Здравствуйте, друзья!
Некоторые люди, имеющие в собственности несколько квартир сдают их для получения дополнительного дохода. На первый взгляд простая задача имеет множество нюансов, которые нужно знать каждому собственнику, решившему сдать жильё в аренду. Сегодня я расскажу о том, как можно самостоятельно сдать квартиру, не прибегая к услугам риэлтерских агентств и каких правил нужно придерживаться.
Подготовка к осмотру квартиры и документов, подтверждающих право собственности
Сдавать жильё в аренду может только его собственник. Именно поэтому, первым делом необходимо подготовить все документы, подтверждающие право собственности на него.
В тех случаях, когда квартирой владеют несколько собственников, необходимо заручиться письменным согласием каждого из них.
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, то перед сдачей её в аренду необходимо заручиться письменной поддержкой органов опеки и попечительства.
Подготовив необходимые документы, собственник должен привести в порядок интерьер квартиры. В первую очередь, необходимо вынести из неё все лишние вещи. Захламленная и грязная квартира вряд ли привлечёт внимание приличных жильцов поэтому после ликвидации ненужных вещей, необходимо навести в ней чистоту. Жилплощадь должна сиять и сверкать. При необходимости, можно выполнить в ней недорогой косметический ремонт. Не следует затевать кардинальную перепланировку такой квартиры. Достаточно просто освежить обои на стенах или заменить протёртый линолеум на кухне. Слишком дорогой ремонт в квартире может привести к повышению арендной платы за неё и, соответственно, уменьшение числа потенциальных жильцов.
Также необходимо поставить в квартире минимальное количество электротехнических приборов, необходимых для осуществления жизненных потребностей. Не следует устанавливать в такой квартире суперсовременную бытовую технику. В случае её выхода из строя по вине квартирантов, хозяин может понести большие убытки. Некоторые жильцы и вовсе въезжают в квартиру со своей мебелью и бытовой техникой.
Необходимый минимум для сдаваемой в аренду квартиры — электрочайник, телевизор, холодильник и стиральная машина.
Необходимо установить разумную арендную плату за жильё. Перед этим, необходимо изучить аналогичные предложения аренды недвижимости в районе нахождения съёмной квартиры. Здесь на помощь хозяину квартиры придёт интернет. Изучив специализированные площадки по сдаче недвижимости, можно определиться с размером арендной платы.
Размещение объявлений о сдаче жилья в интернете
Для того, чтобы разместить объявления в интернете, необходимо воспользоваться тематическими сайтами. Большинство их названий известны широкому кругу обывателей — «Авито», «Юла», «Из рук в руки» и другие.
Перед подачей объявления нужно сделать качественные фотоснимки интерьера квартиры с различных ракурсов. Потенциальный арендатор должен заинтересоваться жилплощадью ещё на стадии просмотра фотоснимков её интерьера. Фотоснимки лучше делать в дневное время суток и в солнечную погоду. Такая маленькая хитрость поможет сделать фотоснимки более насыщенными.
Перед размещением объявления на тематическим сайте, собственнику квартиры лучше приобрести симкарту для приёма звонков от потенциальных арендаторов. Если этого не сделать, то собственника квартиры могут ещё долгое время, после заключения договора, беспокоить звонки от различных рекламных компаний или других потенциальных арендаторов.
Оптимальным считается размещение объявления о сдаче жилья в период с середины августа до декабря.
В данный период времени спрос на аренду жилья может значительно превышать предложение и у собственника квартиры есть возможность немного повысить стоимость арендной платы.
За размещение объявления о сдаче жилья, на большинстве интернет-ресурсов не взимается оплата. Но, как показывает практика, подача платного объявления увеличивает скорость сдачи квартиры в разы.
Приём звонков и демонстрация квартиры
Если человек выполнил правильно предыдущие пункты и указал в объявлении разумную цену на сдаваемую в аренду жилплощадь, то через несколько дней его телефон будет разрываться от звонков потенциальных арендаторов.
Правильное общение по телефону — один из важных факторов успеха. Собственник жилья должен задавать наводящие вопросы и уточнить условия, по которым арендатор будет проживать в его квартире.
Если полученные ответы на вопросы устроили арендодателя, то ему нужно договориться о встрече для демонстрации квартиры. 
Необходимо согласовать удобное для встречи время вместе с потенциальным арендатором. При этом, стоит соблюдать одно правило: чаще всего люди арендуют ту квартиру, которую они увидели первой. Поэтому, нужно сделать так, чтобы арендатор посетил первой именно ту квартиру, о сдаче которой было размещено объявление.
При личной встрече, так же необходимо задать арендатору наводящие вопросы. Следует попытаться выяснить как можно больше фактов из его биографии, вплоть до причин отъезда с предыдущего места жилья. Не лишним будет попросить арендатора показать какой-нибудь документ, подтверждающий стабильность дохода. Трудовой договор вполне подойдёт для этой цели. Ели обе стороны устраивают все условия, то можно переходить к следующему шагу — подписанию договора о сдаче квартиры в аренду.
Подписание договора о коммерческом найме жилого помещения
Максимальный срок, на который можно заключить договор аренды жилого помещения составляет пять лет. Если в договоре не указаны временные промежутки срока аренды квартиры, то по умолчанию, действует именно пятилетний период.
Если договор аренды заключается на срок менее одиннадцати месяцев, то его не обязательно регистрировать в Росреестре. Такое условие позволяет сэкономить деньги на оплату Госпошлины и время на его оформление. Если договор аренды заключён на более длительный срок, то зарегистрировать его в Росреестре необходимо, не позднее, чем через месяц со дня его подписания сторонами. Каждая из сторон обязана заплатить Госпошлину, в размере 1000 рублей. Регистрация договора будет произведена в течение пяти рабочих дней.
Выгоднее всего заключить договор с возможностью продления и заново подписывать его каждые одиннадцать месяцев.
Росреестр может отказать в регистрации договора аренды жилого помещения по следующим причинам:
- квартира не поставлена на кадастровый учёт;
- уже зарегистрирован договор аренды, срок действия которого не истёк;
- стороны не предоставили необходимые документы для регистрации квартиры;
- договор составлен с нарушением действующих законодательных норм;
- имеются другие нарушения законодательства.
Важно соблюдать сроки регистрации договора в Росреестре, поскольку, в случае их нарушения, на собственника квартиры будет наложен штраф, в размере пяти тысяч рублей.
Сейчас я расскажу о том, как правильно составить договор аренды квартиры и какие пункты в нём необходимо указать.
Типового бланка договора аренды жилплощади не существует. Составляется он собственником квартиры в произвольной форме.
Но существует ряд обязательных сведений, которые должны содержаться в теле договора:
- время и дата его подписания;
- подробные персональные данные сторон — участников договора;
- предмет договора — арендуемая квартира. Обязательно должны содержаться сведения о её месторасположении, площади и техническом состоянии;
- необходимо подробно описать всю имеющуюся в квартире мебель и бытовую технику. Данное описание можно изложить как в теле договора, так и в акте передачи квартиры;
- ссылка на документ, подтверждающий право собственности на жильё. Обязательно следует указать, что жильё не имеет обременения в виде ипотеки, залога или долевой собственности;
- размер ежемесячной арендной платы. Непременно следует указать в договоре, на кого из сторон ложится обязанность коммунальных услуг;
- указание формы передачи арендной платы — лично в руки или безналичным способом;
- сроки оплаты — ежемесячно, ежеквартально или сразу за весь период проживания. Обязательно следует указать дату ежемесячного внесения платежа;
- обязанности одной из сторон по проведению текущего и капитального ремонта помещения;
- период аренды квартиры;
- указание всех лиц, которые будут проживать с нанимателем;
- права и обязанности, возложенные на каждую из сторон;
- условия, при которых договор аренды будет расторгнут в одностороннем порядке.
Следует указать в договоре прочие условия и последствия их возникновения, которые могут возникнуть в процессе сдачи жилья в аренду.Например, не лишним будет отметить невозможность прописки в арендуемой жилплощади.
Некоторые арендаторы ухитряются прописаться на съёмной квартире в обход действующих правил. Если такое условие будет отмечено в договоре аренды, то собственник жилья может легко оспорить прописку квартирантов в суде.
Необходимо прописать в договоре аренды условия страхования гражданской ответственности перед соседями. Если квартиранты затопят соседнюю квартиру, то, по закону, стоимость ущерба будет взыскана с собственника арендуемого ими помещения. Только потом собственник квартиры может требовать компенсацию от квартирантов. В некоторых случаях, получит компенсацию ущерба от них может быть очень сложно.
Так же следует отметить в договоре невозможность сдачи квартиры в субаренду. Если проигнорировать данное условие, то собственник квартиры рискует узнать о том, что она превратилась в гостиницу.
Также необходимо указать возможность посещения квартиры хозяином для проведения ревизии её внутреннего состояния. Если этого не сделать, то арендатор может попросту не пустить собственника в занимаемую им жилплощадь.
Расторгнуть договор аренды можно в одностороннем порядке.
Чаще всего, это делается при наступлении следующих случаев:
- арендатор не вносит оплату в течение пары месяцев при краткосрочном найме жилья или более полугода — при долгосрочном;
- арендатор испортил имущество, находящееся в квартире собственника;
- арендатор нарушает покой проживающих рядом соседей. Если он был предупреждён о недопустимости такого поведения, но не предпринял никаких мер к исправлению ситуации, то договор аренды с ним может быть расторгнут досрочно.
Если человек сдаёт только одну квартиру, то это не считается коммерческой деятельностью. Собственнику помещения нет необходимости оформлять индивидуальное предпринимательство.
При встрече с потенциальным арендатором следует задать ему как можно больше вопросов. Если он уклоняется от ответов, то это повод насторожиться.
Лучше всего сдавать квартиру семейной паре без детей. Чаще всего, в такой семье работают оба супруга, поэтому минимальны риски задержки арендной платы.
Собственник квартиры имеет право потребовать залог, в размере месячной арендной платы. Она должна быть возвращена арендатору при освобождении занимаемой им жилплощади при условии, что он не нанёс собственнику убытков.
Если арендная плата передаётся лично собственнику квартиры, её получение необходимо зафиксировать распиской. Если срок аренды длительный, то можно распечатать несколько бланков, оставив незаполненными поля для внесения даты и суммы платежа.
Собственник должен уведомить арендатора о прекращении договора не позднее, чем за три месяца до даты его выселения.
Лучше сразу предупредить квартирантов о недопустимости задержки арендной платы.
Так же необходимо прописать в договоре условия возврата части арендной платы при досрочном отъезде арендатора.
Приведённые мной советы позволят быстро сдать квартиру в аренду. Следует внимательно отнестись к составлению договора аренды квартиры и предусмотреть в нём даже незначительные мелочи, поскольку данный документ является главным подтверждением взаимоотношений между арендатором и собственником.
О нюансах сдачи квартиры в аренду в видео:
Осенью спрос на аренду жилья растет. В городах много приезжих, которые тянутся в мегаполисы, чтобы устроиться на работу. Ищут квадратные метры и студенты. Этим пользуются мошенники, орудующие на рынке недвижимости. Выясняем, как распознать их уловки. Наш консультант Виктория Царихина-Фесенко, директор юридического центра «Мы и Закон», делится полезными советами.
Фото: кадр из фильма «Развод по-американски»
База данных
Многие будущие арендаторы считают, что безопаснее снимать жилье в агентствах. Дескать, в случае обмана есть на кого жаловаться. Но это не всегда верно. Бывает и так. Вы находите в газете информацию о риелторской фирме, которая за небольшое вознаграждение предоставляет базу данных квартир, предлагаемых в аренду. Едете в агентство, вносите деньги и получаете заветный список. После этого начинаете звонить по телефонам, указанным в нем. Выясняется, что база устарела. Тогда вы возвращаетесь в фирму, чтобы предъявить претензии и вернуть деньги. В компании дают перечитать подписанный вами договор, а в нем говорится, что агентство предоставляет информационные услуги, за них клиент платит деньги. Согласно такому документу, предъявить претензию фирме нельзя. Ведь информация получена, а в том, что квартиры сданы, риелторы не виноваты.
Мой опыт: как купить квартиру, если нет мужа и богатых родителей
- Подробнее
Как защитить себя?
Обращаться в проверенные агентства.
Не платить комиссионные до тех пор, пока не подписан договор аренды с хозяином жилья.
Сдам за символическую плату
Объявлениями, в которых предлагают поселиться в квартире за минимальную сумму, пестрит интернет. Выдавая себя за агентов, мошенники обещают дать адрес квартиры после того, как клиент заплатит за услуги деньги (например, переведет их на счет мобильного телефона). На вопрос, почему приличное жилье в центре города сдают бесплатно (надо только вносить деньги за коммунальные услуги), отвечают, что владельцы квартиры уезжают за границу или в другой город и хотят, чтобы за недвижимостью кто-то присматривал. Иногда к квартире прилагаются кот, которого надо кормить, или собака, с которой надо гулять. Конечно, получив заветный адрес жилья, вы узнаете, что его никто не сдает.
Весь в белом: танцующий миллионер Вакки показал свой дом
- Подробнее
Как защитить себя?
Не верить объявлениям с неправдоподобно привлекательной ценой.
Не свое не жалко
Бывает, что и цена, указанная в объявлении, не вызывает беспокойства, и риелтор не просит комиссионных заранее. Но и в таком случае возможен подвох. Например, посмотрев жилье, вы подписываете договор аренды. Отдаете деньги сразу за первый и последний месяцы проживания и комиссионные (обычно они равны месячной арендной плате). Прощаетесь с владельцем квартиры и агентом и идете паковать вещи. Вернувшись в свой новый дом, видите посторонних людей. У них тоже может быть договор аренды. Вы вызываете полицию. Приехавшие сотрудники выясняют, что настоящий владелец квартиры действительно ее сдает, но посуточно. И жилье сняли мошенники, именно с ними вы общались, принимая их за агента по недвижимости и владельца квартиры. Фальшивый договор они заключили в течение суток не только с вами. К сожалению, найти и наказать обманщиков в таких случаях бывает трудно. Как и вернуть деньги. Краткосрочную аренду мошенники оформляют, как правило, по чужим документам или вообще без них.
Уберите это немедленно! Вещи, которые нельзя хранить дома
- Подробнее
Как защитить себя?
Приехав на просмотр квартиры, обязательно потребуйте у владельца документы, подтверждающие, что он является хозяином квадратных метров. Это должно быть свидетельство собственности, причем оригинал. Если вам говорят, что документы на переоформлении, отказывайтесь от сделки, даже если она кажется вам удачной.
Чтобы не снять квартиру без удобств, имеет смысл попросить показать и квитанции ЖКХ. Многие владельцы жилья сдают его, но не платят коммунальщикам. В результате в квартире могут в любой момент отключить электричество или воду.
Тяжкая доля
А бывает так. Вы снимаете квартиру, платите деньги, проверяете документы и вселяетесь в квартиру. Просматривая свидетельство о собственности, не обращаете внимания, что человек, с которым вы заключаете договор, владеет только долей квартиры. А потому не имеет права единолично, не заручившись согласием других собственников, вселять жильцов. В результате начинается конфликт. Владелец другой доли вызывает полицию и выселяет жильца. Договор признают недействительным. Конечно, его можно оспаривать в суде, но редко кто хочет терять время, тратить деньги на адвоката, чтобы вернуть арендную плату. Кстати, иногда совладельцы квартиры вступают в сговор. Они инсценируют ситуацию, в которой один собственник согласен сдать жилье, а другой категорически против.
15 крутых идей интерьера небольшой ванной комнаты
- Подробнее
Как защитить себя?
Если владельцев квартиры несколько, то каждый из них должен предъявить свое свидетельство собственности и подписать договор аренды.
Сдача квартир в аренду в Москве приносит их владельцам в среднем 7-10% годовых. Но размер прибыли зависит не только от спроса на нее, но во многом и от того, насколько грамотно вы подойдете к сдаче жилья
«Если вы только планируете купить квартиру и заняться рентным бизнесом, то лучше вложите деньги в более прибыльное дело», — такой совет дал мне один из риэлтеров, с которым я беседовала. Действительно, гораздо легче положить деньги и получать 12-13% годовых, чем связываться с рентным бизнесом. Но, возможно, вы уже владеете одной или несколькими квартирами. В этой ситуации практически каждый хочет превратить жилье в источник дохода — пусть небольшого, но стабильного. Как обеспечить максимальную доходность рентного бизнеса для себя и от чего зависит уровень прибыли, разбирался D’.
Не по сеньке шапка
В Москве сегодня практически нет жилья, которое невозможно было бы сдать в аренду. Вопрос только в длительности экспозиции (время, затраченное на поиски арендатора) и цене. Некоторые ошибки неопытного рантье могут привести к тому, что сроки затянутся или квартира будет сдана не по той цене, на которую он мог бы рассчитывать. «На сегодняшний день в сегменте экономкласса квартира стоимостью 20-25 тыс. руб. в месяц уходит за несколько часов. Элитная, правильно оцененная квартира не должна простаивать больше нескольких недель», — считает руководитель отдела аренды офиса «Полянка» компании DOKI Ольга Сугоняева. Если сроки сдачи квартиры больше, значит, вы или ваш риэлтер-консультант в чем-то просчитались.
Самая распространенная ошибка — неадекватная оценка квартиры. Зачастую владельцы жилья не видят проблемы в том, что квартира остается несданной в течение нескольких месяцев, и даже не корректируют ставку. Однако простой расчет показывает, что выгода от такого «бизнеса» сомнительна. «Хозяин квартиры хочет получать за ее аренду $6,5 тыс. в месяц (то есть $78 тыс. в год). Но арендатор просит скидку $200. Если владелец пойдет на уступки, за год он потеряет $2,4 тыс. Однако если он будет продолжать настаивать на своем, объект может оставаться несданным два-три месяца. Тогда упущенная выгода будет более значительной — $13-19 тыс.», — говорит руководитель отдела эксклюзивной недвижимости Penny Lane Realty Вадим Ламин. Зачастую месторасположение дома и (или) качество самой квартиры не соответствует ценовым запросам арендодателя. Так, часто затягивается сдача квартир в старых домах с деревянными перекрытиями. Даже если они находятся в востребованном центре. «Состоятельные клиенты предпочитают селиться либо в реконструированных, либо в недавно построенных домах», — поясняет Вадим Ламин. Это не означает, что сдать такую квартиру не удастся, но хозяевам придется умерить аппетит. Такая же проблема может возникнуть в объектах с неправильным распределением метража или неудачной планировкой. «Бывает, что у квартиры хороший метраж — около 200 кв. м, и находится она в новом доме, и охрана есть, но в ней всего две, пусть и огромные, жилые комнаты. Жилье прекрасное, но с точки зрения аренды практически несдаваемое. Бывает наоборот, огромные гостиная и столовая и… три крохотные спальни по 10-12 м», — рассказывает Ольга Сугоняева. Эту проблему можно решить за счет грамотной перепланировки.
Инвестиции в ремонт
Хороший ремонт и перепланировка могут существенно повысить стоимость квартиры на рынке аренды. Но следует учитывать, что значение ремонта в стоимости аренды заметно отличается в зависимости от класса жилья. Меньшую роль он играет для квартир экономкласса. «Если однокомнатная квартира с косметическим ремонтом стоит $900-1000 в месяц, аналогичную квартиру с капитальным ремонтом и новой мебелью можно сдать за $1200-1300, а с евроремонтом — за $1600-1800», — приводит пример заместитель директора компании «Миэль-аренда» Мария Жукова. А управляющий директор компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский считает, что состояние недвижимости экономкласса влияет прежде всего не на стоимость, а на скорость экспозиции. Квартира с плохим ремонтом вместо нескольких часов будет оставаться без арендатора несколько дней. Другое дело жилье бизнес-класса и элитное. Если квартира расположена в хорошем месте, сделан евроремонт, ее можно сдать на 15-30% дороже, а дизайнерский евроремонт в элитном комплексе позволит запросить и на 50% больше. Легкая косметика в сегменте элитного жилья и бизнес-класса является непременным условием при заключении нового договора. А вот тратиться на эксклюзивный дизайнерский проект нецелесообразно. Удивительно, но квартиры с таким ремонтом отличаются меньшей ликвидностью. Очень важно, уверяют эксперты, чтобы цена аренды не перевешивала рыночную. «Необязательно класть по всей квартире паркет из карельской березы или заставлять ее антикварной мебелью: сдать такую квартиру выше рыночной цены будет очень сложно. Кстати, мнение о том, что джакузи прибавляет квартире стоимость, тоже миф», — уверяет Ольга Сугоняева. И уже тем более не стоит надеяться повысить арендную плату за счет дорого ремонта в квартире экономкласса. Уровень отделки и меблировка должны соответствовать качеству дома, престижности района и размеру квартиры. Мебель от Bizzarri, бытовая техника Gaggenau и наборный паркет вряд ли намного увеличат стоимость аренды жилья в панельном доме вблизи МКАД. Прежде чем делать ремонт, не мешает посоветоваться с риэлтерами, которые знают запросы своих клиентов.
Техника безопасности
Рентный бизнес сопряжен с различными рисками. Один из наиболее вероятных связан с тем, что арендаторы нанесут вред вашему имуществу или самой квартире. Мне, например, памятен опыт родителей, которые, переехав за город, сдали свою «трешку» молодой семье. За два года уютная чистая квартирка превратилась в подобие хлева. И когда родители собрались продавать ее, им пришлось еще делать за свой счет ремонт, чтобы восстановить товарный вид жилья. Арендаторы могут также нанести ущерб вашим соседям — к примеру, затопить их. Если это случится, иск о возмещении вреда будет предъявлен вам как хозяину квартиры. «После удовлетворения иска вы, конечно, вправе требовать возмещения от арендаторов (если был заключен договор аренды). Но есть ли гарантия, что вам технически удастся получить удовлетворение этого иска? Жильцы могут съехать и исчезнуть в неизвестном направлении. Скорее всего, даже при наличии соответствующего решения суда вернуть деньги за ремонт не удастся», — считает главный специалист отдела страхования ответственности компании «Согласие» Ирина Перевозникова. Также существуют такие риски, как несвоевременная оплата, использование вашей квартиры для какой-либо противозаконной деятельности и т. п.
Такие риски стоит предусмотреть. Главное — заключите договор с вашими жильцами. Как ни странно, многие арендодатели не делают этого, полагая, что договор ограничивает их права как владельцев квартиры. Отчасти так оно и есть. Если в договоре указан минимальный срок аренды, у владельца не получится избавиться от жильцов немедленно. Но зато он может заранее оговорить те условия, при которых возможно досрочное расторжение договора. Например, несвоевременная оплата, порча имущества и т. п. В договоре можно также прописать степень ответственности арендаторов за квартиру, мебель и технику.
Многие хозяева не беспокоятся за свое имущество, поскольку берут с жильцов залог в размере месячной платы. Но нанесенный ущерб может и превышать эту сумму. Если жильцы платят за квартиру 20-25 тыс. руб. в месяц, а после их проживания вам придется делать ремонт на пару тысяч долларов, то рантье окажется в проигрыше. Конечно, практика залога как инструмента обеспечения безопасности распространена во всем мире, и пренебрегать этим не стоит.
Арендодателю имеет смысл рассмотреть и варианты страхования — имущества и гражданской ответственности перед третьими лицами (соседями). Страхование имущества защищает от стандартного набора рисков, которые могут возникнуть, в том числе из-за халатного отношения квартиросъемщиков: пожара, взрыва бытового газа, стихийных бедствий, затопления, аварий инженерного оборудования, краж, грабежей и т. д. Страхование ответственности перед третьими лицами подразумевает, что в случае, если ваши арендаторы причинят какой-либо ущерб соседям (например, затопят их), то расплачиваться за ремонт будете не вы, а страхования компания. «Арендодателю необходимы оба вида страхования, особенно если в арендуемой квартире остается имущество хозяина. Ведь плата за полис несопоставима со стоимостью возможных убытков», — считает замдиректора управления имущественного и личного страхования физических лиц «Росгосстраха» Татьяна Моисеева. Тарифы действительно невелики: около 0,5-1% от страховой суммы. Но имейте в виду, что страхование сдаваемого в аренду имущества обычно обходится клиенту дороже на 5-10%.
К сожалению, страхование тоже не является универсальным инструментом защиты для арендодателя. Поскольку нанесенный жилью ущерб зачастую не подпадает ни под один страховой случай. «Клиенты-арендодатели часто задают вопрос, будет ли признано страховым случаем, если арендатор причинит какой-то вред отделке или украдет домашнее имущество. От такого риска мы не страхуем, так как арендодатель сам пускает в свою квартиру арендатора», — объясняет начальник отдела имущественного страхования физлиц компании «АльфаСтрахование» Людмила Карпова. Кстати, некоторые арендодатели перекладывают обязанность по страхованию на жильцов, но последние соглашаются на это в том случае, если данные затраты идут в счет арендной платы.
Чужими руками надежнее, но дороже
Опыт показывает, что самостоятельно найти арендаторов не является проблемой. Во-первых, есть масса сайтов в интернете, предполагающих прямую связь тех, кто сдает жилье, и тех, кто желает его снять. Во-вторых, обычно достаточно пустить информацию по кругу знакомых и коллег, чтобы на квартиру сразу нашлись претенденты. С другой стороны, и ресурсы, и реклама по принципу сарафанного радио годятся в основном для экономкласса. Арендаторы более дорогого жилья предпочитают доверять хлопоты по поиску квартиры риэлтерам. Поэтому владельцам квартир бизнес-класса и «элиты» имеет смысл идти в агентство недвижимости (АН). Некоторые агентства готовы взять на себя ответственность за благонадежность приведенных арендаторов. «Все удары со стороны клиента берет на себя риэлтер. Если наниматель не заплатил, то агентство несет ответственность перед арендодателем, то есть занимается разбирательством возникшей ситуации. Если не удается взять с арендатора деньги, то комиссия возвращается собственнику. Либо последующий поиск клиента осуществляет со скидкой», — рассказывает руководитель департамента городской недвижимости HomeHunter Татьяна Вакуленко. Крупные АН предлагают и более широкий набор услуг для арендодателя. По желанию хозяев риэлтеры могут практически полностью взять на себя управление квартирой — до окончания срока договора с арендаторами. «В данном случае вы будете лишены необходимости общаться с арендаторами, и вам не надо будет решать возникающие бытовые проблемы, связанные с вашим жильем», — поясняет Вадим Ламин. Риэлтеры могут взять на себя и юридическое сопровождение, и техническую поддержку на протяжении всего срока аренды (специальная бригада осуществляет мелкий ремонт), и помощь в проведении переговоров с потенциальными жильцами. Немаловажно также то, что у крупных агентств заключены договоры на корпоративное обслуживание со многими иностранными компаниями, которые снимают жилье для сотрудников. Поскольку за арендатора платит компания, владелец квартиры будет получать платежи гарантированно и в срок. Правда, такой подход практикуют лишь те фирмы, которые работают с элитным сектором. Для множества мелких АН отношения с парой арендодатель/арендатор заканчиваются сразу после получения комиссионных. Если вы рассчитываете на какую-то дальнейшую помощь со стороны риэлтера, стоит этот вопрос заранее прописать в договоре: в каких случаях агент будет вмешиваться в ситуацию и какую ответственность он несет за найденных клиентов.
Стоимость риэлтерских услуг отличается как по комплекту, так и по компании. Большинство агентств берут с арендодателя за поиск клиента плату в размере месячной стоимости аренды квартиры. Если же речь идет о возможности доверительного управления и привлечении крупных АН, то такие услуги будут стоить от 8 до 50% от ежемесячного арендного платежа (в зависимости от количества опций).
Хитрый способ
Если указанный уровень доходности от сдачи квартиры внаем вас не устраивает, вы можете попробовать увеличить прибыль двумя способами: сдавать квартиру посуточно либо перевести ее в нежилой фонд и сдать под офис.
При московском дефиците и дороговизне гостиниц посуточная аренда квартир весьма востребована. Особенно среди тех, кто приезжает в столицу не на день-два, а на месяц-другой. К тому же, по утверждению риэлтеров, этот рынок развит слабо, и предложение сильно ограничено.
Но, сдавая свою квартиру как альтернативу гостиничному номеру, собственник берет на себя заботу о поддержании ее в должном порядке. После каждого съемщика квартиру необходимо приводить в порядок, делать полную уборку. Затраты на подготовку жилья к сдаче также будут больше, чем в случае с долгосрочно рентой. Ведь такие квартиры не могут сдаваться без мебели, посуды и постельного белья. Отдельный вопрос — поиск клиентов. Это требует определенного отлаженного сервиса. Если, конечно, вы не предполагаете сами ежедневно стоять на вокзальной площади с табличкой в руках. Кроме того, сдавая квартиры посуточно, их владелец априори несет большие риски, чем при долгосрочной аренде. В случае конфликта у владельца сдающейся посуточно квартиры куда меньше способов воздействия на постояльца. Поэтому сдача жилья даже на короткий срок должна быть подтверждена договором, составленным в письменной форме, а денежные расчеты — подтверждаться расписками. Можно облегчить себе жизнь, обратившись в специализированное АН, которое обладает солидным клиентским потоком и необходимыми кадровыми ресурсами для поддержания ваших квартир в пригодном состоянии. Однако такое агентство еще нужно поискать. Ни одна из семи крупных АН, куда я обращалась, не занимается посуточной сдачей жилья.
По данным риэлтеров, самым востребованным объектом для посуточной аренды являются одно-, двухкомнатные квартиры бизнес-класса, расположенные в пределах Кольцевой линии московского метрополитена. Они наиболее востребованы бизнес-туристами из стран дальнего зарубежья. Средняя цена посуточной аренды однокомнатных квартир бизнес-класса составляет $80-150, двух— и трехкомнатных — $120-250. Доходность посуточной аренды с учетом выплат управляющей компании составляет 15-20% годовых, но при условии, что квартира не будет долго простаивать.
Второй вариант — перевести квартиру в нежилой фонд и сдать под офис или магазин. «Потребность в подобных объектах очень велика, а сумма арендных платежей по сравнению со сдачей жилья в два-три раза выше», — утверждает Евгений Скоморовский. Главная проблема этого способа в том, что его имеет смысл использовать только с жильем определенного типа. В первую очередь объект должен размещаться на первом этаже либо над нежилым помещением, иметь возможность обустройства отдельного входа. Желательно, чтобы у дома была хорошая транспортная доступность, а рядом располагалась автомобильная стоянка, которой могли бы пользоваться сотрудники офиса. Официальные расходы на процедуру перевода жилого фонда в нежилой невелики: госпошлина в размере 500 руб. для физлица и 7,5 тыс. руб. для юрлиц. Однако эксперты предупреждают, что это довольно сложная юридическая процедура, которая практически никогда не проходит без участия риэлтеров. В этом случае расходы владельца квартиры могут достигать до $500 за кв. м. Отдельно стоит учесть расходы на ремонт и потери на простое квартиры. Дело в том, что процесс перевода может растянуться на долгие месяцы. Камнем преткновения способно стать, например, несогласие кого-то из соседей. Пока все соседи по подъезду единогласно не проголосуют «за», вы не получите разрешения на перевод. А согласие соседей порой становится еще одной, и очень крупной, статьей расходов в вашем бюджете.
Что мне нравится? Прежде всего это не теоретизирование, не рерайт, не копирайт, а личный опыт человека, подтверждённый десятилетней практикой. На мой взгляд, практические советы и рекомендации, полученные на основе личного опыта, очень ценны. Затронуты различные этапы по сдаче квартиры в аренду, начиная с поиска квартирантов, заканчивая договором найма и прочими юридическими деталями.
Оригинал взят у kobah
в Как я сдаю жилье.
Я периодически наблюдаю посты про сдачу/съем квартир в найм и всегда с интересом их читаю, но… к моему сожалению ничего правильного (подчеркну, правильного для меня) я не вынес. Зато под каждым текстом на эту тему разворачивается нешуточный холивар белой и черной розы, в котором участвуют обе стороны сделки, наймодатель и наниматель. Правда, есть еще третья сторона, которая не сдает и не снимает квартиры, но зато лучше всех знает, как это делается. Но третья сторона есть в любом обсуждаемом вопросе, поэтому не будем обращать на нее внимание.
На самом деле в спорах участвуют еще и риэлторы, но их почему то не любит не одна ни другая сторона. Риэлторы – зло! – это я где то прочитал в комментариях. Хотя непонятно, почему.
Здесь я хочу рассказать о личном опыте, как это делаю я. Я не претендую на истину, не планирую споров, не настаиваю, что «так единственно правильно», я просто делюсь опытом сдачи квартир в Москве и Московской области.
Как я ищу клиентов
Все просто и банально, мне помогает риэлтор. У меня нет времени и желания самому искать квартиросъемщиков, разговаривать с ними по телефону, отвечать на вопросы, ездить и показывать квартиру. Все это делает риэлтор, которому я озвучил требования к квартиросъемщикам. И хоть он не несет ответственности за подобранных жильцов, но зато он фильтрует их на стадии отбора, согласно мои требованиям.
Требования к квартиросъемщикам.
Они просты и незамысловаты. Семья (желательно), с ребенком (желательно), постоянная регистрация в РФ (обязательно). Возможно с животными.
Почему нужна постоянная регистрация? Это чисто мои внутренние тараканы, но так мне кажется надежней, нежели это будет мигрант-иностранец.
Почему семья с ребенком? Все очень просто – я не сдаю жилье на месяц-два. Мне удобней и выгодней сдать в нижнем ценовом пределе, но на много лет, поэтому если это будет семья с ребенком, то шанс, что они не съедут с квартиры через год, очень велик. Именно поэтому я всегда делаю им временную регистрацию для детского садика/школы (без нее не берут), если они этого попросят.
Стоимость жилья.
Как написано выше, она у меня в нижнем ценовом пределе на рынке и никогда не повышается, за исключением случаев резкого роста тарифов на услуги ЖКХ (чего еще не было), либо в ситуации, описанной далее.
Есть люди, которые по несколько месяцев ищут жильцов, потому, что цена на квартиру задрана под самый верх. И, разумеется, рано или поздно находят. Но здесь есть немалый риск, что очень скоро жильцы найдут другое жилье, аналогичное по качеству, но гораздо ниже по цене. И еще есть один момент – вот например найм квартиры стоит 50 т.р./мес. Это максимальная цене на такие квартиры. Хозяин ищет клиентов месяц, два, три, но цену не снижает. В итоге находит, но три месяца квартира не приносила прибыль, в итоге он получит за 9 месяцев 450 т.р., хотя, если бы снизил цену, даже до 40 т.р./мес., то сдал бы ее сразу и имел бы за год 480 т.р. Как вы понимаете, этот пример сильно утрирован, но я считаю его правильным. Потому, что жильцы дорогой квартиры за это время найдут более дешевый вариант и съедут, а хозяин опять будет терять несколько месяцев в поиске жильцов.
Депозит.
Не мной это придумано но я этим пользуюсь. При заезде в квартиру, берется оплата за первый месяц проживания и депозит, в размере месячной оплаты. Этот депозит вы обязаны вернуть жильцам при их выезде. Причем не стоит соглашаться на предложение жильцов зачесть этот депозит как оплату за последний месяц. Этот депозит – ваша гарантия, что при возврате вам ключей и обнаружении порчи имущества по вине жильцов, вам не придется из своего кармана платить за устранение поломок.
Внештатные ситуации.
Стоимость квартиры формируется в том числе и из наличия в ней различных удобств. И поэтому, если в квартире что-нибудь ломается из техники, мебели, потекла труба, сломался унитаз и т.д., то это все восстанавливается за мой счет, разумеется, если поломка (протечка) произошла не по вине жильцов. Но для меня это настолько редкий случай, что и не вспомню, что бы жильцы сами что то сломали и попросили меня восстановить за мои же деньги.
Отношения.
Иногда бывает, что жильцы хотят купить в квартиру что-нибудь из техники или мебели. Мы обговариваем это, и они покупают в счет будущей оплаты за жилье. После чего, приобретенная вещь становится моей собственностью. И им хорошо, купили, что хотели, а деньги все равно отдали бы мне в счет оплаты и мне хорошо, так, как дополнительная мебель (техника) повышает привлекательность жилья для будущих квартиросъемщиков. Надо сказать, что одну квартиру первый раз я сдавал совершенно пустой, а теперь она почти полностью обставлена.
Не нужно названивать жильцам по телефону. Вообще. Допускается только один звонок, накануне дня выплаты, что бы согласовать время встречи (если оплата происходит наличными) и все. Чем больше вы названиваете, тем чаще им напоминаете, что квартира не их, а так, временное жилье. А приезжать с проверкой, заходить в квартиру, осматривать комнаты, это почти гарантия, что жильцы будут относится с квартире, как к съемной. Да и такое поведение не добавит вам уважения. Жильцы должны чувствовать себя полноправными хозяевами вашей квартиры, только тогда они будут к ней относиться как к своей.
Если вы с жильцами заранее договоритесь о системе устранения неполадок, как я писал выше про внештатные ситуации, то они сами будут вам звонить и говорить, где, что, стало не так в квартире. Им не выгодно будет скрывать возникшие недостатки, поскольку устранять их все равно за ваш счет.
У меня опыт сдачи жилья не такой большой, всего десять лет, но ни разу, ни одна квартира не ждала жильцов больше двух недель. И съезжали они всегда с сожалением и совсем не из-за того, что я предоставлял им некачественные услуги. Одна семья уехала за границу, вторая (девушка с ребенком) вышла замуж и уехала к мужу, еще одни родили третьего ребенка и уехали в более просторную квартиру.
Одни жильцы съехали, а другие еще не нашлись.
За это время я навожу идеальный порядок в квартире, включая мойку окон, за/под мебелью и т.д. Проверяю всю сантехнику, дверцы мебели, ручки (больное место) и все остальное, что влияет на комфортное проживание. В случае необходимости перекрашиваю стены (в одной квартире обои под покраску, очень удобно) или переклеиваю, если они того требуют. Да, это дополнительные затраты, но они были запланированы изначально. Как бы аккуратно не жили люди, все равно, что то отвалится, оторвется или открутится, тем, более, если в семье есть ребенок. А следующие жильцы должны увидеть чистую и красивую квартиру.
Не стоит жильцам, которые съезжают, предъявлять претензии за оторванные обои или царапины на ламинате, это все естественный износ. Разумеется, если разбит телевизор или помят холодильник, то все вычитается из депозита.
Квартплата.
Электричество, вода по счетчикам оплачивают жильцы, все остальное – я.
Повышение/понижение стоимости найма.
Это очень скользкий и весьма не любимый мною момент, но от него никуда не деться. Первый раз жильцы обратились с просьбой понижения стоимости найма, по моему в 1998 г., в момент кризиса. Мы обговорили сумму снижения но с условием, как только ситуация в стране стабилизируется, то стоимость вернется на докризисный уровень. Прошло пару лет, кризис утих и пришло время поднимать цену, но рынок в этом районе немного просел и к докризисной цене вернуться не удалось. После этого жильцы прожили у меня еще четыре года и уехали за границу.
Договор и остальные юридические вопросы.
В любом случае, подробности и нюансы лучше узнавать у юристов. Я же заключаю договор на 11 месяцев с описью имущества, его состояния и дефектов, порядком оплаты, ежемесячной суммой и обязательными условиями при которых стоимость найма может быть увеличена. В нашей стране нельзя быть уверенным в стабильности тарифов и налогов.
При финансовых расчетах с жильцами, распиской подтверждаю, что деньги получены.
Вот это и есть мой опыт. Кто то скажет, что мне просто повезло с жильцами и возможно будет прав. Но без жесткой фильтрации желающих снять квартиру, пусть даже и дороже, этого везения не было бы.
Удачи и всем адекватных нанимателей и наймодателей!
В современных условиях, статья обладателем собственного жилья не просто, однако бывают такие ситуации, когда за вами числится не нужная, на этот момент времени, недвижимость. Каждый месяц за нее вам придется выплачивать определенную сумму и в итоге получится, что недвижимость «простаивает» без дела, так за нее еще надо платить. Решить эту проблему можно кардинальным способом - сдать жилье в аренду, при этом получая не плохие деньги. Некоторые в России делают на этом бизнес, но данная статья не об этом, а том, как будучи собственником жилья, сдать его без лишних хлопот.
Способов сдачи квартиры несколько. В одном из них, собственник жилья, он же арендодатель в будущем, занимается поиском клиентов, они же арендаторы, самостоятельно. Или же обращается в соответствующие фирмы-риэлторы, главная задача который, облегчить процесс поиска клиента. Оба этих способа хороши по-своему. Как вы понимаете, если арендодатель надумает сам искать клиентов, то сэкономит на этом определенные денежные средства. Для реализации данного метода необходимы некоторые знания. Также в большинстве случаев, если арендодатель найден самостоятельно, то собственник может избежать уплаты налогов, мы бы не советовали этого делать, однако на данном этапе развития, такие сделки мало контролируемы со стороны налоговых органов.
Если квартира сдается клиенту самостоятельно, без посредников, и вы не хотите уплачивать налоги, то тогда у вас не будет законного подспорья – договора. Согласно российским законам, при составлении договора аренды и его нотариального заверения, собственник обязан подать декларацию в налоговые органы по месту проживания. Налог платиться размером 13 процентов – подоходный налог, арендодатель в этой ситуации выступает в роли получателя дохода.
Однако в жизни возникают ситуации, когда искать арендатора самостоятельно единственный выход. Допустим, вы решили сдать одну комнату из квартиры, но при этом не являетесь собственником всего помещения, следовательно, вы не сможете составить должным образом договор аренды.
Обращаясь в риэлтерские агентства, все возникающие сложности на пути оформления договора аренды, поиска клиента, уплаты налогов, перекладываете на ответственность фирмы. Хочется сделать небольшую оговорку, в предыдущем пункте была затронута тема о том, что самостоятельный поиск арендатора дешевле, чем обращение к риэлторам. Данная выгода возникает не во всех ситуациях, в некоторых фирмах, оплату производит арендатор в момент заключения сделки. Так что обращайте на это внимания, какие способы оплаты существуют в той или иной риэлтерской фирме. При этом соблюдая некоторые правила выбора подобных фирм. Не стоит обращаться в новые фирмы, которые только начали свою деятельность на рынке недвижимости и не успели зарекомендовать себя. Главным критерием поиска риэлтора, будут многочисленные отзывы о его работе и большая продолжительность деятельности на рынке арендного жилья.
Если вы решились воспользоваться услугами поиска клиентов через риэлтерские агентства, то договор аренды будет составляться в любом случае. Фирмы – риэлторы, в большинстве случаев, имеют в штате юриста, который будет заниматься подготовкой договора. Делается это на начальном этапе, до поиска клиентов. Вы, как собственник жилья, можете учавствовать в составлении условий договора. Однако, если вы действуете без помощи риэлтора и юристов, то составлять договор вам придется самостоятельно. Обратите внимание на следующие моменты.
Составление договора должно быть в соответствии с законодательством Российской Федерации. Что это значит. К примеру, некоторые указывают денежные суммы в иной валюте, нежели рубль (доллар, евро), что недопустимо при составлении действующего договора. Использование слова аренда – недопустимо. Аренда может применяться лишь в сделках юридических лиц, а арендатор и арендодатель являются при этом частными лицами. В данном контексте имеют смысл лишь слова снятие или сдача недвижимости/жилья.
Для упрощения оформления подобных сделок, закон не требует оформления договора найма у нотариуса. На чистом листе, после перечисления условий сдачи жилья, обе стороны, арендатор и арендодатель, вписывают свои полные паспортные данные (в том числе и место прописки), все это заверяется подписями также обоих сторон.
Также важным моментом договора является указание характеристик сдаваемого объекта. Необходимо указать адрес, количество квадратных метров жил. площади, количество комнат. Как упоминалось, сдаваться может не только вся квартира целиком, но и отдельная ее часть. При этом в договоре найма указывается, что конкретно сдается: комната или комнаты, с указание метража.
И самое главное – срок действия договора. Он определяется сроком, на который сдается жилье. Это четко должно быть отражено в договоре.
Еще один момент, о котором стоит помнить. В гражданском кодексе прописан такой момент, что если собственник сдает жилье более чем на один год, то в его обязанности входит составление и официальное оформление договора аренды. Это также специфическая процедура, и чтобы особо не заморачиваться, советуем составить договор на неполный год, а после, при необходимости, продлевать его.
Как же оценить свое сдаваемое жилье по рыночной цене?
Цена арендованной недвижимости под жилищные нужды оценивается по нескольким факторам. Хорошая инфраструктура: наличие остановок общественного транспорта, институтов, детсадов, больниц, гипермаркетов и т.д., все это влияет на повышение цены. Количество квадратных метров также является прямым фактором, влияющим на цену. Однако при этом нужно понимать, что востребованными на рынке аренды являются однокомнатные квартиры.
При определении стоимости сдачи жилья в аренду, советуем прибегнуть к стандартному методу определения суммы. Покупаются несколько местных газет, открывается городской сайт и начинается поиск подобных предложений. Следует обращаться на цены, которые указываются при сдачи квартир в вашем районе и квартир, подобных вашей. Данный вид приценки носит примерный характер. Лучше его использовать в паре с другими способами определения стоимости. Например, поспрашивайте знакомых или даже соседей, имеется ли у них опыт сдачи жилья в аренду.
В случае обращения к специалистам, то все расчеты правильной рыночной цены, они возьмут на себя. Вам следует прислушаться к их советам, однако надо понимать, что те компании, работа которых оплачивается не процентом от сделки, а фиксированной суммой, постараются как можно скорее сдать вашу недвижимость, а сделать это, скорее всего, попытаются по заниженной цене. Держите нос по ветру и в случае подозрения того, что сумма, предлагаемая специалистами, занижена – повлияйте на это и укажите примерную желаемую стоимость. Но в этом случае поиск арендатора может быть более продолжительным.
Учитывая скорость развития экономики России, можем порекомендовать вам, не указывать во время составления договора, фиксированную сумму оплаты за аренду на долгий срок. Пропишите некоторую прогрессию роста цены, либо же просто укажите на возможность ее повышения и задайте порог.
Перед арендодателями зачастую возникает вопрос, как быть с коммунальными платежами. Здесь каждый решает по своему усмотрению. Либо вы их оплачиваете сами, либо этим занимаются арендаторы.
Очень серьезный момент при сдаче жилья в аренду – сохранность имущества. Рекомендуем вам в обязательном порядке, оформить специальный договор-опись, в котором содержится вся информация о состоянии жилья, в том числе и ремонта. Возможно, будет необходимо сделать фотографии, показывающие исходное состояние вашей собственности. Любой ущерб со стороны арендаторов, будет оплачиваться ими же, при наличии правильно оформленного документа описи.
Прочитав эти общие советы и следуя им на практике, вы сможете в краткий срок и с высокой эффективностью сдать свое жилье в аренду.
Удачных сделок!
При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт
