Ипотечные операции коммерческих банков. Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках

На сегодняшний день вопрос касательно, приобретения квартиры в собственность один из самых важных вопросов для всех жителей страны. Необходимо сразу отметить, что процесс ипотечного кредитования довольно долгий и очень нудный, так как клиенту необходимо предоставить в банк большой пакет документов. Предоставив, документы клиенту необходимо дождаться решения от банка, о возможности выдачи ссуды.

Для рассмотрения сделки по жилищному кредиту заемщик банка должен заполнить анкету с указанием своих персональных данных, предоставить, справку о доходах, трудовую. На основании предоставленного пакета документов банк осуществляет процедуру андеррайтинга, которая подразумевает под собой расчет кредитных рисков, лимита кредитования, а также проверку клиента на виды мошенничества. Получив положительное решение по кредиту заемщику необходимо выбрать имущество, которое он планирует приобрести. Как правило, при выборе объекта недвижимости клиент обращается в различные агентства недвижимости для подбора недвижимого имущества. Стоит заметить клиент может оформить ипотечный кредит как на рынке строящейся недвижимости, то есть покупка жилья по 214 федеральному закону, так и на вторичном рынке.

Процесс оформления недвижимости на первичном рынке значительно проще, нежели на вторичном. Таким образом, основным параметром для покупки жилья на рынке строящейся недвижимости является то, что застройщик дома должен быть аккредитован банком. С приобретением недвижимости на рынке вторичной недвижимости все гораздо сложнее. Клиенту нужно осуществить выбор недвижимого имущества, после чего предоставляется пакет документ по объекту кредитования. Банк осуществляет юридическую проверку не только объекта недвижимости, но и самого продавца. Таким образом, осуществляется проверка чистоты сделки.

Успешно пройдя все выше перечисленные процедуры, клиент выходит на сделку по оформлению и выдаче кредита.

Схемы выдачи жилищного кредита.

Выбрав объект недвижимости, клиент обращается в отделение банка для определения окончательных параметров сделки.

К данным параметрам относятся:

• стоимость объекта;
• первоначальный взнос;
• схема передачи первоначального взноса;
• схема выдачи кредита;
• дата и время сделки.

К основным схемам выдачи ипотечного кредита относятся:

• схема до регистрации права и оформления ипотеки в силу закона;
• базовая схема, то есть после осуществления процедуры государственной регистрации;
• схема выдачи при помощи аккредитива; схема выдачи с использованием банковской ячейки.

Как показывает практика, наиболее распространенным является схема выдачи до государственной регистрации права собственности. Данная схема понимает под собой, что клиент осуществляет подписание кредитной документации, к которой относятся: кредитный договор, акт приема-передачи, договор купли-продажи, закладная. Подписав все документы, клиент отправляется на регистрацию закладной и договора приобретения. Клиенту выдается расписка регистрирующего органа о принятии документов на регистрацию. На основании данной расписки осуществляется выдача ипотечного кредита. Преимущество данной схемы кредитования в том, что клиенту не нужно ждать около двух недель пока идет регистрация договора. Важно заметить, что по данной схеме кредитования работают не все банки. Как правило, по данной схеме работают крупные банки.

Ипотечный кредит - это денежные средства, предоставляемые банком клиенту взаймы под залог недвижимости. За пользование предоставленным кредитом клиент должен заплатить банку проценты, а также ежемесячно производить возврат заемных средств в сроки, установленные кредитным договором. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.
Ипотека как метод кредитования зародилась еще в середине XVIII в. в Пруссии. Земля в ту пору была надежнейшим залогом, который не мог быть уничтожен в ряде опустошительных войн. За предоставленный капитал выдавались документы, в которых был точно обозначен земельный участок. В случае просрочки возврата денег по кредиту землевладения переходили в собственность земельной (государственной) кредитной кассы в качестве компенсации долга.
Первый специализированный по кругу операций ипотечный банк был организован в 1831 г. в Бельгии. На рубеже XIX-XX столетий ипотечные банки занимали значительное место на рынке. Они были третьей по значительности группой кредитных учреждений после сберегательных и частных коммерческих банков.
Однако Первая мировая война, инфляция и мировой экономический кризис 1930-х гг. нанесли серьезный урон ипотечному кредитованию. Вслед за кратким периодом подъема разразилась Вторая мировая война, за которой последовала валютная реформа 19.48 г. После этих событий ипотека начала свое новое развитие, характерной чертой которого стало заметное увеличение сроков кредитования.
Вплоть до конца 1960-х гг. закладные листы выпускались на срок, превышающий 30 лет, и заемщикам соответственно предлагалась ипотека с фиксированной процентной ставкой на более длительный срок. Но экономическая ситуация в мире, сложившаяся в начале 1970-х гг., привела к снижению спроса покупателей на долгосрочные закладные листы; возникла тенденция к сокращению сроков на рынке капитала. В результате ипотечные банки перешли на кредитование, осуществля-, емое в рассрочку в течение 5 - 10 лет.
В истории развития ипотеки выделяют две основные модели ипотечного кредитования.
Первая модель получила название «двухуровневой» и применяется в англо-американских странах. Суть двухуровневой системы состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке (рынок, где предоставляются кредиты под залог недвижимости), переуступаются специально созданным агентствам. В зависимости от обстоятельств эти агентства вправе распорядиться полученными ипотечными кредитами так:
1) переуступить их вторичным инвесторам;
2) сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в подобных пулах;
3) выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.
Вторая, одноуровневая модель рынка ипотечного кредитования получила свое распространение в Европе и заключается в том, что банк, выдавший ипотечный кредит, самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством; это регулирование отличается от регулирования выпуска облигаций.
Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, которые характеризуются невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые «закладной лист», не может ни один другой эмитент, кроме тех, которые указаны в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.
В современной мировой практике наиболее широкое распространение получили следующие виды ипотечных займов:
традиционные ипотечные займы с фиксированной процентной ставкой и сроком погашения в течение 30 лет;
ипотечные займы быстрого погашения в течение 15 лет;
ипотечные займы с возрастающей суммой выплат в счет погашения;
ипотечные займы с увеличением собственного капитала;
ипотечные займы с изменяемой процентной ставкой, с «шаровой выплатой», двухступенчатые.
В настоящее время в Российской Федерации существует множество способов, посредством которых можно постепенно приобрести жилье. Но эти схемы нельзя назвать ипотечными, так как в большинстве из них или почти отсутствует, или присутствует в зачаточном состоянии сама ипотека. Тем не менее квазиипотечные модели носят важный переходный характер и соответствуют современному этапу развития российской экономики. На нынешнем этапе они необходимы, ибо благодаря им постепенно активизируется и цивилизуется рынок жилья, а в перспективе им предстоит стать отправными точками для формирования и развития полномасштабной системы ипотечного жилищного кредитования. Классификацию существующих схем ипотечного кредитования можно произвести по схожим признакам и выделить основные модели:
1. Первая модель - долевое строительство и продажа жилья в рассрочку. Данная схема, которую разработали строители, привлекательная, но рисковая. Толчком для ее создания послужили два объективных фактора - сокращение количества домашних хозяйств, чьи сбережения позволяют приобрести жилье с единовременной оплатой всей стоимости, и отсутствие долгосрочного банковского кредитования.
В целом по России по этой схеме рассрочка предоставляется в среднем на сумму 30-50% от стоимости покупаемого жилья. Эта модель привлекательна для населения (жилье обходится дешевле на стадии строительства и при этом привлекаются «живые» деньги). Однако эту схему сопровождает ряд рисков как криминального характера, так и естественные - затягивание и незавершение строительства, инфляция.
2. Эта схема представлена региональными программами с использованием бюджетных средств.
Организуется фонд поддержки жилищного строительства, который является финансовой основой территориальной жилищной программы. В этом фонде содержится значительная доля бюджетных средств. Предпочтение отдается тем семьям, которые имеющееся жилье продают фонду. Вырученные средства составляют в среднем 50- 60% цены нового. 20 - 25% стоимости нового жилья покрывается за счет сбережений, а на остальные 15 - 30% предоставляется рассрочка.
В некоторых регионах население кредитуется по ставке ниже рыночной. Инвесторы не заинтересованы в таких вложениях, и зависимость от возможностей местных бюджетов здесь очень высокая.
3. В этой схеме используются муниципальные жилищные облигации со сроком погашения 10 лет. Заем дает возможность накапливать по 0,1 кв. м. Накопив необходимый пакет облигаций, можно его обменять на квартиру.
4. Согласно этой модели предприятия предоставляют своим сотрудникам заем на приобретение жилья. Здесь речь идет о крупных предприятиях (таких, как «Норильский никель», «Череповецкий металлургический комбинат» и др.), проводящих активную социальную и кадровую политику. Работники получают заем от предприятия, как правило, на льготных условиях на длительный срок (до 10 - 15 лет) в размере 70-80% стоимости приобретаемого жилья, а остальные 20- 30% они оплачивают из своих накоплений.
5. На предприятиях, имеющих непосредственное отношение к строительству, встречается вариант продажи жилья по себестоимости строительства либо с оплатой всего 20 - 40% стоимости приобретаемого жилья. Однако подобная льготная политика обычно увязывается с дополнительными обязательствами работников (относительно дли-тельности работы на предприятии, иных условий по контрактам для менеджеров высокой квалификации).
Существенно замедляет развитие ипотеки острый дефицит долгосрочных ресурсов кредитования. Из-за реальной угрозы потерять ликвидность банки проявляют сдержанность в осуществлении долгосрочных вложений за счет привлечения краткосрочных средств. Банк не может самостоятельно привлечь ресурсы, необходимые для ипотеки на срок от 2 до 5 лет. Сегодня кредитование на эти сроки реально производится только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения по ипотечному кредитованию еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.

Ипотечные банки предоставляют долгосрочные кредиты, которые обеспечиваются внесением записи ипотек, или ипотечных долгов, на землевладение, под которое выдается . Если ипотечные банки используют для гарантии ссуд только ипотечные долги, в деловом общении остаются понятия «ипотечный банк« и «ипотечный кредит».

Благодаря своей долгосрочности (20-30 лет) ипотечные кредиты особенно удобны для финансирования в тех случаях, когда выплата процентов и погашение кредита возможны только из текущих, как правило, невысоких доходов, т. е. небольшими взносами.

Средства для предоставления кредитов ипотечный банк получает от продажи закладных листов . Это надежные, приносящие твердые проценты долговые обязательства банка по отношению к держателям. Закладные листы обеспечиваются предоставляемыми банком и гарантированными ипотеками или ипотечными долгами, ссудами. Однако не каждый земельный участок может быть объектом ипотечного банка, так как безопасность кредита, обеспечивающего покрытие, определяется стоимостью закладного объекта.

Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение : как , обеспечивающие долгосрочные земельные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих .

Кроме того, они выступают посредником между вложением капитала и реальным кредитом. Капитал держателя закладных листов обеспечивается не одним объектом, а совокупностью всех объектов банка, гарантирующих его займы. Таким образом, происходит рассеивание риска. В отличие от частного лица, которое предоставляет заем под один объект, банк имеет возможность назначать очень низкие ставки погашения, поскольку средства, поступающие от многочисленных кредитополучателей, могут быть использованы для новых кредитов.

Ипотечные банки, их функции и операции

Ипотечные банки появились в конце XVIII в. и получили особое развитие в Германии; первый ипотечный банк был создан в 1770 г. в Силезии. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте и занимался ипотекой — залогом недвижимости (земли, основных фондов, строений, жилья) в целях получения ссуды.

Банки также предоставляют кредиты коммунальным структурам (обеспечением по кредитам являются поступаемые налоговые платежи). Источники средств для коммунальных кредитов — выпускаемые коммунальные (общественные) закладные листы. Наряду с основной деятельностью банки могут заниматься вложением средств в ценные бумаги под проценты, выдачей ссуд под залог бумаг, оказывать финансовые услуги. Ипотечному банку запрещена побочная деятельность. Свою деятельность банки осуществляют на основании залогового права. Значение залогового права заключается в том, что при принудительной продаже с аукциона объекта кредиторы ипотек и ипотечных долгов имеют привилегированное право перед другими кредиторами землевладельца при погашении долгов средствами от продажи объекта.

Различие между ипотекой и ипотечным долгом

Предпосылкой для возникновения ипотеки является кроме внесения записи в поземельную книгу наличие персональною требования. Для возникновения ипотечного долга, напротив, не требуется такой документ. Он является независимым от требования залоговым правом, которое с самого начала причитается кредитору.

В связи с тем что ипотечные ссуды обеспечиваются выпускаемыми банком , банки при выборе залоговых объектов должны руководствоваться строгими правилами. Ссуды могут выдаваться под земельные участки, приносящие каждому владельцу стабильный доход. Величина ссуды не может превышать 60% стоимости земельного участка. Средства для предоставления кредита банк получает путем продажи закладных листов. Закладные листы обычно продаются по цене ниже номинала. Листы продаются через коммерческие банки, за что ипотечный банк платит пошлину за посредничество - бонификацию. Выпуская закладные листы, банк обязуется выплачивать по ним твердые проценты весь период действия эмиссии. Листы выпускаются на срок Шлет.

Закладные листы - долговые обязательства банка перед их держателями с выплатой твердых процентов, обеспеченные привилегированными ипотеками и ипотечными долгами.

Негативное воздействие на развитие ипотечных банков оказывали мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны процесс их развития замедлялся, так как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. В настоящее время в Германии их около 30, во Франции — также около 30. В США их операции выполняют в основном ссудо-сберегательные ассоциации, страховые компании, существуют также государственные ипотечные банки (федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки но кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки). В Италии функции ипотечного кредитования выполняют полу государственные и государственные банки.

Баланс ипотечного банка имеет следующую структуру:

Пассив:

• коммунальные облигации и закладные;
• долгосрочные займы;
• переходящие кредиты (государственные средства);
• собственные средства;

Актив:

• наличность и счета в банках;
• долгосрочные кредиты;
• ценные бумаги;
• переходящие кредиты;

Банки осуществляют также депозитные и комиссионные операции с ценными бумагами.

Евгений Маляр

# Кредиты для бизнеса

Особенности предоставления

Годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%. Без залога или первоначального взноса получить заем практически невозможно.

Навигация по статье

• Физические и юридические лица в ипотечных отношениях
• Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку
• Процедура заключения договора
• Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса
• Требования к заемщику
• Банки, дающие коммерческую ипотеку
• Калькулятор коммерческой ипотеки
• Выводы

Объекты недвижимости обычно составляют наиболее ценную часть основных фондов предприятия. Соответственно, их приобретение требует больших затрат, а часто и привлечения заемных средств. Статья рассказывает о том, как получить кредит на покупку коммерческой недвижимости в 2019 году.

Физические и юридические лица в ипотечных отношениях

Бизнес-ипотека для юридических лиц доступнее, чем для физических. Связано это со спецификой практики начисления комиссии: процентные ставки для ООО или других видов предприятий в банках традиционно выше.

Причина кроется и в степени ликвидности. Если предположить, что заемщику, вознамерившемуся купить коммерческую недвижимость на кредитные деньги, не удалось вернуть задолженность, у банка могут возникнуть проблемы при реализации залога. Помещение, интересное для собственников бизнеса, не всегда нужно кому-то еще, а покупателей придется долго искать. Продать обычную квартиру намного легче.

Тем не менее и физическим лицам дают ипотечный кредит на приобретение нежилых объектов, предполагающих использование в коммерческих целях. Правда, им для этого нужно соответствовать одному из требований:

• зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя;
• быть фермером;
• владеть собственным успешным малым бизнесом;
• быть акционером или соучредителем крупного российского предприятия с хорошей репутацией;
• руководить компаний (занимать должность генерального директора или топ-менеджера).

Кроме этого, обязательны еще два условия:

• российское гражданство физического лица, претендующего на ипотечный кредит;
• возрастной диапазон 21–65 лет.

При этом следует учитывать особенности российского законодательства, регламентирующего процесс предоставления физическим лицом залога в виде коммерческой недвижимости. Единого механизма не существует, а каждый случай рассматривается банком в индивидуальном порядке.

В частности, от владельцев бизнеса, выступающих в качестве физлиц, требуется пакет документов, подтверждающий не только персональную платежеспособность, но и успешность возглавляемых ими предприятий.

Купить коммерческое помещение для юр. лиц посредством ипотечного кредитования технически проще.

Физлицам, при тех же равных условиях, предлагаются более жесткие условия заимствования:

• годовые ставки выше (до 20%);
• срок кредитования короче (максимально до 10 лет, в отличие от юридических лиц, которым предоставляют до 30 лет);
• больший процент первого взноса (от 30% цены);
• расширенные требования к предоставляемому пакету документов;
• при покупке здания в залог попадает и земля, на котором оно расположено (в том числе ее часть, занимаемая долей строения).

Также следует обратить внимание на неизбежные ограничения, которым подвергается физическое лицо, приобретая коммерческую недвижимость по ипотеке:

• имущество становится залогом;
• если объект представляет собой апартаменты, планируемые под офис, регистрировать в них владельцев в качестве жильцов нельзя;
• коммунальные тарифы для нежилых помещений всегда выше, что затрудняет выполнение долговых обязательств;
• использование материнского капитала и субсидий в этом случае запрещено;
• налоговые вычеты, связанные с приобретением недвижимого имущества коммерческого назначения, для ФЛ законодательством не предусмотрены.

Все эти факторы приводят к тому, что большинство физических лиц при покупке бизнес-недвижимости избегают ипотеки, а чаще пользуются возможностями обычных потребительских кредитов.

Как и на каких условиях можно взять бизнес-ипотеку

Первый закономерный вопрос касается стоимости заимствования, то есть банковских годовых процентных ставок. Так как каждый ипотечный договор уникален, вывести универсальную формулу, описывающую условия этого вида кредитования, практически невозможно.

Но все же, есть статистические данные, по которым можно судить о средних значениях основных показателей по стране. Вот они:

• годовая ставка по коммерческой ипотеке колеблется в пределах 11,5–20%;
• выдаются суммы в диапазоне 150 тыс.–200 млн руб.;
• первый взнос – от 20%;
• срок погашения кредита – 5–15 лет.

При этом к кредитуемому объекту банки предъявляют стандартные требования:

• Капитальность конструкции приобретаемого строения или здания, частью которого является залоговое имущество. Ипотеку не выдадут для покупки ветхой или временной недвижимости.
• Отсутствие проблем (на юридическом языке – обременений) с определением права собственности. Иными словами, если недвижимость уже заложена, арестована или на нее обоснованно претендуют некие третьи лица, то кредита ее потенциальный приобретатель не получит.
• Площадь не менее 150 кв. м.
• Территориальная близость к отделению банка.

Процедура предоставления залога при коммерческой ипотеке в общих чертах регулируется Федеральным законом 102-ФЗ. Все моменты, выходящие за рамки этого акта, произвольно устанавливаются финансово-кредитными учреждениями, в том числе:

• требования к кредитуемым субъектам и объектам;
• состав пакета предоставляемых документов;
• прочие условия кредитования.

Процедура заключения договора

Последовательность действий, ведущих к заключению договора о заимствовании под залог приобретаемой коммерческой недвижимости, включает следующие этапы:

1. Подача заявки на ипотечное кредитование с приложением требуемых банком документов.
2. Рассмотрение заявки банком и ее одобрение. Процесс может длиться до двух недель.
3. Расчет суммы и условий предоставления кредита.
4. Предоставление банку правоустанавливающих и технических документов на объект недвижимости.
5. Заключение договора ипотеки.
6. Приобретение объекта коммерческой недвижимости (подписание договора купли-продажи).
7. Регистрация прав собственности в Российском реестре недвижимости.

Чтобы заключить договор ипотеки с ООО, банку требуется следующий пакет:

• устав компании и прочие учредительные документы;
• выписка о постановке акционерного общества на учет в реестре юридических лиц;
• лицензия (если деятельность ее требует);
• карточки подписей и оттиски печати предприятия;
• кредитная история;
• бухгалтерский баланс для оценки финансового состояния компании;
• по требованию – договоры и проект реконструкции объекта недвижимости.

Индивидуальному предпринимателю нужно предоставить:

• общегражданский паспорт Российской Федерации;
• регистрационное свидетельство;
• лицензию (если нужна);
• образец подписи.

Через 15 дней после заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества она должна быть зарегистрирована в Росреестре. Процедура облагается пошлиной в 4 тыс. руб. для юридического лица и 1 тыс. руб. для ИП.

Можно ли получить ипотеку для бизнеса без первоначального взноса

Одно из существенных преимуществ ипотеки состоит в ее схожести с лизингом, то есть арендой, в конце срока которой актив переходит в собственность плательщика. Однако есть и различие: чаще всего требуется начальный взнос, составляющий пятую часть цены объекта или более.

Это обстоятельство мешает многим кредитуемым покупателям. Крупные фирмы вынуждены изымать средства из оборота, а у малых предприятий и ИП таких денег может вовсе не быть.

В России есть несколько банков, предоставляющих ипотечные кредиты без первоначального взноса в рамках действующих программ. Условия их предусматривают широкий диапазон параметров договора:

• сумма – 150 тыс. руб. и более;
• срок погашения – от 3 до 10 лет;
• годовая ставка – 9–17,45%;
• банковская комиссия за оформление – 0–1,5%;
• открытие расчетного счета в данном финучреждении (не всегда);
• залоговое обеспечение или поручительство (часто).

Для облегчения контроля, некоторые банки кредитуют ипотечное приобретение объектов, расположенных территориально близко.

Требования к заемщику

Для того чтобы не вносить первоначальный взнос, клиенту банка чаще всего нужно соответствовать следующему набору критериев:

• Компания (ИП) зарегистрирована и ведет хозяйственную деятельность в России.
• Фирма работает на рынке не менее полугода (лучше – год).
• Возраст лица, полномочно представляющего кредитуемую организацию (руководителя, владельца, индивидуального предпринимателя) находится в «золотом» диапазоне 20–60 лет.
• Положительная кредитная история. Ее отсутствие лучше, чем наличие скверной, но ненамного.
• Для индивидуальных предпринимателей во многих банках действуют ограничения на величину годового финансового оборота. То, что он не должен быть ниже 400 тыс. руб., понятно – в противном случае ИП может «не потянуть» ежемесячные выплаты. Но есть и верхний предел – один миллиард, и он иногда вызывает вопросы. Этот лимит объясняется тем, что при такой выручке могут возникать сомнения в финансовой устойчивости, а иногда и законности деятельности «скромного частного бизнесмена».
• Минимальная штатная численность – сто сотрудников. Это условие предъявляется не всеми банками и не всегда. Количество работников не обязательно отражает состояние финансов фирмы.

Общим правилом кредитования является превышение цены вероятной реализации залогового имущества над суммой выдаваемого займа плюс проценты по нему. Так как в качестве материального обеспечения выступает чаще всего сам приобретаемый объект недвижимости, естественным требованием кредитора считается предоставление дополнительных гарантий, компенсирующих отсутствие первоначального взноса.

Сведения об условиях кредитных организаций, предлагающих ипотеку без начального взноса, формулируются несколько расплывчато.

Например, Сбербанк, Транскапиталбанк, Сургутнефтегазбанк, ФК Открытие и некоторые другие вроде бы как предлагает подобную программу, но готовы предоставить в кредит только 70–80% от суммы оценочной стоимости объекта. Плюс обязательное поручительство.

ВТБ могут дать коммерческую ипотеку в полном размере с 15% авансом под 15% годовых с отсрочкой до полугода, но при обязательном дополнительном обеспечении. Мотивация все та же – стремление обезопаситься от невыплат.

Банки, дающие коммерческую ипотеку

Условия ипотеки во всех банках, как правило, общие для собственников фирм и индивидуальных предпринимателей. Выбирая кредитора, клиент сам должен оценить все предложения и выбрать из них наиболее приемлемое.

В обобщенном виде наиболее выгодные варианты сведены в таблицу.

Банк	Сумма, руб.	Минимальная годовая процентная ставка, %	Первоначальный взнос или процент стоимости объекта, %	Срок, мес.
Сбербанк	500 тыс. – 600 млн (для сельхозпредприятий от 150 тыс.)	11	25 (для сельхозпредприятий 20)	До 120
ВТБ	До 150 млн	10	15	До 120 (10 лет)
Россельхозбанк	До 200 млн	Индивидуально	Не требуется	До 96
Абсолют Банк	От 1 млн до 16 млн в Москве и Петербурге. До 9 млн в регионах	17,45	Выдается сумма в 60% от стоимости объекта (без залога) при наличии залога – 80%	До 60
Росбанк	1–100 млн	От 10,38 до 12,53%	Под дополнительный залог	От 3 до 84
Уралсиб	До 100 млн	10	Под дополнительный залог	До 120
ЮниКредит	500 тыс. – 73 млн	Индивидуально	20	До 84
МТС Банк	До 80 млн	12,5	20	До 60
РНКБ	До 150 млн	13	Индивидуально	До 120
Интеза	5–120 млн	Плавающая	Займ до 80% стоимости объекта	До 120

Наиболее выгодная ипотека для бизнеса доступна клиентам, способным убедительно доказать свою платежеспособность и имеющим опыт хозяйственной деятельности более одного года.

Калькулятор коммерческой ипотеки

Практически все банки на принадлежащих им электронных ресурсах предоставляют пользователям возможность самостоятельно произвести примерный расчет бизнес-ипотеки онлайн, с помощью программных калькуляторов. Эти виртуальные инструменты не дают полного и точного представления об условиях кредита, что, как правило, подтверждается предложением обсудить их лично с менеджером.

К тому же калькуляторы имеют универсальную направленность и не предназначены для расчета параметров именно коммерческого ипотечного займа. Для того чтобы ими пользоваться, необходимо самому ввести процентную ставку. Ее, как правило, бизнесмен, еще не обращавшийся в банк, достоверно не знает. Неизвестны ему и размеры различных дополнительных комиссий и сборов.

Впрочем, ориентируясь на указанные выше и публикуемые на банковских сайтах показатели, приблизительно «прикинуть» условия ипотечного кредита все же можно, воспользовавшись калькулятором .

После ввода всех данных и нажатия кнопки «Рассчитать», потенциальный клиент получит примерное представление о том, какую сумму он будет платить в месяц до конца периода кредитования, и какой получится общая переплата.

Выводы

Банки делают все возможное для обеспечения максимальной доступности ипотеки на покупку коммерческой недвижимости для физических и юридических лиц.

Кредит такого рода могут брать представители успешных субъектов хозяйствования, пользующиеся хорошей репутацией и имеющие высокие финансовые возможности.

Получить ипотечный кредит на всю сумму стоимости приобретаемого объекта без первоначального взноса, залога или поручительства невозможно. Банк в любом случае обеспечит себе возвратность выданных средств плюс набежавшие проценты. Для этого он может действовать несколькими способами: требовать внесения первоначального взноса, получать дополнительное залоговое имущество или выплачивать не всю сумму, требующуюся для приобретения объекта.

МОСКОВСКИЙ БАНКОВСКИЙ ИНСТИТУТ

Специальность «Банковское дело»

Курсовая работа

по дисциплине «Банковские операции»

на тему : «Организация ипотечного кредитования в коммерческих банках»

Выполнена студенткой:

Научный руководитель:

Москва 2010

Введение…………………………………………………………..……………………….3

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России….……...….….4

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищ-ного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования………………………………………….……..4

1.2. История ипотеки в России. Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию……..……………………………..…………………………………...…....8

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества…………...12

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ.……………………..……………………………………………………………………..15

2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ…………………………………………….15

2.2. Ипотечный кредит……………………………………………………………….17

2.2.1.Условия кредитования…………………………………………...…………….18

2.2.2.Процентные ставки в рублях…………………..…………………………...….20

2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро………………………..……….22

2.2.4.Требования к заемщикам……………………….…………………………...…23

2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки.....…………….24

2.2.6.Получение и обслуживание кредита………………………………………….24

2.2.7.Программа «Молодая семья»………………………………………………….26

2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту…………………………………...27

Заключение……………………………………………………………………………….30

Список используемой литературы……………………………………………………...31

Приложение………………………………………………………………………………32

Введение.

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами на-селения, банками, финансово-строитель-ными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном кредитовании. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также других видов недвижимого имущества; изучение истории становления ипотеки в России; подробное рассмотрение механизма функционирования ипотечного кредитования в рамках реализации московской ипотечной программы в Сбербанке РФ; а также совершенствование законодательной и правовой базы ипотечного кредитования.

Глава 1. Оформление механизма ипотечного кредитования в России.

1.1. Сущность и понятие ипотечного кредитования. Предпосылки для начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования и её основные участники. Инструменты ипотечного кредитования.

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального функционирования экономики любого государства и невозможно без серьёзного обеспечения интересов кредитора. Наиболее эффективно эти интересы могут быть защищены посредством использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;

недвижимость обладает осложнённой оборотоспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;

стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;

высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому имуществу, которое является предметом ипотечного обязательства, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. 1

В залог не принимаются особо охраняемые земельные участки, муниципальное и государственное имущество, а также имущество, в отношении которого факт приватизации признан недействительным.

Но наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике - наи-более представительный индикатор ро-ста, отражающий динамику развития раз-личных секторов экономики и уверен-ность населения в своем будущем, в бу-дущем страны в целом.

В настоящее время в стране созданы все предпосылки, как на федеральном, так и региональном уровнях для начала реализации системы ипотечного жилищ-ного кредитования:

приватизировано 55% жилья, что составляет около 1 миллиарда квадратных метров жилого фонда общей стоимости не менее 300 миллиардов долла-ров, и создает основу формирую-щегося вторичного рынка жилья;

приняты Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде-лок с ним" и Федеральный закон " О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)", закладывающие правовую базу для функционирования сис-темы ипотечного кредитования;

Федеральной комиссией по рын-ку ценных бумаг с участием Гос-строя России начата работа по разработке стандартов эмиссии дол-госрочных ипотечных ценных бу-маг;

законодательно оформлена де-ятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка (оце-ночных, риэлтерских, страховых компаний). 2

При ипотечном кредитовании займы предоставляются на длительный срок, который растягивает погашение кредита во вре-мени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом куплен-ное жилье служит в качестве обеспече-ния займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью распла-титься за кредит.

Основные участники ипотечного кредитования:

заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

кредиторы - банки и другие финансовые кредитные уч-реждения, предоставляющие ипотечные кредиты за-емщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и бан-ка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк - посредник - инвес-тор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инстру-ментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Инструменты ипотечного кредитования

В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования в банке важное место отводится обоснованию выбора инструментов ипотечного кредитования.

Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:

Обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;

Снижение рисков ипотечного кредитования;

Обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.

Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди

которых можно назвать следующие:

Ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);

Источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;

Необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам.

1.2. История ипотеки в России.

Ипотека в современных условиях является относительно новым понятием, хотя экономическая история России имеет достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования и получило название «заклад».

В XIII-XIV вв. заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю, но долгое время существовал фактически без законодательного оформления. Нормативное оформление ипотека получает гораздо позже.

Отличие российской ипотеки от зарубежной было заложено в самом государственном укладе. Широким развитием института ипотеки земли феодальное государство помогало своему основному классу - помещикам.

В 1754 г. были созданы государственные кредитные учреждения: Санкт-Петербургские и Московские конторы Государственного банка для дворянства при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту при коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 г. они были реорганизованы в Государственный Заёмный банк.

С 1 января 1835 г. в России был введён Свод Гражданских Законов (автор М.М.Сперанский), где залоговое право подвергалось подробному регламентированию. Залог существовал в следующих видах:

с государством (казённая ипотека);

между частными лицами (частная ипотека);

по займам в кредитных учреждениях (банковская ипотека).

В 1842 г. в Санкт-Петербурге и Москве начали открываться первые сберегательные кассы. В 1849 г. были приняты решения о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права в России. Ликвидировались все существующие государственные кредитные учреждения, разрабатывался Проект по устройству земских банков.

В это же время в России начали образовываться частные кредитные организации. Так, в 1861 г. была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество.

В 1869 г. был образован первый частный ипотечный банк на началах круговой ответственности заёмщиков, а в 1871г. в г.Харькове – первый акционерный земельный банк, выдававший кредиты под залог городской и сельской недвижимости.

В связи с тяжёлым положением крестьян (они получили не лучшие земли) в 1882 г. был образован Крестьянский поземельный банк для выдачи ссуд крестьянам при

покупке земли. Ссуды выдавались на 24,5 и 34,5 года. Общая сумма ссуд ограничивалась 5 млн. руб. в год. Ссуды выдавались в объёме 70% от покупной цены и обходились крестьянам в 7,5 – 8,5% в год 3 .

В 1885 г. открывается Дворянский (чисто ипотечный) банк для помощи дворянам на началах благотворительного кредита (всего под 5% годовых) – на 48 лет 8 месяцев и на 36 лет. При этом дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент.

На рубеже веков возникают ссудно-сберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудно-сберегательные кассы и земские кассы, которые получают огромную помощь от государства. Затем происходит объединение кредитных товариществ в кредитные союзы.

К 1914 г. Россия далеко продвинулась вперёд в области ипотечного кредита. Существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована. Кредитно-банковская система включала: государственные, региональные, городские, местные, общественные и частные кредитные институты. В неё входили:

Дворянский земельный банк;

Крестьянский поземельный банк;

городские кредитные общества и городские общественные банки;

земские банки;

общества взаимного поземельного кредита;

ссудно-сберегательные товарищества;

кредита товарищества и др.

К 1917 г. существовал: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

К сожалению, на этом бурное развитие ипотечного кредитования в России закончилось. После революции частная собственность была ликвидирована, и ипотечные банки прекратили своё существование. Лишь 70 с лишним лет спустя ипотека в России вновь начала возрождаться.

Роль Агентства по ипотечному жилищному кредитованию

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования

происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем

ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано считать Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

Основными функциями Агентства являются:

1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;

оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;

проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;

осуществление постоянной работы с банками по вопросам методологии

ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих кредиты;

2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:

покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного

кредитования:

оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального

института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение

ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на

средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные

государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для

инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

1.3. Особенности ипотеки различных видов недвижимого имущества.

Ипотечное кредитование в сфере промышленности.

Многие предприятия испытывают острую нехватку оборотных средств, в частности свободных денежных средств, без которых невозможны рекон-струкция и модернизация производства, приобретение сырья, материалов, повышение уровня конкурентоспособности продукции.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясня-ется, прежде всего, отсутствием эффективного ме-ханизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации, длительностью и высокой стоимостью затрат на оформление договора, большим количеством не-обходимых документов и др. Для заемщика в этом случае необходимы консультации опытных юристов, так как риск потери всего имущественного комплекса предприятия весьма велик.

Обычно в имущественный комплекс предпри-ятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы, в том числе: здания, со-оружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права и т. п.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой предприятия, должно по сумме составлять не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия со сроком исполнения не менее од-ного года после заключения соответствующего до-говора. Банк при оформлении договора об ипотеке предприятия обычно уделяет значительное внима-ние оценке не только собственного имущества пред-приятия, но и его задолженностей (особенно перед бюджетом). Это связано с тем, что покупатель, ко-торый приобретает на публичных торгах предпри-ятие, одновременно приобретает также и все обя-занности собственника предприятия. При залоге отдельных производственных объ-ектов действующего предприятия обязательна все-сторонняя оценка возможностей их реализации в отрыве от единого хозяйственного комплекса. Для рассмотрения возможности предоставле-ния кредита под залог предприятия банку требует-ся, прежде всего, технико-экономическое обоснование использования и возврата кредита. В заявку на полу-чение ипотечного кредита под залог предприятия также входят бухгалтерский баланс предприятия, график поступления доходов и обязательных пла-тежей и другие документы по требованию кредито-ра. Кредитное подразделение банка обра-щает особенное внимание на несоответствия в фи-нансовом плане доходов и расходов предприятия на период кредитования, сравнивает с аналогичными планами за предыдущие периоды, проверяет нали-чие необходимой производственно-технической ба-зы для выполнения этого плана (например, произ-водственных и складских площадей, оборудования, трудовых ресурсов и т. п.).

Стоимость предмета залога при ипотеке может определяться несколькими способами:

на основе балансовой стоимости имуще-ственного комплекса.

У залогодателей юридических лиц имущество отражается по остаточной стоимо-сти на балансе организации. С учетом того, что основные фонды предприятия подвергаются перио-дической переоценке для приведения их стоимости в соответствие с рыночной ценой на момент пере-оценки, можно предположить, что остаточная стоимость достаточно реально отражает цену ос-новных фондов предмета залога.

основывается на заключении не-зависимой оценочной компании, которая должна иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более достоверной, так как осуще-ствляется профессиональными оценщиками на ос-нове проверенных специальных методик оценки имущества. Основной недостаток этого способа состоит в том, что такая оценка происходит без учета возможных изменений в рыночной стоимости заложенного имущества, хотя и отражает реальную стоимость имущества на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются на заемщика, а они весьма значительны.

оценка стоимости имущества осуществляется самим банком . При этом обязательно принимается во внимание фактическое и перспективное состояние конъюнктуры рынка по видам имущества, справоч-ные данные об уровне цен. Преимуществом такой оценки является ее безвозмездность для заемщика, однако, она достаточно трудоемка для банка.

Особенности ипотеки земельных участков, зданий и сооружений.

Если договором об ипотеке предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя. 4

Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка , на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). 5

Глава 2. Анализ реализации ипотечной программы в Сбербанке РФ.

2.1. Жилищные кредиты Сбербанка РФ

Программа кредитования	Краткое описание	Первоначальный взнос	Ставка в рублях, %		Ставка в валюте*, %		Срок кредита
Ипотечный	Кредит на приобретение, строительство, реконструкцию или ремонт объекта недвижимости под залог кредитуемого объекта недвижимости
Ипотечный+	Кредит на приобретение и строительство объекта недвижимости, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка, под залог кредитуемого объекта недвижимости.
Ипотечный стандарт	Кредит на приобретение или строительство жилого помещения (квартиры или жилого дома) под залог кредитуемого или иного жилого помещения.	От 20% От 0% в случае оформления в залог иного жилого помещения
На недвижимость	Кредит на приобретение или строительство объекта недвижимости под различное обеспечение, одобренное Банком, за исключением залога кредитуемого объекта недвижимости.
Рефинансирование жилищных кредитов	Кредит на погашение кредита, полученного в другом банке на приобретение или строительство квартиры или жилого дома.

2.2. Ипотечный кредит

Получить кредит стало еще проще. Теперь подтвердить свой доход можно как по форме 2-НДФЛ, так и по форме Банка!

Отсутствие комиссий по кредиту;

Широкий выбор целей кредитования и обеспечения;

Индивидуальный подход к рассмотрению кредитной заявки;

Возможность привлечения созаемщиков;

Льготные условия кредитования для молодых семей.

2.2.1.Условия кредитования

Валюта кредита	Рубли РФ / Доллары США / Евро
Сумма кредита	Не должна превышать меньшую из величин: По кредитам на цели приобретения и строительства объекта недвижимости 85% договорной стоимости кредитуемого объекта недвижимости; 100% оценочной стоимости кредитуемого объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении; По кредитам на цели реконструкции, ремонта (отделки) объекта недвижимости 85% договорной стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) объекта недвижимости; 85% оценочной стоимости объекта недвижимости, указанной в экспертном заключении.
Срок кредита	до 30 лет - по кредитам на цели приобретения и строительства объектов недвижимости; до 10 лет - по кредитам на цели реконструкции и ремонта (отделки) объекта недвижимости.
Комиссия за выдачу кредита	Отсутствует.
Обеспечение по кредиту	Залог приобретаемой недвижимости, другое обеспечение (при необходимости). Для кредитов на цели индивидуального строительства объекта недвижимости обязательно оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок. На период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости заемщик / созаемщики предоставляют иные формы обеспечения. При этом по кредитам, предоставляемым на цели участия в долевом строительстве объекта недвижимости, на данный срок требуется оформление залога другого объекта недвижимости (за исключением случаев проведения установленной Банком процедуры отбора объекта недвижимости). В остальных случаях оформление залога имущества на данный срок не обязательно. Подробное описание принимаемого банком обеспечения приведено в разделе «Важно».
Страхование	Обязательное страхование передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора

2.2.2.Процентные ставки в рублях

Срок кредита	Первоначальный	Общие условия
		До регистрации ипотеки			После регистрации ипотеки		До регистрации ипотеки		После регистрации ипотеки
До 10 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %

2.2.3.Процентные ставки в долларах США и Евро

Срок кредита	Первоначальный	Общие условия					Условия для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в Банке1
		До регистрации ипотеки			После регистрации ипотеки		До регистрации ипотеки		После регистрации ипотеки
До 10 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
От 10 до 20 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %
От 20 до 30 лет (включительно)	От 15 до 30%
	От 30 до 50 %

2.2.4.Требования к заемщикам

Гражданство
Возраст на момент предоставления кредита	Не менее 21 года
Возраст на момент возврата кредита по договору	75лет (при дифференцированных платежах); 55 лет – для женщин; 60 лет – для мужчин (при аннуитетных платежах).
Стаж работы	Не менее 6 месяцев на текущем месте работы.
Привлечение созаемщиков	В качестве созаемщиков по кредиту могут выступать физические лица в количестве не более 3-х человек, доход которых учитывается при расчете максимального размера кредита. Супруги являются созаемщиками в обязательном порядке в случае оформления кредитуемого объекта недвижимости в их общую собственность (вне зависимости от отсутствия платежеспособности одного из них).

2.2.5.Требуемые документы для рассмотрения кредитной заявки

Заявление-анкета;

Паспорт заемщика/созаемщика (поручителя), залогодателя;

Документы, подтверждающие финансовое состояние заемщика/созаемщика (для клиентов, не получающих заработную плату на счет, открытый в Банке);

Документы по предоставленному обеспечению (залогу);

Документы по кредитуемому объекту недвижимости (могут быть предоставлены в течение 3-х месяцев с даты подачи Заявления-анкеты в Банк).

2.2.6.Получение и обслуживание кредита

Кредиты могут быть предоставлены гражданам Российской Федерации в отделениях Сбербанка России г. Москвы при выполнении любого из следующих условий:

Заемщик зарегистрирован в г. Москве или Московской области;

Кредитуемый объект недвижимости расположен в г. Москве или Московской области;

Предприятие - работодатель заемщика или созаемщиков является клиентом Банка и расположено в г. Москве или Московской области (при условии оформления ипотеки объекта недвижимости в силу закона).

Срок рассмотрения кредитной заявки	От 5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов.
Порядок предоставления кредита	по кредитам на приобретение Объекта недвижимости - единовременно; по кредитам на строительство, реконструкцию, ремонт (отделку) Объекта недвижимости - единовременно или частями в зависимости от порядка оплаты стоимости объекта недвижимости (производимых работ).
Порядок погашения кредита	Аннуитетными (равными) или дифференцированными платежами.
Условия досрочного погашения	При аннуитетных платежах: Осуществляется без комиссий и возможно не ранее, чем через 3 месяца от даты, следующей за датой предоставления кредита - при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей. При дифференцированных платежах: Осуществляется без ограничений в любой период пользования кредитом.
Отсрочка платежей	Отсрочка платежей по выплате основного долга возможна на период строительства или реконструкции объекта недвижимости – на срок не более до 2 лет.
Неустойка за несвоевременное погашение кредита	Двукратная процентная ставка по кредитному договору с суммы просроченного платежа за период просрочки, включая дату погашения просроченной задолженности

2.2.7.Программа «Молодая семья»

Программа «Молодая семья» - это специальные условия кредитования на приобретение, строительство квартиры или жилого дома:

Первоначальный взнос:

От 10% стоимости объекта недвижимости – для семьи с ребенком/детьми;

От 15% стоимости объекта недвижимости – для семьи без детей.

Возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора (не более чем до достижения ребенком возраста трех лет);

Возможность учета дохода родителей заемщика/созаемщиков при определении суммы кредита.

«Молодая семья» - семья, в которой хотя бы один из супругов не достиг 35-летнего возраста или неполная семья (семья с одним родителем и ребенком/детьми), в которой родитель не достиг 35-летнего возраста.

2.2.8.Дополнительные возможности по кредиту

Использование суммарного актива

Суммарный актив – принадлежащие Вам и Вашей(му) супруге(у) на праве собственности недвижимость, транспортные средства, ценные бумаги.

Оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 25 млн. рублей.

Суммарный актив может быть учтен при получении кредита на цели приобретения квартиры, земельного участка или индивидуального жилого дома, при этом:

кредит предоставляется без необходимости подтверждения Вашей платежеспособности;

размер суммы кредита не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.

Использование индивидуальных сейфов Банка

В случае использования для проведения расчетов по сделке купли-продажи индивидуальных сейфов Сбербанка России при получении Ипотечного кредита на приобретение объекта недвижимости, на период до оформления в залог кредитуемого объекта недвижимости Вам не потребуется предоставлять иное обеспечение по кредиту.

Передача денежных средств продавцу объекта недвижимости производится после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю, а также после государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка.

Также возможно предоставление кредита для проведения расчетов в рамках связанных (альтернативных) сделок купли-продажи объектов недвижимости (до 4 сделок в цепочке).

Использование материнского капитала

Материнский (семейный) капитал – форма государственной поддержки, предоставляемая семьям при рождении или усыновлении второго и последующего ребенка, который может быть использован для полного или частичного погашения жилищного кредита, полученного в Сбербанке России.

Налоговые вычеты

Налоговые вычеты распространяются на сумму процентов, уплаченных по целевому ипотечному кредиту. Величина вычета - 13% от всех выплаченных процентов.

Размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при покупке квартиры, жилого дома, комнаты (или доли), увеличен с 1 млн. до 2 млн. рублей3. Таким образом, теперь при приобретении квартиры, Вы можете возместить сумму налога в размере до 260 000 рублей.

Акция «В десятку!» 29 июля 2010 года Сбербанк России запустил Акцию «В десятку!» по ипотечному кредитованию физических лиц, приобретающих жилье в строящихся (построенных) объектах с участием кредитных средств Банка.

Кредитование производится в рамках кредитной программы «Ипотечный+» на следующих специальных условиях:

процентная ставка установлена в размере 10% годовых в рублях;

размер первоначального взноса – не менее 10%;

срок кредитования – до 10 лет (включительно);

Специальные условия кредитования в рамках программы устанавливаются для клиентов, подавших заявку по Акции «В десятку!» до 31.12.10 г

Заключение.

Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов, и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развивается ипотека, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны. Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нём свои депозитные и расчётные счета. Ипотечное кредитование и есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Вливание крупных сумм внебюджет-ных средств в покупку и строительство жилья способно дать "второе" дыхание строительному комплексу страны. Бур-ный рост строительства недорогого жи-лья может и должен привести к расши-рению производства отечественных стройматериалов, разработке новых строительных технологий, архитектурных проектов, развитию многих смежных отраслей экономики страны.

В современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.

Список литературы:

Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ);

Федеральный закон от 30.12.04г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Гражданский Кодекс Российской Федерации;

Постановление Правительства Москвы от 11.08.98г. № 625 «О концепции развития ипотечного жилищного кредитования в г.Москве»;

Басин А. «Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России»//Жилищное право, 2000г., №2;

Богданов С. «Правовые аспекты ипотечного кредитования»//Экономическое развитие России, 2003г., Т.4, №1;

Урчукова Ж. «Ипотечный кредит в России»//Аудитор, 2000, №11;

Каламбет А.П., Меметова Д.О. «Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

Калянина Л. «А теперь ипотека: Московская программа жилищного кредитования»//Эксперт, 2000г., №30;

Кесельман Г.М. «Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы»//Деньги и кредит, 2000г., №9;

Павлодский Е. «Залог недвижимого имущества»//Хозяйство и право, 2000г., №4;

Печатникова С.М. «Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России»//Менеджмент в России и за рубежом, 2000г., №1;

Синько В., Черноусов Е. «Ипотека в сфере промышленности»//Экономист, 2000г., №8;

Официальный сайт Сбербанка в международной сети Internet http://www.sbrf.ru

15 . Официальный сайт ЦБ РФ http://www.cbr.ru

Приложение

ЦБ РФ: объем задолженности по ипотеке в сентябре вырос на 1,29%, до 1,069 трлн рублей.

Наибольшая доля просроченных платежей по ипотечным кредитам приходится на задолженности свыше 180 дней - 5,81% от общего объема долгов по ипотеке, или 62,144 млрд рублей. Об этом сообщает Прайм-ТАСС со ссылкой на статистические материалы Центрального банка РФ на 1 октября.

Почти так же велика доля просрочки по платежам от 1 до 30 дней - 5,23%, или 55,94 млрд рублей. Доля просрочки от 31 до 90 дней в общем объеме - 1,98%, или 21,178 млрд, от 91 до 180 дней - 1,31%, 14,012 млрд. Доля платежей без просроченной задолженности составляет 85,67%, или 916,332 млрд. Она снизилась в сентябре относительно августа на 0,07 процентного пункта, при этом общий объем денежной массы возрос на 1,2%, до 916,332 млрд.

Общий объем задолженности по ипотечным кредитам в сентябре возрос относительно августа на 1,29%, до 1,069 трлн рублей.

Объем просроченной задолженности физических лиц банковским организациям в сентябре по ипотечным жилищным рублевым кредитам повысился на 2,44% по отношению к предыдущему месяцу, до 25,022 млрд рублей.

Общий объем задолженности по предоставленным кредитам возрос на 1,76%, до 884,205 млрд рублей.

Объем предоставленных кредитов возрос на 18,29%, до 222,992 млрд рублей.

Средневзвешенная процентная ставка по жилищным ипотечным кредитам, выданным с начала года осталась на уровне предыдущего месяца - 13,4%; по кредитам, выданным в течение месяца, возросла на 1 процентный пункт до 13,2%.

Объем просроченной задолженности физических лиц банковским организациям по ипотечным жилищным валютным кредитам выросла в сентябре в рублевом эквиваленте на 2,1% до 17,629 млрд рублей относительно предыдущего месяца.

И риэлтерских фирм... облигациям. Существует две системы ипотечного кредитования в Российской ФедерацииКурсовая работа >> Банковское дело

Развития ипотечного кредитования …………………….22 2.2 Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России…………………………………………………….28 3. Организация ипотечного кредитования в ОАО Банке ...

Коммерческие банки повышение качества взаимодействия с клиентами

Реферат >> Банковское дело

И зарубежных ученых по вопросам организации деятельности коммерческих банков , банковского риск-менеджмента и маркетинга... образом сберегательные и ипотечные банки . Вместе с тем, многие коммерческие банки , особенно в регионах, кредитованием частных клиентов...