Как найти покупателя на дачу, коттедж, загородный дом? Как продать дом быстро без магии и фэншуй.

Как быстро продать квартиру? Какие документы нужны для продажи квартиры? Как продать квартиру самостоятельно без посредников?

Приветствую вас, друзья! С вами Александр Бережнов, предприниматель и основатель бизнес-журнала ХитёрБобёр.ru.

Эту статью я решил написать, так как 2 раза продавал свои квартиры, делал это как самостоятельно, так и с помощью посредника (риэлтора).

Приобрел в этом некоторый опыт и стал помогать друзьям продавать и покупать недвижимость.

В итоге, я разработал собственную пошаговую инструкцию, с помощью которой любой человек сможет без труда продать свою квартиру быстро и по максимально выгодной цене на данный момент.

Вперед, друзья!

1. С чего нужно начинать продажу квартиры и любой другой недвижимости

Немногие знают, что начинать продажу недвижимости необходимо с цели . Именно от этого будут зависеть сроки продажи вашей квартиры, приемлемые формы расчета и размер задатка (при составлении ).

Имеется в виду, что вы не обязательно продаете единственную квартиру, возможно, она у вас не одна. И даже риэлторы, которые звонят собственникам с вопросом: «Вы продаете квартиру?» , иногда слышат в ответ: «Да, продаю, а какую именно?»

Цели продажи квартиры

Рассмотрим некоторые из возможных целей продажи квартиры:

• переезд в более просторную квартиру (с доплатой);
• съезд на меньшую жилплощадь;
• потребность в наличных деньгах на неотложные нужды (образование детей, лечение, свадьба);
• покупка автомобиля или открытие бизнеса;
• переезд в другой город (в другую страну или в пригород);
• смена квартиры на частный дом;
• вложение денег в более доходный финансовый инструмент (о том, я уже писал в одной и из предыдущих статей).

В зависимости от цели устанавливаются и сроки продажи квартиры.

Если вы в принципе хотите переехать в частный дом, но у вас это дело «не горит», вы можете продавать свою квартиру самостоятельно несколько месяцев или даже лет.

Но бывают и экстренные случаи.

Предположим, что вы случайно нашли более просторную недвижимость по привлекательной цене, которую давно мечтали купить. И так как цена привлекательная, чтобы не упустить эту возможность, вы внесли за нее задаток.

Теперь в течение месяца вы должны реализовать свою квартиру, чтобы не потерять отданные деньги в виде задатка.

Помните!

Чем быстрее вы хотите продать свою недвижимость, тем ниже цену придется ставить!

Именно поэтому, вы должны четко понимать, с какой целью вы продаете квартиру . От этого будет зависеть цена, по которой вы будете ее выставлять, виды необходимых документов и форма предпродажной подготовки.

2. Самостоятельная продажа или с помощью посредника - плюсы и минусы

Хотя данная статья преимущественно посвящена самостоятельной продаже квартиры без посредников, стоит здесь сказать и о них.

Ведь каждый из подходов не лишен своих преимуществ и недостатков. Я решил наглядно показать их в виде таблицы, чтобы у вас было комплексное представление о том, какой способ выбрать.

Сравнительная таблица преимуществ и недостатков самостоятельной продажи квартиры и продажи при помощи посредника

№	Критерий сравнения	Самостоятельная продажа	Продажа при помощи посредника
1	Необходимость в дополнительных расходах	Нет	Есть (комиссия риэлтору. Обычно 2-5% от суммы сделки)
2	Точность оценки квартиры	Менее точная	Более точная
3	Затраты сил и времени	Высокие	Низкие
4	Юридические риски	Выше	Ниже
5	Скорость продажи	Ниже (в большинстве случаев)	Выше (в большинстве случаев)

Как видно из таблицы, если у вас возникнут трудности при продаже вашей недвижимости, то вы можете обратиться к посредникам. Найдите проверенное агентство недвижимости или попросите своих друзей порекомендовать вам хорошего риэлтора. Не бойтесь доверять это дело специалистам.

В любом случае, какое бы решение вы не приняли, в этой статье я раскрыл все аспекты продажи недвижимости и вам их необходимо знать, чтобы ваша сделка купли-продажи прошла быстро и выгодно.

3. Как правильно оценить квартиру и что влияет на ее стоимость

Стоимость вашей квартиры может варьироваться в пределах 10-15% , а в денежном выражении эта сумма может составлять сотни тысяч рублей! Если вы не хотите продешевить и при этом потерять 300 - 500 тысяч рублей , вам необходимо правильно оценить вашу недвижимость, а для этого нужно знать, что именно влияет на цену квартиры.

Что влияет на стоимость квартиры?

Ниже рассмотрим главные критерии формирования итоговой цены на продажу квартиры:

1) Количество комнат

Это один из самых главных критериев, от которого отталкивается продавец. По этому параметру также и покупатели квартиры оценивают будущее приобретение. Чем больше комнат, тем как правило, дороже квартира.

Здесь стоит отметить, что есть прямая зависимость между стоимостью квадратного метра и количеством комнат в квартире.

Обычно в пересчете на один квадратный метр самыми дорогими оказываются «однушки», а самыми доступными по цене 4-комнатные квартиры.

Это связано с тем, что однокомнатные квартиры на рынке пользуются наибольшим спросом в силу меньшей цены.

Например, у нас в городе Ставрополе, где я живу, стоимость 1-комнатной квартиры в новостройке составляет 35 000 рублей за квадратный метр, 2-комнатной - уже 32 000 рублей , а 3-комнатной 30 000 рублей и меньше.

2) Метраж (квадратура)

Еще один важный параметр, на который сразу обратят внимание ваши покупатели. Чем больше метраж квартиры, тем дороже недвижимость.

3) Планировка

При одинаковом количестве комнат и метраже, более удачная планировка может увеличить стоимость вашей квартиры на 10% и более.

Например, изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные. Смежными называются комнаты, которые имеют один вход на двоих, то есть в одну комнату можно пройти только через другую. Как вы понимаете, это не очень удобно.

Планировки квартир бывают разными по типу. Например, если вы стоите в коридоре двухкомнатной квартиры и комнаты в ней расположены по разные стороны от вас, то такая планировка называется «бабочка» или «распашонка» . Она как раз и относится к изолированному типу комнат.

Еще приведу пример с однокомнатной квартирой, где при входе в коридор вы прямо перед собой видите проход одновременно и в комнату, и в кухню. Следовательно, вы можете наблюдать, что там делается. Это менее удачная планировка по сравнению с «распашонкой» - таким типом однокомнатной квартиры, где кухня и комната находятся по разные стороны от коридора.

4) Размер кухни

Размер кухни особенно важный параметр для женщин и покупателей с детьми. Ведь если у вас большая семья, то очень важно, чтобы члены семьи могли все вместе собираться на кухне за обеденным столом.

Кухни, размер которых составляет менее 7 кв. метров считаются на сегодня морально устаревшими и существенно понижают спрос на такое жилье.

Нормальной считается кухня от 10 кв. метров и более.

5) Этаж и этажность дома

Как правило, первый и последний этажи снижают стоимость квартиры на 10% , а также делают ее продажу более затруднительной, так как большинство покупателей предпочитает «средние этажи».

Часто сам наблюдал, что высокие этажи у некоторых застройщиков стоят дешевле, например, в здании из 15-17 этажей последние 2 этажа продаются со скидкой. И это немного странно, ведь во всем мире более высокие этажи пропорционально дорожают. Считается что на высоте интереснее вид, не так шумно и более экологично (нет выхлопных газов от транспорта и пыли, которая поднимается с земли).

6) Тип здания и год его постройки

Каменные и малоэтажные дома без лифта, построенные в 40-х, 50-х, 60-х годах уверенно теряют свою стоимость. Особенно если в них не проводился капитальный ремонт, в таких зданиях часто метраж и планировка оставляет желать лучшего.

Также кирпичные дома ценятся выше, чем панельные.

7) Прилегающая территория

Закрытая территория, ухоженный двор, наличие детской площадки, спортивных сооружений, удобная парковка во дворе - все это существенно ускорит продажу вашей квартиры. Ведь всем хочется жить по-человечески: гулять с детьми, заниматься спортом и чувствовать себя в безопасности.

Исключение составят лишь покупатели пожилого возраста, которым все современные «навороты» во дворе не нужны. Цель таких людей как раз-таки больше сэкономить на покупке.

8) Наличие балкона или лоджии

Очень редко на первом этаже можно встретить балкон или лоджию. На остальных этажах они как правило присутствуют.

Если балкон застекляется по желанию, являясь внешним выступом здания, то лоджия застекляется по определению, являясь внутренней «нишей» в доме.

Тип остекления также важен. Если это старые и давно сгнившие доски с еле держащимися в них стеклами, то такое остекление никак не скажется на стоимости недвижимости.

Напротив, если остекление сделано недавно, добротно, рамы изготовлены из качественно пластика или нового дерева, то такой балкон (лоджия) вполне способны добавить 5% к общей стоимости квартиры.

9) Состояние объекта (ремонт)

Конечно же с ремонтом, особенно свежим, квартиры продаются намного быстрее. Здесь стоит отметить, что хороший ремонт способен прибавить к стоимости квартиры 10% и более , если он сделан в новом доме или по крайне мере, в таком доме, который имеет статус современного в данном населенном пункте.

Обычно современными считаются дома, которые построены не более 15-20 лет назад. То есть, если вы сделали ремонт в квартире за 500 000 рублей , которая расположена в хорошем новом доме, то на него вполне можно «накинуть» еще 100 - 200 тысяч рублей . Эта квартира будет высоко цениться и продастся дороже.

В «убитых» домах и в квартирах с морально устаревшей планировкой ремонт способен только ускорить продажу, но никак не увеличить стоимость объекта. То есть в лучшем случае, вы вернете деньги, вложенные в отделку недвижимости.

Простой пример

Представьте, что вы продаете автомобиль. Это старые и ржавые жигули, но вы поставили в это авто спортивный руль, дорогие диски и модную панель.

Предположим, что на этот тюнинг у вас ушло 100 000 рублей. Как вы понимаете, ваш потенциальный покупатель скажет, что он купит эту машину максимум за 70 000 рублей со всеми вашими наворотами, мол ему нужно на ней на дачу ездить и картошку возить, а все ваши примочки для него не важны.

Другое дело, если вы продаете новый Мерседес или Порш Каен за несколько миллионов рублей с такими же наворотами! Наверняка ценители этих автомобилей без проблем переплатят за них «пару сотен», так как их «игрушка» будет намного круче своих аналогов.

10) Тип отопления

Различают центральное и индивидуальное отопление. Обычно людям больше нравится индивидуальное, ведь так можно поддерживать нужную температуру в помещении и не переплачивать лишнего.

Это очень удобно, если вы находитесь в отъезде или на дворе стоит теплая погода. А если вдобавок у вас еще и теплые полы есть в квартире, то это еще один большой плюс.

11) Размер коммунальных платежей

Этот параметр также играет важную роль при продаже вашей квартиры. Ведь при одинаковой квадратуре помещения и количестве комнат, размер коммунальных платежей может отличаться в 2-3 раза!

Это я вам говорю на собственном опыте. В старой квартире «хрущевке» , где я жил раньше, платил от 4 до 5 тысяч рублей. Когда переехал в новую с такой же площадью и индивидуальным отоплением, то начал платить от 1 800 до 2 500 рублей в месяц!

Вроде разница небольшая, но если сложить эти деньги за год, то получится сумма, на которую летом можно неплохо отдохнуть недельку или приобрести новую бытовую технику.

12) Тип санузла (смежный/раздельный)

Для проживания нескольких человек в квартире или встречи гостей раздельный санузел будет более предпочтителен, именно поэтому квартиры с раздельным санузлом ценятся выше.

13) Район расположения

Железное правило - квартиры в центре при всех прочих равных характеристиках будут стоить дороже. На окраинах города или в неблагополучных (криминальных) районах стоимость недвижимости снижается.

Иногда в объявлениях по продаже квартиры можно увидеть фразу «тихий район» . Особенно ценятся квартиры в центре населенных пунктов, но при этом внутри кварталов или в окружении зеленых насаждений.

Если дом, в котором расположена ваша недвижимость, стоит рядом с шумной дорогой или «вредным» предприятием, то он будет стоить дешевле.

14) Инфраструктура

Остановки, магазины, детские сады, поликлиники и другие подобные объекты инфраструктуры, расположенные рядом, также положительно повлияют на цену.

15) Застройщик

Если ваша квартира довольно новая и компания-застройщик пользуется хорошей репутацией, это также будет плюсом.

Известность застройщика на рынке и высокий спрос на его жилье могут существенно ускорить продажу вашей квартиры по выгодной для вас цене.

16) Готовность объекта к эксплуатации

Этот пункт относится к первичному жилью. Если вы купили квартиру на этапе котлована, то по мере готовности дома ее цена будет увеличиваться.

Как оценить квартиру?

После того, как вы объективно оценили преимущества и недостатки своей квартиры, пора перейти к ее денежной оценке .

Лучше всего при этом работает сравнительный метод ценообразования .

Это означает, что в Интернете, например на сайте Avito.ru, на местных городских порталах и в газетных объявлениях вы можете найти похожие по параметрам квартиры и увидеть, какая цена на них установлена.

Таким образом, проанализировав аналоги, вы поймете и то, какую цену стоит устанавливать на вашу недвижимость.

Важные нюансы продажи квартир в новостройках

Предположим, что у вас есть квартира, которую вы купили от застройщика или от подрядчика, но суть в том, что дом еще не сдан.

Тогда при сдаче дома, когда вы получаете ключи, квартира сразу прибавляет в стоимости в среднем на 10%, но она по-прежнему числиться как «не ваша», то есть у вас еще нет на нее полноценного правоустанавливающего документа.

Раньше таким документом было «розовое свидетельство», сейчас им является выписка из регистрационной палаты. Это такое же свидетельство, только менее красочное.

Если вы приобрели квартиру как дольщик, то в данный момент у вас на руках находится либо договор долевого участия, либо договор переуступки права требования недвижимости от застройщика.

После получения права собственности на квартиру (свидетельства), ее стоимость вырастает еще примерно на 10%.

Это нужно знать

«Прописаться» вы можете только на основании документа, подтверждающего ваше право на эту недвижимость как собственника.

Также продать ее на правах вашей собственности будет гораздо легче. Именно поэтому есть категория людей, которые неплохо зарабатывают на разнице между ценой покупки и продажи «долевой» и «готовой» квартир.

Вы можете получать до 40% годовых , покупая квартиру в строящемся доме. Когда дом построился и у вас на руках имеются ключи и право собственности, продать эту квартиру можно гораздо дороже.

В следующей статье, посвященной тому, «как купить квартиру», я расскажу об этой схеме подробнее.

4. Какие документы нужны для продажи квартиры в 2017-2018 годах

Одним из этапов подготовки к продаже квартиры является сбор необходимых документов.

Из года в год этот список остается практически неизменным:

1. Документ, удостоверяющий личность продавца. К таким документам может относится не только паспорт гражданина, но и удостоверение личности офицера, военный билет, свидетельство о рождении, если один из собственников является лицом не достигшим 18 лет. Здесь есть еще один нюанс. Если продавцу (или одному из собственников) от 14 до 18 лет, то свидетельство о рождении нужно предъявить вместе с основным документом - паспортом.
2. Заверенное нотариусом согласие супруги (супруга). В случае, если вы как продавец квартиры приобрели ее будучи в браке. По закону такая недвижимость считается совместно нажитым имуществом.
3. Документ на право собственности (правоустанавливающие документы). К ним можно отнести договор купли-продажи, договор передачи + свидетельство о собственности на квартиру, договор ренты, договор мены, договор купли-продажи с иждивением, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию. Для объектов жилой недвижимости, которые были приобретены после 2000 года, в обязательном порядке прилагается свидетельство о государственной регистрации права.
4. Выписка из домовой книги. Обратите внимание, что выписка действительна в течение 1 месяца с момента ее получения.
5. Справки из БТИ. К этим документам относятся кадастровый паспорт и поэтажный план квартиры.
6. Разрешение органов опеки и попечительства. Если единоличным собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок.
7. Доверенность, заверенная нотариусом. Если квартиру продает доверенное собственником лицо (представитель). В этот момент доверенность должна быть действительной. Следите за сроками, указанными в ней.
8. Договор купли-продажи квартиры.
9. Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам .

Исходя из своей индивидуальной ситуации, подготовьте пакет документов для продажи своей квартиры заранее.

5. Как выгодно продать квартиру самому - 7 простых шагов

Чтобы продать свою квартиру выгодно и в максимально сжатые сроки, я рекомендую вам последовательно пройти все эти шаги. Они помогли в свое время мне продать несколько квартир, а сейчас эту технологию используют мои друзья с целью выгодной продажи своей недвижимости по объективной рыночной цене.

Шаг 1. Определяем цель и сроки продажи квартиры

Как я уже писал в начале статьи, определение цели продажи квартиры - это первый и важный этап на пути к успешной и выгодной сделке с вашей недвижимостью.

От цели продажи квартиры напрямую зависят сроки, в которые вам необходимо будет уложиться.

Как правильно поставить цель?

Сформулировать цель нужно предельно ясно и обязательно с цифрами.

Пример цели №1

После продажи моей однокомнатной квартиры в центре города за 2 000 000 рублей, я собираюсь купить автомобиль за 400 000 рублей, а 1 600 000 рублей вложить в долевое строительство 2-комнатной квартиры застройщика «Ромашка» в «Тюльпановом» микрорайоне города.

Через год у меня будет 2-комнатная квартира в новом доме, стоимостью 2 200 000 рублей и автомобиль стоимостью 400 000 рублей.

Вот ещё один пример.

Пример цели №2

У меня есть 3 квартиры и продав одну из них - свою трехкомнатную квартиру за 2 800 000 рублей, я собираюсь купить однокомнатную квартиру ребенку за 1 700 000 рублей, а оставшуюся сумму в размере 1 100 000 рублей я положу в банк на счет до востребования, так как через 2 месяца открою на эти деньги свой бизнес.

Если вашей целью после продажи квартиры является открытие бизнеса, то рекомендую прочитать мою статью « », так вы сможете максимально эффективно распорядится вырученными от продажи деньгами.

Сроки продажи у вас будут также непосредственно привязаны к цели. Но если вы правильно определили стоимость квартиры, то даже в этом случае продать ее выгодно вы сможете в течение 1-2-х месяцев.

Шаг 2. Проводим оценку своей недвижимости

То есть, если несколько квартир со схожими параметрами стоят от 2 000 000 рублей до 2 300 000 рублей, то именно на эту стоимость и стоит рассчитывать.

Но как определить, ближе к какой цене стоит выставлять вашу квартиру на продажу, ведь разница в 300 000 рублей довольно существенна?

Тогда стоит обратить внимание на самые главные параметры, которые влияют на стоимость :

1. Квадратура. Чем больше площадь, тем дороже;
2. Состояние квартиры. Чем свежее и качественнее ремонт, тем дороже стоимость;
3. Состояние здания. В обустроенном и новом доме стоимость квартиры будет выше;
4. Район расположения. Чем ближе к центру, тем дороже.

То есть, если ваша «двушка» находится в центре, в ней сделан свежий ремонт, эта квартира располагается в новом доме с закрытой охраняемой территорией и при этом у нее больше метраж при одинаковом количестве комнат в сравнении с аналогами, то ее стоимость может быть даже больше 2 300 000 рублей.

Другой способ определить объективную рыночную стоимость вашей недвижимости - это узнать на нее реальный рыночный спрос в данный момент времени.

Как определить реальную рыночную стоимость квартиры?

Сразу скажу, что это способ относительно более сложный и требует большего количества времени, но с точки зрения определения объективной стоимости он самый верный.

1. Проведите сравнительный анализ с квартирами-аналогами. На этом этапе вы увидите, что например, средняя стоимость квартир аналогов составляет 2 млн. рублей .
2. Выставите цену на свою квартиру сразу на 20% больше и начните ее активно рекламировать. В течение 5-7 дней понаблюдайте за динамикой обратной связи на ваши объявления. Если у вас будут звонки и просмотры вашей квартиры, то значит вы можете повысить цену еще на 5-10% и так делайте до тех пор, пока количество звонков и просмотров не уменьшится.

Внимание!

Стратегия определения рыночной стоимости квартиры проводится с целью ее продажи по максимальной цене на рынке, если продавец готов ждать сделку (своего покупателя) от нескольких месяцев до года.

Шаг 3. Рекламируем продаваемую квартиру

Чтобы о вашей квартире узнали, нужно оповестить как можно больше потенциальных покупателей.

Как правильно рекламировать продаваемую квартиру

Ниже рассмотрим последовательность шагов, которые необходимо сделать, чтобы реклама вашей квартиры была максимально эффективной.

1) Сделайте качественные фото

Для этого приведите вашу недвижимость в товарный привлекательный вид. Сделайте уборку, вынесите по-возможности все лишние вещи. Желательно также убрать из квартиры мебель, особенно, если она находится в плачевном состоянии.

Фото делайте качественным фотоаппаратом, а не телефоном. Старайтесь не фотографировать против света. Обратите внимание на то, что все телевизоры на фото должны быть выключенными, а унитазы закрытыми. На снимках не должно быть людей и животных. Помимо квартиры, сделайте фото подъезда и прилегающей территории.

В итоге у вас должно получиться 5-8 качественных изображений.

Факт

Лучше всего продаются пустые квартиры, где покупатель видит простор и все «косяки», которые может скрыть продавец.

2) Составьте продающий рекламный текст объявления о продаже квартиры

Для начала пройдите процедуру простой регистрации, и выбрав свой населенный пункт, перейдите в раздел размещения объявлений.

При желании вы можете использовать премиум-опции для своих аккаунтов, чтобы ваши объявления не опускались вниз и количество их просмотров было максимальным.

4) Позвоните в агентства недвижимости и оставьте информацию о продаже вашей квартиры

5) Оповестите свое окружение

Случай из жизни

Год назад я так продавал свою квартиру. Рассказал своим соседям и друзьям о том, что продаю квартиру. Среди них была и женщина-председатель ТСЖ нашего дома. Именно она ровно через день привела людей, которые в итоге и купили мою квартиру.

Шаг 4. Готовим квартиру к продаже, а себя к переговорам с покупателем

Если ваше объявление было составлено грамотно, а цена на квартиру не была завышена, то вскоре у вас начнутся звонки и просмотры вашего объекта.

И даже перед тем, как пригласить к себе людей для показа квартиры, следует немного подготовится.

Предпродажная подготовка - неотъемлемый этап успешной сделки!

Что следует сделать перед показом квартиры потенциальным клиентам?

Ниже рассмотрим 5 важных моментов непосредственно перед показом квартиры:

1. Проведите уборку подъезда и прилегающей к нему территории. Подъезд - это первое, что видит клиент. Если около него лежит гора мусора, дверь исписана граффити или рядом лежит мертвая кошка, то вряд ли у человека возникнут положительные эмоции и первое впечатление будет испорчено. Даже если у вас очень хорошая квартира с новым ремонтом, то либо такой вид подъезда вовсе отобьет желание покупать ваш объект, либо покупатель попросит большую скидку, что вам будет невыгодно, ведь мы с вами хотим продавать квартиру по максимально возможной цене, не так ли?! Поэтому, не поленитесь и приведите его в надлежащий вид: помойте окна в подъезде, замените перегоревшие лампочки, сотрите надписи, оставленные вандалами, создайте чистоту у входа в подъезд.
2. Наведите порядок в квартире. Сделайте уборку внутри своего помещения, помойте окна. Вынесите лишнюю мебель из квартиры при возможности. Пустые квартиры продаются лучше всего, так как покупатель не чувствует ее чужой и при осмотре объекта часто начинает рассуждать, какую мебель и в каком месте ему поставить.
3. Замаскируйте все видимые изъяны. Если у вас на полу царапины или потрескалась штукатурка на стене, то эти «косяки» лучше всего замаскировать, ведь они покажут вашу квартиру не с самой лучшей стороны и у покупателя возникнет еще много вопросов. Постелите ковер там, где у вас поцарапан пол, повесьте картину, чтобы закрыть трещину в стене и так далее. Однозначно, спрятав изъяны, вы быстрее и дороже продадите свой объект, но при этом морально-этическая сторона такой маскировки полностью остается на вашей совести.
4. Придайте помещению эстетичный вид. Если у вас на окнах висят видавшие виды пожелтевшие от времени занавеси или мебель была куплена еще при «царе Горохе», она разваливается или выглядит не современно, то от этой «старины» необходимо будет избавиться! Не пожалейте денег, чтобы обновить занавески, купите дешевые, но приятные картины на стены (их даже можно будет забрать с собой после продажи), лишь бы помещение стало выглядеть современнее и эстетичнее. В крупных городах, где за один день осуществляются сотни сделок с недвижимостью даже существуют специальные службы предпродажной подготовки квартир, где за 30-50 тысяч рублей даже из старой развалины сделают «конфетку». Например, продавая квартиру в Москве или Санкт-Петербурге за 5-10 миллионов рублей , вполне можно позволить себе инвестировать в предпродажную подготовку объекта до 100 000 рублей. Ведь эта сумма ускорит проведение сделки и увеличит стоимость недвижимости.
5. Ароматизируйте квартиру. Запах - важная составляющая психологии продаж. Например, аромат свежесваренного кофе или горячей выпечки на подсознательном уровне благоприятно воздействуют на принятие положительно решения о покупке квартиры. Теперь вы это знаете и рекомендую вам использовать такой «ароматический» прием.

Как правильно вести переговоры при продаже квартиры

Итак, ваш потенциальный клиент воочию испытал на себе все «фишки» предпродажной подготовки, проникся доверием к вашей квартире и в принципе осталось лишь правильно побудить его немедленно принять решение о покупке и документально оформить следку.

И тут начинается самое главное - переговоры, а вместе с ними - вопросы и возражения.

Вопросы и возражения покупателя

Давайте разберем, какие именно вопросы (возражения) могут возникнуть у покупателя и как их правильно отработать.

Вопрос 1. В принципе квартира мне нравится, но меня смущает цена (у меня только такая-то сумма)

Ответ: Я смогу вам уступить немного или оставить в качестве бонусов такую-то мебель (бытовую технику), если расчет будет произведен в течение 3-х дней.

Вопрос 2. Нам нужно вселяться буквально завтра. Как быстро вы сможете освободить квартиру?

Ответ: Как только мы оформим договор задатка, я сразу начну процесс выписки из квартиры и буду перевозить вещи, ведь мы все люди и я понимаю вашу ситуацию.

Вопрос 3. Меня смущает такой-то параметр (маленькая кухня, район города, состояние дома), и поэтому я сомневаюсь, стоит ли мне покупать вашу квартиру?

Ответ: я вас понимаю, идеальных вариантов нет, и я предлагаю вам приобрести именно мою квартиру, так как другие ее параметры (метраж, уютный двор, развитая инфраструктура) для вас гораздо важнее, ведь вы это сами говорили, верно?

Как видите, стоит говорить на языке клиента, быть внимательным к его пожеланиям, но и не соглашаться сходу на его условия.

В любом случае ваша задача, как можно быстрее получить деньги в виде задатка, заключив соответствующий договор. Разумеется, по выгодной вам цене.

Шаг 5. Заключаем предварительный договор купли-продажи недвижимости (договор задатка)

Если устная договоренность состоялась, то вам как можно быстрее нужно получить деньги и оформить вашу договоренность письменно.

Для этого составляется так называемый предварительный договор купли-продажи недвижимости. Еще его называют договором задатка .

Согласно ему, покупатель вносит определенную денежную сумму в качестве гарантии покупки данной квартиры. В свою очередь, продавец обязуется продать именно этому покупателю квартиру по определенной цене, в определенный срок.

Чаще всего размер задатка составляет 2-5% от оговоренной стоимости сделки. В договоре задатка прописывается сумма, за которую собственник квартиры обязуется ее продать.

Главная идея такого договора в том, что если покупатель отказывается от сделки, то переданная им сумма задатка продавцу не возвращается. В случае отказа продавца продать квартиру, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Эти санкции для обеих сторон являются компенсацией за моральный ущерб и упущенную выгоду из-за несостоявшейся сделки.

Шаг 6. Выписываемся из квартиры и получаем справки об отсутствии задолженностей

После того, как вы подписали предварительный договор и получили деньги, можно начинать собирать справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам за квартиру.

Также можно начинать процесс выписки из квартиры, если вы там прописаны. Чтобы выписаться, вам придется посетить паспортный стол по месту жительства или подать соответствующее заявление в МФЦ (Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг) вашего города.

После завершения этих процедур вы можете переходить к завершающему этапу, описанному в шаге 7.

Шаг 7. Получаем основной расчет за квартиру и сдаем документы в регистрационный орган

В обозначенный в договоре задатка день, вы встречаетесь с вашим покупателем, берете с собой свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру, договор задатка, справки об отсутствии задолженности, домовую книгу и другие необходимые документы.

Как производится денежный расчет при продаже квартиры:

1. Вы подписываете основной договор купли-продажи ().
2. Вы пишете расписку о получении денежных средств от покупателя в счет продажи квартиры. Расписка отдается покупателю в качестве гарантии вами (продавцом) получения оплаты. при получении денег за проданную квартиру.
3. Вы получаете деньги и сдаете документы на регистрацию перехода права собственности.

При сдаче документов на регистрацию уплачивается госпошлина за регистрацию перехода права собственности, она составляет 2 000 рублей (на 2015 год).

Обычно все расходы по оформлению документов несет покупатель, в том числе оплачивает госпошлину.

Через несколько дней покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру, а вы можете забрать свидетельство о продаже своей квартиры.

Оно вам понадобится, в случае, если вам ошибочно насчитают коммунальные платежи на ваше имя, когда вы уже не являлись собственником или с данной недвижимостью возникнут другие юридические действия. Тогда на основе свидетельства о продаже вашей квартиры вы докажете свою непричастность к данным действиям.

В день сдачи документов происходит передача ключей и сдача объекта. В идеале это делается по акту приема-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель получил свой объект в надлежащем виде и на условиях, предусмотренных основным договором купли-продажи. Это делается для того, чтобы вы, например, не забрали мебель или бытовую технику, которую по договору должны оставить покупателю в счет продажи квартиры.

На этом все. Если вы успешно пройдете все эти шаги, то ваша квартира наверняка будет продана и вас останется только поздравить!

6. Частые ошибки при продаже квартиры

Избегайте этих ошибок, тогда ваша сделка пройдет быстро и гладко.

1. Квартира оценена неправильно. Если вы оценили свой объект слишком дорого, то не сможете продавать его долгое время или даже не будете понимать, почему же при большом количестве рекламы и качественных объявлениях у вас нет звонков и просмотров вашей квартиры. Если, напротив, вы поставили слишком низкую цену и у вас купили квартиру за один день, то также не стоит радоваться, ведь вы упустили свою выгоду, которая иногда эквивалентна десяткам и даже сотням тысяч рублей.
2. Отсутствует подготовка квартиры к продаже. Продавать квартиру без подготовки очень тяжело. Либо у вас при осмотре объекта каждый второй потенциальный покупатель будет «вертеть носом», либо никто даже не заинтересуется вашей квартирой. Не пренебрегайте предпродажной подготовкой!
3. Продавец не готов к переговорам. Вот уже и покупатель нашелся, а вы не умеете вести переговоры, не готовы к ним морально или необоснованно уступаете покупателю в его требованиях насчет цены или других важных аспектах сделки. Заранее продумайте, ниже какой стоимости вы точно не продадите недвижимость, а также прорепетируйте ответы на вопросы и ситуации, которые могут возникнуть при продаже.
4. Документы оформляются с нарушениями. Если у вас документы оформлены неправильно, то в лучшем случае их придется переделывать, а в худшем, могут наступить юридические и финансовые последствия таких ошибок. Не скупитесь. Если сами не понимаете в оформлении, привлеките грамотного юриста, который специализируется на сделках с недвижимостью.

7. Видео о том, как выгодно продать квартиру всего за 7 дней

8. Заключение

В этой статье я рассказал, как продать квартиру самостоятельно, не прибегая к помощи посредников (риэлторов), а также сравнил преимущества и недостатки обоих подходов.

Профессиональные посредники - это ваши хорошие помощники, в некоторых случаях обращаться стоит именно к ним. Например, если у вас нет времени или желания «заморачиваться» со своей сделкой.

Теперь вы знаете, что влияет на стоимость объекта жилой недвижимости и какие шаги нужно последовательно сделать, чтобы продать свою квартиру выгодно и быстро.

Здесь я также поделился шаблонами документов, которые вам понадобятся при продаже вашей недвижимости.

В заключение хочу спросить у вас, дорогие читатели, случалось ли вам продавать квартиру и что вы предпринимали для этого?

Как правильно и выгодно купить квартиру и не быть обманутым — пошаговая инструкция по самостоятельной покупке квартиры + грамотное оформление документов на наглядных примерах

Как быстро найти покупателя или 5 способов предпродажной подготовки квартиры

Для того, чтобы быстро продать квартиру, вовсе не обязательно снижать цену. Достаточно выделить объект на фоне конкурентов, грамотно подчеркнув его преимущества с помощью ряда несложных приемов. Эксперты компании «Метриум Групп» рассказали о способах предпродажной подготовки и дали советы, как значительно сократить время поиска покупателя.

Первое впечатление нельзя произвести дважды. Эта жизненная мудрость актуальна не только при знакомстве, но и при продаже квартиры. У собственника есть лишь единственный шанс заинтересовать покупателя: если квартира не впечатлила сразу, то скорее всего покупатель уже не вернется – слишком большой сегодня выбор. Один из способов «зацепить» клиента – грамотная предпродажная подготовка – мероприятия, направленные на повышение привлекательности объекта. По статистике только половина продавцов подходит к данному вопросу со всей ответственностью. В результате из-за халатности собственников даже вполне ликвидные лоты могут продаваться годами. В то же время, подготовив жилье к продаже, можно сократить сроки экспозиции на 20-30%. Есть, как минимум, пять простых способов улучишь характеристики квартиры в глазах будущего клиента.

1. Составляем грамотное объявление

Первый и, пожалуй, самый ответственный этап предпродажной подготовки – это составление объявления. Главная задача на данном этапе – подчеркнуть достоинства и умолчать о недостатках объекта. Несмотря на первый взгляд, простоту задачи, многие риелторы долгие годы «ломают копья» в поисках идеальной формулы продающего текста. Есть ряд непреложных правил, которые помогут заинтересовать потенциального покупателя.

Во-первых, все внимание к деталям. Помимо технических характеристик и самого адреса квартиры важно указать месторасположение с привязкой к метро, а также подробно описать состояние квартиры – ремонт, наличие мебели и техники,кабельного телевидения, интернета. В то же время, какой бы не была богатой история района или улицы, для клиента – это бесполезная и даже раздражающая информация. Не стоит тратить время на подробный исторический отчет о локации. Если клиент рассматривает квартиру, то скорее всего он сам уже навел справки.

Во-вторых, единый стиль оформления. Не стоит пользоваться капслоком – это считается дурным тоном в сети. По этой же причине не нужно выделять текст яркими цветами. Например, красный подсознательно воспринимается как цвет опасности – потенциальный покупатель может просто пролистать объявление.

В-третьих, высокая грамотность. Объявления с ошибками отбивает охоту к общению. При написании текста стоит избегать слов с негативным оттенком, зато приветствуются эпитеты, создающие настроение, например, «светлый», «уютный», «просторный» и др.

В-четвертых, качественные фотографии. Как показывает практика, зачастую объявления только с текстом даже не рассматриваются риелторами. Есть несколько простых правил для снимка. Например, вид из окна нужно делать в солнечную погоду. В Москве, где ясных дней в году в среднем всего 114, покупатели очень ценят светлые квартиры. Комнаты же, наоборот, стоит снимать при искусственном освещении с закрытыми шторами. Ошибка многих фотографов заключается в том, что они уделяют излишнее внимание деталям. Помните: смесители крупным планом и марка дивана мало кого интересуют. Покупателям нужны именно обзорные фото комнат.

В-пятых, индивидуальный подход. Творчество при написании объявления о продаже только приветствуется. Однако важно «не перегнуть палку», иначе нестандартный подход может только испортить ситуацию. «Мы сталкивались с объявлением, где в описании квартиры помимо стандартных характеристик фигурировала фраза «а собачка не продается», – рассказывает Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп». – На первый взгляд, совсем безобидное и даже креативное замечание, обращающее на себя внимание. Однако на самом деле таким подходом продавцы добились отрицательного эффекта. Ведь в объявлении открытым текстом указано, что в доме проживала собака, а это значит запах, наверняка где-то поцарапанная мебель и обои. В конце концов, многие имеют аллергию на животных, полностью избавиться от шерсти которых очень и очень сложно. Не удивительно, что звонков, несмотря на творческий подход, собственники почти не получили».

2. Делаем генеральную уборку

Генеральная уборка при предпродажной подготовке включает не только «традиционное» мытье полов, окон, стирку штор и выбивание ковров от пыли. Перед собственником стоит гораздо более глобальная задача, а именно – обезличить жилье. Такие вещи как детские игрушки, рамки с семейными фотографиями, кормушки для животных, одежда, халаты в ванной – все это придется временно убрать. Все полки и другие горизонтальные поверхности должны быть стерильно чистыми. Помните, любые лишние детали отвлекают на себя внимание. Большинству людей, как показывает опыт, сложно представить, «как все будет красиво» потом. Им нужно «примерить» жилье на себя здесь и сейчас. Поэтому в идеале ваша квартира должна производить впечатление гостиничного номера, где ничто в нем не напоминает о тех, кто жил в нем до вас.

Помимо тщательной уборки есть и другие способы придать шарм вашему жилью. Для многих людей, особенно кинестетиков, важны ароматы. Свежезаваренный кофе или выпечка прекрасно устраняет неприятные запахи и делает обстановку более располагающей, живой и уютной. Не забудьте и про лестничную клетку, чтобы случайно не вызвать диссонанс между запахом в квартире и на площадке, особенно если вы являетесь «счастливым» обладателем «кошачьего подъезда».

Ошибка многих продавцов заключается в том, что заниматься наведением порядка они начинают только когда «на горизонте» появляется потенциальный клиент. Это заведомо неверный подход, поскольку генеральная уборка должна состояться еще на этапе подготовки фотографий для объявления о продаже. Нет ничего хуже, чем запечатленная грязная посуда в раковине или висящая на стуле одежда. Даже если к приходу клиента в доме будет идеальный порядок, первое впечатление все равно будет безнадежно испорчено.

3. Приводим в порядок подъезд

Чтобы составить представление о будущих соседях и контингенте проживающих, достаточно просто зайти в подъезд. Расписанные стены, грязные лифты, окурки и пустые бутылки на лестничных пролетах заведомо создают негативное впечатление о доме в целом. В то же время чистые аккуратные входные группы без следов вандализма – это еще один плюс в копилку преимуществ именно вашей квартиры. Поэтому легкий ремонт подъезда – один из важнейших этапов предпродажной подготовки. Купите баночку краски и валик, сотрите надписи со стен. Это не займет много времени, зато однозначно повысит шансы на удачный показ. Причем это «правило аккуратного подъезда» действует абсолютно для всех сегментов – от старой пятиэтажки, до самого элитного дома где-нибудь на Остоженке.

«В прошлом году в одном из сталинских домов в центре города мы продавали квартиру стоимостью почти $3 млн, что было несколько выше, чем в среднем по рынку, – говорит Илья Менжунов. – Чтобы побыстрее реализовать жилье,собственник заказал в Латвии дубовую дверь за 100 тыс. рублей, установив ее вместо старой входной в подъезде. В холле появились красные ковровые дорожки, на стенах – картины. Как результат, обычная «сталинка» превратилась в глазах клиентов в элитный престижный дом. В итоге покупатель был найден буквально в течение 2-3 недель. Кстати, до этого он уже просмотрел десятки вариантов в аналогичных зданиях сталинской постройки. И только благодаря грамотной предпродажной подготовке собственника, выбор был сделал в пользу конкретной квартиры».

4. Готовим пакет документов

Бывают ситуации, когда квартира сразу понравилась потенциальному покупателю, и он буквально на следующий день готов к подписанию договора купли-продажи. Однако такие сделки часто разваливаются по банальной причине отсутствия готового пакета документов на объект. Сегодня мало кто из клиентов готов ждать как минимум 2-3 недели, пока продавец разберется с юридическим нюансами. У кого-то из покупателей может заканчиваться срок одобренного кредита. Другим необходимо срочно решить жилищный вопрос в сжатые сроки, например, после реализации старой квартиры. Поэтому готовность продавца к быстрому выходу на сделку – это важнейший этап предпродажной подготовки. Самый простой способ – собрать пакет документов, согласно требованиям банков для получения ипотеки:

• Правоустанавливающие документы на квартиру (основание, на котором объект принадлежит собственнику). Например, если жилье было приватизировано, то необходим не просто договор передачи, но и заявление о приватизации. Если переход права собственности произошел путем подписания договора купли-продажи, то должен присутствовать передаточный акт и расписка о получении денежных средств.
• Документы БТИ (экспликация поэтажного плана).
• Единый жилищный документ (ЕЖД), в котором указаны зарегистрированные в квартире лица, наличие или отсутствие задолженности по квартплате и пр.
• Выписка ЕГРН, где прописан собственник, наличие обременений в отношении объекта, кадастровая стоимость.
• Нотариальное согласие супруга.
• Справка из психоневрологического и наркологического диспансера.

«Один из самых распространенных вопросов, который задают продавцы риелтору, – нужно ли выписываться из квартиры на этапе поиска покупателя, – говорит Илья Менжунов. – На самом деле нет никакого смысла делать это, пока клиент не подтверждает серьезность своих намерений, внося аванс. Снятие с регистрации занимает по времени не более 4-8 дней и, как правило, является одним из обязательных условий выхода на сделку. Поиск клиента зачастую занимает несколько месяцев, поэтому в конечном счете, выписавшись из квартиры раньше времени, продавец вовсе может быть оштрафован».

5. Освобождаем квартиру к показу.

В идеале при показе квартиры должно присутствовать не более четырех-пяти человек: собственник, супруг/супруга, покупатель и риелторы с каждой из сторон. Поэтому один из элементов предпродажной подготовки заключается в том, чтобы к приходу покупателя его не встречала орава шумных детей, пожилые родственники у телевизора, домашние животные, порой агрессивно настроенные к «чужаку». Увидев такую картину, любой потенциальный покупатель захочет поскорее сбежать. Вряд ли он вернется даже в более спокойной обстановке. Поэтому задача собственника – освободить к показу квартиру. Отправьте детей погулять с собакой, купите родителям билеты в кино. Причем стоит обязательно оставить небольшой задел по времени. Как правило, показы жилья проводят с 19.00 до 21.00, то есть в час-пик. Покупатель может опоздать, поэтому важно, чтобы во время самого просмотра внезапно не пришли родственники, ускорив уход клиента.

«Сложившийся профицит на рынке вторичного жилья вынуждает продавцов идти на дополнительные меры, чтобы заинтересовать потенциального покупателя, – резюмирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Для этого вовсе не обязательно тратить баснословные суммы. Например, предпродажная подготовка, как один из методов конкурентной борьбы, не обходится дороже нескольких тысяч рублей, зато многократно повышает шанс «склонить чашу весов» в вашу пользу. Однако нужно понимать, что все перечисленные методы – это лишь способ сделать объект чуть боле привлекательным в глазах потенциальных покупателей. Если по сравнению с другими квартирами ваша цена завышена, то никакая предпродажная подготовка не спасет ситуацию. Поэтому не стоит забывать и про грамотное ценообразование. Все вместе это ускорит поиск покупателя, сократив сроки экспозиции как минимум на треть».

Со стороны незаметно, сколько сил, времени и знаний требует риэлторская работа. Поиск клиентов – лишь часть ее, один из первых этапов. Но без успешного преодоления этого этапа дальше никак не продвинешься. Потому перед новичками стоит извечный вопрос: как риэлтору найти клиентов. Ответ на него Вы узнаете из этой статьи – здесь перечислены самые действенные способы с подробными описаниями.

Листайте в сторону

чтобы увидеть все записи

При онлайн оплате будет применена комиссия 7%, но вы можете получить скидку, применив купон - СКИДКА

1. Используйте все существующие знакомства

Суть Ваших действий в том, чтобы сообщить о своей новой работе максимальному количеству знакомых.

Для этого достаточно двух шагов:

1. Составьте перечень людей, с которыми Вы знакомы и можете связаться. В него должны войти все, с кем Вы когда-либо общались, пусть даже мимолетом. Главное, чтобы у Вас были их контактные данные. Впишите сюда друзей и родственников, одноклассников и сокурсников, соседей по дому и даче, своего врача, парикмахера, массажиста, знакомых по тренажерному залу, детской площадке и отдыху, коллег с прежней работы, учителей ребенка и т.д. Все они – Ваши потенциальные клиенты.
2. Свяжитесь с каждым человеком из списка. Расскажите, что Вы стали риэлтором, и объясните, почему решили заняться недвижимостью. Рассказ должен быть коротким, правдивым и оптимистичным. Скажите, что теперь Вы помогаете людям продавать и покупать недвижимость. Это должно выглядеть не как реклама, а только как сообщение о том, что у Вас все хорошо и есть новая работа, с которой Вы отлично справляетесь. Поэтому не навязывайте своих услуг и не настаивайте, просто информируйте.

Совет. Чтобы справиться с информированием огромного количества знакомых, воспользуйтесь удобной методикой под названием «Проект 100». Согласно ей, каждый день следует звонить или встречаться всего лишь с одним–двумя людьми из списка. Так Вы не перегрузите себя (ведь будет и другая работа) и постепенно осилите весь перечень.

2. Общайтесь с бабушками у подъездов

Этот способ позволяет расширить «зону покрытия» за пределы Ваших знакомых. А расширение круга общения – это простой ответ на вопрос о том, как найти клиентов риэлтору-новичку. Начинайте знакомиться с новыми людьми непосредственно на Вашей территории.

Самые полезные люди в данном случае – это консьержки, дворники, бабушки на лавочках у подъездов. Они, как правило, первыми узнают, кто в их доме переезжает. Главное, выбрать правильный подход, и информация в Ваших руках.

Совет. Лучше всего объяснить бабушкам, что Ваш клиент собирается купить квартиру в их доме, а потому Вы, как образцовый риэлтор, обязаны разузнать обстановку. Расспросите их о состоянии дома, обстановке, жильцах и т.д. Людям понравится, что Вы так старательно работаете, да еще и искренне интересуетесь их мнением. Вам расскажут обо всем, в том числе о квартирах, которые уже продаются или, возможно, будут продаваться в ближайшее время.

3. Создайте свою информаторскую сеть

Как опытный риэлтор ищет новых клиентов? Через «знающих» людей. Существует целая категория работников, которые по своей должности первыми получают информацию о вероятной или достоверной продаже (покупке) жилья:

• служащие коммунальных и государственных служб – ЖЭКов, ЗАГСов, паспортных столов, судов и т.д.;
• работники сферы обслуживания – свадебные фотографы и ведущие, сотрудники контор, оказывающих ритуальные услуги.

Просто задайтесь вопросом, в каких случаях люди переезжают, и кто узнает о таких случаях первым. Но чтобы информаторы на Вас работали, им нужно платить. Озвучьте конкретную сумму посреднических, которые человек получит в случае осуществления сделки. Кстати, бабушки на лавочках и дворники тоже не против подзаработать на ценной информации.

Совет. Информатора нужно правильно выбрать. Предлагайте сотрудничество тем, кто относится к Вам с симпатией. Кроме того, такой человек действительно должен иметь доступ к нужной информации и возможность ее передавать.

4. Работайте с людьми в местах массового скопления

Как привлечь больше клиентов? Распространяйте информацию о себе среди большого количества людей. Рассказывайте о своих услугах устно и раздавайте листовки с визитными карточками. И новичку, и опытному риэлтору подойдут следующие способы:

• Организовывайте свои консультации и презентации. Бесплатное консультирование в вопросах недвижимости сделает Вам рекламу и даст новых клиентов. Презентация должна быть краткой: расскажите о себе и своей компании, ответьте на вопросы, раздайте рекламу. Проводят такие встречи в ЖЭКах, офисах, салонах красоты, фитнес-центрах, поликлиниках и т.д.
• Посещайте выставки, открытия. Дело касается не только мероприятий по недвижимости. Ходите на разные выставки, ведь там всегда можно встретить много успешных людей. Им следует аккуратно сообщать о своих услугах. Параллельно проводится раздача карточек.

Совет. На коммерческой выставке можете подойти к стенду любой небольшой компании и расспросить о ее продукции. Затем спросите, с каким агентством недвижимости сотрудничает эта фирма. Расскажите, что Вы тоже риэлтор и ненавязчиво предложите свои услуги. Коротко объясните, в чем Ваши преимущества и какие выгоды принесет сотрудничество с Вами.

5. Активно раздавайте визитки и рекламные материалы

Одно из главных правил риэлтора: всегда иметь при себе много визитных карточек. Вы должны раздавать их в больших количествах (только обязательно разным людям). Так как находить клиентов риэлтору нужно постоянно, настройтесь на то, что будете вручать свои визитки всем, с кем придется общаться. Это проще, чем кажется: любое общение удобно начать с представления себя и вручения визитки. А если отправляетесь к уже знакомому человеку, дайте ему визитную карту и расскажите, что как раз стали риэлтором.

Кому можно вручить визитку? Каждому, к кому Вы приходите в качестве клиента, – врачу, тренеру, продавцу магазина, менеджеру турфирмы и т.д. Кроме того, визитки вместе с листовками просто раздают в местах скопления людей, бросают в почтовые ящики в своем районе.

Совет. Отличная методика – раздача листовок и визиток с параллельным консультированием. Подходит для торговых и развлекательных центров, парков, площадей, городских праздников. Здесь удобно работать с помощниками: один или два человека только раздают рекламу, а третий консультирует желающих. Имейте в виду, что больше шансов получают листовки с полезной информацией на обороте. Это может быть рецепт, календарь, раскраска и т.д.

6. Размещение объявлений в газетах

Несмотря на активное развитие интернета, печатные издания все еще хорошо работают в плане рекламы. Многие люди, особенно постарше, по привычке покупают местную газету бесплатных объявлений вместо того, чтобы искать профильные сайты. Эти издания как раз помогут найти клиентов начинающему риэлтору. Но что делать, если Вы совсем новичок и Вам просто нечего предложить в своем объявлении?

Некоторые идут на такую хитрость:

1. Даете объявление о покупке квартиры от имени частного лица.
2. Принимаете звонок и объясняете, что Вы – агент покупателя.
3. Договариваетесь о просмотре. Скажите, что сам покупатель на первую демонстрацию не приедет, так как сначала квартиру должны оценить Вы.
4. Во время встречи сообщаете, что такой вариант Вашему клиенту не подходит (придумайте убедительную причину).
5. Говорите, что можете помочь продавцу и поискать другого покупателя. Ведь квартиру Вы уже видели, время на Вас потрачено.

В такой ситуации люди часто соглашаются на сотрудничество. Похожим образом используются объявления об обмене квартир. Главное, не злоупотреблять этим способом и постараться как можно быстрее перейти от хитростей к реально существующим клиентам. Иначе можно создать себе плохую репутацию.

Совет. Дайте объявление о бесплатных телефонных консультациях по недвижимости Вашего района. Главное, чтобы Вы действительно ориентировались в особенностях указанной территории и могли дать дельный совет.

7. Работа с чужими объявлениями

Вы должны не только публиковать свои предложения, но и внимательно знакомиться с другими.

Вот главные способы:

1. Очевидный. Всегда изучайте встречные предложения. Если у Вас уже есть клиент, желающий продать квартиру, смотрите объявления с пометкой «Куплю». В противном случае ищите в рубрике «Продам».
2. По горячим следам. Отличный совет, как найти первого клиента риэлтору-новичку. Возьмите старые номера газеты и позвоните по объявлениям. Да, часть из них уже неактуальна. Зато люди, которые так и не добились результата своими объявлениями, с радостью согласятся попробовать другой способ решения проблемы. И этим способом будет сотрудничество с Вами.
3. Хитрый. Ищите потенциальных клиентов не в рубрике «Недвижимость», а в других разделах газеты. К примеру, если человек срочно продает всю мебель, то вполне вероятно, что он переезжает и собирается также продавать квартиру. Здесь надо лишь включить логику и внимательно просмотреть газету.

8. Проведите расклейку объявлений в Вашем районе

Этот способ трудоемкий, но очень эффективный. По утверждениям психологов, именно такая реклама становится толчком к действию, в случае, когда клиент пребывает в сомнениях по поводу способа продажи или покупки квартиры.

Какие тонкости есть в расклейке объявлений:

• Предложение должно быть конкретным – о покупке двухкомнатной хрущевки или продаже однокомнатной сталинки. Нельзя писать, что Вы покупаете что угодно. Никто не любит скупщиков.
• Клейте объявления лишь в назначенных местах. Штрафы Вам не нужны.
• Располагайте листочек на уровне груди. Не все ходят с гордо поднятой головой и, тем более, не все смотрят вверх по столбам и доскам.
• Расклейка должна быть проведена качественно – аккуратно, надежно и в полном объеме. Если поручаете это дело сторонним работникам, обязательно проследите за качеством. Не все наемные расклейщики работают на совесть.
• Минимальное количество объявлений – 200–300 штук. Иначе эффективности не добиться.
• Удобно совмещать расклейку с другими действиями, например, с распространением листовок через почтовые ящики.

Совет. Кроме маленьких листочков сделайте объявления большего формата или даже красивые плакаты. Их можно разместить в местах, где часто бывают Ваши потенциальные клиенты. Это суды, паспортные столы, ЖЭКи, бюро технической инвентаризации и пр. Договоритесь о размещении за небольшую плату. В идеале следует приклеить к плакату прозрачный кармашек и оставить в нем свои листовки или визитки.

9. Осуществляйте «холодные» звонки

Так называют обзвон потенциальных клиентов, которые ранее к Вам не обращались. Телефонные номера берут из баз объявлений (в газетах или интернете). Из всего перечня номеров отбрасывают те, которые принадлежат риэлторам из Вашего или других агентств. По оставшимся необходимо позвонить, выяснить ситуацию с недвижимостью (продано или нет), попытаться договориться о сотрудничестве.

Этот метод будет эффективным лишь в том случае, если Вы умеете подать себя и сделать заманчивое предложение. В противном случае человек не станет Вашим клиентом.

10. Проводите телефонное анкетирование

Здесь также используется «холодная» база – 20 любых телефонных номеров из обычного справочника. Их можно брать подряд или вразброс. Важно, чтобы все абоненты жили в Вашем районе.

Что нужно делать:

1. Представьтесь работником группы по исследованиям общественного мнения.
2. Задайте несколько общих вопросов (пол, возраст, образование, профессия).
3. Еще несколько тематических вопросов по недвижимости.
4. Плавно перейдите к способам обеспечения безопасности при операциях с недвижимостью и функциям агентств недвижимости.
5. Поблагодарите за уделенное внимание и предложите бесплатную консультацию специалиста. Оставьте контакты (свои или своего агентства).

Таким же образом можно работать с потенциальными клиентами лично – на улицах, в торговых и развлекательных центрах. Выбирайте такое время и место, чтобы там было много людей в хорошем настроении. К примеру, отлично подойдет воскресное утро у парка аттракционов.

11. Запустите свое «сарафанное» радио

Это очень хороший способ, но для него нужен хотя бы один довольный клиент. Если он расскажет о Вашей отличной работе своим знакомым, то запустит механизм самой надежной в мире рекламы. Люди, получившие информацию от реального человека, будут Вам доверять. Но не каждый клиент любит рассказывать о своих делах знакомым и уж тем более, рекламировать чьи-то услуги. Кроме того, со временем приятные впечатления то сотрудничества просто забываются, и на этом реклама прекращается.

Чтобы стимулировать «сарафанное» радио, нужно работать со своими клиентами даже после завершения сотрудничества:

• Звоните им время от времени, чтобы спросить, как дела, напомнить о своем существовании и готовности помочь.
• Поздравляйте с праздниками, присылайте открытки. Особенно приятно получать поздравления в День рождения, профессиональный праздник и т.д. Новый год в этом плане менее выигрышный, так как с ним поздравляют все и всех. Отличайтесь от других.

Совет. Если у Вас есть друзья, которые не против помочь, попросите их поработать в «радио». Они могут ненавязчиво рассказывать своим знакомым о Вашей удачно сделке, Вашем профессионализме и т.д.

12. Пользуйтесь интернетом по максимуму

Электронные площадки активно развиваются и занимают все более важное место в деле поиска клиентов. Методики работы с людьми здесь во многом похожи на работу «в реальной жизни». Но есть и отличия. Мы собрали все интернет-способы в один раздел.

Где и как риэлтору найти клиентов в сети:

• На досках объявлений. Работайте с ними так же, как и с объявлениями в газетах (давайте свои, изучайте чужие). Но тексты будут отличаться, ведь у печатных газет и интернет-изданий разные целевые аудитории.
• Организуйте массовую рассылку по электронной почте. Составьте грамотный текст с коммерческим предложением, обязательно добавьте свое фото, контакты и разошлите письма.
• Работайте в профильных группах соцсетей. Как правило, все они рассчитаны на небольшой район и конкретную категорию клиентов – покупателей, арендаторов и т.д. Ищите там предложения и оставляйте свои объявления. Также можете создать свою группу.
• Давайте рекламу на сайты недвижимости. Новичку платить за дорогие рекламные площадки не из чего. А вот платная пометка «Срочно» стоит недорого и может заметно ускорить продажу.
• Ведите тематический блог на любом подходящем портале. Можете даже повториться в нескольких местах, например, в разных соцсетях или информационных изданиях. Чем больше людей увидит Ваш блог, тем лучше.
• Создайте свой сайт. Это не обязательно должен быть серьезный многостраничник со сложным функционалом. Достаточно грамотно продуманного лендинга. Форма регистрации обеспечит Вам расширение клиентской базы.
• Общайтесь на местных форумах. Оставляйте свои контакты и предложения. Также следите за чужими темами. Разговор о купле-продаже квартиры может зайти где угодно – хоть среди молодых мам, хоть среди геймеров.

Как показывает практика, первые клиенты у начинающего риэлтора появляются еще до того, как он успеет испробовать все перечисленные способы. Но это не значит, что можно останавливаться. Постарайтесь работать разносторонне, постоянно расширяйте круг знакомств, напоминайте о себе тем, кто Вас уже знает. При таком подходе Вы обязательно достигнете успеха.

• назначить справедливую цену;
• грамотно составить объявление;
• привести в порядок документы;
• выбрать профессионального посредника.

От этих основных этапов и зависит успех сделки.

Продажа и покупка домов – распространенное и обычное дело. Несмотря на одинаковые цели – получить максимальную для себя выгоду – интересы продавца и покупателя в этой сделке противоположные. Поэтому для того, чтобы узнать, как быстро продать дом, надо собрать определенную информацию, учитывая некоторые аспекты. Для начала проанализируйте рыночную стоимость своего дома в нескольких интернет - ресурсах, публикующих частные объявления, чтобы объективно оценить цены на недвижимость и получить достойную сумму денег, не запрашивая нереальных цифр. В противном случае процесс продажи может затянуться. Просмотрите все объявления о продаже домов в вашем регионе за последний квартал с примерно такими же условиями – площадью дома, количеством комнат, инженерными коммуникациями. Выяснив среднюю цену на аналогичные дома в своем городе, для быстрой продажи ее придется снизить на 15 — 20%. Возможно, нужно будет воспользоваться услугами независимого оценщика, особенно, если покупатели мечтают приобрести ваше жилье в кредит или у вас возникли сомнения по поводу адекватности цены.

Стоимость

Не стоит изначально завышать ценовую планку, надеясь потом ее снизить. Разного рода примечания типа «торг уместен», «возможны скидки» чаще всего не работают – главным ориентиром для покупателя служит начальная цена (хотя есть и любители поторговаться). Знайте, что дом ваш стоит ровно столько, сколько за него готов предложить рынок, а не столько, за сколько вы хотите его продать. Отсюда следует, что какое-то время надо потратить на изучения цен на недвижимость в вашем регионе и районе. Очевидно, дом одинаковой площади, находящийся в Курортном районе будет стоить значительно дороже, чем в дом в каком-нибудь . В среднем на продажу дома уходит около 6 месяцев, но если надо продать дом быстро, проверенный способ решения вопроса – назначение стоимости ниже рыночной на подобные предложения. Как продать дом быстро и дорого? Многое зависит от сезона. Для сельских домов благоприятным будет весенне-летний дачный сезон и отпусков. Ликвидность недвижимости (вероятность продать ее быстро) увеличивают наличие коммуникаций.

Подготовка дома к продаже

Посмотрите критически на свой дом: делать евроремонт в продаваемом доме бессмысленно, но, возможно, он нуждается в небольшом косметическом ремонте – замене кранов или обоев? При сравнительно небольших расходах такие изменения существенно повлияют и на внешний вид дома, и, конечно, на его стоимость. Чтобы привести дом в порядок, надо освободить его и участок от мусора и лишних вещей.

Просторный двор и комнаты без постороннего хлама и запаха выглядят гораздо привлекательней. Кстати, ароматы свежей выпечки, кофе, корицы, вазы со свежими фруктами и цветами создают особую домашнюю атмосферу. Убирать всю мебель пока не стоит – если комнаты выглядят нежилыми, на подсознательном уровне покупатель испытывает дискомфорт.

Ценные вещи не должны быть на виду. Стоит убрать также личные вещи, фотографии – все, что реально напоминало бы о прежних жильцах и мешало фантазиям на тему «а здесь мы поставим диванчик». Многие еще используют рекламный плакат или табличку «Продается» с указанием площади дома, номера телефона, иногда – и цены.

Фотокомментарии, или Лучше один раз увидеть

«Кота в мешке» покупать никто не хочет – за сухой фразой «продам дом» может скрываться и деревянная послевоенная постройка, и современный роскошный особняк, и просто бетонная коробка без перекрытий и коммуникаций. Возможность покупателя увидеть предлагаемую ему недвижимость – большой плюс, увеличивающий количество просмотров в разы. Надо сделать серию фотоснимков, выбирая наиболее привлекательный ракурс и фон, зафиксировав все достоинства объекта. Такое визуальное представление очень эффективно.

Как представить дом с выгодной стороны

Информация о количестве комнат и квадратных метрах, безусловно, важна. Но для привлечения внимания покупателя ее недостаточно. Не стесняйтесь подчеркивать все особенности вашего дома, а они есть у каждого строения. Если вопрос в том, как продать дом в деревне, то живописное описание сельских пейзажей только прибавит вам шансов. Рядом заповедный лес или чистая красивая река или озеро? Прекрасное место для пикников! Удачное расположение комнат – солнечные, изолированные. А, может, вы похвастаетесь ландшафтным дизайном? Во всяком случае, описывая выгодные стороны своей недвижимости, будьте честными со своими покупателями, приукрашивая реальность в разумных пределах, так как начинать знакомство с обмана – дурной тон.

Важный момент – возможность подключения коммуникаций – водопровод, газопровод, электроэнергия. Если дом не благоустроен, но рядом проходит, например, газопровод, этот факт надо отметить обязательно. Ведь покупатель прежде всего учитывает стоимость эксплуатации будущего приобретения.

Выбор посредника

Если продажа домов для вас – обычное дело, можно попытаться продать дом самому. Размещайте объявления на всевозможных рекламных досках – «из рук в руки», avito, dmir и других. Приготовьтесь к диалогу с потенциальным покупателем. Он может потребовать выслать подробный фотоотчет: этажность дома, из какого материала сделан, утепление, вид отопления, комнаты, кухня, хозблок, бойлерная, фото всего участка, варианты подъездного пути, удаленность от города, инфраструктура.

• При встрече с покупателем заранее подготовьте ответы на стандартные вопросы.
• Почему вы решили продавать этот дом?
• А какие здесь соседи?
• Подготовлены ли документы на дом к сделке?

Составьте психологический портрет своего покупателя, с которым общались по телефону. Если это одинокая старушка, можно вспомнить о поликлинике, спокойном районе, видах из окон. Молодая семья будет интересоваться подсобными помещениями, детсадом, транспортом.

Чтобы незаключенная сделка не стала еще одним разочарованием, в свою очередь вы имеете право поинтересоваться, в самом деле покупатель намерен приобрести ваш дом, есть ли у него для этого финансовые возможности.

Попытайтесь «сосватать» дом с земельным участком соседям. Вполне возможно, что они захотят увеличить площадь своей усадьбы.

Как найти риелтора?

Для тех, кто каждый день дома не продает или не имеет в этом важном деле достаточно опыта, можно выбрать посредника. Порядочного и профессионального риелтера с первого взгляда не определить. В выборе агентства можно ориентироваться на мнение друзей или знакомых, если они недавно сталкивались с такой же проблемой. Если таких советчиков нет, лучше выбирать крупную компанию с солидным стажем и репутацией – там выработаны свой опыт, умения, инструменты и технологии продаж.

Начинать поиски посредников можно с интернета. Если на сайте фирмы долго висят одни и те же объявления о продаже домов, поиск вариантов неудобный, непонятен и сам механизм купли – продажи, стоит поискать другие варианты. И не только на их собственных сайтах – много интересных отзывов можно увидеть на независимых тематических форумах и потралах.

Документы — в полном порядке

Если вы продаете недвижимость, все правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом и земельный участок должны быть в порядке. Многие покупатели спешат оформить сделку и переехать в свой дом как можно скорее, поэтому ждать, пока вы утрясете свои юридические формальности, никто не захочет. Этот момент касается и прописки – выписки жильцов.

1. Правоустанавливающим документом может быть или купли-продажи, свидетельство о праве наследования или другой документ, где указаны основания перехода к собственнику земельного участка и строений.
2. Правоподтверждающий документ – свидетельство о госрегистрации установленного образца.
3. Для продажи дома нужна еще справка из БТИ или выписка из кадастрового паспорта.
4. Если владелец недвижимости состоит в браке, для продажи дома понадобится заверенное нотариусом заявление супруга.
5. В особых случаях (когда у продавца имеется семья с несовершеннолетними детьми) может потребоваться и разрешение органа опеки.
6. Если дом оформлен под залог при выдаче кредита, необходимо разрешение банка.
7. Другие документы, связанные с конкретной ситуацией (например, если дом продается по доверенности, необходим нотариально заверенный документ).

Земельный участок – это отдельная тема. Для продажи надо приготовить выписку из кадастрового паспорта участника. Если хозяину дома земля не принадлежит (бессрочное пользование, пожизненное наследование), могут возникнуть некоторые сложности. Самое простое – перевести свой участок в личную собственность: редкий покупатель захочет взять на себя и это хлопотное дело. Подробную консультацию о документах можно получить у юриста агентства недвижимости (первая консультация у них обычно бесплатная) или у нотариуса.

Указывая в объявлении телефон, позаботьтесь, чтобы он всегда был включен. На предложения о покупке надо отвечать сразу же, чтобы не упустить сделку. Периодически напоминайте о себе риелтеру, конкретно интересуясь ходом продажи – где разместили объявления, сколько людей интересовались, звонили. При встрече с покупателем поинтересуйтесь, какие у него предпочтения, требования к жилью, если они соответствуют вашим условиям хотя бы частично, смело демонстрируйте их покупателю. Подробнее описывайте все достоинства своего дома, возможно, в деталях потенциальный покупатель увидит то, что заставит принять окончательное решение в вашу пользу.

Как продать дом быстро и выгодно без магических ритуалов и заговоров? Если продаете дом с участком, мало указать в объявлении его площадь. Окультурена территория или это еще целина, какие имеются деревья и кустарники, какая форма участка, близко ли водоем, и есть ли забор. Если покупатель заинтересован в создании подсобного хозяйства, земельный фактор имеет для него большое значение.

Впрочем, если верите в магию, положите пятак под коврик у входа – он обещает принести удачу! После подачи объявления о продаже дома, можно провести небольшой ритуал. Деревянным молоточком (как на аукционах) два-три раза в день стучите по стенам, «кодируя» их словами «продано за... тысяч долларов!». Магия утверждает, что за эту цену дом и будет продан.

Когда договорились о цене, уточните, как и где будете оформлять сделку и за какой срок вы должны окончательно освободить дом. Продажа дома – дело не одного дня, но если оценивать ситуацию трезво, то на всякий товар свой купец обязательно найдется: самый ветхий домишко в аварийном состоянии в Подмосковье многие готовы купить только ради регистрации в Московской области.