– это взаимосвязанная система, которая состоит их нескольких элементов, считающихся основными :
- первичного рынка ипотеки;
- вторичного ипотечного рынка , который тоже бывает как первичным, так и вторичным;
- рынка недвижимости (домов, квартир, комнат).
О первичном ипотечном рынке простыми словами
Рынок ипотечного кредитования захватывает не только кредиторскую деятельность, но и сферу заемщиков. Между двумя этими сферами после подписания договора возникает определенное . Участники первичного рынка – банки ипотечного кредитования и обычные граждане, а так же любые другие компании, гарантирующие своим клиентам недвижимость под . В том случае, если в роли кредитора выступает банк, то ему важно возобновить кредитные ресурсы и выдавать их под видом новых ипотечных кредитов долгосрочной направленности. Чтобы решить данную задачу, был организован вторичный рынок ипотечного кредитования.
О вторичном ипотечном рынке
Вторичный ипотечный рынок представляет собой рынок ипотечных ценных бумаг. Здесь продаются закладные по ипотечным кредитам, уже выданным единожды. Происходит это следующим образом: организация выдает кредит под залог частной собственности (недвижимости), после чего выпускает энное количество ценных бумаг, обеспечение которых – закладные. Далее эти бумаги продаются по инвесторам.
В рамках вторичного ипотечного рынка формируется совокупный кредитный портфель, входящий в ипотечную систему. Наблюдается трансформация прав по договорам и распределенным обязательствам (имеются в виду обязательства всех сторон, участвующих в сделке) в безличные бумаги, которые потом размещаются среди долгосрочных инвестиций. Ипотека в рамках вторичного рынка – это уже закладная на недвижимости, которая удостоверяет права залогодержателя на определенный объект. Такая ипотечная закладная свободно обращается на рынке.
Вторичный ипотечный рынок – это связующее звено, которое соединяет две стороны – заемщика и кредитора с первого ипотечного рынка и обеспечивает аккумуляцию финансов, направляя их в .
Деление рынка ипотечных ценных бумаг
Рынок ипотечных ценных бумаг состоит из двух направлений: первичного и вторичного рынка. характеризуется первоначальным размещением ценных бумаг в кредиторской сфере. На вторичном рынке происходит оборот ценных бумаг. Можно подумать, что вторичный рынок создан, чтобы увеличивать стоимость ресурсов. Это не так. Он делает наиболее ликвидными и, тем самым, увеличивает на них спрос. Вот и все. Не нужно путать.
О рынке недвижимости: вся правда «в двух словах»
Если бы не было рынка недвижимости, то ни , ни вторичный не смогли бы существовать априори. Рынок недвижимости характеризуется проведением сделок с конкретно взятыми объектами частной собственности. Речь идет о купле-продаже объекта, его залоге, который и является необходимым обеспечением «жизнедеятельности» первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования.
Вышеуказанные рынки взаимодействуют вот как. Человек, нуждающийся в ипотеке, приходит в банк, чтобы получить этот кредит. называет набор требований к подыскиваемой недвижимости. Сотрудник банка спрашивает у потенциального заемщика информацию о доходах и его платежеспособности, данная проверяется, после чего предварительно рассчитывается доступная сумма кредита и выводится график платежей, которые клиент должен будет погашать ежемесячно весь период кредитования. После всех этих манипуляций начинается самое интересное – подбор подходящей недвижимости, исходя из финансовой возможности. отметим, что не всегда желание совпадают с возможностями.
Если банк принял положительное решение, и кредит выдан, то:
- Банк и обязаны заключить кредитный договор, после чего уже вступает в сделку третье лицо – продавец недвижимости, с которым заемщик тоже оформляет договор, но на это раз – .
- Банк и заемщик подписывают договор ипотечного кредитования.
- Заемщик обязан застраховать свою жизнь и здоровье, а также сам объект недвижимости и на эту недвижимость. Иными словами, пока жилье в ипотеке, его нельзя ни продать, ни обменять.
Первичный рынок бумаг создают кредиторы. Они вправе хранить закладные у себя (в собственном портфеле) или же отдать их инвесторам. Если таковое имело место быть – это уже вторичный рынок закладных. Продавая закладные, банки обзаводятся дополнительными денежными средствами, которые идут на оформление новых кредитных договоров и так по сотому кругу. Этот процесс бесконечен.
Компании, которые работают в рамках вторичного рынка, тоже вправе хранить кредиты по ипотекам в своих инвестиционных портфелях. И так же могут заниматься выпуском ценных бумаг, обеспеченных накладными. Этот цикл повторяется всякий раз, когда банки заключают новые контракты с гражданами, и в этих кредитах залогом выступает недвижимость.
Ипотечная закладная проживает полный жизненный цикл только, если все три рынка (недвижимости, первичный и вторичный) вступают во взаимодействие. Причем, рынку недвижимости отводится роль стартовой черты, поскольку именно в него вкладываются под залог объекта недвижимости.
Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов рынка:
- рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка);
- рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный);
- рынка недвижимости.
Первичный ипотечный рынок
Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам. Для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.
Вторичный ипотечный рынок
Рынок ипотечных ценных бумаг (вторичный ипотечный рынок). На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам. Организация, предоставившая кредит под залог объектов недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.
На вторичном ипотечном рынке происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации прав по обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные ценные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов. На вторичном рынке ипотека рассматривается уже как закладная, удостоверяющая права залогодержателя на объект недвижимости, и свободно обращаемая на рынке.
Вторичный ипотечный рынок является связующим звеном между заемщиками и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты.
Рынок ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, также делится на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется первоначальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов.
Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг — это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги.
Рынок недвижимости
Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости. На нем происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля- продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков.
Взаимодействие указанных рынков происходит следующим образом. Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банка положительного решения о выдаче кредита:
- между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости;
- между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования;
- заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.
Кредитор создает первичный рынок ценных бумаг. Он может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или передать их другим инвесторам, которые создают вторичный рынок закладных. Покупая закладные, инвесторы обеспечивают банки дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов. Работающие на вторичном рынке компании также могут сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле либо выпускать ценные бумаги, обеспеченные закладными.
Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.
Таким образом, при взаимодействии всех указанных рынков происходит полный жизненный цикл ипотечной закладной, а рынок недвижимости является стартовой точкой ипотеки, так как именно на нем происходит вложение денежных средств под закладываемый объект недвижимости.
Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляются особые требования: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещается вести рисковые операции.
В странах с развитой рыночной экономикой с помощью ипотечного кредитования совершается свыше 90% операций с недвижимостью. Ипотечные кредиты, как правило, недороги. Процент, взимаемый за такой кредит, обычно не превышает 5-7% годовых.
Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, превращение недвижимости в работающий капитал, помогающий заемщикам получать недвижимость, а кредиторам — гарантированный доход. Она могла бы стать важным фактором в выведении российской экономики из кризиса и социальной стабилизации в стране.
Однако, для этого необходимо:
- обуздание инфляции;
- обеспечение стабильного экономического роста;
- повышение жизненного уровня населения и платежеспособности предприятий;
- формирование рынка капиталов;
- развитая нормативно-правовая и судебная система;
- активная поддержка ипотеки государством через налоговую политику, снижение обязательных резервов, хранимых ипотечными банками в ЦБ и др.
Рынок недвижимости принято разделять на два типа: новое жилье (строящийся дом) и уже готовое. Исходя из этого, банки предлагают ипотечные программы, которые отличаются условиями приобретения и полной стоимостью кредита. В последнее время особенно активно кредитуется рынок новостроек, когда покупатель может приобрести себе квартиру уже на этапе проекта, хотя на деле еще никакого объекта не построено. Это будет называться долевое строительство. Если объект уже построен, но еще не сдан, но это будет считаться первичным рынком, а вот если дом сдан и владельцы получили документы на право собственности – то он будет считаться вторичным. Многие люди ошибочно полагают, что первичным называются все новые постройки, а вторичным – все старое. На самом деле вторичным может оказаться и абсолютно новый дом без отделки и коммуникаций, если на него получено свидетельство на право собственности.
Причиной высокого спроса на новостройку можно назвать возможность заработать, ведь на ранних стадиях строительства стоимость такого жилья значительно ниже. На следующих этапах его цена может значительно подскочить. В результате покупатель имеет возможность заработать не только на росте актива, но и использовать кредитное плечо в виде ипотеки. Рассмотрим подробнее, чем отличаются условия первичной и вторичной ипотеки, каковы их особенности, что будет проще для заемщика?
Первичная и вторичная ипотека.
Под первичным ипотечным кредитом подразумевается выдача кредита на абсолютно новое жилье, у которого до этого не было владельцев. Оно, по факту, существует только на бумаге и приобрести его можно только по договору долевого участия, в котором прописано, что застройщик обязуется построить объект и передать его в пользование покупателю. После получения этих документов владелец может зарегистрировать право на собственность.
Под вторичной ипотекой подразумевается выдача займа на недвижимость, на которую уже оформлялось право собственности. Это может быть новый дом, который вот только построен и сдан, но на который уже оформлено свидетельство собственника, или уже старая постройка.
Между первичным и вторичным жильем имеются свои различия:
- Стоимость. Вторичка обычно дороже, поскольку имеется какая-то отделка, а в первичном объекте клиент получает только голые стенки, в которые придется достаточно вкладывать.
- Скорость оформления. Если во вторичное жилье можно въехать и жить сразу же после сделки, то с момента вступления в долевое строительство до получения права собственности может несколько месяцев или даже лет.
- Вложения. Новое жилье однозначно требует фин.вложений, хотя вторичное жилье также иногда нуждается в серьезном капремонте. При прочих условиях, вложения в новое жилье будет дешевле, чем переделывать уже существующее со всеми коммуникациями.
- Риски. При покупке первички риски возникают с работой застройщика, который может обанкротиться, и дом в итоге может недостроиться. Сейчас в Госдуме разрабатывается законопроект, по которому застройщики будут обязаны страховаться. В случае вторички также присутствуют свои риски, которые нужно проверять. Так, может внезапно объявится наследник, и все сделки будут аннулированы. Для этого в ипотечной сделке страхуется титул, т.е. вероятность возникновения незаконности сделок, ведь иногда квартиры могут перепродаваться несколько раз и сложно отследить законность каждой сделки.
- Доходность. Цена новой квартиры будет расти по мере строительства дома. При удачном раскладе можно получать до 30% от такого вложения (однако, риски недостройки тоже велики). Цена на вторичку будет расти с общерыночными тенденциями. Как вариант можно зарабатывать на сдаче в аренду (съем).
Таким образом, первичная ипотека будет выгоднее для заемщика в плане стоимости жилья, отсутствия рисков незаконности предыдущих сделок, возможности использовать выгодные программы с господдержкой.
Особенности первичной ипотеки.
- Предоставляет исключительно на строящиеся жилые помещения от застройщика.
- В качестве залога на этапе строительства будет выступать право требования на указанный объект залога.
- После сдачи объекта – оформляются документы на собственность и ипотека.
- Собирать документы придется дважды: для регистрации договора долевого участия и для регистрации права собственности.
Особенности вторичной ипотеки.
- Объектом залога выступает готовая квартира.
- Документы подаются один раз на регистрацию права на собственность в ФРС и на ипотеку.
Что выгоднее и лучше для заемщика?
Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.
Первичную ипотеку стоит выбрать, если:
- Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
- Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
- Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)
Вторичную ипотеку стоит выбирать, когда.
Модели и формы взаимодействия участников рынка ипотечных кредитов, используемые в мировой практике, исключительно многообразны. Обеспечение ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).
На первичном рынке ипотечного кредитования взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов. Операторами на первичном рынке главным образом являются различные депозитные финансовые институты - универсальные и сберегательные банки. Они предоставляют кредиты, обслуживают их, т.е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т.д. Эти же банки, как правило, являются и инвесторами, т.е. держат выданные кредиты в своем портфеле. Банки аккумулируют свои фонды в основном через вклады либо за счет эмиссии долговых ценных бумаг. Разновидностью депозитных схем является система долгосрочных контрактных сбережений. Другая форма организации первичного рынка ипотечных кредитов - модель специализированных ипотечных банков (институтов), которые имеют эксклюзивное право на выпуск особых долговых ценных бумаг, обеспеченных выданными ипотечными кредитами, - ипотечных облигаций. Данная модель получила большее развитие в европейских странах.
Модель вторичного рынка ипотечных кредитов как форма организации системы жилищного финансирования работает иначе. Ипотечные кредиторы (банки, кредитные союзы, ссудно-сберегательные ассоциации, ипотечные компании и др.) выдают ипотечные кредиты заемщикам, после чего продают эти активы третьему лицу - инвестору. Вырученные от продажи активов средства ипотечные кредиторы пускают в оборот, выдавая новые кредиты. При этом они, как правило, продолжают обслуживать кредиты. В последнее время все большее распространение получает тенденция секьюритизации ипотечных активов, при которой специальные операторы вторичного рынка организуют выпуск ипотечных ценных бумаг на основе собранного пула ипотечных кредитов. Эта модель называется двухуровневой, поскольку предполагает отделение функций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечение ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами.
Представляется, что при наличии соответствующих условий в России могут получить распространение оба подхода к организации системы финансирования рынка жилищных ипотечных кредитов. При этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть - продавать инвесторам, а также может приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, каким образом используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.
Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования является создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств
