Хочу заняться недвижимостью. Приобретение квартиры в плохом состоянии

Довольно часто молодые предприниматели задумываются над тем, чтобы с нуля. Связано это с тем, что человек в то время, когда осуществляет покупку квартиры либо дома, серьезно задумывается о том, какое количество денежных средств можно было бы заработать за одну лишь организацию встречи продавца и покупателя.

Однако чаще всего подобный бизнес открывают бывшие агенты по недвижимости. Все потому, что они имеют необходимый опыт, знания, а в некоторых случаях и базу данных (здесь все будет зависеть от того, насколько порядочным был сотрудник, и от того, как хорошо умеет защищать информацию бывший работодатель). В каждом из случаев решение о том, чтобы открыть свое агентство недвижимости, выглядит очевидным и простым. Чаще всего предприниматель думает, что достаточно будет всего лишь снять офис, приобрести стол, стул и телефон и на этом все - фирма готова к работе и заработку больших денег. Однако на самом деле все не так просто, как кажется.

Вернуться к оглавлению

Что нужно для того, чтобы открыть свой бизнес по недвижимости с нуля

Вернуться к оглавлению

Различные типы клиентов, с которыми может столкнуться начинающая компания

Начать стоит с того, что достаточно низкие барьеры для входа в данный рынок привели к тому, что новые агентства недвижимости открываются каждый день, что способствует созданию огромной конкуренции в подобной отрасли. Стоит заметить, что закрываются они так же быстро, как и открылись. Даже несмотря на то, что недвижимость как в Москве, так и в регионах переживает бум, заработать начинающей компании не так-то просто.

Причин может быть несколько. Первая может заключаться в том, что на сегодняшний день существует достаточно большое количество покупателей, которые сильно запуганы страшными историями о мошенничестве подобных агентств, соответственно, такие люди предпочитают сотрудничать только с крупными компаниями, которые уже достаточно давно существуют на рынке. Второй случай - попадаются настолько "ушлые" люди, которые и сами способны смошенничать. Следовательно, позиция новой компании уже не выглядит столь многообещающей:

• нулевая известность на данном рынке;
• высокая конкуренция, которая заставит компанию бороться за клиентов с сотней остальных подобных компаний;
• самые неискушенные удобные клиенты, которые приобретают квартиры по семейным обстоятельствам, а не потому, что хотят на этом заработать, чаще всего идут к крупным компаниям (связано это с тем, что они осознают свою неосведомленность и не желают поддаваться риску);
• опытные покупатели могут попытаться обмануть компанию в случае, если у нее не будет высококвалифицированного юриста (оплата услуг чаще всего зависит от его уровня профессионализма).

Вернуться к оглавлению

Необходимые вложения в рекламу и различные способы продвижения

Достаточно распространенными являются случаи, в которых предприниматели, которые не рассчитали свои финансовые возможности, в самом начале пытаются обойтись небольшими модулями с котировками в различных бесплатных газетах, которые распространяются по почтовым ящикам. Несмотря на то, что выбор издания сделан правильно, маленький размер модуля только подчеркивает пока еще низкий статус агентства недвижимости на фоне полос котировок крупных компаний.

С другой стороны, таких предпринимателей можно понять, потому как денежных средств на приобретение модуля более крупных размеров может не оказаться. Связано это с тем, что цены рекламы в подобных газетах чаще всего очень высокие. Компенсировать подобную безвыходную ситуацию можно с помощью размещения имиджевой рекламы в других видах газет.

Для некрупной компании минимальный возможный бюджет на рекламу должен составлять приблизительно 1000 долларов в месяц.

Вернуться к оглавлению

Регистрация предприятия, бизнес-план которого рассматривается, и подготовка всех необходимых документов

Для того чтобы открыть подобный бизнес, требуется достаточно небольшое количество документов. Стоит учитывать факт, что лицензирование отменено на сегодняшний день. Следовательно, понадобится выполнить следующие шаги:

• предоставление заявления о регистрации;
• становление и поставление на учет своего предприятия;
• оформление ИНН;
• предоставление страхового свидетельства;
• произведение оплаты обязательной госпошлины;
• заказ печати.

Для того чтобы предпринимателю можно было получить кредит под свое дело, ему понадобится составить бизнес-план, подтвердить свой доход и иметь подобающий залог для кредитования.

Стоит заметить, что банки идут на кредитование открытия агентств очень неохотно, потому как область недвижимости обязательно нуждается в серьезных вложениях на длительный период времени. Следовательно, банки не хотят рисковать, потому как для них это недопустимо. Для того чтобы получить кредит и открыть подобный бизнес, понадобится привести достаточно весомые аргументы. Однако и получение кредита, и регистрация - это все еще малая часть того, что предстоит сделать.

Вернуться к оглавлению

Выход подходящего помещения для того, чтобы открыть подобный бизнес с нуля

Офис должен быть обязательно расположен в людном месте, при этом это может быть вовсе не центр города. Главным фактором будет наличие жилого сектора. Практика показывает, что большим спросом пользуются услуги компаний, которые располагаются в густонаселенных спальных районах. Однако если планируется охватить все районы и собрать полную базу объектов, то офис рекомендуется располагать на центральных улицах.

Стоимость аренды помещения может быть порядка 800 долларов в месяц.

Вернуться к оглавлению

Подбор необходимых сотрудников для того, чтобы открыть подобный бизнес по торговле недвижимостью с нуля

Стоит понимать, что создание репутации компании не может ограничиваться только вложениями в рекламу. Заявленный уровень понадобится подкреплять и качеством предоставляемых клиенту услуг. Работа агентства по недвижимости первым делом связана с общением с клиентом, следовательно, необходимо позаботиться о том, чтобы все наемные сотрудники отличались толерантностью, коммуникабельностью и выдержкой (что немаловажно). Последний пункт важен потому, что достаточно часто подовом для совершения каких-либо операций с недвижимостью могут быть семейные обстоятельства, соответственно, сотрудник должен быть готов выслушать от пришедших клиентов все подробности их семейной жизни.

Хороший агент по недвижимости чаще всего становится еще и психотерапевтом, что накладывает на него серьезную моральную ответственность.

Большинство агентов по недвижимости сообщают о том, что огромную роль в продвижении подобного предприятия играет сарафанное радио - каждый довольный клиент сможет привести в агентство своих знакомых и порекомендует его всем своим окружающим.

Следующая проблема, которая возникнет у предпринимателя, это поиск кадров (агентов).

Здесь сложилась несколько парадоксальная ситуация. Рынок в Москве уже давно переделен между определенным числом крупных предприятий. Несмотря на это, для того чтобы стать агентом по недвижимости в данном городе, понадобится пройти по конкурсу, а в некоторых случаях получить специальное образование. В регионах же наоборот: многие предприятия готовы набирать агентов прямо с улицы, что может автоматически привести к не всегда самой высокой компетенции работников и достаточно высокой текучести кадров.

Важно отметить, что существуют некоторые индивиды, которые умудряются за один месяц сменить десяток агентств, при этом копируя каждую из баз данных и совершая сторонние сделки. Следовательно, предпринимателю, который начинает подобный бизнес, необходимо опасаться не только обмана со стороны покупателей, но и мошенничества собственного персонала.

Вернуться к оглавлению

Подготовка базы данных покупателей и продавцов квартир для осуществления дальнейшей работы

Следующим важным моментом является сбор базы данных покупателей и продавцов квартир. Именно с этого начинается работа любого агентства недвижимости. Основным источником информации для составления базы данных продавцов могут быть отзвоны на частную расклейку. Чаще всего с помощью подобной расклейки начинает создавать собственную базу большая часть агентств.

Стоит знать, что техника такой расклейки предельно проста: на компьютере либо от руки пишется объявление, в котором может содержаться следующее: "Порядочная семья снимет либо купит квартиру в данном доме. Очень срочно. Без посредников. Номер телефона", после чего понадобится расклеить данное объявление по всем подъездам домов, которые есть в данном районе. Далее компании останется только принимать звонки и заносить всех продавцов в свою базу данных.

Учитывая тот факт, что с людей, которые продают квартиры, никакого процента за услуги не берется, практически все продавцы, которые попались на расклейку, сразу соглашаются предоставить информацию в агентство. Следовательно, останется только привлечь покупателей с помощью рекламы.

Для их поиска понадобится разместить в газетах котировки с самыми лучшими позициями, которые были собраны из базы данных. В случае отсутствия таких позиций компании чаще всего не останавливаются и составляют объявления с несуществующими квартирами, в которых указываются привлекательные низки цены. Главным при этом является привлечение покупателя, после чего останется только дело техники: прозвонить все агентства, подыскать похожую квартиру и поделить заработанный процент поровну между всеми посредниками. При этом тот факт, что квартиры из объявления не существует, объясняется тем, что она уже продана.

Способы и советы, как заработать на недвижимости без особых усилий и с максимальной отдачей.

Если вы задались вопросом, куда можно инвестировать крупную сумму денег или вдруг к вам в наследство попала квартира, возникнет логичный вопрос: ?

Доход от такой деятельности вполне сравним с получением зарплаты на обычном рабочем месте в офисе.

Вот только с той разницей, что вам не придется прилагать усилия и тратить время каждый день с утра и до вечера.

Некоторые люди даже передают право сдачи жилья в аренду выбранному риэлтерскому агентству и уезжают на теплые острова.

Почему бы нет?

Каждый месяц они получают деньги просто за то, что в их квартире кто-то живет, а сами они наслаждаются жизнью на берегу океана.

Звучит описание этой возможности заработать очень интригующе.

Но на самом деле у процесса есть свои подводные камни и тонкости.

Потому просто владеть жильем – это недостаточно, чтобы заработать на недвижимости.

Квадратными метрами также важно правильно распорядиться.

Недвижимость можно сдавать и получать регулярный доход.

Или же продать, а выручку положить на депозит.

В нынешних условиях второй вариант, по сухим подсчетам, выгоднее.

Но экономическая нестабильность и закрытие банков делает его и весьма рисковым.

Сколько можно заработать на недвижимости?

Корни популярности этого способа заработать – на недвижимости – лежат еще в докризисных годах.

Тогда рынок демонстрировал постоянный рост и активность.

Этим пользовались все, кто имел такую возможность, ухитряясь получать до 100% дохода от вложенных в метры средств!

Но во время кризиса покупка жилья отошла даже не на второй, а самый дальний план.

Рост цен можно наблюдать до сих пор, но с прежними темпом ему не сравниться.

Нынешние показатели позволяют рассчитывать не более, чем на 25% доходности инвестиций в недвижимость.

Периоды роста средних расценок сменяются остановками или даже незначительным упадком.

Потому такие вложения имеют смысл только при их долгосрочности.

Получить значимую прибыль возможно лишь при вложениях как минимум на 2-5 лет.

К этому сроку важно прибавить и длительность самой процедуры продажи (если речь идет не про аренду жилья, а именно передачу новым владельцам).

Оформление документации займет приблизительно 2-3 месяца. Также важно учесть и необходимость уплаты налога, который в данном случае составит 13%.

Какую недвижимость купить, чтобы заработать?

Заработать не менее 35% от вложенных средств возможно, если недвижимость была выбрана грамотно.

Обратите внимание на такие показатели:

• Стоит изначально понять, что для вас более приоритетно: сдавать жилье в аренду или продать недвижимость в будущем, чтобы заработать разово.

  В этом случае способы оценки будут отличаться.
  Ведь квартира, которую с радостью готовы арендовать жильцы, не всегда будет лучшим вариантом для единовременной покупки.
  К примеру, квартиры в панельных домах сдаются лучше, но в монолитах они быстрее растут в цене – то есть, более выгодны для продажи.

• Для сдачи в аренду особо востребованы такие квартиры: в пешей доступности от метро (не более 5-15 минут хода), приближенные к центру города – цены на них могут просто зашкаливать (особенно если сдавать посуточно туристам).
• Приоритет отдается жилью, обладающему развитой инфраструктурой.

  Будущие жильцы заинтересованы в наличии поблизости садика, школы, хорошем виде из окна, состоянии участка, подъезда.
  Как правило, при аренде недвижимости эти факторы оцениваются не так высоко.

• При этом для арендующих более важно наличие необходимого в самой квартире.

  Работоспособность канализации, систем водоснабжения, проведенный интернет.
  Потенциальные покупатели нередко рассчитывают «наводить порядки» с нуля, потому для них это не так важно.

• При оценке потенциальной стоимости квартиры через несколько лет и шанса заработать на такой недвижимости, помогут государственные генпланы.

  Сюда включается график развития социальной и бытовой инфраструктуры той части города, в которой находятся квадратные метры.

• Вкладываясь в покупку первичной недвижимости, подходите к выбору застройщика с максимальной осторожностью.

  Частые и громкие случаи афер в этой сфере знакомы каждому, у кого есть телевизор или интернет.
  Но повторить такой важный совет для желающих заработать не будет лишним.

• Верные признаки качественного застройщика – наличие построенных объектов, которые уже не первый год введены в эксплуатацию.

  Также большой плюс – участие в застройках жилых комплексов.
  Доверие внушают и те девелоперы, которые сотрудничают с государственными банками.
  И, разумеется, все операции с недвижимостью должны проводиться в соответствии с законодательством.

Как выбрать риелтора, чтобы заработать на недвижимости?

Раньше такой профессии, как риелтор, не существовало вообще (на просторах СССР).

Сейчас это слово стало куда привычнее, а к их услугам обращался каждый второй человек.

Причем далеко не каждый такой опыт был удачным, потому что найти хорошего специалиста не так просто.

Но есть ряд признаков, по которым можно определить недобросовестного специалиста по недвижимости:

1. Не были обозначены четкие сроки, в которые недвижимость будет продана, и вы сможете заработать.

   Если на бумаге в договоре нет точного периода, вы рискуете заработать меньше из-за заниженной цены или не заработать вообще, потому что жилье «повисло».

2. Комиссия посредника слишком низкая.

   Радоваться этому не стоит, так как это означает одно из двух: перед вами новичок или же человек, работающий сам на себя.

3. Риелтор намекает на какие-то дополнительные расходы, которые вы должны совершить, чтобы заработать больше и быстрее.

   На самом деле, все затраты на недвижимость должны включать в обозначенную заранее комиссию.

Где можно заработать на недвижимости?

Те, у кого уже есть немалый опыт в продаже или сдаче в аренду недвижимости, в один голос советуют обращаться в агентства недвижимости.

Особенно это касается тех, кто впервые решил заработать в этой сфере.

Но и в первую попавшуюся фирму идти тоже нельзя.

Изучите отзывы, срок работы, отлично, если вы сможете получить рекомендации от своих знакомых.

Но если вам так хочется заработать на недвижимости самостоятельно и не платить за посредничество, есть варианты:

Группы по поиску недвижимости есть в Фейсбуке, Вконтакте, .
Также можно поискать объявления по недвижимости, вбив запрос в ленте «Новости».
Там много мусора и однотипных объявлений, но шанс найти клиента большой.
Социальные сети хороши тем, что позволяют выйти друг на друга напрямую.
И, оценить адекватность арендаторов по их профилям.
Именно арендаторов, потому что покупка недвижимости через этот канал – затея неудачная.

Тут поиск по недвижимости удобнее – по категориям, с использованием различных фильтров.
Но вот не наткнуться на посредников практически невозможно.
Хотя при должной сноровке и «пытливом глазе», вы сможете отличать настоящие частные объявления от липовых.

Posrednikovzdes.net.

Хотя этот сайт недвижимости не так популярен, как предыдущий, существует он уже довольно долго – с 2007 года.
Заявляется, что тут размещаются объявления о недвижимости только от частных лиц и риелторов строго отсекают фильтры.
Но человеческая хитрость способна обойти любые из них, так что на обещания можно особо не полагаться.

Какие секреты помогут заработать на недвижимости?

1. Главное, что можно сделать для заработка на недвижимости – грамотно её оценить.

   Не стоит ориентироваться только на опыт знакомых, соседей, объявления.
   Две одинаковые по планировке квартиры в одном доме могут иметь кардинально разную стоимость.
   А если недвижимость переоценить, спрос будет низким.

2. Немногие готовы платить 50% от сделки посредникам.

   Но иногда без их помощи не обойтись, особенно новичкам.
   Вы переложите все заботы по поиску достойных арендаторов на плечи специалиста.
   Можно обязать платить комиссию самих квартиросъемщиков.
   Но в этом случае про вас вспомнят, только если появятся подходящие арендаторы.

3. Опытные люди советуют не сдавать недвижимость друзьям, а также не заводить теплые отношения с арендаторами.

   От дружеского общения до момента, когда сядут на шею – рукой подать.
   Если вы не хотите выбивать свои деньги с боем или испытывать неловкость, если решите продать квартиру – не смешивайте способ заработать и личные отношения.

4. Внимательно подходите к договору.

   У риэлтерских фирм он включает большинство важных моментов.
   Но у вас могут быть особые взгляды на то, как будут использовать недвижимость.
   Все детали важно подробно зафиксировать.

5. Правильно выбранное агентство-посредник – это ключ к тому, как заработать на недвижимости не менее 35%.

   Если вы обратились к профессионалам своего дела, можно не переживать о выборе покупателей или будущих жильцов, а также о соблюдении формальностей.
   Разумеется, при этом можно получить максимальную выгоду.

   На видеоролике ниже представлена наглядная информация,

   как искать недвижимость на сайте Avito от собственника:

   Но будьте осторожны!
   Мелкие фирмы грешат тем, что запудривают голову «золотыми горами».
   Став их клиентами, можно жестоко разочароваться.

Здравствуйте, уважаемые читатели.

Сегодня у нас очень интересная тема. Мы поговорим о том, как инвестировать в недвижимость, имея в запасе небольшой стартовый капитал или вообще без денег.

Цель этой статьи: собрать максимальное количество работающих схем, позволяющих при должном усилии выгодно купить перспективный жилой объект и заработать на сделке.

Мы не будем рассматривать классические схемы, позволяющие правильно купить доходный объект за приемлемую цену. Также здесь не будут рассмотрены особенного того, как инвестировать в недвижимость в России и за рубежом. Это очень важный материал, требующий детальной проработки. Его мы отдельно опубликуем в рубрике «Недвижимость ». Чтобы не пропустить нужную статью, подпишитесь на рассылку или присоединитесь к нашей группе в соцсетях.

Особенности покупки недвижимости без капитала

Запомните три простых принципа, на основе которых будут базироваться все ваши будущие сделки.

1. Абсолютно каждый человек может выгодно инвестировать в недвижимость с нуля, без бюджета и специальных знаний.
2. При малом капитале вам придется много времени уделить двум процессам: поиску доходных объектов и привлечению достаточного количества денег.
3. Чтобы проводить сделки без стартового капитала, вам придется научиться договариваться и привыкнуть к многочисленным отказам.

В инвестиционном мире существуют такие понятия, как ресурсы и ресурсность.

Как видите, все безбюджетное инвестирование построено на умении добывать нужные ресурсы. В следующем разделе мы рассмотрим несколько примеров, которые помогут лучше понять суть такого подхода.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Покупка квартиры с небольшим капиталом	Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет	Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
	Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

• Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
• Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
• Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
• Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
• Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

• Находите подходящую недвижимость.
• Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
• Совершаете покупку.
• Сдаете квартиру в аренду.
• Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

• Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
• Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
• Делите большую квартиру на студии.
• Продаете каждую студию отдельно.
• В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

• Вы находите подходящий объект.
• Снижаете его стоимость на 30%.
• Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
• Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Инвестиционные риски, связанные с покупкой недвижимости без бюджета

Весь кредитный период за вами будет числиться долг, который в случае любого форс-мажорного обстоятельства может резко увеличиться. Более того, если вы не найдете арендаторов и не сможете своевременно проводить выплаты, то на вашу не до конца выкупленную квартиру банк может наложить арест.

В этом видео сделан расчет стоимости ипотечной квартиры

Учитесь на чужих ошибках и к каждой сделке подходите с максимальной ответственностью

Видео о том, почему на сделке очень важно слушать и слышать

Резюме

Абсолютно каждый человек может инвестировать в недвижимость без денег и специального образования. Для этого необходимо стать ресурсным инвестором, оценить все сопутствующие риски, выбрать подходящую схему работы и потратить время на ее реализацию.

Что дальше?

• Прочтите статью: «Кен Макэлрой «Азбука инвестирования в недвижимость» - краткий обзор книги ».
• Посмотрите публикацию «Бесплатные и платные курсы по инвестированию в недвижимость для новичков ».
• Перейдите на сайт «Территория инвестирования » и подберите подходящую образовательную программу.
• Займитесь обучением и параллельно ищите выгодный объект для сделки.
• Совершите свою первую инвестиционную покупку и поделитесь историей своего успеха в комментариях.

Спасибо за чтение. Подписывайтесь на обновления и делитесь полезными публикациями в соцсетях.

С уважением, команда блога Артема Биленко
«Твоя линия жизни в твоих руках »

Большинство покупателей недвижимого имущества в первую очередь заботятся о сохранности своих капиталов. Однако немногие из них делают следующий шаг и переходят к активным действиям, направленным на превращение работы с объектами строительства в один из основных источников дохода. Между тем, осознанные и обоснованные действия в этой области способны приносить прибыль, превышающую среднюю ставку по банковским депозитам.

Чтобы определить, как заработать на недвижимости, следует рассмотреть преимущества и недостатки различных методик, изучить тенденции на региональном рынке. К примеру, в маленьких городах апартаменты и производственные площади могут оказаться невостребованными, а в курортных зонах квартиры и коттеджи лучше сдавать в аренду посуточно. Фактически бизнес в сфере недвижимости - это постоянный перебор предложений и поиск потенциально доходных вариантов.

В целом выделяют два основных способа заработка :

1. Перепродажа. Идея основана на том, что недвижимость всегда дорожает в перспективе и в определенный момент может быть выгодно продана. Однако на практике это выглядит несколько иначе, поскольку стоимость объектов связана со стабильностью валюты, экономической ситуацией, платежеспособностью покупателей. Это особенно заметно при работе с элитными объектами, поэтому для бизнеса на купле-продаже недвижимости инвесторы предпочитают выбирать жилье эконом-класса в новостройках;
2. Сдача в аренду. При подобном использовании недвижимости, инвестор создает идеальный источник пассивного дохода. Популярностью пользуются квартиры, дома, офисные и складские помещения, однако, при средней доходности в 4–10% вложения окупаются достаточно медленно.

Эти способы не исключают друг друга: любой приобретенный объект можно сдать в кратковременную или долгосрочную аренду, а по достижении стоимостью рыночного максимума - продать.

Даже начинающий инвестор знает, как заработать на аренде недвижимости при работе на рынке жилья. Однако можно получать доход, работая не только с квартирами, но и с коттеджами, хостелами, апартаментами, загородными домами, коммерческими объектами и даже гаражами.

Долгосрочная аренда квартиры

Сдать клиентам для длительного проживания можно любую квартиру - вопрос лишь в цене. Можно построить бизнес на аренде недвижимости, работая как с элитным многоуровневым жильем, так и с отдельными комнатами в коммуналке и даже в общежитии. В этих случаях не требуется дорогой ремонт - намного важнее расположение квартиры, транспортная доступность, наличие поблизости медицинских и образовательных учреждений, торговых и развлекательных центров.

Изучая, как заработать на аренде квартир, следует обратить внимание на вторичный рынок. Здесь можно найти объекты, не требующие капитального ремонта, а покупку оформить в ипотеку, компенсируя взносы за счет арендной платы.

Достоинство такого метода - в простоте и минимуме усилий для инвестора. Достаточно один раз найти арендаторов, а потом в течение нескольких лет регулярно получать платежи.

К числу недостатков можно отнести длительный период окупаемости: при годовой доходности в 3–5% он может составить не менее 15–20 лет.

Посуточная и почасовая аренда

Получить более высокий доход от арендного бизнеса недвижимости можно при сдаче квартир посуточно или почасово. Однако такой агрессивный метод требует постоянного участия владельца или наемного управляющего: жильцов нужно заселять, выселять, делать после них уборку и стирать белье.

Приобретая для сдачи в аренду несколько квартир, инвестор должен подобрать их достаточно близко друг от друга, так как заработать на посуточной аренде удаленных объектов немного сложнее - приходится постоянно перемещаться по городу. Почасовая аренда, вообще, требует проживания по соседству или организацию офиса в непосредственной близости от квартирного пула.

Подобный способ получения дохода иногда даже не требует покупки квартиры. Субаренда - пример того, как заработать на недвижимости без вложений: достаточно снять квартиру на длительное время, а затем заселять в нее арендаторов посуточно или почасово.

Достоинство этого метода - более высокий доход в сравнении с долгосрочной арендой.

Основные недостатки - это необходимость постоянного личного участия, высокий риск повреждения имущества и проявление недовольства соседей.

Организация хостела

Организация хостела в многокомнатной квартире иллюстрирует, как можно заработать на недвижимости путем дальнейшего ее дробления. В хостеле в аренду сдаются даже не комнаты, а спальные места на двухэтажных кроватях: такие условия вполне устраивают молодежь и туристов. При этом в одной комнате может проживать одновременно 5–6 человек, оплачивающих место в размере 600–800 рублей за сутки.

Известно, что оказывать гостиничные услуги и размещать жильцов можно только в помещениях нежилого фонда. Поэтому в обычной квартире заселять жильцов следует путем заключения с ними договора аренды. Кроме того, регистрация СПД требуется для оформления командировочных документов тем, кто в этом нуждается.

Достоинства организации хостела:

• Самая высокая прибыль от аренды жилой недвижимости;
• Доход гарантирован даже в случае частичного заполнения;
• Бизнес подходит для владельцев небольших капиталов, так как заработать на недвижимости с нуля можно, используя в качестве хостела даже комнату в собственной квартире.

Недостатки этого метода - расходы на ремонт, рекламу и необходимость постоянного обслуживания помещения (стирки белья, уборки).

Аренда таунхауса

Жилые дома небольшой этажности, расположенные в пригородах, позволяют инвестору зарабатывать на недвижимости как с помощью сдачи в аренду объекта целиком, так и разделяя его на несколько небольших помещений. Огромные площади многоуровневых квартир в таунхаусах подвергаются незначительной перепланировке, после чего значительно возрастает доходность малого бизнеса - недвижимость, перестроенная таким образом, начинает приносить до 100% прибыли.

Недостаток такого способа аренды - не самый высокий спрос на подобные объекты, вследствие чего поиск арендаторов занимает обычно некоторое время.

Аренда загородных домов

Жильцы обычно предпочитают такие дома именно благодаря их удаленности от города, поэтому вопросы экологии (наличие поблизости водоема, леса, чистый воздух) требуют отдельного внимания. Также важны размеры участка, самого коттеджа и наличие подъездных путей - не менее 8–10 соток земли и не более 100–120 м² общей площади помещения.

Рассматривая, следует принимать во внимание возможность покупки земли и строительства дома: для этого требуются вложения ненамного больше, чем при покупке двухкомнатной квартиры в популярном спальной районе.

Сколько можно заработать на недвижимости: стоимость аренды коттеджа в 10–15 км от крупного города, расположенного в живописном месте, как минимум втрое превышает ежемесячную плату за ту же двухкомнатную квартиру.

Строительство или покупка многоквартирного дома

Такой крупный проект требует значительных капиталовложений - поэтому строительство многоквартирного дома чаще всего проводится силами нескольких вкладчиков, знающих, как заработать на инвестициях в недвижимость. При этом можно не продавать, а сдавать в аренду все расположенные здесь квартиры и коммерческие площади.

Реализации проекта сопутствуют получение множества разрешений, выбор места для постройки, привлечение инженеров, архитекторов, строительных и монтажных бригад, составление смет и другой документации. Основные такого рода - это большой доход и настолько же огромные вложения, измеряемые сотнями миллионов рублей.

Вложение средств в зарубежные объекты

Благодаря комфортным экономическим условиям вложения в иностранные объекты выглядят привлекательными для инвесторов, тогда как заработать на недвижимости в России при нестабильности отечественного рынка намного сложнее.

В первую очередь покупателей интересуют коттеджи, квартиры на берегу моря, апартаменты, а также объекты в крупных туристических центрах. Чтобы получать доход от аренды подобного имущества, проще всего привлечь одну из местных управляющих компаний, специалисты которой знают, как заработать на рынке недвижимости в конкретном регионе. Ремонт, меблировка, заселение и выселение жильцов проходят без вмешательства собственника, которому компания выплачивает комиссионные в размере 4–6% от стоимости недвижимости в год.

Недостатки такого способа инвестирования заключены в необходимости изучения местного законодательства и периодическом посещении иностранного государства, а к числу достоинств можно отнести надежность, стабильность и возможность получения пассивного дохода в иностранной валюте.

Аренда номера в апартаментах

Апартаменты и апарт-отели становятся все более популярными на отечественном рынке недвижимости. Несмотря на схожесть с обычными квартирами, апартаменты обычно представляют собой помещения нежилого фонда, а потому работа с такими объектами - это полноценный бизнес на коммерческой недвижимости.

Владелец может использовать помещение под офис, сдавать его в аренду одному или нескольким жильцам помесячно и посуточно, а также привлечь управляющую компанию, которая будет проводить все указанные операции за определенный процент от прибыли. Учитывая, можно предположить, что апартаменты намного дешевле эквивалентной по площади квартиры, а потому вполне реально получать от инвестиций до 20% годового дохода.

К числу недостатков подобного бизнеса относят статус нежилого помещения и сопутствующий ему налог в 2% от стоимости. Кроме того, при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет, а при банкротстве владельца такая собственность подлежит изъятию.

Гостиницы и отели

Несмотря на некоторую сезонность, гостиничный бизнес является одним из самых востребованных среди инвесторов вследствие своей доходности. Интерес вызывает все - от мини-отелей и хостелов до огромных пятизвездочных отелей на берегу моря.

В качестве объекта для инвестиций также может выступить модернизация существующей или строительство новой гостиницы - в зависимости от размеров стартового капитала инвестор может выбирать из большого числа вариантов:

• Строительство гостиниц в привлекательных для туристов регионах;
• Строительство мини-отелей в курортных зонах;
• Покупка и последующая модернизация готовой гостиницы;
• Приобретение иностранных гостиничных комплексов.

Как заработать деньги на недвижимости: трехзвездочные отели окупаются за 6–10 лет, а элитные - за 15–20 при условии строительства «с нуля». Модернизация существующего комплекса с последующим повышением цен на проживание может окупиться за меньший срок - не более 3–5 лет.

Аренда коммерческой недвижимости

Работа с подобными объектами требует несколько иного подхода и достаточно большого капитала. Изучая, как заработать на коммерческой недвижимости, следует обратить внимание на привлекательность помещения именно для бизнесменов: одним нужна низкая арендная плата, других интересует место с высокой проходимостью, третьи нуждаются в организованных подъездных путях для отгрузки товара.

В качестве коммерческой недвижимости обычно выступают:

• Торговые залы и центры, помещения под магазин;
• Заведения общепита;
• Развлекательные центры;
• Складские и производственные помещения;
• Офисы и бизнес-центры.

Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость - это быстрая окупаемость и стабильный высокий доход, порядка 8–12% годовых. Кроме того, имеет смысл разделить крупный объект на несколько более мелких - так как заработать на сдаче в аренду нескольких маленьких помещений и найти для них арендаторов намного проще.

Основной недостаток такого метода - значительное падение спроса в периоды экономических кризисов.

Аренда гаража, бокса, парковочного места

Покупка гаража или бокса может оказаться неплохим пробным вариантом для тех, кто сомневается - можно ли заработать в недвижимости? Подобные объекты вполне реально сдать в аренду:

• Владельцам автомобилей;
• Автомеханикам, открывающим собственную мастерскую;
• Предпринимателям для организации небольшого производства.

Рассматривая, следует изучить достоинства и недостатки следующих вариантов:

• Отдельно стоящие гаражи;
• Бокс в гаражном кооперативе;
• Места на подземной парковке;
• Парковочные места под навесом на улице.

Очевидно, что достоинства инвестиций в гаражи - это низкий порог входа (до 300 тысяч рублей) и простота оформления. Однако с этим связан и главный недостаток - невысокая доходность (до 4000–5000 рублей в месяц с одного объекта).

Инвестиции для получения дохода от перепродажи

Бизнес по продаже недвижимости чаще всего основывают именно на строительстве объектов либо на других мероприятиях, направленных на повышение его рыночной стоимости (ремонт, благоустройство). Как показывает практика, покупка недвижимого имущества на вторичном рынке с последующим ожиданием повышения стоимости не всегда оправдывает себя вследствие непредсказуемости изменения цен, тогда как инвестиции в строительство основаны на известных сроках его завершения и точном расчете окупаемости.

Коттеджи

Выбирая, следует обратить внимание на такой вид вложений в недвижимость, как покупка земли с последующим строительством коттеджа, дачи или загородного дома. Доходность такого вида инвестиций основана на следующем: суммарная стоимость участка и строительных работ на 65–85% ниже рыночной стоимости готового жилья. Также можно купить начатое или незаконченное строительство: учитывая, что дом возводится в короткий срок (4–6 месяцев), вполне реально за год удвоить начальный капитал.

Достоинства такого вида инвестирования:

• Высокая доходность;
• Возможность поэтапного инвестирования;
• Возможность кредитования строительства под залог участка;
• Возможность контроля и управления всеми этапами строительства.

Производственные площади

Вложения в строящиеся производственные площади требуют от инвестора немалого опыта и значительного капитала. Новичкам в таких случаях лучше воспользоваться услугами инвестиционных фондов и управляющих компаний, поскольку подобное строительство обычно сопровождается не только значительными суммами, но и сложной работой по оформлению целевого назначения недвижимости, а также получением большого количества разрешений - наличие таких документов на 20–25% повышает цену объекта. Интерес для частных инвесторов представляют:

• Производства товаров повседневного спроса и первой необходимости;
• Объекты пищевой промышленности, перерабатывающие предприятия;
• Мебельные фабрики.

Достоинства инвестиций в производственные площади - это быстрая окупаемость, минимальные требования к отделке и благоустройству территории (обычно этим занимается арендатор). Однако следует учесть и возможные риски - стратегические просчеты ведут к невостребованности объектов.

Перепродажа земельных участков

Несмотря на доступность и минимальные требования к капиталу, инвестиции в земельные участки требуют тщательного анализа перспектив развития местности. Инвестор должен быть уверенным в том, что в конкретном населенном пункте в будущем произойдут какие-то позитивные изменения (будет развиваться инфраструктура, появятся удобные дороги, новые коттеджные поселки), в противном случае инвестиции могут оказаться убыточными.

Это справедливо и для инвестиций в землю, предназначенную для постройки коммерческих или промышленных объектов: изучение тенденции расширения бизнеса позволяет предсказать, какие участки в скором будущем окажутся востребованными.

Преимущества такого способа получения дохода - это:

• Возможность начать работу с небольшим капиталом в 300–500 тысяч рублей;
• Минимум усилий по обслуживанию собственности;
• Возможность увеличить стоимость путем благоустройства территории.

Продажа квартир в новостройках

При покупке квартиры в новостройке инвесторы рассчитывают на то, что по мере завершения строительства стоимость жилья возрастает на 25–35%, что даже выше ставок по банковским депозитам: продолжительность строительных работ составляет обычно два–три года. Самыми выгодными считаются инвестиции в жилье на ранних этапах, когда стройка находится на уровне котлована.

Разумеется, при выборе объекта нужно учесть его планировку, местоположение, транспортную доступность, инфраструктуру и перспективы развития всего микрорайона - это в значительной степени влияет на цену квартиры при последующей продаже.

Так как заработать на продаже недвижимости в этом случае можно даже с капиталом в 1,3–1,6 млн рублей - этот способ пользуется известной популярностью среди вкладчиков.

Однако инвестиции в новостройки сопровождаются и риском: строительство может быть заморожено по решению властей или вследствие банкротства застройщика.

Видео по теме Видео по теме

Приобретение квартиры в плохом состоянии

Значительная часть владельцев квартир не обладает силами или достаточными ресурсами для периодического проведения капитальных ремонтов и поддержания помещения в приемлемом состоянии. Кроме того, некоторых собственников в принципе не интересует состояние собственного жилья.

Подобные объекты являются предметом постоянного внимания инвесторов, знающих, как заработать на перепродаже недвижимости: даже небольшой ремонт позволяет на 25–30% повысить рыночную стоимость квартиры.

Преимущество такого метода - возможность получить существенный дополнительный доход, иногда вдвое превышающий первоначальные вложения.

К числу недостатков можно отнести некоторую потерю времени, средств на ремонт, а также высокий уровень конкуренции - подобные объекты интересуют многих риэлторов.

Покупка недвижимости в залоге

Кредиты и займы в банках доступны не только физическим, но и юридическим лицам. Если должник объявляет себя банкротом, находящаяся в залоге собственность продается на торгах для погашения убытков кредиторов. Поэтому здесь иногда можно приобрести жилую и коммерческую недвижимость на 25–30% дешевле ее рыночной стоимости.

Однако механизм проведения аукционов нельзя назвать простым, а для участия в нем инвестор должен обладать известным опытом и соответствующим капиталом - оформить кредит или ипотеку на залоговую недвижимость нельзя. Кроме того, подходящие объекты выставляются на продажу нечасто: на их поиск нужно затратить некоторое количество времени и сил.

-недвижимость – это способ организации бизнеса, точнее, бизнес-модель, которая позволяет не только преумножить имеющиеся капиталы, но и сохранить их, обеспечить стабильное вложение. Рассмотрим , связанного с недвижимостью, причины, которые побуждают предпринимателей им заниматься, а также некоторые особенности выбора объектов для ведения успешного бизнеса.

Почему предприниматели работают с недвижимостью?

Причин, по которым предприниматели работают с недвижимым имуществом, несколько. Рассмотрим основные из них:

1. 1. Недвижимость является активом, который не падает в цене от инфляций и прочих потрясений рынка, которые сказываются в значительной степени, нарпимер, на курсе валют или ценных бумаг. Стабильность, а также рост в цене обеспечивают заинтересованность бизнесменов. Также не стоит особо беспокоиться о сохранности недвижимого имущества: можно рассчитывать на государственные программы поддержки, а также страхование. Обратите внимание, что застраховать валюту от падения курса просто невозможно.

1. 2. Возможности увеличения цены при минимальном риске . Недвижимость можно поднимать в цене различными способами, причем эти способы не несут в себе обратного риска. Например, если вы сдаете недвижимую площадь под магазин, как можно повысить объем ренты? Для этого необходимо обеспечить более высокий приток покупателей, можно, допустим, сделать дорогу перед своей постройкой или повлиять еще как-нибудь. Недвижимость также может подниматься в цене, если в городе начинает увеличиваться число рабочих мест, или если поблизости размещаются учебные заведения: квартир студентам обходится дороже, если площадь арендуется в непосредственной близости к ВУЗу или колледжу. В случае с собственным бизнесом или теми же бумажными активами приходится затрачивать горазщдо большие усилия для поднятия имеющихся активов в цене.

2. 3. Еще одно преимущество покупки недвижимости для ведения бизнеса в возможности использования ее в различных целях . Если вы покупаете квартиру, вы можете использовать ее следующими ключевыми способами:

• При необходимости, жить в купленной квартире самостоятельно, например, на время переезда из одного города в другой, сдачи экзаменов и так далее. Отсутствие необходимости в съеме экономит ваш личный бюджет.

• Возможность в любое время продать купленную недвижимость. Имеющееся недвижимое имущество всегда можно продать, причем за цену, равную уплаченной при покупке или более высокую.

• Возможность сдачи недвижимости внаем. При сдаче вы будете получать пассивный доход в форме ренты через определенные промежутки времени, как правило, через месяц. Ежемесячный пассивный доход – это большой шаг на пути к финансовой независимости, которая считается ключевой целью любого бизнеса, в том числе и бизнеса с недвижимостью.

• Возможность развития собственного бизнеса. В недвижимости, которая у вас есть, если она располагается в удобном здании и в подходящем районе, можно открыть собственный офис, допустим, для приема заказов или работы с клиентами. Очень часто подобные офисы создаются индивидуальными предпринимателями, занятыми в сфере сетевого маркетинга.

Это ключевые преимущества, согласно которым, предприниматели занимаются бизнесом с недвижимостью. Рассмотрим теперь основные виды бизнеса, связанного с недвижимым имуществом, эти бизнес-планы вытекают из вышеуказаннх способов использования недвижимого имущества.

Виды бизнеса, связанного с недвижимостью.

Рассмотрим виды бизнеса в сопоставлении с потребностями, которые могут возникнуть у владельца в то или иное время.

1. 1. Как мы разбирали выше, недвижимость можно продать за более высокую цену. Купля-продажа недвижимости с целью получения дохода называется спекуляцией на рынке недвижимости. может осуществляться как с действиями, повышающими конечную цену недвижимости, так и просто перепродажей по более высокой цене. Например, если вы прокладываете дорогу перед домом или просто участком, если эта дорога становится выгодна водителям и начинает вмещать в себя большое количество автомобилей, ваш дом или участок подскакивает в цене, и вы можете продать его с большей прибылью. Это пример бизнеса с недвижимостью, при котором предпринимаются методы для повышения цены. Если же вы просто нашли выгодное коммерческое предложение, купили недвижимое имущество, а потом продали по более высокой цене, вы осуществили обычную спекуляцию.

1. 2. Получение пассивного дохода от недвижимости . Как приводилось в пример выше, если дорога перед вашим домом стала пользоваться большой популярностью, не стоит сразу продавать участок – его можно использовать для получения пассивного дохода. Пассивный доход – это заработок, который осуществляется без вашего личного участия. Примером получения пассивного дохода с недвижимого объекта является сдача его внаем. Многие магазины сетей «Магнит», «Пятерочка» и так далее размещаются в чьих-то недвижимых объектах, компания не выкупает собственные площади, потому что платить аренду получается выгоднее. Можно не только сдавать площади под магазины, можно сдавать их под обычное жилье.

2. 3. Развитие собственного бизнеса . Если вы создали хорошо посещаемое место, почему бы просто не разместить там свой собственный магазин или офис? Необязательно полностью создавать свой бизнес и размещать его в имеющемся здании, можно приобрести франшизу и действовать от имени чужой компании с соблюдением ряда формальностей. Пример бизнеса с недвижимостью и покупкой франшиз – это всем известный «Макдональдс» - многие предприниматели покупают у компании франшизу и готовят еду по одному и тому же рецепту. В результате в каждом «отделе» сети быстрого питания одинаковый внутренний вид, одинаковая продукция, хотя делают ее разные предприниматели, просто купившие франшизу. Конечно, франшизы таких мировых компаний очень дороги, для начала можно найти более дешевые варианты.

Что нужно учитывать при развитии бизнеса с недвижимостью

Какие показатели нужно иметь в виду, чтобы не ошибиться и не приобрести плохую недвижимость? Их несколько, перечислим и разберем основные.

1. 1. Район недвижимости . Не стоит покупать недвижимо имущество в преступных районах или районах с негативной репутацией. Потом подобную недвижимость будет сложно продать, и вообще использовать ее в качестве актива будет проблематично. Как правило, покупатели квартир спрашивают: какие в доме соседи, нет ли наркоманов и так далее. Жить в негативном окружении никто явно не будет.

1. 2. Экономические события, которые могут повлиять на цену недвижимости . Если вы хотите купить место под дом отдыха, а правительство планирует провести вокруг него шоссе, ваш план полностью провалится, потому что отдых в шумном месте никто не выберет. Аналогично, если вы купите недвижимость у дороги, а немного позднее будет построена улучшенная дорога в объезд, ваша недвижимость во много раз потеряет в цене. Чтобы предугадать такие события, нужно побеседовать с финансовыми экспертами и специалистами.

2. 3. Определенность цели . Определитесь, для чего именно вы планируете сдавать недвижимое имущество. Если вы хотите его сдавать под магазин и покупаете квартиры в многоквартирном доме, то, во-первых, будет нужно разрешение жильцов, если не удастся его получить, никто не позволит вам развивать бизнес. Во-вторых, для сдачи места под магазин нужна площадь именно на первом этаже, в то время как недвижимость на верхних этажах можно просто сдавать под квартиры и желающие будут всегда. Поэтому так важно определить цель, с которой вы совершаете покупку.

1. 4. Не стоит покупать недвижимость в межвалютные кредиты . Иначе при резком колебании цен вам придется платить во много раз больше. Конечно, бывает и обратное, но гораздо реже.

Итак, учитывая все вышесказанное, определитесь, хотите ли вы работать с недвижимостью. Помните, что для развития этой