Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.

При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.

Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.

Условия перевода недвижимости в другую категорию

Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:

1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.

2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:

• если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
• если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
• если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
• если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
• если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.

В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.

Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:

• ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
• наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
• возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.

Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.

Порядок перевода жилья в нежилые помещения

Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.

Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:

1. Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
2. Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
3. Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
4. Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
5. Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
6. Удостоверение личности заявителя.

Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.

Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней .

В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.

Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения

Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.

Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:

• представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
• представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
• несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
• наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.

Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.

Нужно ли согласие собственников других квартир в доме

Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.

Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).

Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.

На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.

Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.

Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.

При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.

Комментарии (14)

Александр | 2015/05/20

Добрый день. Купил квартиру для перевода в нежилое из жилого. Она оказалась под охраной, как памятник архитектуры. Может ли орган (переводящий квартиру из одного состояния в другое) запрашивать реставрацию? Обязан ли собственик предаставить ее? Если обязан, то какой статьей это обуславливается?

admin | 2015/05/26

Здравствуйте Александр! В случае если переводимое помещение или объект капитального строительства, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры и для его перевода требуется перепланировка, переустройство, реконструкция, то заявитель дополнительно предоставляет заключение органа по охране объектов культурного наследия о допустимости проведения строительных работ, предусмотренных проектной документацией.

Таким образом, разрешение уполномоченного по контролю за объектами культурного наследия органа на перевод жилого помещения в нежилое без необходимых документов (то есть, без реставрации, если она необходима), вам получить не удастся. Данный порядок устанавливается Федеральным законом “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”.

Пунктом 3 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» бремя содержания объекта культурного наследия (в том числе и реставрация такого объекта) возлагается на собственника, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.

Надежда | 2015/07/26

открыла ооо “досуг детей” в собственном 2-х этажном коттедже.Получила субсидию, теперь требуют перевести площади, используемые под досуговую деятельность в нежилое помещение. Из статьи поняла, что единственное препятствие – Положение №47 от января 2006 года. Так что же мне делать? спасибо

admin | 2015/08/03

Здравствуйте Надежда! Вы можете осуществить перевод дома в нежилое помещение в соответствии с требованиями законодательства – статьей 23 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и(или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

виталий | 2016/08/14

Дарственная на квартиру была оформлена на жену.Затем в браке жена перевела квартиру в нежилое под стоматологию.Имеет ли муж право на долю при разводе?

admin | 2016/08/22

Здравствуйте Виталий! Если квартира была получена женой на основании договора дарения (безвозмездный договор), то такое имущество не имеет статуса общего имущества супругов. Что касается перевода жилого помещения в нежилое, то сам факт смены статуса жилого помещения не влечет изменение порядка его получения (безвозмездная сделка дарения). Как следствие, при разводе муж на долю в таком помещении претендовать не сможет.

Влад | 2016/11/28

А если собственников на квартиру несколько, в том числе малолетние дети, возможен перевод в нежилой фонд? Спасибо!

admin | 2016/12/09

Здравствуйте Влад! Перевод возможен только с разрешения органов опеки и при предоставлении несовершеннолетним равноценных долей в праве собственности на иное жилое помещение.

татьяна | 2017/10/09

в помещении расположено отделение почтовой связи. зарегистрировано как жилое-квартира. Техпаспорт на нежилое с незаконной перепланировкой. пробито два проема под дверь и два под окна и заложено окно и дверь. как перевести в нежилое-с чего начать

admin | 2017/10/17

Здравствуйте Татьяна! В первую очередь, вам необходимо подготовить все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также проект его реконструкции. Впоследствии полученный проект потребует согласования в органах жилищной и пожарной инспекции, а также в Роспотребнадзоре. После подготовки проекта реконструкции и его согласования с уполномоченными органами, вы сможете обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в уполномоченный орган по вашему региону.

Александр | 2018/03/13

Здравствуйте!
Получено разрешение администрации на перевод, сделан ремонт. Что дальше? Куда обращаться за документами и какие документы нужны? Спасибо.

admin | 2018/03/27

Здравствуйте Александр! После получения разрешения вам необходимо обратиться в соответствующую межведомственную комиссию при администрации по месту вашего проживания. Как правило, к заявлению прилагаются технические документы на помещение, разрешение на смену категории помещения, проект перепланировки, заключения СЭС, пожарной инспекции итд. Детальный перечень документов вы можете уточнить непосредственно при обращении.

Рафаэль | 2018/09/24

Купил квартиру в ипотеку на первом этаже, могу ли я оформить её в нежилое, не закрыв полностью ипотеку.

admin | 2018/10/10

Здравствуйте Рафаэль! В соответствии с ч. ст. 343 Гражданского кодекса РФ, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. Поскольку ваша квартира по договору ипотеки является жилым помещением, то в соответствии с законом без согласия банка вы не в праве изменять статус данного помещения на нежилое и производить иные действия с предметом залога без согласия залогодержателя (банка).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае (ст. 24 ЖК РФ):

1) непредставления определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ докумен- 163

2) представления документов в ненадлежащий орган;

3) несоблюдения предусмотренных ст.

22 ЖК РФ условий пе­ревода помещения;

4) несоответствия проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать ос­нования отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмот­ренные ч. 1 ст. 24 ЖК РФ. Решение об отказе в переводе помеще­ния выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжало­вано заявителем в судебном порядке.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпываю­щим. В качестве первого основания названо непредставление сле­дующих документов, определенных ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, а именно:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помеще­ние (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном по­рядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, техниче­ский паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое по­мещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого по­мещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в ка­честве жилого или нежилого помещения).

Иные документы не требуются. Их отсутствие не влечет отказа в переводе помещения из жилого в нежилое или наоборот.

Второе основание - представление документов в ненадлежа­щий орган. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется орга­ном местного самоуправления, в который должны быть представ­лены соответствующие документы. Третьим основанием для от­каза в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот являет­ся несоблюдение предусмотренных ст. 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Так, не допускается перевод жилого поме­щения в нежилое:

164 - если доступ к переводимому помещению невозможен без ис­пользования помещений, обеспечивающих доступ к жилым поме­щениям,

Если отсутствует техническая возможность оборудовать та­кой доступ к данному помещению,

Если переводимое помещение является частью жилого поме­щения,

Если переводимое помещение используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места посто­янного проживания,

Если право собственности на переводимое помещение обреме­нено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен:

если такое помещение не отвечает установленным требовани­ям;

Если отсутствует возможность обеспечить соответствие тако­го помещения установленным требованиям;

Если право собственности на такое помещение не обременено правами каких-либо лиц.

Наряду с перечисленным, основанием для отказа в переводе мо­жет быть несоблюдение требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной в частности:

Если в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

Если жилая площадь в результате перевода помещения в не­жилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья, с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

Если будут нарушены права несовершеннолетних детей, про­живающих в переводимом жилом помещении;

Если жилые помещения (жилые дома) признаны в установ­ленном порядке аварийными и др.

Последним основанием для отказа является несоответствие про­екта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства согласно п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Ссылки на соответствующие основания для отказа в переводе поме­щения должны быть отражены в решении об отказе в переводе. Та­кое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с гл. 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в ар­битражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных инте­ресов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущен- 165 ный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Еще по теме §6.3 Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение:

1. §6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
2. §6.1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
3. § 6.1 Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
4. §6.2 Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение
5. Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
6. 4.4. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
7. 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
8. Глава 6. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИ
9. Глава 6. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое
10. 12. ПОНЯТИЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ
11. 4. Замена нанимателя жилого помещения или члена кооператива. Отказ пользователя от части жилого помещения
12. 2. Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
13. §4.1. Жилое помещение: понятие и виды. Назначение и пользование жилым помещением
14. 3. Раздел жилого помещения. Объединение пользователей жилого помещения в одну семью
15. § 11. Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами. Бронирование жилого помещения
16. Глава 5. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан
17. § 1. Понятие жилого помещения. Виды жилых помещений и их назначение
18. §4.2 .Назначение жилого помещения. Пользование жилым помещением
19. Глава 5. СМЕНА ПРАВОВОГО СТАТУСА ПОМЕЩЕНИЙ (ПЕРЕВОД), ПЕРЕПЛАНИРОВКА И ПЕРЕУСТРОЙСТВО ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

- Кодексы Российской Федерации - Юридические энциклопедии - Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административное право (рефераты) - Арбитражный процесс - Банковское право - Бюджетное право - Валютное право - Гражданский процесс - Гражданское право - Договорное право - Жилищное право - Жилищные вопросы - Земельное право - Избирательное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Коммерческое право - Конституционное право зарубежных стран - Конституционное право Российской Федерации - Корпоративное право - Криминалистика -

Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
• технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
• проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
• согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
• нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
• оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
• выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.

Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

• Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
• Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
• Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.

• Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
• Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
• Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
• В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
• Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
• Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
• Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

• предоставление неполного пакета документов;
• проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
• отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
• отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
• не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

• паспорт и ксерокопию собственника;
• оригинал и копию учредительных документов - если собственником является юридическое лицо;
• оригинал и копию нотариальной доверенности - если оформление занимается доверенное лицо;
• свидетельство о праве собственности на помещение;
• договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
• кадастровый паспорт помещения;
• оригинал и копию акта приемочной комиссии;
• оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

§6.2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается (ст. 24 ЖК РФ), если:

1) не представлены определенные частью 2 статьи 23 ЖК РФ документы;

2) документы представлены в ненадлежащий орган;

3) не соблюдены предусмотренные статьей 22 ЖК РФ условия перевода помещения;

4) проект переустройства или перепланировки жилого помещения не отвечает требованиям законодательства.

Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 статьи 24 ЖК РФ; оно (решение) выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое является исчерпывающим. В качестве первого основания названо непредставление документов, определенных частью 2 статьи 23 ЖК РФ (перечень документов приведен в предыдущем параграфе).

Иные документы не требуются. Их отсутствие не влечет отказа в переводе помещения из жилого в нежилое или наоборот.

Второе основание - представление документов в ненадлежащий орган. Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляет орган местного самоуправления, в который должны быть представлены необходимые документы. Третье основание для отказа в переводе - несоблюдение предусмотренных статьей 22 ЖК РФ условий перевода помещения. Не допускается перевод жилого помещения в нежилое, если:

Доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, специально для этого предназначенных;

Отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;

Переводимое помещение является частью жилого помещения или используется его собственником или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

Право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое возможен, если:

Такое помещение не отвечает установленным требованиям;

Отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

Право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:

В разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

Жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

Будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;

Жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.

Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 98, 99).