Расчет оценки стоимости доходным подходом. Доходный подход к оценке недвижимости

3.1.5.2. Определение рыночной стоимости права собственности на 100% долю в Уставном капитале ООО «ГофроПак» на основе доходного подхода

Для оценки ООО «ГофроПак» используем метод дисконтированных денежных потоков. Данный метод объективно дает наиболее точный результат рыночной стоимости предприятия. Применение метода дисконтированного денежного потока наиболее обоснованно для оценки, так как оцениваемое предприятие находится на стадии стабильного экономического развития.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода.

7. Определение ставки дисконтирования.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

- Выбор модели денежного потока. Выбираем модель денежного потока для собственного капитала.

- Определение длительности прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более длительный срок. В международной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, в странах с переходной экономикой, как в России, допустимо сокращение прогнозного периода 3-5 лет. Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного. В рамках данной оценки был выбран период прогноза на 3 года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует: тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представляемой заказчиком о доходах и расходах в ретроспективном периоде; прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

Текущая стоимость денежных потоков в построгнозный рассчитывается с помощью фактора текущей стоимости на конец периода, а текущая стоимость в постпрогнозный период - по фактору текущей стоимости, рассчитанному на конец последнего прогнозного периода. При применении в оценке метода ДДП необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

- Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации и расходов предприятия. Динамика выручки предприятия за 2010-2012 гг. свидетельствует об умеренном ее росте. Исходя из этого, зададим следующие параметры денежного потока организации:

Прогноз выручки от реализации основан на средней величине темпа роста оказания услуг, который составляет 8%;

Выручка в первом прогнозном годе рассчитывается как величина выручки в 2012 году плюс планируемый темп роста: 2572670*1,08 2 =3 000 762,7 тыс. руб.;

Планируемый уровень затрат примем как среднюю величину в выручке от реализации в размере 0,93;

Коммерческие и управленческие расходы составляют незначительный процент в выручке от реализации и в построении прогнозного и постпрогнозного периода принимаются равными за 2010-2012 гг.

- Анализ и прогноз инвестиций. В соответствии с формой № 4 «Отчет о движении денежных средств» инвестиционная деятельность предприятия включает в себя:

Приобретение объектов основных средств, доходных вложений в материальные ценности и нематериальных активов;

Займы, предоставленные другим организациям;

Капитальное строительство.

На основании бизнес-плана развития предприятия в 2013-2014 годах ожидаются следующие инвестиционные затраты.

- Определение ставки дисконтирования. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования, другими словами - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки. Выбор вида ставки зависит от того, что принимается в качестве доходной базы для расчета стоимости капитала. Если это денежный поток для собственного капитала, то могут быть использованы два наиболее распространенных подхода к расчету ставки дисконта:

Модель оценки капитальных активов (САРМ - capital asset pricing model);

Модель кумулятивного построения.

Таблица 32

Выбираем для дальнейших расчетов модель САРМ.

Если же составляется прогноз денежных потоков для всего инвестированного капитала (включая заемные средства), то для расчета коэффициента дисконтирования применяется метод средневзвешенной стоимости капитала.

Ставка дисконта рассчитывается по методу САРМ (модель САРМ наиболее часто используется в практике) и имеет следующий вид:

R = Rf +  (Rm - Rf) +S, (20)

где R - ставка дисконтирования;

Rf - норма дохода по безрисковым вложениям;

Rm - среднерыночная норма доходности;  - коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

S - риски, характерные для отдельной компании (S1 - премия для малы предприятий, S2 - премия за риск, характерный для отдельной компании, S3 - страновой риск).

ΔR= Rm - Rf, (21)

где ΔR - рыночная премия за вложения в рискованный инвестиционный актив.

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные составляющие процентной ставки. Российские показатели берутся исходя из курсов ценных бумаг государственного займа или ставок по депозитам (сравниваемой длительности и размера суммы) банков высшей категории надежности. Безрисковая ставка принята на уровне средней доходности ОФЗ - 7,43% (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR. asp).

Общая доходность рынка принята на уровне доходности российской экономики 16,0% (www.bm.ru/common/img/uploaded/analit/2010/file_11036. pdf).

Бета-коэффициент (бета-фактор) - показатель, рассчитываемый для ценной бумаги или портфеля ценных бумаг. Является мерой рыночного риска, отражая изменчивость доходности ценной бумаги (портфеля) по отношению к доходности портфеля (рынка) в среднем (среднерыночного портфеля). Коэффициенты бета в мировой практике обычно рассчитываются путем анализа статистической информации фондового рынка. Данные о коэффициентах бета публикуются в ряде финансовых справочников и в некоторых периодических изданиях, анализирующих фондовые рынки.

Бета-коэффициенты ценных бумаг стабильных компаний колеблются в интервале от 0,5 до 2 (Источник: http://www.stern. nyu.edu/).

Так как в представленной агентством таблице отсутствуют значения для сервисных компаний, то принимаем решение о выборе коэффициента Бета равной 0,68 (операции с недвижимостью).

Рассчитаем ставку дисконтирования (табл.33).

Таблица 33

Расчет ставки дисконтирования, %

Премия за риск вложения в малый бизнес равна нулю, так как оцениваемое предприятие по основным критериям (выручка, численность работников) не относится к малому бизнесу.

Премия за страновой риск учтена в безрисковой ставке доходности.

Расчет величины стоимости в прогнозный и постпрогнозный периоды.

При построении прогноза денежного потока определяем величину собственного оборотного капитала, необходимого для бесперебойного функционирования бизнеса.

- Анализ и корректировка текущих активов и пассивов на дату оценки. Расчет фактической величины собственного оборотного капитала на дату оценки на основе разности скорректированного значения оборотных активов и краткосрочных пассивов.

Расчет фактической величины оборотного капитала в процентах от прогнозируемой выручки за соответствующий период (табл.34).

Таблица 34

Расчет потребности в собственном оборотном капитале

Прогнозирование доходов и расходов ООО «ГофроПак» проводилось на основе бухгалтерской отчетности. Денежный поток рассчитывался в текущих ценах без учета факторов инфляции, т.к. использование в сложившихся экономических условиях инфляционного денежного потока крайне сложно из-за невозможности точного прогноза величины инфляции доходов и инфляции издержек. Ставка дисконтирования 19,5% (рассчитана выше), темп роста в постпрогнозный период 1%. В прогнозировании денежного потока собственный оборотный капитал не учитывается, так как имеется его избыток.

Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании построгнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы. В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период выбираем расчет стоимости ООО «ГофроПак» по модели Гордона. По модели годовой доход постпрогнозного периода капитализируется в стоимости при помощи ставки капитализации, рассчитанной как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

V (term) = CF (t+1) / (Rd - g), (22)

где V (term) - стоимость в постпрогнозный период;

CF (t+1) - денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

Rd - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста денежного потока.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконтирования, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода. Исходя, из рассчитанной ставки дисконтирования, расчет коэффициента дисконтирования проводится по следующей формуле:

Кd = 1/ (1+Rd) n , (23)

где Кd - коэффициент дисконтирования;

Rd - ставка дисконтирования;

n - прогнозный год.

В табл.35 приведен расчет денежного потока и рыночной стоимости ООО «ГофроПак» доходным подходом.

Таким образом, рыночная стоимость ООО «ГофроПак» определенная доходным подходом (метод дисконтирования денежных потоков), составляет 2 857 000 тыс. руб. (два миллиарда восемьсот пятьдесят семь миллионов) рублей.

Таблица 35

Расчет рыночной стоимости ООО «ГофроПак» доходным подходом

ООО «ГофроПак

Проведя SWOT-анализ стратегических альтернатив развития ООО «ГофроПак» в плане организации собственного производства гофрокартона показал, что компания должна попытаться использовать следующие возможности для роста:

Модернизация производственных мощностей и повышение качества продукции;

Вывод новой продукции (гофрокартон трехслойный с матовой белой стороной, упаковка по индивидуальным параметрам);

Продукция премиум-класса;

Получение финансовой поддержки со стороны инвесторов для запуска нового завода.

Таким образом, компании ООО «ГофроПак» предлагается привлечение инвестиционных средств для строительства нового завода по производству гофрокартона с белым покровным слоем.

Разработка инвестиционного проекта цеха производства гофроупаковки

Завод предполагается строить на базе имеющихся у ООО «ГофроПак» складских площадей в г. Железногорске Курской области, ул. Энтузиастов, 11/1.

Основная цель проекта – создание производства высококачественного гофрокартона для удовлетворения растущего спроса производственных предприятий России. В проект завода заложены самые современные и эффективные технологии выпуска говрокартона с белым покрытием.

Завод «ГофроПак» будет состоять из пяти цехов выпуска гофрокартона, в каждом из которых устанавливается современное оборудование для производства гофрокартона общей мощностью 60 тонн в сутки. Будет использовано самое современное оборудование производства ведущих европейских фирм. Запуск первой линии планируется в первом квартале 2013 года, второй линии – в четвертом квартале 2013 года. Выход на проектную мощность предполагается к концу 2014 г.

Предполагаемый объём продаж завода после выхода на проектную мощность первой очереди составит 16,5 млн. м 2 гофрокартона толщиной от 4 до 8 мм. Потенциальные потребители гофрокартона – это производственные фирмы, занимающиеся производством упаковки, крупные промышленные предприятия, мебельные производства.

На первом этапе продажи планируется вести в четырех регионах: Северо-Западном, Центральном, Приволжском и Южном, где наиболее активно развивается производство. В долгосрочной стратегии – планомерное расширение рынка и развитие экспорта (прежде всего в страны СНГ).

В рамках реализации проекта предполагается реконструкция части складских помещений ООО «ГофроПак». Часть здания, предполагаемого к реконструкции, двухэтажная с цокольным этажом на 4-х метровом стилобате. Внутренняя структура здания основана на принципе свободной планировки помещений. Основные функциональные блоки раскрываются в центральный зал длиной 96 м, перекрытый шпренгельными фермами и пролетом 48 м. Здание представляет композицию из нескольких производственных и функциональных зон, расположенных в едином архитектурном объеме. В цокольном помещении – будут оборудованы дополнительные складские помещения.

Архитектура инженерных сооружений решается в едином ключе с наружными стенами и ограждением территории. Доминантой этого функционального блока служит дымовая труба котельной высотой 30 м, заключенная в стальную решетчатую структуру.

Наружные стены здания облицованы фасадными системами из цветных металлопластиковых панелей белого и голубого цвета. Витражи и зенитные фонари – алюминиевые анодированные с двухкамерными стеклопакетами.

Цоколь облицован путиловским камнем, гранитными плитами.

Вертикальные участки стен стилобата облицованы гранитными плитами, с сочетании с бермами. Ступени – из массива гранита.

В приложении 4 приведём расчет предполагаемой стоимости затрат на реконструкцию требуемого помещения.

Для окончательного формирования требуемой суммы инвестиций приведем расчет требуемых первоначальных затрат на оборудование завода по производству гофрокартона для этого рассмотрим технологию производства картона на проектируемом заводе «ГофроПак», которая раскрыта в приложении 5.

Таким образом, определен состав оборудования для подготовки бумажной массы, перечень которого с указание совокупности затрат на приобретение представлен в прил.6.

Итого общая сумма первоначальных затрат переоборудование помещений и приобретение технологического оборудования: 1 630 842 685 руб.

Таблица 41

Расчёт текущих затрат на 1 тонну производства картона

Перейдем к рассмотрению текущих затрат по выпуску гофрокартона.

Основываясь на данных проведенных маркетинговых исследований, можно прогнозировать успешную конкуренцию на рынке Центрального федерального округа при следующем ассортименте продукции и ценах.

В табл.44 сведём расходы на текущее содержание завода (себестоимость продаж) за 1 год его деятельности. Предположим, что в последующие годы структура затрат сохранится.

Рассчитаем влияние на величину рыночной стоимости ООО «ГофроПак» реализацию инвестиционного проекта завода.

Этот метод связан с расчетом прибыли, которая может быть получена при инвестировании в оцениваемый объект по сравнению с такими же по объему инвестированиями в другие сферы предпринимательской деятельности и с текущим процентом по банковскому депозиту.
Основные принципы, лежащие в основе метода: полезность, спрос и предложение, замещение и ожидание. Последний является ведущим, т.к. предполагает, что текущая (сегодняшняя) оценка стоимости является функцией будущих (ожидаемых) выгод, которые может дать эксплуатация и/или продажа/перепродажа недвижимости.
Достоинство: прямо связан с основным мотивом предпринимательской деятельности и, следовательно, можно использовать
обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования.
Недостаток: неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.
Область применения: самая широкая, т.к. доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи. Важно лишь, чтобы доход был продуктом оцениваемого актива – недвижимости.
Источники информации: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс, а также результаты личных переговоров оценщика с собственниками и арендаторами, изучение коммунальных счетов, налоговых платежей, переоценок недвижимости, страховых полисов и другого, что позволит составить корректные прогнозные оценки по доходным и расходным статьям использования недвижимости.
Стоимость приносящей доход недвижимости определяется текущей суммой денег, которые, как ожидается, будет получена в различные периоды времени в будущем. Рубль, получаемый через год, или через 10 лет, стоит меньше, чем рубль, получаемый сегодня. Поэтому для оценки текущей стоимости будущих поступлений необходимо сделать соответствующие поправки. Для оценки прогнозируемых доходов от инвестиций в недвижимость применяются расчетные инструменты: сложный процент и дисконтирование. Перед их использованием следует внимательно определить:
1. Суммы денежных средств, о которых может идти речь.
2. Время, когда эти суммы должны быть выплачены или получены
3. Осознанные риски, связанные с инвестициями
4. Соответствующую ставку доходов (ставку процента или дисконта) с учетом рыночных условий и оценочного риска.
Четыре перечисленных элемента могут быть кратко названы так: 1) сумма; 2) время; 3) риск; 4) ставка дохода. Только после того, как все они одновременно правильно определены, аналитик может высказать обоснованное заключение о стоимости инвестиций.
Суммы. Общим знаменателем суммы является наличные деньги или их денежные эквиваленты. Важно с максимально возможной точностью спрогнозировать сумму денег, которые, как ожидаются, будут инвестированы или получены от инвестиций. Это позволяет ответить на главный вопрос – обеспечит ли данное вложение средств положительную
ставку дохода. Положительная ставка дохода на инвестиции ожидается в тех случаях, когда приток денежных средств должен превышать их отток. Однако даже известные с абсолютной точностью суммы ничего не говорят о том, какой будет ставка дохода или связанный с вложением риск. Например, предположим, что инвестируемые 100 USD должны позднее принести доход 200 USD. Насколько это удачное вложение средств? На этот вопрос нельзя ответить правильно до тех пор, пока не оценена вероятность получения 200 USD, а также время, когда это произойдет.
Время. Для инвестора одним из наиболее ценных и незаменимых ресурсов является время. Будучи потерянным, оно не может быть восполнено. Бенджамин Франклин постоянно напоминал своим читателям, что “время – это деньги”. Он отмечал, что непродуктивно использованное время означает потерю денег. Единственный способ избежать этого – заставить капитал работать, то есть, вложить его в дело. Деньги используются для того, чтобы приносить процент. Важно время получения последнего, поскольку уже полученный процент может быть использован для извлечения еще большего процента. Время получения инвестиционного дохода измеряется интервалами или периодами. Интервал или период может быть равен дню, неделе, месяцу, кварталу, полугодию или году. Время, в течение которого должны быть выплачены или получены деньги, имеет первостепенное значение в любом инвестиционном анализе.
Например, если инвестиции составляют 100 USD и ожидаются, что от них будут получены 200 USD, большое значение имеет поступят ли эти 200 USD на следующий год, через 5 лет или через 50 лет. Как правило, чем раньше суммы будут получены, тем предпочтительнее инвестиции. Затем доходы могут быть вновь реинвестированы, для того, чтобы принести в течение заданного промежутка времени еще большие чистые доходы.
Риск. Под риском понимается непостоянство и неопределенность, связанные с инвестициями. Иными словами, риск – это вероятность того, что доходы, которые будут получены от инвестиций, окажутся больше или меньше первоначально прогнозируемых.
Например, заключенное на скачках пари в 100 USD при ставке 50:1 характеризуется высоким уровнем риска. Его результатом может стать потеря 100 USD или выигрыш 5 000 USD. В то же время, менее рискованным является вложение 100 USD в облигацию правительства. С чрезвычайно высокой степенью вероятности, по истечении определенного периода времени, эта облигация будет стоить 150 USD. Аналитику стоит помнить, что существуют различные виды риска, и что ни одно из вложений не является абсолютно безрисковым.
Ставка дохода. Ставка дохода по инвестиции – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Правильно определенная ставка дохода учитывает суммы и время получения определяемых чистых доходов. Данный показатель может быть использован как общий знаменатель при составлении различных инвестиционных предложений. Ставка дохода на инвестиции называется также конечной отдачей. Применительно к потребительским кредитам это “ежегодная процентная ставка” (APR).
За исключением случаев, когда в оценке инвестиций используются критерии нефинансового характера, приоритет отдается тем вложениям, по которым ставка дохода наиболее высока. Однако, если все элементы инвестиционных предложений различны, прогнозируемые ставки дохода сопоставимы с риском. Чем больше риск, тем выше должна быть ставка доходов для того, чтобы она могла компенсировать риск инвестору.
Оценка рыночной стоимости, основанная на преобразовании ожидаемых доходов в текущую стоимость, осуществляется в трех основных формах: метод мультипликатора валового дохода, метод прямой капитализации дохода, метод дисконтирования денежных потоков.
Метод мультипликатора валового дохода (МВД) основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду:
V = АП?МВД, (3.1)
где V – стоимость недвижимости, ден. ед.; АП – годовая арендная плата, ден. ед./год; МВД – мультипликатор (лат. multiplicator – множитель) валового дохода, равный отношению «цена/арендная плата», год.
При оценке таким методом оценщик должен собрать рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи для объектов, аналогичных оцениваемому. Затем вычислить среднее значение МВД и умножить на приносимый оцениваемой недвижимостью доход. Это и будет рыночная оценка недвижимости.
ПРИМЕР 1
Продается офисное помещение, арендная плата за которое составляет 650 тыс. руб./год. Нужно оценить это помещение.
Для решения задачи оценщик собрал рыночную информацию о продаже в последнее время трех аналогичных объектов:
Объект Цена
продажи, тыс.
руб. Годовая
арендная плата,
тыс. руб./год Мультипликатор валового дохода, год
2 3 2400 1995
2330 600 570 630 4
3,5 3,7
Среднее значение мультипликатора:
4 + 3,5 + 3,7
МВД = = 3,73года
Стоимость оцениваемого объекта по методу МВД будет:
V = 650тыс.руб./годхЗ,73год = 2424,5тыс.руб
Метод прямой капитализации дохода (ПКД) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Формула, по которой определяется стоимость объекта, имеет следующий вид:
V = ЧОД, (3.2)
R
где V - стоимость недвижимости, ден. ед.;
ЧОД - чистый операционный доход, ден. ед./год; R - общая ставка капитализации, Угод.
Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.
Общая ставка капитализации R представляет собой сумму нормы амортизации и ставки доходности капитала, учитывающую все виды предпринимательского риска.
Экономический смысл оценки стоимости недвижимости методом капитализации прост. Оценка есть сумма дисконтированных ожидаемых доходов в предположении, что доходы не будут со временем меняться (ЧОД = const), не будет меняться ставка капитализации R и доходы не ограничены во времени.
Метод не только имеет хорошую теоретическую базу, но дает хорошие практические результаты для стабильно функционирующих объектов недвижимости.
ПРИМЕР 2
Для оценки объекта недвижимости, обеспечивающего собственнику ЧОД = 900 тыс. руб./год, оценщик нашел сопоставимый с анализируемым объект, который был продан за 4000 тыс. руб. На основе отчета о прибылях и убытках проданного объекта был реконструирован его чистый операционный доход (ЧОД), который оказался равным 760 тыс. руб. На основании формулы R = ЧОД: V оценщик рассчитал рыночную ставку общей капитализации:
760 тыс. ру/
R = /год = Q д9 1/ (19% годовых).
4000 тыс. руб. /год
Теперь можно произвести оценку стоимости продаваемого объекта. Она будет:
900тыс. руб
V = / год = 4737тыс.руб.
°>19/год
Метод дисконтирования денежных потоков (ДПД) уточняет метод прямой капитализации, который является его частным случаем. В методе прямой капитализации определение стоимости производится с помощью одного математического действия, при котором используется единая ставка капитализации дохода за один год (или среднегодовая ставка за несколько лет). На практике часто бывает так, что денежные потоки от владения недвижимостью являются неравномерными и ставки их капитализации также могут быть различными. В этом случае для определения текущей стоимости необходимо дисконтировать каждый денежный поток. ДПД позволяет учесть изменение величины денежных потоков, доходности и ограниченности срока службы. По экономическому содержанию оценка недвижимости, получаемая данным методом, является чистым дисконтированным доходом (ЧДД) от генерируемых ею денежных доходов.
n
> Ч ОДц + v"+", (3.3)
^^ (i+RO1 (i+ROn+
Метод ДПД значительно точнее метода ПКД, но требует больших объемов информации и большей квалификации оценщика, т.к. следует учесть развитие экономической ситуации: инфляцию, положение на рынках, условия кредитования, изменения в структуре цен, в налогообложении и т.п.