Слово «ипотека» впервые появилось в Греции в конце VII - начале VI в. до н.э. и было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н. э. Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось название «драконовские законы». В 594 г. до н.э. один из легендарных семи мудрецов древности Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в частности отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, в соответствии с которой имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Таким образом, каждый получал право завещать собственность по своему усмотрению.

Первоначально в Афинах залогом обязательств должника перед кредитором была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью о том, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе (получившем название hypotetheca - подставка, подпорка) отмечались все поступающие долги собственника земли.

Позже столбы были заменены особыми ипотечными книгами. Благодаря применению первоначальных форм ипотеки в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволяющая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в наличии какой-либо земельной собственности, узнать о ее состоянии. Уже тогда для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость было недостаточно одного соглашения между продавцом и покупателем, а требовалась специальная официально доступная информация, позволяющая третьим лицам убедиться в существовании такого права.

С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога, который служит средством исполнения обязательства заемщика перед кредитором: при не возврате в установленный срок суммы заимодатель может возмещать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости: земли и строений, производственных объектов или жилых домов. Многолетняя практика показала, что ипотечный порядок в принципе благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права выкупа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя тем самым свою платежеспособность и финансовое состояние.

В более широком смысле ипотека - это правовая система, включающая порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле ипотека сравнима с математической системой координат.

Законодательное закрепление ипотеки произошло в Средневековье: на рубеже XIV ст. - в Германии, с конца XVI ст. - во Франции. Ипотечные банки появились в Германии в XVIII в. Первый был основан в Силезии в 1770 г. Это был государственный банк, который оказывает финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств он стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX в. деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В США в 1916 г. федеральные земельные банки созданы в 12 округах для выдачи фермерам долгосрочных ссуд под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими структурами регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк Credit Foncier de France и его филиал Comptoir des Enterpreneurs (Контора предпринимателей) представляют ссуды землевладельцам и в основном крупным строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объект их деятельности - кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства.

В Пруссии законченная ипотечная система введена уставом 1782 и 1873 гг., в Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г., в Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты: во-первых, применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а через суд. Для кредиторов ипотека становится самым верным средством получить обеспечение по долгам, не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.

В современном мире ипотека это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - это залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную», то есть долговой инструмент, который удостоверяет права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нерационально.
• 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент использования следующих функций:

• 1. реализация конституционных прав граждан на жилье;
• 2. регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
• 3. привлечение инвестиций в сферу материального производства;
• 4. страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
• 5. стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нерациональны или юридически невозможны;
• 6. формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

• - строго определенный залог;
• - целевой характер;
• - длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со - стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг -закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перевода средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках.Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

Ипотечное кредитование является перспективным направлением банковской деятельности, а формирование системы ипотечного жилищного кредитования -- одним из приоритетных на­

правлений государственной жилищной политики

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

• - между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
• - между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

По мнению Каджаевой и Дубровской

Главной целью долгосрочного ипотечного жилищного кредитования -- создание эффективно работающей системы обеспечения российских граждан доступным по стоимости жильем. Объект и субъекты рынка ипотечного кредитования приведены на рис. 1

Заемщик -- физическое лицо, которому предоставляется ипотечный кредит.

Банк-кредитор -- коммерческий банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю недвижимости.

Инвесторы -- это покупатели ипотечных ценных бумаг. В роли инвесторов могут выступать граждане, негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, страховые компании.

В роли покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков выступает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Агентство), которое является эмитентом вторичных ипотечных ценных бумаг.

Агентство было создано в сентябре 1997 года в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.08.1996 № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию». 100% акций Агентства принадлежит государству. Указанным постановлением предусмотрены государственные гарантии по заимствованиям Агентства. К концу 2002 г. уставный капитал Агентства составил 650 млн р. Свою деятельность Агентство осуществляет через региональных операторов, которые расположены в большинстве субъектов Российской Федерации. Основным уставным направлением деятельности Агентства является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке. Социально-экономическое значение деятельности Агентства заключается в формировании платежеспособного спроса населения на жилье

Схема ипотечного кредитования приведена на рис. 2

1-заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем через риэлтерскую компанию; 2-оценка рыночной стоимости жилья оценочной компанией; 3-заключение со страховой компанией договора страхования квартиры и жизни заемщика; 4- передача жилья в залог банку; 5-получение ипотечного кредита заемщиком; 6-оплата квартиры продавцу с использованием средств по ипотечному кредиту; 7- продажа закладной банком Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 8- рефинансирование банка Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 9- размещение ипотечных ценных бумаг; 10-привлечение инвестиций; 11- регулярное погашение кредита заемщиком; 12-передача сумм, полученных от заемщика, за вычетом комиссионных банка; Агентству по ипотечному жилищному кредитованию; 13-предъявление инвесторами ценных бумаг к оплате; 14- оплата ценных бумаг Агентством по ипотечному жилищному кредитованию; 15- выплата страховой суммы при наступлении страхового случая.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях из-за высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Введение

Под ипотечным кредитованием в общемировой практике понимается система, включающая в себя кредиты, выданные под обеспечение залогом недвижимости (ипотека), регистрацию залога в государственном реестре прав на недвижимость, а также элементы рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечные кредиты. В результате массового применения механизма ипотечного кредитования в экономически развитых странах возникает рынок ипотечных кредитов.

Под рынком ипотечных кредитов понимается рынок, где обращаются только долговые обязательства с ипотечными гарантиями, предоставленными с целью содействовать рефинансированию ссуд, выданных под надежное обеспечение.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда РФ были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительства играли вспомогательную роль. Однако, вначале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате финансовых кризисов в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане.

Цель данной курсовой работы состоит в выявление понятия и функций ипотеки, анализа состояния ипотечного кредитования в РФ в настоящее время, выделение наиболее значимых проблем и перспектив развития в функционировании ипотечного кредитования в РФ.

Для достижения указанной цели необходимо выполнить следующие поставленные задачи:

Раскрыть понятие и сущность ипотечного кредитования.

Рассмотреть основные инструменты ипотечного кредитования.

Провести анализ развития рынка ипотечного кредитования, провести анализ текущего состояния рынка ипотеки.

Рассмотреть проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ.

Объектом исследования данной курсовой работы является ипотечное кредитование в РФ.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования и механизмы их реализации на финансовом рынке.

Информационной и методологической базой исследования послужили положения и выводы, сделанные в трудах ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.

В процессе работы применялись общенаучные методы: классификация видов, сравнения, системный подход, исторический, экономико-математическое моделирование и статистический анализ. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

Данная работа состоит из трех глав. В первой главе рассмотрены теоретические аспекты существования кредита. Вторая глава посвящена рассмотрению ипотечного кредита в РФ и тенденции развития ипотеки. В третьей главе будут выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования и рассмотрены прогнозы и перспективы развития ипотеки в РФ.

1. Теоретические основы существования кредита

кредит экономический ипотечный

Кредит - это экономические отношения, возникающие между кредитором и заемщикам по поводу ссужаемой стоимости, передаваемой во временное пользование на условиях срочности, платности и возвратности .

Кредит может выступать в товарной и денежной формах. В товарной форме он предполагает передачу во временное пользование стоимости в виде конкретной вещи, определенной родовыми признаками. В денежной форме кредит предоставляется и погашается в форме денег. В кредитной сделке нет эквивалентного товарно-денежного обмена, а есть передача стоимости во временное пользование с условием возврата через определенное время и уплаты процентов за пользование этой стоимостью. Возвратность ссуженной стоимости, которую нельзя отменить волей одного из субъектов кредитной сделки, и представляет собой неотъемлемую черту кредита как экономической категории.

Кредит как особая форма стоимостных отношений возникает тогда, когда стоимость, высвободившаяся у одного экономического субъекта, какое-то время не может вступить в новый воспроизводственный цикл, использоваться в хозяйственных сделках. Благодаря кредиту эта стоимость переходит к другому субъекту, испытывающему временную потребность в дополнительных средствах, и таким образом продолжает функционировать в рамках воспроизводственного процесса.

Кредит представляет собой движение ссудного фонда, осуществляемого через банковскую систему и специальные финансово-кредитные институты. Банки аккумулируют свободные денежные средства предприятий и населения и передают их на основе обеспеченности, возвратности, платности и срочности предприятиям, нуждающимся в них.
В отличие от финансов, выражающих одностороннее и безвозмездное движение стоимости, кредит должен быть в обусловленный срок возвращен кредитору с уплатой по нему заранее установленных процентов.
Существует и иная точка зрения на определение кредита как экономической категории: кредит - это движение ссудного капитала. Ссудный капитал - это денежный капитал, предоставляемый в ссуду собственником на условиях возвратности за плату в виде процентов. Это особая историческая форма капитала. Качественное его отличие от денежного в том, что ссудный капитал - это одна из форм самовозрастающей стоимости, в то время как деньги сами по себе прироста не дают.

Ресурсами ссудного капитала являются :

денежные резервы (временно свободные денежные средства), высвобождаемые в процессе кругооборота фондов предприятий;

денежные резервы в виде специальных фондов (амортизационный фонд);

государственные денежные резервы;

денежные ресурсы населения;

эмиссия денежных знаков в соответствии с потребностями товарооборота.

Возможность возникновения и развития кредита связаны с кругооборотом и оборотом капитала. В процессе движения основного и оборотного капитала происходит высвобождение ресурсов или денежного капитала, высвобождающегося в процессе кругооборота промышленного и торгового капитала.

Возникновение временно свободных средств является объективной необходимостью. Но временно свободные средства вступают в противоречие с необходимостью эффективного использования средств в рыночной экономике. Это противоречие разрешается посредством кредита, т.е. временно высвобождающийся денежный капитал передается в ссуду. Возможность разрешения данного противоречия связана с тем, что на другом полюсе возникает потребность в средствах труда и достаточно крупных единовременных вложениях. У одних субъектов появляется временный избыток средств, у других ощущается их недостаток.

Для того чтобы возможность кредита стала реальностью, необходимы определенные условия:

участники кредитной сделки должны выступать как субъекты, материально гарантирующие выполнения обязательств, вытекающих из их экономических связей;

кредит становится необходимым и возможным, если происходит совпадение интересов кредитора и заемщика.

Таким образом, необходимость кредита вызывается:

необходимостью преодоления противоречий между постоянным образованием резервов у отдельных хозяйствующих субъектов и эффективным использованием их для нужд воспроизводства;

в условиях макроэкономики - необходимостью обеспечения непрерывности кругооборота капитала в условиях функционирования отраслей с различной длительностью кругооборота;

необходимостью создания средств обращения и развития платежей, основанных на кредитном характере эмиссия знаков и безналичных средств (какие деньги в кармане);

необходимостью управления фирмами на коммерческой основе, в процессе деятельности которых возникает или временная потребность в дополнительных ресурсах, или, наоборот, временно высвобождаются денежные ресурсы.

Так же элементом структуры кредитных отношений является объект передачи-то, что передается от кредитора к заемщику и что совершает свой обратный путь от заемщика к кредитору.

Объектом передачи выступает ссуженная стоимость, как особая часть стоимости. Прежде всего, она представляет собой своеобразную нереализованную стоимость. Она обладает специфическими чертами, характеризующими ее как объект именно кредитных отношений.

Возвратный характер движения ссуженной стоимости предполагает ее сохранение на всех этапах этого движения. Действительно, кредитное отношение, являясь стоимостным, обусловливает необходимость соблюдения эквивалентности во взаимосвязях между кредитором и заемщиком. Это означает, что использовав ссуду в своем воспроизводственном процессе, заемщик должен вернуть кредитору стоимость, равноценную полученной в кредит.

1.2 Формы и виды кредита

Формы кредита - это разновидности кредита, вытекающие из сущности кредитных отношений .

Классификация кредита осуществляется по таким базовым признакам, как характер ссуженной стоимости, категории кредиторов и заемщиков, по форме предоставления, направлениям потребностей заемщиков.

По характеру ссуженной стоимости:

)Товарная форма кредита исторически предшествует денежной форме. В данной форме кредита товары передаются взаймы. Товары переходят в собственность заемщика лишь после погашения кредита и уплаты процентов.

)Денежная форма кредита - классическая форма кредита, означающая, что взаймы предоставляются временно свободные денежные средства. Данная форма кредита используется как государством, так и физическими лицами как внутри страны, так и во внешнеэкономическом обороте.

)Смешанная (товарно-денежная) форма кредита. В этом случае кредит предоставляется в форме товара, а возвращается деньгами или наоборот.

По статусу кредитора и заемщика:

)Банковский кредит - предоставляется исключительно финансово-кредитными учреждениями, имеющими лицензию ЦБ РФ на ведение такого вида операций.

)Коммерческий кредит - кредитором является не кредитная организация, а кредит предоставляется в ходе торговой сделки, поэтому его называют еще и торговым. Основная цель этой формы - ускорение процесса реализации товаров и, следовательно, извлечение заложенной в них прибыли.

)Государственный кредит предоставляется за счет бюджетных средств.

)Международный кредит - совокупность кредитных отношений, функционирующих на международном уровне, непосредственными участниками которых являются государство и международные финансовые институты.

)Гражданская форма кредита - реализуется путем выдачи ссуд физическими лицами, а также хозяйствующими субъектами, не имеющими соответствующей лицензии от центрального банка.

По целевой потребности заемщика:

)Производственная форма кредита -предоставляется на предпринимательские цели: расширение объема производства, работ, услуг, активов. Производственный кредит напрямую воздействует на увеличение предложения товаров, работ, услуг, активов, факторов производства, повышение уровня жизни населения.

2)Потребительский кредит - особенность являются отношения как денежного, так и товарного капитала, причем потенциальными заемщиками выступают физические лица.

В отличие от производственной формы этот кредит используется населением на цели потребления, он не направлен на создание новой стоимости.

По другим формам кредита:

)Прямая форма кредита отражает непосредственную выдачу ссуды определенному пользователю без посредников.

)Косвенная форма кредита предусматривает взятие ссуды для кредитования других субъектов. Обычно используется при кредитовании покупки сельскохозяйственных продуктов.

)Под явной формой кредита понимается кредит с заранее оговоренной целью.

)Развитая и неразвитая формы кредита характеризуют степень его развития. К неразвитой форме кредита можно отнести ломбардный кредит.

Рассмотрев формы кредита, можно проанализировать и их виды по некоторым признакам (таблица 1).

Таблица 1 - Виды кредита

ПризнакиВидыПо группам заемщиков- хозяйственные субъекты - кредиты физическим лицам - финансово кредитным организациям - органам государственной властиНазначение- потребительский - производственный - торговый - сельскохозяйственный - инвестиционныйПо сфере функционирования- на воспроизводство и расширение основных фондов - кредиты участников в организацию оборотных фондовПо сроку использования- краткосрочный - долгосрочный - до востребованияОбеспечение- обеспеченные - необеспеченныеПо способу выдачи- ссуды компенсационного характера - ссуды платежного характера По методу погашения- единовременные - по частям

Обеспеченные кредиты - форма товарного кредита, заключающегося в том, что купленный заёмщиком товар остаётся собственностью кредитора - продавца товара до тех пор, пока товар не будет полностью оплачен. Обеспеченный кредит предусматривает выплату стоимости товаров и процентов по кредиту частями. Товар является обеспечением кредита.

Инвестиционный кредит - это один из видов банковских займов для юридических лиц, направленный на модернизацию предприятия и производственных процессов.

Потребность в инвестиционном кредите испытывают производственные компании, индивидуальные предприниматели, торговые фирмы, - одним словом, все, кому необходимо оснастить новое производство либо модернизировать имеющееся.

Компенсационный кредит - финансовое понятие, имеющее два основных значения:

1)взаимный кредит, предоставляемый друг другу фирмами разных стран в своей национальной валюте на эквивалентные суммы;

2)кредит, предоставляемый одной компанией другой компании (обе компании в разных странах), зачастую кредитование производится в различной валюте, с использованием банка или иного финансового института в качестве посредника в предоставлении кредита (в обычной практике средства в данном случае поступают от третьей стороны).

Потребительский единовременный кредит - вид универсального потребительского кредита. Как и кредит на неотложные нужды, данный вид кредита может быть предоставлен практически любому дееспособному гражданину, но в пределах установленного банком размера, рассчитываемого на основе оценки платежеспособности заемщика.

Долгосрочный вид кредита и его особенности:

длительный срок погашения дает возможность возвращать большую сумму маленькими частями;

предприятия имеют возможность погашать задолженность деньгами которые заработали в результате покупки нового оборудования или расширения производства за счет кредитных денег.

большой процент по кредиту. При долгосрочном кредите переплачивает большая сумма, которая может быть равна суме займа;

данный кредит это длинный процесс.

Долгосрочное кредитование для граждан, то есть физических лиц является ипотечным.

2. Ипотечный кредит и его применение в современных условиях России

.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования

Термин «ипотека» используется в следующих случаях:

) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

) когда заинтересованное лицо получает в кредитной организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - это залог недвижимого имущества (земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им являются объекты недвижимости, как правило, это земля и строения на ней), остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные в кредитном договоре проценты и возвращаете заемные средства в виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость, например, квартира, приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено ст. 334 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой - способ обеспечения обязательства (наряду с неустойкой, поручительством, банковской гарантией и задатком, о которых речь в настоящем случае не идет) [ГК РФ], т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

) по кредитному договору;

) по договору займа;

) иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом .

земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, размер которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления для земель того или иного целевого назначения и разрешенного использования;

предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, которое используется в предпринимательской деятельности;

жилые дома, квартиры, изолированные части жилых домов и квартир;

дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Договор об ипотеке может быть самостоятельным (т.е. отдельным по отношению к договору, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство) или условия о залоге могут быть включены в договор, по которому возникает обеспеченное залогом обязательство (например, положение об обеспечении своевременного возврата жилищного кредита залогом жилого помещения).

Существенными условиями договора об ипотеке являются :

)предмет договора;

)его оценка;

)обеспечиваемое обязательство;

)размер и срок исполнения обязательства.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при не возврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Таким образом, ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Ипотечное кредитование - перспективное направление банковской деятельности.

2.2 Инструменты ипотечного кредитования

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране, финансовыми возможностями и желаниями участников сделок, а также видом операции.

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизации кредита). График амортизации показывает остатки суммы долга по кредиту в каждый период времени. В нем также отражается часть платежа, которая идет на выплату процента, и какая часть - на выплату основной суммы долга.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты подразделяются на постоянный ипотечный кредит и ипотеку с переменными выплатами. Последняя, в свою очередь, делится на ипотеку с «шаровым» платежом, ипотеку с фиксированными выплатами суммы долга и ипотеку с нарастающими платежами. Существуют также альтернативные инструменты ипотечного кредитования.

Постоянные ипотечные платежи предусматривают периодические равные выплаты. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов. Проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту.

Соответственно данный порядок погашения кредита дает стабильность заемщику в размере его расходов по данному кредиту.

Кроме того, так как не происходит постепенного погашения основного долга, возрастает риск не возврата выданного кредита по истечении срока кредитования.

Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть структурированы следующим образом:

Неосуществление процентных выплат вплоть до истечения срока кредита;

Выплаты одних только процентов, а затем - «шаровой» платеж;

Частичная амортизация с итоговым «шаровым», платежом.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Суммы процентов по ним изменяются. Ежемесячный постоянный платеж заемщика будет уменьшаться, что снижает нагрузку на него. Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах .

Ипотека с нарастающими платежами (далее ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью самортизировать кредит.

В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке. Инструменты кредитования такого рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск процентной ставки и риск ликвидности, обеспечивают эффективность долгосрочных кредитных операций.

Платежи с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса, такого как: потребительские цены; курса доллара США; стоимости потребительской корзины; минимального размера оплаты труда (сокращенно МРОТ); и других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. В результате ставка процента будет отражать реальную цену кредита на момент выдачи. Платежи рассчитываются на основе реальной стоимости непогашенной суммы долга.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам большую доходность по жилищным кредитам по сравнению с другими кредитными операциями. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе погашения кредита повышает доступность кредита. В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции, что увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту .

3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в россии на современном этапе

В РФ ипотечное кредитование за последние десять лет развивалось стремительными темпами.

Рассмотрим преимущества ипотечного жилищного кредитования. Заемщик в короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Так возможно решить жилищную проблему большой группы населения. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру, также на сегодняшний момент в РФ процентные ставки довольно высоки. Нестабильность в заработной плате повышает риски, возникающие при оформлении ипотечного кредита. Согласно статистике ипотека жилья доступна тем гражданам, чей ежемесячный доход составляет 40-50 тыс. рублей. На сегодняшний момент ипотека недоступна для 70% населения РФ.

Необходимо использовать опыт зарубежных стран, и понимать, что ипотека это решение как экономических, так и социальных проблем. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием, и есть знание технологий, но явно недостаточно средств, для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны.

Для того чтобы система ипотечного кредитования развивалась стремительными темпами, необходимо использовать такие государственные программы как ипотека, например, с материнским капиталом, военная ипотека, ипотека для бюджетников.

Большой проблемой на рынке ипотечного кредитования по-прежнему остаются высокие процентные ставки. В настоящее время величина ставок варьируется от 10 до 17%. Так же не все граждане могут позволить заплатить существенный первоначальный взнос на недвижимость, не все обладают чистой кредитной историей и официальной зарплатой. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, так как кредитование доступно только заемщикам с доходами выше среднего.

Существует проблема, связанная с монополиями на рынке жилья. Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей. Когда рынок долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования - цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями. Кроме того, на рынке недвижимости наблюдается острая нехватка жилья эконом-класса.

Отсутствие экономической стабильности, низкие заработные платы, проблемы формирования среднего класса, сравнительно высокие процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию, все это стоит на пути стабильного развития системы ипотечного кредитования в РФ.

Рассмотрим перспективы развития рынка ипотечного кредитования в РФ. В отсутствии резких колебаний на мировых финансовых рынках сектор сохранит устойчивые темпы роста. В ближайшие 1-1,5 года поддержку спросу на ипотеку обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевым ограничителем роста ипотечного кредитования является тенденция к повышению процентных ставок по кредитам, в том числе и по программам с государственной поддержкой. В частности, в начале 2 полугодия 2013 года большинство лидеров рынка превысили ставки по наиболее популярным программам в среднем на 1-3 процентных пункта (в основном это коснулось кредитов с первоначальным взносом менее 50%). С 3 сентября 2013 года пересмотрены условия кредитования по стандартной программе Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (далее АИЖК): минимальные ставки при их фиксации на весь срок кредитования выросли в среднем на 2% пункта. По прогнозам ценовая доступность ипотеки будет снижаться: наблюдается ускорение роста инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца 2013 года повышение ипотечных ставок осуществилось. По прогнозам экспертов годовые темпы прироста окажутся на уровне 50-60%. В результате по итогам 2013 года объем ипотечного кредитования пересечет планку в 1 трлн. рублей и составит 1,1 трлн. рублей.

В 2014 году влияние процентных ставок может оказаться более ощутимым: часть заемщиков отложит покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос, тем самым обеспечить более низкую ставку. В связки с этим ожидается дальнейшее замедление темпов роста рынка - с учетом его масштабов они не превысят 40% в годовом исчислении.

По прогнозам доля крупных банков на ипотечном рынке будет устойчиво расти. Как правило, крупные банки, работающие по собственным программам, отличает оперативность в принятии решений и более интересные продуктовые предложения. Скажется и падение интересов средних и малых банков к наиболее популярным программа АИЖК. Дело не только в повышении стоимости кредитов по таким программам. Текущая деятельность АИЖК все в большей степени свидетельствует о желании института ограничить свое присутствие на классическом рынке и сконцентрироваться на инновационных продуктах. В частности, за январь-июнь 2013 года АИЖК было выкуплено закладных на 26,1 млрд. рублей, что на 17% больше аналогичного показателя прошлого года. При этом доля АИЖК в общем объеме выдачи снизилась с 8 до 6%.

Банки, работающие с АИЖК, имеют значительные трудности и многочисленные формальности, сопровождающие процесс рефинансирования закладных. Новые же условия выкупа закладных предполагают, что банки-партнеры должны будут заранее определиться с объемом выдачи и оплатить агентству опцион. Очевидно, что средние и малые банки, которые перейдет на собственные программы, предложат более высокие ставки, чем по стандартам АИЖК, и будут проигрывать в конкуренции с крупными банками.

В целях стимулирования спроса на ипотечное кредитование необходимо осуществлять следующие меры:

)обеспечивать поддержание процентных ставок на приемлемом для заемщика уровне;

)повышать доступность жилья эконом-класса;

)предоставлять надежным заемщикам возможность снижения первоначального взноса за счет развития страхования ипотеки;

)стимулировать развитие социальных программ ипотечного кредитования, ориентированных на отдельные категории заемщиков (молодые семьи, получатели материнского капитала).

Заключение

Ипотечный кредит представляет собой кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью, а ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

В настоящее время в РФ существует устойчивый сформировавшийся спрос на недвижимость, но не у всех есть возможность приобретения жилья. Ипотека - это наиболее оптимальный вариант для решения жилищной проблемы. Причем с каждым годом интерес к ипотеке растет, что свидетельствует о перспективах роста объема рынка ипотечного кредитования в будущем.

Наличие в стране развитой системы ипотечного кредитования говорит о развитости экономики, о перспективах роста, о высоком уровне развития общества в целом.

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, активизируется строительство и связанные с ним секторы промышленности, а это значит, и расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.

Только с учетом государственной поддержки, снижения процентных ставок по ипотечному кредитованию, введения социальных программ, активизации строительства жилья эконом-класса возможно появление стабильной и устойчивой системы ипотечного кредитования.

В данной курсовой работе были изучены основные вопросы в области ипотечного кредитования, проанализирована ситуация на рынке, выявлены наиболее значительные проблемы в функционировании ипотечного кредитования и рассмотрены прогнозы и перспективы развития ипотеки в современных условиях РФ.

Список используемых источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): ФЗ РФ
   от 30 ноября 1994 г., №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
2. Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции от 17.07.2009 №166-ФЗ). [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
3. Федеральный закон №152-ФЗ от 11 ноября 2003 года «Об ипотечных ценных бумагах». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
4. Федеральный Закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 года «Жилищный кодекс Российской Федерации». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
5. Федеральный закон №214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». [Электронный ресурс]. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультант плюс». - Режим доступа: http://www.consultant.ru
6. Банковское дело [Текст]: учебник / под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2009. - 575 с.
7. Банковское дело [Текст]: учебник / под ред. Лаврушина О.И., Мамоновой И.Д., Валенцевой Н.И. - М.: КНОРУС, 2009. - 768 с.
8. Банковское дело [Текст]: учебник / Белоглазова Г.Н., Кроливецкая Л.П. - СПб.: Питер, 2009. - 400 с.
9. Банковские операции [Текст]: учебник / Печникова А.В., Маркова О.М., Стародубцева Е.Б. - М.: ФОРУМ: ИНФРА-М, 2009. - 352 с.
10. Все об ипотеке [Текст]: учебник / Афонина А.В. - Омега-Л, 2008. - 210 с.
11. Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование: [Текст] Учебник. - М.: МГИУ, 2009. - 368 с.
12. Деньги, кредит, банки [Текст]: учебник / Под ред. Жукова Е.Ф., Зеленковой Н.М., Литвиненко Л.Т. - М.: ЮНИТИ, 2011. - 783 с.
13. Ипотека. Кредит. Комментарий жилищного законодательства [Текст]: учебник /Л.Ю. Грудцына, М.Н. Козлова. - М.: Эксмо, 2006. - 368 с.
14. Ипотека: просто о сложном [Текст]: учебник / Шевчук Д.А. - Гроссмедиа, 2008. - 160 с.
15. Организация деятельности коммерческого банка [Текс] / Учебное пособие / М.С. Марамыгин, Е.Г. Шатковская, 2013. - 182 с.
16. Лукьянов, А.В. Анализ рынка ипотечного кредитования [Текст] / А.В. Лукьянов // журнал Деньги и кредит. - 2010. - №8. - с. 10-15.
17. Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации [Текст]: учебник / Под ред. Копейкина А.Б., Рогожиной Н.Н., Косаревой Н.Б. - М.: Дело, 2010. - 256 с.
18. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. [Текст] / 2-е изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.
19. Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2010 гг.) // Исследование аналитического центра компании ООО «Русипотека», Москва. - 2010. - №11. - с. 34-37.
20. Русипотека: кредитование и секьюритизация [Текст] // Аналитический обзор компании ООО «Русипотека». - 2011. - №1.
21. Доронкин, М, Волков, С, Самиев, П. Ипотечное кредитование в 1 полугодии 2011 года: от ренессанса к неизвестности [Текст] // Банковские услуги. 2011. - №11. - с. 38-49.
22. Центральный Банк Российской Федерации: [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.cbr.ru
23. Рейтинговое агентство «Эксперт» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.raexpert.ru
24. Ипотечное кредитование в России [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.ipocredit.ru

Слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VII в. до н.э.), согласно которому в землю должника врывался столб для того, чтобы каждый знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. По историческим свидетельствам отдача земель в залог и продажа земельных наделов начали широко практиковаться еще в Египте в период первого тысячелетия до н э.

Существуют два понятия ипотеки. В узком смысле слова «ипотека» - это залог недвижимого имущества, а в широком - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества. Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, - предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом - закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной .

Ипотечный кредит - особый тип экономических отношений по поводу предоставления долгосрочных ссуд под залог недвижимого имущества. Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, заемщик, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство.

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных учреждений могут быть вклады (депозиты) клиентов, выпуск и продажа ипотечных облигаций, перепродажа закладных свидетельств и т.д.

Заемщиком являются физические и юридические лица, имеющие в собственности объект ипотеки. Особенностями залога являются, во-первых, наличие у заемщика собственности, во-вторых, - чтобы эта собственность приносила доход ее владельцу, в-третьих, - пользовалась спросом на рынке. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет свое право собственника .

Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты.

Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды.

Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риелторские фирмы.

Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов.

Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании.

Риелторские фирмы - юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
• 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

функция обеспечения возврата заемных средств;

функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения страны и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.

С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование (ипотека) или ссуда под залог покупаемой недвижимости. Ипотечный кредит позволяет приобрести жилье уже сегодня, жить в нём, а погашать его полную стоимость в течение многих лет. Ипотечный кредит или ипотека — это долгосрочная денежная ссуда, выдаваемая для покупки недвижимости, под залог этой недвижимости.

Ипотечное кредитование сводит на нет степень инфляционных рисков

Оплата стоимости недвижимости, в соответствие с условиями ипотеки, происходит не единовременно, а растянута на долгий срок, что финансово значительно выгоднее одномоментной оплаты

Суммы выплат, связанные с погашением ипотечного кредита, фиксируются в момент получения кредита

Возможность регистрации (прописки) в приобретенной по ипотеке квартире

Ипотека сегодня — выгодное капиталовложение (при нынешних тенденциях рынка цены на недвижимость растут в среднем от 14,5 до 30% в год).

Первые упоминания об ипотечном кредите встречаются еще в древнегреческих документах, датируемых VI в. до н.э. Историки считают, что ипотечный кредит появился благодаря архонту Солону, который обязывал кредитора в качестве гарантии возврата долга обеспечивать его землей. Подтверждением сделки, именуемой ныне ипотекой, служил столб, который ставился на границе земельного участка заемщика, на который наносились отметки о всех долгах кредитора. Собственно говоря, ипотека (от греч. Hypotheka) переводится на русский, как подпорка. Принцип ипотечного кредита не изменился до сих пор — он выдается под материальное обеспечение, в качестве которого может выступать квартира, машина или земля. На сегодняшний день ипотечный кредит — наиболее востребованная финансовая услуга как за рубежом, так и в России. Ипотека — это долгосрочный кредит, который выдается на приобретение недвижимости.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой — снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

земельные участки, находящиеся в частной собственности;

предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Основное отличие ипотечного кредита от других кредитов — наличие недвижимости, находящейся в залоге у банка для обеспечения кредита.

Условия предоставления ипотечного кредита физическим и юридическим лицам различными банками России, в основном, очень схожи. В разных банках, в незначительной степени, отличаются сроки предоставления кредита, кредитная процентная ставка, минимальная и максимальная суммы кредита, срок оформления и т.д.

2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

В 2006 году рынок ипотечного жилищного кредитования России и, в частности, Московского региона продолжал активно развиваться. По данным Ассоциации российских банков объем выданных ипотечных кредитов в России составил на конец года: 2001 – $56 млн., $2002 — 260 млн., 2003 – $500 млн., $2004 – 1 млрд., 2005 – $2,6 млрд., 2006 – около $6 млрд.

Объем выданных банками кредитов физическим лицам на покупку жилья в России на 1 января 2007 года составил 347,07 млрд. рублей, из которых на долю ипотечных кредитов приходится 263,56 млрд. рублей, при этом доля Москвы составила порядка 20%, доля Московского региона – 26,5% в общем денежном объеме выданных ипотечных кредитов. По данным оценки Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость», по сравнению с концом 2001 года количество выданных ипотечных кредитов увеличилось в 2002 году – в 4,6 раз, в 2003. – в 8,9 раз, в 2004 – в 17,9 раз, в 2005 – в 46,4 раза, в 2006 – превысило уровень конца 2001 года в 107,1 раза. Ежегодный прирост объемов выданных ипотечных кредитов в 2005 и 2006 годах составил 160% и порядка 130% соответственно. Следовательно, денежный объем выданных в 2006 году ипотечных кредитов увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2005 годом.

Изучение проблемы жилищного кредитования в России становится все более актуальным на современном этапе в связи с тем, что наблюдается перепроизводство жилья по причине невозможности его сбыта из-за низкой покупательной способности населения.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается сеть организаций и совокупность отработанных механизмов, которые обеспечили бы эффективное ипотечное кредитование. Эффективность функционирования системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей регистрацию оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки его стоимости, страховые компании, организации, действующие на вторичном рынке ипотечных ссуд, а также другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, в первую очередь, на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения таких схем жилищного финансирования, которые направлены на использование местных ресурсов и учитывают специфику отдельных регионов.

В этом вопросе отдельное место отводится государству, роль которого в большинстве стран сводится к определению общей стратегии развития системы ипотечного кредитования, к выполнению функций надзора и контроля за деятельностью субъектов ипотечного рынка; нередко данная система используется в качестве проводника государственной социальной политики.

Анализ практики работы российских банков по программам ипотечного кредитования позволяет выделить ряд существующих проблем, сдерживающих развитие ипотеки.

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10 – 15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством

отечественных банков составляют 3 – 4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов.

3. Трудности оценки кредитоспособности заемщика. Как известно, оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т. п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т. п.). Однако подтвердить величину зарплаты, основного источника доходов, могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа, сотрудники российских коммерческих структур, получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную ее величину.

4. Валюта кредитования. В настоящее время стоимость квадратного метра жилья фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты также в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях.

5. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе следующих основополагающих принципов. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт.

Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологию населения России. Одно из ключевых требований – необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами.

Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета. Система жилищного ипотечного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложения.

Ипотека в России должна быть многовариантной. При этом ни о каком конфликте между различными ипотечными схемами не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя. Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Для развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть реализацию системы мер в следующих направлениях:

1. Устранить имеющиеся недостатки в законодательстве, прежде всего, в части совершения сделок с закладными как ценными бумагами, обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество (прежде всего, жилье), прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий договора ипотечного кредитования, в том числе заемщиков, проживающих с несовершеннолетними детьми, регистрации (прописки) жильцов по адресу заложенной квартиры и др.

2. Обеспечить развитие и повысить эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции для этой цели созданных, в том числе во взаимосвязи с государственной регистрацией ипотеки.

3. Снизить расходы на нотариальное удостоверение сделок.

4. Обеспечить развитие оценочного и страхового дела для целей качественного обслуживания ипотечных жилищных кредитов.

5. Снизить стоимость кредитных ресурсов у коммерческих банков, которые необходимы для выдачи долгосрочных ипотечных кредитов.

6. Развивать вторичный рынок закладных (ипотечных кредитов).

7. Снизить риски процентных ставок при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании.

8. Понижать издержки и риски банков, проистекающие из того, что отсутствуют общепризнанные каноны и стандарты установления основных параметров ипотечных кредитов, нет стандартов па процедуры последующей продажи закладных (ипотечных кредитов).

9. Исключить дополнительные риски банков ввиду отсутствия кредитной истории у большинства заемщиков ввиду отсутствия прежней практики ипотечного кредитования.

10. Ограничить высокие некоммерческие риски банков из-за отсутствия эффективных механизмов их ограничения и покрытия со стороны государства и органов местного самоуправления.

11. Снизить стоимость кредитов для заемщика и риски в условиях повышенной и нестабильной инфляции, состояния постоянной занятости населения и выплаты заработной платы.

12. Повысить низкие доходы преобладающей части населения, сделать для него стоимость жилья более приемлемой.

13. Увеличить бюджетные средства для предоставления жилищных субсидий гражданам, имеющим на них право, для снижения кредитной нагрузки при приобретении жилья.

14. Тормозить рост цен на жилье при относительно медленном улучшении его качества.

15. Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье.

Конкретное выражение поддержки со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования должно найти в следующих формах:

Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

Приоритетное выделение площадок под застройку;

Снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

Предоставление гражданам льготных условий кредитования.

Вышеперечисленные направления и формы развития ипотечного кредитования будут способствовать, с одной стороны, качественному росту ссудной задолженности банка, диверсификации его кредитного портфеля, а с другой – обеспечению населения жильем как на федеральном, так и на региональном уровне.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество: земельные участки, находящиеся в частной собственности; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и т.д.; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

Активное использование ипотеки в России обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние отечественной экономики, обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан.

Развитие института ипотеки имеет принципиальное значение и для банковской системы. Вложения в недвижимость, под гарантии государства, особенно во время нестабильности на фондовом рынке, представляют интерес даже при невысокой доходности.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Жилищная экономика /Под ред. Г. Поляковского. — М.: Дело, 2006.


Лазарова Л.Б. Ипотека как рыночный инструмент обеспечения жильем населения// Научная мысль Кавказа. 2006. Приложение № 3 /Ростов-на-Дону. С. 106 – 111.


Лазарова Л.Б. Проблемы развития ипотечного кредитования в России // Глобализация и проблемы экономического развития России: Сб. докладов науч.-практ. конф. Ч. 2. / Материалы XXIII Всероссийской научной конференции по экономике. – Краснодар, 2003. С. 242–245.


Серебрякова Е.А. , Куянцева Е.С. Система ипотечного жилищного кредитования: сущность, проблемы, решения // Сборник научных трудов СевКавГТУ. Серия «Экономика», 2005, №2


Финансы. Денежное обращение. Кредит: Учебник для вузов. Л.А. Дробозина, Л.П. Окунева, Л.Д. Андросова и др.; Под ред. проф. Л.А. Дробозиной. – М.: Финансы, ЮНИТИ, 20057


Финансы / Под ред. В.М.Родионовой. - М.: Финансы и статистика, 2007.


Финансы, денежное обращение и кредит: Учебник / Под ред. В. К. Сенчагова, А. И.Архипова. - М.: Проспект, 2005.

Система ипотечного жилищного кредитования развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством как в экономической, так и социальной политике.

Объем ипотечного кредитования в целом по стране обычно сравнивается с ВВП. В странах европейского сообщества этот показатель составляет около 50%. В США – свыше 70%. В Голландии

– почти 90%. В Колумбии – 12%. В Южной Корее – 14%. В России этот показатель находится на уровне 2%.

Под ипотечным кредитованием понимается система отношений по предоставлению кредита на решение жилищных проблем населения под залог недвижимого имущества, зарегистрированного в государственном реестре, а так же рефинансирование кредитов кредитно-финансовыми институтами, выдавшими ипотечные кредиты в целях привлечения долгосрочных кредитных ресурсов.

1. Непосредственное предоставление ипотечных кредитов. Этим направлением занимаются в основном кредитные структуры. Их много: в германии-только ипотечный банк, в США – любая организация, имеющая лицензию.

2. Привлечение финансовых ресурсов посредством продажи ипотечных кредитов, либо выпуска ипотечных ценных бумаг и размещения их на фондовом рынке (рынке ценных бумаг). Направлением занимаются финансовые компании, ипотечные фонды (областной фонд жилья и ипотеки) как операторы вторичного рынка, скупающие ипотечные активы банков и от своего имени выпускающие ценные бумаги. При одноуровневой модели данные операции осуществляются самим банком-кредитором.

Процесс кредитования осуществляется при строгом соблюдении принципов кредитования, назначением которых является сохранение ссуженной стоимости.

Место ипотечного кредита в системе кредитных отношений (к самостоятельной работе) или в классификации кредитов (в лекциях по ДКБ должно быть).

Базовым критерием классификации кредитов является целевое использование ссуженной стоимости. Отсюда, кредиты носят производительную (кредит предприятию, на производственные цели) или непроизводительную (потребительскую) форму. Производительная форма кредита характеризуется движением кредита как капитала (как самовозрастающей стоимости). Источником погашения кредита в этом случае является выручка. Таким образом, эта форма кредитных отношений сама формирует источник его погашения. Потребительский кредит погашается за счет совокупных доходов населения. Это позволит определить, где место ипотечного кредита. Сделать разные критерии классификации и найти, где же место ипотечного кредита.

b.i.1. Распределительную

Из этих функций отобрать те, которые свойственны ИК. К числу общих функций кредита добавить функции, специфичные для ипотечного жилищного кредита.

Найти риски в теории кредита, переложить их на систему ипотечного кредитования. Посмотреть специфику рисков кредитных операций по ИК.

Процесс ипотечного кредитования сопровождается обязательным использованием принципов кредитования. К этим принципам относится:

 Целевой характер предоставления ссуды

 Срочность

 Платность

 Обеспеченность

 Дифференцированный характер

 Возвратность – обязательно присущее, внутреннее свойство кредита

Принять собственно решение, как рассматривать принципы. Раскрыть каждый из них. Найти особенности этих принципов для ипотечного кредитования.

Можно добавить факторы, влияющие на развитие ипотечного кредитования. Не обязательно

2) Элементы системы ипотечного кредитования

Система ипотечного жилищного кредитования – это совокупность взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения, взаимодействующих на единой организационно-экономической основе. Одним из основных элементов этой системы являются субъекты кредитования, к которым относится заемщик, кредитор, оператор вторичного рынка, риэлтерские и страховые компании, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, инвесторы, государство. Без этой системы ипотечное кредитование работать не может.

3) Основные стандарты и этапы ипотечного кредитования

Стандарты – совокупность единообразных взаимоувязанных положений, форм документов и требований, предъявляемых к участникам ипотечного жилищного кредитования, к содержанию, построению и оформлению документации и договоров, регулирующих отношения между участниками системы ипотечного жилищного кредитования.

Стандарты разработаны в следующих целях:

 Обеспечение единообразия и законности применяемых форм и методов правоотношений участников ипотечного жилищного кредитования, сделок, работ, услуг, а так же технической и информационной совместимости документации.

 Внедрение надежных процедур предоставления и сопровождения ипотечных кредитов (удостоверенных закладными)