекта.
Капитальное строительство может осуществляться подрядным, хозяйственным или смешанным способами (подрядным и хозяйственным), обусловленными прежде всего порядком финансирования затрат и взаимоотношениями сторон в процессе строительства.
Строительство объектов и выполнение работ подрядным способом является преобладающим.
При подрядном способе строительства строительно-монтажные работы выполняются специализированными организациями, имеющими лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, на основе договора (контракта) строительного подряда с заказчиком. Договор подряда является основным правовым документом, регламентирующим взаимоотношения участников строительства. Подрядный способ ведения работ имеет ряд достоинств. Он обеспечивает условия для интенсификации строительства на базе максимального применения конструкций, деталей, узлов заводского изготовления, новейшей строительной техники, передовых методов ведения работ. Подрядные организации располагают постоянными кадрами рабочих-строителей, производственными фондами, выполняют работы индустриальными методами. Такой способ работ позволяет сокращать продолжительность строительства, повышать качество, снижать стоимость строительства, обеспечивать рост накоплений.
Заключение договоров подряда осуществляется в соответствии с правилами заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденными Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 г. № 1450 (с изменениями и дополнениями).
Предметом договора подряда являются:
строительство, реконструкция предприятия, здания сооружения или иного объекта;
выполнение строительных и иных специальных монтажных работ.
Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) распространяются также на работы по капитальному ремонту объектов.
Заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, других государств.
В качестве заказчика при подрядном способе ведения работ выступают: дирекция действующего предприятия, организации, отдельные граждане. Функцию заказчика на государственных новостройках производственного назначения, а также крупных объектов непроизводственного назначения, строящихся по индивидуальным проектам, может выполнять специально организуемая дирекция строящегося предприятия.
При строительстве жилых домов объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства в областях, городах, районах создается служба единого заказчика, которая осуществляет реализацию инвестиционных программ за счет средств республиканского и местного бюджетов, а также средства юридических и физических лиц, вносящих их в порядке долевого участия.
При строительстве объектов для государственных нужд определяется государственный заказчик из числа государственных органов управления, обладающих необходимыми инвестиционными ресурсами, или организаций, наделенных правом распоряжаться такими ресурсами.
Дирекция или соответственно другие органы являются распорядителями всех средств, выделенных на финансирование инвестиционных проектов и затрат. Они заключают договоры с проектными, строительными организациями, поставщиками оборудования, на выполнение проектных, строительно-монтажных работ, на поставку оборудования.
Выбор подрядчика осуществляется:
для объектов, по которым проводятся подрядные торги, - по их результатам;
для объектов, по которым не проводятся подрядные торги - по усмотрению заказчика.
Заказчик часть обязанностей, а также полномочий по принятию от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может передать инженеру (инженерной организации). Отношения между ними регулируются договором на оказание услуг. При этом согласие подрядчика на заключение такого договора требуется.
Подрядчик вправе привлекать, на основании договоров субподряда, в том числе на конкурсных условиях, для выполнения отдельных видов работ субподрядчиков. Выполнение обязанностей заказчика по работам, на которые генподрядчиком заключен договор субподряда, возлагается на генподрядчика, а обязанности подрядчика - на субподрядчика. Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за все работы, выполняемые им и субподрядчиком.
На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы устанавливается гарантийный срок два года.
Договор подряда заключается при наличии у заказчика: соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок, решения местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта; проектно-сметной документации прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика; протокола о проведении подрядных торгов; протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя.
У подрядчика - лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Республики Беларусь.
Договор подряда может быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения подрядных торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда, другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор подряда заключается на основании переговоров и соглашения сторон он может быть подготовлен заказчиком или подрядчиком или совместно сторонами. До заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта.
При подготовке договора подряда подрядчиком заказчик представляет ему в согласованные сроки документы, указанные выше, а также:
предложения о цене и сроках строительства объекта или выполнения вида строительных работ;
график платежей;
график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, если их поставка возлагается на заказчика соглашением сторон;
график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в эксплуатацию в планируемом году;
график совмещения видов строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием в необходимых случаях возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельскохозяйственного оборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ; и другую документацию.
Срок рассмотрения подрядчиком указанных документов, составления и подписания договора подряда определяется по соглашению сторон, но не должен превышать 30 дней.
В указанный срок подрядчик разрабатывает график производства работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, осуществление которой он принимает на себя. Эти графики прилагаются к проекту договора подряда.
Подрядчик, направляя подписанный проект договора заказчику, определяет нормально необходимый срок (не менее 20 дней) в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если заключение договора является обязательным, то заказчик должен дать ответ в течение 30 дней со дня получения его проекта. Заказчик при несогласии с отдельными условиями полученного проекта договора подряда вправе оформить протокол разногласий с приложением его к договору.
В договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:
наименование сторон и необходимые реквизиты;
предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);
сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения строительных работ;
договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения торгов, а по объектам по которым проведение торгов не является обязательным, цена определяется по соглашению сторон;
порядок расчетов за выполненные работы;
источники финансирования;
распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, оборудованием;
обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;
порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря;
условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;
ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;
особенности приемки выполненных строительных работ, сдача объекта в эксплуатацию;
взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств и другие условия.
Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан должны определять в договорах наряду с вышеперечисленными следующие существенные условия:
Размер и порядок внесения денежных средств гражданами;
Основания расторжения договора ранее установленного срока;
Порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;
Ответственность за неисполнение обязательств.
Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей.
Договор субподряда заключается по результатам подрядных торгов, объявляемых генподрядчиком либо путем непосредственных переговоров с субподрядчиками. В договор субподряда включаются те же обязательные условия, что и в договор подряда. Кроме того, договором субподряда определяются перечни услуг, оказываемых генподрядчиком, а также размер и порядок уплаты субподрядчиком этих услуг.
Договором подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объектов строительства, материалов, оборудования застраховать соответствующие риски.
При строительстве объектов для государственных нужд, финансируемых за счет средств республиканского и местных бюджетов, внебюджетных фондов, кредитов банков государственный заказчик заключает с подрядчиком государственный контракт на выполнение подрядных работ с соблюдением требований Правил. При этом государственный заказчик выполняет обязанности и имеет права, установленные Правилами для заказчиков, за исключением права самостоятельно принимать решения об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования; о передаче своих полномочий третьим лицам; о консервации или прекращении строительства объекта.
Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда и уплачивает неустойку подрядчику в следующих размерах:
за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ и оформления подтверждающих их выполнение - 0,1 % стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 % от стоимости строительных работ (объекта);
за несвоевременное перечисление аванса, средств на оплату выполненных и принятых строительных работ - 0,15 % неперечисленной суммы за каждый день просрочки;
за нарушение сроков поставки конструкций, материалов, оборудования - 0,15 % их стоимости за каждый день просрочки, но не более стоимости недопоставленных конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря.
Подрядчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда и уплачивает неустойку в действующих ценах заказчику в следующих случаях и размерах:
за несвоевременное обеспечение строительной готовности работ, в том числе за непредставление фронта работ - 0,1 % от их стоимости за каждый день просрочки;
за нарушение сроков выполнения строительных работ, являющихся предметом договора подряда, сдачи объекта в эксплуатацию - 0,15 % стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 % стоимости строительных работ (объекта);
за несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта - 0,15 % стоимости строительных работ по устранению дефектов за каждый день просрочки.
Подрядчик несет ответственность за некачественно выполненные работы, обнаруженные в пределах гарантийного срока.
Кроме предусмотренных настоящими правилами санкций за неисполнение обязательств по договору подряда сторона, нарушившая договор, возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (штрафом, пеней).
Сторона, виновная в превышении установленных договором подряда сроков строительства объекта (выполнения строительных работ), возмещает другой стороне причиненные этим убытки.
Похожая информация.
Отношения между субъектами инвестиционной деятельности строятся на основе договоров и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок строительства, за исключением случаев, предусмотренных Законом N 39-ФЗ. Согласно статье 18 указанного Закона прекращение или приостановление инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, производится в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (например, признание участника инвестиционной деятельности банкротом; признание ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным).
Основными видами договоров, оформляемыми между участниками инвестиционной деятельности, являются:
- договор на реализацию инвестиционного проекта;
- договор участия в долевом строительстве;
- договор простого товарищества;
- договор на выполнение проектных и изыскательских работ;
- договор строительного подряда;
- договор на выполнение функций технадзора.
Основополагающим договором, с которого начинается инвестиционный процесс, является договор на реализацию инвестиционного проекта. Данный договор заключается между инвестором и заказчиком-застройщиком в случае, если инвестором является одно лицо.
Договор участия в долевом строительстве
В том случае если инвестирование в строящийся объект осуществляется несколькими инвесторами, то привлечение их средств осуществляется на основании договора участия в долевом строительстве.
По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
С 1 апреля 2005 года вступил в силу Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, который регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Указанный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Права и обязанности сторон:
В соответствии со статьей 17 Закона N 122-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном статьей 25.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента регистрации.
Статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ установлено, что на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с данным федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием его местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства, а при регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, представляются также разрешение на строительство, проектная декларация.
Статьей 19 Закона N 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика по опубликованию проектной декларации в средствах массовой информации и (или) размещению в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в уполномоченный орган, осуществляющий государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Для перехода по сделке к другому лицу прав кредитора - участника долевого строительства не требуется согласия должника (в рассматриваемом случае - застройщика), если иное не предусмотрено договором, но должник должен быть письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу. В противном случае новый кредитор несет риск вызванных этим для него не благоприятных последствий (исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору). Если иное не предусмотрено договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Участник долевого строительства, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Договор простого товарищества (совместной деятельности)
Несмотря на то что Закон N 214-ФЗ специально регулирует правоотношения сторон при участии в строительстве нескольких соинвесторов, он не отменяет действие Закона N 39-ФЗ, согласно статье 4 которого участником инвестиционной деятельности (инвестором) могут быть создаваемые на основе договора о совместной деятельности объединения юридических лиц, не имеющие статуса юридического лица. Несколько лиц могут объединить свои усилия путем заключения договора совместной деятельности (простого товарищества) и затем уже как одна сторона (единый инвестор) заключить договор с заказчиком на организацию процесса строительства.
Если же речь идет об инвестировании в строительство физическими лицами для личного потребления, то взаимоотношения с ними могут быть оформлены только договором долевого участия в строительстве с застройщиком. Договор простого товарищества заключается в письменной форме.
При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества. При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей.
Договор простого товарищества носит личностно-доверительный характер. В случае если один из участников совместной деятельности изъявит желание выйти из договора, он вправе истребовать внесенную в общую собственность индивидуально-определенную вещь обратно. В то же время имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Таким образом, участник может, если он не возражает, получить при разделе общей собственности товарищества не тот объект, который был его вкладом в капитал товарищества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Договор строительного подряда
В зависимости от того, ведется строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:
- подрядный способ, когда строительство осуществляется с привлечением
специализированных строительных, монтажных и других организаций строительного
профиля;
- хозяйственный способ, когда строительство осуществляется собственными силами
застройщика;
- смешанный способ, когда одна часть работ осуществляется собственными силами
застройщика (обычно это общестроительные работы по возведению зданий и
сооружений), а другая часть - силами сторонних специализированных организаций
(санитарно-технические и электротехнические работы, монтаж технологического
оборудования и т.п.).
Основной способ осуществления строительства - подрядный. Работы этим способом осуществляются по договору строительного подряда, существенные условия которого рассмотрены ниже. Договор заключается в простой письменной форме, является двусторонним. Его стороны - заказчик и подрядчик, которые имеют права и обязанности по отношению друг к другу. Заказчик, будучи организацией, в обязанности которой входит организация процесса строительства, как правило, сам непосредственно не выполняет СМР, а привлекает для строительства подрядные строительные организации, с которыми заключаются соответствующие договоры.
Поскольку надлежащее исполнение подрядчиками своих обязательств определяется выполнением только тех работ, которые указаны в технической документации, заказчик должен позаботиться о том, чтобы перечень и содержание работ были подробно и исчерпывающе описаны в ней.
В ряде случаев для описания предмета договора может быть необходимо условие о месте выполнения работ, согласование которого, безусловно, влияет на ряд вопросов:
- о надлежащем исполнении договора подряда;
- о факте заключения договора строительного подряда.
Несогласование условия о качестве работ не является основанием для признания договора строительного подряда незаключенным. Качество работы не является в силу закона существенным условием договора подряда". Но при отсутствии в договоре условий о качестве строительных работ оно будет определяться требованиями, обычно предъявляемыми к работам соответствующего рода. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия. При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.
Предмет договора строительного подряда должен формулироваться как обязательство подрядчика выполнить определенный перечень и виды строительных работ в согласованном сторонами объеме и при соблюдении установленных показателей качества, целью которых является достижение определенного результата работ, обладающего соответствующим функциональным назначением.
Срок выполнения работ - существенное условие договора строительного подряда, без согласования которого договор считается незаключенным. Необходимо разграничивать сроки выполнения строительных работ и сроки действия договора строительного подряда, поскольку эти понятия различны по своему правовому содержанию, хотя нередко стороны подменяют одно другим.
Продолжительность гарантийного срока, в течение которого подрядчик отвечает за все выявленные заказчиком недостатки результата работ, устанавливается в договоре строительного подряда. Подрядчик освобождается от своих обязательств и ответственности, связанных с тем, что объект не "выдерживает" гарантийный срок только в том случае, если докажет, что недостатки произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Закон устанавливает правила исчисления гарантийного срока. Он начинает течь с момента, когда результат выполненной работы был принят или должен был быть принят заказчиком. Стороны могут установить иной момент начала течения гарантийного срока. Течение гарантийного срока прерывается на все время, на протяжении которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Гарантийный срок, если иное не предусмотрено договором, продлевается на это время.
Необходимость проведения дополнительных работ влечет существенное превышение сметы, в связи с чем необходимо предупредить заказчика об увеличении цены и получить его согласие. Если стороны намерены установить приблизительную цену строительных работ, необходимо сделать специальную оговорку в тексте договора. В иных случаях презюмируется, что цена строительных работ твердая.
Заключение договора строительного подряда еще не означает, что он будет реализован. Заказ может быть и аннулирован, причем в одностороннем порядке. В данном случае подрядчик всегда может рассчитывать на компенсацию затрат. В соответствии со статьей 717 ГК РФ заказчик имеет право в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора (если договор подряда не предусматривает иное). При этом заказчик обязан направить подрядчику соответствующее извещение и оплатить:
- часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до
получения извещения;
- убытки в пределах разницы между ценой за всю работу и частью цены, выплаченной
за выполненную работу.
Обязательство возместить убытки не возникает у заказчика в том случае, если поводом для аннулирования заказа было ненадлежащее выполнение работ со стороны подрядчика. Это уже другое основание для отказа от приемки работ, предусмотренное пунктом 6 статьи 753 ГК РФ. Ответственность сторон может обеспечиваться поручительством и банковской гарантией (при несостоятельности контрагентов по договору подряда, который может быть вызван их недостаточной квалификацией, ошибками в деятельности, гибелью имущества или незавершенного объекта, неудовлетворительным финансовым положением и рядом других причин); задатком; залогом (в том числе недвижимости, то есть ипотекой); выплатой неустоек при неисполнении обязательств.
На практике чаще всего вместо применения денежного задатка в качестве обеспечения обязательств по договору подряда применяется залог. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Например, заказчик (должник) за выполнение своих обязательств по оплате выполненных подрядчиком работ (кредитор) передает в залог принадлежащее ему на праве собственности имущество. Внести залог за организацию - участника договора подряда могут также и третьи лица (например, собственник или хозяйственный партнер этой организации).
Страхование имущества (в том числе объекта незавершенного строительства) в связи с его гибелью или повреждением, страхование ответственности подрядчика и заказчика за нарушение договора, ответственности за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в результате действий (бездействий) сторон не названо законом в качестве вида обеспечения исполнения обязательств, но по сути является таковым. Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам, застраховать соответствующие риски.
Страхованием покрываются риски утраты или нанесения ущерба имуществу или гражданам вследствие случайных, но непредотвратимых событий.
Также в процессе инвестиционной деятельности между участниками инвестиционного процесса может заключаться договор на выполнение проектных и изыскательских работ, согласно которому подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат.
В процессе строительства должны соблюдаться строительные нормы и правила, требования законодательства по всем видам проектных, изыскательских, монтажно-строительных, ремонтно-строительных и иных работ. Для выполнения функций технического надзора за соблюдением всех этих правил заказчиком-застройщиком чаще всего привлекается специализированная организация, имеющая лицензию на осуществление данного вида деятельности.
Специального нормативного акта, регулирующего договор по технадзору, на федеральном уровне нет, однако на уровне субъектов федерации такое регулирование встречается.
Взаимоотношения между заказчиком и проектировщиком (проектной организацией) регулируют договором подряда на выполнение проектно-изыскательских работ. Согласно ст. 758 ГК РФ (ч. 2), проектировщик обязуется по заданию заказчика (инвестора) разработать техническую документацию или выполнить изыскательские работы,
а заказчик - принять к оплате их результат.
По договору подряда на выполнение проектно-изыскательских работ заказчик обязан передать проектировщику задание на проектирование, а также другие исходные данные для составления технической документации. Задание на выполнение проектных работ может быть подготовлено по поручению заказчика подрядчиком.
Проектировщик обязан соблюдать требования, содержащиеся в задании на выполнение проектно-изыскательских работ, и вправе скорректировать их с согласия заказчика.
Проектировщик обязан:(см. в учебнике)
Предприятия-застройщики вправе выполнять строительно-монтажные работы по возведению зданий и сооружений собственными силами (хозяйственным способом). Однако на практике застройщики чаще привлекают специализированные подрядные организации (фирмы). Взаимоотношения между застройщиками и подрядчиками
строятся на обычной коммерческой основе с соблюдением прав и обязанностей, вытекающих из договора строительного подряда.
Согласно ст. 740 ГК РФ (ч. 2), договор строительного подряда заключают на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, а также на осуществление монтажных, пусконаладочных и других неразрывно связанных со строящимся объектом работ.
Рекомендуемый перечень статей договора достаточно типизирован и универсален, что позволяет использовать его в качестве базовой схемы при подготовке различных видов договора. Примерный перечень основных статей договора строительного подряда следующий:(см. в учебнике)
По договоренности сторон статьи договора могут быть дополнены и изменены исходя из специфики строящегося объекта, его месторасположения и других условий. Подрядчик может по согласованию с заказчиком (если это предусмотрено условиями договора) привлекать для выполнения комплекса или вида работ (сантехнических, электромонтажных, по благоустройству территории) другие организации субподрядчиков, заключая с ними договоры субподряда.
В таком случае ответственность перед заказчиком за выполнение всех работ в сроки, предусмотренные договором строительного подряда, и с надлежащим качеством принимает на себя подрядчик. В этих условиях подрядчик будет выступать перед заказчиком в качестве генерального подрядчика, а перед субподрядчиком - в качестве заказчика.
В строительной практике заказчик заключает договор, как правило, с одним подрядчиком (именуемым генеральным), выполняющим основную часть работ и принимающим на себя обязательство по координации работ и ответственностьза своевременное и качественное выполнение всего комплекса работ, предусмотренных договором. Он привлекает для выполнения отдельных видов работ субподрядные
организации.
Подрядчик может принять на себя обязательство по обеспечению строительства всеми видами материальных ресурсов и оборудования. Если заказчик помимо основного договора подряда заключает другиедоговоры на выполнение отдельных видов и комплексов работ, необходимых для сооружения объекта, то координацию работ, пред усмотренных основным договором, с работами, предусмотренными другими договорами, обеспечивает заказчик. Последний несет ответственность за своевременное завершение всех работ по сооружению объекта.
Заказчик может заключать и отдельные договоры с подрядчиками на выполнение фиксированных объемов работ с поставкой или без поставки оборудования, разовые договоры на поставку и монтаж оборудования, на строительство отдельных зданий и сооружений и другие договоры.
По отдельному договору каждый подрядчик несет ответственность перед заказчиком только по своим прямым обязательствам, а заказчик координирует деятельность каждого подрядчика, чтобы разные исполнители не препятствовали друг другу и выполняли свои работы и поставки в необходимой последовательности. Для генерального подрядчика отдельным договором является договор субподряда. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принять на себя ответственность по обеспечению эксплуатации объекта после сдачи его заказчику на период, предусмотренный в договоре. Подрядчик несет риск случайной гибели объекта строительства, составляющего предмет договора подряда, до приемки этого объекта заказчиком. Если объект строительства до приемки его заказчиком утрачен или поврежден вследствие низкого качества предоставленных заказчиком материалов, конструкций или его неправильных указаний, то подрядчик вправе требовать оплаты всех выполненных им работ (по сметной стоимости).
Подрядчик обязан вести строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, которая определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, подтверждающей стоимость (цену) работ. Как правило, подрядчик обязан выполнять все строительно-монтажные работы, зафиксированные в технической документации и смете.
Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также сроки и обязанности сторон по ее представлению. Подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы, которые подлежат обязательному выполнению, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от последнего ответа в течение десяти дней подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Заказчик освобождается от возмещения данных убытков, если аргументирует отсутствие необходимости в осуществлении дополнительных работ. При согласии заказчика на проведение и оплату дополнительных работ подрядчик может отказаться от их выполнения только в случаях, когда они не входят в сферу его профессиональной деятельности либо не могут быть выполнены подрядчиком но не зависящим от него причинам.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при обязательном условии, что вызываемые этим дополнительные работы не превышают 10 % от указанной в смете общей стоимости строительства ине меняют характера зафиксированных в договоре работ. Внесение в техническую документацию изменений сверх 10 % от общей стоимости работ производят на основании согласованной сторонами дополнительной сметы. Подрядчик вправе потребовать от заказчика пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 %. Подрядчик может также требовать возмещения различных расходов, которые он понес в связи с устранением дефектов в технической документации.
Обязанность по обеспечению объекта строительства материалами или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено возложение данных обязанностей на заказчика.
Заказчик осуществляет оплату выполненных подрядчиком работ в размере, предусмотренномсметой, в сроки и в порядке, которые определены договором строительного подряда. Этим договором может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта застройщиком. Расчеты можно осуществлять также по конструктивным элементам за выполнение отдельных работ или их этапов. Стороны вправе согласовать размер резервирования средств для финансовых гарантий и порядок их перечисления. В договоре целесообразно предусматривать условия, при которых заказчик вправе задержать оплату выполненных работ подрядчику:
Неустранение выявленных в работе дефектов;
Причинение ущерба заказчику;
В случае отставания выполнения работ от объемов, предусмотренных графиком их производства, и др.
Окончательный расчет заказчик производит после выполнения подрядчиком всех работ по договору, включая и устранение дефектов, выявленных при приемке объекта, с зачетом ранее перечисленных подрядчику средств и суммы средств финансовых гарантий, если они были предусмотрены в договоре подряда.
Заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных работ по договору подряда, должен немедленно приступить к приемке готового объекта (этапа). Заказчик осуществляет его приемку за свои счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. В необходимых случаях в приемке
результата работ принимают участие представители государственных органов и органов местного самоуправления. Сдачу результата работ подрядчиком и приемку его заказчиком оформляют актом, подписанным обеими сторонами. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным только в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им необоснованными. Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком.
Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполненных работ, соблюдением сроков их выполнения (графиком), качеством представленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования последним материалов заказчика. Для проведения этой работы заказчик вправе заключать самостоятельно (без согласия подрядчика) договор об оказании ему различных инжиниринговых услуг со стороны инженерной организации. В таком случае в договоре строительного подряда определяют функции инженерной организации, связанные с последствиями ее действий для подрядчика.
Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, застраховать соответствующие риски. Сторона, на которую возложена обязанность по страхованию, должна представить другой стороне доказательства заключения ею договора страхования на условиях, зафиксированных в договоре строительного подряда. В состав такого доказательства включают необходимые сведения о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках. Страхование не освобождает страхователя от обязанности принять надлежащие меры для предотвращения наступления страхового случая.
