Берем ипотеку кто будет собственником. Кто владелец в «ипотечной» квартире? Основные вопросы

В отличие от иных видов кредитования, ипотечный предполагает получение недвижимости в собственность еще до того, как заемщик рассчитается с кредитной организацией за всю стоимость жилья. Однако продать, сдать в аренду ипотечную квартиру без согласования с банком нельзя.

Ипотечная квартира. Кто собственник - банк или заемщик

Суть ипотечных программ заключается в выдаче ссуды на приобретение жилплощади. До полного погашения задолженности приобретаемое жилье является для банка залоговым объектом по кредиту. Собственником квартиры в ипотеку считается покупатель-заемщик. И в договоре купли-продажи квартиры по ипотеке банк не упоминается, он «присутствует» только в ипотечном договоре. При регистрации права собственности на недвижимость, приобретенной в кредит, Федеральная регистрационная служба оформляет залог жилья. Образуется обременение, ограничивающее права собственника недвижимости. В договоре об ипотеке четко указываются конкретные ограничения – и у каждого кредитно-финансового учреждения они свои.

Какие действия с ипотечной квартирой вправе совершить собственник

Как только оформление квартиры в собственность по ипотекезавершится, заемщик еще не получает возможности самостоятельно распоряжаться ею.

• Продажа возможна только в случае согласия со стороны банка (Федеральный закон «Об ипотеке»).
• Сдача в аренду опять же происходит только с согласия кредитора.
• Прописка родственников в квартиру по ипотеке напрямую не запрещена. Но и самостоятельная прописка без согласия банка не разрешена. Согласование о регистрации родственника должно быть отмечено в ипотечном договоре.

Завещание обремененного ипотекой жилья возможно, как и любого другого имущества. Если же заемщик за время своей жизни не успел погасить кредит целиком, то жилье унаследуется вместе с обязательствами по займу. Наследник(и) должен (ны) вносить ежемесячно определенную сумму, оплачивать страховку сразу же с того момента, как выплаты были остановлены. Иначе по кредиту образуется просрочка. Банк в таком случае имеет право продать заложенное жилье.

В каких случаях банк может продать ипотечную квартиру

Причиной для расторжения кредитного расторжения может стать неуплата долгов по ипотеке. Обычно если заемщик не платит по ссуде в течение трех месяцев, то банк вправе расторгнуть договор. После банк предъявляет требование немедленно расплатиться по остатку задолженности. Если этого не происходит, то кредитная организация начинает процесс реализации заложенного жилья, причем согласия заемщика не требуется.

В жизни заемщика могут происходить негативные изменения, из-за которых становится сложно выплачивать долги по кредиту. Чтоб не лишиться ипотечной квартиры в собственности, необходимо предпринять некоторые действия.

1. Следует определить, насколько временный характер носят денежные затруднения и как быстро планируется восстановить платежеспособность.
2. Взять справку в банке о текущем состоянии задолженности, проинформировать кредитную организацию о ситуации. Можно отправить письмо с уведомлением, либо самостоятельно отнести в банк и проконтролировать, чтобы оно было зарегистрировано.
3. Написать заявление о предоставлении льгот. Банк может принять решение о приостановке внесения платежей на определенное время, либо продлить срок договора, одновременно снижая ежемесячную сумму выплат.

В случае потери трудоспособности ипотечная ссуда будет погашаться за счет страховки, если она предусмотрена в договоре.

Заемщику никогда не стоит пропадать из поля зрения банка. Отказ от общения с кредитной организацией может привести к суду, а суд признает заемщика уклоняющимся от своих обязательств. На основании решения суда ипотечная квартира для заемщика может быть потеряна навсегда. Лучший выход - постараться договориться с кредитором.

Если банк отказывается предоставлять льготы по выплатам, следует продолжать выполнять кредитные обязательства. То есть выплачивать заем, ограничившись удобной суммой. За это время можно найти новый источник доходов для дальнейшей выплаты ипотеки. В сложных ситуациях стоит привлечь к делу грамотного адвоката.

Советы. Как правильно подойти к оформлению ипотеки

Чтобы оградить себя от разных неприятных ситуаций, еще на этапе оформления кредита стоит найти ответы на все интересующие вопросы по ипотеке и следовать правилам:

• Правило 1

Перед тем как взять ипотеку в банке, стоит узнать все данные о надежности кредитно-финансовой организации, ее репутации. Для получения таких данных лучше всего обратиться к официальным источникам (сайт ЦБ РФ).

• Правило 2

С особой скрупулезностью изучить кредитный договор, не оставляя без внимания все ссылки и сопроводительные документы. не лишним будет иметь по 2 копии каждого документа. Это поможет отследить несогласованные изменения.

• Правило 3

Подписывать договор только в том случае, если все в нем понятно и ясно до предела. Иначе можно обнаружить, что за сопровождение ипотечной сделки банк взимает комиссию, которая официально запрещена АИЖК.

• Правило 4

Учитывать основные и дополнительные требования кредитора к человеку, берущему заем:

1. Своевременное и полное внесение ежемесячных взносов;
2. Регулярное обновление справки о доходах;
3. Письменное уведомление обо всех значимых событиях в жизни, которые могут изменить финансовое состояние заемщика (брак, развод, смена места жительства, изменение места трудоустройства, пополнение в семье и др.).

• Правило 5

Обязательно проконтролировать вопрос аннулирования залогового обременения. Это происходит через погашение записи в Росреестре.

Выполнение всех правил позволит снизить юридические риски заемщиков.

Ипотечный кредит – один из самых главных банковских продуктов, предоставляемый населению. Договорные отношения между клиентом и банком заключаются на 10 и более лет в случае выдачи кредита на жилье. Большинство граждан России, желающие приобрести жилье в кредит отдают предпочтение совершению сделки на вторичном рынке. Такой выбор обусловлен несколькими факторами – низкой процентной ставкой, большим выбором вариантов жилья и др.

Как оформляется ипотека на вторичное жилье, и какие документы необходимы для заключения кредитного договора на его покупку? Эта очень важная информация станет полезной для всех, кто хочет взять ипотеку в банке.

Как оформляется ипотека в Сбербанке

Сбербанк – один из самых крупных банков России, который занимает лидирующую позицию в сфере ипотечного кредитования. Упрощенная схема получения ипотечного кредита в этой структуре дает возможность не только приобрести жилье, но и осуществить строительство, реконструкцию или ремонт жилой пощади, расположенной на территории России.

Программа ипотечного кредитования в Сбербанке предусматривает рефинансирование жилищного кредита в другом банке, что немаловажно для клиентов.

Заключение ипотечного договора предполагает целый ряд подготовительных работ, прежде всего, это получение заявки от клиента и целый ряд документов, необходимых для выдачи кредита на жилье:

• Документ, удостоверяющий личность – паспорт.
• Трудовая книжка.
• Справка с отдела бухгалтерии, подтверждающая платежеспособность заемщика.
• Документ, подтверждающий о наличии первоначального взноса, в случае, если этого предусмотрено программой кредитования.

После предоставления клиентом необходимой документации, сотрудники банка подготавливают все документы на подачу к рассмотрению.

Подав заявку на ипотеку, клиент может претендовать на получение жилищного кредита по процентной ставке 12-14,75 % годовых , в зависимости от первоначального взноса. Минимальная сумма займа составляет 45 тыс. рублей, максимальная – зависит от места расположения приобретаемого жилья.

Ответы на самые частые вопросы

Сколько времени оформляется ипотека?

Одним из главных преимуществ ипотечного кредитования в Сбербанке является оперативность в принятии решения на выдачу или отказ в выдаче кредитных средств на приобретение жилья.

Как долго оформляется ипотека?

Рассмотрение документов занимает не более 5 рабочих дней.

Сколько оформляется ипотека в Сбербанке?

На оформление жилья может уйти около месяца. Самым сложным считается оформление документов на собственность и внесение залога.

Одним из главных преимуществ ипотечного кредитования в Сбербанке – это процентная ставка, которая не самая низкая, но и не самая высокая. Но самое важное то, что оформить кредит на покупку жилья в этом банке можно при подаче стандартного пакета документов и получить кредитные средства без поручителя.

На официальном сайте банка, каждый желающий оформить жилищный кредит, может самостоятельно рассчитать оплату по займу. Поскольку для каждого клиента действую определенные условия.

Сколько оформляется ипотека в других банках России?

Все зависит от сроков рассмотрения поданной заявки, времени на поиск подходящего жилья и оформления документов на покупку.

На кого оформляется квартира при ипотеке?

С юридической точки зрения собственником жилья может быть только заемщик. С другой стороны в процессе оформления кредитного жилья, банк устанавливает ограничения прав собственника на продажу или обмен жилья. Это условие предусмотрено Федеральной регистрационной службой РФ.

Когда я только-только переехала в свою ипотечную квартиру и праздновала новоселье, друзья поздравляли меня «с первым собственным жильем». На что я неизменно отшучивалась:

«Квартира пока не моя – она принадлежит банку. Вот выплачу кредит, и через 20 лет уже можете поздравлять с чистой совестью».

Со временем я осознала, что в этом вопросе я была неправа. А когда то же самое ошибочное мнение неоднократно озвучили многие мои клиенты, я поняла, что в вопросах собственности ипотеки царит полный сумбур.

Итак, давайте разбираться (ранее мы писали уже о ).

Кто является собственников ипотечной квартиры: банк или заемщик?

С юридической точки зрения ответ однозначен – собственником квартиры, приобретаемой в ипотеку, в любом случае является только ПОКУПАТЕЛЬ-ЗАЕМЩИК.

Ведь договор купли-продажи и в случае покупки за собственные средства и в случае рассрочки или ипотеки один и тот же. Заметьте, что банк в этом договоре даже не упоминается!

Его «присутствие» в сделке обозначено лишь в ипотечном договоре, по условиям которого жилье передается в залог, и этот неприятный факт фиксируется Федеральной регистрационной службой.

Такое обременение ни в коем случае не делает собственником квартиры кредитующий орган! Оно просто определенным образом ограничивает настоящего владельца-заемщика в его действиях. Например, без согласия банка заемщик не может продать ипотечную квартиру или прописать в ней двоюродную сестру.

А вот конкретные ограничения четко указываются в ипотечном договоре – и у каждого банка они свои.

Кого можно прописать в ипотечной квартире?

Непосредственно российское законодательство никаких четких запретов или разрешений на регистрацию в залоговой квартире родственников не дает.

Такой неопределенностью пользуются банки и выставляют ограничения подобного рода самостоятельно. Как правило, регистрация ЛЮБОГО (кроме созаемщиков) лица в ипотечной квартире требует обязательного согласования с банком.

Но помните, что напрямую банк не имеет права заставить заемщика неукоснительно выполнять данное требование! В случае разногласий по этому поводу суд в любом случае встанет на сторону заемщика. Однако в любом случае прописать в ипотечной квартире без разрешения кредитора можно только ближайших родственников (родителей, детей, жену или мужа).

Что происходит в случае болезни заемщика или потери им трудоспособности?

Если данный печальный факт подтвержден официальной справкой – убытки банку обязана компенсировать страховая компания. Тем более что практически вся ипотека на сегодняшний день подразумевает обязательное страхование заемщика именно от таких событий.

Можно ли заемщику продать ипотечную квартиру?

Некоторые банки относятся к такой инициативе заемщика крайне негативно – ведь в случае продажи ипотечной квартиры и досрочного погашения кредита банк потеряет весь свой запланированный доход от долгосрочных выплат.

Однако большая часть кредитно-финансовых учреждений вполне адекватно реагируют на желание заемщика продать залоговое жилье. Как правило, такие сделки используют те заемщики, которые хотят избавиться от старой квартиры, чтобы поменять ее на более комфортную.

В этом случае средствами, вырученными от продажи, гасится остаток долга по старому кредиту и тут же оформляется новая ипотека. И для банка, и для заемщика такая схема однозначно выгодна.

Можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье?

Наверняка Вы знаете о том, что сдавать в аренду ипотечную квартиру можно только с согласия банка-кредитора. А Вы никогда не задумывались, почему?

Ведь если рассуждать логически, банк должен только порадоваться тому, что у заемщика теперь есть постоянный источник дохода, который, по сути, не зависит ни от его трудоспособности, ни от уровня заработной платы.

Однако любой банк с самого начала просто обязан предусмотреть все риски. И он прекрасно понимает, что ситуация с арендой залогового жилья вполне может сложиться следующим образом.

Заемщик вдруг резко перестает платить по ипотеке. Банк, естественно, пройдет все этапы уговоров и угроз и, в конечном итоге, доберется до конечного шага – принудительной продажи залоговой квартиры.

Так вот, в случае, если в это время там проживают квартиросъемщики, с которыми подписан вполне официальный договор аренды на длительный срок – с этой продажей вполне могут возникнуть проблемы и немалые.

Российское законодательство, как ни странно, охраняет права арендаторов и в некоторых случаях банку придется подождать пару лет, чтобы получить возможность продать злополучную недвижимость.

С другой стороны, если аренда планируется краткосрочная (полтора – два года), банк, скорее всего, заемщику в такой просьбе не откажет. А уж если Вы вообще планируете сдавать квартиру «подпольно» (то есть, не оформляя сделку никакими договорами) – доказать этот факт будет очень и очень непросто.

Короче говоря, многие заемщики пользуются именно последним вариантом – сдают свою недвижимость без юридического оформления и не ставят свой банк в известность.

Когда банк имеет право продать ипотечную квартиру?

Банк может продать залоговую квартиру, если ипотечный договор по какой-то причине будет расторгнут. Условия наступления такого события четко прописаны в ипотечном договоре (например, допущение заемщиком трех просрочек по кредиту в течение одного года).

Причем, реализовать «просроченную» недвижимость банк имеет право даже без согласия самого заемщика. Еще совсем недавно такой «беспредел» со стороны банков на законодательном уровне не поощрялся – и многие судебные дела такого рода заканчивались в пользу заемщика.

Однако в последнее время все чаще квартиры должников реализуются быстро и без особых сложностей, так как права банков в России уже закреплены соответствующими законами.

Но в любом случае ипотечная квартира никогда не продается на другой же день после возникновения просрочки! У любого заемщика всегда есть шанс «по-хорошему» договориться с банком – так как последнему выгоднее получить назад свой долг с процентами, штрафами и пеней, а не реализовать квартиру должника на торгах за полцены.

Кстати, совсем недавно в новостях промелькнула интересная история как раз на эту тему. Жительница России выкупила свою квартиру обратно в последний день проведения аукциона по ее реализации!

Вместо вывода.

Собственником ипотечной квартиры в любом случае является сам заемщик. Однако до момента полного погашения кредита, он находится как бы в подвешенном состоянии. Например, не может совершать с недвижимостью многих действий без согласия банка, зато вполне может лишиться ее в любой момент.

Чем-то такое положение заемщика напоминает классическую ситуацию из английских детективов, когда на одного из героев оформлен приличный банковский вклад до момента достижения им совершеннолетия.

Получается, что деньги у героя вроде бы и есть, но вот неограниченный доступ к ним он получит лишь через несколько лет…

Наталья Фортмайер,

специально для сайт

Согласно изменениям, внесенным в Федеральный Закон «Об ипотеке», с 1 января 2005 года нотариальное удостоверение договора ипотеки не является обязательным условием его заключения! А...
Понятно, что ипотека выдается под залог имущества, и в случае, если заемщик перестает платить по своим обязательствам, квартира или дом подлежит принудительной продаже. И,...
Давайте сначала разберемся с определениями. Все, что связано с жилой недвижимостью (ремонт, например), мы привычно называем ипотекой. Хотя это и совершенно безграмотно! Ипотека –...

Вокруг слово «ипотека» в России существует много легенд. Одна из них состоит в том, что банк в любой момент может просто выкинуть заемщика из квартиры. Но, приобретая жилье в кредит, вы сохраняете право собственника на купленную квартиру. Только есть некоторые нюансы, которые ограничивают этот закон.

Кто собственник квартиры, купленной в кредит, — я или банк?

Безусловно, собственником жилья является заемщик. Однако, оформляя право собственности на квартиру на кредитные средства, Федеральная служба государственной регистрации, наряду с этим, регистрирует залог приобретенной недвижимости в кредит. Таким образом, возникает ограничение прав собственника дома или квартиры. Так же нельзя продать данное жилье, пока банк не даст согласие на это.

При каких обстоятельствах банк имеет право продать ипотечную квартиру?

Ипотечное жилье банк может продать в том случае, если заемщик не может оплатить кредит, и необходимы средства для того, чтобы погасить его задолженность перед банком. В договоре имеется пункт, в котором четко написано, при каких условиях расторгается договор. Чаще всего — это три пропущенных платежа.

Но на самом деле банк обычно принимает меры после просрочки в полгода. В кредитном договоре четко прописывается, сколько пропущенных платежей будет поводом для расторжения кредитного договора. Чаще всего это три платежа. В действительности банк далеко не всегда пользуется своим правом, обычно до прекращения действия кредитного договора доходит, если заемщик не платит полгода подряд. Кроме того, любое нарушение пунктов кредитного договора является поводом для его расторжения и немедленного погашения кредита. К счастью, из-за всяких мелочей к радикальным мерам прибегать не будут. Только, к примеру, подделка документации со стороны заемщика может служить поводом к расторжению договора.

Имею ли я право продать ипотечное жилье?

Ответ — да, имеете. Безусловно, банк теряет при этом проценты по выданному кредиту. Но есть банковские учреждения, в которых регулярно осуществляется продажа ипотечного жилья. В основном это связано с растущими запросами заемщиков, которые хотят купить квартиру или дом больших размеров и комфортнее. Так, взятое в кредит жилье с разрешения банка продается, а остатки задолженности погашаются благодаря вырученным средствам. Сразу же оформляется договор на новый кредит, за счет него покупается жилье в залог. Поэтому не переживайте: поменять жилье на более комфортное с согласия банка вполне реально.

Есть ли у меня право сдавать в аренду ипотечное жилье?

Конечно, вы имеете право, но только с согласия банка. Но есть кредиторы, которые смотрят на данную ситуацию иначе. Ведь заемщик (собственник жилья) может стать неплатежеспособным, тогда кредитор решит разорвать договор, а свои расходы компенсировать благодаря реализации ипотечной квартиры или дома. Хотя, если в доме (квартире) находятся жильцы, заплатившие вперед за аренду помещения, продать жилье будет достаточно сложно. С юридической стороны права арендаторов охраняются по закону, поэтому их нельзя «выгнать» даже при смене владельца квартиры либо дома. В данном случае кредитору придется ждать один год, а может и все три, пока получится реализовать заложенный объект. При заключении договора найма на срок менее года, скорее всего, банк не будет видеть препятствий.

Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?

В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет. На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором. Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников. Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.

Могу ли я завещать ипотечное жилье?

Да, можете. Вы являетесь собственником ипотечной квартиры или дома, поэтому имеете право передавать по наследству жилье. Но с другой стороны долги по кредиту могут перейти наследнику, в случае если заемщик умрет и не успеет погасить ипотеку.

В ту же очередь, вместе с долгом, наследник обязуется платить ежемесячные платежи по кредиту, которые предусмотрены кредитным договором. При этом погашать долг нужно с того месяца, как прекратились выплаты банку, а не с момента вступления в права наследства через полгода. Иначе банк может расторгнуть с вами договор и потребовать досрочного погашения кредита.

Что делать, если просрочены платежи по кредиту?

Конечно же, стоит обратиться в банк. Скорее всего, банк пойдет вам навстречу, если просрочка произошла по объективным причинам (болезнь, командировка, потеря работы), кредитор войдет в ваше положение и, кроме штрафа, вам ничего не предъявит. Если же просрочка связана с понижением ваших доходов, то тем более необходимо обратиться в банк. Он может отсрочить на какое-то время платежи по задолженности или удлинить сроки погашения для того, чтобы снизить размер ежемесячных платежей.

Что делать, если владелец ипотечного жилья пострадает от несчастного случая или заболеет?

Безусловно, необходимо застраховать свою жизнь и трудоспособность на подобные случаи. Имея страховку, до момента выздоровления долг по кредиту будет погашаться за счет страховых возмещений.

Можно ли изменить условия кредита?

Это возможно, в принципе. Если вы не можете платить те суммы, которые отдавали банку ранее, обратитесь к кредитору. Он может предложить продление сроков платежей, и ежемесячный платеж уменьшится. Кроме того, можно воспользоваться рефинансированием долга — получение нового кредита, чтобы погасить старый на выгодных условиях. Многие обязанности заемщика ипотечного жилья прописаны в кредитном договоре с банком. Поэтому важно тщательно изучить данный документ, и решить самому — все ли понятно в нем, и все ли устраивает.