О том, как не на словах мэра Москвы, а на самом деле происходит снос пятиэтажек, написала москвичка Александра Халматова в своем ФБ: от старух 80-90 лет строители концерна "Крост" требуют "собирать манатки". И переселяться на далекие окраины города.
Началось!
Пару дней назад я приехала к бабушке в гости и увидела объявление на дверях подъезда (фото).
Моя тетя, младшая дочь моей бабушки позвонила по указанному телефону и выяснилось, что это объявление повесил Концерн "Крост" , который начнет строительство на этом месте после снесения пятиэтажек. Представитель компании сказал что может предложить 2 варианта для переезда,- либо Митино в квартиру с балконом, либо в Мневники без балкона с меньшей площадью. На вопрос почему не в соседние дома, ответ был - это коммерческие дома, для вас "жирно" будет.
Далее события начали развиваться стремительно. Как выяснилось позднее, пока моя тетя созванивалась с "Кростом", к моей бабушке пришли представители концерна. И не просто представители, а прорабы будущей стройки. Нужно отметить, что в этом подъезде большая часть жителей это одинокие старушки в возрасте 85-89 лет, сами понимаете какие это старые и больные и ранимые женщины. Их созвали на улицу перед подъездом и начали запугивать, если они не согласятся переехать в предложенные варианты то их переселят по суду.
Это какой то сюр! - Старушек согнали на беседу прорабы! Не Администрация района Хорошево-Мневники, не представители ГБИ - а какие-то прорабы! Я бы на месте бабушки даже двери им не открыла. Но это старая гвардия, им сказали собраться - они и собрались. Это больше всего и возмущает.
Наша семья несколько лет собирала деньги, что бы купить квартиру бабушке специально напротив дома моей тети, чтобы она не только каждый день могла навещать свою старенькую маму, но и наблюдать из окон вечерами горит ли у нее свет, чтобы не волноваться все ли у нее в порядке.
Не было ни каких писем от официальных лиц по поводу расселения, не собиралось общее собрание жильцов дома, просто пришли строители и сказали собирайте манатки - к лету нам нужно снести дом. Создается впечатление, что поставлена задача максимально напугать жителей дома, чтобы они и не думали отстаивать свои права и сразу соглашались на предложенные варианты в других районах. Типа скажите спасибо, что не в Новую Москву, а то и ускорить их кончину от стресса. И с "чистой совестью" можно на месте этого дома строить коммерческое жилье.
Интересно, прокомментируют ли ситуацию представители концерна и официальные лица, ответственные за расселение.
Концерн "КРОСТ" прокомментировал эту информацию в официальном ответе:
На сайте газеты «Новые Известия» от 10.04.2017 г. в статье «Началось! К жильцам пятиэтажек заявились прорабы с ультиматумом» опубликована информация, несоответствующая действительности и наносящая удар по репутации компании. В материале говорится о том, что Концерн «КРОСТ» допускает неправомерные действия при переселении жителей в 82 квартале района Хорошево-Мневники. Просим Вас опубликовать прилагаемое опровержение.
Концерн является участником программы реновации городской территории с устаревшим жилым фондом в Москве с 1999 года. «КРОСТ» – одна из немногих компаний в столице, обладающая уникальным опытом и безупречной репутацией надежного девелопера, который реализует программу сноса ветхого жилья первого этапа индустриального домостроения, а также кварталы несносимых серий. Компания переселила более 9000 человек из старых аварийных пятиэтажек - в количестве 50 зданий - в новые благоустроенные дома бизнес-класса Wellton Park и Union Park c оригинальной архитектурой, развитой социальной инфраструктурой и инновационными строительными решениями. Все жители аварийных зданий получили возможность начать новую жизнь в современных городских кварталах, построенных по высочайшим стандартам качества.За время работы по реконструкции кварталов «КРОСТ» завоевал доверие населения как надежный партнер и социально ответственный девелопер.В 2017 году в рамках двух проектов реновации городских территорий «КРОСТ» планирует переселить жителей из пяти ветхих домов: два дома расположены в 75 квартале, три здания – в 82 квартале.Переселением людей занимается Департамент городского имущества, однако «КРОСТ» по собственной инициативе оказывает помощь жителям в организационных вопросах, в том числе бесплатно предоставляет автотранспорт и услуги грузчиков. Взаимодействие с жителями в Концерне «КРОСТ» осуществляют специальные квалифицированные сотрудники.С целью поддержки высокого темпа волнового переселения Концерн «КРОСТ» дополнительно приобрел квартиры в жилом комплексе бизнес-класса Life - Митинская от компании – девелопера «Пионер». Проект обладает увеличенной площадью квартир, что предоставляет возможность выбора. Только при добровольном согласии жители принимают решение о переезде в смежный район того же округа - СЗАО.
ОТ РЕДАКЦИИ
Публикуя ответ концерна, мы искренне недоумеваем: ЧТО ИМЕННО в блоге автора опровергают строители? И почему люди, которых, по мысли концерна, так хорошо и успешно переселяют, почему-то взволнованы этим бесспорно радостным событием? Либо людям чего-то не объяснили, либо объясняют так, что они потом не знают, куда деваться и как жить дальше.
Мэру Москвы - лично: как можно переделать пятиэтажки
Покуда бульдозеры не начали сносить в прах 8 тысяч московских домов вместе с 1,5 млн жильцов, журналисты нашли в столице уже РЕАЛИЗОВАННЫЙ проект реконструкции старой пятиэтажки. Находится чудо-дом в Северном Тушино.
Некоторое время назад в этой тушинской хрущевке взорвался бытовой газ. Жильцов выселили, но дом решили спасти. Осуществил реконструкцию архитектор Алексей Кротов, который сам и живет преображённой пятиэтажке. По его данным, хрущевки несносимых серий, вопреки мифам властей, рассчитаны на 120 лет и больше и вполне годятся для капитальной реконструкции.
Получился современный, красивый 8-этажный дом с мансардой, с удобным подъездом, просторными квартирами, лифтом, лоджиями, внутри которого таится старая пятиэтажка. Её не пришлось разбирать, взрывать, вывозить на полигон. При этом стоимость квадратного метра оказалось на треть дешевле, чем в типовых бетонных новостройках.
Вот так хрущевка превратилась в престижный дом
На реконструкцию ушло 9 месяцев, из старых 100 квартир получилось 120, при этом общая площадь дома увеличилась в 2,2 раза.
Как это сделали? Вокруг здания соорудили новый фундамент, на нём построили новый фасад, убрали все перегородки бывшей пятиэтажки, естественно, окна-двери. Пространство переформатировали заново. Что осталось? Перекрытия этажей. В «исторической» части здания потолки остались столь же низкими, как и были – это, пожалуй, единственное, на что повлиять нельзя. Впрочем, давно известны дизайнерские решения, позволяющие скрасить этот недостаток, вроде светлых обоев в вертикальную полоску или освещения по стенам, а не на потолке. Всё это, в самом деле, работает и доступно даже самодеятельным ремонтникам.
Готовый дом видел сам Лужков, бывший тогда мэром Москвы. Рассказывают, что он бегал по этажам, восклицая что-то вроде «Эврика!» - «Нашёл!». И правда ведь нашёл. Было найдено подлинно простое, дешёвое и доступное решение.
У старого дома возвели новый фасад
Одна из болезненных проблем реконструкции – куда выселять людей? Архитектор Кротов предлагает до начала всех работ в торце пятиэтажки строить «башню» в один подъезд, куда и переселяются жители. Они остаются в своём районе, что всегда составляло желание большинства, их не отправляют на выселки – в Новую Москву, поближе к Калуге. А дальше пятиэтажка реконструируется, на что требуется меньше года – и можно въезжать назад или оставаться на прежнем месте – кто как пожелает.
Страсти по поводу сноса тысяч домов не утихают. Каждый день появляются новости. Позавчера выложили огромный список домов, которые мэрия предлагает снести. Ещё не сносит, но снесёт, если жители дома проголосуют "за". Забавно, что необязательно голосовать "за": по мнению мэрии, все, кто не голосует, автоматически будут за снос! Интересное представление о волеизъявлении граждан, надо будет на выборах такое попробовать!
У меня как у москвича есть несколько вопросов к мэрии.
Мэрия мотивирует свое решение тем, что жилищные условия людей надо улучшить. Это замечательно, конечно, что за счёт бюджета будут улучшены условия жизни некоторых людей. Правда, это не совсем справедливо, но кто говорил, что жизнь справедлива? Волнует ли меня размер ванной у жителей пятиэтажек? Вовсе нет. Люди, живущие в деревянных бараках, коммуналках или те, кто вообще ютится по родственникам, будучи не в состоянии купить себе квартиру, меня волнуют гораздо больше.
Теоретически нет ничего плохого, когда город приводит в порядок некоторые районы. Обществу не выгодно, чтобы в городах были ветхие кварталы. Со временем оттуда уедут нормальные жители, и останутся только те, кто не может позволить себе переехать. В таких районах будет расти преступность, поддерживать порядок будет дорого, поэтому лучше заняться этими районами прямо сейчас.
И тут у меня как у коренного москвича возникает вопрос. А как вы этот порядок будете наводить? До сих пор мэрия не даёт ответа. Дома какой этажности вы построите? Какой будет плотность населения в районах после вашей "реновации"? Что с инфраструктурой?
Например, если на месте пятиэтажек построят панельные гетто, как это происходит на окраинах города, – я против! Некогда зелёные и тихие районы превратятся в муравейники. Более того, через какое-то время все эти многоэтажные микрорайоны начнут обесцениваться. У людей изменится представление о комфортном жилье. Всё это уже проходили города Европы и Америки. Нормальные люди начнут переезжать из шумных, тесных бетонных муравейников в спокойные тихие районы. Цены на недвижимость в муравейниках будут падать, туда начнут селиться самые малообеспеченные граждане, мигранты, часть квартир будет пустовать. Лет через 10-15 мы обнаружим, что все эти дома придётся опять сносить.
И ещё, если вы преследуете благую цель улучшения условий жизни людей, то зачем сносить? Некоторые дома – да, проще снести и забыть. Но есть много домов, которые можно реконструировать, привести в порядок без всяких сносов. В той же Европе, где тоже много пятиэтажек, их не всегда сносят, а часто просто реконструируют, приводя в божеский вид.
Давайте посмотрим, как это делают в Германии, на территории бывшей ГДР. Там с советских времён осталось много таких домов, при взгляде на которые кажется, что ты оказался , а не на окраине Лейпцига, например.
Этими "немецкими хрущёвками" занялся Штефан Форстер (Stefan Forster Architekten) в рамках проекта Regeneration East (можно перевести как "Восточное возрождение"). Он работал в двух небольших городках, Лайнефельде и Галле, и показал, что устаревшие пятиэтажки в умирающих районах можно превратить в современное привлекательное жильё.
Штефан Форстер:
Если мы подойдем к этим характерным районам с точки зрения пространства, то увидим, что будущего у панельных домов нет никакого. Моя задача – переделать существующее пространство в гуманное, достойное жизни. Мы пришли к мысли, что если что-то и делать с пятиэтажками, то их надо трансформировать в нечто совершенно иное. Система такая: мы ломали или трансформировали два блока и строили между ними новый, куда постепенно переселялись люди. Население там в основном пожилое, поэтому нужно было, чтобы новое жилье отвечало их образу жизни. Но на будущее я все-таки надеялся, что новые дома привлекут туда и молодежь. Мы нашли, что эти панельные здания обнаруживают большую гибкость, и этим можно воспользоваться.Тут надо отметить, что подобная реконструкция в городах бывшей ГДР стала возможной во многом благодаря тому, что старые советские дома начали пустеть. Многие восточные немцы переехали в западную часть страны или просто в новые дома, кто-то уже умер, и население панельных кварталов сократилось. Поэтому архитекторы были вольны экспериментировать с радикальным уменьшением количества квартир, сносом верхних этажей и так далее.
Но зачастую немецкие "хрущёвки" . Например, в восточной части Берлина:
Эти дома по-прежнему ничем не примечательны, но и сносить их незачем.
Достойное жильё, говорите? Так вот же оно! Достаточно лишь хорошо отремонтировать дом. Не надо тратиться на снос, не надо искать удобного девелопера, который застроит давно сложившийся район гигантскими многоэтажками, навсегда испортив инфраструктуру и нарушив баланс населения...
Наверное, это было бы слишком просто.
Лучше снести все пятиэтажки и превратить московские районы в гетто.
В Москве есть несколько удачных примеров реновации хрущевок с помощью надстройки зданий
Надстроенный сталинский дом на ул. Мишина, 32 (Фото: сайт Стройкомплекса Москвы)
В столице запускают новую программу реновации жилья. В предварительный список строений под снос попало около 4,5 тыс. пятиэтажных хрущевок. По словам мэра столицы Сергея Собянина, полноценный ремонт возведенных более 50 лет назад домов практически невозможен, многие из них уже представляют собой «печальное зрелище», а другие окажутся в аварийном состоянии в ближайшие 10-20 лет.
В Германии есть без сноса зданий. В Москве также было реализовано несколько подобных проектов с надстройкой, существующих на Химкинском бульваре, 4, и улице Мишина, 32. При этом последний проект , столичные власти планировали распространить его и на другие трех-пятиэтажные дома, что позволило бы не только капитально их отремонтировать, но и заработать жильцам.
Как ранее сообщал департамент градостроительной политики и строительства Москвы, в столице может быть надстроено примерно 400 домов с износом не более 50%. К сериям сталинских домов, которые можно надстроить без отселения жильцов, относятся II-01, II-02, II-03, II-04, II-05, II-08. Столичными градостроителями были созданы методологические рекомендации, проектная документация и бизнес-план строительства, этими разработками можно пользоваться бесплатно.
Однако после анализа власти Москвы список в десять раз, до 40 проектов. По мнению чиновников, увеличение здания на четыре этажа может повысить плотность населения в этих районах и затруднить транспортную доступность.
«На практике снос хрущевок грозит механической заменой одних типовых домов на другие, только большей этажности. Другой путь — реконструкция существующего жилого фонда с надстройкой. Это позволит придать индивидуальный образ каждому жилому комплексу без разрушения сложившейся жилой среды, но и вдвое увеличить плотность жилого фонда», — рассказал «РБК-Недвижимости» архитектор Алексей Кротов, автор проекта реконструкции хрущевки на Химкинском бульваре.
По его мнению, нельзя ломать работу предшественников: город живет во времени, он должен сохранять, реконструировать и улучшать существующую застройку. Город — живой организм, и, один раз построив, его нужно ювелирно преображать с помощью реконструкции, сохраняя при этом историческую ткань, считает архитектор.
Редакция «РБК-Недвижмости» выяснила, как можно капитально отремонтировать пятиэтажки и улучшить качество жизни в них благодаря надстройке.
Надстройка с отселением
В качестве примера реновации хрущевки серии 1- 515/МИ с отселением жильцов можно привести реализованный в 2002 году проект архитектора Алексея Кротова (Архитектурная мастерская Кротова А. В.) в московском районе Северное Тушино.
Типовой пятиэтажке надстроили четыре этажа, в результате реконструкции общая площадь квартир в доме стала больше в 2,2 раза; изменена планировка в старой части здания: площадь кухни увеличена до 10 кв. м, санузла — до 5 кв. м, а общая площадь однушки — до 44 кв. м. На восьмом-девятом этажах построены двухуровневые квартиры с кухнями по 17 кв. м. Также был изменен фасад, повышены энергоэффективность здания и мощность инженерных коммуникаций, на лоджиях сделано панорамное остекление. В каждом подъезде установлены лифты, мусоропроводы, в вестибюлях предусмотрены места для консьержа.
Пример надстройки панельной хрущевки на Химкинском бульваре
(Фото: Архитектурная мастерская Кротова)
Стоимость реконструкции в 2003 году составила 13,6 тыс. руб. за 1 кв. м, работы длились девять месяцев. В целом это на 30% меньше нового строительства, не учитывая сноса существующего здания и утилизации отходов, отмечает автор проекта.
Плюсами такой реновации Алексей Кротов называет сохранение старого фонда и существующей жилой среды, также отпадает необходимость поиска площадок под застройку. По его словам, таким способом можно реконструировать практически любую пятиэтажку — улучшить качество дома, его внешний вид, заменить все коммуникации и даже увеличить площадь существующих квартир.
Архитектор Алексей Кротов убежден, что реконструкция может проводиться в любом доме, успешный опыт ее проведения отмечен в центре Москвы и других городах.
Надстройка без отселения
Примером реконструкции без отселения жителей является надстройка четырехэтажной «сталинки» (два подъезда, 16 квартир) в Савеловском районе на улице . Все собственники этого дома согласились на его расширение и надстройку, участие в финансировании проекта приняли около 70% жильцов, к ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах.
Инвестиции в реконструкцию дома, строительство отдельного подземного индивидуально-теплового пункта (ИТП) и подземного паркинга, замена труб, окон, установка дорогих лифтов, кованых ограждений и прочее — все сделано на средства членов ТСЖ. В итоге вокруг старого дома был создан новый фундамент, за счет которого площадь существующих квартир увеличилась на 18-35 кв. м и надстроены этажи.
Как ранее «РБК-Недвижимости» председатель правления ТСЖ «Мишина, 32» Гарри Куренков, стоимость обследования несущей способности дома составила около 500 тыс. руб., выяснение несущей способности грунтов — около 3 млн руб., буклет предпроектного предложения — около 500 тыс. руб. Примерно по 5 млн руб. ушло на договоры с МОЭК и МОЭСК на получение техусловий, выделение дополнительных мощностей и подключение. На договор с ГлавАПУ за межевание квартала для постановки участка на кадастровый учет пришлось выложить 980 тыс. руб. Еще 4 млн руб. стоило градообоснование. В общей сложности реконструкция дома обошлась в 30 млн руб. По итогам реконструкции строительная смета увеличилась со 196 млн до 250 млн руб.
«Для нас это оказалось вполне подъемной суммой, так как стоимость надстроенной жилой площади в нашем доме составляет порядка 320 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорил ранне Гарри Куренков.
Проект реконструкции дома на улице Мишина, 32
На сайте департамента градостроительной политики города Москвы в 2013 году были выложены
Архитектор: Алексей Кротов
Адрес: Химкинский бульвар, 4
Постройка: 1965
Реконструкция: 2003
О месте
В августе 2018 года в Москве первую хрущевку по программе реновации. О ее начале объявили полутора годами ранее - и на протяжении всего этого времени противники сноса домов предлагали разные варианты избежать реновации. Например, они ссылались на опыт перестройки пятиэтажек: это практикуется в Германии и других странах Восточной Европы. Такие дома встречаются и в Москве. Первый в городе пример реконструкции пятиэтажки - надстроенная в девятиэтажный дом хрущевка 1965 года постройки на Химкинском бульваре. Мы поговорили с автором проекта реконструкции Алексеем Кротовым, который живет в этом доме, о том, почему сносить хрущевки не нужно и почему ему удобнее работать из дома.
Алексей Кротов
Архитектор
О переезде
Мы переехали сюда в 2003 году. Я, как автор проекта, стал первым жильцом этого дома. У нас самая большая квартира в доме, пятикомнатная, с двумя уровнями. Проектировщик - он же небогатый человек, поэтому для меня это было большое финансовое напряжение. Даже несмотря на скидку, которую мне сделали как проектировщику. Позже мы купили вторую квартиру по соседству для детей, уже по рыночной цене - это оказалось в десять раз дороже.
У нас две дочери, они архитекторы, их мужья - тоже архитекторы. Надеюсь, что внуки у нас тоже будут архитекторами. Мы работаем все вместе, это удобно: двери в квартиры не закрываем. Они же двухэтажные - я их по семьям разделил. Всех это устраивает. Места, например, в мастерской, хватает всем - я пользуюсь одной частью комнаты, они - другой. У всех есть где уединиться. Мы стараемся не влиять друг на друга негативным образом - если хочешь побыть один, пожалуйста, вот тебе комната.
До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше. Мы сделали много вариантов планировок: от однокомнатной до пятикомнатной двухуровневой. Рынок тогда рос, все квартиры в доме скупили еще до начала реконструкции. Так мы подтвердили наше убеждение, что любой дом можно перестроить.
Передо мной стояла задача сделать реконструкцию с минимальными затратами. Поэтому, например, мы не смогли сделать колясочную на первом этаже и много чего еще. Итоговая себестоимость квадратного метра получилась 13 600 рублей - меньше в Москве уже не было и не будет. Реконструкция - на 30–40 % дешевле нового строительства: землю покупать не надо, присоединять ничего не надо, половина дома уже существует, как и фундамент, строительный мусор вывозить не надо. Это те причины, по которым в Европе эти дома разрушать не стали. Да и зачем их сносить, если их амортизация - всего 20 %? Власти говорят, что еще 20–30 лет - и эти дома упадут. Не упадут. Им еще жить и жить.
До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше.
О квартире
Все квартиры сдавались без пола, без ничего. Стены были отшпаклеваны под отделку - и все. Интерьер нашей квартиры делался на ходу, некогда было этим заниматься. Никакой идеи для дизайна не было - то одно появится, то другое. От чего-то было жалко избавляться со временем, поэтому он получился таким эклектичным.
Здесь много старых вещей. Предки моей жены были акционерами чайной компании. Они еще в XIX веке ездили в Китай и Японию, покупали там вазы, доски декоративные. Что-то удалось сохранить. Хотя, конечно, в большевистские годы многое пропало.
У нас в квартире единственная необходимость в дополнительных площадях - для склада, потому что мои архитектурные проекты хранить негде. Планшеты, макеты, мы тонем уже в этом барахле.
О доме
История с этим домом была какая: строительно-инвестиционная компания «Тема», с которой я тогда сотрудничал, получила контракт с городом на реконструкцию 83 квартала Хорошёво-Мнёвников. Там как раз расселяли хрущевки. В новые дома селили жителей снесенных домов, еще 30 % квартир отходило городу. В какой-то момент в доме на Химкинском бульваре произошел взрыв бытового газа. Не сильный: вылетели окна и все. Но это все равно стало поводом объявить дом аварийным. В таких ситуациях всегда включается счетчик: властям за понятное время нужно аварийный дом отселить. Поэтому, когда генеральному директору «Темы» предложили расселить дом, мы его все убедили, что нужно попробовать его реконструировать: если все пройдет удачно, перед нами откроются широкие просторы, такими домами ведь застроена вся страна.
Из-за того что мы отселили жителей, у нас появилась возможность перепланировать старые квартиры. Хрущевки же - очень рациональное жилье, с проходными комнатами, совмещенным санузлом. Там шаг спальной комнаты - 2,3 метра. Это то, что нас не устраивает. Пятиметровая кухня - тоже не устраивает. Как только мы вычистили всю планировку двухкомнатной квартиры, снесли перегородки, у нас появилась площадь, соответствующая нынешней стандартной однокомнатной квартире - 44 метра. Мы на этой площади разместили уже два помещения: кухню и гостиную. Квартира стала приемлемой: прихожая - больше, санузел - больше, кухня - больше. Мы срезали все балконы - самый аварийный элемент пятиэтажек. На их месте сделали пилоны, на которых держатся надстроенные четыре этажа. А между пилонами вшили лоджии, чтобы придать им устойчивость. И у каждой квартиры еще появилось по лоджии в пять-шесть метров длиной и в 1,3 метра шириной. Дом не изуродован какими-то там неправильными решениями, наоборот, исправлены те недостатки, которые были присущи рациональной архитектуре. Появилась пластика, дом выглядит совершенно иначе.
О работе из дома
Моя проектная мастерская работает уже 30 лет. На работу мне ездить просто некогда. Мы давно отказались от съемных офисов. Вот мы сейчас закончим разговаривать, сюда придет масса людей, мы сядем и будем проекты обсуждать. Здесь удобнее. Сейчас же интернет, совсем необязательно всем вместе собираться. На больших проектах возникает необходимость поработать вместе - мы снимаем помещение на какое-то время, около года, и работаем все вместе. Но время сейчас такое, что заказов все равно немного. Все люди хотят работать у себя дома. У всех дорогая техника, графическая станция, принтер, плоттер. Кто-то любит ночью работать, кто-то на даче.
Почему в Москве реконструируется так мало домов
В Москве есть программа реконструкции старого жилого фонда без отселения, с обстройкой и надстройкой. Она предполагает, что жители организуются в кооператив, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и сделают реконструкцию. Очень выгодный процесс для всех участников: налоговое освобождение, увеличение квартир и так далее. Но организовать жителей очень сложно. Синдром недоверия: нас все время обманывали, люди никому и ничему не верят. Нет культуры общения, люди разобщены. Порой в доме, где люди живут вместе по 15–20 лет, никто друг друга не знает. Поэтому всем организоваться в большом доме - сложная задача. И даже если это получается, получить исходную разрешительную документацию - еще сложнее. Хотя само строительство - примитивное, элементарно простое.
Все наши административные органы работают в коммерческих интересах. У нас вместо того, чтобы каждый квадратный метр городской территории использовался для модернизации жилого пространства, его реконструкции, продается на коммерческой основе. Казалось бы, вот стоят дома, их можно безболезненно, без отселения людей надстроить. Но нет, власти продают свободные участки строительным компаниям, они там строят свое жилье, продают его и уходят. Что исключает дальнейшую возможность реконструкции этих территорий. Хотя эта земля не принадлежит чиновникам, она принадлежит горожанам.
Как еще реконструируют дома в Москве
Вложились 70 % жильцов, которые образовали сообщество «Мишина, 32». Остальные деньги добавили их соседи из домов рядом, также вступившие в ТСЖ. К ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах. Дом надстроили на четыре этажа, площадь квартир увеличилась на 18–35 метров.
Сталинка на улице Маршала Новикова
Дом 1938 года постройки на Маршала Новикова, 12, раньше занимали сотрудники Курчатовского института. В 1991 году его приватизировали, сотрудники переехали, а квартиры выставили на продажу. Реконструкцию новые жители проводили по той же схеме, что и на Мишина: организовались в ТСЖ и вложили в это деньги. В итоге дом стал в два раза больше.
Старые пятиэтажки в столице будут не только ломать, но и надстраивать. Делают это так. Старое мало-
этажное здание накрывают надстройкой, стоящей на отдельных несущих колоннах - как стол. «Столешницей» служит технический этаж, разделяющий прежнюю и новую части дома. На ней и возводят новые жилые этажи. В итоге старые стены здания не перегружаются. Нижние квартиры за счет ширины надстраиваемой части здания вырастают в среднем на 10 - 15 квадратных метров. В них появляются лоджии, эркер в кухне, энергосберегающие стеклопакеты, счетчики воды и тепла, вместо газа - электроснабжение.
Именно таким стал 4-этажный дом на улице Мишина в Северном округе Москвы . Теперь он 8-этажный. В надстройке - 30 квартир от 53 метров (однушка) до 150 метров (двухуровневые апартаменты). С улицы необычная новостройка выглядит симпатично - светлый фасад, ажурные решетки на французских окнах.
К тому же дело выгодное. Жильцы сами оплачивают строительство квартир в надстройке и получают их в собственность. Метр в новой квартире на улице Мишина в среднем обошелся их жильцам по себестоимости - примерно в 75 - 80 тысяч рублей за квадрат. Получается, за однушку площадью 53 метра заплатили примерно 4 миллиона рублей. Впрочем, около года жить придется фактически на стройке. Но москвичей это не пугает.
ГЛАВНОЕ - СОГЛАСИЕ ЖИЛЬЦОВ
Эксперимент понравился жителям некоторых старых домов в разных округах Москвы. Многие сейчас приезжают на экскурсию и за консультациями в новостройку на Мишина. Столичные власти тоже не против такой реновации.
Мы детально проанализировали возможность реконструкции домов с расширением и надстройкой верхних этажей, - сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин . - Всего проверили 490 домов высотой 3 - 5 этажей. Выяснилось, что надстройка возможна по 46 адресам. Пока только в пяти домах собственники уже приняли решение о реконструкции. В двух домах - в Измайловском проезде и на бульваре Матроса Железняка - началось проектирование. Строительные работы по надстройке могут начаться уже летом этого года и пройдут без отселения жителей. По трем адресам - Нагорная улица, дом 23, корпус 1, Сенежская улица, дом 5, и Петровско-Разумовский проезд, дом 18 «А», сейчас идут подготовительные работы.
Проекты надстройки двух домов в Измайловском проезде и на бульваре Матроса Железняка будут готовы в апреле этого года. В мэрии поддерживают жителей, желающих надстроить свои хрущевки. В помощь инициативным группам жильцов на сайте Департамента градостроительной политики Москвы (dgp.mos.ru) вывешены «Методические рекомендации». В них расписано, что и как делать. В первую очередь нужно согласие 2/3 собственников жилых и нежилых помещений.
Еще одно главное условие такой реконструкции - отсутствие градостроительных и технических ограничений, - уточнил Сергей Левкин. - Реконструкция с надстройкой не может решить задач по развитию территорий кварталов, не решает проблемы хрущевок. Этот метод не нашел и вряд ли найдет широкое применение.
По его словам, удачные случаи реконструкции домов с надстройкой верхних этажей не являются альтернативой для утвержденной мэром Москвы Сергеем Собяниным программы реновации жилого фонда. Надстройка домов проводится сейчас и в будущем исключительно по частной инициативе самих жильцов.
КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ
Жильцы реконструируемого дома, желающие купить в нем же новую квартиру, становятся пайщиками реконструкции. Они могут оплатить строительство любым способом:
на свои накопления;
на деньги, вырученные после продажи старой квартиры в этом доме;
на заемные средства (кредит, ипотека, договор переуступки права с кредитором).
Оплата строительных работ возможна в рассрочку. Сначала жильцы вносят 10 - 15% от общей стоимости работ - для разработки проекта. Затем 85 - 90% от общей суммы - для проведения строительно-монтажных работ.
Жильцы, не пожелавшие участвовать в реконструкции дома, остаются в своей улучшенной и расширенной после ремонта квартире. За это они ничего не платят.
К примеру, уже сейчас жители дома на бульваре Матроса Железняка в своем ЖСК начали продажу будущих квартир в надстройке. Купить здесь жилье по цене от 135 тысяч рублей за квадрат могут и сами жильцы дома, и все желающие со стороны. Планировки такие: однушка площадью 59,5 кв. м, двушка - 72,3 кв. м, трешка - 75,4 кв. м.
Вырастут и площади квартир в старой части здания на бульваре Матроса Железняка. Новые стены поставят вокруг пятиэтажки на расстоянии от 2 до 2,5 метра от прежних стен. За счет этого в зависимости от площади существующей квартиры собственники получат дополнительно от 17 до 40 квадратных метров. Причем за эту прибавку жильцам раскошеливаться не придется, поскольку все компенсируется продажей квартир в надстройке. Кстати, во время реконструкции дома его жильцы могут свободно распоряжаться своей уже имеющейся недвижимостью - продавать, дарить или сдавать в аренду. Новые квартиры обещают построить к декабрю 2019 года.
