Представьте, что вы сдали жилье в наем, а квартирант не оплачивает за квартиру, и при этом поменял замки и отказывается съехать. Что делать в такой ситуации?
Сдача квартиры по договору – это всегда риск. Неплохой заработок не идет ни в какое сравнение с теми нервами, которые придется потратить на выселение нерадивых квартиросъемщиков. Даже если вы заключали официальный договор, ситуация может заставить обратиться в суд. Следовательно, уйдет уйма времени на принудительное выселение арендаторов. Некоторым собственникам даже не удается взыскать с квартирантов плату за жилье.
Чтобы не стать жертвой наглых жильцов, нужно держать в уме возможные развития событий. Давайте рассмотрим, как действовать, если вы хотите выселить квартиросъемщиков за неуплату? Затронем вариант с договором найма квартиры и без него.
Имеет ли право хозяин квартиры выгнать квартирантов?
Собственник жилого помещения имеет право распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. За ним сохраняется право сдавать квартиру в наем, делать регистрацию квартирантам – а взамен требовать от съемщиков ежемесячной оплаты и соблюдения порядка в квартире.
Одна из основных причин, по которой хозяин может выгнать арендаторов – неуплата за аренду квартиры. Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель несет финансовые обязательства в рамках договора найма жилого помещения. Стороны могут обсудить, как будет производиться оплата: наличными, по карте или арендаторы самостоятельно несут расходы по квартплате + счетчикам.
Если квартиранты задерживают оплату, имеют внушительный долг и не соблюдают правила проживания в квартире – хозяин вправе расторгнуть договор найма жилого помещения, а затем обязать жильцов съехать из квартиры: без суда или через суд. Новое жилье неплательщикам не предоставляется.
Основания
Юристов часто спрашивают: за что можно выгнать квартирантов, помимо неуплаты? Основания бывают разными, а значит характер выселения также будет отличаться.
Чем руководствоваться при выселении съемщиков:
- нарушение условий договора найма квартиры – если договор заключался;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, регулярные жалобы на квартирантов;
- создание в квартире офиса, склада, мастерской, кальянной, магазина – применяется ст. 7.21 КоАП с наложением штрафа;
- разрушение жилой конструкции, отсутствие должного ухода за арендованной квартирой;
- уклонение от оплаты за пользование жильем (аренды, квартплаты, коммунальных услуг);
- систематические дебоши, крики, драки, злоупотребление алкоголем, шумные вечеринки, сомнительный контингент;
- угроза жизни или здоровью соседей/собственника.
Выявленные нарушения должны быть доказаны хозяином квартиры. Обычно проблем не возникает – квартиранты сами дают повод, в результате чего их можно выгнать из квартиры.
Нюансы при неуплате за квартиру при наличии соглашения:
- если договор был краткосрочным (12 месяцев), арендодатель имеет право выселить жильцов в случае задолженности свыше 60 дней ;
- если договор был долгосрочным (от 12 месяцев до 5 лет), основанием послужит неуплата за квартиру свыше полугода.
Невнесение арендной платы – наиболее частая причина выдворения недобросовестных квартиросъемщиков. Но нужно учитывать жизненные обстоятельства, меняющие ход принудительных мер.
Нюансы выселения квартирантов
Нюансы могут быть разными:
Без договора найма
Предположим, стороны договорились не тратить время на заключение договора найма жилого помещения. Отношения на «доверии» могут возникнуть, например, между близкими людьми.
Как выселить квартирантов, если договор найма не заключался:
- уведомить о предстоящем выселении;
- дать срок на добровольное освобождение помещения;
- написать жалобу участковому, в полицию, прокуратуру и выдворить жильцов с помощью силовых методов.
Некоторые собственники жалуются, что арендатор сдает их квартиру в субаренду, в результате чего хозяину приходится выселять других жильцов. При таком раскладе можно обратиться в суд с целью привлечь арендатора к уголовной ответственности по ст. 160 УК РФ «Присвоение и растрата».
Основной риск сдачи квартиры без договора найма – сложность взыскания арендной платы. Жильцы пользуются тем, что собственник не докажет факт их проживания в квартире, а значит запросто могут съехать и не заплатить.
По договору найма
Арендный договор (договор найма) составляется в свободной форме, стороны указывают основные детали сделки, права и обязанности, возможные санкции и прочее.
Договор аренды квартиры защищает на случай непредвиденных осложнений с жильцами. Но вместе с тем, собственник может столкнуться с проблемой, когда жильцы откажутся съехать из квартиры. Например, в случае досрочного расторжения договора найма без веских на то оснований.
Но если причиной выдворения из квартиры является неуплата за аренду, проблем возникнуть не должно.
Вопрос:
Подскажите, как быть? Являюсь хозяйкой 2-комнатной квартиры, подселила жильцов, заключив с ними договор найма жилого помещения. Сразу обсудили порядок внесения платы за пользование квартирой. Платежи шли мне на карту ежемесячно, но вскоре квартиранты перестали платить без объяснения причин. Я сразу обратилась в суд, но пока были слушания, жильцы съехали из квартиры с вещами, так и не заплатив. Что мне делать, можно ли вернуть невыплаченные суммы?
Ответ юриста:
Вам, как собственнику, переживать не стоит – если вы заключали официальный договор найма жилого помещения, квартиранты обязаны соблюдать условия соглашения. Обращайтесь в суд повторно, укажите в исковом заявлении, что жильцы не оплачивали за квартиру и сейчас их местоположение неизвестно. Можно указать адрес их последнего места пребывания – улицу, дом, корпус, строение, номер вашей квартиры. Судебный орган самостоятельно сделает нужные запросы и установит новый адрес беглецов. Вы имеете законное право взыскать с них не только арендную плату, но и судебные издержки (госпошлина). Если вам нужна помощь в составлении искового заявления, обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала.
Имеющих регистрацию по месту пребывания
Преждевременное расторжение договора найма приводит к аннулированию временной регистрации квартирантов, если последние оформили ее в УВМ по месту пребывания. Неуплата за квартиру является основанием уведомить жильцов о нарушении, а затем расторгнуть договор в одностороннем порядке (ст. 687 ГК РФ).
Если договор найма жилья не оформлялся, собственник имеет право выселить имеющих регистрацию по причине:
- 6-месячного отсутствия квартиросъемщика по месту жительства;
- прохождения жильцом срочной/контрактной военной службы;
- осуждения к лишению свободы на любой срок;
- признания гражданина без вести отсутствующим;
- смерти человека, имеющего регистрацию;
- нарушения правил проживания в квартире;
- подделки документов для оформления регистрации.
Отметим, что регистрация по месту пребывания – это обычная прописка в квартире собственника. Подходит в случае переезда из одного города в другой населенный пункт. Если квартирант не согласен с выселением, хозяину жилья придется обращаться в суд.
Без суда
Сегодня можно встретить добровольное согласие жильцов выселиться из квартиры. Например, они понимают, что не потянут арендную плату, поэтому им проще подыскать жилье подешевле. Разумеется, придется заплатить текущему арендодателю за фактическое пользование жилым помещением.
Процедура выселения квартирантов без суда состоит из двух этапов:
- уведомление от собственника;
- расторжение договора аренды квартиры с дальнейшим выселением жильцов.
Стороны могут составить акт приема-передачи квартиры. Хозяин жилья должен убедиться, что квартира находится в надлежащем состоянии, мебель и техника на месте. И, наоборот, арендатор проверяет, все ли свои вещи он забрал. После этого он передает собственнику дубликат ключей.
Как выселить квартирантов, которые не платят по договору?
Представим ситуацию: арендодатель и жильцы заключили договор найма жилого помещения, но квартиросъемщик не хочет вносить ежемесячные платежи. Как быть собственнику квартиры? Единственный вариант – выдворение арендаторов жилья в судебном порядке.
Подробная инструкция
Вынужденное выселение квартирантов можно разделить на три этапа:
Этап №1 Досудебный порядок:
- установление нарушения;
- предупреждение квартирантов о нарушении договора найма;
- ожидание арендной платы;
- уведомление о немедленном выселении из квартиры;
- подготовка к выдворению жильцов.
Этап №2 Выселение через суд:
- сбор доказательств и привлечение свидетелей;
- составление искового заявления;
- передача документов в районный суд;
- ожидание судебных слушаний;
- выступление на предварительных и основных заседаниях;
- получение решения суда (исполнительный лист).
Этап №3 Исполнение решения суда
- передача листа в ССП по месту нахождения имущества;
- принудительное выдворение с участием приставов;
- составление акта приема-передачи жилья;
- отчет приставов о проделанной работе.
Подробнее о последнем этапе вы можете прочитать в статье « «.
Вышеназванные этапы имеют четкую структуру: за досудебным этапом следует судебный, и только затем исполнительный. Нарушать установленный порядок, например, игнорируя переговоры с квартирантами, нельзя.
Список документов
Прекращение арендных отношений с квартирантами, которые не платят, требует расторжения договора найма жилья – в одностороннем порядке. Но если жильцы не приветствуют такое решение, собственнику предстоит обратиться в суд и предоставить пакет документов:
- копия + оригинал паспорта;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности (старый цветной образец);
- копия договора найма (все листы);
- выписка по лицевому счету – если арендатор самостоятельно оплачивал коммунальные услуги;
- расписки, банковские выписки, платежные поручения – подтверждают факт оплаты или неоплаты за аренду;
- свидетельские показания – если они могут подтвердить факт задолженности квартирантов;
- копия уведомления/предупреждения жильцов со стороны наймодателя;
- копия паспорта арендатора (если имеется).
Совместно с вышеуказанными документами истцу предстоит оплатить госпошлину за подачу иска о выселении неплательщиков. Разумеется, не стоит забывать и о самом исковом заявлении. Ниже мы расскажем, как его правильно составить.
Образец искового заявления
Обращение в суд составляется в свободной форме, с соблюдением правил делопроизводства. Истцу нужно использовать черную или синюю пасту – при написании от руки, либо набрать текст на компьютере и распечатать с помощью принтера.
- Правый верхний угол – наименование судебного органа;
- ФИО истца, ответчика, адреса и контактные телефоны;
- Центр – название документа «Исковое заявление о расторжении договора найма жилого помещения и выселении…».
- Далее, указывается информация об истце, его правах на жилое помещение, подтверждающих документах;
- Сведения о заключении арендного договора (стороны, дата, срок действия).
- Затем истец указывает, на каком основании (-ях) он хочет расторгнуть договор найма и выселить квартирантов. Подойдет стандартная причина: невнесение арендной платы за квартиру в течение 60 дней (краткосрочный договор) или полугода (долгосрочный).
- Левая нижняя часть – дата, подпись (расшифровка).
Согласно ст. 132 ГПК РФ, истец должен приложить к основному иску несколько копий – их число зависит от количества участников предстоящего процесса. Обычно это основной иск + 2 копии (ответчику и судье).
Сколько займет времени?
Обращение в суд значительно увеличивает сроки выселения квартирантов, которые не платят за квартиру. Сказать сколько в общем займут разбирательства нельзя. Если говорить о примерном сроке – выселение арендаторов обычно длится от 3 до 6 месяцев + период на исполнение судебного решения.
Госпошлина
Обязательной и единственной затратой истца является государственная пошлина. Поскольку иск о выселении из квартиры относится к категории нематериальных, стоимость составляет – 300 рублей (ст. 333.19 НК РФ).
Оплаченную в банке квитанцию нужно приложить к пакету с документами. Впоследствии, расходы можно взыскать с проигравшей стороны, но об этом заявляется сразу – в период предварительных слушаний по делу о выселении из квартиры.
Как выселить квартирантов, которые не платят без договора?
Некоторое арендодатели не заключают договор найма жилого помещения, а подселяют жильцов, что называется, на «честном слове». Юридически сделка считается неофициальной, а значит доказать факт неуплаты очень сложно.
Сразу скажем, что при выселении квартирантов без договора – обращаться в суд бесполезно. Почему? Все очень просто – владельцу жилплощади будет сложно доказать факт проживания квартирантов: отсутствует договор, а на основании расписок и выписки из банка установить истину не представляется возможным.
Что делать?
Совет при выселении съемщиков без договора аренды – стараться решить вопрос полюбовно, а если не получается, писать заявление в полицию. Собственник должен действовать в рамках закона, иначе его действия могут быть расценены как самоуправство.
Следовательно, хозяин квартиры не только не выселит квартирантов, но и нарвется на административные санкции – штраф за самоуправство составляет от 100 до 300 рублей (ст. 19.1 КоАП РФ).
- Попытаться разрешить спор разговором с жильцами.
- Навестить неплательщиков, проверить, не сменили ли они замки, и войти в квартиру.
- Набрать с мобильного или домашнего телефона номер участкового (можно позвонить по номерам 102 или 112).
- Заявить о том, что в вашей квартире находятся чужие люди.
- Дождаться приезда участкового, правоохранительных органов.
- Сотрудник зафиксирует факт незаконного нахождения в квартире посторонних лиц – составляется протокол под роспись.
- Потребовать, чтобы арендатор съехал добровольно, а при отказе – пригрозить обращением в суд.
Обычно действий бывает достаточно, чтобы наглые жильцы покинули квартиру с личными вещами. Разумеется, если они задолжали за аренду жилья, собственнику не удастся взыскать с них деньги – виной тому отсутствие договора найма жилого помещения.
Существует еще один действенный способ выдворить жильцов из своей квартиры: речь идет об отключении света, воды, тепла, и газоснабжения . Для этого совсем не обязательно разбираться в инженерных узлах.
Хозяин квартиры может написать заявление в ЖЭУ об отключении коммунальных услуг на определенный период. Вряд ли кому из людей захочется жить в неотапливаемой квартире, без электричества и водоснабжения. Наиболее вероятный исход событий: жильцы сами выселятся из квартиры.
Документы
Обращаясь за помощью к участковому или сотрудникам полиции, собственник должен подготовить документы к их приезду:
- удостоверение личности – паспорт РФ;
- правоутверждающий документ на жилое помещение – либо выписка из ЕГРН (новый образец), либо старое свидетельство о праве собственности.
Еще лучше подстраховаться – пригласить соседей, которые подтвердят факт нахождения чужих лиц в квартире собственника. Если жильцы ко всему прочему нарушали общественный порядок, на них составят отдельный протокол. Но главное для хозяина квартиры – выгнать неприятных съемщиков жилья.
Заявление на имя участкового (образец)
Обращение передается в отделение полиции по месту нахождения объекта недвижимости. Участковый должен принять заявление лично, сообщить о своих дальнейших действиях, назначить дату посещения квартиры.
Что указывать в заявлении на имя участкового:
- правый верхний угол – ФИО собственника жилого помещения, сведения об участковом (фамилия, звание);
- ниже по центру – название заявления;
- изложение сути конфликта с квартирантами;
- требование разобраться в сложившейся ситуации;
- дата и подпись заявителя.
Хозяин квартиры имеет право требовать от участкового активных действий. Если заявление подано, но ситуация никак не решается – можно пожаловаться в прокуратуру.
Сроки
Принудительное выселение с помощью участкового гораздо быстрее, нежели аналогичный процесс при участии суда. Как правило, на выселение квартирантов без договора уходит 5-7 дней , при условии, что участковый отреагирует на обращение с должным вниманием.
Как выселить квартирантов с детьми?
Совершеннолетние жильцы могут жить в квартире вместе с детьми. Закон предъявляет серьезные требования к выселению маленьких жильцов. Речь идет о привлечении органа опеки и попечительства. Но это в случае с имущественными правами на квартиры. Наш случай относится к другому виду правоотношений – заключение договора аренды жилого помещения.
Собственник квартиры имеет полное право выселить квартирантов с детьми . Единственное, о чем не следует забывать – своевременное уведомление о своих намерениях. Если съемщики не нарушают правил проживания и платят в срок – их нельзя выселить в экстренном порядке. Если нарушения имеются, предстоит выждать, пока они будут устранены – и только затем прибегать к крайним мерам в виде выселения из квартиры.
Процедура выселения квартирантов с детьми не отличается от вышеописанных: при наличии официального договора аренды – в судебном порядке; при отсутствии договора – с участием правоохранительных органов.
Юридические нюансы, связанные с детьми и жильем вы найдете в материале « «.
Судебная практика
Сложившаяся в нашей стране судебная практика трактует ситуации с точки зрения имущественных прав. Собственнику предстоит собрать достаточно оснований, которые бы показывали ненадлежащее поведение квартирантов.
Пример:
После того как съехали старые жильцы, Шумихин сдал квартиру молодой девушке. Стороны договорились, что оплата будет происходить 12 числа ежемесячно. Первое время аренда оплачивалась, но затем квартирантка начала затягивать с платежами, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства. Сумма долга перевалила отметку в 25 тысяч рублей, Шумихин вынужден был предупредить девушку о немедленном выселении за неуплату. Съемщица жилья отказывалась, пришлось обращаться в суд с целью принудительного расторжения договора найма квартиры на основании ст. 687 ГК РФ. Слушания длились порядка 2 месяцев, задолженность продолжала накапливаться. Но собственник ничего не потерял – суд удовлетворил его требования.
Итоговое решение: расторгнуть договор аренды, обязать ответчика съехать из квартиры, погасить задолженность (сумма уже составляла 32 тысячи рублей), возместить судебные издержки истца.
Бизнес в сфере недвижимости, в частности, сдача жилплощади в наем – широко распространенный среди собственников «полезных квадратов» вид деятельности, приносящий существенный дополнительный доход. К тому же спрос, по крайней мере, в мегаполисах (Москва, Санкт-Петербург и других больших городах) значительно превышает предложения.
Процесс сдачи жилого помещения в наем прост, что также стимулирует собственника заняться этим видом деятельности. Сдавать жилье можно двумя способами – без соглашения рассчитывая на добросовестность и чистоплотность, или с предварительным заключением договора аренды.
ВНИМАНИЕ!!!
Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе , оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» .
Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.
Какой бы вариант ни выбрал владелец квартиры или дома, нередко возникает ситуация, когда необходимо осуществить выселение нанимателя из квартиры досрочно – то есть, раньше срока, оговоренного устно или, закрепленного на бумаге двумя подписями.
Важно! Как показывает практика, собственникам недвижимости целесообразно заключать договор аренды с нанимателями. Без данного документа принудительно выселить квартирантов, конечно же, не составит труда, но получить возмещение за нанесенный ущерб или арендную плату – дело крайне сложное. Скачать образец договора .
Основания для досрочного выселения квартиросъемщиков
Если собственник впустил квартирантов по доброте душевной – с устными договоренностями без составления договора, квартиросъемщики не смогут доказать свои права на арендуемую жилплощадь. Соответственно, процесс принудительного выселения также прост и может развиваться по нескольким сценариям:
- замена замков в присутствии участкового и вынос владельцем недвижимости вещей съемщиков на лестничную клетку без обязанности охранять их, так как договор аренды не заключался;
- нанести визит в сдаваемое помещение в окружении наряда полиции, а также свидетелей из числа соседей и потребовать квартирантов съехать с занимаемой недвижимости.
Здесь стоит отметить, в обязанности полицейских не входит выселение проштрафившихся квартирантов. Задача представителей силовых структур обеспечить правопорядок в процессе выяснения гражданско-правовых взаимоотношений между собственником и нанимателями.
Если между собственником и квартиросъемщиком возникли непреодолимые разногласия, проблема досрочного выселения решается в рамках судебного разбирательства. Возбудить процедуру поможет правильно составленный иск, в котором должно быть следующее:
- Ф. И. О. квартиранта и адрес фактической регистрации;
- информация о договоре аренды, заключенного между двумя сторонами;
- причины выселения;
- мотивированные требования к суду относительно расторжения документа аренды/найма жилплощади, принудительного выселение квартирантов.
Заявитель, подавая иск, должен оплатить госпошлину в размере 300 рублей. В случае удовлетворения иска, данная сумма будет взыскана с ответчика в пользу заявителя.
Заключение
Стоит отметить, составление договора аренды – непременная процедура каждой сделки с недвижимостью. На основании этого документа проще отстоять свою правоту в зале суда, как собственнику, так нанимателю. Особенно это касается тех квартирантов, членами семьи которых, являются маленькие дети.
Отсутствие документа найма жилплощади делает такую семью беззащитной перед буквой закона и им приходится уповать лишь на моральные качества владельца недвижимости, который может выселить их в установленном порядке, и дети в этом случае не считаются смягчающим обстоятельством. С другой стороны, наличие документа аренды приведет разбирательство в суд, который, как правило, считает детей этим смягчающим обстоятельством.
Если возникают вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях либо дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить по указанным телефонам. Мы обязательно ответим и поможем.
Опрошенные юристы сошлись в одном – всё нужно предусмотреть в договоре.
С вещами на выход.
Довольно часто можно наблюдать ситуацию: двое – владелец квартиры и будущий квартиросъёмщик, договариваются о сдаче квартиры, ударив, что называется, по рукам. Заключение письменного договора кажется делом хлопотным: оформление требует денег и времени, поэтому часто речь о нём вовсе не заходит. При заключении устного договора в первую очередь рискует квартиросъёмщик: ему следует помнить, с точки зрения законодательства, он занимает квартиру незаконно и обязан освободить жильё по первому требованию собственника.
А что же делать владельцу квартиры, если выселения ни по первому, ни по второму требованию не происходит? Можно просто вызвать сотрудников полиции. Предъявить им свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРП, и потребовать выселить незаконных жильцов, говорит директор юридического департамента Анастасия Кузнецова.
Все в суд!
Если стороны заключили официальный договор найма, то конфликт придётся решать в суде – согласно статье 35 Жилищного кодекса, выселить законного нанимателя можно только по судебному решению. Гражданский кодекс чётко определяет перечень случаев, когда договор найма может быть прекращён по инициативе наймодателя: это невнесение платы за проживание в течение полугода по долгосрочному пятилетнему договору или просрочка платежа более двух раз по договору, заключённому на срок до одного года. В списке оснований также – неоплата нанимателем , порча имущества, систематическое нарушение интересов соседей, сдача квартиры в поднаём без ведома собственника, использование жилого помещения не по назначению.
Этапы разрешения конфликта через суд довольно просты: за три месяца до предполагаемого выселения собственник квартиры должен предупредить об этом нанимателя, вручив ему под расписку или выслав заказное письмо с уведомлением. В требовании о выселении указывается срок, в течение которого наниматель должен освободить квартиру. Если наниматель уклоняется от вручения уведомлений или получил их и не съехал в указанный срок, то собственник с чистой совестью может обратиться в суд. Такой способ разрешения конфликта имеет свои издержки.
Судебный процесс может, например, затянуться, а недобросовестный наниматель всё то время, пока решение суда не вступило в законную силу, имеет право пользоваться помещением, говорит Анастасия Кузнецова. На вопрос возможно ли решить проблему, минуя суд, опрошенные юристы ответили, что обращение в судебную инстанцию – единственный законный способ разрешения конфликта. Однако в подавляющем большинстве случаев, граждане не спешат составлять исковые заявления, а предпочитают договориться.
Схема выселения.
Если договориться не удалось, то схема принудительного выселения может выглядеть следующим образом:
1). После принятия решения о расторжении договора найма собственник направляет нанимателю уведомление об освобождении квартиры. Необходимо позаботиться о том, чтобы жилец это уведомление получил. Если наниматель уклоняется от получения уведомлений – обязательно отметить это в самом уведомлении.
2). Предположим, наниматель проигнорировал все уведомления, не выселился и не подписал соглашение о расторжении договора в указанный срок. Тогда можно прибегнуть к помощи сотрудника отделения полиции. Кроме того, необходимо пригласить свидетелей, которые присутствовали бы при сборе вещей.
«Однако полицейский может отказать собственнику в помощи, сославшись на то, что выселение граждан не входит в его компетенцию и будет прав, – предупреждает Анастасия Кузнецова. – В этом случае законный выход один – составлять исковое заявление в суд». Тогда выселением будут заниматься судебные приставы. Юристы крайне не рекомендуют вскрывать замки и выставлять вещи нерадивого нанимателя за порог в его отсутствие – жилец легко может обвинить наймодателя в краже «золотых канделябров» и также обратиться в суд. В этом случае, доказать свою правоту в суде собственнику будет крайне нелегко.
Тщательность – залог покоя.
Юристы советуют собственникам тщательно составлять договор найма, прописав все последствия неисполнения нанимателем договора. Независимый эксперт, юрист Евгений Страхов рекомендует учесть следующее:
Кроме ежемесячной платы, необходимо предусмотреть внесение депозита в сумме, не менее месячной платы за наём. Установить, что собственник вправе производить удержание из депозита в счёт погашения любой задолженности нанимателя;
Не заключать договор найма на срок более 12 месяцев;
Установить основания для одностороннего расторжения договора;
Расписать подробный механизм такого расторжения: например, оговорить количество посылаемых жильцу уведомлений, сроки освобождения помещения;
Установить, что в случае отказа нанимателя выехать квартиры в срок, установленный договором, наниматель обязан уплачивать плату за наём до её фактического освобождения;
Предусмотреть подписание актов о передаче квартиры от собственника нанимателю и обратно, а также соглашения о расторжении договора найма.
Ещё одна немаловажная деталь, которую полезно учесть собственникам квартир: не позднее, чем за три месяца до истечения договора найма владелец жилплощади должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или других условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если такого уведомления нет, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок.
Сегодня многие люди зарабатывают на реализации имущества. Например, на его сдаче в аренду. Это довольно распространенный источник прибыли, хороший пассивный доход. После заключения договора аренды у сторон появляются обязанности, права и ответственность. Иногда приходится думать, как выселить квартирантов. И можно ли вообще это сделать? Разобраться в этой теме нам предстоит далее. Как показывает практика, все не так просто, как кажется.
Варианты сдачи жилья
Ответ зависит от многих обстоятельств. Например, от того, как реализовывают имущество. Можно ли выселить квартирантов?
Теоретически - да. Сдача жилья в аренду не является поводом для пожизненного пребывания граждан на арендованной территории. При определенных условиях допускается расторжение договора найма до установленного срока. Но об этом позже.
Если же люди не заключали соответствующего соглашения, выселение произойдет без особых проблем. Это, как показывает практика, самый простой вариант развития событий.
Право на выселение
Как выселить квартирантов? После заключения договора аренды у граждан, въехавших в жилье, появляются определенные права. В обязательном порядке квартиранты должны соблюдать условия подписанного соглашения. Иначе их могут попросить покинуть квартиру.
Такое возможно, если:
- истек срок, указанный в договоре аренды;
- жильцы портят имущество или вещи собственника квартиры;
- соседи жалуются на систематические нарушения порядка;
- происходит нарушение сроков перевода денег за квартиру по соглашению.
То есть отсутствие своевременной платы за квартиру является поводом для расторжения договора. Это вполне законное деяние. Но можно ли выселить квартирантов зимой? Да. Время года в данном случае не играет никакой роли. Главное, что за гражданами появляется долг за аренду. Это основание является основополагающим для реализации поставленной задачи.
Дети и аренда
Как выселить квартирантов с детьми? Это более сложный вариант развития событий. Связан он с тем, что все действия будут проходить с участием органов опеки и попечительства.
В 100 % случаев ООП встают на защиту детей. Поэтому выселить семью с несовершеннолетними проблематично. Даже если причина в просрочке платежей.
Чтобы не пришлось задумываться, можно ли выселить квартирантов с детьми зимой, арендодателям потребуется:
- заранее в письменной форме сообщить о деянии (лучше за 2-3 месяца);
- все действия осуществлять в присутствии нескольких свидетелей, которые смогут подтвердить факт оповещения;
- попросить семью лично подписать просьбу.
Данные факторы помогут произвести выселение ячейки общества с несовершеннолетними. Особенно если причина заключается в нарушении действующего договора об аренде.
Без договоров
Как выселить квартиранта, если нет договора? Это самый простой расклад из всех встречающихся на практике.
Дело все в том, что при отсутствии договора об аренде у жильцов нет законных оснований на нахождение в квартире. Ответственность за имущество несет собственник жилья, а за собственность незаконного жильца ответственность лежит только на квартиранте. Хозяин жилья может распоряжаться вещами, как хочет.
Можно ли выселить квартирантов, которые не заключали с арендодателем соответствующее соглашение? Да. И здесь предлагается действовать по-разному.
Самый простой вариант - попросить съехать в установленные сроки. Если гражданин отказывается это сделать, ему придется столкнуться со сменой замков на дверях. Главное - оповестить квартиранта заранее. Желательно в письменной форме.
Бывают случаи, при которых жильцы все равно отказываются покидать помещение. Тогда предлагается позвать на помощь правоохранительные органы и действовать решительно. Полиция не станет принудительно выселять квартирантов, если нет договора аренды. Зато соответствующий орган - это прекрасный свидетель оповещения. Кроме того, работники полиции смогут проследить за порядком во время разговора.
Визит в суд - единственное верное решение
Как выселить квартирантов из своей квартиры? Рассмотрим случай, когда между сторонами заключен договор об аренде.
Подобное условие позволяет собственнику жилья обратиться в суд соответствующим ходатайством. Действовать предлагается следующим образом:
- Попытаться мирно урегулировать вопрос с выселением.
- Заручиться поддержкой свидетелей. Они должны подтвердить, что хозяин квартиры пытался решить проблему мирно.
- Собрать пакет документов. С его составляющими мы ознакомимся позже.
- Подать иск о выселении в суд.
- Поучаствовать в судебных прении.
- Получить на руки судебное постановление.
Казалось бы, ничего трудного или непонятного в этом нет. Но на практике вопрос о том, как выселить квартирантов, доставляет немало хлопот.
Недостатки судебного решения
Дело все в том, что изученный алгоритм действий не идеален. Он имеет ряд недостатков. И о них должен знать каждый арендодатель.
Как выселить квартирантов? Если есть договор аренды, действовать придется через суд. Особенно если граждане имеют детей и не хотят мирно покидать жилье.
Кроме того, недостатками предложенного приема являются следующие нюансы:
- квартиранты могут проживать на территории до окончания судебных споров;
- обращение в суд отнимает много времени;
- перед началом споров в судебном порядке приходится мирно решать изучаемую проблему;
- иногда доказать основания для выселения проблематично.
Как показывает практика, именно первый пункт является основным минусом приема. Зато в конечном итоге, как только судебное решение окажется на руках, собственник сможет быстро получить квартиру обратно.
Что потребуется для суда
Можно ли выселить квартирантов зимой? Да, это не такая уж и проблема. Особенно если основанием служит наличие задолженностей перед арендодателем. Это веский повод для выселения.
Как мы уже говорили, лучше всего действовать через суд. При себе собственнику квартиры придется иметь следующие бумаги:
- паспорт;
- договор аренды;
- справки о задолженностях;
- свидетели, которые могут подтвердить те или иные события;
- выписки из банковского счета, свидетельствующие о задолженности перед собственником квартиры;
- справка о составе семьи (для демонстрации прописанных в жилье).
Дополнительно потребуются любые материалы и доказательства, способные указать на попытки мирного урегулирования споров, связанных с выселением. Все это подается в суд вместе с иском. В ходатайстве придется подробно описать ситуацию и попросить судебный орган принудить жильцов к выселению.
После суда
Можно ли выселить квартирантов? Да, такое право есть у каждого арендодателя. В частности, если речь идет о нарушении действующего соглашения. Это довольно распространенное явление.
Предположим, что суд принудил к выселению. Судебное решение на руках - что дальше?
Теперь собственник квартиры может:
- обратиться в ФМС для выписки жильцов;
- сходить к судебным приставам, чтобы те помогли непосредственному выселению из жилья.
Наличие постановления суда о выселении является основной бумагой, позволяющей в любое время года избавиться от недобросовестных квартиросъемщиков. Проблемы могут возникнуть только тогда, когда речь идет о семье с детьми. Органы опеки могут не допустить выселение или попросить дать несколько месяцев ячейке общества на поиск нового жилья.
Неуплата и выселение
Мы выяснили, как выселить квартирантов в детьми. Это довольно трудная операция. В основном она связана с защитой интересов несовершеннолетних органами опеки. Данная служба сделает все, чтобы не оставить детей без крова. Это вполне законное явление.
Как выселить квартирантов, которые не платят? Без суда справиться с этой задачей предлагается только в одном случае - когда истечет срок действующего соглашения об аренде. Если требуется избавиться от жильцов до этого времени, придется обращаться в суд. Никаких других вариантов нет.
Во всяком случае - официальных. Собственник квартиры может попытаться договориться с недобросовестными жильцами об их выселении. Но, как показывает практика, консенсус достигается крайне редко.
О доказательствах перед судом
Огромную роль в судебных прениях играет доказательство своей точки зрения. Как выселить квартирантов за неуплату? Через суд. Точно так же, как и во всех остальных случаях, если действие осуществляется до окончания срока действия соглашения об аренде.
Какие бумаги могут пригодиться в процессе обоснования своей позиции? В идеале у собственника квартиры должны быть такие документы:
- правоустанавливающие справки на жилье;
- договор аренды;
- акты о вселении жильцов;
- расписки о залоге и о получении денег;
- выписки из лицевых счетов "коммунальщиков".
Дополнительно хозяин квартиры должен предъявить уведомление квартирантов о необходимости выселения. Как было подчеркнуто ранее, собственник должен в обязательном порядке попытаться урегулировать спорный вопрос самостоятельно, мирно, без судебных разбирательств. Не исключено, что жильцы сами освободят квартиру после первой просьбы арендодателя.
Отказы в принятии уведомлений
Можно ли выселить квартирантов с детьми зимой? Вполне. Главное действовать через суд. Исключение составляют ситуации, при которых квартиросъемщики жили в квартире без соглашений. Тогда разрешается просто попросить семью покинуть территорию недвижимости.
Как быть, если квартирантов уведомили о необходимости выселения, а они отказываются от подписания соответствующей бумаги? В этом случае действовать придется посредством почтовых услуг. Собственник квартиры должен направить уведомление о выселении заказным письмом с оповещением о получении. Только такой вариант развития событий избавит от проблем в ходе судебных споров.
Сколько можно не платить
Люди, снимающие жилье, весьма часто интересуются, сколько можно не платить за квартиру. Ведь иногда у граждан просто нет возможности вовремя перевести средства арендодателю.
В идеале задержек быть не должно. Но если они имеют место, придется обратить внимание на срок действия договора аренды.
В случае краткосрочного соглашения максимальный период просрочки "за квартиру" составляет 2 месяца. Долгосрочные договоры позволяют "задерживать" платежи на полгода максимум.
Что происходит после того, как квартиранты перешагнули указанные временные рамки? Арендодатель может обратиться в суд и на законных основаниях провести выселение в досрочном порядке.
Внимание, договор
Мы выяснили, как выселить квартирантов в том или ином случае. Как показывает практика, если речь идет о семьях с детьми, рассчитывать на быстрое решение проблемы не нужно. Конфликт начнут упразднять так, чтобы интересы маленьких детей не пострадали.
Стоит обратить внимание на особенности заключения договора об аренде. В нем необходимо прописать ключевые моменты соглашения. Например, срок, на который можно задерживать выплату. Или сумму, после которой собственник жилья обращается в суд для принудительного выселения.
В обязательном порядке в договоре аренды прописываются:
- данные собственника;
- информация о квартире;
- сведения о квартирантах;
- порядок и сроки оплаты жилья.
Обо всем этом должен помнить каждый современный арендодатель. При правильном подходе к решению поставленной задачи удастся всего за несколько месяцев избавиться от нерадивых жильцов.
Недостатки и плюсы устного договора
Довольно часто люди сдают жилье в аренду без каких-либо документальных доказательств деяния. Все особенности отношений между квартирантами и собственниками квартиры условны, они регулируются устно.
Как мы уже говорили, такой вариант в плане выселения самый простой. Например, можно дать время на добровольный переезд. Если квартирант игнорирует просьбу - сменить замки, а вещи нежелательного жильца выставить на лестничную клетку. Хозяин квартиры никакой ответственности за них не несет.
К плюсам устной договоренности относят именно простоту выселения квартирантов. А какие недостатки могут повстречаться?
К таковым относят:
- накопление задолженности, которая ляжет на плечи собственника квартиры;
- взыскать долг за аренду не получится;
- штрафы за незаконное проживание граждан на территории той или иной жилой площади.
Никаких гарантий на получение выплат устные договоренности не дают. Как и на то, что в один прекрасный день в квартире не придет собственник имущества и не попросит быстро покинуть помещение.
Итоги и выводы
Мы разобрались, как выселить квартирантов в том или ином случае. Возможные алгоритмы действий в полной мере были представлены нашему вниманию.
Из всего сказанного следует вывод, что отсутствие договора аренды позволяет быстро и без проблем избавиться от жильцов. Но такой вариант развития событий в целом не дает никаких гарантий - ни арендодателю, ни квартиросъемщикам. Поэтому на него соглашаются редко.
В случае наличия договора об аренде выселение производится либо мирно, либо после окончания срока действия соглашения, либо в судебном порядке. На практике встречается последний расклад. Но к нему приходится готовиться заранее.
Отсюда следует, что только грамотные действия со стороны арендодателя помогут быстро справиться с выселением. В конечном счете оно все равно произойдет. Но если в семье квартирантов есть маленькие дети, то процесс выселения может отнимать до полугода, а то и больше. Это связано с тем, что квартиросъемщикам придется подыскать новое место жительства. При наличии детей это не всегда легко сделать.
Как только произойдет выселение, можно обратиться в ФМС с запросом о выписке квартирантов. Делать это разрешено уже после того, как на руках окажется судебное решение. Теперь понятно, как выселить квартирантов, которые не платят.
Когда арендодатель сдает жилье своим родственникам либо знакомым, он часто отказывается от заключениядоговора аренды. Сдача квартиры в аренду без договора может привести к тому, что квартирант откажется выселяться по первому требованию и перед собственником жилья возникнет необходимость его выселения. Юридическая грамотность арендодателей оставляет желать лучшего и далеко не каждый из них знает, как выселить квартирантов без договора в минимальный срок и с минимумом юридических проволочек.
Квартиросъемщики, не связанные обязательствами по договору с арендодателем, очень часто начинают вести себя безответственно: ненадлежащее обращение с жильем, ссоры с хозяином квартиры и с соседями становятся для них нормой.
Выселение таких квартирантов может быть быстрым и безболезненным: арендодатель просто меняет замки на дверях, но бывают случаи, когда сделать это невозможно. Квартиранты могут сами заменить замки, не пуская собственника в его жилье. Оперируя документами на жилье, собственник вызывает полицию и выселяет недобросовестных арендаторов с помощью стражей порядка. Нельзя исключать и вероятную судебную тяжбу.
Наилучшим способом защиты от проблем с квартирантами является письменный договор аренды, заключенный по всем правилам!
Вот список самых частых нарушений, которые допускают квартиранты, не связанные письменными обязательствами:
- Отказ от своевременной выплаты арендной платы.
- Отказ от уборки жилого помещения, неправильное использование сантехнических и электротехнических средств.
- Порча расположенного в квартире имущества.
- Асоциальный образ жизни.
Квартиранты не получают ни малейших прав на жилье и, кроме моральной стороны вопроса, проблем с выселением съемщиков без договора нет. Если, конечно, эти проблемы не создают сами съемщики, отказывающиеся выселяться из квартиры. В соответствии с законодательством, их действие является незаконным проникновением в чужое жилье: именно так квалифицирует такое поведение квартирантов полиция.
Выгнать людей на улицу просто так, в любой момент по своему желанию, арендодатель не может. По закону,квартиранты должны быть оповещены о готовящемся выселении.
Ищем основание для выселения
Если квартирант нарушил устную договоренность о правилах проживания в квартире, об отношениях с соседями, у хозяина появляется основание для выселения его из своего жилья.
Вот список самых популярных оснований для выселения:
- Создание условий, нарушающих образ жизни соседей.
- Не обсуждаемая с собственником торговая или складская деятельность в квартире.
- Приведение жилья в ненадлежащий вид.
Если выселение происходит на добровольной основе, все эти нюансы не учитываются, но они могут стать ключевыми, когда недовольный квартирант подаст на арендодателя в суд.
Внимание!
Наниматель может создать собственнику жилья серьезные проблемы, обратившись в налоговую. Если квартиранту удастся доказать, что он передавал хозяину квартиры деньги за проживание, тому придется заплатить налоги со всей полученной суммы.
Выселение нарушивших договор жильцов требует от собственника моральных и даже физических сил. Главным условием является присутствие квартиранта в квартире. Если нерадивый арендатор отсутствует, войти в жилье собственник и полиция не имеют права.
Владелец квартиры пишет заявление в полицию, сообщая стражам порядка о том, что его жилплощадь незаконно занята посторонними людьми. Если квартиранты забаррикадировались, придется вызывать сотрудников МЧС, которые займутся взломом двери. Вызывая силовые службы, нужно предупредить жильцов о готовящихся мероприятиях.
В большинстве случаев угроза полицейского воздействия отрезвляет квартирантов и помогает обойтись без скандала. Если жильцы, проживающие в квартире без договора, проявляют настойчивость, полиция прибывает на место и требует от них освободить чужое жилье.
Выселение при отсутствии оплаты
Неоплата аренды квартирантом без договора на руках является одной из самых частых причин недовольства хозяина помещения. В этой ситуации выселение может быть проведено в любое время.
Законных оснований для воспрепятствования действиям собственника, не заключавшего с арендатором договор, уквартиранта нет. Жилец может лишь устно договориться с хозяином квартиры о возможном продлении срока оплаты, или выплатить всю сумму на месте.
- Выясняем время, когда квартиранты присутствуют в жилье.
- Приходим в квартиру с документами о собственности и паспортом.
- Из жилья или с порога (если жильцы не пустили в дом), вызываем наряд полиции, рассказываем о захвате жилплощади посторонними лицами.
- Если замки поменяны, вызываем сотрудников службы спасения.
- Проводим выселение.
Выселение квартирантов с детьми
Наличие у квартирантов несовершеннолетних детей не является смягчающим фактором: выселение из квартирыпроходит по установленным правилам. Съемщики с детьми, решившие арендовать жилье без договора, берут все риски на себя и полностью зависят от порядочности арендодателя.
У собственника квартиры проблемы могут возникнуть, если дело попадет в суд. Судья может заинтересоваться тем фактом, что у квартирантов есть малые дети и счесть это смягчающим фактором.
Влияние времени года на выселение
Время года существенно влияет на процесс выселения. Судебная инстанция может счесть невозможным освобождение помещения из-за угрозы жизни и здоровью квартирантов. В большинстве случаев эта проблема возникает у арендодателя, заключившего договор со съемщиками жилья. Выселить людей с договором в зимнее время года очень сложно и, в большинстве случаев, незаконно.
