Виды коммерческой недвижимости. На что следует обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

Торговая недвижимость всегда большим спросом. Торговая недвижимость предназначается для проведения продаж и сопутствующих операций, таких как реклама, складирование товаров, послепродажный сервис и т.д.

К торговым объектам относят павильоны, киоски, аптеки, автосалоны, моллы, торговые центры, универсальные магазины (товары повседневного спроса), магазины cash&carry, специализированные магазины. Моллы – это крупные торгово-развлекательные центры современного формата, которые отвечают концепции, объединяющей в себе лучшие современные разработки архитектуры, дизайна, строительства, и представляющие наиболее полный спектр товаров, а также оформленные торговые галереи, бутики, фуд-корты, развлекательные центры и др. Торговые центры – это крупные объединения магазинов и бутиков. Универсальные магазины – торговые центры, предлагающие потребителям универсальный набор товаров повседневного спроса (продукты и товары бытового назначения) и рассчитанные на частое посещение представителями среднего и экономкласса. Гастрономические бутики, имеющие ограниченный эксклюзивный ассортимент, рассчитаны на состоятельных посетителей и VIP-клиентов. Супер– и гипермаркеты отличает расширенный ассортимент товаров, самообслуживание и различные программы повышения лояльности покупателей. Дискаунтеры – магазины, работающие в экономичном потребительском формате и нацеленные на увеличение торгового оборота за счет максимального количества товаров и числа покупателей. Магазины cash&carry – торговые центры, ориентированные на мелкооптовых покупателей и делающие акцент на низкие цены. Специализированные магазины – магазины спортивных товаров, одежды, бытовой техники и электроники, товаров для детей, магазины товаров для дома, парфюмерные магазины. На стоимость торговой недвижимости влияет транспортная инфраструктура, географическое расположение, состояние здания, наличие и возможность установки торгового оборудования, и т.д.

Офисная недвижимость – это помещения, расположенные в офисных зданиях, в торговых и деловых центрах, и предназначенные, прежде всего, для ведения бизнеса (управленческие, представительские функции и т.д.). На стоимость офисной недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, возможность реконструкции и перепланировки, наличие системы охраны, парковки и т.д. К офисной недвижимости относятся такие объекты, как офисные здания, офисные помещения, залы для конференций и презентаций и т.д.

Складская недвижимость – это помещения, которые подходят для хранение крупных изделий или больших партий товаров. На стоимость складской недвижимости влияют состояние здание, транспортная доступность, географическое расположение, расположение помещений, наличие подъездных путей различного типа, наличие грузовых площадок, наличие стеллажей, возможность установки специального оборудования для хранения ит.д.

Также в контексте коммерческой недвижимости говорят об объектах культурно-развлекательной деятельности, общественного питания, бытового обслуживания, отдыха и оздоровления; о гаражах и других нежилых помещениях, назначение которых формально не определено, но потенциально подходит для той или иной предпринимательской деятельности.

Коммерческую недвижимость можно также разделить на отечественную и зарубежную.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Конечно, понятие коммерческой недвижимости за рубежом, в целом, такое же. Некоторые объекты могут быть и жилой, и коммерческой недвижимость. Например, при покупке квартиры, в которой хозяин будет жить сам, это будет жилая недвижимость. Однако, если квартира покупается для дальнейшей сдачи в аренду, то это уже будет коммерческая недвижимость.

При покупке коммерческой недвижимости за рубежом потребителю необходимо оценить уровень безопасности инвестиций – устойчивость законодательства страны, динамику цен на недвижимость, механизм приобретения и продажи недвижимости нерезидентам и т.д.

Также стоит оценить уровень прибыли от эксплуатации коммерческой недвижимости с учетом налогов и прочих отчислений.

Для многих будет важно знать о возможности и вероятности получения вида на жительство в конкретной стране.

– Хорватия,

– Кипр,

– Испания,

– Болгария,

– Черногория.

– Словакия,

– Чехия.

В критерии потребительской оценки этих стран входили такие как возможности долгосрочного кредитования нерезидентов на приемлемых условиях, возможность получения вида на жительство и т.д.

Стоимость коммерческой недвижимости

Разброс цен на коммерческую недвижимость очень широк. Цена зависит и от местонахождения объекта, и от предназначения, и от размера, и от состояния и т.д.

Те, кто не могут позволить купить объект коммерческой недвижимости, все чаще прибегают к ипотеке, хотя в отличие от сектора жилой недвижимости здесь больше законодательных проблем. Так, например, согласно нормативным актам заемщику нельзя оформлять закладную на коммерческий объект до момента заключения сделки купли-продажи. Получается, что нужно сначала приобрести недвижимость и только потом ее заложить, чтобы получить необходимые для покупки средства, и при этом невозможно совершить регистрацию прав собственности на данное имущество с одновременным обременением его ипотекой.

Тем не менее, предприниматели находят выходы. Например, используют вариант, когда в банк обращается собственник помещения, а затем переуступает кредит покупателю. Также используется оформление кредита на частное лицо.

В целом положение с ипотекой в секторе коммерческой недвижимости для потребителей усугубляется тем, что сегодня кредитные организации предпочитают работать с сооружениями категории А (с новыми постройками, за которыми нет никакой истории, которые и юридически чисты, и достаточно дороги). Банки не очень любят недвижимость класса B. С еще более низкими категориями финансовые организации предпочитают вообще не связываться, поскольку их чистоту проверить очень сложно, а прибыль относительно незначительна.

В связи с тем, что эффективной ипотеки на рынке коммерческой недвижимости сегодня не существует, а также потому что часто объект требуется лишь на определенное время, коммерческая недвижимость обычно арендуется.

Вместе с тем, инвестиции в коммерческую недвижимость очень выгодны практически во всех сегментах, т.к. в связи с развитием бизнеса этот вид недвижимости пользуется сегодня повышенным спросом.

Стоимость коммерческой недвижимости определяется экспертное агентством, которое производит оценку объектов недвижимости по результатами изучения документов и выезда на место нахождения объекта. Поэтому в стоимость коммерческой недвижимости может входить и стоимость оценку объекта. Она может составлять разные суммы в зависимости от назначения (коммерческая недвижимость офисного назначения, коммерческая недвижимость складского назначения, коммерческая недвижимость торгового назначения и т.д.)

Например, гараж некапитальный могут оценить за 1-2 дня за 3 500 рублей, гараж капитальный за 2-3 дня за 4 000 рублей, нежилое отдельно-стоящее здание за 3-8 дней за 15 000–30 000 рублей, и т.д.

Кстати, оценка коммерческой недвижимости будет полезна и для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования, и для целей привлечения инвестиций, и для определения величины страхового возмещения, и для целей оптимизации налогообложения, и для постановки на баланс компании, и для внесения ее в уставной капитал, и при совершении сделок купли-продажи, и при переходе предприятия на МСФО, и при передаче ее в доверительное управление, и для решения имущественных споров, и т.д.

Также в стоимость коммерческой недвижимости стоит закладывать и комиссию за риэлторские услуги (обычно 0,5 – 3 % от стоимости объекта) и страховку сделки.

Покупка и продажа объектов коммерческой недвижимости

Приобретать офисы, склады, магазины и т.д. можно как у собственников помещений, так и с помощью агентств недвижимости, специализирующихся на коммерческой недвижимости. Риэлторские агентства обычно имеют обширные базы данных и могут помочь потребителям подыскать и оценить объект, а также грамотно оформить документы по покупке объекта и при регистрации сделки.

Регистрация подобных сделок обычно происходит по территориальному принципу, то есть по месту нахождения имущества. Договор купли-продажи недвижимости должен быть обязательно зарегистрирован по месту нахождения недвижимости в отделении Учреждения юстиции по государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности возникает с момента внесения записи в ЕГРП.

При покупке-продаже в документах должен быть четко указан статус приобретаемого помещения.

При покупке коммерческой недвижимости следует быть предельно внимательным. Особенную осторожность стоит проявлять при покупке больших объектов уникального предназначения. В дальнейшем такой объект не всегда удается продать не только с прибылью, но даже и по своей цене, т.к. на него может оказаться мало клиентов и покупателя придется искать очень долго.

На рынке коммерческой недвижимости велика вероятность приобрести помещение, которое впоследствии окажется памятником культуры и архитектуры. Очень часть процесс определения статуса объекта затягивается.

При выборе риэлторского агентства потребителям стоит работать только с теми компаниями, чье направление работы – именно коммерческая недвижимость. Фирмы, занимающиеся всем, как правило, не имеют ни квалифицированного персонала, ни обширных и актуальных информационных баз.

Лучше избегать тех агентств недвижимости, которые заявляют о своей ориентации на "элитных" клиентов. Специалисты действительно профессионального агентства могут найти и имиджевый офис с видом на Кремль, и практичное помещение для небольшой фирмы.

Важный аспект при выборе риэлторского агентства – это его возраст. Фирмы, работающие на рынке долгое время и пережившие не один экономический кризис, конечно же, более надежны, чем еще только набирающиеся опыт новички. Помогут при изучении возможностей партнера также и отзывы, рекомендации клиентов.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Кроме оценки коммерческой недвижимости прибегают и также к ее экспертизе. Она требуется когда идет подготовка сделки купли-продажи, проведение приватизации, разрешение спорных вопросов, предоставление объекта недвижимости в качестве залога при взятии кредита, при перевод объекта в аренду или в доверительное управление, при переуступке долговых обязательств, при внесении объекта в уставной капитала, при оптимизации налогообложения, при национализация собственности, при перераспределение долей собственников компании, при необходимость обеспечения дополнительного капитала выпуском новых акций, и т.д. Для потребителей - физических лиц оценка и экспертиза коммерческой недвижимости используется при заключении ипотечного договора, составлении брачного договора, получении кредита под залог недвижимости, исполнении судебных решений, решении наследственных вопросов и т.д.

Процедура проведения экспертизы состоит из таких действий, как постановка технической задачи и определение необходимой степени детализации; согласование и оформление договора между заказчиком услуги и исполнителем; предоставление заказчиком необходимой документации; непосредственное изучение объекта оценщиками; документальная подборка всех бумаг, связанных с оценкой помещений или зданий; подготовка отчета об осмотре объекта; составление итогового документа, обосновывающего представленную оценку коммерческой недвижимости и имеющего рекомендации по использованию объекта; сдача работы заказчику с подписанием акта сдачи-приемки.

Для проведения экспертизы необходимы такие документы, как правоустанавливающие документы (подтверждающие права на объект недвижимости, справки и документы, отражающие возможное обременение объекта (договор залога, ипотека, долгосрочная аренда), паспортные данные заказчика услуги и собственника помещения или здания (реквизиты организации); техническая документация (кадастровый план территории, план, показывающий точные территориальные границы объекта, справка из БТИ и конструктивном решении и составе здания, описание проведенных перепланировок и т.д.).

Налогообложение коммерческой недвижимости

Налогообложение коммерческой недвижимости – одна из самых сложных сфер правового регулирования в том числе и потому, что при различных вариантах перехода прав получают одинаковые фактические результаты, но разные юридические последствия, касающиеся уплаты налогов.

В разных странах существуют разные системы налогообложения коммерческой недвижимости. Они отличаются по видам и структуре налогов, а также по их ставкам, способам взимания, фискальным полномочиям органов власти разного уровня, уровню, масштабам и количеству предоставляемых льгот, по видам объектов, по видам хозяйственно назначения и т.д.

Для определения налогооблагаемой базы обычно используется рыночная стоимость объектов недвижимости.

Льготы обычно предоставляются или по категориям налогоплательщиков (например социально незащищенным налогоплательщикам), или с учетом характера собственности (государственной, муниципальной и т.д.).

Налоги на недвижимость могут быть как федеральными, так и местными, как на имущество, так и НДС.

Ставки налога на недвижимость могут быть как фиксированными, так и переменными (меняющимися от года к году в зависимости от состояния местного бюджета).

При покупке коммерческой недвижимости лицо становится собственником недвижимого имущества. В зависимости от вида лица собственник является объектом обложения налогом либо на имущество физических лиц, либо налогом на имущество организаций. Также имеет значение является ли налогоплательщик налоговым резидентом РФ.

Если коммерческая недвижимость приобретается юридическим лицом, то ставку на имущество организаций определяет соответствующий закон представительного органа субъекта РФ, в котором расположено недвижимое имущество. Нужно иметь в виду, однако, что в целом по РФ ставки не могут превышать 2,2%.

При переходе права собственности на коммерческую недвижимость от продавца к покупателю, данная операция подпадает под понятие реализации, установленной ст. 39 НК РФ, и облагается НДС.

Важно иметь в виду, что при внесении имущества в качестве взноса в создаваемое ООО и последующем выходе из него, НДС уплате не подлежит (такая практика часто встречается).

Налоговая ставка на доходы иностранных организаций не связанные с деятельностью в Российской Федерации через постоянное представительство, устанавливаются в размере 20 %.

Наименьший налог на имущество придется заплатить при покупке нежилого помещения покупателем – физическим лицом. С полученных доходов граждане уплачивают налог НДФЛ в общем случае по ставке 13 %.

Индивидуальные предприниматели при исчислении налога на доходы физических лиц имеют прав уменьшить доходную сумму, с которой взимается налог, на сумму документально подтвержденных расходов, которые пришлось понести в связи с предпринимательской деятельностью (в том числе и связанных с используемыми объектами коммерческой недвижимости).

Следует иметь в виду, что известное положение об имущественном налоговом вычете распространяется только на жилые помещения и не может быть применено к коммерческой недвижимости.

9 января 2018

Приветствую! Инвестиции в недвижимость не сводятся к покупке квартир для перепродажи или сдачи в аренду. Многие инвесторы почему-то забывают о недвижимости коммерческой. Для кого-то вложения в нежилой фонд кажутся слишком дорогими, кого-то пугает специфика рынка, а кто-то просто не знает, что «так можно».

А ведь коммерческая недвижимость - это более выгодная инвестиция, чем банальные квартиры под сдачу! Поэтому сегодня я расскажу о таких объектах недвижимости: их специфике, видах, стоимости и налогообложении.

Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.

Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:

1. Торговые. Сюда относят недвижимость, в которой что-то продают: торговые центры, аптеки, магазины, автосалоны и прочее.
2. Офисная. Это недвижимость, которая сдается в аренду под офисы (переоборудованные квартиры на первых этажах зданий, бизнес-центры).
3. Индустриальная. В таких объектах ведется производственная деятельность (здания заводов, цеха, склады).
4. Свободного назначения. Недвижимость свободного назначения, как правило, используют в сфере обслуживания. В эту категорию входят спортивные залы, автомойки, бары, рестораны, хостелы, гостиницы, сетевые франшизы и многое другое.
5. Социальная. Такие объекты предназначены для социальной деятельности: больницы, аэропорты, вокзалы, благотворительные фонды.

Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.

Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой?

Другие отличия бизнес-недвижимости от жилой:

Купля-продажа

– гораздо чаще ее арендуют. Загородные дома и квартиры «для себя» обычно хотят получить в полную собственность. А вот точку в торговом центре или помещение на первом этаже под турфирму предприниматели, как правило, арендуют. Мало ли, как пойдет бизнес? Да и инвестировать на старте кругленькую сумму в «золотые» квадратные метры могут себе позволить лишь крупные торговые сети.

Поэтому сделок на рынке в десятки раз больше, чем сделок по коммерческим объектам. Хотя за девять месяцев 2017 года инвесторы вложили в КН России $2,5 млрд.

Постоянство прибыли

КН должна приносить прибыль постоянно. К примеру, квартира относится к жилому фонду, если в ней постоянно живут. Причем, живут бесплатно.

Если Вы, уезжая на пару месяцев, на время сдали жилплощадь знакомым, а вернувшись, снова стали в ней жить – квартира считается жилой. А вот если жилье сдается в аренду постоянно – это уже апартаменты (коммерческий объект).

Окупаемость

Для жилых объектов понятия «окупаемость» не существует в принципе. А вот вложения в КН должны окупаться за 5-9 лет. За это время владелец объекта полностью возвращает себе сумму инвестиций, а затем получает чистый доход.

Что дороже: коммерческая или жилая недвижимость? В среднем, «коммерция» на 20-30% дороже, чем «жилье». Но не всегда. Скажем, в элитных ЖК и в ЦАО Москвы цена жилого «квадрата» выше, чем «торгового» или «офисного». А при масштабной застройке кварталов метры в квартире и магазине товаров для животных будут стоить примерно одинаково.

Как формируется стоимость КН?

Как я уже писал выше, квадратный метр коммерческого объекта недвижимости почти всегда дороже, чем некоммерческого. Даже если оба объекта расположены в одном и том же районе. Чем выше потенциальный доход от недвижимости, тем выше его цена.

Что влияет на стоимость?

• Площадь помещения.
• Его состояние.
• Место нахождения.
• Окружающая инфраструктура.

Стоит учесть и кучу дополнительных параметров. Например, где расположен вход в помещение? Допустим, Вы выбираете между двумя объектами на одной улице. При прочих равных условиях помещение со входом «со двора» будет стоить дешевле, чем со входом «с улицы». А все потому, что прибыли такая недвижимость будет давать меньше.

Потенциальный доход оказывает огромное влияние на стоимость КН. К примеру, на цену склада влияет не только его месторасположение и площадь, но и близость магистралей, и наличие подъездных путей.

На конец 2017-го общая стоимость коммерческой недвижимости разных видов в России (торговые центры, склады и офисы) составила $130 млрд. Примерно во столько же оценивают капитализацию Сбербанка и Газпрома.

Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017-м выросла до 167,2 тыс. рублей за 1 м² (или на 72%). А в Москве средняя цена торгового «квадрата» составляет 407,7 тыс. рублей.

Особым спросом у арендаторов пользуется street retail – помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. Именно там предприниматели обычно и размещают небольшие аптеки, магазинчики, кафе, банки и офисы мобильных операторов.

Офисная недвижимость оценивается дешевле. Летом 2017-го квадратный метр московского офиса стоил 330,6 тыс. рублей (+16% к ценам прошлого года). В Санкт-Петербурге офисные помещения продавались по 150 тыс. рублей за «квадрат». Особым спросом сегодня пользуются крохотные помещения в центре города под мини-офисы (для адвокатов, нотариусов и турфирм).

Налогообложение коммерческой недвижимости

С 2015 года регионы по чуть-чуть переходят на «кадастровую» систему налогообложения. Раньше базой для начисления налога на недвижимость служила инвентаризационная стоимость объекта (по расчету БТИ). Теперь за основу взяли стоимость кадастровую, приближенную к рыночной. Поэтому и налог на недвижимость для многих владельцев вырос прилично.

В отдельных случаях кадастровая стоимость недвижимости в десятки раз превышает инвентаризационную! Особенно это касается Москвы - в регионах все не так страшно.
В 2015 году программа распространялась на 28 регионов (в том числе, и Москву). В 2016-м список расширился до 48 «счастливчиков», включая Санкт-Петербург. В 2017-м «кадастровых» регионов было уже 61. Полный переход на новую систему налогообложения должен завершиться к 2020 году.

Каков размер налоговой ставки? Предельная ставка составляет 2%. Но с каждым годом «кадастровый» налог затрагивает все более мелких собственников коммерческой недвижимости. Если пару лет назад его должны были платить владельцы зданий площадью от 5000 м², то сейчас порог снизился до 1000 м².

Власти Москвы уже утвердили новый перечень объектов нежилой недвижимости для «кадастрового» налогообложения на 2018 год. Всего в список вошло примерно 25 000 объектов общей площадью 90 млн. м². Это на 4% больше, чем в 2017 году. В следующем году владельцы такого имущества должны будут заплатить налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что в 2017-м ставка налога составляла 1,4%, в 2016-м – 1,3%.

Сегодня «кадастровым» налогом охвачено почти 90% торгово-офисных объектов Москвы. В прошлом году пересчитанный «побор» принес бюджету столицы 30 млрд. рублей.

Есть ли у кого-то льготы? Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и отдельные предприниматели на «упрощенке» (ПСН и УСН).

Очевидно, что «кадастровым» налогом недовольны многие бизнесмены. Ведь теперь им придется каждый год платить в казну, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате. Теоретически. И заказав за свой счет независимую экспертизу.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Экспертизу КН проводят лицензированные оценочные компании. Ее придется заказывать, если:

• Объект передается в качестве залога при оформлении кредита.
• Осуществляется покупка-продажа недвижимости.
• Возникают спорные моменты.
• Недвижимость сдается в доверительное управление или аренду.
• Оптимизируется налогообложение.
• Перераспределяются доли между собственниками.

Владельцу недвижимости нужно подготовить такой пакет документов:

• Паспорт. Понадобятся паспортные данные и заказчика экспертизы, и собственника объекта.
• Техническая документация. Сюда относят справку из БТИ, кадастровый план участка, описание сделанных перепланировок, план с точными границами недвижимости.
• Правоустанавливающие документы. Такие документы подтверждают право собственности. Они же фиксируют и возможные обременения (например, договор залога или аренды).

Экспертиза проводится в три этапа:

• Заказчик ставит исполнителю задачу (что и насколько «глубоко» нужно проверить).
• Владелец недвижимости передает экспертам пакет документов и не препятствует осмотру объекта.
• Оценщики изучают недвижимость и готовят отчет.
• Работа сдается заказчику с подписанием акта приема-сдачи.

Заключение

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые:

1. Не входят в жилой фонд.
2. Приносят доход своему владельцу.

Это может быть и мини-отель, и автомойка, и складской комплекс, и крохотный магазинчик на первом этаже, и офисный бизнес-центр.

В какие объекты инвестировать сегодня? В 2017-м инвестиции в торговую недвижимость «обогнали» по популярности вложения в офисный сегмент. На них пришлось $712 млн. или 41% объема вложений.

Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл. В Москве доходность таких объектов составляет 11-12% годовых. Правда, это без учета налогов, которые с 2015 года серьезно подросли. Теперь ставка налога на недвижимость применяется к кадастровой, а не к инвентаризационной стоимости объекта.

А как Вы относитесь к инвестициям в коммерческие объекты недвижимости?

До недавних пор наиболее востребованным способом извлечения пассивного дохода считались инвестиции в стрит-ритейл. В зависимости от суммы накопления инвесторы могли себе позволить как помещения в спальных районах, так и на центральных улицах Москвы.

В преддверии международного женского дня 8 марта одна из самых успешных молодых бизнес-леди столицы - управляющий директор торговых центров Dream House и Галерей «Времена Года» Лилит Адибекян - рассказала информационному порталу «Арендатор.ру» о том, как себя чувствует люксовый ритейл в столице, поделилась планами по развитию своих объектов и раскрыла свои beauty-секреты.

Загородные отели уже давно пришли на смену старым советским пансионатам и санаториям и успели прочно «прописаться» на просторах Московского региона. Причем данный сегмент имеет свою выраженную специфику и фактически представляет собой рынок, отдельный от городских гостиниц. В чем заключаются его особенности, и какие перспективы имеет эта ниша в ближайшем будущем?

Современная жизнь отмечена чередой быстрых изменений, затрагивающих многие сферы российской экономики. Не стал исключением и рынок коммерческой недвижимости. Причем ситуация оказалась довольно сложной по всем направлениям. Это делает особенно важной оптимизацию процессов управления, неотъемлемо связанную с внедрением новых технологий. Что они собой представляют и где применяются? Об этом читайте в обзоре, подготовленном порталом Арендатор.ру.

Эксперты единодушно отмечают быстрые темпы развития рынка гибких рабочих пространств в России. Управляющий партнер сети гибких рабочих пространств премиального класса Meeting Point Татьяна Шараева рассказала порталу Арендатор.ру об итогах работы за 2018 год и поделилась планами на будущее.

Чтобы сохранить лояльность посетителей, многие владельцы торговых центров уже в самое ближайшее время будут вынуждены прибегнуть к реконцепции площадей, уверены эксперты. Их заключения подтверждает практика: к настоящему моменту на российском рынке есть немало ярких примеров переформатирования объектов, в результате которого их экономическая эффективность была существенно повышена.

Переход рынка новостроек на эскроу-счета с 1 июля 2019 года, который был форсирован правительством в августе прошлого года, затронет не только квартиры и студии, но и коммерческие помещения, активно возводимые застройщиками в составе жилых комплексов. Причем влияние законодательных изменений, как выяснилось, может оказаться самым непосредственным.

Многофункциональный комплекс Match Point с жилыми апартаментами и спортивной волейбольной ареной международного уровня строится на западе Москвы, в районе Филевский парк, в нескольких минутах от Кутузовского проспекта. Площадь объекта, возводимого на улице Василисы Кожиной, вл. 13, составляет около 206 тыс. кв. метров.

Торгово-развлекательный комплекс OZ МОЛЛ является одним из флагманов торгового сегмента Краснодарского края. О секретах успеха объекта у арендаторов и планах на ближайшее будущее информационному порталу Арендатор.ру рассказал Булат Шакиров, управляющий партнер Optima Development.

14 ноября в Каннах прошел ежегодный деловой обед для первых лиц и руководителей ритейл и девелоперских компаний BestLunch. Участники встречи рассказали о своих планах и стратегиях развития, наиболее актуальных проблемах бизнеса и отрасли в целом.

До недавнего времени «К2 Бизнес-парк» оставался для меня аналогом некой возвышенной материи - я знала, что такой объект существует, даже больше - как выглядит, где он расположен, какие в нем арендаторы и так далее, но никогда не видела его воочию. Однако в конце октября ситуация изменилась - состоялся пресс-тур, приглашением на который я с радостью воспользовалась, чтобы составить собственное мнение о проекте.

Данное понятие до сих пор является спорным, но в России небоскребами чаще всего называют здания, высота которых превышает 100 метров. Такие постройки стали уже привычным элементом московских пейзажей. Однако сейчас подобные сооружения есть и в других городах страны. В чем заключаются основные преимущества и недостатки офисов на больших высотах?

Что такое коммерческая недвижимость и почему на неё большой спрос? Как купить коммерческую недвижимость и какой налог следует платить при этом? Где взять ипотеку на коммерческую недвижимость?

Здравствуйте, уважаемые читатели популярного бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами – Денис Кудерин.

Тема нашей сегодняшней публикации – покупка коммерческой недвижимости. Статья будет полезна всем, кто хочет приобрести нежилой объект для использования в предпринимательской деятельности, а так же тем, кого интересуют актуальные экономические и финансовые вопросы.

На эти и другие вопросы я постараюсь ответить максимально подробно и обстоятельно.

1. Что такое коммерческая недвижимость?

Есть два варианта использования недвижимости. Первый – это жить в ней, второй – делать с её помощью деньги. О жилых помещениях мы подробно рассказывали в предыдущих выпусках нашего журнала. Сегодня поговорим о нежилой недвижимости, используемой в коммерческих целях.

– это сооружения, здания, помещения и земельные участки, которые используются в предпринимательской деятельности.

Такие объекты оборудуются под офисы, торговые залы, точки общественного питания, гостиницы, промышленные центры. Владельцы получают доход, используя недвижимость самостоятельно или сдавая её в аренду. В коммерческие объекты можно также инвестировать средства с целью их улучшения и последующей перепродажи.

К коммерческой недвижимости относятся и ларьки с хот-догами на остановке, и промышленные комплексы, занимающие несколько гектаров. Владеют такими объектами физические лица, малые предприятия и крупные международные корпорации.

Деятельность официальной компании невозможна без использования коммерческого офиса. Даже если фирма работает исключительно через интернет, у неё должен быть по закону юридический адрес.

Любой объект коммерческого характера – чья-то собственность.

Потому нежилое здание или помещение можно:

• купить;
• продать;
• сдать в аренду;
• передать по наследству;
• подарить;
• использовать в качестве залога при получении кредита;
• внести в уставный фонд юридического лица.

Шаг 2. Осматриваем помещение

Осмотр объекта необходим для выявления его достоинств и недостатков. Обратите внимание на соседние здания, наличие удобных подъездных путей, близость транспортных развязок.

Важно также оценить возраст постройки и её качество – состояние инженерных и сантехнических коммуникаций, водопровода, теплоснабжения. Выясните также, подходит ли здание для вашего бизнеса.

Шаг 3. Проводим анализ документов

Важнейшая стадия сделки. Нужно проверить договор купли продажи недвижимости, иные правоустанавливающие документы, кадастровый план, справки из БТИ о составе здания и его конструктивных характеристиках.

Проследите за тем, чтобы у помещения не было иных совладельцев, кроме продавца. Важно также, чтобы за помещением не числилось никаких долгов по коммунальным и прочим платежам.

Шаг 4. Приглашаем экспертов в области купли-продажи коммерческой недвижимости

Оценку и экспертизу здания должны проводить профессионалы. В итоговом документе, который составляют эксперты, детально обоснована оценка объекта и даны рекомендации относительно его использования.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи

Договор заключается с владельцем здания лично. Документ составляется специалистами. В нём указываются условия передачи объекта недвижимости новому владельцу, чётко прописаны финансовые аспекты сделки.

Обязательно должны присутствовать пункты об ответственности сторон: какие санкции предусмотрены для продавца и покупателя в случае нарушения условий договора.

Шаг 6. Производим оплату

Оплата производится согласно условиям договора купли-продажи. Сотрудники банка проводят операцию в точном соответствии с этим документом. Стороны договариваются заранее, каким способом будут переданы деньги – наличными, безналом, в рассрочку или полной суммой сразу.

Шаг 7.

После подписания документа купли-продажи участниками сделки договор обязательно передаётся в Росреестр, где регистрируется согласно действующему законодательству. Сотрудники этой структуры выдают покупателю свидетельство права собственности и официально подтверждают покупку.

Операции с коммерческой недвижимостью не менее, а может даже и более опасны, чем сделки с жилыми помещениями. На всех этапах сделки целесообразно консультироваться с профессиональными юристами относительно моментов, вызывающих у вас сомнения или затруднения. Сделать это можно, обратившись на сайт компании «Правовед».

На этом ресурсе работают квалифицированные юристы и адвокаты по всем отраслям права. Задать свой вопрос можно прямо на главной странице либо выбрать соответствующий вашей сфере раздел. Первый ответ вы получите уже через 15-20 минут. Если проблема не требует глубокого изучения, помощь будет бесплатной.

Совет 3. Участвуйте в акционных предложениях от застройщика

Наверняка вы видели на строящихся объектах огромные билборды с привлекательными предложениями от застройщика. Эту же информацию девелоперские компании регулярно публикуют на своих официальных сайтах.

Обычно такие акции проводятся на определённых этапах возведения зданий. Если вы успеете воспользоваться такими предложениями, можно сэкономить от 15 до 25%.

Совет 4. Приобретайте объект в начальной стадии недвижимости

На нулевой стадии любые объекты недвижимости стоят на 30-40% процентов дешевле. Конечно, в этом случае покупатель рискует столкнуться с «долгостроем», банкротством застройщика и прочими форс-мажорными обстоятельствами.

Тем тщательнее нужно подходить к выбору строительной компании. Соберите всю доступную информацию о застройщике. Если фирма работает на рынке больше 10-15 лет и построила десятки объектов по всему городу, риск для покупателя – минимальный.

6. Если не хватает собственного капитала – где взять ипотеку на коммерческую недвижимость для физических лиц

Предлагаем обзор банков, предлагающих ипотеку на коммерческую недвижимость частным лицам, в том числе индивидуальным предпринимателям.

Самый популярный в России банк, работающий с физическими лицами и корпоративными клиентами. Полный стаж работы компании – 175 лет. Профессионализм, наличие огромного количества филиалов во всех городах и регионах, быстрое и качественное обслуживание.

Для пользователей, желающих приобрести коммерческий объект в кредит, доступна услуга покупки нежилого помещения, находящегося в собственности у банка.