Что включено в содержание и ремонт жилья. Можно ли снизить расходы? Случаи ненадлежащего качества услуг

В данном статье мы разберём, что такое содержание и ремонт жилья и какие пункты входят в эти термины. Также, мы затронет тему тарифов на содержание.

Оплата за обслуживание и ремонт общего имущества складывается из платы за:

1) Наём квартиры, если она не приватизирована и находится в собственности муниципалитета;
2) Ремонт фактического жилья, жилого помещения, дома;
3) Содержание и обслуживание помещения для общего использования жилого дома;
4) Капитальный ремонт многоквартирного дома и его имущества.
Кроме того, в случае, когда в квитанции есть графы о вывозе мусора или уборку лифта, отдельно от тарифа за содержание и ремонт жилья, это нарушение закона, и мы можем подавать официальную жалобу на ЖКХ.

Периодический (плановый) ремонт представляет из себя не процесс с началом и окончанием (как к примеру внеплановые или аварийные работы), а непрерывное наблюдение за домом в целях поддержания его полной работоспособности. Это прямая обязанность УК, которая может быть "разбавлена" внеплановыми работами по просьбе жильцов. Т.е. собственники квартир, на общем собрании приняли решение полностью перекрасить лестничные пролеты в подъездах, о чем и ставят УК в курс дела. Или же, аварийные работы, которые производятся в срочном порядке, и выходят за рамки плана.

Что же касается так называемого текущего ремонта жилья, то в него в обязательном порядке входят следующие виды работ:

Фундаментные работы;
- стеновые и фасадные работы;
- крыша;
- оконно- дверные работы;
- работы по содержанию лестничных площадок и общих балконов;
- полы;
- печи;
- внутренняя отделка;
- центральное отопление;
- электроснабжение;
- вентиляция;
- общедомовые технические работы;
- внешнее благоустройство.

А также:
1. Инвентаризация и контроль над имуществом жилого дома сотрудниками ЖКХ на проверку безопасности для жизни и здоровья граждан;
2. освещение любого общего помещения многоквартирного дома;
3. уборка и прочие санитарно-гигиенические действия территорий общего пользования, в том числе прилегающих к дому;
4. поддержание режима температуры и влажности жилья и помещения общего пользования;
5. пожарная безопасность многоквартирного жилого дома и его имущества;
6. вывоз мусора с территории дома;
7. капитальный ремонт и прочие мелкие ремонтные работы;
8. сезонная эксплуатация объектов благоустройства дома.

Существуют сезонные работы, которые производятся только в определённое время года . Ниже мы приведём примеры таких работ:

1. Ремонт крыши, укрепление водостоков, уборка крыши и чердачного помещения, чистка вентиляционных ходов, прочего имущества
2. Ремонт и содержание конструкции многоквартирного жилого дома, несущих стен, фасада, в том числе восстановление декоративных элементов, плитки
3. Крепление и ремонт информационных указателей, например, адрес, номер дома, подъезда
4. Укрепление лестниц, перил, крыльца
5. Обслуживание дверей общего пользования
6. Санитарная обработка и содержание деревянных конструкций жилья
7. Обеспечение благоустройства территории общего пользования дома, покраска оград, уборка листьев и снега, уход за детскими площадками, прочее
8. Озеленение, содержание клумб и уход за ними
9. Уборка лифтов, санитарное обслуживание подъездов и их имущества
10. Вывоз мусора, уборка территории дома, скашивание газонов
11. Обслуживание и содержание средств коммуникации и технического устройства многоквартирного жилья
12. Обслуживание в аварийных ситуациях, систем электрического снабжения, водопровода, канализации, технического помещения

Перечисленный список - это основные услуги, за которые мы платим ЖКХ , который может дополняться другими пунктами в зависимости от типа управляющей компании. Кроме того, все предоставляемые работы должны быть согласованы с жильцами многоквартирного дома на общем собрании . Если такового собрания не было, его необходимо провести, управляющая компания ЖКХ не может этому препятствовать.

Сразу отметим, что перечень работ за содержание и ремонт жилья, производимых УК должен быть обязательно отражен в договоре. При этом стоит развеять миф о так называемых бесплатных услугах. Следует знать, что никаких бесплатных услуг не существует в природе. Часть услуг по содержанию и ремонту жилья оказывается в силу того, что они указаны в договоре (именно они и выступают в качестве "бесплатных"), другие же услуги оказываются по договоренности жильцов с УК, но уже за отдельную плату.

Тариф и ежемесячная плата за ремонт жилья:

Ежемесячная оплата за содержание и ремонт жилья возможна только в том случае, если между управляющей компанией и вами, как собственниками, заключен договор на обслуживание вашего дома (об этом вы можете узнать в той компании, которая выставляет вам эти счета). Во-вторых, в понятие "содержание" входит осмотр вашего дома - стены, фасады, крыши, чердаки и т. д; осмотр инженерных сетей (водоснабжение, канализация, отопление и т. д), а вот ремонт производится за счет собственников, но если на счету вашего дома достаточно денежных средств, которые вы ежемесячно по квитанции оплачиваете по строке содержание, то ремонт могут выполнить за счет данных средств. Список работ и услуг по содержанию может быть безграничным.

Тариф на содержание жилья утверждают на собрании ТСЖ.

Что обычно входит в тариф:
- зарплата председателя, главного инженера, бухгалтера, слесаря-сантехника, электрика, дворника, уборщика мест общего пользования, паспортиста
- хозяйственные и ремонтные работы
- обслуживание ИТП (теплового пункта)
- покупка хоз. инвентаря, спецодежды
- благоустройство двора
- расходы ТСЖ: услуги связи, банка, канцелярия, расходные материалы для принтера;
- страховка лифта
- резервный фонд.

В данном статье мы рассмотрели все виды работ по содержанию дома и затронули вопрос тарифа на оплату за поддержание дома в надлежащем виде.

Вчера наша газета, выслушав жалобы жильцов многоквартирных домов по поводу необоснованной переплаты за содержание жилья, призвала их, как диктует закон, собирать собрания и самим устанавливать тарифы на жилищное обслуживание домов.

Как признаются люди, строка в квитанции «содержание жилья» — самая закрытая. В своих письмах в газету они вновь и вновь просят разложить «шифровку» на составляющие.

На самом деле никакой тайны нет. Читайте Жилищный кодекс РФ, ст. 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги»: «Плата за содержание и ремонт жилого помещения как для нанимателя, так и для собственника, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме».

Но лучше каждому жильцу иметь ЖК с комментариями. В комментариях читаем: в содержание жилья входит «содержание общего имущества жилого дома, в том числе подвала, чердака, подъезда и крыши; техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, в том числе лифтов и приборов учёта, а также технических помещений жилого дома; вывоз бытовых отходов; содержание придомовой территории».

Если ещё подробнее, то в содержание общего имущества жилого дома входит и санитарная уборка жилищного фонда, то есть то самое пресловутое мытьё подъездов. Если жильцы, не дождавшись этой услуги от управляющей компании, моют лестничные пролёты сами, они имеют полное право поинтересоваться в УК, не взимают ли с них за это деньги.

Что же знают люди о том, что входит в «содержание жилья»?

Ольга СОЛДАТОВА, преподаватель русского языка:

— Про графу такую знаю, куда расходуются средства — примерно тоже знаю, но не до конца. Думаю, что на уборку придомовой территории и подъездов, замену оборудования (лампочек и прочей ерунды), текущий ремонт подъездов, крыш, входных групп, труб и детских спортивных площадок. Контролировать... а как тут контролировать? Сходила один раз, когда у нас дорогу не чистили зимой, в ЖЭКе ответили, что чистка по графику, и наша очередь через две недели... И что тут сделаешь? С одной стороны, снег с дороги не убирают, но с другой — очередь же. Правда, несколько смущает, что в этой же графе, к примеру, оплата услуг ЕРЦ заложена...

Кузьма ЕФРЕМОВ, пенсионер:

— А вот вы мне сами скажите, на что они там деньги тратят? Всегда думал, что копят несколько лет, а потом ремонт делают в подъезде ли, снаружи, а может, стояки поменяют, батареи. Но только у нас не делали много-много лет уже ничего — штукатурка везде сыплется. Пошли узнать, сколько там накопилось — назвали мизерную сумму. Банку краски разве что можно купить. Куда деньги-то делись? В подъезде сами убираем, скамейку сами поставили, клумбы девчата сами разбили, земли натаскали. Даже асфальтовую крошку парни-соседи сами привезли откуда-то, разровняли, соорудили себе место для машин, столбики красиво поставили. Песок детям просили привезти — и тут отказали, говорят — не положено вам, потому как дом маленький, всего восемь квартир...

Мария ВАСИЛЬЕВА, жительница дома в Екатеринбурге, обслуживаемого управляющей компанией:

— В квитанциях на оплату услуг ЖКХ, которые я получаю, есть графа «Содержание жилья и техническое обслуживание». И все составляющие этой графы тут же и перечислены. Это, например, обслуживание лифтов, вознаграждение за услуги управляющей компании.

То, что в квитанциях стали делать расшифровку расходов — очень хорошо. Раньше мне приходилось узнавать это всё у знакомых бухгалтеров. Но остался вопрос, насколько законны цены и тарифы, выставляемые в квитанции. Например, я должна платить в качестве вознаграждения за услуги управляющей компании 1,28 рубля за квадратный метр. Почему?

Интересно, что сколько бы я ни считала расходы, моя плата за содержание жилья получается выше, чем верхний предел, установленный нашей Региональной энергетической комиссией, — 20 рублей 52 копейки за «квадрат».

Арсений РАНЦЕВ, ведущий специалист финансовой компании:

— Повышение цен в квитанции вижу постоянно, но не сильно слежу, какая конкретно графа меняется. Знаю, что из всей суммы очень большой процент приходится на отопление и воду. Что касается содержания жилья, то это, по-моему, не столь ощутимая для кошелька цифра. Но и её повышение должно быть оправданно. В точности даже не знаю, какие услуги в неё входят. Наверное, уборка в подъезде и что-то в этом роде. Слышал про то, что размер платы за содержание жилья должны определять сами жители. У нас такого нет. Приходит квитанция, в ней какие-то цифры. Кто их определил — не знаю. Но пока большинству из нас всё равно, как и за что платить — ничего не изменится.

Наталья ГУБАНОВА, бухгалтер строительной компании ООО «Амбиентер БАЛ»:

— Точно перечислить всё не могу, но думаю, что в «содержание жилья» входят расходы за текущий ремонт, оплата работы сантехников и дворников, вывоз мусора, уборка подъездов — у нас раз в неделю моют пол. Как я понимаю, деньги, обозначенные этой строкой в платёжке, необходимы для функционирования самой управляющей компании или ТСЖ. Ведь платежи за горячую воду или электроэнергию перечисляются тем, кто эти услуги предоставляет жильцам.

Думаю, что у разных ТСЖ, управляющих компаний немного разнится перечень того, что входит в понятие «содержание жилья». Так, когда-то в нашей пятиэтажке по инициативе старшей по подъезду после сбора подписей жильцов включали в «содержание жилья» обслуживание домофона, но сейчас в квитанции это отдельная строка. Знаю, что в некоторых домах сюда может входить и оплата консьержки, если жители дома с этим согласны...

Елена КАЛИНИНА, Екатеринбург:

Раньше мы жили в панельном доме, а сейчас из пенобетона. Сразу заметили, что стоимость квитанции возросла. В старом доме был газ, а в этом — электрическая плита, и это получается дороже. Когда зимой за трёхкомнатную квартиру, где проживает три человека, плачу почти пять тысяч рублей — очень жалко такие деньги отдавать.

Ежемесячно, получая квитанцию по оплате жилищно-коммунальных услуг, многие задаются одни и тем же вопросом. Что означает пункт «содержание жилья»?

Сейчас попробуем выяснить, что собой представляет данное понятие, а также узнаем, что входит в понятие «содержание жилья».

В первую очередь, стоит сказать, что данный вопрос регулируется Жилищным Кодексом. Само же понятие содержания жилья, представляет собой оплату различных мелких ремонтов, а также капитального ремонта многоэтажного дома.

В другой статье на нашем сайте мы отвечали, .

Что включают в себя услуги по содержанию имущества в многоквартирном доме?

Давайте разберемся с основным перечнем услуг, которые входят в содержание жилья.

• Осмотр помещений специальными службами, которые отвечают за безопасность. Такими могут быть пожарные бригады, спасатели, лифтеры и многие другие.
• Должное освещение все помещений. По факту, данное условие редко выполняется, а жильцы сами приобретают лампочки и ставят их в подъездах. Но важно понимать, что для этого можно попросту обратиться в местные органы ЖКХ с жалобой на плохое освещение в том или ином месте дома.
• Уборка. Сюда включается не только уборка территорий вокруг многоквартирного дома, но и проведения уборки в самом доме, в помещениях общественного пользования. Например, на лестничных клетках.
• Своевременна утилизация отходов.
• Обеспечение ремонта в доме.

Это основной перечень услуг, которые входят в содержание жилья. К сожалению, очень часто они не выполняются должным образом. Но нужно понимать, что каждый гражданин, может написать жалобу по тому или иному пункту. В таком случае, органам ЖКХ придется выполнить свои функции и отчитаться за проделанную работу.

Помимо основных услуг, в оплату могут входить и дополнительные услуги. Либо наоборот, некоторые из основных услуг могут быть исключены.

Все это делается на совместном собрании жильцов многоквартирного дома. На этом собрании должны присутствовать не только сами жильцы, но также и местные представители из органов ЖКХ. На собрании и обсуждается вопрос, что будет входить в опту по содержанию жилья. Например, люди могут отказаться от уборки в своем доме, и убирать все сами.

Важно понимать, что именно на таких собраниях и формируется тот налог, который в дальнейшем сами жильцы и будут платить. К сожалению, подобные собрания, достаточно большая редкость. А если нет собрания, то нет и обговоренных норм. В таком случае, органы ЖКХ сами могут назначить любой тариф и внести любые оказываемые услуги. Но по факту, никто не будет знать, за что платит, а значит и услуги оказывать не обязательно.

Подобные случаи повсеместны. Люди переплачивают и при этом сами занимаются содержанием жилья. И нужно сказать, что это происходит только из-за халатности жильцов. Ведь если они назначат собрание и осведомят местный орган ЖКХ, то последние будут обязаны отправить работника на собрание и прислушаться к пожеланиям жильцов.

Как формируются тарифы на его оплату?

Итак, теперь стоит поговорить про формирование тарифов. В первую очередь необходимо сказать, что собственники квартир, которые входят в государственную либо муниципальную собственность, должны оплачивать дополнительный налог, он называется – наем жилья.

При этом, они не должны оплачивать, например, ремонт многоэтажного дома. Это связанно с тем, что оплата за подобные виды работ ложится на плечи собственника жилья, то есть на государство или муниципальные органы.
Теперь давайте рассмотрим, как формируется структура на оплату содержания жилья.

• Оплата за наем . Как уже говорилось, подобный налог платят исключительно люди, которые не приватизировали свои квартиры, а значит, они находятся в муниципальной или государственной собственности. Также нужно сказать, что по данной строчке в квитанции можно с легкостью определить, приватизирована или нет квартира.
• Оплата за ремонт . Сюда, в теории, включается ремонт жилых помещений.
• Оплата за поддержания чистоты и порядка в помещения общего пользования. Сюда входят как мелкие составляющие, например, освещение, так и крупные – капитальный ремонт.
• Оплата самого капитального ремонта . Но здесь нужно сказать, что данный пункт вносится в понятие «содержания жилья», только в многоквартирных домах. Если это включается в налог на содержание жилья, для жильцов частного сектора, то это является уже нарушением.

Кстати о нарушениях. Если в квитанции, которую приносят ежемесячно, будет указан один из выше перечисленных пунктов отдельно, то это является грубым нарушением. Либо любой другой пункт, касаемо уборки, вывоза мусора или ремонт, это все нарушение.

Нарушением это считается потому, что все эти пункты обязательно должны быть соединены в один пункт – оплата по содержанию жилья.

В случаях, когда гражданин находит нарушение, необходимо обращаться в органы ЖКХ или налоговую службу. В теории, они обязательно должны принять меры и исправить нарушение, выдав всем жильцам новые квитанции.

Но на практике, приходя в органы ЖКХ, можно услышать, что-то вроде: «Нам не хватает денег, которые входят в пункт содержания жилья, поэтому приходится писать дополнительные пункты, дабы мы могли платить заработную плату рабочим, а они, соответственно, могли выполнять свою работу на должном уровне». Можно написать .

В таком случае, также можно обратиться в суд. Это может сделать как один жилец, так и все жильцы сразу, поставив свои подписи. В идеале, получить письменный отказ исправлять нарушение, от уполномоченного лица. Но такое удается редко, так как каждый понимает, что это действительно нарушение.

Проблема в том, что данные суммы зачастую не так критичны, а у людей попросту нет времени и желания во всем разбираться. Поэтому, большинство просто оплачивает все дополнительные услуги. Но вот порос, а куда идут эти деньги?

Теперь давайте пройдемся еще по нескольким пунктам, которые часто включены в оплату жилья.

Входит ли домофон?

Здесь вопрос достаточно спорный. Домофон необходимо установить, а после обслужить его, ремонтировать поломки и так далее. Платить за это кто-то должен, и этот кто-то – жильцы.

Здесь все можно разделить на два варианта.

• Домофон был установлен государственными органами. Это достаточно большая редкость, когда государственные органы ставят в домах подобные устройства. Но если жильцы на собрании обратились к представителю ЖКХ и он согласился поставить домофон в многоквартирный дом, то в дальнейшем, его обслуживание будет входить в содержание жилья.
• Домофон установили сами жильцы. Это происходит в подавляющем большинстве случае. Один или несколько инициативных жильцов, собирают со всех определенную сумму и ставят домофон. Далее, раз в пол ода или год, собирают деньги на обслуживание данного устройства. В таком случае, домофон не может быть включен в статью «оплата за содержание жилья», ведь по факту, государственные органы не как не причастны к данному вопросу.

Самой распространенной проблемой, являются случаи, когда жильцы сами ставят домофон, сами платят за обслуживание. При этом, они даже не подозревают, что они платят за обслуживание еще и в государство.

Недобросовестные работники, увидев домофон в доме, могут включить его в налог. Проверяющие органы, попросту не станут разбираться, кто и за чьи средства его ставил. А сами жильцы, даже не заметят разницы, ведь сумма очень мала.

Вывод мусора

С вывозом мусора отдельная история.

Существует всего три ситуации.

• Мусор вывозится, при этом жильцы конкретно за это не платят. Это имена та ситуация, которая и должна быть. Вывод мусора, должен быть включен в оплату по содержанию жилья. То есть, он не может идти отдельным пунктом в квитанции. Бывают случаи, когда жильцы отказываются от вывоза мусора на собраниях, но для этого необходимы основания.
• Если жильцы отказываются от вывоза мусора и хотят нанять частную фирму для вывоза. Сделать это достаточно просто. Например, дом находится на окраине города, и городские сборщики мусора очень редко доезжают до дома. Жильцы могут просто собрать подписи и отказаться от вывоза, занявшись решением вопроса самостоятельно.
• Мусор вывозится, при этом жильцы платят за это по квитанции. Большинство даже не обращает на это внимание. Суммы указываются специально маленькие, дабы никто не пошел никуда разбираться. Но, как говориться: «С мира по нитке…», — а в итоге выходит крупная сумма. Но такая ситуация не должна быть, это является грубым нарушением.

ЖКХ

Здесь все довольно сложно. Необходимо понимать, что входит в статью по оплату содержания жилья, в конкретном доме. По факту, оплата ЖКХ и есть, в какой-то степени, оплатой за содержание.

Но данный государственный орган, часто нарушает нормы и превышает свои полномочия. Поэтому, необходимо разбираться в каждом случае по факту.

Какие сезонные работы, входящие в оплату услуг по содержанию жилья многоквартирного дома, должны проводиться управляющими организациями?

Просто невозможно обойти стороной вопрос сезонных работ.

Давайте рассмотрим весь список, дабы каждый гражданин мог знать, за что он платит налоги.

• Ремонт крыш.
• Ремонт водостоков , вентиляций и тому подобное. Сюда можно также включить ремонт мусоропровода.
• Ремонт, установка, укрепление перил . Сюда включаем и ремонт ступенек, а также козырьков на выходе из подъезда.
• Ремонт дверей и окон . Замена стекол, дверей, а также замена составляющих.
• Уход за прилегающей к дому территорией . Покраска заборов, ворот, вывод веток, листьев, уборка снега и тому подобное.
• Озеленение.
• Уход за детскими площадки . Сюда можно внести и уход за спортивными площадками.
• Круглосуточное аварийное обслуживание.
• Полив загонов , клумб и тому подобное.

Нужно понимать, что весь перечень работ должен быть подобно описан в договоре, который составляется на собраниях жильцов и представителей органов ЖКХ. Из этого списка можно как убрать некоторые пункты (не все), так и добавить несколько других пунктов.

Подводя итог, стоит сказать, что оплата за содержание жилья, вопрос достаточно не простой. В нем много подводных камней, а также спорных моментов. В любом случае, необходимо знать, за что платить. В идеале, каждый гражданин должен ознакомиться с договором, который заключен между жильцами и органами ЖКХ.

Ну и конечно, нужно не забывать смотреть в квитанции, читая все пункты, а не только строку «Итог».

При обнаружении нарушений, необходимо сразу решать данный вопрос.

Также, очень важно регулярно проводить собрания жильцов. Если на нем будет присутствовать как можно больше живущий в доме граждан, то не стоит опасаться, что придется выбрасывать деньги на ветер, оплачивая услуги, которые не оказываются.

Также важно понимать, что для приватизированных квартир и для квартир, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, действуют различные системы по начислению налогов.

Что входит в содержание жилья? Этот вопрос мы задаем себе, когда получаем платежную квитанцию за жилищно-коммунальные услуги. И если оплата за воду, свет, газ более-менее понятна, то тариф на содержание и ремонт жилья - это деньги которые получает управляющая компания. И, конечно, всем собственникам хотелось бы знать, из чего складывается этот тариф и на что идут эти денежные средства.

Само управление многоквартирным домом в соответствии с действующим законодательством очень трудоемкое занятие. И поэтому неспроста было введено лицензирование управляющих организаций. Для тех, кто думает, что будет спокойно продолжать собирать денежные средства с населения и не выполнять никаких работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, думаю рано или поздно это станет их ошибкой. Есть механизмы лишения управляющей компании лицензии на право управления многоквартирными домами.

Что входит в содержание жилья

В тариф содержание жилья должны быть заложены все расходы, связанные с содержанием общего имущества дома. Содержание общего имущества в доме закреплено ст. 154 Жилищного Кодекса РФ, а Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме – Этими Правилами определен перечень общего имущества в многоквартирном доме, его я описывал в , но немного повторюсь.

Что входит в общее имущество дома

В каждом многоквартирном доме есть общее имущество всех собственников дома. В него входят все те объекты, которые не принадлежат собственникам. Перечислю основные, если есть у кого вопросы пишите через комментарии. Итак, в общее имущество дома входят:

• Крыша дома;
• Фасад дома;
• Подъезды;
• Лестничные марши;
• Балконные плиты;
• Водосточные трубы;
• Лежаки холодного, горячего водоснабжения, отопления и водоотведения;
• Стояки холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления – но до первого отключающего оборудования. То есть до первого отключающего крана. Например, возьмем полотенцесушитель: если у вас полотенцесушитель единый конструкцией со стояком, то он будет целиком являться общедомовым имуществом. Если на нем есть краны, которые его отключат от системы горячего водоснабжения или отопления, то является уже в зоне ответственности собственника;
• Общедомовые приборы учёта;
• Несущие конструкции всего дома;
• Лифты;
• Вентиляционные каналы;
• Электрика до счетчика в квартиру;
• Земельный участок и всё что на нём расположено в его границах;

И всё это вышеназванное имущество необходимо содержать. И не просто содержать, а всё оно должно находиться в состоянии обеспечивающим следующие условия:

• Надежность и безопасность жилого многоквартирного дома;
• Безопасность для жизни и здоровья граждан;
• Постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого общего имущества в поставке коммунальных услуг собственникам.

Это основные требования.

Что управляющая компания должна делать

Само же содержание общего имущества дома включает в себя проведение нескольких основных видов работ в доме, в которое включено исполнение . Этим постановлением закреплен минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Итак, неважно при какой форме управления дома вы проживаете — УК, ТСЖ, ЖСК, то в нём должны выполняться определенные работы, без которых жизнь многоквартирного дома невозможна. Опять же перечислю основные:

• Уборка помещений мест общего пользования (подъездов);
• Уборка земельного участка;
• Очистка кровли от снега и наледи;
• Замена лампочек в подъезде;
• Проведение осмотров состояния дома на предмет технического состояния общедомового имущества;
• Подготовка дома к осенне-зимнему периоду. В эту работу входят проведение промывки и опрессовки дома. Проверка всех систем, отвечающих за теплоснабжение дома. А также проведение всех ремонтных работ необходимых для бесперебойной работы всех систем в осенне-зимний период;
• Проведение поверки общедомовых счетчиков;
• Заключение договора на обслуживание общедомового газового имущества. Договор заключается со специализированной организацией, которой проводится проверка на предмет отсутствия утечки газа, например в подъездах;
• Заключение договора на проверку вентиляционных каналов в доме;
• Обеспечение поставкой коммунальных ресурсов собственников помещений;
• Заключение договора на обслуживание лифтов;
• С 1 марта 2019 года обязательным является наличие круглосуточной аварийно-диспетчерской службы для всех форм управления домом.

Уже из этого перечня работ понятно, что на обслуживание дома необходимы такие сотрудники как дворник, уборщица, слесарь, электрик. Также в УК должен быть договор с аварийно-диспетчерской службой. И в штате есть такие штатные единицы как бухгалтер, инженер и сам директор.

Наконец- то переходим к самому главному. А зачем же я перечислял все эти виды работ, которые должны производится в доме и общее имущество, которое необходимо содержать? Эта информация нужна, чтобы понять, что входит в тариф на содержание жилья.

Вот этим всем в соответствии с Жилищным кодексом должны заниматься собственники жилья. Но так как это практически невозможно, то они должны выбрать способ управления домом, а это ТСЖ, ЖСК или УК. И они должны утвердить тариф на содержания жилья за который будет возможно заниматься обслуживанием дома.

Опишу идеальную ситуацию. Ещё раз повторю – идеальную.

Есть многоквартирный дом не новостройка, но и не очень старый. Случилось так, что в доме, в котором было ТСЖ председателя больше не найти. И решили они найти управляющую компания. Позвали собственники две, три управляющих компаний, о которых отзывы не самые плохие в городе. Пришли представители этих управляющих компаний и сделали полный осмотр дома. Посмотрели всё, что где сломано, где течёт и капает, сделали расчет своих услуг и сделали предложение собственникам дома. Но сделали реальное предложение с учётом того, что увидели. Того, что надо делать опиловку деревьев, того, что скоро поверку счетчику надо делать, того, что кровля скатная и значит зимой надо будет альпинистов нанимать снег счищать. И выбрали собственники не ту компанию, которая предложила самый низкий тариф, а ту которая грамотно подошла к разъяснению своих обязанностей. Ту которая не стала прописывать в договор управления каких-то ограничений по своим обязанностям. В договоре не должно быть ограничений по выполнению 290 Постановления Правительства РФ.

На практике же происходит совсем другая история. В новостройках каким-то образом принимается завышенный тариф. Хотя внештатных ситуаций там особо не предвидится. В старых же домах, где есть проблемы и с инженерными сетями, и с кровлей наоборот пожилые люди не понимают зачем повышать тариф, потому что и так ничего не делается. Во многих случаях так и есть. Но в это же время надо понимать, что ничего бесплатно не происходит.

Как посчитать доход управляющей компании

Поэтому я предлагаю прикинуть примерный доход своей управляющей организации. Возьмем в доме площадь жилых и нежилых помещений. Это не общая площадь дома. Умножим её на тариф и получим цифру. Цифра конечно же получается большая. Это сумма дохода УО за месяц. Теперь вычтем из неё все заработные платы сотрудников. Прибавим к з.п. сотрудников 30-35 процентов различных налогов. Вычтем затраты на аварийно-диспетчерскую службу. На договоры с газовой службой, вент.каналы и лифты. Вот примерно получается сумма в остатке на руках у УО. Но надо помнить про неплательщиков, внештатные ситуации и т.д. Если В многоквартирном доме прямые платежи с ресурсоснабжающими организациями отсутствуют, то это ещё оплата долго за неплательщиков за коммунальные услуги, которые погашаются фактически за счет тарифа на содержание жилья других собственников.

Небольшие изменения в перечне услуг, которые входят в тариф содержание жилья вступили в силу 1 января 2016 года. Так вывоз твердых бытовых отходов (ТБО) из жилищной услуги становится коммунальной и переходит в другую строчку оплаты. Регламентируется это федеральным законом №458-ФЗ от 29 декабря 2014 года «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления».

Если тариф на содержание жилья не менялся после принятия вышеуказанного закона, то надо понимать, что у управляющей компании искусственно появились свободные денежные средства за счет того, что они теперь за вывоз ТБО не оплачивают. Хотя в большинстве случаев управляющая компания давно эту услугу выделила в отдельную строчку.

Плата за содержание жилья

Если внимательно изучить Постановление Правительства РФ №491 и Постановление Правительства РФ № 290, то становится понятно, что перечень обязательных работ для любой формы управления домом очень широк. И все эти работы должны быть заложены в тариф содержания жилья. И в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, необходимо внимательно изучить договор управления. Обязательно необходимо убедиться , что есть или ссылки на вышеуказанные законодательные акты или эти работы прописаны в самом договоре. Также в договоре управления домом или при утверждении сметы расходов на собрании товарищества собственников жилья, тариф на содержания жилья должен быть расписан в соответствии с затратами на проведение всех работ и услуг, которые предоставляются собственникам. Та управляющая компания, которая берет на себя риски не проводить те или иные работы в многоквартирном доме, может будет подвергнута наказанию. Соответственно и собственники должны понимать, что, если дом находится в неудовлетворительном состоянии, вновь выбранная управляющая компания не сможет исправить ситуацию в ранние сроки при низком тарифе.

Также плата за содержание жилья включает в себя расходы на оплату деятельности руководства управляющей компании, бухгалтерии и других специалистов. Количество таких специалистов может быть разным. Так, например, многим известно, что в настоящее время работает закон о заполнении системы ГИС ЖКХ данными об УК. Учитывая малограмотность даже руководителей УК работы с такими системами, то приходится или нанимать специалистов для работы с ГИС ЖКХ или обращаться в специализированным организациям. Такая же ситуация складывается и с юристами. В особенности, когда управляющей компании приходится судиться с должниками за коммунальные услуги. Формально, собственники многоквартирного дома оплачивают работу юристов из своего кармана для получения прибыли поставщикам коммунальных услуг.

Вывод только один – постоянное изменение действующего законодательства накладывает новую нагрузку на население.

Одно из самых серьезных изменений в Жилищном Кодексе в последнее время в части начисления платы за жилищно-коммунальные услуги произошло 1 января 2017 года. Проблема с начислениями ОДН (общедомовые нужды) давно обсуждается. Ни для кого не секрет, что с помощью этой статьи расходов управляющая компания компенсировала себе расходы на обслуживание дома или просто увеличивала себе прибыль. С 1 января 2017 года плата за ОДН перешла из коммунальной услуги в жилищную. Что это значит и для чего это было сделано?

ФЗ № 73 от 30.03.2016 были внесены изменения в , а им уже были внесены изменения в статьи 154 «Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги» и 156 «Размер платы за жилое помещение» Жилищного Кодекса РФ.

Теперь начисления за расходование коммунальных услуг на общедомовые нужды в платежки вы можете увидеть не в разделе коммунальные услуги, а в разделе жилищные услуги. Сделано это было для ограничения начислений ОДН управляющими компаниями. Теперь управляющая компания не сможет начислить плату по ОДН выше начисления, которое было на 1 ноября 2016 года, а после 1 июля 2017 года не сможет начислить выше, чем предельный тариф, утвержденный регионом. При этом Минстроем России были выпущены в которых говориться, что если начисления ОДН ниже показателя 1 ноября 2016 года или предельного тарифа, то начислять необходимо по минимальным расчетам.

Если же начисления идут сверх предельного тарифа, то эти затраты на ОДН уже компенсирует управляющая компания из сборов денежных средств за содержание жилья. Теперь управляющая компания становится заинтересованным лицом в энергосбережении ресурсов дома. В установке общедомовых счетчиков, энергосберегающих лампочек и любых других мероприятий, направленных на энергосбережение.

Расчет ОДН с 1 января 2017 года

Приведем пример расчета ОДН с 1 января 2017 года. 1 ноября 2016 года в вашей платежку за оплату холодной воды было начисление ОДН за 0,3 куб. м. воды. В феврале 2017 года расход холодного воды по общедомовому счетчику на многоквартирный дом был 500 куб. м. Из них 490 кубометров это расходы жителей поквартирно, а 10 это остаток, который будет распределен между всеми жителями. Если при распределении остатка на всех собственников показатель будет меньше 0,3 кубометра, то он и должен будет указан в платежки. Если больше, то сверхрасходы должна будет оплачивать управляющая компания из тарифа на содержание жилья, то есть фактически из своей прибыли.

Одна из самой спорной ситуации в стране связана с начислением ОДН за электроэнергию. В основном это связано с теми многоквартирными домами, где начисление производит энергокомпания напрямую собственникам. Если же собственники вовремя не подали показания счетчиков, то весь остаток распределяется между всеми собственниками. После 1 июля 2017 года, когда будут приняты предельные тарифы по ОДН, энергокомпания начислять сверх тарифов не будет иметь права.

Подведем итог, тариф на содержание жилья с 1 января 2017 года плавающий. Он будет состоять из тарифа, утвержденного на общем собрании собственников и плюс оплата за общедомовые нужды(ОДН).

Что входит в тариф ремонт жилья(текущий ремонт жилья) и как его рассчитать? Тариф ремонт жилья очень часто объединяют в квитанции об оплате за жилищно-коммунальные услуги в единую графу «содержание и ремонт жилья». Так поступают, когда тариф и тот и другой утверждают на одном собрании. Выше мы разобрались, что входит в содержание жилья. Это очень серьезный список, на который должна понести расходы управляющая компания. Но, что, если управляющая компания берет в управлении многоквартирный дом и в нём требуется проведение ремонтных работ, но не капитального характера (то есть объемы настолько малы, что тратить фонд капитального ремонта не смысла). Тогда управляющая компания предлагает установить тариф на ремонт жилья, с учетом которого она сможет понести расходы на замену тех или иных узлов. В новостройках конечно утверждать такой тариф смысла нет (если дом сдан в соответствии с действующим законодательством).

В этой статье описаны ситуации как должна работать управляющая компания и какие законы должна исполнять. В случае неисполнения Ваших законных требований обязательно обращайтесь в надзорные органы. Но при написании обращения старайтесь конкретизировать проблему которую не решает УК. Описание проблемы словами «у нас всё плохо» вряд ли сподвигнет контролирующие органы к действиям. Например, управляющая компания не выполняет работы в рамках п. 7 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290 «Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов».

И всегда помните, что если Вас что-то не устраивает в управляющей компании, то любой собственник может инициировать общее собрание собственников по смене её.