Домой ОТП банк Как определить предельные параметры разрешенного строительства. Теория всего

ОТП банк

Как определить предельные параметры разрешенного строительства. Теория всего

СТ 38 ГрК РФ .

1. Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя:

1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;

1.1. В случае, если в градостроительном регламенте применительно к определенной территориальной зоне не устанавливаются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь, и (или) предусмотренные пунктами 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, непосредственно в градостроительном регламенте применительно к этой территориальной зоне указывается, что такие предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не подлежат установлению.

1.2. Наряду с указанными в пунктах 2 - 4 части 1 настоящей статьи предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в градостроительном регламенте могут быть установлены иные предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются указанные в части 1 настоящей статьи размеры и параметры, их сочетания.

2.1. Предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента, установленного применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, должны включать в себя требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства. Требования к архитектурным решениям объектов капитального строительства могут включать в себя требования к цветовому решению внешнего облика объекта капитального строительства, к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта капитального строительства, требования к объемно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта капитального строительства, влияющим на его внешний облик и (или) на композицию и силуэт застройки исторического поселения.

3. В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

Комментарий к Ст. 38 Градостроительного кодекса РФ

1. Положения комментируемой статьи необходимо рассматривать в контексте земельного законодательства, поскольку ст.33 ЗК РФ также устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков в целях определения размера их предоставления впервые гражданам из государственной или муниципальной собственности. При приватизации земельных участков в порядке ст. 20-21 ЗК РФ указанная норма не подлежит применению. Такой вывод получал свое подтверждение и в правовых позициях Конституционного Суда РФ.

Указанные выше нормы ЗК РФ об установлении предельных размеров предоставляемых земельных участков из государственной или муниципальной собственности в свете комментируемой статьи следует понимать следующим образом. Ранее для юридических лиц, возводящих промышленные объекты, многоквартирные дома либо иные объекты капитального строительства не устанавливались на законодательном уровне принципы определения размеров таких земельных участков. Данный вопрос решался в соответствии с процедурой предварительного согласования мест размещения объектов и проектной документацией.

Применительно к размеру земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, соответствующие предельные размеры земельных участков определялись законами субъектов РФ, а размеры земельных участков для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – муниципальными правовыми актами.

С принятием ГрК РФ процедура определения максимальных и минимальных параметров и размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь данные требования будут содержаться не в разрозненных нормативно-правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации и субъектов РФ. Поэтому именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Не смотря на это, земельное нормирование как таковое, безусловно, не исчезнет, но его сфера действия изменится. Сохранится в неизменном виде, например, земельно-правовое нормирование предельных размеров земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, поскольку для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч.6 ст.36 ГрК РФ). Применительно же к другим предельным размерам, деятельность органов местного самоуправления будет скорректирована следующим образом. Если, например, градостроительным регламентом для соответствующей зоны малоэтажного строительства в поселении (сельском муниципальном образовании) предусмотрен минимальный размер земельного участка 0,06 га, а максимальный размер 0,15 га, то орган местного самоуправления в порядке ст.33 ЗК РФ может установить, например, что из муниципальной собственности в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства предоставляются земельные участки за плату в размере 10 соток, а бесплатно – от 6 до 8 соток.

Как следует из ч.8 ст.36 ГрК РФ, если предельные размеры уже существующих земельных участков либо объектов капитального строительства не соответствуют градостроительному регламенту, то они сохраняются бессрочно, кроме случаев, когда использование таких участков и объектов опасно для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

2. Наряду с предельными размерами земельных участков, комментируемая статья определяет и предельные параметры и виды размещения объектов недвижимости. Это означает, что в каждой территориальной зоне (или даже подзоне) определяются минимальные отступы от границ земельного участка (например, не менее 2 метров для малоэтажного жилого дома), предельное количество этажей или высота объекта (не выше 6 метров или максимум три этажа) и максимальный процент застройки площади земельного участка (например, должно быть застроено не более 75 % или ¾ от общей площади земельного участка).

Прогрессивность данного подхода к определению параметров и видов застройки земельного участка очевидна. Теперь гражданину либо юридическому лицу нет необходимости согласовывать с органом публичной власти все параметры застройки, поскольку он получает возможность выбрать их самостоятельно. Например, в вышеприведенном случае, гражданин сам вправе определить, что его индивидуальный жилой дом в зоне застройки малоэтажными жилыми домами будет включать два этажа, отступ от границы земельного участка будет составлять 4 метра, а максимальный процент застройки земельного участка составит 57 %. Такой выбор является правомерным и не будет зависеть от чьего-то «усмотрения».

3. Поскольку с крупных муниципальных образованиях (городских округах) могут существовать одинаковые территориальные зоны (например, в городе может быть не одна, а несколько зон застройки среднеэтажными домами или зон застройки индивидуальными жилыми домами), то предельные размеры земельных участков либо параметры разрешенного строительства (реконструкции) в каждой такой зоне могут различаться в силу исторических, архитектурных и иных традиций застройки отдельно взятого населенного пункта, в связи с чем все вышеуказанные показатели будут естественным образом варьироваться.

Поэтому совершенно оправдано ч.3 комментируемой статьи определяет, что в пределах любой территориальной зоны могут быть установлены подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (то есть для них будет установлен одинаковый правовой режим). Однако для каждой такой подзоны будут различаться предельные размеры земельных участков и параметры разрешенного строительства (реконструкции). Следовательно, если в пределах городского округа установлено три подзоны застройки индивидуальными жилыми домами в соответствии с определенными видами разрешенного использования, то допустимо закрепление для каждой из них различных параметров минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.

1. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства разрешается для отдельного земельного участка при соблюдении требований технических регламентов. Отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части предельного количества этажей, предельной высоты зданий, строений, сооружений и требований к архитектурным решениям объектов капитального строительства в границах территорий исторических поселений федерального или регионального значения не допускается.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2015 N 459-ФЗ)

3. Заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства лицо направляет в комиссию заявление о предоставлении такого разрешения.

4. Проект решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 настоящего Кодекса, с учетом положений статьи 39 настоящего Кодекса. Расходы, связанные с организацией и проведением общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, несет физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении такого разрешения.

5. На основании заключения о результатах общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства комиссия осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении такого разрешения или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет указанные рекомендации главе местной администрации.

(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 N 455-ФЗ)

6. Глава местной администрации в течение семи дней со дня поступления указанных в части 5 настоящей статьи рекомендаций принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения.

6.1. Со дня поступления в орган местного самоуправления уведомления о выявлении самовольной постройки от исполнительного органа государственной власти, должностного лица, государственного учреждения или органа местного самоуправления, указанных в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса, не допускается предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в отношении земельного участка, на котором расположена такая постройка, до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев, если по результатам рассмотрения данного уведомления органом местного самоуправления в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, которые указаны в части 2 статьи 55.32 настоящего Кодекса и от которых поступило данное уведомление, направлено уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается либо вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

(часть 6.1 введена Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ)

7. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения.

8. Предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства не допускается, если такое отклонение не соответствует ограничениям использования объектов недвижимости, установленным на приаэродромной территории.

(часть 8 введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 135-ФЗ)

Глава 5. ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ специализируется на регулировании градостроительной деятельности, направленной на развитие территорий городов, различных поселений и отдельных (связанных с этими работами, услугами) отношений. Способствует обеспечению стабильного развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования. Контролирует сбалансированность учёта экономических, экологических, социальных и т.п.факторов при осуществлении градостроительных работ. Провозглашает обеспечение лицам с инвалидностью надлежащих условий для их беспрепятственного доступа к объектам различного назначения. Поднимает такие вопросы, как участие людей и их объединений в осуществлении градостроительства, обеспечение свободы подобного участия, ответственность органов государственной власти нашей страны, госструктур власти субъектов РФ и местного самоуправления за обеспечение достойных условий жизнедеятельности человека и т.д.

Новая редакция Ст. 40 ГрК РФ

Комментарий к Статье 40 ГрК РФ

1. Часть 1 комментируемой статьи определяет условия, при которых правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. В соответствии с ч. 2 статьи данное отклонение разрешается только для отдельно стоящего участка с соблюдением технических регламентов. Заинтересованное лицо направляет заявление о предоставлении такого вида разрешения в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки.

2. Для предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства необходимо провести публичные слушания. Публичные слушания проводятся с учетом ст. 39 Градостроительного кодекса и в соответствии с ч. 4 комментируемой статьи.

3. Часть 5 устанавливает, что на основании публичных слушаний комиссия принимает решение по инициированному вопросу и направляет свои рекомендации главе местной администрации.

4. На основании рекомендаций, предоставленных комиссией, глава местной администрации принимает решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства либо об отказе в предоставлении такого разрешения в течение срока, установленного ч. 6 комментируемой статьи.

5. Часть 7 комментируемой статьи предусматривает право заинтересованных лиц оспорить принятое главой местной администрации решение в судебном порядке.

Другой комментарий к Ст. 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации

В случае если параметры или размеры земельного участка, а также объекта капитального строительства, например, этажность, не соответствуют требованиям градостроительного регламента, установленного для данной территориальной зоны или подзоны, однако при этом вид разрешенного использования земельного участка или объекта капитального строительства соответствует основному или вспомогательному виду разрешенного использования, установленному градостроительным регламентом, то заинтересованное лицо может подать заявление в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки о выдаче разрешения об отклонении от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

В противном случае заинтересованному лицу необходимо также будет получить разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства. Любое физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения, если, по его мнению, данным решением нарушаются его права и законные интересы. Порядок такого обжалования установлен АПК РФ и ГПК РФ .

Вверх

кандидат юридических наук

судья Краснодарского краевого суда.

О п р е д е ль н ы х р а з м е р а х з е м е ль н ы х у ч ас т к о в и п р е д е ль н ы х п а р а м е т р а х

р а з р е ш е нн о г о с т р о и т е ль с т в а

(«Судебные ведомости» Выпуск №3(41), 2012)

В ходе градостроительного зонирования территорий населённых пунктов выделяются определённые территориальные зоны, что предопределяет ряд предельно-ограничительных характеристик создаваемых в пределах таких зон объектов.

Правовую основу таких пределов и ограничений составляет ст. 38 Градостроительного кодекса РФ.

Важно отметить отсутствие обязательности установления всех потенциальных пределов. Законодатель предусмотрел в ч. 1 ст. 38 ГрК РФ наиболее распространённые пределы и параметры, но, к сожалению, перечень их нельзя признать исчерпывающим.

Конкретизация же пределов и ограничений излагается в муниципальном правовом акте - правилах землепользования и застройки на территории муниципального образования. Такие правила разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 30 ГрК РФ).

Материал настоящей статьи преимущественно будет построен на положениях Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар(1). Сам Градостроительный кодекс РФ предусматривает лишь основополагающие критерии и не может служить единственным источником рассматриваемых пределов и ограничений. Исследователи данного вопроса отмечают, что в большинстве муниципальных образований России муниципальный правовой акт, закрепляющий правила землепользования и застройки,не принят(2).

Итак, предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя следующее.

Во-первых, предельные размеры земельных участков, в том числе их площадь. Такие пределы могут быть как минимальными, так и максимальными; не исключены варианты одновременного установления пределов обоих типов.

Например, в зоне «Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара» минимальная площадь земельных участков составляет 300 кв. м. При этом минимальная ширина земельных участков вдоль фронта улицы (проезда) должна составлять 8 метров.

Максимальная площадь участков при этом не ограничена. В городе-курорте Геленджике, например, установлены одновременно оба предельных параметра: минимальная площадь участка равна 300 кв. м, а максимальная ограничена для индивидуального жилищного строительства и приусадебных участков площадью 1500 кв. м.(3).

Эти предельные значения будут использованы не только при предоставлении земельных участков. Они послужат ограничительным критерием, в частности, при разделении земельного участка по инициативе правообладателя на основании ч. 4 ст. 41 ГрК РФ. Например, по этому основанию административным органом правомерно отказано в образовании земельных участков путём разделения одного земельного участка; что подтверждено судебными органами (4).

Во-вторых, минимальные отступы от границ земельных участков. Этот параметр может быть установлен в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

Такие отступы обязательно указываются в градостроительном плане земельного участка (п. 3 ч. 3 ст. 44 ГрК РФ).

В уже названной зоне Ж.1.1. в г. Краснодаре минимальный отступ зданий, строений и сооружений от красной линии улиц, проездов должно составлять 3 метра. Допускается уменьшение отступа либо расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учетом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки.

Предусматриваются и более детальные правила: до границы соседнего земельного участка расстояния по санитарно-бытовым условиям должно быть не менее: от жилого дома – 3 м; от других хозяйственных построек (бани, гаража и др.) – 1 м; от стволов высокорослых деревьев – 4 м; от стволов среднерослых – 2 м; от кустарника – 1 м. В случае примыкания хозяйственных построек к жилому дому расстояние до границы с соседним участком измеряется отдельно от каждого объекта блокировки. При возведении на земельном участке хозяйственных построек и строений и сооружений вспомогательного использования, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего участка, следует водосток с их крыш ориентировать на свой участок.

При ширине земельного участка 12 метров и менее (но не менее 8 м), в случае расположения на нем объектов недвижимого имущества минимальный отступ от границы соседнего земельного участка при строительстве индивидуального жилого дома на таком земельном участке должен быть не менее: для одноэтажного жилого дома – 1 м; для двухэтажного жилого дома – 1,5 м; для трехэтажного жилого дома при условии, что расстояние до расположенного на соседнем земельном участке жилого дома не менее 5 метров – 2 м.

Указанные минимальные расстояния применяются в отношении стен, не относящихся к жилым комнатам, или глухих стен жилых комнат. Минимальное же расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани и др.), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Градостроительное законодательство предусматривает весьма детальные правила подготовки документации по планировке территории. В частности, выделяются правила об особенностях подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа (ч. 1 – 16 ст. 46 ГрК РФ).

Конечно, проверку рассматриваемых в настоящей статье границ и пределов стоит проводить до приобретения земельного участка и такая информация должна быть открытой, так как от этого напрямую зависят параметры разрешённого строительства на таком участке.

Соответственно, запросить градостроительный план земельного участка вправе любое лицо. При этом действует ч. 17 ст. 46 ГрК РФ, на основании которой при обращении физического или юридического лица в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, проведение процедур, предусмотренных частями 1 – 16 данной статьи, не требуется.

Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления такого обращения обязан подготовить градостроительный план земельного участка и утвердить его. Плата при этом с заявителя не взимается.

Вообще подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам (ч. 1 ст. 44 ГрК РФ).

С учётом изложенного, критически следует оценить сделанный на основании норм ст. 44 и части 17 ст. 46 ГрК РФ вывод суда о том, что «с заявлением о выдаче градостроительного плана вправе обратиться либо правообладатель земельного участка, либо лицо, в отношении которого принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта» (5). Соответственно, судом в данном случае признан правомерным отказ органа местного самоуправления в предоставлении градостроительного плана земельного участка, так как «Доказательств существования у предпринимателя титульного права владения спорными земельными участками в материалах дела не имеется»(6).

Незаконным также является отказ в выдаче градостроительного плана земельного участка в связи с непредоставлением правоустанавливающих документов на находящиеся на земельном участке объекты недвижимости(7).

В будущем градостроительный план земельного участка в обязательном порядке подлежит приложению к заявлению о выдаче разрешения на строительство (п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).

Напротив, так как подготовка градостроительных планов осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства участкам, или реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам, правомерным является отказ в случае, если участок для таких целей не предназначен. Например, орган местного самоуправления правомерно отказал в выдаче градостроительного плана земельного участка, находящегося во второй зоне санитарной охраны города-курорта Пятигорск (Пятигорского место рождения минеральных вод). При этом был запрошен план с разрешенным использованием «для строительства торгово-офисного центра», что не соответствует целевому назначению земельного участка, находящегося в указанной зоне горно-санитарной охраны. В силу п. 3 ст. 16 Федерального закона «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»(8) на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха. Во второй горно-санитарной зоне недопустимо проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению (9).

Сами отступы могут де-факто отсутствовать, если они предусмотрены как нулевые, при которых размещение зданий, строений или сооружений допускается в любом месте земельного участка, в том числе на всей его площади. Запрета на установление нулевых отступов градостроительное законодательство России не содержит. Поэтому заслуживает поддержки судебная практика, признающая правомерность закрепления в качестве минимальных нулевых отступов (10).

В-третьих, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений.

В Краснодаре в настоящее время закреплены следующие пределы данной группы. В зоне «Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара» среди основных видов разрешенного использования указаны административные здания, конторы (офисы) площадью не более 150 кв. м с количеством надземных этажей не более двух; а во вспомогательных видах административные здания, конторы (офисы) площадью более 150 кв. м с количеством надземных этажей не более двух. В целом же максимальное количество надземных этажей возводимых зданий составляет три; а максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа – 12 метров. Практически такие же пределы закреплены для зоны «Ж.1.2. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара», с тем лишь отличием, что эксплуатация административных зданий площадью более 150 кв. м включена в условно разрешённые виды использования, а не во вспомогательные.

В зоне «Ж.1.3. Зона застройки малоэтажными и среднеэтажными многоквартирными жилыми домами» максимальное количество надземных этажей зданий составляет пять.

Для зоны «СХ.1 Зона садоводческих товариществ» максимальное количество надземных этажей зданий составляет два; а максимальная высота зданий от уровня земли до верха перекрытия последнего этажа – 10 метров.

В-четвёртых, максимальный процент застройки в границах земельного участка. Такой процент определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

В Краснодаре данный критерий, в частности, не используется для общественно-деловых зон, в то время как для ряда жилых зон, предназначенных для строительства индивидуальных жилых домов, он предусмотрен: для зон «Ж.1.1. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами в границах города Краснодара» и «Ж.1.2. Зоны застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара» максимальный процент застройки участка – 50%. В зонах «Ж.1.3. Зона застройки малоэтажными и среднеэтажными жилыми домами» и «Ж.2. Зона застройки многоэтажными жилыми домами» такой предел не используется.

В Геленджике максимальный процент застройки земельного участка в зоне Ж-2 «Зона малоэтажной жилой застройки» составляет 60 процентов; а в зоне Ж-1 «Зона малоэтажной жилой застройки сельского типа» – 50 процентов.

В-пятых, иные показатели. Таков, например, предусмотренный в городе Краснодаре параметр максимальной высоты ограждения земельных участков для всех общественно-деловых территориальных зон. Такая высота не должна превышать 2,2 метра; а ограждения между смежными земельными участками должны быть проветриваемыми на высоту не менее 0,5 метра от уровня земли.

Применительно к каждой территориальной зоне пределы и ограничения могут быть установлены как в отношении предельных размеров земельных участков, так и в отношении предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции объектов капитального строительства. Такие размеры и параметры могут быть как изолированными, так и представлять собой любые совокупности.

Кроме того, с течением времени изложенные пределы и ограничения могут быть как изменены, так и исключены. Например, в первоначальной редакции Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар (11) для территориальной зоны «ОД.2 Общественно-деловые зоны местного значения» устанавливались следующие пределы: минимальный отступ зданий, строений и сооружений от красной линии улиц, проездов должен был составлять 5 метров. В августе 2010 года данный предел был исключён (12).

В зоне «ОД.1. Центральная общественно-деловая зона» до августа 2010 года существовали следующие пределы: максимальная высота зданий от уровня земли должна была составлять 200 м; а минимальный отступ зданий, строений и сооружений от красной линии улиц, проездов – 5 метров. В настоящее время данные пределы исключены.

Ч. 3 ст. 38 Градостроительного кодекса РФ позволяет в пределах территориальных зон устанавливать подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров.

1. Утверждены Решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п.6 в ред. от 19 августа 2010 г. // Краснодарские известия. – 2007. – 15 февраля (№ 24); 2010. – 26 августа (№ 152).

2. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики: монография. – М.: Новый индекс, 2010. 256 с.

3. П. 3 ст. 25 Правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик: утв. Решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик от 27 июля 2010 г. № 466 // СПС «КонсультантПлюс».

4. См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 августа 2011 г. № ВАС 11135/11 по делу № А41-24269/10 // СПС «КонсультантПлюс».

5. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 мая 2010 г. по делу № А53-16887/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

7. См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 февраля 2011 г. № ВАС-1304/11 по делу № А19-10054/09-14//СПС «КонсультантПлюс».

8. О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах: Федеральный закон от 23 февраля 1995 г. № 26ФЗ в ред. ФЗ от 18 июля 2011 г.// СЗ РФ. – 1995. – № 9. – Ст. 713; 2004. -№ 35. – Ст. 3607; 2006. – № 52. – Ст. 5498; 2007. – № 1. – Ст. 21; 2008. – № 30. – Ст. 3616; 2009. – № 1. – Ст. 17; № 52. – Ст. 6455; 2011. – № 30. – Ст. 4567.

9. См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 4 декабря 2009 г. по делу № А63-2467/2009 // СПС «КонсультантПлюс».

10. См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 декабря 2009 г. по делу № А45-3701/2009; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 сентября 2008 г. по делу № А43-27107/2007-1-443 // СПС «КонсультантПлюс».

11. Утверждены Решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. №19 п. 6 // СПС «КонсультантПлюс».

12. См.: О внесении изменений в решение городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. № 19 п. 6 «Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар»: Решение городской Думы Краснодара от 19 августа 2010 г. № 81 п. 5 // Краснодарские известия. – 2010. – 26августа (№ 152).

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

1 комментарий

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.