Распоряжением Администрации г. Ижевска от 29.12.2008 г. №422 установлен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в расчете на один кв. метр общей площади жилых помещений в месяц. Для жилого фонда с централизованным горячим водоснабжением, оборудованным лифтом и мусоропроводом на 2009 г. установлен размер платы 11,87 руб./кв.м..
Что входит в структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения?
УК начисляет нам плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере 15,89 руб./кв.м, рассчитав данный тариф следующим образом: 11,87 руб./кв.м. умножается на общую площадь всего здания и делится на жилую пл.. В результате получается 15,89 руб./кв.м.
Обосновывают данный расчет тем, что в размер платы 11,87 руб./кв. м. не входят затраты на содержание и ремонт общего имущества.
Так, в соответствии с пунктом
11 вышеуказанных Правил, содержание в
зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического
износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости
от геодезических и природно-климатических условий расположения
многоквартирного дома включает в себя:
а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;Включение в состав платы иных затрат (например, плата , (если не выполняется ряд условий, подробности по ссылке), (это бытовая услуга), / по подъезду и т.п.) - неправомерно, т.к. не относится к затратам по содержанию и ремонту общего имущества дома, перечисленным выше в постановлении. Эти затраты на дополнительные сервисно-бытовые услуги могут оплачиваться собственниками добровольно, действие норм Жилищного кодекса на такие виды платежей не распространяется.
б) освещение помещений общего пользования;
в) обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования;
г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;
д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
е) меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;
ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Для сведения, структуру платы за содержание и ремонт жилого помещения (а по сути, за содержание и ремонт общего имущества, что следует из ст. 154 Жилищного кодекса РФ), утверждённую Администрацией города Ижевска на 2009 год, см. здесь: . Примечание: данная плата и её структура на 2009 год, как следует из текста постановления №422 и распоряжения №64, должны применяться только для ограниченного круга лиц - в основном, для нанимателей муниципального жилья (то же самое относится к размерам платы на последующие годы). Однако собственники могут на своём собрании принять решение о том, что они будут применять в отношении своего дома этот муниципальный тариф. Закону это не противоречит.
УТВЕРЖДЕН
постановлением мэрии
ПОРЯДОК УСТАНОВЛЕНИЯ
РАЗМЕРА ПЛАТЫ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И
РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1. Общие положения
1. Настоящий Порядок разработан в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 01.01.2001 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме , утвержденными постановлением Правительства РФ (далее по тексту – Правила).
2. Настоящий Порядок определяет цели и принципы, организационные основы процедуры принятия решений мэрией города об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения , обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме, для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников помещений в многоквартирном доме, в случаях, предусмотренных Жилищным кодексом РФ.
2. Основные
термины, понятия и определения
В настоящем Порядке используются следующие термины, понятия и определения:
период договорных отношений - период, на который устанавливается плата за содержание и ремонт жилого помещения согласно договору управления ;
орган регулирования - департамент жилищно-коммунального хозяйства мэрии города;
ТСЖ, ЖК, ЖСК – товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив и иной специализированный потребительский кооператив.
3. Цели, принципы и условия
установления платы за
1. Настоящий Порядок разработан в целях реализации полномочий органов местного самоуправления (далее - ОМС) по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а именно:
1.1. Для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.
1.2. Для собственников помещений, если собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
1.3. Для собственников помещений по результатам проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, в случаях, установленных Жилищным кодексом РФ.
2. Решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случаях, указанных в п. п. 1.1. – 1.3. принимается постановлением мэрии города.
3. Основные принципы определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения:
3.1. Соблюдение баланса интересов участников жилищных правоотношений .
3.2. Обеспечение доступности для потребителей услуг информации о размере и порядке формирования платы за содержание и ремонт жилого помещения.
3.3. Определение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в объеме, необходимом для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающем безопасные условия проживания граждан в соответствии с правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
4. Установление размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления управляющей организацией или непосредственное управление
1. В соответствии с Жилищным кодексом РФ размер платы за содержание и
ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
2. В случае, если собственники помещений на их общем собрании не
приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий период договорных отношений, указанный размер устанавливается мэрией города.
3. Установление размера платы для собственников помещений
осуществляется в следующем порядке.
3.1. В случае обращения управляющей организации, либо лица, уполномоченного собственниками помещений в орган регулирования, данные лица независимо от наличия в многоквартирном доме помещений, находящихся в муниципальной собственности , направляют в орган регулирования документы согласно Приложению 1 по формам утвержденным настоящим Порядком
3.2. Орган регулирования в течение 10 рабочих дней, с даты регистрации обращения, по каждому многоквартирному дому осуществляет рассмотрение представленных документов на предмет их полноты и соответствия требованиям законодательства.
3.2.1. В случае соответствия представленных документов требованиям, установленным пунктами 3.1. настоящего раздела, проводит расчет размера платы и готовит в течение 10 рабочих дней проект постановления мэрии города об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
3.2.2. В случае непредоставления документов, указанных в пункте 3.1. настоящего раздела либо несоответствия представленных документов требованиям, установленным пунктами 3.1., настоящего раздела, орган регулирования оставляет пакет документом без рассмотрения и в течение 3-х рабочих дней направляет заявителю уведомление об оставлении заявления без рассмотрения и необходимости предоставления недостающих документов либо приведения документов в соответствие с требованиями настоящего Порядка.
3.2.3. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения производится в соответствии с методикой, утвержденной постановлением мэрии города.
4. Установление размера платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, находящихся в многоквартирном доме принимается постановлением мэрии города.
В указанном случае установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда осуществляется в размере платежа за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемом мэрией города для собственников помещений данного многоквартирного дома.
В случае если собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы для нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда устанавливается равным размеру платы принятом на общем собрании собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В случае если договором управления предусмотрен иной порядок установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то размер платы для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда устанавливается в соответствии с условиями такого договора.
5. Установление размера платы за содержание и ремонт
жилого помещения в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления ТСЖ, ЖСК, ЖК
Установление платы для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда, находящихся в многоквартирном доме, в котором выбран способ управления ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляется в размере платы (обязательных платежей и (или) взносов), определенных для собственников помещений в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ и Правил органами управления ТСЖ, ЖСК, ЖК на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
6. Установление размера платы
1. Установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений муниципального жилищного фонда по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, если:
собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом;
принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не было реализовано;
до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, осуществляется в следующем порядке:
1.1. Орган регулирования осуществляет действия по организации и проведению открытого конкурса по отбору управляющей организации в порядке, установленном законодательством Российской Федерации .
1.2. Расчет размера платы за содержание и ремонт жилого помещения орган регулирования производит в соответствии со ставками планово-нормативного расхода на очередной период регулирования согласно приложению 2 в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли , других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.
Данный размер платы указывается в извещении о проведении конкурса.
1.3. По результатам проведения открытого конкурса и определения победителя конкурса орган регулирования готовит проект постановления мэрии об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, равной цене договора управления многоквартирным домом и указанной в конкурсной документации .
Приложение 1 к Порядку
Перечень документов,
предоставляемый управляющей организацией либо лицом уполномоченным собственниками помещений многоквартирного дома для расчета размера платы за содержание и ремонт жилого помещения
1. Заявление управляющей организации, либо лица, уполномоченного собственниками помещений многоквартирного дома (с приложением подтверждающих полномочия подлинника документов) в котором указывается основание (причина) обращения в орган регулирования об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения согласно форме № 1 к настоящему приложению.
2. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома об установлении действующего размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и утверждении перечня работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
3. Протокол общего собрания собственников помещений, в повестку дня которого включены вопросы об установлении размера платы на содержание и ремонт жилого помещения и утверждения перечня работ и услуг на новый период договорных отношений, однако, собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
4. Действующий договор управления многоквартирным домом либо договор на содержание и ремонт многоквартирного дома со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
5. Заполненную таблицу с техническими характеристиками многоквартирного дома согласно форме № 2 к настоящему приложению.
Размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, которую рассчитывает УК, нередко серьезно отличается от принятого муниципалитетом тарифа.
Объясняется это текущим состоянием МКД, не учитывающимся в муниципальном тарифе из-за его усредненности. В то же время управляющим компаниям приходится снижать плату до определенного местными властями уровня, потому что потребители не хотят переплачивать.
В Минрегионе такую практику считают неправильной. Представители министерства говорят о том, что УК и подрядчикам стоит отказаться от установки владельцам квартир той же платы за содержание и ремонт, которую органы местной власти определили для нанимателей. Если тариф для нанимателей занижен, то его перенос на собственников работающими в том же муниципалитете УО и ТСЖ говорит о признаках согласованности действий хозяйствующих субъектов.
Мы расскажем, как собирать дополнительные платежи на законных основаниях. В статье есть самые частые ситуации, когда можно обязать платить всех собственников, и документы, которые делают платеж законным.
Все собственники помещений обязаны платить за работы и услуги, без которых невозможно обеспечить надлежащее содержание общего имущества в МКД. Такие работы и услуги называют обязательными. Дополнительные платежи можно взимать только за дополнительные работы и услуги. Но дело в том, что перечень обязательных работ и услуг от дома к дому может меняться.
Описанные ситуации должны изучаться Госжилинспекцией, так как они способны не допустить, ограничить или устранить конкуренцию. Органы местной власти не могут допускать подобных действий или договоренностей. Если такие случаи выявляются, то о них необходимо сообщать работающему в регионе антимонопольному органу.
Похожие нарушения происходят, когда местные власти устанавливают для муниципальных УО заниженные тарифы. Это тоже ограничивает или устраняет конкуренцию, а также ставит такие организации в преимущественное положение.
Минрегион в опубликованном письме еще раз отметил, что УК и ТСЖ нужно самостоятельно рассчитывать тарифы на жилищные услуги, а не пользоваться предложенными муниципалитетом. В противном случае контролирующие органы могут увидеть здесь нарушения антимонопольного законодательства.
Вывод для управляющих компаний из этого можно сделать однозначный – при установке платы за содержание и ремонт жилых помещений использовать нужно те тарифы, которые имеют экономические обоснования. Делать упор на тарифы муниципалитетов не нужно.
Как формируется плата за ремонт и содержание жилого помещения
«Утверждение величины платы за содержание и ремонт жилья на 20___ год.
1. Новая плата за содержание.
2. Новая плата за ремонт.
3. Новая плата за вывоз мусора.
4. Новая плата за услуги по управлению домом.»
До начала собрания УК разносит бюллетени всем владельцам помещений. При заочном голосовании заполненные листы собственники передают в указанное место. Обычно это офис управляющей компании, но при работе ТСЖ прием документации может происходить и в квартире ответственного работника.
В бюллетене должно быть указано следующее:
- информация о голосующем лице;
- документ с подтверждением права собственности этого лица на помещение;
- решение владельца по каждому из вынесенных на голосование вопросов. Он может проголосовать за, против или воздержаться.
Заполненный бюллетень владелец помещения или его представитель доставляет в указанное место в те дни, которые определены для этого на собрании.
Подведение итогов голосования. Для принятия правомерного решения необходимо, чтобы в голосовании поучаствовало больше половины собственников. Голоса владельцев определяются в зависимости от той доли в общедомовой собственности, которая им принадлежит. Эта доля пропорциональна площади квартиры или нежилого помещения, находящегося в собственности у голосующего человека.
Чтобы решение о новом размере платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также о том, что туда входит, было принято, необходимо получить большинство голосов собственников. По итогам голосования готовится протокол, он вместе с бюллетенями передается в архив (при наличии такового).
У инициатора собрания далее есть 10 дней на уведомление всех владельцев о принятом решении. Для этого рассылаются извещения или информация размещается в общедоступных местах, определенных как раз для таких целей общим собранием.
Принятое на общедомовом собрании решение считается обязательным для всех владельцев, даже если они в голосовании не участвовали. Не будет обязательным оно в нескольких случаях:
- при его принятии нарушен порядок изменения повестки;
- при голосовании не было кворума;
- на собрании решались вопросы, которые не относятся к его компетенции и так далее.
Если собственник считает решение неправомерным, то он может оспорить его в суде. Для таких споров предусмотрен срок давности – он составляет полгода.
Строка с платой за содержание жилого помещения в квитанции регулярно вызывает вопросы у жителей МКД. Что входит в эту расходную статью? Кто и как определяет размер платежа? Как он изменится в 2019 году? Какая ответственность грозит при появлении задолженности? Эти и другие вопросы мы детально изучим в специальном материале.
Ст. 158 ЖК РФ предписывает владельцам квартир в МКД оплачивать содержание принадлежащих им квартир и общедомовой собственности. Плата по этой строке начисляется ежемесячно. Ее размер определяется расходами, которых требует жилье. Сюда входят различные работы, регулярно выполняемые УК.
Перечень мероприятий по содержанию жилья отличается для домов с разным уровнем благоустройства. Например, при наличии лифтового оборудования и мусоропроводов жители МКД платят больше в сравнении с теми, кто живет в домах без них.
Последним поводом для пересмотра размера платы за содержание жилого помещения с 1 января 2019 года стала готовящаяся мусорная реформа. Во многих МКД вывоз мусора не вносился в квитанцию отдельной строкой. Он включался в содержание жилья, которым занимается УК. По новым правилам ответственность за вывоз мусора перекладывается на регионального оператора по обращению с ТБО. С управляющей компании эта обязанность снимается и размер платы пересматривается в сторону уменьшения. Читайте о том, как определить сумму пересчета и в каких случаях его можно не проводить в новой статье журнала «Управление МКД».
Скачайте и возьмите в работу:
Сообщение собственнику о выплате штрафа за нарушение расчета платы за содержание жилого помещения Сообщите собственнику помещения в МКД о выплате штрафа, если по результатам проверки расчетов есть нарушение порядка расчета платы за содержание жилого помещения и присутствуют другие основания для выплаты штрафа.
Размер платы за содержание жилого помещения с 1 января 2019 года
По закону плата за содержание жилья устанавливается на один год, и чаще пересматривать ее не допускается. Исключения возможны в особых случаях, как это запланировано на 2019 год в связи с повышением НДС. В условиях увеличения налоговой нагрузки на организации правительство разрешило регионам дважды повысить коммунальные тарифы – в январе и в июле.
В Москве размер платы за содержание жилого помещения с 1 января 2019 года повысится на 1,9 рубля. Конкретная цифра зависит от особенностей здания и уровня его благоустройства. Для МКД со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом плата увеличивается с 27,14 руб. до 29,04 руб. за квадратный метр.
В определении платы за содержание жилья участвуют жители МКД. Для ТСЖ и УК порядок ее назначения различается. В случае с товариществом его руководящий орган определяет и утверждает годовой объем работ, связанных с содержанием дома. Их стоимость учитывается при подготовке сметы доходов и расходов. Она помогает высчитать недостающую сумму, которая распределяется между всеми владельцами квартир в зависимости от площади принадлежащих им помещений и доли в общедомовой собственности.
Если дом обслуживается управляющей организацией, то плата за содержание жилых помещений определяется на общедомовом собрании. Собственники квартир не устанавливают ее единолично, здесь учитывается предложение УК. Плата согласуется двумя сторонами как баланс между перечнем запрашиваемых работ и ежемесячно выплачиваемой суммой. Жильцам и управляющей компании нужно внимательно подходить к этому процессу, чтобы не допустить перекосов. Они бывают двух типов:
- УО завышает тариф и получает необоснованную выгоду;
- жильцы вписывают в договор дополнительные работы без повышения оплаты.
Если владельцы квартир не определились со способом управления домом, то платить за содержание и ремонт жилья они все равно будут. Временное отсутствие УК или ТСЖ не отменяет необходимости обслуживать МКД. В таком случае работает ст. 156 ЖК РФ – плата определяется органами местного самоуправления. На основании п. 34 правил из ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года уполномоченный орган проводит открытый конкурс по определению размера платы за содержание и ремонт.
Расчет размера платы и тарифа
Если плата устанавливается на основании тарифа, утвержденного местными органами власти, то она будет единой для всех. Здесь используется следующая формула:
СиР = (Т * Пл) + КР на СОИ, где:
- СиР – ежемесячная плата за содержание и ремонт жилья;
- Т – тариф на содержание жилья, утвержденный на региональном уровне;
- Пл – площадь квартиры.
Расход коммунальных ресурсов на содержание общедомового имущества рассчитывается по отдельной формуле:
КР на СОИ = (Н*ПлО*Пл/ПлН), где:
- Н – норматив потребления, утвержденный муниципалитетом;
- ПлО – площадь помещений, относящихся к общей собственности;
- ПлН – площадь всех помещений в МКД, включая нежилые.
При расчете тарифа учитываются следующие основные моменты:
- список и периодичность работ;
- технические параметры дома;
- заработная плата обслуживающего персонала;
- стоимость материалов;
- транспортные расходы.
Федеральные власти определяют методику расчета тарифа на содержание жилья. Его минимальное значение устанавливают на региональном уровне. Действует тариф в течение года, в завершении срока происходит перерасчет.
Минимальное значение зависит от многих моментов, среди которых и уровень зарплат в конкретном субъекте. В Москве плата за содержание и ремонт жилого помещения на 2018 год была заметно выше, чем в большинстве регионов.
Расшифровка тарифа
Расшифровка платы за содержание жилого помещения в зависимости от типа дома может содержать следующие услуги:
- текущий ремонт;
- вывоз мусора (последний раз включался в размер платы за содержание жилого помещения с 1 января 2018 года, с запуском мусорной реформы переходит в обязанности регионального оператора по обращению с ТБО);
- содержание придомовой территории;
- уборка лестничных площадок;
- регулярная очистка мусоропроводов;
- содержание и ремонт лифтов;
- содержание и ремонт вентиляции.
Как видно из списка, содержание жилья заключается в поддержании нормативного состояния его элементов путем своевременного ремонта, а также в обеспечении чистоты и порядка. Установленные тарифы увеличиваются, если в доме имеется:
- нестандартное и технически сложное оборудование;
- индивидуальное, более нигде не повторяющееся проектное решение.
Содержание и текущий ремонт - что это?
Многоквартирный дом остается в нормальном состоянии только если управляющая организация непрерывно занимается его поддержанием. Это и называется содержанием и ремонтом жилого помещения. Сюда входят работы и услуги, направленные на обслуживание МКД, а также относящихся к нему устройств, инженерных сетей и имущества.
В ПП РФ № 491 от 13 августа 2006 года подробно описывается, что включается в содержание и ремонт жилья. Управляющая организация за получаемую ежемесячно оплату выполняет следующие действия:
- собирает и утилизирует снежные массы, проводит уборку территории;
- разрешает сложившиеся аварийные ситуации, устанавливает потенциальные опасности при осмотре здания;
- готовит устройства и оборудование к очередному сезону;
- следит за исправностью освещения в общедомовых помещениях и на прилегающей к дому территории;
- следит за соблюдением температурного режима в помещениях общего доступа;
- выполняет сезонные работы с газонами и другими зелеными насаждениями;
- регулярно проводит проверки, чтобы заметить любые изменения в состоянии МКД;
- проверяет исправность инженерных сетей и приборов;
- проводит текущие ремонтные работы;
- выполняет мероприятия по экономии энергоресурсов.
Выполнение основного перечня работ по содержанию жилых помещений – обязанность управляющей организации. Они необходимы для поддержания МКД в должном состоянии. За нарушения УК наказываются, в крайних случаях вплоть до отзыва лицензии. При изменении платы за содержание жилого помещения управляющая организация отчитывается в контролирующие органы.
Собственники квартир могут пополнить перечень задач для УК. Делается это в рамках общедомового собрания, в котором принимают участие представители обслуживающей МКД организации. Изменения считаются правомерными, если решение закреплено в протоколе ОСС. На основании него подготавливается дополнительное соглашение между сторонами.
Перечень работ можно не только пополнить, но и уменьшить. Если жильцы готовы сами мыть полы в подъездах, то при обращении в УО эта услуга убирается из списка. Регулярная плата за содержание жилого помещения становится ниже.
Если управляющая компания некачественно предоставляет услуги, то оплата может быть снижена или отменена полностью. При этом от обязанностей по оплате жильцы не освобождаются. Денежных средств лишается УК, не справляющаяся со своими обязанностями. Плата продолжает взиматься, но направляется более ответственному исполнителю.
Ответственность за задолженность
Если плата за содержание жилья прописана в договоре с управляющей организацией, то жители обязаны вносить ее наравне с остальными коммунальными платежами. При просрочке к владельцам квартир применяются стандартные меры по взысканию, с поправками на особенности расходной статьи.
Со второго месяца просрочки начинается начисление пени. Права управляющей компании на ее начисление закреплены в пункте 14 статьи 155 ЖК РФ. Пеня начисляется каждый день, ее процент меняется в зависимости от того, сколько месяцев не вносится оплата:
- 1/300 ставки рефинансирования ЦБ – 2-3 месяц просрочки;
- 1/130 ставки рефинансирования ЦБ – с 4 месяца просрочки.
Отключать коммунальные услуги при неоплате содержания жилья нельзя. Ограничение доступа допускается только напрямую по тем статьям, которые не оплачиваются. Если потребитель целенаправленно не платит именно за содержание жилых помещений, то после начисления пени можно переходить к следующему этапу – направлению досудебных претензий и взысканию через суд.
Неплательщики такие дела обычно проигрывают. Они могут объяснять себе отказ от платежей разными способами, но для суда ситуация очевидна – обязанность вносить средства за содержание жилья бесспорна. При получении судебного решения остается взыскать долг. Это происходит в добровольном или принудительном порядке (с приставами).
Управляющие организации могут использовать размер платы за содержание жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или утверждённый собственниками помещений в доме.
Объясним, какие последствия ожидают управляющую организацию, если она не рассчитала плату за содержание жилого помещения для многоквартирного дома как индивидуального объекта.
Законодательство об установлении размера платы
Жилищный кодекс РФ изменил представление об управлении и содержании жилищного фонда - вовлёк в эти процессы собственников помещений в МКД. Законодательство тесно связало собственника и управляющую организацию.
За собственниками помещений закрепилась обязанность утверждать на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения и размер финансирования (п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
Управляющие организации же предоставляют собственникам свои предложения о перечне, объёмах и качестве услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ , п. 31 ПП РФ N 491). Эти предложения должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.
Первичным является предложение управляющей организации, вторичным - проведение общего собрания собственников помещений и утверждение необходимых условий на основании информации, полученной от управляющей организации.
Что будет, если не проставить стоимость работ и услуг
Нередки случаи, когда управляющие организации выходят к собственникам помещений в многоквартирном доме с предложением размера платы за содержание жилого помещения, ориентируясь на средний размер платы по муниципальному образованию или на размер платы по дому, отдельные свойства и характеристики которого схожи с подведомственным им многоквартирным домом.
При этом у управляющей организации нет информации о стоимости по каждому виду работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД.
Впоследствии такие УО не могут предоставить собственникам полноценный отчёт: соответствуют ли выполненные работы и оказанные услуги утверждённой стоимости по каждому виду таких работ и услуг.
Не могут такие управляющие организации и перерасчитать плату за содержание жилого помещения в случаях, установленных ПП РФ N 491 : при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Как в этом случае действует ГЖИ?
Представьте ситуацию: в городе N департамент ГЖН рассмотрел обращение гражданина о невыполнении управляющей организацией отдельных видов работ и услуг. УО в свою защиту предоставила информацию о перечне работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности и годового объёма.
Департамент ГЖН проанализировал это приложение к договору управления МКД и установил, что в нём нет сведений о размере стоимости каждой конкретной работы и услуги.
Так как работы и услуги, предусмотренные договором управления МКД, не имели стоимости, УО не могла произвести перерасчёт платы за содержание жилого помещения - уменьшить её размер пропорционально количеству дней, в течение которых были нарушены требования к услуге. А это прямое нарушение законодательства.
Орган ГЖН выдал управляющей организации предписание об устранении нарушений. К тому же УО должна была представить для утверждения общему собранию собственников помещений МКД перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Подготовить такой перечень нужно согласно ПП РФ от 15.05.2013 N 416 , ПП РФ N 290 .
Наличие расчётов экономически обоснованной стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества позволит оградить управляющие организации от вышеуказанных негативных последствий. Прозрачность и доступность информации для граждан создадут доверительные отношения между исполнителями и потребителями услуг.
На что следует обратить внимание при расчёте
Подготовка расчётов на каждый многоквартирный дом - трудоёмкий процесс, требующий времени, которого у управляющих организаций практически нет. Тем не менее, требования законодательства об индивидуальном подходе к каждому многоквартирному дому существуют и подлежат исполнению (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).
Ключевыми данными для расчёта стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются сведения из технической документации на дом. Чем более подробными будут эти сведения, тем более детальный расчёт можно произвести.
Современные МКД отличаются от домов, построенных несколько десятилетий тому назад. Сейчас при строительстве и проведении работ по внутренней отделке дома применяются новые технологии и материалы. Например, в современных домах, в том числе в помещениях общего пользования, установлены пластиковые окна взамен деревянных.
При определении материальных и трудовых затрат управляющая организация может столкнуться с недостатком информации о нормах времени на работы и материалы, которая бы учитывала произошедшие изменения.
- Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 N 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»;
- Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1. Нормы расходов материальных ресурсов и обеспеченности уборочным инвентарем на санитарное содержание домовладений (утв. Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191);
- Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 2. Нормы расхода материальных ресурсов на обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (утв. );
- Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 3. Нормы расхода материальных ресурсов на ремонт конструктивных элементов жилых зданий (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191).
Сформировать стоимость выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту можно на единицу таких работ и услуг или на весь объём. При этом необходимо учесть прямые и косвенные затраты, «заложить» прибыль.
Косвенные затраты ещё называют общеэксплуатационными. Под ними мы понимаем затраты, связанные с управлением МКД. Например, это оплата труда:
- юристов, которые готовят договоры, связанные управлением многоквартирным домом и подготовкой общих собраний собственников помещений;
- экономистов, ведущих расчёты, необходимые для осуществления деятельности по управлению МКД;
- специалистов по работе с населением;
- технических специалистов.
Общеэксплуатационные затраты можно выделить отдельно как стоимость услуги по управлению многоквартирным домом.
При формировании затрат организации необходимо учитывать применяемую систему налогообложения. Некоторые управляющие организации в настоящее время находятся на «упрощёнке». В случае применения упрощённой системы налогообложения расходы, связанные с приобретением товаров, работ, услуг у поставщиков и подрядчиков, учитываются с учётом НДС, предъявляемого указанными поставщиками и подрядчиками.
