Приветствую! За девять месяцев 2017 года инвестиции в российскую недвижимость выросли на 40% и достигли $1,74 млрд. С другой стороны, за последние четыре года популярность вложений в жилой сегмент упала в три раза (по оценкам аналитиков ЦИАН).
Какой вывод можно сделать? В России явно уменьшается спрос на инвестиции в жилую недвижимость и растет - в недвижимость коммерческую.
Поэтому сегодня мы поговорим об инвестициях в коммерческую недвижимость: варианты, плюсы/минусы, риски и «подводные камни».
Коммерческая недвижимость - это любой нежилой объект, который приносит доход владельцу (склад, офис, парикмахерская, отель, спортзал, бизнес-центр, супермаркет).
Давайте я расскажу про самые распространенные варианты подробнее.
Торговые площадки
В России - это один из самых доходных типов недвижимости. Магазины и торговые центры в месте с большим пешеходным трафиком генерируют владельцу прибыль в тысячи рублей за квадратный метр.
Как это работает? Вы находите земельный участок, строите там торговый центр и сдаете площадки в аренду. Вам даже не придется «заморачиваться» с благоустройством недвижимости. В аренду сдаются голые стены с подведенными коммуникациями. Ремонт, мебель и техника - проблемы арендатора, а не владельца.
Самым интересным направлением коммерческой недвижимости в Москве эксперты считают стрит-ритейл. Раньше для таких объектов переоборудовали квартиры на первых этажах. Сегодня средняя доходность аренды стрит-ритейла составляет 11–12%. Хороший магазин ближе к МКАД окупается за 9–10 лет.
К слову, по итогам первого полугодия 2017-го в торговые площади было инвестировано $690 млн. - максимальный показатель за последние пять лет.
Офисные площадки
Уступают торговой недвижимости по доходности, но тоже приносит владельцам немалую прибыль. Гораздо большую, чем прибыль от сдачи в аренду жилой недвижимости в том же районе.
Когда-то офисная недвижимость считалась самой выгодной инвестицией. А сегодня средняя доходность в офисном сегменте на 0,5–1% ниже, чем в торговом. Спрос растет только на небольшие офисные помещения (100-200 м²) и новые форматы (например, коворкинг).
За последние пять лет ввод новых бизнес-объектов на рынок был минимальным. Что дает надежду на рост арендных ставок в ближайшие год-два. Так что перспективы в офисном сегменте недвижимости есть – но и риски пока высоки.
Индустриальные объекты
В первую очередь, в эту группу входят склады, а также промышленные объекты. В России индустриальная недвижимость большим спросом среди инвесторов не пользуется. Конкуренция на рынке высока, дефицита в свободных объектах пока нет, а долгосрочные договора на аренду заключаются редко.
Исключение - складские помещения. Их охотно берут в аренду интернет-магазины и крупные розничные сети. Наиболее востребованы сегодня крупные складские комплексы площадью от 100 000 м².
Варианты инвестирования в коммерческую недвижимость
Инвестиции в строительство
С момента начала стройки (первый этап из всех стадий строительства) до сдачи объекта в эксплуатацию цена недвижимости вырастает на 40-70%. Но такие инвестиции сопровождаются высокими рисками.
- Во-первых, застройщик может оказаться банальным мошенником или честным банкротом.
- Во-вторых, строительство иногда растягивается на неопределенный срок. Например, из-за резкого роста цен на стройматериалы.
- В-третьих, не так просто найти на готовый объект покупателей или арендаторов. До момента продажи (или в периоды простоя) помещение будет приносить убытки.
Ну, и конечно, инвестиции в строительство требуют серьезного капитала. Тем более, инвестиции в недвижимость коммерческую.
Участие в краудфандинговом проекте
Краудинвестинг - это совместное или «народное» финансирование. Коллективные инвестиции дают возможность поучаствовать в масштабных проектах. В том числе, и в покупке объектов недвижимости. Краудинвестинговые онлайн-платформы отбирают перспективные проекты, делают их первичную оценку и привлекают к финансированию всех желающих.
Крупных площадок в России несколько: StartTrack, VentureClub.co, «Город денег», «Поток» и, конечно, AKTIVO. Проект AKTIVO предлагает новые возможности для пассивного дохода от сдачи недвижимости в аренду через онлайн-сервис.
Как это работает? Команда Aktivo ищет и проводит аудит объектов, выставленных на продажу. Проект ориентирован на недвижимость с доходностью от 13% (это около 2% всех коммерческих предложений на рынке). Чаще всего Aktivo отбирает для инвестирования стрит-ритейл.
Вложить деньги в «квадратные метры» может любой совершеннолетний россиянин с паспортом. Минимальный размер вложений на Aktivo составляет 100 000 рублей.
Для инвестиций создаются монофонды в виде закрытого ПИФа. Помещение, под которое собираются средства, вносится на баланс монофонда. Другими словами, паи фонда заранее обеспечены активом!
Каждый месяц площадка предлагает инвесторам новый объект, разделенный на доли по 1000 рублей (номинальная стоимость). Клиент нажимает кнопку «инвестировать» и через трое суток его доли зачисляются на личный счет. Все объекты Aktivo застрахованы в «Сбербанк Страхование».
Как только выкупаются все доли, пайщики начинают получить доход от сдачи объекта в аренду.
В 2016 году инвесторами площадки Aktivo стало более 200 человек. За год они инвестировали в коммерческую недвижимость 500 млн. рублей. На площадке было выставлено два объекта:
- Супермаркет «Виктория» в Долгопрудном (доходность 12,1% годовых).
- Супермаркет «Пятерочка» в Люберцах (доходность 11,2% годовых).
Доля в паевом фонде недвижимости
В России инвестиции в недвижимость через паи доступны только в закрытых паевых фондах (ЗПИФ). По сути, это обычный ПИФ, но деньги пайщиков вкладываются в недвижимость.
Почему фонд «закрытый»? Потому что войти в него можно только вначале, а выйти (предъявить управляющей компании паи к выкупу) - после завершения. Классические инвестиции формата «купил и держи». Кстати, именно за счет средств ЗПИФН строился торговый центр «Атриум».
Из-за того, что ЗПИФН создаются под конкретные проекты (что-то вроде закрытого клуба «для своих»), они отличаются низкой ликвидностью.
Давайте разберем структуру ЗПИФН на примере «Фонд Коммерческая недвижимость» от УК «Сбербанк Управление Активами».
Фонд ориентирован на долгосрочных инвесторов (рекомендованный срок инвестиций составляет пять лет). Цель фонда: покупка недвижимости и прав на нее для получения в будущем прибыли от сдачи в аренду или перепродажи по более высокой цене.
Фонд инвестирует в долевое строительство по жилым проектам, объекты коммерческой недвижимости и земельные участки в Москве и МО, Казани и Новосибирске. Каждые полгода инвестиционный доход распределяется между пайщиками.
К сожалению, никакого роста «Фонд Коммерческая недвижимость» не показывает. Пока пайщики фонда несут только финансовые потери. С начала года цена пая упала на 10,61%, а за три года – на 30,56%. Сегодня один пай сберовского ЗПИФН оценивается почти в 180 рублей.
Номер в апарт-отеле
Апарт-отели позволяют зарабатывать на сдаче апартаментов в аренду.
Для владельца такого номера есть два способа заработка:
- Активные инвестиции: сдача объекта в аренду (посуточно или помесячно);
- Пассивные инвестиции: заключить договор с управляющей компанией и получать процент от прибыли.
Плюсы инвестиций в апарт-отели:
- Более низкая цена покупки по сравнению с другими жилыми объектами недвижимости (на 10-20%).
- Объект можно купить с хорошей скидкой на стадии строительства (до 30% от цены объекта).
- Номер в апарт-отеле приносит регулярную прибыль без серьезных затрат времени и сил.
Управляющая компания гарантирует инвестору доход, который не зависит от плотности клиентского потока или сезона. Доходность инвестиций обычно сопоставима с процентами по банковскому вкладу. Но в отличие от депозита, у Вас на руках есть физический актив.
В России направление апарт-отелей только зарождается. Пока несколько объектов построено в Москве и в Санкт-Петербурге. Но сегмент перспективный и растет хорошими темпами.
Инвестиции в зарубежную недвижимость
За 10 месяцев 2017 года число запросов на покупку зарубежной недвижимости с целью инвестиций выросло в два раза (по сравнению с тем же периодом прошлого года). Однако это по-прежнему на 45% ниже докризисного уровня.
В 2016-м ТОП-10 стран, популярных у русскоязычных инвесторов, выглядел так: Болгария, Италия, Испания, Германия, США, Греция, Черногория, Турция, Чехия и Франция. Примерно 40% заявок касалось коммерческой недвижимости.
Однако список стран с высокой доходностью объектов выглядит совсем по-другому: Новая Зеландия (15,1%), Латвия (11,5%), Канада (11%), Израиль (9,3%), Венгрия и Австрия (8,5%), Швеция (7,9%), Турция (7,3%), Великобритания (7%) и Болгария (6,7%).
Как выбрать зарубежный объект для инвестиций?
Шаг 1. Определиться с целью вложений:
- Для сохранения капитала на длительный срок подойдут стабильные рынки, где цены практически не меняются (Берлин, Париж, Вена, Лондон, Осло, Копенгаген, Стокгольм, Будапешт). Рентабельность таких инвестиций составляет 4–6% годовых.
- Для преумножения накоплений нужно выбирать рынки с хорошим потенциалом роста и доступные по цене.
Для отбора объектов стоит изучить независимые аналитические обзоры (например, Colliers International или Knight Frank). Главное, не нарваться на очередной «пузырь».
Доходность таких инвестиций может достигать 9% годовых.
Шаг 2. Оценить привлекательность инвестиций.
Сегодня самое выгодное вложение в европейские «квадратные метры» - это покупка объекта на стадии строительства. Лучше покупать либо новую недвижимость, либо объект не старше 10 лет. В таком случае он, как правило, находится в распоряжении девелоперов, а не агентов.
Перед сделкой инвестору придется изучить и объем туристического потока в стране, и текущее состояние инфраструктуры, и востребованность объекта, и цену в рублях за 1 м².
Шаг 3. Не забыть про дополнительные расходы.
Покупая зарубежную недвижимость, будьте готовы к дополнительным расходам: единовременным и регулярным (услуги юриста, нотариуса и риелтора, финансовое посредничество, гербовый сбор, ремонт объекта, налоги, страхование, затраты на управляющую компанию).
Средние единовременные затраты составляют примерно 7% от стоимости объекта, регулярные: 1–1,5% без ипотеки.
Пару слов о жилой недвижимости
Квартира в новостройке
В 2008 году можно было купить квартиру в новостройке и через пару месяцев перепродать ее с доходностью в 40%. Сегодня заработать на перепродаже «первички» крайне сложно.
Приобрести квартиру не проблема – гораздо трудней найти покупателя, готового купить ее «с накруткой». Между моментом покупки и продажи может пройти несколько лет. И все это время владелец объекта несет расходы на содержание объекта. В редких случаях доходность сделок доходит до 20%.
Очень маловероятно, что цены на жилье в России в обозримом будущем вырастут. К Москве это тоже относится, учитывая грандиозные планы московской мэрии по вводу на рынок гигантского объема нового жилья в рамках реновации.
Квартира под сдачу в аренду
В 2017-м покупать жилую недвижимость под сдачу в аренду эксперты не рекомендуют. Серьезные издержки на покупку и содержание жилых квартир «роняют» доходность аренды ниже процентов по депозитам. Уровень дохода от сдачи в долгосрочную аренду в России приближается к европейскому: 4-6% годовых. Да и по временным затратам сдача помещений в аренду больше напоминает свое дело, чем пассивные инвестиции.
Поэтому на вопрос «взять кредит или копить» я обычно отвечаю: «только без ипотеки». Время, когда заработок на жилье перекрывал ставки по ипотеке – уже позади.
Риски и подводные камни
На инвестиции в коммерческую недвижимость в России влияют три группы рисков:
- Политические;
- Экономические;
- Юридические.
В последние годы российская геополитика отличается, мягко говоря, непоследовательностью. Мы резко и неожиданно меняем и приоритеты развития, и союзников. Такие «метания» делают Россию опасной с точки зрения международной безопасности. Не говоря уже о пресловутых санкциях и контрсанкциях.
От статуса «все сложно», в первую очередь, страдает бизнес, связанный с туризмом, торговлей и массовыми мероприятиями. В том числе, и гостиничный.
Экономическая ситуация в России тоже, к сожалению, не безоблачна. И вряд ли что-то кардинально поменяется в ближайшие годы. Ведь кризис 2014-го (в отличие от 2008-го) вызван не внешними, а внутренними факторами. Модель, ориентированная на экспорт сырья, оказалась опасно уязвимой.
Ну, а юридические риски в России всегда были высоки. Каждый год правительство изыскивает новые источники наполнения бюджета. И это, как правило, больно бьет по частному бизнесу. К примеру, с 1 января 2017-го кадастровая оценка недвижимости полностью перешла под контроль государства. Что обогатило чиновников и создало кучу проблем бизнесменам-владельцам недвижимости.
Плюсы инвестиций в недвижимость
- По сравнению с инвестициями в жилую недвижимость, срок окупаемости здесь ниже, а доходность выше.
- На этапе экономического подъема в стране спрос на коммерческую недвижимость всегда растет.
- Может приносить по-настоящему пассивный доход долгие годы, если отдать объект под управление.
- Если вовремя инвестировать в ремонт и обслуживание здания, то с годами стоимость объекта только вырастет.
- Под залог коммерческой недвижимости банки охотно дают кредиты на адекватных условиях.
- В случае обвала фондового рынка, цены на коммерческую недвижимость упадут не сразу, а «с опозданием».
Минусы инвестиций в недвижимость
- Требуется большой стартовый капитал. Гораздо больший, чем в жилую недвижимость.
- Низкая ликвидность вложений. Быстро продать склад или магазин не получится.
- Сложно спрогнозировать, как будут меняться цены на объекты и размер арендной платы.
- Коммерческая недвижимость сильнее реагирует на негативные явления в экономике (падение покупательского спроса, девальвация нацвалюты, локальные кризисы).
Заключение
Во все времена недвижимость – отличный вариант для инвестиций. С годами меняются лишь тренды и направления, а также появляются новые форматы для инвесторов. В 2017-м пользуется спросом торговая недвижимость, апарт-отели и такие страны как Новая Зеландия, Латвия и Канада.
Инвестиции в строительство и ПИФы сегодня низкодоходны. А вот участие в краудинвестинговых проектах популярно, как никогда.
- Что такое коммерческая недвижимость
- Виды коммерческих площадок
- Отели, апартаменты, кафе, рестораны
- Способы заработка на коммерческой недвижимости
Сложности при инвестировании в объекты
По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.
Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.
Стоит набрать фразу «аренда промышленных площадей» в любой из поисковых систем Интернета, как тут же высветятся адреса многочисленных сайтов, готовых предложить клиенту множество разных объектов. А есть ли спрос? И в чем плюсы и минусы подобной аренды?
Калейдоскоп арендаторов
Как известно, пустующие площади какого-нибудь завода или фабрики сегодня можно взять в аренду. Обычно такие помещения сдают под офисы сразу нескольким небольшим арендаторам либо же одному крупному. Производственный цех можно отдать, к примеру, под торговые площади и организовать в нем вещевой рынок. Заводские площади вполне подойдут для сдачи в аренду частным кинокомпаниям. На их огромной территории можно хранить и громоздкую аппаратуру, и съемочную бутафорию. Кроме того, здесь одновременно легко разместить сразу несколько съемочных площадок. Одним словом, арендаторы порой вовсе не имеют никакого отношения к промышленности. Среди них много туристических, компьютерных и других фирм. «Компании арендуют помещения на территории производственного предприятия по системе «цена - месторасположение», - говорит Роман Соков, директор Департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow. - Этот вариант подходит для аренды помещений под бэк-офис и склад, если территории бывшего завода сдаются дешево и занимают выгодное месторасположение в городе».
Для того чтобы взять в аренду нежилое помещение, необходимо заключить договор. В большинстве случаев долговременный (сроком от пяти лет и более), причем возможность его продления обычно предусмотрена. Речь может идти и о субарендных отношениях или о возможности заключения таковых. «Сегодня допускается аренда всех видов собственности как физическими, так и юридическими лицами, - комментирует ситуацию Р. Соков. - По договору арендатор имеет правомочия почти такие же, как и собственник здания, однако с юридической точки зрения есть некоторые правовые разграничения. Арендатор имеет право выкупа арендуемого помещения с последующей организацией ООО, товарищества и т. п.».
Гражданский кодекс предусматривает возможность сдачи в аренду и промышленного предприятия. В этом случае заключается договор аренды, который подлежит государственной регистрации. «Однако его особенность такова, что вместе с активами (землей, зданиями, оборудованием) арендатору передаются как права требования данного предприятия, так и его долги. В связи с этим на практике договор аренды на все предприятие фактически не заключается. Снимают только здание и земельный участок, но договор на недвижимое имущество все равно регистрируется. Кроме того, отдельно можно взять в аренду оборудование предприятия, и только в этом случае государственная регистрация не требуется. Стоит отметить, что последняя схема наиболее распространена среди участников рынка», - рассказывает Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ - Коммерческая недвижимость».
Когда объектом сдачи в аренду являются все производственные мощности, то нужно учитывать, что процесс заключения договора может затянуться на долгое время. «Структура сделки будет достаточно сложной, включающей в себя поэлементную передачу оборудования, его страхование, - поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property. - Такие операции на нашем рынке редкость, поскольку намного проще разместить заказ на изготовление продукции, чем самим арендовать мощности и организовывать на них производство».
Коммуникации - все
В наше время трудно себе представить работу компании, не имеющей доступа в Интернет, у которой нет, к примеру, электронной почты. Без них текущая деятельность любой фирмы просто замирает. Важны и другие коммуникации. Поэтому успешные бизнесмены стремятся арендовать помещения под офис в зданиях, где уровень оснащения отвечает всем самым современным требованиям. Насколько территории бывших заводов и фабрик приспособлены к таким условиям?
В производственных помещениях имеются различного рода ограничения, из-за чего привести их в порядок не так просто. К примеру, необходимо строгое соблюдение различных строительных, пожарных, санитарно-гигиенических и других норм. К тому же на переоснащение нужны немалые средства, ведь территория бывшего завода или фабрики некоторое время не функционировала, в связи с чем могут возникнуть сложности с обеспечением электропитания здания, коммуникации могут оказаться полностью изношенными. При реконструкции объекта, скорее всего, будет нужна замена всех инженерных систем, кровли, перекрытий, потребуется выполнить фасадные работы. Что касается замены внешних сетей, то и здесь арендатора порой поджидают неприятные сюрпризы: чтобы проложить их по территории других собственников, необходимо получить согласие последних.
Учитывая все эти обстоятельства, делать в здании серьезный ремонт арендатор вряд ли станет, в лучшем случае ограничится косметическим. Есть еще один нюанс. «Даже если компания снимет благоустроенный офис, остальная территория завода остается по-прежнему не облагороженной, - говорит Р. Соков. - В большинстве случаев отсутствует единая перепланировка завода, сохраняется ощущение промзоны».
Следует также учесть, что в основном здания заводов и фабрик возводились давно, поэтому их энергоэффективность едва ли будет высокой. «Так, например, отопление старого промышленного предприятия может дорого обойтись арендатору. В этом случае дешевле возвести новое промышленное здание», - считает А. Бушин. Эксперты предлагают учитывать и другие обстоятельства, к примеру, имеются ли в наличии очистные сооружения, подведен ли газ, какие существуют подъездные пути, есть ли складские помещения, стоянки, погрузочные краны и т. д. «На территории заводов административные площади относительно невелики (особенно на советских предприятиях, где было налажено централизованное проектирование и даже отчасти управление), а производственные площади слабо приспособлены к размещению в них офисов. Необходимо спроектировать электросети, теплоснабжение, вентиляцию, кондиционирование и т. п. Фактически переоборудование таких площадей нужно выполнять раз и навсегда, чтобы это было хоть сколько-нибудь рентабельно», - считает К. Королев.
С другой стороны, не стоит проявлять особую категоричность при выборе, ведь заводские помещения все разные. «В том случае, если арендуются административно-бытовые корпуса, то глобальной перестройки и перепланировки не требуется, в связи с тем что они изначально были предназначены под офисы, - объясняет А. Бушин. - Если же речь идет о переоборудовании и реконструкции производственных цехов, то такая практика также встречается. Примерами этому могут служить БЦ «Лефорт», БЦ «Красная роза», бизнес-парк «Дербеневский», наконец, бывший завод АЗЛК, который вскоре переоборудуют под склады и офисы».
Безусловно, на все работы по перепланировке следует получить соответствующую документацию, а это очень длительный процесс. Но для тех, у кого есть терпение и время, это не станет большой проблемой. И еще. У заводских площадей есть большой плюс - огромные помещения, организовать пространство, в которых можно на любой вкус. И даже если для офисных помещений они не подойдут, то могут пригодиться для других видов бизнеса. Развитая инфраструктура (подведенные коммуникации, электрические мощности и пр.) иногда позволяет начать работу новым производителям сразу после монтажа оборудования.
Свести риски к минимуму
По поводу строительства или переоборудования промзоны под сдачу в аренду специалисты советуют будущим клиентам обратить внимание на следующие риски. Такие объекты обычно располагаются достаточно далеко от города - там, где стоимость земли позволяет сделать проект окупаемым. С другой стороны, удаленность от мегаполиса затрудняет работу с персоналом на будущих предприятиях; не всегда можно подвести железнодорожную ветку или организовать качественный подъезд для автотранспорта.
Какова же сейчас ситуация на рынке? Многие эксперты делают довольно пессимистичные прогнозы, учитывая кризис ликвидности, нестабильность экономической системы, сокращение объемов производства и рабочих мест. Если говорить конкретно о помещениях бывших промышленных предприятий, то их достаточно много, причем цена таких предложений низкая. По словам А. Бушина, она соизмерима с размером арендной платы на складские помещения класса С. Что касается спроса, то по сравнению с предложением он невелик, то есть предложение в данный момент опережает спрос.
16.09.2015Сегодня частные инвесторы с интересом смотрят в сторону коммерческих площадей на первых этажах жилых зданий. Помещения под бизнес обещают более высокие доходы и низкие сроки окупаемости по сравнению с квартирами в тех же домах, однако инвестиции в этот формат недвижимости несут определенные риски. Участники рынка рассказали DailyMoneyExpert о подводных камнях при покупке коммерческих площадей в жилых домах.
Главное - место
Консультанты единогласно отмечают, что стоимость коммерческих площадей никак не связана со стоимостью квартир в готовом доме или новостройке. «Стоимость аренды или покупки коммерческого помещения в формате стрит-ритейл формируется исключительно за счет локации, трафика и состояния помещения, поэтому стоимость помещений в одном районе может различаться в разы», - поясняет заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium Нелля Имаметдинова.
«Существуют примеры, когда квартиры в доме продавались по $30–50 тыс. за кв. м, а коммерческие площади выставлялись на рынок по $5–10 тыс. за кв. м. Верно и обратное: в старых ветхих хрущевках у метро квартиры продаются по 200 тыс. руб. за кв. м, а торговые площади - по 1–1,5 млн руб. за кв. м. При этом аренда квартиры площадью 40 кв.м в этом доме стоит 40–45 тыс. руб. в месяц, а торгового помещения аналогичной площади - 300–400 тыс. руб. в месяц», - указал управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.
Основные торговые артерии в центре Москвы - Тверская улица, Столешников переулок, Петровка, Никольская улица, Кузнецкий Мост и ряд других знаковых улиц, где уже исторически установились средние ставки для помещений стрит-ритейла.
«Ставка на помещение в спальном районе рассчитывается в зависимости от близости метро, пешеходного и автомобильного трафика, качества ремонта помещения, поэтому коммерческое помещение в Отрадном может в ряде случаев сдаваться дороже, чем аналогичное по площади помещение на Петровке», - подчеркнула Имаметдинова.
«Ставка, превышающая 15–20% от оборота, обычно является для арендатора психологическим барьером. Таким образом помещение, находящееся вблизи высокого трафика с высоким покупательским потоком, можно будет сдать гораздо выгоднее, чем аналогичное помещение в том же доме, но находящееся в глухой зоне», - считает заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь.
Избыточный метр
В идеале стоимость удачных коммерческих площадей выше, чем квартир в том же доме. «Когда речь идет о помещении на первом этаже в доме, расположенном на первой линии улицы с высоким пешеходным и/или автомобильным трафиком, его стоимость может быть на 30–40% выше стоимости квартир. Недаром в Москве столь актуальна проблема перевода жилья в нежилой фонд», - указал директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко.
«В спальных районах, удаленных от станций метрополитена, нежилые помещения на первых этажах часто остаются невостребованными, особенно если неподалеку находятся супермаркеты. Например, в новых микрорайонах, где нежилые помещения проектируются на первых этажах уже в обязательном порядке, их невостребованность доходит до 60% и, как следствие, эти объекты являются высокорисковыми активами», - подчеркнула руководитель департамента управления жилой инфраструктуры УК CLEVER ESTATE Оксана Савченко.
Проблема не преувеличенная, соглашается с коллегой Тараненко, до 60% помещений на первых этажах в новых микрорайонах остаются невостребованными и пустуют, так как по местоположению или характеристикам не соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. То есть, введенные объемы помещений на первых этажах таковы, что предложение сильно избыточно.
В котловане отказано
Примечательно, что сэкономить на покупке коммерческого помещения, приобретая его на стадии котлована также не выйдет. Застройщики предпочитают реализовывать эти площади или незадолго до ввода дома в эксплуатацию, или по ценам, соответствующим готовому объекту.
«Цена на коммерческие площади, как правило, сразу выставляется на уровне, близком к запланированной цене реализации, и в процессе строительства, если и поднимается, то незначительно», - поясняет директор инвестиционного департамента девелоперской компании TEKTA GROUP Роман Семчишин.
Девелопер уточняет, что основной продукт застройщика жилья при реализации проекта - это жилые помещения, а доля коммерческой недвижимости составляет считанные проценты, обычно не более пяти. Следовательно, особой выручки для застройщика коммерческие помещения не делают.
«Девелопер может быть уверен, что продаст квартиры, где бы проект ни реализовывался, а вот коммерческие площади строятся только там, где они нужны. Ведь основной показатель для таких помещений - ликвидность. Если место выбрано неудачно, и собственнику помещения неоткуда взять дополнительных клиентов, кроме как жителей самого дома, то и стоимость квадратного метра будет ниже или примерно равна стоимости жилья», - уточил Семчишин.
Рентабельный бизнес
Таким образом, главный фактор влияющий на ликвидность, рыночную стоимость и арендную ставку коммерческого помещения на первом этаже жилого дома - возможность организовать в его стенах высокодоходный бизнес.
«Если фасад дома выходит на улицу с хорошим трафиком, то помещения будут пользоваться спросом практически у всех форматов торговли», - полагает партнер Rusland SP Роман Евстратов.
«Наибольшей популярностью пользуются бытовые услуги, аптеки, супермаркеты. При этом, не самыми удачными вариантами оказываются, к примеру, цветочные магазины или элитные бутики, магазины одежды или салоны красоты, если в районе уже достаточная насыщенность арендаторами такого профиля», - добавляет Имаметдинова.
«Все зависит от места, окружения и конкуренции, например, открывать третью аптеку в доме, где уже работает две аптеки, - бессмысленно, а вот открыть аптеку в хорошем жилом районе рядом с продуктовым магазином или у метро- очень выгодно», - уточняет Белых.
Он поясняет, что обычно в новостройках открываются продуктовые минимаркеты, алкогольные магазины, турагентства, в активно застраиваемых районах спросом пользуются магазины стройматериалов и товаров для дома, а у метро активно размещаются банки, салоны связи.
Также пользуются популярностью медицинские центры и кафе с ресторанами, спортивные и фитнес-клубы, сауны, стоматологические кабинеты, кондитерские, юридические фирмы и агентства недвижимости.
«Следует помнить, что у каждого бизнеса есть разумный потолок ставки аренды. В среднем считается, что при торговле на аренду должно уходить не более 10–12% от совокупной выручки магазина. Поэтому если расчеты показывают, что в месяц вы будете продавать максимум на 1 млн руб., брать в аренду помещение дороже 100–120 тыс. руб. в месяц не стоит - прогорите», - уточняет Белых.
В настоящее время в девелоперских проектах можно легко найти коммерческие помещения от 50 до 500 кв. м. Самые ликвидные коммерческие помещения, по мнению Семчишина, площадью плюс-минус 50 кв. м. «Эти площади подойдут практически любому предприятию малого бизнеса. Кроме того, даже в кризисное время коммерческие помещения малой площади являются привлекательным инвестиционным инструментом - например, для сдачи в аренду», - уверен девелопер.
«Ставки аренды на небольшие удачно расположенные помещения площадью от 30 до 80 кв. м составляют от 7 до 15 тыс. руб. за „квадрат“ в месяц. Т. е. помещение площадью 50 кв.м стоит от 350 до 650 тыс. руб. в месяц. При этом сопоставимые по площади квартиры в этом доме сдаются по 35–65 тыс. руб. в месяц. Впрочем, коммерческое помещение площадью 50–60 кв. м, расположенное во дворе жилого дома, может стоить 50–60 тыс. руб. в месяц, а хорошо обставленная квартира с евроремонтом - 60–70 тыс. руб. в месяц», - указал Белых.
В среднем доходность от сдачи в аренду московской квартиры составляет сегодня 3–5% годовых. Удачные инвестиции в нежилое помещение могут, по мнению директора департамента коммерческой недвижимости Contact Real Estate Олега Морозова, принести от 9 до 12% годовых.
Сопутствующие расходы
«Помимо ежегодного налога на недвижимость, стоимость эксплуатации коммерческой площади на первых этажах обходится в 60–80 руб. за кв. м, а в совокупности с коммунальными расходами ежемесячный платеж составляет 120–140 руб. за кв. м», пояснила Савченко.
Коммунальные платежи в данном случае также выше. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло + 25%, на электричество + 27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт час). В итоге ежемесячная оплата нежилого помещения площадью 100 кв. м на 3- 3,5 тыс. руб. выше, чем у аналогичной по площади квартиры.
«Если же помещение оформлено на индивидуального предпринимателя, то собственник платит 6% от аренды по упрощенной схеме, а если помещение принадлежит физическому лицу, то платится 13% от арендных платежей», - добавил Белых.
С выходом из проекта также могут возникнуть проблемы. «В целом ликвидные квартиры продать легче и быстрее, чем коммерческие помещения, поскольку спрос на жилье несоизмеримо выше. Однако, если сравнивать помещения свободного назначения с хорошим торговым потенциалом, то они более востребованы, чем офисы», - считает руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
«Хорошие и ликвидные коммерческие помещения стоят куда дороже, чем квартиры, поэтому порог входа на этот рынок гораздо выше: с 5–10 млн руб. на столичном рынке коммерческой недвижимости делать нечего, лучше купить квартиру в новостройке на ранней стадии строительства и потом перепродать», - добавляет Белых.
Он уверен, что интересные предложения на московском рынке коммерческой недвижимости, где ликвидность и окупаемость выше, чем у квартир, следует искать в диапазоне 30–100 млн руб. «Инвестор нежилых помещений должен быть куда умнее и грамотнее квартирного инвестора или же воспользоваться услугами профессиональных брокеров. Иначе риск купить неликвид, который потом будет невозможно ни сдать, ни продать, серьезно возрастает», - резюмировал Белых.
Получается, что ликвидные коммерческие помещения, где можно организовать высокодоходный бизнес, могут принести 9–12% годовых от сдачи в аренду. Однако стоимость этих активов превышает аналогичные по метражу квартиры в том же доме, а в погоне на дешевыми метрами инвестор скорее всего приобретет помещение, не пользующееся спросом у арендаторов.
