Рефинансировать действующий жилищный кредит под более низкий процент можно как в своём банке, так и обратившись в другой. Что представляет из себя перекредитование, с какими затратами сопряжено, в какой банк лучше обратиться, выгодно ли это, и какие этапы включает подробно рассмотрим в статье.
Понятие рефинансирования ипотеки
Ипотечный кредит для большинства среднестатистических российских семей сегодня – практически единственный способ купить собственное жильё. И многие этой возможностью воспользовались ещё несколько лет назад. Рынок не стоит на месте, и условия многих банков сейчас намного выгоднее, чем даже пару лет назад. Естественно, что многие заемщики хотели бы перекредитоваться на более выгодных условиях. Банкам это тоже выгодно. Ипотека в кредитной линейке банков – один из самых доходных продуктов. Поэтому большинство из них для увеличения прибыли стараются реализовать, как можно больше ипотечных кредитов. Одним из инструментов привлечения ипотечных заёмщиков является рефинансирование ипотеки сторонних банков.
Рефинансирование ипотеки или перекредитование – это оформление ипотеки в одном банке с целью погашения долговых обязательств другого банка на более привлекательных условиях (по более низкой ставке, с меньшим сроком, или с выдачей дополнительной суммы наличными).
Выгодно ли перекредитовать ипотеку?
На первый взгляд, рефинансирование представляется выгодным банковским продуктом. Чем ниже ставка и срок кредита, тем меньше вы переплатите за своё жильё, сможете уменьшить ежемесячный платеж, в особенности, если кредит оформлялся на большой срок.
Исходя из статистических данных, стоит задуматься о переводе ипотеки в другой банк, если разница ставок составляет не меньше 2-3 процентов.
Но помимо процентной ставки стоит учитывать и другие расходы, сопряжённые с рефинансированием. К ним относятся:
- На стадии подачи заявки суммы незначительные, 50-100 рублей за оформление справки об остатке ссудной задолженности (взимается не всеми банками).
- Небольшие расходы при подготовке документов по залоговой недвижимости (справка из БТИ, техпаспорт и т.д.).
- Новый оценочный отчёт по залогу (порядка 6-7 тыс. руб.).
- Оплата госпошлины за снятие обременения и оформление нового залога.
- Расходы на оформление договора страхования в пользу нового банка. Расчёт суммы индивидуален. Минимальная ставка от 0,2 % от стоимости залога, но при этом нужно учитывать, что подойдут только аккредитованные банком страховщики. В некоторых случаях можно заключить дополнительное соглашение к уже действующему полису о смене выгодоприобретателя, либо расторгнуть контракт досрочно. Данный вопрос лучше заранее обговорить со страховой компанией.
- При рефинансировании в большинстве случаев утрачивается право на налоговые вычеты за покупку недвижимости и по ипотечным процентам.
- Нотариальные расходы.
Таким образом, ответ на вопрос о выгодности перекредитования будет зависеть от конкретных условий каждого заёмщика.
Обычно при большом сроке первоначального займа, небольшом количестве уже внесенных платежей, разнице в 2 % по ставкам, сопутствующие расходы окупаются уже в первый год. Если при этом и право на налоговый вычет реализовано в полном объёме, то решиться на рефинансирование однозначно стоит.
Банк свой или чужой?
Безусловно, если есть такая возможность, то изначально с просьбой о снижении процентной ставки следует обратиться в свой банк-кредитор.
Помимо финансовых затрат по переоценке имущества и перерегистрации залога, перекредитование предполагает большие затраты времени и сил. Поэтому рефинансирование в своём банке наиболее удобно.
Но для банков это не выгодно. Уменьшение ставки по уже выданным кредитам, уменьшит запланированную прибыль. Поэтому действующие программы рефинансирования для собственных клиентов — большая редкость.
Рефинансирование у нынешнего кредитора
Если у нынешнего кредитора отсутствует программа рефинансирования ипотеки для своих клиентов, но при этом действующие ставки уже ниже, или, в целом, по рынку произошло снижение процентов, необходимо написать обращение на имя главы кредитной организации о рассмотрении вопроса о снижении ставки. В обращении указать свои данные и данные кредитного договора. Срок рассмотрения обычно не больше 30 календарных дней.
Если политикой банка и условиями договора предусмотрена возможность пересмотра процентов, то возможно положительное решение.
В 2017 году Сбербанк одним из первых в России снизил ставки по ипотеке до 7,25 % и запустил программу рефинансирования кредитов сторонних банков по ставке от 9,5 % годовых. При этом своих клиентов эта программа не коснулась.
Отзывы на портале banki.ru свидетельствуют, что многим заемщикам в ответ на их обращения ставки всё-таки были снижены. В основном, по договорам, заключённым очень давно или в начале 2015 года, когда ставки резко взлетели до 14,5 %.
Как мотивировать своего кредитора
Дело в том, что согласно нормативам Центробанка России, рефинансирование собственного кредита приравнивается к реструктуризации и влечет за собой дополнительные расходы по увеличению банковских резервов.
Единственным способом мотивации может послужить одобренная заявка на рефинансирование в другом банке.
Пишется аналогичное обращение, как и в первом случае, но уже с приложенной копией положительного решения нового кредитора по заявке. Практика показывает, что шансы на утвердительный ответ возрастают.
Перекредитование ипотеки в другом банке
При отказе снизить ставку в своём банке всегда можно обратиться в другой или даже несколько.
Обращение в другой банк предполагает прохождение процедур одобрения ипотеки, залога, перевода денег для погашения нового кредита, перерегистрации залоговых прав, беззалоговый период, заключение нового договора страхования. Остановимся подробнее на каждом из этих этапов.
Условия перекредитования ипотеки
| Банк | Процент до регистрации ипотеки и погашения кредита | Процент после регистрации ипотеки и погашения кредита | Срок | Сумма | Залог | Требования к заёмщику |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 11,5 % | От 9,5 % | До 30 лет | От 1 до 7 млн. руб., но не больше 80 % от оценки жилья | Квартира, дом, таунхаус, комната, участок земли и жилое строение на нём, часть дома, квартиры | Российские граждане, 21 – 75 лет (к моменту погашения долга), полгода на текущем месте работы, год стажа за последнее пятилетие |
| ВТБ 24 | От 9,45 % на весь срок кредита | До 30 лет (по 2 доку-ментам до 20 лет) | До 30 млн. руб., но не больше 80 % от оценки жилья (50 % по 2-м документам) | Гражданство РФ, прописка в регионе присутствия банковского подразделения, наличие постоянного заработка | ||
| АИЖК | До регистрации: нет
После: 9 % - кредит меньше половины от стоимости оценки; 9,25 % - от 51 % до 70 %; 9,5 % - от 71 % до 80 % (Ставка увеличивается на полпроцента, если доход подтвержден не 2-НДФЛ) | От 3 до 30 лет | 300 тыс. руб. – 20 млн. руб. для Москвы, МО и СПб;300 тыс. руб. – 10 млн. руб. для других регионов | Квартира или нежилое помещение. При строящемся объекте – залог прав требования | 21 – 65 лет (к дате погашения), полгода на текущем месте работы (ИП – 2 года без убытков) | |
Требования к предыдущему кредиту едины по всем предложениям:
- действие не менее полугода:
- отсутствие реструктуризации;
- без просрочек текущих и прошлых.
При отказе от договора страхования жизни и здоровья заёмщика к ставке прибавляется 0,5 – 1 %. Страхование залога – обязательно.
Порядок оформления
Для оформления рефинансирования необходимо подать в выбранный банк кредитную заявку с требуемыми документами.
Первичный пакет документов:
- Заполненная анкета на всех заёмщиков (официальные супруги – автоматически становятся созаемщиками, даже без учёта платежеспособности).
- Паспорт и любой дополнительный документ.
- Справка о зарплате.
- Скан копия трудовой с заверкой (если заверяли по доверенности, то копия документа о делегировании полномочий).
- Справка об остатке ссудной задолженности (срок действия – 10 дней).
- Реквизиты для погашения текущего кредита.
- Справка об отсутствии просроченных платежей (не везде).
- Кредитный договор, график погашения (по запросу).
После положительного решения в течение 3 месяцев потребуется предоставить документы на залог:
- Документы о праве владения.
- Выписка из ЕГРН.
- Оценочный отчёт.
- Техпаспорт.
- Согласие супруга на передачу имущества в залог, заверенное нотариально.
- Справка о зарегистрированных жильцах.
Итоговый перечень может быть дополнен на усмотрение банка. Обычно он соответствует стандартному пакету для принятия залоговой недвижимости.
При согласовании банком предмета залога, подписывается кредитный договор. Деньги переводятся в погашение старого кредита.
Перерегистрация залога
Перерегистрация залога проходит не одновременно, то есть сначала снимается обременение первого банка на жильё, а после этого проходит регистрация нового залога. Обычно новый банк даёт на это 2 месяца.
После полного погашения кредита необходимо запросить у старого банка документы:
- справку о полном погашении кредитных обязательств;
- договор ипотеки;
- закладную с пометкой о полном закрытии кредита, включая штрафы и пени;
- банковскую доверенность на имя клиента о возможности представления интересов банка.
Действия по перерегистрации залога осуществляется Росреестром. При этом удобнее воспользоваться услугами МФЦ.
Для отмены залога в МФЦ нужны следующие документы:
- Паспорта взрослых собственников, свидетельства о рождении прописанных детей.
- Свидетельство о собственности.
- Документы из банка (срок действия – 30 дней).
- Тех документация на жильё.
- Заверенное согласие супруга на отмену залога.
- Заявление.
- Квитанция об оплате госпошлины.
Срок обработки – 3 рабочих дня. В результате на руки выдаётся новое свидетельство о собственности с отсутствием отметки об обременении.
Следующий этап – регистрация нового залога.
Необходимые для МФЦ документы:
- Банковские документы о подтверждении полномочий представителя.
- Документы по ипотеке (кредитный договор, ДКП или ДДУ, залоговый договор, закладная).
- Документы по жилью (оценка, собственность, справки БТИ, техдокументация).
- Заявление о регистрации со стороны банка и со стороны собственника.
- Копии паспортов всех участников сделки.
- Квитанция об уплате госпошлины.
Срок регистрации – 5 рабочих дней.
Важно! К официальным срокам при оформлении документов в МФЦ необходимо прибавить 3-4 дня на курьерскую доставку документов. При получении документов из МФЦ обязательно проверяйте свидетельства на предмет ошибок и опечаток.
Беззалоговый период
Беззалоговый период – это промежуток времени после выдачи ипотечного кредита до момента регистрации ипотеки Росреестром. Его продолжительность порядка 2 месяцев при соблюдении сроков всеми сторонами.
Этот период считается самым рискованным для банка, в котором оформлено рефинансирование, так как отсутствует залог. Поэтому ставка по кредиту на этот период возрастает примерно на 2 процента.
Препятствия
Рефинансировать свой кредит не получится, если:
- по нему уже была реструктуризация, просроченные платежи, рефинансирование;
- в кредитном договоре есть пункт о моратории на досрочное погашение (возможно в старых договорах). Начиная с 2011 года, законодательно запрещено препятствовать досрочному погашению кредитов;
- плохая кредитная история, недостаточный уровень дохода, несоответствие другим критериям банка;
- жильё не подходит под условия залога нового банка.
Риски перекредитования ипотеки
Риски рефинансирования:
- Если банк откажет в выдаче кредита, затраты на подготовку документов, в том числе по залогу, не будут компенсированы.
- Длительность процедуры и большое число бюрократических моментов могут увеличить срок перерегистрации залога, а, соответственно, и отсрочить момент установления низкой ставки.
Как перевести ипотеку в другой банк с более выгодным процентом: рефинансирование ипотеки пошагово
Резюмируя все вышеизложенное, приведём пошаговый алгоритм действий по перекредитованию ипотеки:
- Выбор банка с подходящими условиями.
- Сбор документов и подача заявки на рассмотрение в банк.
- При положительном решении банка – подготовка документов на залоговое имущество.
- Если по залогу банк всё устроило, то назначается сделка.
- Представление документов о страховании жилья (в некоторых банках можно предоставить позже).
- Подписание договора ипотеки и перечисление денег в старый банк для погашения кредита (предварительно в своём банке нужно подать заявление о полном досрочном погашении кредита).
- Погашение кредита и запрос документов для снятия обременения.
- Подача документов на отмену залога.
- Подача документов на регистрацию залога в пользу нового банка.
- Предоставление в банк документов, подтверждающих регистрацию залога.
- Установление банком низкой процентной ставки.
- Ежегодное предоставление платежных документов о продлении договора страхования (при необходимости).
Рефинансирование ипотеки – нелёгкий процесс, который потребует не только материальных вложений, но и огромных затрат собственного времени и сил. Всё это имеет смысл, если в конкретном случае выгода заметно превысит затраты. Поэтому очень важно заранее всё просчитать и взвесить.
Время чтения ≈ 8 минут
Целью перекредитования (рефинансирования) ипотеки является получение ссуды под меньший процент, чем действует по ипотечному кредиту, который оформлялся ранее, таким образом можно значительно снизить переплату по кредиту, учитывая то, что взаимоотношения с кредитной организацией долгосрочные.
Стоит отметить, что имеет значение, на сколько ставка по новому кредиту будет меньше, так как если разница меньше двух процентных пунктов, перекредитовываться невыгодно из-за сопутствующих новой ипотечной сделке расходов.
Как на практике происходит процесс рефинансирования ипотечного кредита?
Варианты рефинансирования
Перекредитоваиться можно как в своем банке, так и в любом другом, который имеет либо специальную программу с особо выгодными условиями для заемщиков других банков, чтобы переманить добросовестных заемщиков у конкурентов. Существует вариант, когда сторонний банк, не имея специальных программ рефинансирования, просто имеет значительно более выгодный процент по ипотеке, но тогда сделка будет рассматриваться в индивидуальном порядке, так как имеет свои особенности.
В 7й главе Закона об ипотеке идет речь о повторном залоге ипотечного жилья, то есть о последующей ипотеке. Такое возможно, если стоимость жилья позволяет обеспечить более одного кредита. По сути это может соответствовать целям перекредитования, но в большинстве случаев на практике новый кредит выдается после погашения старого и только после снятия обременения.
Механизмы ипотечного перекредитования (или рефинансирования), которые уже давно практикуются во многих странах, в России еще только развиваются. Но это очень перспективное направление, так как за долгий период ипотеки возможно существенное изменение экономической ситуации и ожидается рост значительно более выгодных предложений от кредитных организаций. На данный же момент, лучшим вариантом остается перекредитование в своем банке, или тщательно проанализированное спецпредложение стороннего банка, именно по программе рефинансирования
.У кого лучшие предложения рефинансирования ипотеки на 2017 год?
Это у крупнейших банков страны:
- Сбербанк;
- ВТБ24;
- ВТБ Банк Москвы;
- Россельхозбанк;
- Газпромбанк;
- Райффайзенбанк.
Один из самых невыгодных способов перевести ипотечный кредит в другой банк является попытка погасить изначальный кредит несколькими потребительскими с целью их закрыть новой ипотекой. Для многих покажется очевидным, что подобные действия ошибка.
Несмотря на это, такие народные способы рефинансирования практикуются, если ни одна из предлагаемых программ сторонних банков не подходит. Последствия плачевны – долговая нагрузка и переплата по ипотеке только возрастает. К такому варианту прибегают в основном проблемные заемщики, усугубляя ситуацию.
Так же не самый выгодный, но хотя бы приемлемый вариант перекредитования (возможный даже для заемщика с небольшими проблемами в платежной дисциплине) – погасить имеющийся ипотечный кредит за счет залога иной собственности. В этом случае также требуется здравая оценка выгоды от сделки, чтобы сопутствующие расходы и соотношение уплаты процентов и основного долга в первых платежах по кредиту не свели на нет всю выгоду от пересчета кредита под меньшую ставку.
Трудности рефинансирования
Какие могут быть сложности при рефинансировании ипотечного кредита?
Ставка по ипотеке существенно влияет на переплату из-за долгосрочности кредита. Но почему при детальном рассмотрении более привлекательного предложения, сменить кредитора уже не так легко и выгодно как кажется на первый взгляд? На это есть ряд причин:
- Дополнительные банковские сборы (за подготовку документов, перевод средств между счетами и др.)
- Возникают расходы на перерегистрацию сделки и ее нотариальное удостоверение.
- Оплата услуг оценщика (отчет об оценке действителен ограниченное время, согласно п. 26 Федерального стандарта об оценке №3 – это 6 месяцев, есть исключения)
- Расторжение действующих договоров страхования (страхования компания вернет часть страхового взноса за вычетом расходов на ведение дела и оплаты уже прошедшего периода, но это все равно не компенсирует всех трат), заключение новых, соответствующих условиям нового кредитного договора. Проще говоря, страховку придется оплачивать заново.
- Кредитная история должна быть идеальной, если вы допускались просрочки по изначальной ипотеке, стороннему банку невыгодно переводить к себе проблемного клиента, да еще и на более выгодных условиях (а по программам перекредитования они именно такие), чем условия для клиентов «с улицы».
- У всех банков разные внутренние регламенты, отражающие требования к предмету ипотеки. Так, например, если у вас сделка с комнатой или долей, то перекредитоваться, имея такую недвижимость очень сложно. Так же затруднит ситуацию наличие деревянных перекрытий, высокий износ, ранний год постройки. Объект, который принял один банк, может не подойти под требования другого.
- Нужно располагать достаточным объемом свободного времени (и сил), так как если сумма переплаты по кредиту, с учетом всех дополнительных трат, немного, но меньше, чем при изначальном кредите, а заемщик и члены его семьи брали отгулы и теряли в зарплате, маловероятно, что подобное мероприятие можно назвать выгодным. Возможно, проще снизить переплату за счет частично досрочного погашения свободными денежными средствами, которые бы ушли на расходы, сопутствующие перекредитованию.
- Платеж по кредиту состоит из процентов по кредиту и основного долга. Как видно из графика платежей в первых платежах заемщик гасит в основном проценты. Если с момента оформления прошло много лет, то перекредитование теряет смысл – проценты большей частью уже выплачены, сэкономить на снижении процентной ставки не получится.
Насколько бы выгодные условия перефинансирования не предлагал ваш или сторонний банк, ошибкой будет оформление сделки без детального рассмотрения всех возникающих сложностей, тщательных расчетов: как самостоятельных, так и с помощью сотрудника кредитной организации.
Рефинансирование ипотеки — как это происходит
Несмотря на все трудности, выгода за счет уменьшения процентной ставки вполне реальна. Если ипотечный кредит оформлен в период кризиса, с минимальным первоначальным взносом и/или в валюте, то рефиансирование может более чем существенно, снизить долговую нагрузку.
Рефинансирование ипотеки: порядок шагов
При перекредитовании договариваться придется с двумя банками: банком, который предоставил кредит, и банком, который предлагает специальную ипотечную программу для таких сделок. Самым идеальным вариантом является рефинансирование в своем банке, но для того, чтобы кредитная организация пошла на это, иногда требуется озвучить условия банка-конкурента.
Перевести ипотечный кредит в другой банк под более привлекательные условия проще, если сделка оформлена с закладной (некоторые банки обходятся без нее). Для перевода права залога на недвижимость новому кредитору достаточно будет передаточной подписи на закладной. Сделка получается трехсторонней, при этом никто не рискует: новый банк получает клиента с хорошей кредитной историей, первый банк – деньги в оплату кредита, заемщик – снижение ставки.
Менее привлекательный для перекредитующего банка вариант – последущая ипотека. Это вариант хорош тем, что не потребует согласия на сделку от изначального банка-кредитора, достаточно будет уведомления. Но новый банк несет риск – быть последующим залогодержателем, если будут допущены просрочки, совсем не выгодно, при реализации имущества может ничего не достаться.
Сам процесс перекредитования выглядит так : уже заложенное имущество закладывается повторно, некоторое время до зачисления кредита (пока оформляются документы, проходит регистрация) действуют оба кредитных договора, затем старая задолженность, оформленная под более высокий процент, досрочно гасится, и остается только новый ипотечный кредит на выгодных условиях и с меньшей переплатой.
Процедура перекредитования с отлагательным условием является еще одним не плохим вариантом. В этом случае договор включает условие о том, что через определенное время или к определенной дате, заемщик предоставит обеспечение. До этого времени кредит является без залоговым. Клиент сначала получает средства на погашение старой ссуды, затем предоставляет в банк, проводящий перекредитование, подтверждение, что задолженности больше нет, обременение с жилья снято, потом оформляется ипотека на новых условиях и кредит становится обеспеченным. Обычно на все это дается несколько месяцев.
Рефинансирование в цифрах — сколько можно сэкономить
Допустим квартира стоит 5 000 000 рублей, остаток задолженности 4 000 000 рублей, кредит оформлялся экстренно, да еще и в разгар кризиса и ставка составила 16,5%, ежемесячный платеж 85 321 рубль, срок кредита 10 лет, переплата составит 10 238 538 рублей.
Варианты перекредитования, которые недавно были, да и сейчас встречаются на рынке, для наглядности представлены в таблице:
Стоит отметить, что самое выгодное предложение из рассматриваемых у Райффайзена предполагает определенные требования к стажу, возрасту, документам заемщика. В свою очередь, требования АК Барса и Абсолюта более лояльны.
- Например, для перекредитования в Райффайзене нужен стаж на последнем месте от года, и если заемщик недавно сменил место работы, то просто не пройдет по условиям.
- Для перекредитования в Абсолюте достаточно прохождения испытательного срока на последнем месте трудоустройства.
- В АК Барсе верхняя граница возраста клиента на момент погашения кредита достигает 70 лет, возрастной клиент с долгосрочной ипотекой подойдет под требования только данного банка (из рассматриваемых).
Но в нашем примере разница в ставке не настолько велика, чтобы имело смысл перекредитования под 16% годовых. Другие предложения весьма привлекательны: ежемесячная экономия более 10 000 рублей выливается в 1 200 000 рублей экономии в переплате за 10 лет.
Банковский сектор в 2017 году идет курсом на снижение процентных ставок, что в первую очередь отмечается в сфере ипотечного кредитования. Тенденция связана с общим выравниванием экономической ситуации в стране, а также участием государства в обеспечении граждан доступными условиями по приобретении собственного жилья. Владельцам взятых займов на покупку жилья есть смысл задуматься над такой возможностью, как перекредитование.
Рефинансирование ипотечного кредита - услуга, предлагаемая многими отечественными банками. Для финансовой организации она выгодна, так как позволяет переманить клиента у конкурента, а у заемщика появляется возможность улучшить условия выплаты полученных средств.
Рефинансирование ипотеки: что это такое
Под рефинансированием понимается взятие нового кредита на погашение ранее открытого. При этом новый договор содержит более выгодные условия, что в первую очередь касается снижения процентной ставки. Это ведет к сокращению расходов на выплату займа.
Процедура выглядит следующим образом:
- Рефинансировать ипотечный кредит можно в банке, где он взят (в этой ситуации речь идет о реструктуризации ипотеки), или в ином кредитном учреждении, предоставляющим услуги рефинансирования;
- Новый займ на перекредитование ипотеки целевой, он направляется на погашение задолженности по первому ипотечному договору;
- После заключения нового договора и погашения старой задолженности, заемщик продолжает выплачивать займ по новому договору. По причине меньшей процентной ставки и смене условий выплат (срок, размер платежа) договор для заемщика выгоден.
Перекредитование в другом банке
В свете тенденции по снижению ставок ипотечного кредитования услугу перекредитования предоставляют многие банки, предлагая клиентам выгодные условия для погашения ранее взятых займов.
При поиске выгодных условий рефинансирования может быть подана одна заявка в несколько банков. Получив одобрение в какой-то из финансовых организаций, можно приступать к оформлению сделки по перекредитованию.
Выгодно ли рефинансирование ипотеки
Перекредитование ипотеки стоит проводить с учетом заранее просчитанной и весомой прибыли. Процедура имеет смысл при соблюдении ряда условий:
- рефинансировать ипотеку выгодно до момента ее выплаты на 2/3. Далее по системе платежей каждый раз владелец займа выплачивает основную сумму долга, а не проценты. Это означает, что нет смысла искать вариант с более низкой ставкой – почти все проценты банку уже выплачены;
- разница в процентной ставке между договорами не менее 3%. Если перекредитование проводится вскоре после взятия ипотеки (1-2 года), то можно обратить внимание на 2% разницу в ставках. Меньшие величины не дадут существенной разницы в выплатах и будут покрыты различными дополнительными расходами в связи с рефинансированием.
- если заложенная недвижимость заемщика сильно выросла в цене и под нее удастся занять намного больше денег (в таком случае можно будет купить еще один объект и получать с него прибыль, например, сдавая в аренду).
Таким образом, перед принятием решения о перекредитовании необходимо просчитать – выгодно ли заключать новый кредитный договор и какова будет сумма экономии.
Подводные камни
Ипотека является обеспеченным видом кредита и требует залога. Им выступает приобретаемая недвижимость. При перекредитовании происходит передача залога от первого банка ко второму. Процесс этот не одномоментный, так как снятие обременения в виде залога и его повторное наложение требует временных затрат (примерно 2 месяца).
Этот этап приходится на начало действия договора рефинансирования. Так как некоторое время кредит не является обеспеченным, то это приводит к действию повышенных процентных ставок в отношении заемщика.
Чаще всего причинами, из-за которых не стоит затевать рефинансирование, являются:
- всевозможные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредитных средств и т. д.);
- оформление снятия одного залога и регистрация очередного обязательно потребует финансовых затрат;
- нужно провести полную процедуру оценки недвижимости, что тоже приведет к потере денег и времени;
- учреждение, в котором оформлена первичная ипотека, могло заложить в договоре обязательность крупной комиссии при досрочном расторжении соглашения.
Проблемой при рефинансировании является использование материнского капитала для погашения ипотеки. Если средства капитала использовались как первоначальный взнос, либо частичное досрочное погашение (в рамках первичного ипотечного договора), то снятие обременения с квартиры в период погашения первого займа при перекредитовании обязывает собственника выделить доли членам семьи, включая несовершеннолетних в течение полугода.
Рефинансирующий ипотеку банк может отказаться принимать подобное жилье в качестве залога, так как реализовать недвижимость, если среди собственников которой есть дети, проблематично.
Это ведет к рискам для кредитного учреждения и приведет в двум вариантам развития событий:
- банк откажет в рефинансировании;
- будет предложена повышенная ставка для минимизации рисков, что снизит или исключит выгоду для заемщика.
Проблема сейчас прорабатывается на уровне законодательства.
Чтобы получить за приобретенное жилье налоговый вычет важно проследить, чтобы новый договор содержал четко определенную цель: «приобретение недвижимости». В этом случае заемщик не теряет право на получение вычета.
Требования к действующему кредиту и клиенту
Для возможности перекредитования имеющейся ипотеки необходимо, чтобы первоначальный договор содержал разрешение на досрочное погашение займа. Стоит иметь в виду, что некоторые банки взимают за досрочное закрытие ипотеки штрафы.
Требования, предъявляемые к заемщику в банковской организации по рефинансированию, не отличаются от стандартных:
- Трудоустроенность (требуется справка с работы);
- Платежеспособность (справка по форме 2-НДФЛ);
- Определенный возраст заемщика.
При одобрении договора перекредитования банк запросит у заемщика документ об оценке квартиры или возводимой недвижимости. Это требуется для подтверждения параметров залога требованиям кредитной организации. Процедура проводится сторонними организациями, сотрудничающими с банком, и оплачивается заемщиком. Средняя стоимость составляет около 4 тысяч рублей. Эти траты необходимо записать в расходы по перекредитованию ипотечного кредита.
Рефинансирование ипотеки выступает ответственным и отчасти рискованным шагом для заемщика. Принимая решение по данному вопросу необходимо учитывать все нюансы процедуры и реальную выгоду от перекредитования.
Такое понятие, как рефинансирование ипотеки имеет разные подводные камни, о которых заемщику обязательно нужно знать. Существует много способов решить вопрос с проблемным кредитом, но для этого необходимо консультироваться с банками и выслушивать их предложения.
Что такое рефинансирование
Под рефинансированием ипотечного кредита следует понимать оформление еще одного займа в банке, с помощью которого клиент погашает ипотеку. Суть в том, что второй кредит выдается под другие проценты, что позволяет быстрее рассчитаться с долгом. К примеру, ипотека оформлялась под 20%, в то время как второй кредит берется уже под 15% годовых.
Выгода для сторон очевидна. Для клиента она заключается в следующем:
- низкая процентная ставка нового займа;
- быстрое погашение ипотеки;
- существенная экономия.
Банк также получает свою выгоду. Например, возможность осуществления рефинансирования привлекает новых клиентов. Кроме того, вероятность возврата средств по второму займу гораздо выше.
Причины
Для перекредитования ипотечного кредита у заемщиков может быть множество причин. Но самыми главными являются:
- Снижение суммы ежемесячных выплат за счет низких процентов. Но если ставки слишком низкие, следует тщательнее изучить договор. Вполне вероятно, что банк компенсирует это в дальнейшем так называемыми «скрытыми платежами».
- Увеличение сроков. Многие заемщики не волнуются по поводу процентов, но хотят продлить сроки выплат.
- Уменьшение сроков. Рефинансирование используется и для того, чтобы клиент мог быстрее рассчитаться с долгом.
- Объединение займов. Клиент может объединить несколько своих кредитов в один, причем будут снижены проценты.
- Смена залога. Ситуация может измениться, поэтому у заемщика всегда есть возможность перекредитования с помощью предоставления другого предмета залога.
- Смена банка. Если отношения с кредитором не складываются, в некоторых случаях клиент может попробовать его сменить.
- Изменение валюты. Нередко клиенты делают ошибку, оформляя ипотеку в иностранной валюте. Их привлекают низкие процентные ставки и другие условия. Но со временем такой заем становится неподъемным бременем, поэтому приходится менять валюту на отечественную.
Рефинансирование ипотеки имеет свои подводные камни, о которых обязательно следует знать.
Риски для заемщика
Недостатки рефинансируемого кредита зависят от многих факторов. Но можно выделить два самых существенных недостатка. Первый «подводный камень» – это сама процедура переоформления. Заемщику необходимо заново предоставить справку с работы, различные технические документы на недвижимость и т. д.
Читайте также Порядок оформления ипотеки, если есть непогашенный займ
Помимо этого переоформление во многих банках является условно-бесплатным. Другими словами, заемщику придется потратиться на различные комиссии и т. д. Вся процедура также занимает время. Поэтому можно смело брать несколько дней за свой счет, так как придется побегать по различным инстанциям и ждать решения банка.
К рефинансированию следует прибегать тем заемщикам, у которых длительный период кредитования, большие проценты и большая сумма.
Второй недостаток – это налоговый вычет. Что это такое? Простыми словами, под вычетом подразумевается возможность вернуть 13% от потраченных на покупку жилья средств. Но это правило действует только в том случае, когда стоимость квартиры не выше 2 млн. рублей. К тому же, воспользоваться льготой можно только 1 раз в жизни.
В эти 13% входят также проценты, если квартира приобретается в ипотеку. И если заемщик взял другой кредит, чтобы рассчитаться с ипотекой, с налоговым вычетом возникнут проблемы. Даже если заемщиком удастся добиться возврата средств, но не всех. И потеря будет существенная.
С чего начать
Если ипотека стала реальной проблемой, не стоит ухудшать ситуацию, перестав платить. Возможно, рефинансирование будет хорошим выходом из ситуации. Но что нужно делать в первую очередь? Сначала следует заняться документами. Так как придется обращаться к другому кредитору, ему понадобятся все бумаги, касающиеся недвижимости, а также доходов заемщика.
Но главное даже не это. Чтобы осуществить перекредитование, потребуется согласие банка, в котором оформлялась ипотека. Оно должно быть составлено в письменном виде по всем правилам. Провести процедуру без согласия залогодержателя можно, но тогда проценты будут несколько выше, чем при наличии разрешения.
Нужно ли сообщать о цели кредита? Конечно, когда нужно погасить небольшой потребительский заем, вряд ли кто-то спросит об этом клиента. Но когда речь идет о большой сумме, то банк потребует объяснений. И тут могут возникнуть проблемы, так как на этом этапе большинству заемщиков отказывают.
С точки зрения кредитора все выглядит следующим образом: он выдает денежные средства в долг и получает заемщика, который не смог выплатить предыдущий кредит. Придется доказывать свою платежеспособность и т. д. Если же банк все-таки отказывает в рефинансировании, есть смысл задуматься о простом потребительском кредите. Но тогда не стоит брать его в том же банке, где оформлена ипотека.
— это оформление нового жилищного займа с одновременным закрытием прежнего долга. В итоге старый кредит погашается досрочно, а клиент заключает договор с новым банком и должен теперь будет ему. Такую процедуру предлагают многие банки, и в последнее время она стала востребованной среди заемщиков. Фактически перекредитование — это смена кредитующей организации.
Зачем рефинансировать ипотечный кредит?
Стандартно заемщики преследуют цель снижения процентной ставки. Например, если гражданин оформил ипотечную ссуду в начале 2015 года в разгар кризиса, то актуальная ставка по договору высокая относительно тех ставок, что сейчас предлагают банки. С понижением ЦБ ключевой ставки постепенно снижаются и ставки по ипотечным кредитам, которые в том числе направлены и на рефинансирование. Например, если прежний заем был оформлен по ставке 17% годовых, то теперь его можно рефинансировать под 13% годовых. Учитывая суммы, фигурирующие в ипотечных ссудах, разница окажется существенной.
Также перекредитование ипотеки имеет и другие цели:
- Смена валюты. Например, если желает рублевую ипотеку перевести в валютную или наоборот.
- Увеличение срока кредитного договора. Это актуально при возникновении финансовых проблем. Если ежемесячный платеж стал неподъемным, можно оформить рефинансирование в другом банке и заключить новый договор на более продолжительный срок. Так ежемесячный платеж станет меньше.
Кому доступно рефинансирование?
Оформление рефинансирования — это процесс получения новой ипотеки. Заемщику необходимо будет пройти все уже знакомые этапы. Соответственно, он должен быть платежеспособным, иметь постоянное место работы, доказать документально свой доход, предоставить пакет документов на недвижимость, совершить процедуру оценки данной собственности. Новый банк будет проверять заемщика, анализировать предоставленную информацию и принимать решение. В итоге рефинансирование может быть и одобрено, и отказ также можно получить.
Важное условие любого перекредитования — хорошая заемщика, в том числе по закрываемому кредиту не должно совершаться никаких нарушений по выплатам. Банки могут устанавливать ограничения по сроку жизни закрываемого кредита и по сроку до окончания его выплаты по графику. Также кредиторы устанавливают минимальные и максимальные ограничения по суммам нового кредита. Сумма, необходимая для полного досрочного погашения прежней ипотеки, должна входить в эти рамки. Требования каждого банка индивидуальны, о едином эталоне речи нет.
Что нужно для совершения рефинансирования
Вспомните, как вы оформляли прежний ипотечный кредит, теперь вам нужно будет пройти все этапы выдачи заново. Для нового банка это будет заключение новой сделки, поэтому рефинансирование не будет отличаться от стандартного оформления ипотеки. Отличия имеются только в завершающем этапе сделки, когда проходит переоформление закладной.
Вам нужно:
- Собрать документы о своей платежеспособности и трудоустройстве. Если заемщик состоит в браке, документы супруга.
- Собрать документы на недвижимость, которая снова будет оформлена в качестве залога. Требуется снова обратиться к оценщикам и составить соответствующий акт.
- Собрать документы по закрываемому кредиту, обратиться в первоначальный банк и получить разрешение на рефинансирование.
Обратите внимание, что у нового банке также есть требования к недвижимости, оставляемой в залог, и эти требования могут отличаться от критериев прежнего кредитора. Недвижимость должна подходить банку, иначе перекредитование будет невозможным. О полных требованиях к заемщику, закрываемому кредиту и предмету залога узнаете в самом банке, везде условия оформления разные.
Процесс рефинансирования ипотеки
Для начала нужно выбрать банк для перекредитования и получить в нем консультацию относительно оформления и требований. Лучше изучить программы разных банков с целью выбрать наиболее выгодный и оптимальный вариант совершения сделки.
Рефинансирование ипотечного кредита состоит из следующих этапов:
- Передача в банк документов, которые касаются семейного положения заемщика, его работы и дохода. На основании этих документов банк определяет, возможна ли выдача средств данному гражданину в рамках рефинансирования. Если принимается положительное решение, то пока что оно носит предварительный характер.
- Далее очередь сбора бумаг на недвижимость и закрываемый кредит. Перечень необходимых документов вам предоставят. После сбора этот пакет передается в банк на рассмотрение. После проверки недвижимости и кредитной документации из прежнего банка принимается окончательное решение.
- При окончательном положительном ответе сделка подходит к документальному заключению. Главный вопрос — как будет передана из одного банка в другой. Кредиторы применяют разные схемы этого процесса. Например, сделка может организовываться при присутствии трех сторон: заемщика и представителей обоих банков. Это удобный вариант, при котором одновременно подписываются все бумаги. Банк может предложить и другую схему, следует просто ее соблюсти.
- По завершении сделки заемщик имеет на руках договор с новым банком, прежняя ипотека закрывается досрочно.
Обратите внимание, что для передачи залога из одного банка в другой потребуется и решение вопросов, связанных с обязательным страхованием недвижимости. Как будет проходить переоформление полиса — это вопрос следует заранее задать вашей страховой компании. Вполне возможно, что потребуется его переоформление.
Помощь заемщикаv
Рефинансирование ипотеки — одна из самых сложных кредитных сделок, которую часто невозможно совершить без сопровождения специалистов. Могут возникнуть вопросы с тем, что прежний банк не согласится на перекредитование, есть предпосылки для проблем с передачей закладной и со страховой компанией. Лучше для проведения рефинансирования обратиться в фирму, которая займется сопровождением сделки.
