Продажа недвижимости дешевле кадастровой стоимости. Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно. Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно. В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

Но главным ориентиром при покупке или или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

• неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
• снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона. Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне. То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости. Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент. И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

Расчет налога с доходов вследствие продажи квартиры может быть тесно связан с величиной кадастровой стоимости объекта недвижимости. Изучим то, каким образом можно проследить данную взаимосвязь на практике.

Какое имеет значение кадастровая стоимость квартиры при ее продаже?

​Рассчитать налог с продажи квартиры по кадастровой стоимости может потребоваться при участии продавца объекта недвижимости в разных правоотношениях. Тот факт, определена ли кадастровая стоимость квартиры при продаже, может значительно повлиять на то, каким образом начисляется налог на доходы продавца соответствующего объекта недвижимости (в виде денежных средств, полученных от покупателя). Кроме того, можно выделить и некоторые опосредованные механизмы влияния кадастровой стоимости квартиру на налогообложение доходов от ее продажи.

Так или иначе, кадастровая стоимость при определении величины налогов при продаже объектов недвижимости имеет значение с точки зрения:

1. Определения налогооблагаемой базы по доходам продавца.

В соответствии с положениями новой статьи Налогового Кодекса России — статьи 217.1 НК РФ, кадастровая стоимость играет крайне важную роль при определении налогооблагаемой базы по доходу, возникшему вследствие продажи налогоплательщиком объекта жилой недвижимости (в рамках правоотношений, возникших после вступления указанной статьи НК РФ в силу — с 01.01.2016 года).

Если стоимость квартиры по договору — меньше кадастровой (по состоянию на начало года заключения сделки), которая умножена на 0,7 (фиксированный коэффициент, установленный НК РФ), то налоговая база принимается равной кадастровой стоимости. Если стоимость квартиры — больше, чем соответствующий показатель, то налоговая база принимается равной стоимости объекта недвижимости.

Разумеется, данная норма применяется, только если продавец квартиры по закону обязан платить налог. Положениями статьи 217.1 НК РФ и корреспондирующими нормами права установлены критерии, по которым гражданин в тех или иных случаях освобождается от уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью.

В соответствии со статьей 220 НК РФ, налогоплательщик вправе уменьшить налогооблагаемую базу (по выбору):

• на 1 000 000 рублей;
• на расходы, связанные с приобретением или постройкой проданной квартиры.

Иванов в 2015 году купил квартиру за 2 000 000 рублей, а в начале 2017 года — продал ее за 2 500 000 рублей. Кадастровая стоимость данной квартиры по состоянию на начало 2017 года составляет 2 200 000 рублей.

При продаже квартиры налогооблагаемая база будет приниматься равной 2 500 000 рублей, поскольку показатель кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 — 1 540 000 рублей, меньше цены продажи квартиры по договору.

Иванов вправе уменьшить данную базу — на 2 000 000 рублей. Итоговая налогооблагаемая база по доходам продавца составит 500 000 рублей. С нее нужно будет уплатить НДФЛ в размере 260 000 рублей (13% от 2 000 000).

1. Установления справедливой цены недвижимости.

Российский рынок недвижимости во многих сегментах — очень волатилен. Процессы ценообразования на нем подчас очень локализованы, и те или иные тренды, актуальные для одного муниципалитета, могут не отражать сущности экономических процессов в другом.

Кадастровая стоимость — показатель, который, с одной стороны, в значительной степени базируется на рыночной цене квартиры (в предусмотренных законом случаях только на ней), с другой — предполагает рассмотрение Росреестром (ведомством, устанавливающим кадастровую стоимость объектов недвижимости) многих других критериев, например:

• состояния здания, его месторасположение;
• состояния инфраструктуры района;
• материала постройки;
• наличия неотделимых улучшений.

Таким образом, если указанные характеристики квартиры на невысоком уровне, то, несмотря на то, что относящиеся к соответствующему рыночному сегменту объекты недвижимости имеют одну стоимость, квартира может по кадастру иметь существенно меньшую цену.

И наоборот — недвижимость, которая традиционно не слишком востребована в городе (и потому, цены на нее не высоки), однако, имеет отличные характеристики — может быть оценена Росреестром выше средних рыночных показателей.

То есть, кадастровая стоимость в ряде случаев может быть первичным ориентиром для продавца недвижимости (когда стоит вопрос об определении справедливой рыночной цены конкретной квартиры). В этом смысле данная стоимость будет влиять на величину налогооблагаемой базы не только де-юре, но и де-факто.

Еще один возможный критерий влияния кадастровой стоимости на продажную (как следствие — на налогооблагаемую базу) заключается в оценке величины будущей налоговой нагрузки покупателя квартиры — с точки зрения уплаты имущественного налога. Он привязан именно к кадастровой цене объекта недвижимости. То есть, при высокой кадастровой стоимости квартиры ее покупатель может, сославшись на высокую стоимость налоговой нагрузки на квартиру в будущем, уговорить продавца сделать небольшую скидку на квартиру (и это также повлияет на величину налоговой базы).

И еще одна возможная трактовка взаимосвязи кадастровой цены и продажи квартиры — определение величины налога с учетом месяца, в котором продана квартира. Дело в том, что имущественный налог по кадастровой стоимости рассчитывается исходя из общего количества полных месяцев владения человеком объектом недвижимости в течение года. Если, к примеру, человек продал квартиру в конце октября 2016 года, то и налог по кадастровой стоимости будет платить за 10 месяцев 2016 года. В свою очередь, у покупателя соответствующего объекта недвижимости возникнет обязанность уплатить имущественный налог за ноябрь и декабрь 2016 года.

Иванов продал свою квартиру с кадастровой стоимостью 2 000 000 рублей в конце февраля 2017 года. Покупатель данной недвижимости Петров будет обязан уплатить за нее имущественный налог за 10 месяцев, а Иванов — за 2, в течение которых владел квартирой.

По данным расчета на сайте https://www.nalog.ru/rn77/service/nalog_calc/ за полный год владения квартирой за 2017 год уплачивается налог на имущество в сумме 1800 рублей. Фактически, Петров должен будет заплатить 1500 рублей ((1800 / 12)*10), а Иванов — 300 рублей ((1800 / 12) * 2).

В принципе, в рамках правоотношений с участием продавца и покупателя (по договору купли-продажи), а в предусмотренных законом случаях — Налоговой службы (ФНС), могут наблюдаться сценарии, при которых отмеченные правовые механизмы влияния кадастровой стоимости на величину налога будут наблюдаться одновременно.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости?

Итак, мы изучили то, какую роль играет величина кадастровой стоимости квартиры при ее продаже. Полезно будет также узнать, каким образом налогоплательщик прежде чем планировать сделку, может узнать кадастровую цену принадлежащего ему объекта недвижимости. Законодательство РФ предусматривает следующие варианты решения данной задачи:

1. Обращение в Росреестр в целях получения выписки из Единого государственного реестра объектов недвижимости.
2. Осуществление онлайнового запроса - через Фонд данных государственной кадастровой оценки (доступен на сайте Росреестра).

Правда, чтобы получить сведения из Фонда, необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости — он может быть запрошен уже посредством личного обращения в Росреестр.

Если у налогоплательщика есть вопросы по поводу величины кадастровой стоимости (например, она кажется чрезмерно завышенной), то он вправе направить в Росреестр обращение с просьбой предоставить разъяснения касательно кадастровой цены того или иного объекта недвижимости. Ведомство обязано предоставить соответствующие разъяснения гражданину в течение 30 дней после получения запроса от него.

Если разъяснения от Росреестра не устроили налогоплательщика — он вправе инициировать процедуру пересмотра кадастровой стоимости объекта . Изучим ее особенности подробнее.

Пересмотр кадастровой стоимости квартиры: нюансы

Пересмотр кадастровой цены объекта недвижимости может быть осуществлен:

1. Через ведомственную комиссию.
2. В судебном порядке.

Пересмотр кадастровой стоимости через ведомственную комиссию

При этом, задействование первого варианта по законодательству не является приоритетным. Гражданин вправе сразу же обратиться с иском в суд. Однако, обращение в комиссию на практике может быть не менее результативным. Для того, чтобы осуществить его, нужно:

1. Составить заявление о необходимости пересмотра кадастровой стоимости квартиры, и приложить к нему:

• выписку из государственного реестра объектов недвижимости;
• копию документа, удостоверяющего право собственности на квартиру;
• документы, подтверждающие позицию владельца недвижимости о том, что ее кадастровая стоимость определена некорректно;
• документы, подтверждающие рыночную оценку объекта недвижимости (если оспаривается установление кадастровой стоимости исходя из рыночной).

1. Принести заявление и указанные документы в Росреестр.

В течение месяца комиссия, отвечающая за решение вопросов с определением кадастровой цены объектов недвижимости, должна рассмотреть заявление и дать ответ по нему. При этом, решение о том, каким будет ответ, комиссия принимает на отдельном заседании, и на нем вправе присутствовать владелец объекта недвижимости (он должен быть проинформирован о дате заседания).

Если аргументы владельца квартиры будут признаны достаточно вескими, то Росреестр в течение 5 дней инициирует корректировку кадастровой цены объекта недвижимости, направляя необходимые данные в компетентные структуры Росреестра.

Пересмотр кадастровой стоимости в судебном порядке

Если результаты работы комиссии Росреестра не устроят владельца квартиры — он вправе обратиться в суд. Для этого нужно:

1. Составить заявление в соответствии с требованиями Административно-процессуального кодекса. В нем должны содержаться:

• формулировки о том, что гражданин решает оспорить те или иные действия или же бездействие комиссии Росреестра;
• формулировки о желании владельца квартиры изменить ее кадастровую стоимость.

В заявлении также необходимо зафиксировать:

• название суда, в который оно подается;
• ФИО, адрес и иные требуемые персональные данные истца;
• название, адрес и иные требуемые сведения о территориальном представительстве Росреестра, которое будет ответчиком.

В заявлении также важно отразить:

• сведения в подтверждение факта нарушения интересов истца;
• доводы, которые обосновывают исковые требования;
• сведения о результатах взаимодействия с комиссией (если оно осуществлялось до обращения в суд).

Заявление может быть дополнено различными документами, письменными доказательствами. В общем случае оно сопровождается:

• уведомлениями о вручении лицам, которые имеют отношение к спору, копий заявления и документов;
• выпиской из государственного реестра объектов недвижимости;
• нотариально заверенной копией свидетельства о праве собственности на квартиру;
• документами, удостоверяющими недостоверность сведений, что использованы Росреестром при определении кадастровой цены квартиры;
• решением комиссии Росреестра (опять же, если гражданин туда обращался);
• квитанцией об уплате истцом госпошлины в величине 300 рублей.

Данный список — не исчерпывающий, и он может дополняться иными документами в зависимости от специфики конкретного иска. Например — если человек обращался за помощью к адвокату, то потребуются документы, удостоверяющие полномочия представителя. Кроме того, адвокат может инициировать предоставление в суд иных источников в целях подтверждения позиции истца.

1. Направить исковое заявление, дополненное необходимыми документами, в суд субъекта РФ.

Это нужно успеть сделать:

• в течение 5 лет с момента внесения в государственный реестр некорректных — по мнению владельца квартиры, сведений об объекте недвижимости;
• в течение 3 месяцев с момента обнаружения истцом факта нарушения его прав и свобод вследствие действий или бездействия Росреестра.

Если суд встанет на сторону гражданина — Росреестр внесет в государственный кадастр необходимые изменения. Они будут действующими для всех правоотношений с 1 января года, в котором подано заявление суд, или с момента внесения в кадастр исходных сведений о квартире — если данная запись появилась в кадастре позднее 1 января года, в котором судом рассматривалось исковое заявление владельца квартиры.

Последнее обновление Март 2019

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы. Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов). Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости . В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется "по старинке" - из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2018 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости .

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре . Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году. Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) - 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. - 130 тыс.руб. Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли) .

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р. продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. - 1 млн.))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Несмотря на то, что по договору Скворцов К.К. продал квартиру за столько же, за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) - 2 млн.руб. (затраты на покупку)) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2018 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2018 г.) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

• Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
• Онлайн на сайте Росреестра . Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать "Сформировать запрос". Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
• Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости . Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
• Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости . Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб. По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья - 1 млн.руб. стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

И постановление Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 . Кадастровая стоимость зависит от переходного коэффициента (К), благоустроенности населенного пункта (Рп, руб./кв. м.), формата сделки (Р/с, руб./кв. м.) и, естественно, площади участка (Пуз, кв. м.). Рассчитывать ее могут только люди со специальным образованием. Это делается по формуле:

Пуз × (Рп + Рс) × К.

В чем заключается разница между рыночной ценой и КС?

Рыночная стоимость считается более объективным показателем, чем кадастровая, так как на нее влияет большее количество аспектов:

Переходной коэффициент К используется специально для того, чтобы учитывать рыночную цену аналогичной недвижимости, однако этот механизм далек от совершенства, так как законом не регламентирована достоверность данных для сравнения, источник информации и количество участков для сравнения.

Предлагаем посмотреть видео о том, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Можно ли купить или продать землю по цене по кадастру?

Если собственником участка принято решение продавать его по стоимости по кадастру, то это значительно облегчает расчет дохода от продажи. Дело в том, что НК РФ ввел кадастровую стоимость объекта недвижимости как единицу, из которой высчитывается налог, только с 1 января 2016 года.

Если недвижимость была приобретена ранее, НДФЛ высчитывается из цены, указанной в . При новом же законодательстве сумма в документах должна превышать 70% от кадастровой стоимости. У решения продавать недвижимость по кадастровой стоимости есть ряд плюсов и минусов.

Плюсами можно считать прозрачность такой сделки перед налоговыми органами и легкость расчетов. Минус для собственников, которые приобрели участок после начала 2016 очевиден – это самая большая возможная итоговая сумма налоговой выплаты относительно цены земли. То есть НДФЛ будет высчитываться из кадастровой стоимости, даже если рыночная выше.

Если говорить о покупке земли, то стоит обратить внимание на то, что договор купли-продажи может быть заключен только если участок поставлен на кадастровый учет.

Для этого должны быть определены основные характеристики земельного надела и произведено межевание, из которых исходит КС ( ?). В случае покупки земель у муниципалитетов и государства государственный кадастровый учет часто не пройден, а приобрести недвижимость можно только при ряде оснований:

Из минусов подобного решения можно назвать неосведомленность о моменте процедуры оценки земли и часто устаревшие данные. Из плюсов отмечается нередко низкая цена участка. Однако нужно иметь в виду, есть риск получить участок без четких границ из-за неоконченного комплекса работ по оформлению земли.

Возможна ли покупка и продажа ниже КС?

Покупка и продажа земли ниже кадастровой стоимости имеет определенные подводные камни. До выхода поправок в Налоговый кодекс в 2016 году в договорах купли-продажи часто указывались мизерные суммы. Очевидно, для снижения размера отчислений в пользу государства. Однако после 1 января 2016, как было уже сказано, НДФЛ стал высчитываться по кадастровой стоимости. Если цена, указанная в договоре, менее 70% от кадастровой, то налог все равно платится по ставке 0,7.

Очень часто складывается ситуация, что цена по кадастру намного выше рыночной, что невыгодно продавцу, в таких случаях выполняется процедура оспаривания кадастровой оценки. Она применяется при начавшемся строительстве рядом с продаваемым объектом, если со времени проведения оценки сильно изменилась ситуация на рынке недвижимости, из-за прошлых ошибок оценщиков.

Форму обращения продавец выбирает сам. Это может быть или обращение в специальную комиссию по спорным вопросам кадастровой оценки, или судебный иск.

Как это осуществить?

1. Для того, чтобы продать участок ниже кадастровой стоимости, понадобятся, прежде всего, документы, подтверждающие право собственности на участок и кадастровый паспорт (в случае, если его нет, нужно заказать его).
2. После оценки участка и заключения договора имеется еще один важный шаг. Продавец и покупатель вместе с полным пакетом и тремя экземплярами договора купли-продажи обращаются в Росреестр (более детально о том, как правильно оформить продажу и покупку земельного участка через Росреестр и МФЦ, можно узнать в ).
3. Там продавец пишет заявление на перерегистрацию участка, проходит полный расчет за подписью сторон и, после этого, в течение месяца покупатель получает документы на свой новый участок.

Подробнее о нюансах сделки с государством по реализации земельного участка и как продать недвижимость по кадастровой стоимости, можно узнать в .

Налоговые последствия

Часто из-за непонимания, как она вычисляется, возникает ряд проблем. Однако, если хорошо владеть теорией, знать свое право на оспаривание и уметь пользоваться специальными сервисами для расчетов, из кадастровой стоимости участка даже можно извлечь определенную пользу. Она может упростить подсчет рыночной стоимости при продаже, приобрести дешево муниципальную землю или самостоятельно посчитать сумму налога.

В отношении недвижимости сегодня существует два понятия стоимости: кадастровая и рыночная. Между ними есть существенная разница. В этой статье освещаются вопросы, связанные с и рыночной стоимостью квартир. Рассказывается, как узнать ту или иную стоимость, для чего нужны эти величины, в чем разница между ними.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры — разные понятия

Определяется исключительно условиями рынка. Квартира, по сути, стоит столько, сколько за нее готовы заплатить покупатели. На рыночную стоимость влияет и валютный курс, и основные политические события, и сезонность, и многие другие факторы, под влиянием которых цена на жилье то растет, то падает.

Именно непостоянство рыночной стоимости на квартиры делают сделки с недвижимость особо рискованными. Если при смене жилья продать свою квартиру и не поторопиться с покупкой новой, то можно остаться ни с чем. Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья.

Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

• передача ;
• обмен;
• дарение;
• оформление жилищного ;
• наследование.

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру. Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье.

В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки. Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.

Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе. Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости.

Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию. Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик. Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

Особенности кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость жилья — растраты на его постройку

Если говорить о кадастровой стоимости, то надо понимать, что она имеет мало общего с рыночной. Основные критерии определения кадастровой стоимости – это сумма расходов на строительство за минусом износа здания.

Ни район, ни комфорт, ни элитный ремонт никак не влияют на кадастровую стоимость. При ее расчете берутся только основополагающие моменты, значимые для общей стоимости данной жилплощади на территории того или иного строения.

Кадастровая стоимость нужна для расчетов налогов и для просчетов сборов, которые платят при отчуждении жилья. Например, при оформлении ипотеки, при наследовании, дарении, то есть при просчете любых характеристик по квартире, выражаемых в денежном эквиваленте.

Сравнение кадастровой и рыночной стоимости

Рыночная стоимость отображает реальное положение дел на рынке. Она всегда выше, чем та, которую фиксируют в Государственном Кадастре недвижимости. Ситуации, когда в ГКН дают более высокую оценку квартире, чем она есть на рынке, крайне редки.

Считается, что совпадают кадастровая и рыночная стоимость в старых домах, которые на рынке мало ценятся. Обычно все-таки на треть, а то и наполовину меньше, чем рыночная.

Эти два вида стоимости между собой совершенно не связаны. Подсчитываются они практически одинаково, только при определении рыночной цены учитывается больше факторов. Поэтому одинаковые по кадастровой стоимости квартиры могут иметь сильно разнящуюся рыночную стоимость. Одинаковые квартиры в элитном районе и на окраине могут иметь большое расхождение в цене.

Когда кадастровая стоимость выше?

Рыночная стоимость квартиры может быть ниже кадастровой

Рыночная стоимость в исключительных случаях может быть ниже, чем кадастровая. Такое случается в ситуациях, когда элитная квартира находится в новом доме, построенном из инновационных материалов.

В таком доме чаще всего использованы дорогие материалы, установлены современные лифты. Дорогостоящее строение в ГКН оценивается соответственно. Особенно это актуально для ситуаций, когда у здания совсем нет износа. А вот рыночная стоимость может значительно отставать.

Если же новостройка элитного уровня расположена далеко от центра, в новом районе нет достойной инфраструктуры, плохо организовано транспортное сообщение, то рыночная стоимость на квартиру будет совсем невысокой по сравнению с кадастровой.

Преобладание кадастровой стоимости над рыночной крайне невыгодно самому собственнику. В этом случае придется платить слишком большие налоги. Самый разумный шаг в этой ситуации – заказ новой о рыночной стоимости. Она должна отражать стоимость жилья на рынке в тот момент, когда была просчитана кадастровая стоимость.

Говорить об объективном сопоставлении кадастровой / рыночной стоимости можно в том случае, если они отражают ситуацию в одно и то же время. Получив справку о рыночной стоимости жилья в момент кадастровой оценки можно использовать в судебном процессе при оспаривании кадастровой стоимости.

Если сведения по оценке ГКН внесены в Росреестр менее 6 месяцев назад, то можно просто подать соответствующее заявление в эту организацию. Если там отказали в изменении кадастровой стоимости, то остается только . На него надо идти без колебаний, ведь это возможность отстоять свои права и сократить свои расходы.

Как связаны между собой рыночная и кадастровая стоимость?